I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.102/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_102/2012
Arrêt du 30 mai 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. Dame D.________ et D.________,
5. E.________,
6. Dame F.________ et F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
11. K.________,
12. Dame L.________ et L.________,
13. M.________,
14. Dame N.________ et N.________,
15. Dame O.________ et O.________,
16. P.________,
17. Q.________,
18. Dame R.________ et R.________,
19. S.________,
20. T.________,
21. Dame U.________ et U.________,
22. V.________,
23. Dame W.________ et W.________,
tous représentés par Me Carole Aubert, avocate,
recourants,
contre
Y.________ SA, représentée par Me Valérie Schweingruber Dupraz, avocate,
intimée.
Objet
bail à loyer; travaux d'entretien et de rénovation, hausse de loyer,
recours contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2012 par la Cour de cassation civile
du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Faits:
A.
Z.________, dont la raison sociale est aujourd'hui Y.________ SA, est
propriétaire de trois immeubles locatifs sis à ***. Elle a entrepris des
travaux de rénovation dans les trois bâtiments qui ont commencé le 1er octobre
2007 et se sont achevés le 8 septembre 2008. Le coût total de ces travaux a
atteint la somme de 2'440'627 fr.70, alors que l'état locatif annuel avant les
travaux s'élevait à 621'456 fr. Les travaux ont consisté à réhabiliter
l'enveloppe extérieure des bâtiments (traitement des éléments en béton,
crépissage des façades, nouvelles fenêtres, nouveaux stores à rouleaux et
stores en toile), au rafraîchissement des cages d'escaliers, à la mise en
conformité des ascenseurs, à l'amélioration des installations de chauffage et à
la création de sas d'entrée avec systèmes d'interphones.
A la suite de ces travaux, la compagnie d'assurances précitée a notifié à ses
locataires, par formules officielles du 3 mars 2009, une hausse des loyers, à
laquelle certains locataires, soit A.________ et les titulaires de baux à
loyers mentionnés dans le rubrum du présent arrêt plus deux autres locataires,
se sont opposés.
B.
La procédure de conciliation n'ayant pas abouti, la bailleresse a saisi le
Tribunal civil du district de Neuchâtel par demande du 3 juillet 2009.
A.________, les titulaires de baux sus-indiqués et deux autres locataires ont
demandé, à titre reconventionnel, tout d'abord une diminution de loyer pour les
inconvénients subis durant la période des travaux, puis une baisse de loyer
fondée sur la réduction du taux hypothécaire.
Par jugement du 30 décembre 2010, le tribunal a admis une baisse de loyer de
2,32%. S'agissant des travaux, il a considéré que seuls le changement des
fenêtres, l'installation d'un chauffage thermique et certains travaux de
chaufferie avaient généré une plus-value fixée à 280'400 fr., qui devait être
répercutée sur les loyers; par ailleurs, il a calculé l'incidence de la baisse
du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'indice
officiel suisse des prix à la consommation.
Saisi d'un recours formé par la bailleresse, la Cour de cassation civile du
Tribunal cantonal de Neuchâtel, par arrêt du 13 janvier 2012, a réformé le
jugement attaqué. Elle a admis, faisant application de l'art. 14 al. 1 OBLF,
que le 50% du coût des travaux effectués devait être pris en considération pour
être répercuté sur les loyers. Elle a en outre (comme le juge de première
instance) tenu compte de la baisse des taux hypothécaires, partiellement
compensée par la hausse du coût de la vie. La cour cantonale est ainsi parvenue
à la conclusion qu'une augmentation de loyer de 7,58% était justifiée. Elle a,
pour certains locataires, modifié la date à laquelle la modification du loyer
devait prendre effet.
C.
A.________ et les titulaires de baux à loyer indiqués dans le rubrum exercent
un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une constatation
arbitraire des faits et une violation des art. 269a let. b et 14 al. 1 OBLF,
ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et à une décision conforme au
jugement de première instance, sous réserve des dates d'entrée en vigueur des
loyers fixés; subsidiairement, ils requièrent que la cause soit renvoyée à
l'autorité précédente. Leur requête d'effet suspensif a été rejetée par
ordonnance présidentielle du 12 mars 2012.
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions relatives
au montant de leur loyer et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art.
72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière
instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse
atteint le seuil de 15'000 fr. requis en droit du bail à loyer (art. 51 al. 1
let. a et al. 4, art. 52, 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la
forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le
respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés
dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il
ainsi peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été
articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317
s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de
motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité
(art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les
griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque
celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p.
584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par
exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal
fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel
ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief
a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106
al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte -
notion qui correspond à celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst.
(ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation
du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136
I 184 consid. 1.2 p. 187). Si la partie recourante entend se plaindre
d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, elle
doit motiver son grief conformément aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF
137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être
demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à
moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, les recourants présentent leur propre version des faits, mais sans
se prévaloir avec précision de l'une des exceptions prévues par l'art. 105 al.
2 LTF, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Ils invoquent aussi
l'arbitraire dans l'établissement des faits, mais ils ne montrent pas en quoi
celui-ci serait réalisé; ils discutent en réalité l'appréciation juridique des
faits retenus, ce qui n'est pas la même chose. Dans la mesure où ils ajoutent
des faits qui ne sont pas contenus dans la décision attaquée, il ne convient
pas de les prendre en considération, puisqu'ils ne démontrent pas en quoi
l'état de fait dressé par la cour cantonale devrait être qualifié
d'insoutenable.
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral
(art. 105 al. 1 LTF) - que l'intimée a cédé par contrats l'usage de divers
appartements aux recourants, lesquels se sont engagés en contrepartie à lui
payer un loyer. Il n'est pas douteux que les contrats conclus doivent être
qualifiés de baux à loyer au sens de l'art. 253 CO.
L'intimée, en tant que bailleresse, a manifesté la volonté de majorer le loyer
pour le prochain terme de résiliation (art. 269d CO). Les locataires recourants
ont contesté l'augmentation du loyer (art. 270b al. 1 CO), ce qui constitue
l'objet du litige. A titre reconventionnel, les locataires ont demandé une
diminution du loyer (art. 270a CO).
Il faut donc déterminer quel est le loyer admissible à la lumière des art. 269
et 269a CO et des dispositions de l'OBLF qui s'y rapportent.
Il sied préalablement d'observer que la question de la réduction du loyer pour
les nuisances subies durant les travaux (art. 259d CO) n'est plus litigieuse
devant le Tribunal fédéral.
De la même manière, il ne s'élève plus aucune contestation sur la prise en
compte de la baisse du taux hypothécaire (art. 13 al. 1 OBLF), partiellement
compensée par le renchérissement (art. 16 OBLF), de sorte qu'il n'y a pas lieu
de revenir sur ces points, qui ne sont plus discutés devant le Tribunal
fédéral.
Les dates auxquelles les modifications de loyer doivent prendre effet ne
donnent plus lieu à débat, de sorte qu'il n'y a pas de raison d'y revenir.
Le litige ne porte plus que sur la répercussion sur les loyers du coût des
travaux effectués.
2.2 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en règle générale pas
abusifs s'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations
supplémentaires du bailleur. D'après l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés
prestations supplémentaires au sens de l'art. 269a let. b CO les
investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values,
l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires
supplémentaires; en règle générale, les frais causés par d'importantes
réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements
créant des plus-values. Les hausses de loyers fondées sur des investissements
créant des plus-values sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à
couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien
résultant de l'investissement (art. 14 al. 4 OBLF).
2.3 La cour cantonale a estimé que les travaux effectués par l'intimée
pouvaient être qualifiés d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1
OBLF.
Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une
part, à l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, à lui conférer une
plus-value. Elles se distinguent des réparations habituelles et de l'entretien
courant d'un point de vue essentiellement quantitatif; elles se caractérisent
par le fait qu'elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles
génèrent un coût considérable par comparaison avec l'état locatif de l'immeuble
(arrêt 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1 et les références citées).
En l'espèce, il résulte des constatations cantonales déterminantes (art. 105
al. 1 LTF) que les travaux ont touché plusieurs parties importantes du bâtiment
(l'enveloppe extérieure, les ascenseurs, les cages d'escaliers, les
installations de chauffage, les entrées). En outre, leur coût représente un
multiple de l'état locatif (2'440'627 fr.70 pour un état locatif de 621'456
fr.). En admettant dans une pareille situation que l'on se trouve en présence
d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF, la cour cantonale
n'a pas violé le droit fédéral.
2.4 En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont
considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des
plus-values (art. 14 al. 1 OBLF).
Il faut ici rappeler le but de cette règle.
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est
souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le
loyer actuel et travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer.
En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils
constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures
d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour
éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; la règle
vise aussi à encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur
d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les
locataires bénéficient également (ATF 118 II 415 consid. 3a p. 417; plus
récemment: arrêts 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 et 4A_470/2009 du
18 février 2010 consid. 2.3).
Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50
à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al.
1 OBLF indique expressément que cette fourchette (50 à 70%) ne vaut qu'en règle
générale. Il s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (ATF 118 II
415 consid. 3a p. 417, ainsi que les arrêts non publiés mentionnés ci-dessus).
Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value
est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est
inférieure à 50%.
Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1
OBLF, qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager
les travaux de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être
question d'ignorer purement et simplement la présomption et de s'efforcer à
tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value. La
jurisprudence a déjà précisé que la détermination concrète doit intervenir
lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (ATF 118
II 415 consid. 3a in fine p. 418; arrêt 4C.149/1997 du 27 janvier 1998 consid.
2a).
2.5 En l'espèce, les recourants se sont efforcés de distinguer, selon leur
appréciation, les frais correspondant à des travaux d'entretien ou d'entretien
différé et ceux correspondant à des améliorations à plus-value. Les
constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) -
ne permettent pas d'affirmer que l'entretien de l'immeuble a été durablement
négligé et qu'une part importante des travaux ne constituerait que de
l'entretien différé. L'installation d'ascenseurs dotés d'une double porte
apporte évidemment une sécurité supplémentaire dont les locataires bénéficient,
laquelle procure à l'immeuble une plus-value. La création de sas d'entrée avec
systèmes d'interphones procure également une protection supplémentaire par
rapport à ce qui existait précédemment. Le Tribunal de première instance - dont
les recourants approuvent le jugement - avait admis que les travaux concernant
les installations de chauffage apportaient une plus-value. La fourchette (entre
50 et 70%) fixée à l'art. 14 al. 1 OBLF a aussi pour but d'encourager les
rénovations. Or une réhabilitation de l'enveloppe extérieure des bâtiments avec
traitement des éléments en béton, crépissage des façades, pose de nouvelles
fenêtres et de nouveaux stores, ainsi que le rafraîchissement des cages
d'escaliers se présentent bien comme une forme de rénovation dont les
locataires tirent également profit. Sans entrer dans le détail, il apparaît que
les recourants ne sont pas parvenus à démontrer qu'il était aisé de distinguer
la part des coûts correspondant à des travaux d'entretien de celle qui a généré
des plus-values. Dès lors que cette distinction est manifestement difficile à
effectuer en l'espèce, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en
appliquant la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 OBLF.
2.6 Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir est une
question d'appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue
(arrêt 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1; arrêt 4A_470/2009 du 18
février 2010 consid. 4). De toute manière, le taux de 50% retenu par la cour
cantonale constitue le minimum fixé par la présomption; les locataires n'ont
donc aucun intérêt à critiquer le choix de ce pourcentage à l'intérieur de la
fourchette de l'art. 14 al. 1 OBLF, de sorte qu'il n'y a pas lieu de réexaminer
ce point, faute d'intérêt au recours (cf. ATF 130 III 102 consid. 1.3 p. 105).
La manière dont la part à plus-value a été répercutée sur les loyers (sur cette
question: arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6) ne donne lieu à
aucune critique devant le Tribunal fédéral, de sorte qu'il n'y a pas lieu de
revenir sur cette question.
Le recours doit en conséquence être rejeté.
3.
Les frais judiciaires sont mis solidairement à la charge des recourants qui
succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF).
Des dépens sont alloués à l'intimée, qui sont mis solidairement à la charge des
recourants (art. 68 al. 2 et 4 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourants.
3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à
titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de
cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 30 mai 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet