I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.189/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_189/2012
Urteil vom 2. Oktober 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss, nebenamtlicher Bundesrichter Geiser,
Gerichtsschreiberin Schreier.
Verfahrensbeteiligte
1. A. X.________,
2. B. X.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Krüger,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________,
vertreten durch Fürsprecher Christian Flückiger,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Kaufsrecht,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern,
Zivilabteilung, 2. Zivilkammer,
vom 16. Dezember 2011.
Sachverhalt:
A.
A.a Im Rahmen der Abwicklung des Nachlasses von D. Y.________ hatte 1986 die
Tochter des Verstorbenen, C.________ (Beschwerdegegnerin), mit ihrer
Stiefmutter, E. Y.________, einen Erbteilungsvertrag geschlossen, in dem die
Liegenschaften Muri-Grundbuchblatt Nr. zzz.________, Bern-Grundbuchblatt Nr.
qqq.________ und rrr.________ E. Y.________ zugewiesen wurden. Gleichzeitig
haben die damaligen Parteien zu Gunsten von C.________ ein Kaufsrecht mit
folgendem Wortlaut vereinbart:
"Falls E. Y.________ eine der Nachlassliegenschaften verschenken sollte, steht
der Tochter, C.________, auf der Basis des dannzumaligen amtlichen Wertes der
betreffenden Besitzung ein Kaufrecht zu. Dieses Kaufrecht ist vererblich, aber
unübertragbar und ist im Grundbuch einzutragen für die Dauer von zehn Jahren
seit dem Abschluss der Teilungsvereinbarung mit der Verpflichtung von E.
Y.________ zur Verlängerung um weitere zehn Jahre."
A.b Am 28. August 2009 schenkte E. Y.________ ihrem Neffen A. X.________
(Beschwerdeführer 1) die Grundstücke Bern Grundbuchblatt-Nr. qqq.________ und
Muri Grundbuchblatt-Nr. zzz.________ sowie ihrem zweiten Neffen B. X.________
(Beschwerdeführer 2) die Liegenschaft Bern Grundbuchblatt-Nr. rrr.________. Mit
Schreiben vom 10. November 2009 wurde C.________ über die erfolgten Schenkungen
informiert. C.________ übte mit Brief vom 28. Mai 2010 das streitige Kaufsrecht
aus.
A.c Am 7. Juni 2010 verstarb E. Y.________. Sie hinterliess als Erben unter
anderen ihre Neffen A. und B. X.________.
B.
B.a
Nachdem sich die Parteien über den Bestand und die gültige Ausübung des
Kaufsrechts nicht einigen konnten, klagte C.________ am 15. Juni 2010 gegen A.
und B. X.________ auf Übertragung der streitigen Liegenschaften in ihr
Alleineigentum sowie auf die Ausrichtung aller bis anhin aus den Liegenschaften
bezogenen Erträge.
Mit Entscheid vom 23. Februar 2011 wies das Regionalgericht Bern-Mittelland die
Klage ab.
B.b Auf Berufung von C.________ hin hob das Obergericht am 16. Dezember 2011
das erstinstanzliche Urteil auf und hiess die Klage insoweit gut, als mit ihr
die Übertragung der Liegenschaften ins Alleineigentum verlangt wurde.
C.
Gegen das obergerichtliche Urteil gelangen A. und B. X.________ mit Beschwerde
in Zivilsachen an das Bundesgericht und verlangen die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides und die vollumfängliche Abweisung der Klage unter
Kosten und Entschädigungsfolge.
C.________ beantragt die Abweisung des Rechtsmittels, ebenfalls unter Kosten
und Entschädigungsfolge. Im zweiten Schriftenwechsel bestätigen beide Parteien
ihre Rechtsstandpunkte und Begehren.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 7. Mai 2012 wurde der Beschwerde aufschiebende
Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid
(Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin
kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m.
Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im kantonalen
Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende
Streitwert beträgt mehr als Fr. 30'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b
BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdeführer bestreiten zu Recht die Sachverhaltsfeststellungen
betreffend den Parteiwillen bezüglich der Dauer des Kaufsrechts nicht mehr. Sie
beschränken sich vielmehr auf die Rüge der Verletzung von Bestimmungen des
Obligationenrechts und des Schlusstitels zum ZGB. Auf die Beschwerde ist somit
einzutreten.
2.
Gemäss dem für das Bundesgericht verbindlichen und nun mehr auch von den
Parteien nicht mehr bestrittenen Sachverhalt ging der übereinstimmende Wille
der Beschwerdegegnerin und ihrer Stiefmutter bei der Vereinbarung des
Kaufsrechts dahin, dass dieses keiner in Jahren bemessenen Frist unterliegen
sollte.
Streitig ist vorliegend aber noch immer, ob die Einführung von Art. 216a OR mit
der Gesetzesrevision 1991 (in Kraft seit 1994) nachträglich eine Befristung des
Kaufsrechts auf 10 Jahre bewirkt hat (nachfolgend E. 3) und ob das Kaufsrecht
rechtzeitig ausgeübt worden ist (nachfolgend E. 4). Schliesslich ist zwischen
den Parteien streitig, ob nach wie vor ein Erfüllungsanspruch besteht oder ob
dieser nur auf Schadenersatz gehen kann (nachfolgend E. 5).
3.
3.1 Bis zur Gesetzesrevision von 1991 war es unbestrittenermassen möglich,
Kaufsrechte im Sinne einer obligatorischen Verpflichtung grundsätzlich auf
unbestimmte Zeit zu vereinbaren (BGE 102 II 243 E. 3; 121 III 210 E. 2; 126 III
421 E. 3a/aa). Allerdings hiess das nicht, dass ein Kaufsrecht ohne jede
zeitliche Befristung möglich war. Auch im alten Recht war Art. 27 ZGB zu
beachten. Das Fehlen einer Frist konnte eine übermässige Bindung darstellen (
BGE 126 III 421 E. 3c/dd S. 429). Wie lange diese Frist sein konnte, hing damit
allerdings von den Besonderheiten des konkreten Falles ab. Sowohl daraus als
auch aus dem Unterschied zwischen der Befristung der dinglichen Wirkung und dem
Fehlen einer konkreten Frist für die obligatorische Verpflichtung ergaben sich
Unsicherheiten, die der Gesetzgeber mit der Revision beseitigen wollte. Er hat
deshalb im Kaufsrecht eine Befristung der vertraglichen Kaufs-, Vorkaufs- und
Rückkaufsrechte eingeführt. Nicht ausdrücklich geregelt wurde aber vom
Gesetzgeber die Frage, ob diese Befristung auch für die früher auf längere Zeit
oder ohne feste Frist vertraglich begründeten obligatorischen Pflichten gelte
oder nicht. Die Revision enthielt insoweit keine Übergangsbestimmungen (BGE 121
III 210 E. 3b S. 212; 126 III 421 E. 3c/aa S. 426).
3.2 Die Lehre hat zur Anwendbarkeit der Befristung auf früher begründete
Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte unterschiedlich Stellung genommen (gegen
eine Anwendung auf bestehende Rechte: CHRISTIAN BRÜCKNER, Verwandte Verträge
[Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufsrechts bzw.
Rückkaufsrechts], in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001,
S. 509 f.; EUGEN BUCHER, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1993, N. 243 zu Art. 27
ZGB; BÉNÉDICT FOËX, La nouvelle réglementation des droits de préemption,
d'emption et de réméré dans le CC/CO, SJ 1994 S. 414 f.; ALFRED KOLLER,
Bemerkungen zu BGE 126 III 421, AJP 2001 S. 119 f.; DERS., Das intertemporale
Recht zu Art. 216a OR, ZBGR 81/2000, S. 290 ff.; THEO GUHL UND ANDERE, Das
Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, S. 347; DENIS PIOTET, Le droit
transitoire des lois fédérales sur le droit foncier rural et sur la révision
partielle du code civil et du code des obligations du 4 octobre 1991, ZSR 113/
1994 I S. 143 f.; HEINZ REY, Die privatrechtliche Rechtsprechung des
Bundesgerichts im Jahre 1995, ZBJV 133/1997 S. 256 f.; für eine Anwendung der
Befristung: HANS GIGER, Berner Kommentar, 1997, N. 461 zu Art. 216 OR; ROLAND
PFÄFFLI, Neuerungen im Immobiliarsachenrecht und beim Grundstückkauf, Der
bernische Notar [BN] 1992 S. 455; VITO ROBERTO, Teilrevision des
Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts, recht 11/1993 S. 174 f.; FELIX
SCHÖBI; Die Revision des Kaufs-, des Vorkaufs- und des Rückkaufsrechts, AJP
1992 S. 570 f.).
Das Bundesgericht hat zu dieser Frage bis anhin nicht abschliessend Stellung
genommen. Vielmehr hat es sie in BGE 121 III 210 ausdrücklich offen gelassen,
weil die Besonderheiten des konkreten Falles eine Entscheidung unnötig machten,
da das Kaufsrecht noch vor Inkrafttreten der Gesetzesrevision ausgeübt worden
war. In BGE 126 III 421 hielt das Bundesgericht fest, dass die durch den
Gesetzgeber neu eingeführte Frist aus Gründen des Vertrauensschutzes in jedem
Fall erst mit dem Inkrafttreten der neuen Bestimmung 1994 zu laufen beginnen
konnte. Damit war die Frage, ob die Frist auf altrechtliche Kaufsrechte
überhaupt anwendbar ist, auch in diesem Fall ohne Bedeutung. Vorliegend ist zur
Frage der Anwendbarkeit der gesetzlichen Frist auf früher vereinbarte
Kaufsrechte nun Stellung zu nehmen, weil das Recht erst 2010 und damit über 10
Jahre nach Inkrafttreten der neuen Bestimmung ausgeübt worden ist.
3.3 Regelt der Gesetzgeber den zeitlichen Anwendungsbereich bei einer
privatrechtlichen Gesetzesrevision nicht besonders, so sind Art. 1 bis 4 SchlT
ZGB massgebend. Ausgangspunkt bildet dabei die in Art. 1 SchlT ZGB enthaltene
Grundregel der Nichtrückwirkung einer Gesetzesänderung, welche für den gesamten
Bereich des Zivilrechts gilt (MARKUS VISCHER, in: Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch, 4. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 1 SchlT ZGB). Sie schützt das
Vertrauen in den Bestand einmal rechtsgeschäftlich gesetzeskonform begründeter
Rechte. Rechtliche Wirkungen von Tatsachen, die vor dem Inkrafttreten einer
neuen Bestimmung eingetreten sind, werden auch nachher nach den früheren
Bestimmungen beurteilt. Dieser Grundsatz erfährt allerdings gewichtige
Einschränkungen. Die Rechtsordnung muss sich weiter entwickeln und veränderten
Verhältnissen und Überzeugungen anpassen können (vgl. PAUL MUTZNER, Berner
Kommentar, 2. Aufl. 1926, N. 9 Vorbemerkungen zu Art. 1-50 SchlT ZGB). Deshalb
ist eine Rückwirkung und damit auch ein Eingriff in rechtsgeschäftlich
erworbene Rechte zulässig, wenn die Rechtsänderung um der öffentlichen Ordnung
und Sittlichkeit Willen aufgestellt worden ist (Art. 2 SchlT ZGB; VISCHER,
a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 2 SchlT ZGB). Zudem rechtfertigt sich der Schutz der
bisherigen Rechtslage dann nicht, wenn die entsprechenden Rechtswirkungen nicht
vom Willen der Parteien abhängen, sondern sich bei einem Dauerschuldverhältnis
direkt aus dem Gesetz ergeben, und es um die Wirkungen nach Eintritt der
Rechtsänderung geht (Art. 3 SchlT ZGB; vgl. VISCHER, a.a.O., N. 5 ff. zu Art. 3
SchlT ZGB). Die Ausgestaltung solcher Dauerschuldverhältnisse kann somit ohne
weiteres auch ohne Zustimmung der betroffenen Parteien bzw. sogar gegen deren
Willen ändern (vgl. PETER TUOR/BERNHARD SCHNYDER/JÖRG SCHMID, Das
Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Aufl. 2009, S. 1184 f. Rz. 12). Dabei
handelt es sich um eine so genannte unechte Rückwirkung, welche auch von der
Verfassung her zulässig ist (BEATRICE WEBER-DÜRLER, Vertrauensschutz im
öffentlichen Recht, 1983, S. 285).
Ob es sich um eine der öffentlichen Ordnung und Sittlichkeit wegen aufgestellte
Norm handelt und deshalb eine Rückwirkung nach Art. 2 SchlT ZGB eintritt oder
nicht, ist eine Frage der Auslegung der rechtspolitischen Motive, welche zur
Gesetzesrevision geführt haben. Wann ein Rechtsverhältnis vorliegt, dessen
Inhalt durch das Gesetz umschrieben wird, definiert Art. 3 SchlT ZGB nicht. Aus
dem Gesetzestext ergibt sich vorab, dass es auf die Umschreibung des Inhalts
und nicht des Bestands ankommt (vgl. TUOR/SCHNYDER/SCHMID, a.a.O., S. 1184 Rz.
12). Als gesetzliche Rechte sind sodann alle Berechtigungen anzusehen, "die
gestützt auf einen bestimmten Zustandstatbestand für alle Personen unmittelbar
durch das Gesetz begründet werden" (MUTZNER, a.a.O., N. 3 zu Art. 3 SchlT ZGB).
Erworbene, selbständige Rechte sind demgegenüber jene Rechte, die "auf einem
besonderen Rechtsgrund" beruhen (MUTZNER, a.a.O., N. 3 zu Art. 3 SchlT ZGB; BGE
116 II 63 E. 3b S. 67). Entscheidend ist damit, ob es sich um eine Frage
handelt, die durch den Parteiwillen oder das Gesetz bestimmt ist.
3.4 Im vorliegenden Zusammenhang steht ausser Zweifel, dass die
Gesetzesrevision nicht um der öffentlichen Ordnung und Sittlichkeit Willen
erfolgte. Der Gesetzgeber wollte hauptsächlich dogmatische Fragen klären und
Auseinandersetzungen in der Lehre beseitigen (vgl. Botschaft vom 19. Oktober
1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] sowie zum
Bundesgesetz über die Teilrevisionen des Zivilgesetzbuches
[Immobiliarsachenrecht] und des Obligationenrechts [Grundstückkauf], BBl 1988
1077 f. Ziff. 321.2 Art. 216a). Insofern kann sich eine Rückwirkung nicht auf
Art. 2 SchlT ZGB stützen (vgl. auch BGE 126 III 421 E. 3c/cc S. 428).
Es bleibt zu prüfen, ob Art. 3 SchlT ZGB anwendbar ist. Dabei stehen vorliegend
nicht die Begründung, sondern die Dauer bzw. die Untergangsgründe des Rechts
zur Diskussion. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei einem Kaufsrecht nicht
um ein klassisches Dauerschuldverhältnis handelt. Vielmehr wird ein
Austauschvertrag begründet, dessen Besonderheit darin liegt, dass die Erfüllung
aufgeschoben ist, wodurch eine auf gewisse Dauer angelegte Rechtsbeziehung
zwischen den Parteien entsteht. Dieses Rechtsverhältnis lässt aber nicht
laufend neue Rechte und Pflichten entstehen, wie dies bei einem klassischen
Dauerschuldverhältnis wie einem Arbeitsvertrag, einem Auftrag oder einer Miete
der Fall ist.
Entscheidender Inhalt eines Kaufsrechts ist, dass die Ausübung der Option in
einem späteren Zeitpunkt erfolgt als deren Einräumung. Andernfalls ist das
Kaufsrecht wirtschaftlich sinnlos. Insofern sind die Gültigkeitsdauer bzw. die
Bedingungen für die Ausübung des Rechts entscheidender Inhalt des Rechts. Die
Befristung betrifft aber in erster Linie den Bestand des Rechts. Vorliegend
fragt sich, ob es im Zeitpunkt seiner Ausübung bzw. des Eintritts der Bedingung
noch bestanden hat oder untergegangen war. Entsprechend hilft die dogmatische
Unterscheidung zwischen Inhalt und Bestand vorliegend kaum weiter. Entscheidend
ist vielmehr, dass die Dauer des Rechts bei einem Kaufsrecht eine der
wesentlichsten Fragen ist, welche die Parteien bei der Begründung zu klären
haben. Sie beeinflusst die wirtschaftliche Bedeutung des Kaufsrechts. Insofern
handelt es sich sicher um einen Punkt, von dem nicht behauptet werden kann,
dass er "est fixé par la loi, sans égard à la volonté des parties" (BGE 133 III
105 E. 2.3.4). Vielmehr handelt es sich um einen Inhalt, der "découle de la
volonté autonome des parties". Der Argumentation des Bundesgerichts in BGE 133
III 105 E. 2.3.4 folgend fällt die Frage der Befristung somit nicht in den
Anwendungsbereich von Art. 3 SchlT ZGB.
3.5 Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen.
Sie geben zwar korrekt und auch mit guten Argumenten im Wesentlichen die sie
unterstützenden Lehrmeinungen wieder. Es ist ihnen auch zuzugestehen, dass die
Abgrenzung zwischen Inhalt und Bestand nicht einer klaren dogmatischen Logik
entspricht und auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung in der Frage der
Anwendbarkeit von Art. 3 SchlT ZGB nicht einhellige Zustimmung gefunden hat
(vgl. BGE 116 II 63 E. 3; 116 III 120 E. 3d). Das Bundesgericht hat regelmässig
das Bedürfnis nach Rechtssicherheit, nach Schutz des Vertrauens in den Bestand
von Rechten und die Praktikabilität einer Lösung gegeneinander abgewogen und
einen wertenden Entscheid gefällt.
Vorliegend haben die Parteien aber, wie die - für das Bundesgericht
verbindlichen - Sachverhaltsfeststellungen ergeben haben, bewusst ein mehr als
zehn Jahre dauerndes Kaufsrecht im Rahmen eines komplexen Rechtsgeschäfts,
nämlich einer Erbteilung, einräumen wollen. Wenn nun ein wesentlicher Teil des
eingeräumten Rechts wegen einer Gesetzesänderung entfiele, wäre das Vertrauen
in den Bestand einer ausgehandelten Lösung erheblich gestört. Die
Nichtanwendung des neuen Rechts auf das früher begründete Kaufsrecht erscheint
daher angemessen. Zu beachten ist auch, dass das neue Recht die Frage der Dauer
des Kaufsrechts in keiner Weise dem Parteiwillen entzieht und nunmehr
gesetzlich vorgibt. Es hat nur eine Maximalfrist eingeführt. Innerhalb dieser
bleibt es noch immer eine Frage des Parteiwillens, wie lange das Recht Bestand
haben soll.
3.6 Es erweist sich somit, dass die in Art. 216a OR enthaltene Befristung der
obligatorischen Wirkung des Kaufsrechts im vorliegenden Fall (noch) keine
Anwendung findet, so dass das Kaufsrecht im Zeitpunkt der Schenkung der
Grundstücke bestanden hat.
4.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, das Kaufsrecht sei nicht
rechtzeitig ausgeübt worden. Dabei ist unbestritten, dass die
Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 10. November 2009 über die erfolgten
Schenkungen unterrichtet worden ist und mit Schreiben vom 28. Mai 2010, d.h.
etwas mehr als sechs Monate später, die Ausübung ihres Kaufsrechts mitgeteilt
hat. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Kaufsrechtsvereinbarung selbst keine
Frist für dessen Ausübung erwähnt.
Die Beschwerdeführer bringen nun vor, die in Art. 216e OR enthaltene
dreimonatige Frist für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gelte vorliegend auch
für das Kaufsrecht. Dieses sei im vorliegenden Fall nur deshalb vereinbart
worden, weil das ebenfalls vereinbarte Vorkaufsrecht nur den Fall eines
Verkaufes, nicht aber auch den Fall einer Schenkung erfasst habe. Entsprechend
sei die für die Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts gesetzlich vorgesehene
Verwirkungsfrist analog auch für das Kaufsrecht massgebend.
4.1 Vorkaufsrechte und Kaufsrechte unterscheiden sich ihrer Natur nach
grundsätzlich darin, dass ein Vorkaufsrecht es dem Berechtigten nur erlaubt,
den Kaufgegenstand an sich zu ziehen, wenn ein bestimmtes Ereignis, der
sogenannte Vorkaufsfall, eintritt. Die Verknüpfung der Ausübung des
eingeräumten Rechts mit einem bestimmten vom Willen des Berechtigten
unabhängigen Ereignis macht es sinnvoll, die Ausübung an eine feste vom Gesetz
vorgegebene Frist zu binden. Die Natur des Kaufsrechts besteht demgegenüber
gerade darin, dass der Berechtigte nach seinem freien Willen während der
Laufzeit der Option sein Recht ausüben kann. Entscheidend ist folglich die
Laufzeit der Option und diese hängt vom Willen der Parteien ab. Kaufsrechte
verlören den wesentlichen Teil ihrer wirtschaftlichen Funktion, wenn das Gesetz
eine feste Laufzeit vorgäbe. Insofern lässt sich die in Art. 216e OR
festgesetzte Ausübungsfrist nicht allgemein auf die Kaufsrechte ausdehnen.
4.2 Wie die Laufzeit eines Kaufsrechts der Parteidisposition unterliegt (vorne
E. 3.4), ist es den Parteien auch unbenommen, eine Ausübungsfrist zu
vereinbaren, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - das Kaufsrecht an den
Eintritt einer Bedingung knüpfen. Die Beschwerdeführer machen denn auch
geltend, eine analoge Anwendung von Art. 216e OR dränge sich auf, weil die
Parteien mit der Bedingung eine Annäherung an das Vorkaufsrecht vorgenommen
hätten. Das Kaufsrecht sei für den Fall einer Schenkung nur deshalb vereinbart
worden, weil die Schenkung kein Vorkaufsfall sei. Eine Ausübungsfrist sei zudem
schon deshalb notwendig, weil ein an eine Schenkung geknüpftes Kaufsrecht ohne
Ausübungsfrist untauglich sei. Mit der Schenkung werde die Erfüllung des
Kaufsrechts subjektiv und objektiv unmöglich.
4.2.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrags nach dem
übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Die empirische oder
subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung
den Vorrang (BGE 137 III 145 E. 3.2.1; 130 III 554 E. 3.1 S. 557). Wenn der
übereinstimmende wirkliche Willen der Parteien unbewiesen bleibt, sind zur
Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien
aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten
(BGE 130 III 66 E. 3.2; 128 III 70 E. 1a S. 73; 127 III 444 E. 1b; 124 III 363
E. II/5a; vgl. auch BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611).
Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht
isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind (BGE
123 III 165 E. 3a). Demnach ist der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck,
wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste,
massgebend (BGE 132 III 24 E. 4 S. 28). Das Bundesgericht überprüft diese
objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an
Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das
Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1
BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 mit Hinweisen).
4.2.2 Die Vorinstanz hat in Bezug auf eine allfällige Ausübungsfrist keinen
übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festgestellt. Sie hat
ausgeführt, es sei zwar anzuerkennen, dass das vorliegende Kaufsrecht unter
einer Suspensivbedingung (der Schenkung) vereinbart worden sei und es sich
insofern einem Vorkaufsrecht annähere. Allein diese Modifikation rechtfertige
es aber nicht, das vorliegende Kaufsrecht hinsichtlich der Ausübungsfrist
gleich zu behandeln wie ein Vorkaufsrecht. Hätten die Parteien eine
Ausübungsfrist des Kaufsrechts gewollt, so hätten sie dieses weiter ihren
Bedürfnissen anpassen können; es wäre ihnen offen gestanden, nebst der
Vereinbarung einer Suspensivbedingung auch eine Ausübungsfrist zu vereinbaren.
Eine Ausübungsfrist mangels anderer gesetzlicher Grundlage durch die analoge
Anwendung von Art. 216e OR vorzusehen, rechtfertige sich deshalb nicht.
4.2.3 Soweit die Beschwerdeführer argumentieren, die Parteien des Kaufsrechts
hätten eine Gleichstellung mit dem Vorkaufsrecht bezüglich der Ausübungsfrist
nur deshalb nicht ausdrücklich vorgesehen, weil sie den Regelungsbedarf gar
nicht erkannt hätten und die Analogie sei für sie selbstverständlich gewesen,
stützen sie sich auf einen Sachverhalt ab, der von der Vorinstanz nicht
festgestellt worden ist. Diese Vorbringen sind daher unbeachtlich.
4.2.4 Was das Argument der Beschwerdeführer betrifft, das Kaufsrecht nähere
sich aufgrund seiner Bedingung einem Vorkaufsrecht, so ist mit der Vorinstanz
festzuhalten, dass die Parteien ohne weiteres die Möglichkeit hatten, neben der
Bedingung (Schenkung) auch eine bestimmte Ausübungsfrist vorzusehen. Da eine
Ausübungsfrist nicht festgehalten wurde, durfte die Beschwerdegegnerin in guten
Treuen davon ausgehen, dass sie für die Ausübung des Kaufsrechts nicht an eine
bestimmte Frist gebunden war. Daran ändert selbst dann nichts, wenn die
Parteien für den Fall der Schenkung nur deshalb ein bedingtes Kaufsrecht
vereinbart hätten, weil die Schenkung keinen Vorkaufsfall darstellt (vgl. BGE
115 II 175 E. 4a S. 179; 101 II 59). Sollten sich die Parteien gerade bewusst
gewesen sein, dass die gesetzlichen Bestimmungen zum Vorkaufsrecht nicht
anwendbar sind und sie die Regeln für das Kaufsrecht an ihre Bedürfnisse
anzupassen haben, wie sie dies mit der Verknüpfung des Kaufsrechts mit der
Bedingung einer Schenkung getan haben, so gilt umso mehr, dass die
Beschwerdegegnerin davon ausgehen durfte, dass die als notwendig erachteten
Anpassungen vorgenommen wurden.
Auch das Argument, der Verzicht auf eine Ausübungsfrist mache das Recht
unpraktikabel, weil nach erfolgter Schenkung die Erfüllung des Kaufsrechts
nicht mehr möglich sei, ist nicht überzeugend. Wenn die Ausführung der
Schenkung tatsächlich den Anspruch aus dem Kaufsrecht untergehen liesse (vgl.
dazu nachstehend E. 5), bestünde dieses Problem auch bei der Anwendung einer
dreimonatigen Frist analog zu Art. 216e OR. Ausserdem besteht die Möglichkeit,
im Schenkungsvertrag durch eine entsprechende Klausel das Vorgehen für den Fall
zu regeln, dass das Kaufsrecht ausgeübt wird.
Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Ausübung des
Kaufsrechts als rechtzeitig beurteilte.
4.3 Ob die aus dem Kaufsrecht verpflichtete Partei der Berechtigten eine Frist
zur Erklärung über die Ausübung hätte setzen können, braucht vorliegend nicht
beurteilt zu werden, weil keine solche Frist gesetzt worden ist. Ebenfalls
nicht beurteilt werden muss die Frage, ob eine Ausübung des Rechts auch noch
nach dem Tod der aus dem Kaufsrecht verpflichteten Partei hätte ausgeübt werden
können. Die Erklärung, das Recht ausüben zu wollen, erfolgte noch zu Lebzeiten
der verpflichteten Partei. Es ergibt sich somit, dass die Vorinstanz zu Recht
angenommen hat, dass das Kaufsrecht rechtzeitig ausgeübt worden sei. Die
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
5.
5.1 Schliesslich bleibt die Frage, ob die sich aus der Ausübung des Kaufsrechts
ergebende Verpflichtung zur Übertragung der Grundstücke - wie die Vorinstanz
entschieden hat - beim Tod der aus dem Kaufsrecht Verpflichteten auf deren
Erben und damit auf die Beschwerdeführer übergegangen ist oder nicht. Die
Beschwerdeführer machen geltend, die Verpflichtung sei durch die Übertragung
der Grundstücke auf sie für ihre aus dem Kaufsrecht verpflichtete Tante
subjektiv und objektiv unmöglich geworden. Damit sei der Anspruch
untergegangen. Er könne folglich auch nicht im nachfolgenden Erbgang auf sie
übergegangen sein. Entsprechend könne der Anspruch auch nicht mehr durchgesetzt
werden und die Klage sei abzuweisen. Schadenersatz wegen Nichterfüllung ist
vorliegend nicht eingeklagt. Ob dieses Vorbringen, wie die Beschwerdegegnerin
geltend macht, unzulässig ist, weil es vor Bundesgericht erstmalig vorgebracht
werde, braucht nicht entschieden zu werden, weil es sich in der Sache als nicht
begründet erweist, wie im Folgenden darzulegen ist.
5.2 Es ist den Beschwerdeführern ohne weiteres darin zuzustimmen, dass auf sie
durch Universalsukzession nur eine im Zeitpunkt des Erbgangs (noch) bestehende
Verpflichtung übergegangen sein kann. Es fragt sich damit, ob der Anspruch im
Zeitpunkt des Ablebens der durch das Kaufsrecht Belasteten noch bestanden hat.
Unabhängig von der Frage, wie ein Kaufsrecht dogmatisch einzuordnen ist (vgl.
dazu GIGER, a.a.O., N. 43 ff. zu Art. 216 OR), besteht nach Ausübung des
Kaufsrechts zwischen den Parteien ein Kaufvertrag, aus dem die eine Partei
verpflichtet ist, der anderen das Eigentum am Kaufgegenstand zu verschaffen.
Die Forderung geht unter, wenn die Erfüllung unmöglich geworden ist, unabhängig
davon, ob es sich um eine subjektive oder objektive Unmöglichkeit handelt.
Allerdings ist bezüglich der Wirkungen zu unterscheiden: Nach Art. 119 OR gilt
die Forderung nur als erloschen, soweit der Schuldner die Umstände, welche zur
Unmöglichkeit geführt haben, nicht zu verantworten hat. Andernfalls erlischt
die Schuld nicht, sondern wandelt sich nach Art. 97 OR in eine
Schadenersatzpflicht um (vgl. BGE 122 III 66 E. 3c). Die Leistung ist indessen
noch nicht unmöglich, wenn sie bloss erheblich erschwert ist; das
Leistungshindernis muss sich für den Schuldner als geradezu unüberwindbar
herausstellen, was bei nachträglich weggefallener Verfügungsmacht über den
Leistungsgegenstand erst dann der Fall ist, wenn der Schuldner überhaupt keine
Möglichkeit mehr hat, die Verfügungsmacht zurückzuerlangen oder die zur
Leistungserfüllung notwendigen Zustimmungen der Verfügungsberechtigten
einzuholen (BGE 135 III 212 E. 3.1 S. 218). Gegenstand eines Kaufvertrages kann
mithin auch eine Sache sein, die sich nicht im Eigentum des Verkäufers befindet
(GUHL/KOLLER, a.a.O., S. 339 Rz. 2).
Macht der Schuldner geltend, die Forderung sei erloschen oder es bestehe nur
noch Anspruch auf Schadenersatz, so hat er die definitive Unmöglichkeit der
Leistung darzutun und zu beweisen (GUHL/KOLLER, a.a.O., S. 312 Rz. 36). Die
Beschwerdeführer hätten behaupten und beweisen müssen, dass es der aus dem
Kaufsrecht verpflichteten Partei nicht mehr möglich war, das Eigentum an den
Grundstücken zu beschaffen und damit die vertraglichen Pflichten zu erfüllen.
Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, sind aber entsprechende
Sachverhaltsvorbringen und Beweise im kantonalen Verfahren nicht erfolgt.
Massgeblich für das Bundesgericht ist aber nach Art. 105 BGG der von der
Vorinstanz festgestellte Sachverhalt. Daher kann nicht davon ausgegangen
werden, dass die Erfüllung im Zeitpunkt, als der Erbgang erfolgte, definitiv
unmöglich war. Dass die Erfüllung heute möglich ist, wird auch von den
Beschwerdeführern nicht bestritten.
Damit erweist sich auch dieses Vorbringen der Beschwerdeführer als unbegründet.
6.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 15'000.-- werden den Beschwerdeführern (unter
solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) mit
Fr. 17'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern,
Zivilabteilung, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Oktober 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Die Gerichtsschreiberin: Schreier