I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.19/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_19/2012
Sentenza del 2 luglio 2012
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
A.________SA,
patrocinata dall'avv. dott. Gianmaria Mosca,
ricorrente,
contro
B.________SA,
patrocinata dall'avv. Francesco Naef,
opponente.
Oggetto
locazione, spese accessorie;
ricorso contro la sentenza emanata il 14 novembre 2011 dalla II Camera civile
del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.
Fatti:
A.
A.a Con contratto 1° settembre 1999, che annulla quello precedente stipulato
dalla locatrice con C.________ il 26 ottobre 1995, la A.________SA ha locato
alla B.________SA diverse parti di uno stabile a Lugano adibite a centro
fitness e wellness, fissando l'inizio della locazione retroattivamente al 1°
gennaio 1998. Con riferimento alle spese accessorie il contratto di locazione
prevede unicamente quanto segue:
"spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a partire dal
01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d'affitto.
Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla
presentazione del conteggio definitivo."
A.b Il 9 maggio 2008 la locatrice ha invano chiesto alla conduttrice il
versamento di fr. 115'371.80 a titolo di conguaglio delle spese accessorie per
l'anno 2007. Dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia
di locazione, la A.________SA si è rivolta al Pretore del distretto di Lugano
per ottenere la condanna della B.________SA al pagamento di fr. 108'843.07. Il
Pretore ha respinto l'azione.
B.
Con sentenza 14 novembre 2011 la II Camera civile del Tribunale di appello del
Cantone Ticino ha respinto un appello dell'attrice. La Corte cantonale ha
innanzi tutto richiamato l'art. 257a cpv. 2 CO e ha indicato che le spese
accessorie sono a carico del conduttore unicamente se le parti lo hanno
concordato in maniera chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Dopo
aver rilevato che dal versamento regolare di acconti non può essere dedotta una
pattuizione secondo cui le spese accessorie sono a carico della convenuta, ha
considerato infondate o inammissibili le argomentazioni del rimedio cantonale
avanzate dall'attrice per ottenere il pagamento delle spese accessorie, perché
da tali censure non risultavano né un'espressa pattuizione, né motivi idonei a
rimediare alla sua assenza.
C.
Con ricorso in materia civile del 13 gennaio 2012 la A.________SA postula,
previa concessione dell'effetto sospensivo al rimedio, l'annullamento della
sentenza di appello e la sua riforma nel senso che la convenuta sia condannata
a versarle fr. 108'843.07, oltre interessi, e che l'opposizione interposta da
quest'ultima al relativo precetto esecutivo sia rigettata. La ricorrente narra
una propria versione della fattispecie, lamenta segnatamente una violazione
dell'art. 18 CO e afferma che le parti avrebbero concordato che le spese
accessorie devono essere assunte dalla conduttrice. Sostiene poi che la Corte
cantonale non avrebbe tenuto conto di una presunzione secondo cui nei rapporti
commerciali le spese di consumo andrebbero a carico del conduttore e ritiene
che il comportamento dell'inquilina sia abusivo.
La Presidente della Corte adita ha respinto, con decreto del 3 febbraio 2012,
la domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al rimedio.
Con risposta 16 febbraio 2012 la B.________SA propone la reiezione del ricorso
nella misura in cui è ricevibile.
Diritto:
1.
Il tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF combinato con l'art. 46 cpv. 1 lett. c LTF)
ricorso in materia civile è diretto contro una decisione finale emanata su
ricorso dal Tribunale di ultima istanza del Cantone Ticino in una controversia
in materia di diritto di locazione con un valore di lite manifestamente
superiore a fr. 15'000.-- e si rivela quindi ammissibile dal profilo degli art.
72 cpv. 1, 74 cpv. 1 lett. a e 75 LTF.
2.
2.1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto federale
(art. 106 cpv. 1 LTF). Tuttavia, tenuto conto dell'onere di allegazione e
motivazione imposto dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, la cui mancata ottemperanza
conduce all'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF),
considera di regola solo gli argomenti proposti nell'atto di ricorso (DTF 134
III 102 consid. 1.1). Le esigenze sono più severe quando è fatta valere la
violazione di diritti fondamentali: in questo caso l'art. 106 cpv. 2 LTF esige
una motivazione puntuale e precisa (DTF 136 I 65 consid. 1.3.1; 134 II 244
consid. 2.2). Per lamentare con un'ammissibile censura la violazione del
divieto dell'arbitrio non è segnatamente sufficiente formulare una critica
meramente appellatoria (DTF 136 II 489 consid. 2.8) e contestare la decisione
impugnata come in una procedura d'appello, nella quale l'autorità di ricorso
gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella
dell'autorità cantonale (DTF 134 II 349 consid. 3).
Di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico
sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione
del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art.
105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata
può essere censurato alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione
dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della
causa (art. 97 cpv. 1 LTF).
Se rimprovera all'autorità cantonale un accertamento dei fatti manifestamente
inesatto - ossia arbitrario (DTF 137 III 268 consid. 1.2; 133 II 249 consid.
1.2.2 pag. 252) - il ricorrente deve motivare la censura conformemente alle
esigenze poste dall'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 136 II 304 consid. 2.5 pag. 314).
Deve indicare chiaramente i diritti costituzionali che si pretendono violati e
precisare in cosa consiste la violazione (DTF 134 II 244 consid. 2.2). Siccome
il giudice cantonale fruisce di un grande potere discrezionale nel campo
dell'apprezzamento delle prove (o dell'accertamento dei fatti in genere), chi
invoca l'arbitrio deve dimostrare che la sentenza impugnata ha ignorato il
senso e la portata di un mezzo di prova preciso, ha omesso senza ragioni valide
di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito
della lite, oppure ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto
con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 137 I 58
consid. 4.1.2 pag. 62; 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1).
2.2 In concreto il ricorso, in cui l'attrice nemmeno indica a quali passaggi
del giudizio impugnato essa abbia inteso riferire le sue argomentazioni, è un
coacervo quasi inestricabile di argomenti di fatto e di diritto. La ricorrente
dà per acquisita una fattispecie che non risulta dalla sentenza d'appello o che
è addirittura esplicitamente smentita dagli accertamenti effettuati dalla Corte
cantonale, ma non formula una qualsiasi censura che soddisfi le esigenze di
motivazione previste dall'art. 106 cpv. 2 LTF per un'ammissibile critica delle
constatazioni fattuali. Ciò vale segnatamente per l'affermazione che vi sarebbe
una "continuità" fra il contratto concluso il 26 ottobre 1995 e quello del 1°
settembre 1999, che la ricorrente ripete più volte senza però confrontarsi con
la dettagliata motivazione della sentenza impugnata, in cui viene spiegato che
non solo il secondo contratto, sottoscritto da un nuovo conduttore, indicava
espressamente di annullare il primo, ma che pure il teste D.________, già
amministratore della locatrice, aveva dichiarato che esso era stato voluto da
quest'ultima "per definire una volta per tutte la pigione e l'ammontare delle
spese accessorie" ed è stato concluso "per partire da zero con una situazione
pulita che fosse chiara per tutti". Inoltre, pur asserendo che la conduttrice
avrebbe pagato i conguagli delle spese accessorie per gli anni 1998 - 1999, la
ricorrente omette di enunciare una qualsiasi censura sufficientemente motivata
contro la constatazione della decisione d'appello secondo cui dall'istruttoria
nemmeno risulta che tali conteggi siano effettivamente stati emessi. La
ricorrente sembra anche dimenticare che - secondo gli accertamenti dei Giudici
cantonali - la teste, su cui essa si era fondata per sostenere che inizialmente
la contestazione verteva unicamente sulla ripartizione delle spese, aveva
relativizzato tale affermazione con un "se non erro".
Nella presente sentenza il Tribunale federale si fonderà quindi
sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità cantonale e si limiterà a
trattare le censure che hanno potuto essere individuate in maniera attendibile,
le altre argomentazioni ricorsuali rivelandosi di primo acchito inammissibili.
3.
Giusta l'art. 257a cpv. 2 CO le spese accessorie sono a carico del conduttore
soltanto se specialmente pattuito. Nel caso di locali di abitazione o
commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi
effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali
i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come
pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO).
Se non vi è una pattuizione speciale, le spese accessorie sono incluse nella
pigione. La giurisprudenza ha inoltre già avuto modo di precisare che le spese
accessorie poste a carico del conduttore devono essere descritte in maniera
chiara e precisa nel contratto; se sono ad esempio elencate nelle condizioni
generali annesse, possono essere fatturate al conduttore solo nella misura in
cui concretizzano spese già poste a carico di quest'ultimo nel contratto (DTF
135 III 591 consid. 4.3.1 pag. 595).
3.1 La Corte cantonale ha rilevato che non risulta alcuna pattuizione speciale
- in forma scritta, verbale o per atti concludenti - ai sensi della predetta
norma che specifica quali spese accessorie vanno a carico della conduttrice. Ha
considerato insufficiente a questo proposito il versamento degli acconti di fr.
5'000.-- mensili previsti dal contratto di locazione.
3.2 La ricorrente invoca una violazione dell'art. 18 CO e afferma, citando
segnatamente estratti di testimonianze, che le parti hanno stipulato una
locazione in cui le spese accessorie a cui si riferiscono le richieste di
pagamento devono essere sopportate dalla conduttrice.
3.3 In concreto - a giusta ragione - nemmeno la ricorrente pretende che dal
testo del contratto di locazione del 1° settembre 1999 possa essere dedotta una
valida pattuizione che precisa quali spese accessorie vanno assunte
dall'opponente. Infatti tale contratto indica l'obbligo di pagare un acconto
mensile di fr. 5'000.-- per le spese accessorie e quello di versare il relativo
conguaglio entro 30 giorni dalla presentazione del conteggio definitivo, ma non
menziona affatto di quali spese accessorie si tratti. La ricorrente esterna
invece, inammissibilmente (sopra, consid. 2), una critica puramente
appellatoria diretta contro gli accertamenti di fatto della sentenza impugnata
e tra l'altro anche fondata sulla pretesa continuità fra l'appena menzionato
contratto e quello del 26 ottobre 1995. Per dimostrare l'esistenza di una
manifestazione concorde della volontà, che non avrebbe trovato riscontro nel
testo del contratto, non basta poi nemmeno - come invece fatto nell'impugnativa
- indicare di aver discusso sulle spese accessorie e di averle definite senza
che risulti che l'altro contraente le abbia accettate. Giova infine rilevare
che, contrariamente a quanto ritiene la ricorrente, la sentenza impugnata va
anche condivisa quando indica che l'art. 257a cpv. 2 CO si applica pure alle
locazioni commerciali e che il pagamento di acconti non supplisce alla
necessaria pattuizione sulle spese accessorie: infatti da tale pagamento non
può essere dedotto quali sarebbero le spese accessorie che le parti avrebbero
convenuto di porre a carico della conduttrice. Altrettanto inutile a tal fine è
l'argomentazione ricorsuale secondo cui le pigioni si rivelano piuttosto
contenute. Così stando le cose, è del tutto superfluo esaminare se, come pare
aver ritenuto la Corte cantonale, una pattuizione concernente le spese
accessorie avrebbe inoltre dovuto rivestire la forma scritta, perché nel
contratto di locazione le parti avevano previsto che questo avrebbe unicamente
potuto essere modificato rispettando tale forma.
4.
La Corte cantonale ha pure ritenuto che gli importi oggetto della lite non
riguardano spese di consumo, ma spese accessorie. Essa ha indicato che dagli
atti risulta infatti che si tratta di costi che rientrano nella definizione
dell'art. 257b cpv. 1 CO, concernendo in concreto spese di riscaldamento, costi
di elettricità dei vani comuni, pulizia scale e vani comuni, servizio
portineria, tassa canalizzazione, manutenzione giardino, sgombero neve e altri
costi di esercizio.
La ricorrente afferma invece che nei rapporti locativi commerciali esisterebbe
una presunzione secondo cui le spese di consumo, come quelle a cui ritiene si
riferiscano le sue richieste di pagamento, sono pacificamente a carico del
conduttore. Ora, la censura si rivela inammissibile perché parte
apoditticamente dal presupposto che le spese in questione siano spese di
consumo senza minimamente confrontarsi con la summenzionata argomentazione
della sentenza impugnata.
5.
Infine la ricorrente ritiene che la Corte cantonale abbia protetto un abuso di
diritto, perché l'opponente avrebbe inizialmente solo contestato la
ripartizione delle spese fra gli inquilini, avrebbe pagato i conguagli per gli
anni 1998 e 1999 nonché gli acconti mensili. Ora, i primi due fatti su cui è
basata tale censura non risultano dalla sentenza impugnata, rispettivamente
sono addirittura in contrasto con gli accertamenti della Corte cantonale
(sopra, consid. 2.2), motivo per cui essa si rivela in tale misura
inammissibile. Senza pertinenza risulta poi il fatto che la conduttrice abbia
pagato gli acconti previsti nel contratto, atteso che con l'azione in rassegna
la ricorrente chiede il pagamento di ulteriori montanti.
6.
Da quanto precede discende che il ricorso, nella ridotta misura in cui si
rivela ammissibile, si appalesa infondato e come tale va respinto. Le spese
giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1
LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 5'000.-- sono poste a carico della ricorrente, che
rifonderà all'opponente fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura
innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 2 luglio 2012
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Klett
Il Cancelliere: Piatti