I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.113/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_113/2012
Urteil vom 13. November 2012
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei,
Beschwerdeführer,
gegen
X.________ AG,
vertreten durch Fürsprecher Hans Bättig,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietzinsfestsetzung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 26. Januar 2012.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführer) schloss am 6. Oktober 2006 mit der X.________ AG
(Beschwerdegegnerin) einen Pensions- und Pflegevertrag ab, in welchem die
Beschwerdegegnerin als Residenz und der Beschwerdeführer als Pensionär
bezeichnet wird.
A.a Der Vertragszweck wird wie folgt umschrieben:
"Die Residenz bietet dem Pensionär mit diesem Pensionsvertrag ein umfassendes
Angebot an Dienstleistungen und trägt so zu einer angenehmen Lebensform in
einem freundlichen und sicheren Umfeld bei. Die Leistungen der Residenz
beinhalten insbesondere Wohnen, Betreuung, Pflege, Verpflegung sowie übrige
Dienstleistungen."
A.b Der Pensionspreis betrug Fr. 5'187.-- pro Monat für eine Person. Darin sind
folgende Leistungen der Residenz inbegriffen:
Unmöblierte Zweizimmerwohnung, die über Anschlüsse für Notrufanlage, Telefon,
Radio, Internet und Fernseher verfügt, mit Badezimmer mit Dusche, Loggia und
Kellerabteil (Ziff. 4.1 des Vertrages). Die Nettowohnfläche umfasst 55,1 m2,
die Loggia zusätzlich 8,8 m2.
Reinigung der Wohnung einmal wöchentlich (Ziff. 4.1 des Vertrages).
Allgemeinräume zur freien Benutzung der Pensionäre (Waschsalon, Internetcorner,
Bibliothek, Mehrzweckraum etc. [Ziff. 4.4 des Vertrages]).
Mittagessen siebenmal wöchentlich (Ziff. 4.2 des Vertrages).
Notfalldienstbereitschaft während 24 Stunden pro Tag, Hilfestellung und
Beratung bei akuten persönlichen Problemen, Organisation von Veranstaltungen
für die Pensionäre und deren Gäste, wie etwa Vorträge, Konzerte, Ausflüge,
wobei sich die Residenz vorbehält, "zur Deckung der Selbstkosten einen Teil
dieser Veranstaltungen als zusätzliche Dienstleistungen" anzubieten, die
separat in Rechnung gestellt werden (Ziff. 4.3 des Vertrages).
Nicht im Pensionspreis inbegriffen sind:
Drittkosten und Gebühren (Telefonanschluss und Gesprächstaxen, Internet, Strom,
Radio- und TV-Abonnementsgebühren inkl. Kabelanschluss, Aufwand zur Bestimmung
der Pflegestufe bei Neu- und Zwischeneinstufungen, Ziff. 4.5), zusätzliche
Dienstleistungen (zusätzliche Mahlzeiten, Diät- oder Schonkost, Zimmerservice,
Bettenmachen, Wäschereinigung, zusätzliche Wohnungsreinigung, Arbeiten durch
den Haushandwerker, administrative Arbeiten, Ziff. 4.6) sowie Pflege und
medizinische Betreuung (Ziff. 5 des Vertrages).
Die Residenz verpflichtet sich in Ziff. 5.1 des Vertrages "soweit medizinisch
vertretbar und möglich", den Pensionär bei vorübergehender oder dauernder
Pflegebedürftigkeit in seiner Wohnung oder in der hauseigenen Pflegeabteilung
zu betreuen, wobei beim Übertritt in die Pflegeabteilung ein Pflegevertrag
erstellt wird. Die Preise der Pflegedienstleistungen richten sich nach dem
hausinternen Tarif (Ziff. 5.2).
A.c Die Residenz ist berechtigt, den Pensionspreis jährlich den veränderten
wirtschaftlichen Verhältnissen anzupassen. Preisänderungen sind mit einer Frist
von drei Monaten schriftlich im Voraus durch die Residenz mitzuteilen (Ziff.
3.1 Abs. 2 des Vertrages). Sie behält sich die jederzeitige Änderung des
Vertrages vor. Vertragsänderungen werden dem Pensionär auf dem Zirkularweg oder
auf andere geeignete Weise bekannt gegeben und gelten ohne schriftlichen
Widerspruch innert Monatsfrist als genehmigt (Ziff. 7 des Vertrages).
A.d Der Pensionär kann den Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist schriftlich auf das Ende eines Monats kündigen (Ziff. 8.1). Er
darf das Vertragsverhältnis vorzeitig beendigen, sofern ein geeigneter
Nachfolger bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
(Ziff. 8.2). Die Residenz darf den Vertrag dagegen nur bei bestimmten
Vertragsverletzungen kündigen (wegen wiederholter Verstösse gegen die
Hausordnung, Nichtbezahlung des Pensionspreises sowie bei Belästigung oder
Gefährdung anderer Hausbewohner usw.) oder wenn eine angemessene Betreuung in
der Wohnung nicht mehr möglich ist. In all diesen Fällen beträgt die
Kündigungsfrist der Residenz 30 Tage (Ziff. 8.3).
B.
Mit Schreiben vom 24. September 2008 zeigte die Beschwerdegegnerin dem
Beschwerdeführer - nebst der Aufnahme der bis anhin separat fakturierten
Pauschalen für Strom und die Anschlussgebühren für Kabelfernsehen / Radio und
Telefon - auf den 1. Januar 2009 eine Anpassung des Pensionspreises um Fr.
156.-- (3 %) auf neu Fr. 5'414.-- brutto pro Monat an, was der Beschwerdeführer
zunächst akzeptierte. Er verlangte jedoch mit Schreiben vom 28. Juni 2009 eine
Herabsetzung des Pensionspreises um 2,91 % wegen der Senkung des
Referenzzinssatzes von 3,5 % auf 3,25 %, wobei er festhielt, er sei sich
bewusst, dass gewisse neue Leistungen gegengerechnet werden könnten. Es sei
jedoch ebenfalls zu berücksichtigen, dass der letzte Aufschlag von 3 % erst auf
den 1. Januar 2009 erfolgt sei. Die Beschwerdegegnerin lehnte das
Herabsetzungsbegehren ab, im Wesentlichen mit der Begründung, der
Pensionsvertrag unterliege nicht dem Mietrecht.
C.
Am 28. Juli 2009 reichte der Beschwerdeführer der Schlichtungsbehörde des
Bezirkes Zürich eine Klage ein mit den Begehren, die Pensionspreiserhöhung als
nichtig zu erklären und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den seit 1.
Januar 2009 zu viel bezahlten Betrag zurückzuerstatten. Eventuell sei der
Pensionspreis von Fr. 5'414.-- gestützt auf die zwischenzeitlich eingetretene
Reduktion des Referenzzinssatzes angemessen herabzusetzen. Eine Einigung
zwischen den Parteien kam nicht zustande, was die Schlichtungsbehörde mit
Beschlüssen vom 13. Oktober 2009 festhielt.
D.
Der Beschwerdeführer klagte hierauf fristgerecht beim Mietgericht Zürich gegen
die Beschwerdegegnerin auf Feststellung der Nichtigkeit der
Pensionspreiserhöhung vom 24. September 2008 sowie auf Rückerstattung des zu
viel bezahlten Pensionspreises, den er im Laufe des Verfahrens auf Fr. 3'432.--
nebst Zins bezifferte. Mit Urteil vom 28. Juni 2011 hiess das Mietgericht die
Klage vollumfänglich gut, stellte die Nichtigkeit der Pensionspreiserhöhung vom
24. September 2008 fest und verpflichtete die Beschwerdegegnerin, dem
Beschwerdeführer Fr. 3'432.-- nebst 5 % Zins seit 1. Dezember 2009 zu bezahlen.
Das Mietgericht kam zum Ergebnis, beim zu beurteilenden Pensionsvertrag
überwiege der mietrechtliche Aspekt. Die Erhöhung des Pensionspreises hätte
daher nach den mietrechtlichen Bestimmungen von Art. 269 ff. OR erfolgen
müssen. Die Beschwerdegegnerin habe jedoch die Pensionspreiserhöhung nicht auf
einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet. Die
Preiserhöhung vom 24. September 2008 auf den 1. Januar 2009 sei daher nichtig
(Art. 269d Abs. 1 und 2 OR). Das Mietgericht erachtete den Anspruch auf
Rückerstattung im Umfang der bereits bezahlten Erhöhung als begründet. Das
Obergericht des Kantons Zürich hiess jedoch die gegen dieses Urteil geführte
Berufung der Beschwerdegegnerin gut und wies die Klage am 26. Januar 2012 ab.
E.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen,
das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Klage in Bestätigung des Urteils
des Mietgerichts sowohl mit Bezug auf das Feststellungs- wie auf das
Rückforderungsbegehren gutzuheissen. Eventuell sei die Sache zur Durchführung
eines Beweisverfahrens an das Obergericht zurückzuweisen. Die
Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Das
Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Das Bundesgericht hat die Angelegenheit an einer Sitzung beraten.
Erwägungen:
1.
Die Parteien haben mit dem Vertragsverhältnis eine Form des Alterswohnens
geregelt. Dabei wird dem Pensionär nicht nur Wohnraum zur Verfügung gestellt,
sondern auch Verpflegung, Notfallbetreuung und weitere Leistungen. Wie die
kantonalen Gerichte im Ergebnis zutreffend erkannten, stehen dem monatlichen
"Pensionspreis" Leistungen gegenüber, die sich als mietrechtliche, auftrags-,
kauf- oder werkvertragliche Leistungen charakterisieren lassen. Umstritten ist,
welche Bedeutung dem mietvertraglichen Element im Gesamtvertrag zukommt und ob
im Falle der Erhöhung des Pensionspreises die mietrechtlichen
Schutzbestimmungen (Art. 269 ff.) zur Anwendung gelangen.
1.1 Die Vorinstanz qualifizierte den Pensions- und Pflegevertrag als
Heimvertrag, bei dem die auftragsrechtlichen Elemente überwiegen.
1.1.1 Mit Blick auf den Pensionspreis von Fr. 5'187.-- für eine
Zweizimmerwohnung von 55,1 m2 Nettowohnfläche plus Mitbenützung der
Allgemeinräume, eine wöchentliche Wohnungsreinigung, die tägliche
Mittagsverpflegung und die Betreuungsleistungen sei jedenfalls nicht leichthin
anzunehmen, das Vertragsverhältnis werde schwergewichtig durch das
mietrechtliche Element geprägt. Der vertragliche Schwerpunkt lasse sich
indessen nicht rein rechnerisch bestimmen. Die Vorinstanz suchte nach dem
Regelungsschwerpunkt des von den Parteien vereinbarten Alterswohnens. Dabei
richtete sie den Blick auf die Optionen des Beschwerdeführers (Ziff. 4.6 und 5
des Vertrages), das heisst die Möglichkeit, bei grösstmöglicher Autonomie im
Bedarfsfall diverse Dienstleistungen gegen separates Entgelt zu beanspruchen,
welche für den Beschwerdeführer von wesentlicher Bedeutung gewesen seien. Die
Aussicht darauf, derartige Dienstleistungen in Anspruch nehmen zu können, bilde
generell das Hauptmotiv dafür, in eine derartige Institution zu wechseln, bevor
die betreffende Person der pflegerischen Fürsorge bedürfe. Analoges gelte für
den Anspruch auf den Wechsel in die Pflegeabteilung. Die Beschwerdegegnerin
müsse die Pflegeleistungen bei Bedarf erbringen und somit über die notwendige
Infrastruktur und das Personal verfügen, zumal weder sie noch der
Beschwerdeführer wissen könne, wann der Bedarfsfall eintrete. Die Vorinstanz
nahm daher entsprechend der Behauptung der Beschwerdegegnerin an, der
Pensionspreis enthalte einen Vorhaltekostenanteil für die erfahrungsgemäss
künftig anfallenden Pflegekosten. Die Beschwerdegegnerin habe zu dessen Höhe
nichts behauptet; diese sei aber auch nicht ausschlaggebend.
1.1.2 Nach Auffassung der Vorinstanz zeigt sich ferner die Ausrichtung der
Beschwerdegegnerin auf die Inanspruchnahme der Pflegeleistungen, selbst wenn
diese noch nicht in Anspruch genommen werden, in der Kündigungsklausel, gemäss
welcher die Beschwerdegegnerin den Vertrag vorzeitig beenden darf, wenn ihr
Vertrauensarzt nach Konsultation des Hausarztes und der Leitung des
Pflegedienstes bestätigt, dass der Pensionär in seiner Wohnung nicht mehr
angemessen betreut werden kann (Ziff. 8.3 des Vertrages). Damit solle vermieden
werden, dass Pensionäre in der Wohnung verbleiben, wenn die Residenz nicht mehr
in der Lage sei, den pflegerischen Aufwand mit den ihr zur Verfügung stehenden
Ressourcen zu bewältigen. Dazu passe Ziff. 5.1 der Vertragsbedingungen, nach
welcher sich die Residenz zur Pflege in der Wohnung verpflichte, soweit dies
medizinisch vertretbar und möglich sei. Diese Kündigungsklausel sei auf Fälle
ausgerichtet, in welchen eine Verlegung in die Pflegeabteilung oder in ein
Spital unabdingbar sei. Sie diene nicht der Umgehung der mietrechtlichen
Schutzbestimmungen und sei sinnvoll. Denn wenn die Beschwerdegegnerin eine
angemessene Betreuung nicht mehr gewährleisten könne, würde das körperliche
Wohl der Pensionäre gefährdet, welches höher zu gewichten sei als deren
eventueller Anspruch auf Verbleib in der Wohnung nach Erstreckung gemäss den
mietrechtlichen Schutzbestimmungen. Die Überlassung der Wohnung an Pensionäre
sei eng verknüpft mit dem Vermögen der Residenz, die angebotenen
Pflegeleistungen zu erbringen. Der Fokus liege somit auf den Pflegeleistungen.
Die Vorinstanz schloss, das Schwergewicht des zu beurteilenden Pensions- und
Pflegevertrages, der dem Typ des Heimvertrages entspreche, sei beim
auftragsrechtlichen Element zu orten. Es sei nicht sinnvoll, danach zu
unterscheiden, ob die Pensionäre die Pflege in Anspruch nähmen oder nicht, da
sonst die rechtliche Qualifikation im Verlaufe der Zeit angepasst werden
müsste. Zwar würden mietvertragliche Elemente einen wesentlichen Bestandteil
des Pensions- und Pflegevertrages ausmachen, jedoch nicht den vertraglichen
Schwerpunkt bilden. Die mietrechtliche Sozialschutzgesetzgebung sei daher nicht
anwendbar, weshalb die nicht auf dem für Mietzinserhöhungen vorgeschriebenen
Formular mitgeteilte Pensionspreiserhöhung nicht nichtig sei.
1.2 Der Beschwerdeführer hält demgegenüber nach wie vor daran fest, dass der
Schwerpunkt des Vertrages bei den mietvertragstypischen Leistungen liegt, dass
sich zumindest die Erhöhung des Pensionspreises nach den entsprechenden
zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen richten muss. Er wirft der Vorinstanz
vor, Art. 253b OR verletzt zu haben, wonach die Bestimmungen über den Schutz
vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) sinngemäss auch für andere
Verträge gelten, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder
Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
1.2.1 Der Beschwerdeführer bringt im Einzelnen vor, mit den im Pensionsvertrag
erwähnten zusätzlichen Dienstleistungen, für die gegebenenfalls weitere
Verträge abgeschlossen werden müssten, werde kein verbindliches
Leistungsversprechen abgegeben, sondern bloss die Gelegenheit zum Abschluss
weiterer Verträge eingeräumt, welche die rechtliche Qualifikation des
Pensionsvertrages nicht einscheidend zu beeinflussen vermöge. Jedenfalls für
die Festsetzung des Pensionspreises könne nicht relevant sein, ob gegen
zusätzliches Entgelt weitere Leistungen geschuldet sind. Da der Pensionspreis
vorwiegend Entgelt für die Wohnung darstelle, sei für die Preisgestaltung
gleich wie für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung beim Hauswartvertrag in BGE
131 III 566 Mietrecht anwendbar. Eine einheitliche Lösung dränge sich entgegen
der Meinung der Vorinstanz nur mit Bezug auf die Frage der Kündigung auf.
1.2.2 Jedoch selbst wenn man in Übereinstimmung mit der Vorinstanz annähme, der
Regelungsschwerpunkt sei für sämtliche Vertragsbestandteile entscheidend und
die eingeräumten "Optionen" verbindliche Leistungsversprechen darstellen
sollten, müsste das mietrechtliche Element überwiegen. Einzige nicht
mietvertragliche Elemente seien die Wohnungsreinigung, die teilweise
Verpflegung und der Notfallknopf, so dass der Vertrag wie ein solcher über eine
so genannte Jameswohnung zu behandeln sei, in welchem verschiedene
Concierge-Dienstleistungen angeboten werden, wie der Empfang von Postsendungen,
die Annahme von Kleidungsstücken für die Reinigung, Reservation in Restaurants,
das Taschenschleppen oder die Wohnungsreinigung. Bei derartigen Verträgen
bestehe die Hauptleistung in der Vermietung, gegenüber welcher die
Dienstleistung in den Hintergrund trete (BISANG, Fragen zu gemischten Verträgen
mit mietrechtlichem Einschlag, mp 2010 S. 248). Ein Heimvertrag, der nebst dem
Bezug eines Zimmers Therapien, soziale Aktivitäten, Vollverpflegung und weitere
Dienstleistungen beinhalte, liege nicht vor, sondern ein Vertrag über die
Überlassung einer unmöblierten Wohnung mit Küche, Bad und Kellerabteil zum
Gebrauch, wobei der Mieter ergänzende Dienstleistungen beziehen kann, so dass
entsprechend der Lehre von einer Raummiete mit typenfremden Nebenleistungen
auszugehen sei.
2.
Beim zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag, der mietrechtliche,
auftrags-, kauf- oder werkvertragliche Leistungen kombiniert, handelt es sich
um einen Innominatkontrakt sui generis (vgl. für den Gastaufnahmevertrag BGE 71
II 107 E. 4 S. 114 f.; 113 II 424 E. 1b S. 426; für den Beherbergungsvertrag
BGE 120 II 252 E. 2a S. 253). Mit dieser Qualifikation ist indessen die Frage,
welche Regeln auf den im Streit liegenden Vertrag anzuwenden sind, noch nicht
beantwortet, zumal dieser sich von klassischen Verträgen über die Beherbergung
beispielsweise dadurch abhebt, dass nicht die Überlassung möblierter Zimmer
geschuldet ist (vgl. HUGUENIN, Obligationenrecht, 2012, S. 1108 Rz. 3979). Auch
die Kündigungsmodalitäten, die sich zum Teil an mietvertragliche Regeln
anlehnen (vgl. z.B. die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsauflösung, wenn ein
Nachfolger gestellt wird), aber für beide Vertragsparteien unterschiedlich
ausgestaltet sind, bilden eine Eigenheit des Vertrages. Zu entscheiden ist
indessen ausschliesslich, inwieweit die mietrechtlichen Schutzbestimmungen vor
missbräuchlichen Mietzinsen Anwendung finden. Diese Frage ist im Gesetz
ausdrücklich geregelt. In Art. 253b Abs. 1 OR hat der Gesetzgeber klargestellt,
dass die mietrechtlichen Schutzbestimmungen (Art. 269 ff. OR) nicht nur für
eigentliche Mietverträge gelten, sondern sinngemäss für andere Verträge, die im
Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt
regeln, unabhängig von ihrer rechtlichen Qualifikation. Unter welchen
Voraussetzungen die Schutzbestimmungen anwendbar sind, wird im Gesetz selbst
normiert. Dem besonderen Problem der Rechtsanwendung auf Innominatverträge
kommt insoweit keine Bedeutung zu. Der Streit dreht sich um die Anwendung von
Art. 253b Abs. 1 OR.
2.1 Der Vertrag begründet unter anderem die Verpflichtung, dem Beschwerdeführer
eine Zweizimmerwohnung mit Kellerabteil und Loggia entgeltlich zu überlassen.
Das klassisch mietvertragliche Element der Überlassung von Wohnraum gegen
Entgelt ist also gegeben. Dies allein genügt für die Anwendbarkeit der
mietrechtlichen Schutzbestimmungen indessen nicht. Zu prüfen bleibt, ob es sich
dabei um das wesentliche Vertragselement handelt.
2.2 Das Grundangebot der Beschwerdegegnerin umfasst neben der Überlassung von
Wohnraum zahlreiche weitere Leistungen, die nicht mietrechtlicher Natur sind,
wie die Wohnungsreinigung, das Mittagessen, die Notfalldienstbereitschaft
während 24 Stunden pro Tag sowie die Hilfestellung und Beratung bei akuten
persönlichen Problemen. Diese Leistungen können nicht als nebensächlich abgetan
werden. Sie fügen sich zusammen mit den zusätzlich zu entschädigenden
Leistungen wie der Betreuung in der Wohnung bei vorübergehender
Pflegebedürftigkeit (Ziff. 5) sowie den in Ziff. 4.6 des Vertrages genannten
Angeboten (zusätzliche Mahlzeiten, Diät- oder Schonkost, Zimmerservice,
Bettenmachen, Wäschereinigung, zusätzliche Wohnungsreinigung, Arbeiten durch
den Haushandwerker und administrative Arbeiten) zu einem Gesamtpaket zusammen,
das es älteren Personen erlaubt, bis zum Moment der eigentlichen
Pflegebedürftigkeit in der Wohnung zu verbleiben. Dass dies ein zentrales
Anliegen der getroffenen Vereinbarung ist, widerspiegeln die
Kündigungsmöglichkeiten, die für die Residenz im Vertrag abschliessend geregelt
sind. Solange sich der Pensionär an den Vertrag hält und die Betreuung in der
Wohnung möglich ist, kann die Residenz im Gegensatz zum Pensionär den Vertrag
nicht kündigen. Der Zweck des Vertrages liegt darin, dem Pensionär durch die
neben der Wohnraumüberlassung angebotene Betreuung und die weiteren Leistungen,
so lange als möglich das Wohnen in den von ihm benutzten Räumlichkeiten zu
ermöglichen bis in ein Alter, in dem ein Wohnen in einer gewöhnlichen Wohnung
ohne Zusatzbetreuung unmöglich würde oder mit Risiken verbunden wäre. Die
Betreuung bildet mithin ein ganz wesentliches für den Vertragsschluss
entscheidendes Element. Damit kann nicht gesagt werden, die getroffene
Vereinbarung regle im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder
Geschäftsräumen gegen Entgelt.
2.3 Ob sämtliche Leistungen im Preis inbegriffen sind oder teilweise gegen ein
zusätzliches Entgelt erbracht werden, ist eine Frage der Preisgestaltung.
Selbst wenn man mit dem Beschwerdeführer annimmt, die Vorinstanz sei
offensichtlich zu Unrecht davon ausgegangen, das Mietgericht habe bezüglich der
Zusatzleistungen unangefochten einen übereinstimmenden subjektiven Willen der
Parteien zur Einräumung von Gestaltungsrechten festgestellt, würde dies dem
Beschwerdeführer nichts nützen, denn auch das Mietgericht ging davon aus, der
Pensionär entscheide sich für das Wohnen in der Seniorenresidenz, weil er im
Bedarfsfall diverse Dienstleistungen in Anspruch nehmen könne, welche die
Residenz gegen separates Entgelt anbiete. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers ergibt sich aus dem Entscheid des Mietgerichts nicht, dieses
sei sinngemäss im Rahmen der subjektiven Vertragsauslegung davon ausgegangen,
die Parteien hätten bezüglich der Zusatzleistungen keine Bindungswirkung
gewollt. Die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der Verletzung des
rechtlichen Gehörs geht an der Sache vorbei. Selbst wenn man mit dem
Mietgericht davon ausgeht, bezüglich der zusätzlichen Dienstleistungen gemäss
Ziff. 4.6 des Vertrages werde dem Pensionär nur die Möglichkeit zum Abschluss
weiterer Verträge eingeräumt, ist die Residenz gemäss der Vereinbarung
verpflichtet, entsprechende Verträge anzubieten. Hängt aber die Inanspruchnahme
der weiteren Dienstleistungen vom Willen des Pensionärs ab (im Gegensatz zum
Übertritt in die Pflegeabteilung, der nur "soweit medizinisch vertretbar und
möglich" angeboten und für den ein separater Pflegevertrag erstellt wird),
werden ihm zusätzliche Möglichkeiten eröffnet, die für den Verbleib in der
Wohnung wesentlich sein oder im fortgeschrittenen Alter wesentlich werden
können. Dass der Beschwerdeführer davon bislang keinen Gebrauch macht oder
davon in Zukunft keinen Gebrauch zu machen gedenkt, ändert nichts daran, dass
die Möglichkeit, weitere Dienstleistungen gegen zusätzliches Entgelt in
Anspruch zu nehmen, zum Gesamtangebot gehört, für das sich die Pensionäre
entscheiden. Dieses Gesamtangebot enthält wesentliche Teile, die nicht die
blosse Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt betreffen.
2.4 Die mietvertraglichen Elemente der streitigen Vereinbarung können nicht
losgelöst von den übrigen für die Gesamtpreisgestaltung wesentlichen Elementen
betrachtet werden. Dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag
bezüglich der Erhöhung des Pensionspreises nicht den mietrechtlichen
Schutzbestimmungen untersteht, bedeutet aber nicht, dass der Pensionär der
Residenz schutzlos gegenübersteht. Der Vertrag selbst trägt dem Schutzbedürfnis
des Pensionärs nicht nur im Rahmen der Kündigungsvorschriften, sondern auch bei
der Preisfestsetzung Rechnung. Die Parteien haben eine beliebige
Preisfestsetzung ausgeschlossen, indem sie vereinbarten, dass der Pensionspreis
nur den "veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen" angepasst werden darf
(Ziff. 3.2). Nach Treu und Glauben bedeutet dies, dass eine Erhöhung nur bei
entsprechender Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zulässig und damit
nur dann gerechtfertigt ist, wenn sie nach Grundsatz und Ausmass einer
Kostensteigerung entspricht, welche die Residenz zu tragen hat. Dass bei
Meinungsverschiedenheiten über die Frage, ob diese Voraussetzung erfüllt ist,
das Gericht angerufen werden kann, nimmt auch die Vorinstanz an. Betragsmässig
hat der Beschwerdeführer die Erhöhung aber nicht beanstandet, so dass insoweit
keine Überprüfung zu erfolgen hatte. Der Versuch, über den mietrechtlichen
Formularzwang die im Umfang nicht bestrittene Erhöhung nachträglich zu Fall zu
bringen, ist zum Scheitern verurteilt.
3.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des
Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. November 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Klett
Der Gerichtsschreiber: Luczak