I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.246/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_246/2012
Sentenza del 22 gennaio 2013
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Niquille,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
1. A.________,
2. B.________,
ricorrenti,
contro
C.________ Sagl,
patrocinata dall'avv. Andrea Marazzi,
opponente.
Oggetto
diritto di compera,
ricorso contro la sentenza emanata il 13 marzo 2012 dalla III Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:
A.
A.a Il 13 ottobre 2005 la C.________ Sagl ha sottoscritto con B.________ e
A.________, rappresentati dalla D.________ SA, un documento intitolato
"riservazione" in cui la C.________ Sagl ha indicato di voler acquistare due
fondi a Orselina per un importo complessivo di fr. 1'877'200.--. Fr. 180'000.--
del prezzo di vendita avrebbero dovuto essere versati quale acconto al momento
della firma del contratto su un conto del notaio. Quest'ultimo importo, dedotti
i costi, sarebbe stato restituito, qualora l'autorizzazione nel senso della
Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE),
del cui ottenimento avrebbe dovuto occuparsi la D.________ SA con facoltà di
delegare, non fosse stata rilasciata.
A.b Con rogito del 7 novembre 2005 B.________ e A.________ hanno concesso alla
C.________ Sagl un diritto di compera su un loro fondo a Orselina della durata
di un anno dall'annotazione a registro fondiario per un prezzo di fr.
979'100.--, di cui fr. 90'000.-- da pagare alla firma dell'atto sul conto
clienti del notaio. Il contratto prevedeva pure che "nel caso in cui la
beneficiaria del diritto di compera non dovesse esercitare il diritto
concessole, l'importo di fr. 90'000.-- già versato quale caparra decadrà a
titolo di pena convenzionale in favore della parte concedente" (clausola 3.2).
Le parti prendevano inoltre atto che il negozio giuridico avrebbe potuto
soggiacere alla LAFE "e che quindi la sua validità è subordinata
all'ottenimento di una decisione di non assoggettamento" (clausola 4.3).
A.c Dopo che l'Ufficio del registro fondiario di Locarno ha respinto il 23
agosto 2006 l'istanza di iscrizione del diritto di compera, indicando che la
beneficiaria sottostava alla procedura di non assoggettamento alla LAFE, il
notaio rogante ha inoltrato la relativa domanda all'Autorità di prima istanza
LAFE che l'ha respinta con decisione 7 ottobre 2006. Il 5 aprile 2007 il
predetto notaio ha liberato in favore di B.________ e A.________ l'importo di
fr. 90'000.-- presso di lui depositato.
A.d Con petizione 29 novembre 2008 la C.________ Sagl ha convenuto in giudizio
innanzi al Pretore di Locarno-Città B.________, A.________ e la D.________ SA,
chiedendo la loro condanna alla restituzione, rispettivamente al pagamento di
fr. 90'000.--. Con sentenza 24 ottobre 2011 il Pretore ha accolto la petizione
nei confronti delle due persone fisiche.
B.
La III Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto
con sentenza 13 marzo 2012 l'appello proposto da B.________ e A.________. Dopo
aver rilevato che il rogito era fin dall'inizio inefficace in virtù dell'art.
26 LAFE e la sua nullità pacifica, la Corte di appello ha negato che l'attrice
sia incorsa in un abuso di diritto chiedendo la restituzione dell'importo già
pagato, non potendo essere ad essa rimproverato di aver volontariamente
provocato la decisione negativa dell'autorità di prima istanza LAFE. Ha poi
ritenuto pretestuosa l'argomentazione dei convenuti secondo cui essi non
avrebbero potuto prevalersi dell'asserita prescrizione della pretesa di
restituzione nella procedura di primo grado. I Giudici di appello hanno infine
pure respinto la censura secondo cui il Pretore, fondando la sua decisione
sull'indebito arricchimento, avrebbe violato il diritto di essere sentiti dei
convenuti.
C.
Con ricorso in materia civile del 2 maggio 2012 B.________ e A.________
chiedono al Tribunale federale di riformare la sentenza di appello nel senso
che la petizione avversaria sia respinta e l'attrice condannata al pagamento
delle spese giudiziarie e delle ripetibili. I ricorrenti lamentano una
violazione del loro diritto di essere sentiti, perché la Corte cantonale
avrebbe - come già il Pretore - ignorato un argomento da loro fatto valere.
Affermano che la Corte di appello avrebbe violato il diritto federale, perché
il rogito sarebbe divenuto nullo il 23 agosto 2006 (data in cui l'Ufficiale del
registro fondiario ha respinto la richiesta di annotazione del diritto di
compera) e non quando il 7 ottobre 2006 l'autorità di prima istanza LAFE ha
emanato la sua decisione negativa. A mente dei ricorrenti tale nullità sarebbe
stata provocata - in malafede - dall'attrice, alla quale sarebbero imputabili
anche eventuali errori del notaio rogante, perché essa non avrebbe osservato il
termine di 30 giorni che l'Ufficiale del registro fondiario le avrebbe
impartito per produrre dei documenti e avrebbe fatto fallire la concessione di
un credito da parte di una banca svizzera. Sostengono di non aver potuto
invocare la prescrizione innanzi al giudice di prime cure, perché quest'ultimo
ha accolto, violando il loro diritto di essere sentiti, la domanda attorea
sulla base di un indebito arricchimento invece che in virtù della pretesa
contrattuale di cui si era prevalsa l'attrice.
La Presidente della Corte adita ha conferito effetto sospensivo al ricorso con
decreto del 22 maggio 2012.
Con risposta 6 giugno 2012 la C.________ Sagl propone la reiezione del ricorso.
Diritto:
1.
La sentenza impugnata è una decisione finale (art. 90 LTF) che è stata emanata
su ricorso dall'ultima istanza cantonale (art. 75 LTF) in una causa civile
(art. 72 cpv. 1 LTF) con un valore di lite manifestamente superiore al limite
di fr. 30'000.-- previsto dall'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Il tempestivo (art.
46 cpv. 1 lett. a LTF e art. 100 cpv. 1 LTF combinati) ricorso in materia
civile è stato inoltrato dalla parte soccombente nella sede cantonale (art. 76
cpv. 1 LTF). Sotto questo profilo esso è pertanto ammissibile.
2.
Giusta l'art. 105 cpv. 1 LTF il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui
fatti accertati nella sentenza impugnata. Esso può scostarsi dall'accertamento
dei fatti dell'autorità inferiore, se questo si è svolto in violazione del
diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105
cpv. 2 LTF). La parte che non intende basarsi sugli accertamenti di fatto
dell'autorità inferiore deve spiegare in maniera circostanziata per quale
motivo ritiene che le condizioni di una delle due eccezioni previste dall'art.
105 cpv. 2 LTF siano realizzate, non potendosi altrimenti tener conto di una
fattispecie diversa da quella esposta nella sentenza impugnata (DTF 133 IV 286
consid. 6.2). A tal proposito è utile ricordare che chi intende invocare che i
fatti sono stati constatati in modo manifestamente inesatto (art. 97 cpv. 1
LTF), e cioè che il loro accertamento è arbitrario nel senso dell'art. 9 Cost.
(DTF 133 II 249 consid. 1.4.3 pag. 254 seg.), deve sollevare e motivare tale
censura (art. 106 cpv. 2 LTF). Per lamentare con un'ammissibile censura la
violazione del divieto dell'arbitrio non è segnatamente sufficiente formulare
una critica meramente appellatoria (DTF 136 II 489 consid. 2.8) e contestare la
decisione impugnata come in una procedura d'appello, nella quale l'autorità di
ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione
a quella del Tribunale cantonale (DTF 134 II 349 consid. 3).
3.
I ricorrenti lamentano una violazione del loro diritto di essere sentiti e
dell'art. 18 CO, perché la Corte cantonale - come già il Pretore - non avrebbe
trattato l'argomento secondo cui, quando hanno concluso l'atto pubblico, le
parti avrebbero convenuto che la caparra sarebbe decaduta in favore dei
concedenti del diritto di compera anche qualora il rogito si fosse rivelato
inefficace o nullo. Il notaio rogante aveva infatti esternato in uno scritto
del 23 ottobre 2006, completamente trascurato dai giudici cantonali, che "le
parti intendevano pattuire che l'importo versato sarebbe rimasto, in qualsiasi
ipotesi, a favore dei proprietari dei fondi".
L'argomentazione ricorsuale si rivela inconferente. Innanzi tutto i ricorrenti
omettono di indicare (con precisi riferimenti agli atti) dove avrebbero
formulato una censura conforme alle esigenze del diritto procedurale che
sarebbe stata ignorata dalla Corte cantonale. A prescindere da quanto precede,
giova rilevare che quest'ultima ha espressamente indicato nella sentenza
impugnata che la nullità del rogito è stata riconosciuta pure dai qui
ricorrenti. In considerazione della pacifica nullità del contratto in cui era
stata stabilita la pena convenzionale, determinare cosa le parti avessero
voluto pattuire con il negozio giuridico invalido non ha alcuna importanza.
Ora, l'art. 29 cpv. 2 Cost. non obbliga i giudici a discutere tutti gli
argomenti invocati dalle parti, ma essi si possono limitare agli aspetti
rilevanti per il giudizio (DTF 135 III 474 consid. 3.5, con rinvii).
4.
4.1 I giudici cantonali non hanno ritenuto abusiva la richiesta di restituzione
dell'importo di fr. 90'000.--, perché l'attrice non ha voluto sottrarsi al
perfezionamento del contratto, avendo essa non solo inoltrato tramite il notaio
rogante all'autorità di prima istanza LAFE una domanda di non assoggettamento,
ma pure - come risulta dall'istruttoria - sempre prodotto i documenti
richiestile dal notaio. I convenuti si sarebbero inoltre inammissibilmente
prevalsi per la prima volta in appello di pretesi problemi di finanziamento
della beneficiaria del diritto di compera.
4.2 I ricorrenti sostengono invece che la nullità del rogito sarebbe già
intervenuta (giusta gli art. 18 e 26 LAFE) con la reiezione della domanda di
iscrizione del diritto di compera da parte dell'Ufficiale del registro
fondiario, che sarebbe stata provocata dal mancato tempestivo avvio della
procedura di non assoggettamento nel termine assegnato da quest'ultimo.
Asseverano inoltre che una banca sita nel locarnese aveva manifestato la sua
disponibilità a finanziare l'operazione, ma che il credito non sarebbe stato
concesso perché l'attrice si sarebbe rifiutata di adempiere le usuali
condizioni in materia di crediti.
4.3 Ora, la prima parte della censura si fonda inammissibilmente (sopra,
consid. 2) sulla circostanza, non risultante dalla sentenza impugnata, secondo
cui l'Ufficiale del registro fondiario avrebbe fissato giusta l'art. 18 cpv. 1
LAFE al notaio rogante un termine di 30 giorni per chiedere l'autorizzazione
prevista da tale legge o far accertare che essa non è necessaria. Dagli
accertamenti della Corte cantonale emerge unicamente che la beneficiaria
sottostava alla procedura di non assoggettamento alla LAFE e che in mancanza
dei documenti richiesti, l'annotazione del diritto di compera non era
iscrivibile. Nulla risulta però sulla natura dei documenti non prodotti e i
ricorrenti neppure pretendono di aver formulato delle allegazioni di fatto
(suffragate dalle relative prove) sulla questione. Nemmeno la seconda parte
dell'argomentazione ricorsuale è di soccorso ai convenuti: essa è pure fondata
su fatti non accertati dalla Corte cantonale e dimentica completamente che
quest'ultima aveva dichiarato inammissibili, perché nuovi, gli argomenti
attinenti al fallito finanziamento bancario.
5.
5.1 Con riferimento all'asserita prescrizione della pretesa di restituzione, la
Corte cantonale ha ritenuto pretestuoso l'argomento dei convenuti, secondo cui
essi non avrebbero potuto prevalersi di tale istituto innanzi al primo giudice
perché la petizione sarebbe unicamente stata basata sul contratto di
"riservazione". Infatti, che la richiesta di restituzione nei confronti dei qui
ricorrenti fosse stata fondata anche sulla nullità dell'atto pubblico risultava
dagli allegati di causa, che sono pure stati così capiti dalla parte convenuta,
la quale ha posto alla base delle domande dell'interrogatorio formale e di un
teste proprio tale rogito. La Corte cantonale ha poi rilevato che il giudice
applica il diritto d'ufficio, senza essere vincolato dalle motivazioni
giuridiche delle parti, e ha per questo motivo ritenuto che il Pretore non ha
violato il diritto dei qui ricorrenti di essere sentiti, basando la sua
decisione sull'indebito arricchimento, tema che secondo i convenuti non sarebbe
stato sollevato dall'attrice.
5.2 I ricorrenti affermano che la Corte di appello avrebbe tutelato la
violazione del loro diritto di essere sentiti da parte del Pretore. L'attrice
avrebbe infatti "inteso le proprie pretese in una veste meramente
contrattuale", ma il Pretore ha accolto la petizione in base alle regole
sull'indebito arricchimento, senza ulteriormente interpellarli. Così facendo
egli avrebbe impedito loro di sollevare l'eccezione di prescrizione nella
procedura di prima istanza.
5.3 Nella fattispecie occorre innanzi tutto ricordare che sapere cosa contenga
un allegato di causa è una questione che concerne gli accertamenti di fatto (
DTF 125 III 305 consid. 2e pag. 311). Ora, i ricorrenti non riescono a far
apparire arbitrario l'accertamento della sentenza impugnata attinente al
contenuto degli allegati di causa dell'attrice. Essi non spendono segnatamente
una parola sulla constatazione della Corte cantonale secondo cui dalle domande
formulate nell'istruttoria risulta che i convenuti hanno ben capito che la
petizione avversaria non era solo fondata sulla "riservazione", ma pure basata
sul rogito. Così stando le cose, cadono nel vuoto le censure secondo cui la
sentenza impugnata avrebbe protetto una violazione del diritto di essere
sentito commessa dal Pretore, che avrebbe impossibilitato ai convenuti di
prevalersi tempestivamente dell'asserita prescrizione della pretesa di
restituzione. Essendo in concreto pacifico che il rogito è nullo e che - a
giusta ragione - non è contestato che in un siffatto caso la restituzione delle
pretese già effettuate avviene in base alle regole sull'indebito arricchimento
(DTF 134 III 438 consid. 2.4), i ricorrenti non possono nemmeno essere seguiti
laddove ritengono che la petizione sarebbe stata accolta, in violazione del
loro diritto di essere sentiti, su un fondamento giuridico che non potevano
ritenere rilevante.
6.
Da quanto precede discende che il ricorso si appalesa, nella misura in cui è
ammissibile, infondato e come tale va respinto. Le spese giudiziarie e le
ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e art. 68 cpv. 1 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 4'500.-- sono poste a carico dei ricorrenti, i
quali rifonderanno all'opponente, con vincolo di solidarietà, fr. 5'500.-- a
titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione alle parti e alla III Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.
Losanna, 22 gennaio 2013
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Klett
Il Cancelliere: Piatti