Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.308/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_308/2012

Urteil vom 11. Oktober 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Brauchli,
Beschwerdeführer,

gegen

X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Lorenzo Marazzotta,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietstreitigkeit,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 4.
April 2012.

Sachverhalt:

A.
Mit Mietvertrag vom 5. Juli 2005 räumte A.________ (Vermieter) der X.________
AG (Mieterin) das Recht ein, das Schrägdach und Innenräume seines Gebäudes an
der Y.________strasse in Z.________ zur Erstellung und zum Betrieb einer
Fernmeldeanlage zu nutzen. Diese Anlage sollte im Eigentum der Mieterin bleiben
(Ziff. 1.4). Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 2010 und wurde für eine
Dauer von fünfzehn Jahren abgeschlossen (Ziff. 2.1 und 2.2). Nach Ziff. 2.5 hat
der Vermieter das Recht, den Vertrag aus wichtigen Gründen, welche die
Vertragserfüllung unzumutbar machen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen
Frist auf das Ende eines Monats jederzeit zu kündigen. Er musste aber zuvor der
Mieterin schriftlich eine Frist von drei Monaten zur Behebung des Missstandes
ansetzten und ihr androhen, dass bei unbenutztem Fristablauf das Mietverhältnis
gekündigt werde. Der jährliche Nettomietzins wurde auf Fr. 6'500.-- festgelegt
und indexiert (Ziff. 3 und 4). Unter dem Titel "Haftung/Versicherung" sah Ziff.
7 des Mietvertrages vor:
"Die Mieterin haftet der Vermieterin für alle von ihr verursachten Sach- und
Personenschäden, welche nachweisbar auf die Erstellung und den Betrieb der
Fernmeldeanlage zurückzuführen sind.
Die Versicherung der Fernmeldeanlage ist Sache der Mieterin. Die Mieterin
verpflichtet sich, während der gesamten Vertragsdauer die entsprechenden
Versicherungen abzuschliessen."
Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 ersuchte der Vermieter die Mieterin, ihm einen
Versicherungsnachweis gemäss Ziff. 7 des Vertrages zuzustellen. Daraufhin liess
die Mieterin dem Vermieter mit Schreiben vom 4. August 2009 eine
Versicherungsbestätigung der Versicherung Q.________ über eine
Haftpflichtversicherung der Mieterin für Anlage, Betriebs-, Produkte- und
Umweltschäden (Police Nr. 9.745.373) mit einer Versicherungssumme von CHF
2'025'600.-- für Personen- und Sachschäden je Schadenereignis und
Versicherungsjahr für den Zeitraum vom 1. Juli 2009 bis 30. Juni 2010 zukommen.
Am 16. August 2010 beanstandete der Vermieter, die Versicherungsbestätigung sei
abgelaufen und gewähre keine Deckung für Folgeschäden aus dem Betrieb der
Fernmeldeanlage. Im gleichen Schreiben verlangte er eine auf ihn ausgestellte
Versicherungspolice, die ihn für die gesamte Restlaufzeit des Vertrages in
angemessener Höhe schadlos halte. Da die Mieterin diesen Begehren nicht
nachkam, verweigerte ihr der Vermieter den Zugang zum Mietobjekt.

B.
Am 10. Juni 2011 stellte die Mieterin beim Bezirksgericht Kreuzlingen ein
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen, mit dem sie im Wesentlichen verlangte,
den Vermieter zu verpflichten, ihr Zugang zum Mietobjekt zu gewähren, um eine
Fernmeldeanlage einzurichten. In Gutheissung dieses Gesuchs verpflichtete das
Bezirksgericht den Vermieter mit Entscheid vom 14. Juli 2011, der Mieterin
Zugang zum Schrägdach an der Y.________strasse in Z.________ zu gewähren und
dessen Nutzung für die Erstellung und den Betrieb einer Fernmeldeanlage zu
dulden.

Mit Eingabe vom 8. August 2011 ersuchte der Vermieter beim Obergericht um eine
Erstreckung und allenfalls um Wiederherstellung der Berufungsfrist. Mit
Berufung vom 15. August 2011 stellte er dem Obergericht namentlich die Anträge,
den erstinstanzlichen Entscheid aufzuheben und die Streitsache neu zu
beurteilen oder an die erste Instanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Mieterin
zu verpflichten, zu belegen, dass die Betriebshaftpflichtversicherung bei der
Versicherung Q.________ immer noch bestehe und auch Folgeschäden, wie
gesundheitliche Strahlenschäden und Wertverminderung bei Liegenschaften,
umfasse. Der Mietvertrag sei allenfalls wegen wesentlichen Irrtums oder auch
wegen Unzumutbarkeit oder Sittenwidrigkeit für nichtig zu erklären.

Mit Entscheid vom 14. September 2011 wies das Obergericht das Gesuch um
Wiederherstellung der Berufungsfrist des Vermieters ab und trat wegen
verpasster Rechtsmittelfrist auf seine Berufung nicht ein. Diesen Entscheid hob
das Bundesgericht in Gutheissung einer Beschwerde des Vermieters am 9. Februar
2012 auf und wies die Sache zur materiellen Entscheidung an das Obergericht
zurück. Dieses wies die Berufung des Vermieters mit Entscheid vom 4. April 2012
ab.

C.
Der Vermieter (Beschwerdeführer) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den
Anträgen, den Entscheid des Obergerichts vom 4. April 2012 aufzuheben und auf
das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten.

Die Mieterin (Beschwerdegegnerin) und das Obergericht schliessen auf Abweisung
der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art.
90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der für die
Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen erforderliche Streitwert
von Fr. 15'000.-- wird nach zutreffender und vom Beschwerdeführer anerkannter
Feststellung im angefochtenen Urteil überschritten (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG;
Urteil 4A_660/2011 E. 1.1 vom 9. Februar 2012 E. 1.1). Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
2.1 Das Bezirksgericht ging davon aus, Ziff. 7 des Mietvertrages halte die
Haftung der Beschwerdegegnerin für Sach- und Personenschäden fest. Die
Beschwerdegegnerin sei jedoch nicht verpflichtet worden, diesbezüglich eine
Versicherung abzuschliessen. Die Versicherungspflicht betreffe nur die
Versicherung der Anlage selbst und umfasse daher keine Folgeschäden.

2.2 Das Obergericht stimmte dieser Auslegung von Ziff. 7 des Mietvertrages zu
und führte ergänzend aus, Ziff. 7 Abs. 2 des Mietvertrages habe die
Beschwerdegegnerin nicht verpflichtet, eine Versicherung für den
Beschwerdeführer abzuschliessen. Eine Versicherungspflicht habe nur in Bezug
auf die Fernmeldeanlage und deren Betrieb, nicht jedoch gegen Folgeschäden
bestanden. Der Beschwerdeführer habe denn auch, nachdem ihm die
Beschwerdegegnerin am 4. August 2009 eine Versicherungspolice zugestellt habe,
über ein Jahr lang nicht reagiert. Daraus sei zu schliessen, dass er der
Auffassung gewesen sei, die vorgelegte Versicherungspolice habe der
mietvertraglichen Vereinbarung entsprochen. Es bestünden daher keine
Anhaltspunkte dafür, dass sich der Beschwerdeführer in einem Grundlagenirrtum
befunden habe. Zudem seien keine wichtigen Gründe ersichtlich, welche die
Vertragserfüllung für den Beschwerdeführer im Sinne von Ziff. 2.5 des
Mietvertrages unzumutbar machen könnten, da die Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführer gemäss Mietvertrag schadlos zu halten habe, was er nicht
bestreite.

2.3 Der Beschwerdeführer wendet ein, die Versicherungspflicht gemäss Ziff. 7
Abs. 2 des Mietvertrages beziehe sich auf die zuvor in Abs. 1 umschriebene
Haftung der Beschwerdegegnerin für alle durch die Erstellung und den Betrieb
der Fernmeldeanlage verursachten Sach- und Personenschäden. Diese Haftung
erfasse entgegen der Meinung der Vorinstanz auch Folgeschäden. Da
Haftpflichtversicherungen häufig solche Schäden von der Deckung ausschlössen,
hätte der Beschwerdeführer den tatsächlichen Versicherungsschutz nur anhand
einer Versicherungspolice samt Versicherungsbedingungen prüfen können. Die
Beschwerdegegnerin habe sich jedoch geweigert, ihm die entsprechenden
Unterlangen zur Verfügung zu stellen. In einem ordentlichen Verfahren hätte im
Rahmen eines Beweisverfahrens sorgfältig abgeklärt werden können, ob ein
ausreichender Versicherungsschutz bestanden habe und die Beschwerdegegnerin
ihrer vertraglichen Vorleistungspflicht nachgekommen sei. Ohne die Erfüllung
dieser Pflicht, sei er nicht verpflichtet, Leistungen aus dem synallagmatischen
Vertrag zu erbringen. Die Rechtslage sei damit nicht klar gewesen, weshalb die
Vorinstanz Art. 257 ZPO verletzt habe, indem sie den Rechtsschutz im
summarischen Verfahren als zulässig erachtet habe.

2.4 Der im Summarverfahren nach Art. 248 lit. b ZPO erteilte Rechtsschutz in
klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort
beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123
E. 2.1.1 mit Hinweisen).

2.5 Gemäss Art. 82 OR muss diejenige Vertragspartei, die bei einem zweiseitigen
Vertrag die andere Partei zur Erfüllung anhalten will, entweder bereits erfüllt
oder die Erfüllung angeboten haben, wenn sie nicht nach dem Inhalt oder der
Natur des Vertrages erst später zu erfüllen hat. Sind diese Voraussetzungen
nicht gegeben, steht der in Anspruch genommenen Partei die Einrede des nicht
erfüllten Vertrages zu. Der Schuldner muss somit eine fällige Forderung nicht
erfüllen, bevor der Gläubiger die Gegenleistung erbracht oder sie wenigstens
angeboten hat. Das Leistungsverweigerungsrecht setzt voraus, dass die
gegenseitigen Leistungen in einem Austauschverhältnis stehen. In der Regel
besteht nur zwischen den Hauptleistungspflichten ein Austauschverhältnis.
Ausnahmsweise ist die Anwendung von Art. 82 aber auch im Hinblick auf
Nebenleistungspflichten denkbar. Dabei ist es in erster Linie an den Parteien
zu entscheiden, ob die Nebenleistung einen solchen Stellenwert hat, dass sie
zur Hauptleistung in einem Austauschverhältnis steht (Urteil 4C.217/2002 vom
24. Juni 2003 E. 3.1 mit Hinweisen).

2.6 Nach dem vorliegenden Mietvertrag stehen der Überlassung des Mietobjekts
durch den Vermieter als Gegenleistung die Mietzinszahlungen der Mieterin
gegenüber. Ihre Versicherungspflicht gemäss Ziff. 7 Abs. 2 des Mietvertrages
stellt damit eine vertragliche Nebenleistungspflicht zur Absicherung der
ohnehin bestehenden Haftung der Beschwerdegegnerin dar, selbst wenn diese sich
auch auf die vom Beschwerdeführer angesprochenen Folgeschäden erstrecken
sollte. Dafür, dass die Parteien diese Absicherung in ein für die Einrede des
nicht erfüllten Vertrages vorausgesetztes Austauschverhältnis hätten bringen
wollen, fehlt jeglicher Anhaltspunkt, zumal Ziff. 7 Abs. 2 des Mietvertrages
den Umfang der erwarteten Versicherungsdeckung nicht definiert. Hinzu kommt,
dass Ziff. 2.5 des Mietvertrages dem Beschwerdeführer bei "Missständen",
worunter auch die Nichterfüllung von Nebenpflichten zählen kann, das Recht zur
Kündigung aus wichtigen Gründen einräumt. Eine derartige Kündigung hat der
Beschwerdeführer nicht ausgesprochen, weshalb das Mietverhältnis mit der
Beschwerdegegnerin nach wie vor besteht und der Beschwerdeführer
leistungspflichtig ist, selbst wenn eine allfällige Verletzung der Erfüllung
der genannten Nebenpflicht einen wichtigen Grund zur Vertragsauflösung
darstellen sollte.

2.7 Aus dem Gesagten folgt, dass der Beschwerdeführer offensichtlich nicht
berechtigt war, aufgrund der behaupteten Verletzung einer vertraglichen
Nebenpflicht, die nicht im Austauschverhältnis zur vertraglich geschuldeten
Überlassung der Mietsache stand, deren Nutzung zu verweigern. Die Gutheissung
des Antrags der Beschwerdegegnerin beruht somit auf der Anwendung klaren
Rechts. Die Vorinstanz hat mithin Art. 257 ZPO nicht verletzt.

3.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des bundesgerichtlichen Verfahrens wird der Beschwerdeführer dafür kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Oktober 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Gelzer