I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.215/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_215/2012
Urteil vom 9. Juli 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli
Beschwerdeführer,
gegen
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietrecht; Nebenkosten,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Appellationshof,
vom 20. Februar 2012.
Sachverhalt:
A.
Mit schriftlichem Vertrag vom 21. Mai 2004 vermietete A.________
(Beschwerdeführer) der X.________ AG (Beschwerdegegnerin) ein Verkaufslokal mit
Keller in der Liegenschaft Y.________ in Z.________. Nebst dem jährlichen
Mietzins von Fr. 26'400.-- hatte die Mieterin danach alle anteiligen Neben- und
Gemeinschaftskosten (Heizungs- und Warmwasserkosten, Wasserzins und ARA,
Kehricht, Strom allgemein, TV, Hauswartung, Serviceabonnemente,
Verwaltungskosten) gemäss der jährlichen Betriebskostenabrechnung der
Verwaltung zu übernehmen und dafür monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.-- zu
leisten.
Am 22. Juni 2004 unterzeichneten dieselben Parteien einen weiteren Mietvertrag
über eine 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss des gleichen Gebäudes. Der
jährliche Mietzins wurde auf Fr. 13'800.-- festgesetzt. Davon bildeten Fr.
1'800.-- Akontozahlungen für die effektiven Nebenkosten.
B.
Nach ergebnislosem Schlichtungsverfahren klagte die Beschwerdegegnerin am 16.
Mai 2011 beim Mietgericht des Seebezirks gegen den Beschwerdeführer auf Zahlung
von Fr. 18'858.50. Damit verlangte sie Fr. 1'508.50 als Rückerstattung von zu
viel bezahlten Nebenkosten für die Gewerberäume und unter demselben Titel Fr.
10'650.-- bezüglich der Wohnräume sowie Fr. 6'700.-- wegen unterlassener
Reinigung des Treppenhauses. Das Mietgericht wies die Klage am 20. Juli 2011
kostenfällig ab. Die Beschwerdegegnerin fand sich mit dem Urteil betreffend die
Abweisung der Nebenkostenrückforderung für die Gewerberäume ab, zog jedoch das
Urteil im Übrigen mit Berufung an das Kantonsgericht Freiburg weiter, indem sie
die Rückerstattung der zu viel bezahlten Nebenkosten von Fr. 10'650.-- und
Ersatz für die Vertragsverletzung, bestehend im Nichtreinigen des
Treppenhauses, verlangte. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut
und schützte die Klage im Betrage von Fr. 10'650.--. Im Übrigen wies es die
Klage ab.
C.
Der Beschwerdeführer erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den sinngemässen
Anträgen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 20. Februar 2012 aufzuheben und
die Klage abzuweisen; eventuell die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die
Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat
auf Vernehmlassung verzichtet.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung wurde mit
Präsidialverfügung vom 14. Mai 2012 abgewiesen.
Der Beschwerdeführer hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.
Erwägungen:
1.
1.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen
Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur
die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu
offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde
alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor
Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400 mit
Hinweisen).
Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht gemäss Art. 106 Abs. 2
BGG nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und
begründet worden ist. Im Anwendungsbereich dieser Bestimmung gilt eine
qualifizierte Rügepflicht, weshalb - entsprechend den altrechtlichen
Begründungsanforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG - klar und detailliert
darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen
(BGE 133 III 393 E. 6 S. 397; 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; je mit Hinweisen).
1.2 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art.
97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage
geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung
einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge
Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt.
Entsprechende Beanstandungen sind nach Massgabe von Art. 106 Abs. 2 BGG zu
begründen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr
muss der Beschwerdeführer, welcher die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz anfechten will, substanziiert darlegen, inwiefern die
Voraussetzungen gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind (BGE 136 I 184 E. 1.2
S. 187; 133 III 462 E. 2.4 S. 466). Er hat im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb
die beanstandeten Feststellungen offensichtlich unrichtig und demnach
willkürlich sind, und zudem aufzuzeigen, dass das Verfahren bei rechtskonformer
Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre. Ferner hat er mit
Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und
taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht
hat (Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in BGE 137 III
539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in BGE 134 III 570). Auf
Vorbringen, die in den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Stütze
finden, ohne dass dazu eine substanziierte Sachverhaltsrüge im vorstehenden
Sinne erhoben wird, oder auf Rügen, die auf solchen Vorbringen aufbauen, ist
nicht einzutreten.
1.3 Der Beschwerdeführer behauptet, der Beschwerdegegnerin sei bekannt gewesen,
dass die Nebenkosten für die Wohnung die gleichen wie im Mietvertrag für die
Geschäftsräume gewesen seien. Dies hat die Vorinstanz nicht festgestellt, und
der Beschwerdeführer erhebt diesbezüglich keine Willkürrüge, so dass auf diese
Behauptung und die darauf aufbauende Rüge nicht einzutreten ist.
Ferner hielt die Vorinstanz fest, die von den Parteien zum integrierenden
Bestandteil ihres Vertrages erhobenen Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB)
hätten die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten nicht bezeichnet. Da der
Beschwerdeführer diesbezüglich keine rechtsgenüglich begründete Willkürrüge
erhebt, ist er mit der sinngemäss erhobenen Behauptung, in den AVB seien
Nebenkosten betreffend Heizung, Warmwasseraufbereitung und Verwaltungsprovision
von 3 % ausgeschieden worden, nicht zu hören. Sein daraus abgeleitetes
Vorbringen bleibt ausser Acht, namentlich die Behauptung, die
Beschwerdegegnerin könne nicht glaubhaft darlegen, dass ihr die Überbindung
dieser Nebenkosten nicht bekannt gewesen sei.
2.
2.1 Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen,
wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Nach der
Rechtsprechung hat der Mieter nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die
im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Auch ein Hinweis auf einen
standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag für Wohnräume" genügt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet
werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der
Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen
sind. Er hat vielmehr Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten
überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden (BGE
135 III 591 E. 4.3.1 mit Hinweisen). Allerdings kann sich die besondere
Vereinbarung auch aus den Umständen ergeben. Art. 257a Abs. 2 OR stellt keine
besonderen Formerfordernisse an die Vereinbarung, sondern statuiert eine
Auslegungsregel, nach welcher alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom
Mieter zu tragen vereinbart worden sind, entsprechend der Regel der
Kostentragung durch den Vermieter von diesem getragen werden (Urteil 4P.323/
2006 vom 21. März 2007 E. 2.1 mit Hinweisen). Erkennt der Mieter beim Abschluss
des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet
werden sollen, und unterzeichnet er den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a
Abs. 2 OR Genüge getan, und er kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende
Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007
E. 2.2 mit Hinweisen).
2.2 Vorliegend ist umstritten, ob Nebenkosten für Miete der Wohnung nach Art.
257a Abs. 2 OR geschuldet sind, obwohl diese im Mietvertrag nicht einzeln
umschrieben sind. Während das Mietgericht in Beweiswürdigung zum Ergebnis kam,
die Parteien hätten sich dahin geeinigt, dass für die Wohnung dieselben
Nebenkosten geschuldet seien wie für das Geschäftslokal, hielt die Vorinstanz
dafür, allein aufgrund des Umstandes, dass sowohl im Mietvertrag über das
Geschäft wie über die Wohnung eine Akontozahlung von Fr. 150.-- monatlich
vorgesehen sei, könne auch mit Blick auf die Tatsache, dass die
Beschwerdegegnerin den Mietvertrag vom 22. Juni 2004 abgefasst hatte, nicht
geschlossen werden, die Parteien hätten eine hinreichend klare Vereinbarung
darüber getroffen, welche Nebenkosten die Beschwerdegegnerin für die
4-Zimmerwohnung zu tragen habe. Zudem habe der Beschwerdeführer vor Mietgericht
die Frage, ob beim Abschluss des Mietvertrages vom 22. Juni 2004 über die
Nebenkosten und deren Aufteilung diskutiert worden sei, verneint und angegeben,
man habe nicht definiert, wofür die Nebenkosten gebraucht würden. Bei dieser
Sachlage haben die Parteien nach Auffassung der Vorinstanz keine besondere
Vereinbarung über die Nebenkosten getroffen, weshalb der Beschwerdegegner als
Vermieter grundsätzlich für diese aufzukommen hat.
3.
Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe ihren Entscheid nicht
hinreichend begründet und dadurch seinen Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
3.1 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter
anderem die grundsätzliche Pflicht der Gerichte, ihre Entscheide zu begründen.
Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich
das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht
erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Es genügt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten
werden kann (BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; je mit
Hinweisen).
3.2 Soweit der Beschwerdeführer im Einzelnen geltend macht, die Vorinstanz sei
ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen, da sie nicht auf seine
Berufungsantwort vom 21. November 2011 eingegangen sei, unterlässt er es,
darzulegen, welche rechtsrelevanten Vorbringen in der genannten Rechtsschrift
bei gehöriger Berücksichtigung zu einem anderen Ergebnis hätten führen müssen.
Insoweit genügt die Rüge den Begründungsanforderungen nicht. Im Übrigen ist dem
angefochtenen Urteil klar zu entnehmen, welche Umstände die Vorinstanz auf
welche Weise würdigte, um zum Ergebnis zu gelangen, eine tatsächliche
Übereinkunft, nach welcher die Mieterschaft bestimmte Nebenkosten schulde, sei
nicht zustande gekommen. Eine sachgerechte Anfechtung des Urteils der
Vorinstanz ist auch dann möglich, wenn diese den Sachverhalt aus eigener Sicht
würdigt, ohne sich im einzelnen mit der Beweiswürdigung des erstinstanzlichen
Gerichts auseinander zu setzen. Die Rüge ist unbegründet.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer rügt sodann, die Vorinstanz habe willkürlich
missachtet, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Mietgericht ausdrücklich
anerkannt habe, gewusst zu haben, dass im Nettomietzins nicht alle Nebenkosten
enthalten gewesen seien und namentlich separat über die Heizkosten abzurechnen
gewesen sei, indem sie ausgeführt habe: "Beim Abschluss des Vertrages war die
Meinung, dass die CHF 1'100.-- pro Monat auch die Nebenkosten betreffen. Im
Vertrag wurde neben dem Netto-Mietzins auch Nebenkosten akonto CHF 150.--
vereinbart. Man verzichtete auf eine Regelung im Vertrag, weil die Heizkosten
in den allgemeinen Vertragsbedingungen aufgeführt sind." Beilage 5 der
Klageantwort sei zu entnehmen, dass lediglich die Wasser- und Abwassergebühren
sowie der Allgemeinstrom nicht zu den Heizkosten gezählt werden könnten.
Zumindest über die von der Beschwerdegegnerin im Rahmen des Beweisverfahrens
anerkannten Nebenkosten sei daher eine besondere Vereinbarung anzunehmen.
4.2 Der Beschwerdeführer legt nicht mit Aktenhinweisen dar, sich bereits vor
Vorinstanz auf die betreffende Aussage der Beschwerdegegnerin berufen zu haben.
Dazu hätte er allen Anlass gehabt, nachdem Prozessthema des Berufungsverfahrens
die Frage des Zustandekommens einer besonderen Vereinbarung über die
Nebenkosten gebildet hat. Auf die Willkürrüge ist daher nicht einzutreten (vgl.
E. 1.2 hiervor).
5.
Der Beschwerdeführer ist entgegen der Vorinstanz und im Einklang mit dem
Mietgericht der Auffassung, der Beschwerdegegnerin hätte nach Treu und Glauben
bekannt sein müssen, dass es sich bei den Nebenkosten um dieselben wie bei der
Geschäftsmiete gehandelt habe (gleiche Parteien, gleiche Liegenschaft, gleicher
Akontobetrag). Dies ist keineswegs zwingend. Bereits aufgrund des
unterschiedlichen Verwendungszwecks der beiden Mietobjekte können durchaus auch
unterschiedliche Nebenkosten anfallen oder gleichartige Nebenkosten
unterschiedlichen Regelungen folgen. Die Vorinstanz verletzte daher kein
Bundesrecht, wenn sie auch in Anbetracht des einen Monat zuvor abgeschlossenen
Mietvertrags über das Verkaufslokal, in welchem bestimmte Nebenkosten der
Mieterschaft überbunden wurden, mit Bezug auf den Vertrag über die
Vierzimmerwohnung das Zustandekommen einer hinreichend klaren
Nebenkostenvereinbarung verneinte.
6.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des
bundesgerichtlichen Verfahrens wird der Beschwerdeführer dafür kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II.
Appellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Juli 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Gelzer