II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.854/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
2C_854/2012
Urteil vom 12. März 2013
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Klopfenstein.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hanspeter Geissmann,
Beschwerdeführerin,
gegen
Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, Bundesplatz 14, Postfach
3439, 6002 Luzern,
Gegenstand
Grundstückverkehr,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 5. Juli 2012.
Sachverhalt:
A.
A.a Die X.________ AG mit Sitz in C.________ wurde am 5. Juni 2007 gegründet
mit einem Aktienkapital von Fr. 100'000.--, aufgeteilt in 100 Inhaberaktien à
Fr. 1'000.--. Die Gesellschaft bezweckt den Kauf, die Entwicklung und den
Verkauf von Immobilien sowie Beteiligungen bzw. - seit einer Statutenänderung
vom 8. Dezember 2008/ 6. April 2009 - zusätzlich die Erbringung von
Dienstleistungen in den Bereichen Architektur, Schätzungen,
Liegenschaftsberatungen, Studienaufträgen, Bauherrenberatung und
Projektmanagement sowie den Erwerb, die Belastung, Veräusserung und Verwaltung
von Grundeigentum, die Vornahme von Finanzierungen und die Eingehung von
Garantien und Bürgschaften für Tochtergesellschaften und Dritte.
Bei der Gründung wurden 98 Aktien von Z.a.________ gezeichnet und je eine Aktie
von ihrem Ehemann Z.b.________ sowie von Y.________ (alle schweizerische
Staatsangehörige). Die Liberierung erfolgte im Betrag von Fr. 90'000.-- ab
einem Konto von Z.b.________ bei der Bank A.________, auf welches Z.c.________,
der in Serbien lebende serbische Staatsangehörige und Vater von Z.b.________,
am 4. Juni 2007 den Betrag von Fr. 68'000.-- gutgeschrieben hatte. Am
Gründungstag der AG wurden die Aktien neu aufgeteilt, wobei die Ehegatten
Z.a.________ und Z.b.________ je 50 Aktien übernahmen. Am 2. Juli 2007 erwarb
die X.________ AG ein Kaufrecht am Grundstück Nr. xxx (Grundbuch C.________)
mit einer Fläche von 2 ha 18 a 18 m2. Dieses Kaufrecht übte sie am 18. Februar
2008 zu einem Preis von Fr. 1'866'600.-- aus und beantragte beim zuständigen
Grundbuchamt die Eintragung. Sie wandte sich weder selber an den
Regierungsstatthalter (als zuständige Bewilligungsbehörde nach dem Bundesgesetz
vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland [BewG; SR 211.412.41]) noch wurde sie vom Handelsregisteramt oder vom
Grundbuchamt an die Bewilligungsbehörde verwiesen.
A.b Im Rahmen der Prüfung eines Bewilligungsgesuchs für ein Ferienhaus wurde
der Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern in der Folge darauf
aufmerksam, dass das Aktienkapital der X.________ AG aus Inhaberaktien besteht
und daran Personen aus dem Ausland beteiligt sein könnten. Am 1. Juli 2011
eröffnete er von Amtes wegen ein Verfahren zur nachträglichen Feststellung der
Bewilligungspflicht. Vorsorglich ordnete er eine Grundbuch- und eine
Handelsregistersperre an und verpflichtete die X.________ AG bzw. deren
Aktionäre, sämtliche Aktien bei der Bewilligungsbehörde zu deponieren. Mit
Entscheid vom 30. September 2011 stellte der Regierungsstatthalter fest, dass
die finanzielle Beteiligung von Z.c.________ an der Gründung der X.________ AG
der Bewilligungspflicht unterliege. Ebenso unterliege die Begründung des
Kaufrechts am Grundstück Nr. xxx sowie dessen Ausübung der Bewilligungspflicht.
Gleichzeitig verweigerte er in beiden Fällen die Bewilligung. Die vorsorglich
verfügte Grundbuch- und Handelsregistersperre wurde bestätigt und die
Aktienzertifikate wurden beschlagnahmt.
B.
Die X.________ AG erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des
Kantons Luzern. Dieses wies mit Urteil vom 5. Juli 2012 die Beschwerde ab,
soweit es darauf eintrat.
C.
Mit Eingabe vom 12. September 2012 erhebt die X.________ AG beim Bundesgericht
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, in
Aufhebung des angefochtenen Urteils sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit
der Gründung der X.________ AG keine der Bewilligungspflicht gemäss BewG
unterliegenden Rechtsgeschäfte getätigt worden seien und dass insbesondere im
Zusammenhang mit dieser Gründung keine der Bewilligungspflicht unterliegende
finanzielle Beteiligung von Z.c.________ erfolgt sei. Ferner sei festzustellen,
dass die Begründung des Kaufrechts am Grundstück Nr. xxx, Gb. C.________, und
die Ausübung dieses Kaufrechts bzw. der Erwerb des Grundstücks nicht der
Bewilligungspflicht unterstanden seien. Die Beschlagnahme der
Aktienzertifikate, die Grundbuch- und die Handelsregistersperre seien
aufzuheben. Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Der Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, das Verwaltungsgericht
des Kantons Luzern und das Bundesamt für Justiz beantragen Abweisung der
Beschwerde. Die X.________ AG äussert sich zu den eingegangenen
Vernehmlassungen.
Erwägungen:
1.
1.1 Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den kantonal
letztinstanzlichen Endentscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts
ist zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Ein
Ausschlussgrund im Sinne von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die
Beschwerdeführerin ist als vom angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffene
Gesellschaft sowie als Erwerberin und Eigentümerin des streitbetroffenen
Grundstücks zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Das Bundesgericht prüft frei und von Amtes wegen die richtige Anwendung von
Bundesrecht (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an
die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der
Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem
angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der
Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen
(Motivsubstitution; BGE 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; 133
III 545 E. 2.2. S. 550).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen oder auf hinreichend
substantiierte (Art. 106 Abs. 2 BGG) Rüge hin berichtigen oder ergänzen, wenn
sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des
Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 2 BGG). Neue
Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht
werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
BGG).
2.
2.1 Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Erwerb
eines Grundstückes gilt gemäss Art. 4 Abs. 1 BewG der Erwerb des Eigentums,
eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück
(lit. a), die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne
juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von
Grundstücken ist (lit. b), der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an
einem Anteil an einem Immobilienanlagefonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt
nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen (lit. c),
der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist,
sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der
Schweiz kotiert sind (lit. e), die Begründung und Ausübung eines Kaufs-,
Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im
Sinne der Buchstaben b, c und e (lit. f) und der Erwerb anderer Rechte, die dem
Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes
verschaffen (lit. g). Als solche Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG
gelten insbesondere u.a. die Finanzierung des Kaufes oder der Überbauung eines
Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die
Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere
Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1.
Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV;
SR 211.412.411]). Als Erwerb von Grundstücken gilt ferner auch die Beteiligung
an der Gründung einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb
von Grundstücken ist, die nicht ohne Bewilligung erworben werden können (Art. 1
Abs. 1 lit. a BewV).
2.2 Als Personen im Ausland gelten gemäss Art. 5 BewG u.a. juristische Personen
oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren
statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen
Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (lit. c). Nach Art. 6
Abs. 1 BewG hat eine Person im Ausland eine beherrschende Stellung inne, wenn
sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus
anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die
Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann. Gemäss Art. 6
Abs. 2 BewG wird die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im
Ausland vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder
Genossenschaftskapitals besitzen (lit. a), über mehr als einen Drittel der
Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen (lit. b), die
Mehrheit des Stiftungsrates oder der Begünstigten einer Stiftung des privaten
Rechts stellen (lit. c) oder der juristischen Person rückzahlbare Mittel zur
Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven
der juristischen Person und ihren Schulden gegenüber nicht
bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (lit. d).
2.3 Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen
lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels
dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen,
dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Kann der
Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen,
so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen
ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner
Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht
fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1
BewG). Der Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter (Art. 18
Abs. 2 BewG). Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der
Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz
Mahnung nicht einhält (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von
Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen
Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen,
die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder
unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG, in der Fassung vom
30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997).
3.
3.1 In Bezug auf die Gründung der Beschwerdeführerin erwog die Vorinstanz,
diese sei eine nicht börsenkotierte Immobiliengesellschaft im engeren Sinne.
Z.b.________ habe das Aktienkapital liberiert, indem er Fr. 90'000.-- aus
seinem Bank A.________-Konto entnommen habe, auf welchem am Vortag von seinem
Vater Z.c.________ - einer Person im Ausland - Fr. 68'000.-- einbezahlt worden
sei. Ohne diese Einzahlung habe das Konto nur einen Saldo von Fr. 28'556.76
ausgewiesen. Zudem hätten im Zeitpunkt der Gründung der Beschwerdeführerin
gegenüber Z.c.________ Darlehensverpflichtungen von rund Fr. 739'000.--
bestanden. Diese Schulden hätten die beweglichen liquiden Mittel des Ehepaars
Z.a.________ und Z.b.________ (rund Fr. 345'000.--) um mehr als das Doppelte
überstiegen, so dass die flüssigen Mittel nicht mehr als vollkommen frei
verfügbare Eigenmittel zu betrachten seien. Die Liberierung der Aktien sei
damit zu einem weit überwiegenden Teil aus Mitteln des in Serbien lebenden
Vaters von Z.b.________ finanziert worden. Dieser habe sich damit unzulässig
indirekt an der Gründung der Beschwerdeführerin beteiligt und damit Rechte
erworben, die ihm im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine ähnliche Stellung
wie einem Grundstückseigentümer einräumen. Zudem sei angesichts der namhaften
Darlehensverpflichtungen der Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ gegenüber
Z.c.________ auch eine besondere Abhängigkeit im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. b
BewV nicht ernsthaft in Abrede zu stellen. Ferner erwecke auch das Vorgehen bei
der Gründung und der anschliessenden Verteilung der Aktien den Eindruck, dass
man die wirklichen Verhältnisse nicht habe offen legen wollen. Es habe sich bei
dem Betrag von Fr. 68'000.-- nicht um einen Erbvorbezug, sondern um ein
Darlehen gehandelt; er sei zwar in der Steuererklärung der Eheleute
Z.a.________ und Z.b.________ nicht als Darlehen aufgeführt, aber auch nicht
(bzw. erst nachträglich) als Erbvorbezug deklariert worden. Zudem seien die
Aktien der Beschwerdeführerin von den Eheleuten Z.a.________ und Z.b.________
auch nicht deklariert worden; das sei ebenfalls als Indiz zu werten, dass sie
diese Aktien gar nicht als ihre eigenen betrachtet hätten. Insgesamt vermöge
die Beschwerdeführerin eine unzulässige ausländische Finanzierung nicht
rechtsgenüglich zu widerlegen. Es dränge sich die Vermutung eines
Grundstückerwerbs im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2
lit. b BewV auf, welche von der Beschwerdeführerin nicht widerlegt werde. Die
Beteiligung an der Finanzierung der Gründung habe dem Vater von Z.b.________
unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erhebliche Einfluss- und
Nutzungsmöglichkeiten verschafft. Es sei jedenfalls nicht von der Hand zu
weisen, dass er unabhängig vom Vorliegen eines eigentlichen
Treuhandverhältnisses im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Drahtzieher im
Hintergrund agieren könnte. Die Gründung der Beschwerdeführerin hätte daher der
Bewilligungspflicht unterstanden; die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung lägen aber nicht vor.
3.2 In Bezug auf den Erwerb und die Ausübung des Kaufrechts erwog das
Verwaltungsgericht, gestützt auf die Ausführungen im Zusammenhang mit der
Gründung der AG sei aufgrund der engen wirtschaftlichen Verflechtungen
anzunehmen, dass Z.c.________ die Verwaltung oder Geschäftsführung der
Beschwerdeführerin entscheidend beeinflussen oder mitentscheiden könne. Die
Beschwerdeführerin sei nicht in der Lage, diese Vermutung zu erschüttern. Sie
gelte daher als ausländisch beherrscht und damit als Person im Ausland im Sinne
des Gesetzes. Daher hätten auch die Begründung und Ausübung des Kaufrechts der
Bewilligungspflicht unterstanden. Zudem habe die Beschwerdeführerin im Rahmen
der Anmeldung beim Handelsregisteramt ausdrücklich bestätigt, dass ein
Grundstückerwerb nicht beabsichtigt sei, obwohl Vertragsverhandlungen mit der
Verkäuferin des Grundstücks wohl bereits seit langem in Gang gewesen sein
müssten. Hinzu komme als weiteres Indiz, dass Z.b.________ der
Beschwerdeführerin Aktionärsdarlehen von Fr. 354'120.-- (per Ende 2008) bzw.
Fr. 521'674.50 (per Ende 2009) gewährt habe; diese seien erst durch die
erheblichen Darlehen von Z.c.________ an seinen Sohn ermöglicht worden.
Folglich stammten auch die der Beschwerdeführerin zur Verfügung gestellten
Mittel von Z.b.________ mittelbar zu einem wesentlichen, wenn nicht
überwiegenden Teil aus Fremdmitteln mit ausländischem Ursprung. Die aus
ausländischen Quellen stammenden rückzahlbaren Mittel der Beschwerdeführerin
überstiegen den maximal zulässigen Anteil. Dies bestätige die ausländische
Beherrschung der Beschwerdeführerin im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BewG im
Zeitpunkt der Begründung und Ausübung des Kaufrechts. Es sei unerheblich, ob
Z.b.________ über andere Finanzierungsmöglichkeiten verfügt hätte und wie es
konkret zu den Darlehen gekommen sei. Massgebend sei nur, dass bei der
Ausgestaltung des ganzen Finanzierungskomplexes die finanziellen Mittel von
Z.c.________ eine wesentliche Rolle gespielt hätten. In dieses Bild passe auch
die Tatsache, dass die Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ die für die
Überbauung des Grundstücks Nr. xxx nötigen Fremdmittel mit einem Grundpfand auf
ihrer damals noch unbelasteten privaten Wohnliegenschaft sichergestellt hätten.
Die Vermögensverhältnisse der Eheleute hätten ohne die massgeblichen Darlehen
von Z.c.________ ein solches Vorgehen kaum ermöglicht. Darin spiegelten sich
die effektiven wirtschaftlichen Verflechtungen und Interessen: Der an der
Gründung der Beschwerdeführerin indirekt beteiligte Z.c.________ sei über seine
namhafte finanzielle Beteiligung an der privaten Wohnliegenschaft
wirtschaftlich gesehen auch mitbeteiligt an der grundpfändlichen Sicherstellung
der nötigen Fremdmittel für das Erwerbsgeschäft. Damit hätte auch der Erwerb
des Grundstücks Nr. xxx der Bewilligung unterstanden; ein Bewilligungsgrund sei
aber nicht gegeben, weshalb die Bewilligung verweigert werden müsse.
4.
4.1 Die Beschwerdeführerin rügt zunächst eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz, indem diese angenommen habe, die
Darlehensschulden gegenüber Z.c.________ hätten die beweglichen liquiden Mittel
des Ehepaares Z.a.________ und Z.b.________ um mehr als das Doppelte
überstiegen. Wenn schon das Nettovermögen entscheidend sei, dann müsse auch das
ganze Nettovermögen betrachtet werden. Dazu habe auch die im Zeitpunkt der
Gründung der AG unbelastete Privatliegenschaft der Eheleute mit einem
Katasterwert per Ende 2008 von rund 1,437 Mio. Franken gehört. Das Reinvermögen
der Eheleute Z.a.________ und Z.b.________ habe (nach Abzug der Schulden
gegenüber Z.c.________) gemäss Steuerveranlagung 2008 Fr. 690'884.-- betragen,
auf der Basis des echten Liegenschaftswerts mehr als 1 Mio. Franken.
Diese Vorbringen lassen die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht als
offensichtlich unrichtig erscheinen, hat diese doch im beanstandeten
Zusammenhang von "beweglichen liquiden Mitteln" gesprochen, wozu Liegenschaften
nicht gehören. Dass die Eheleute daneben noch eine damals unbelastete
Privatliegenschaft besassen, hat auch die Vorinstanz festgestellt, aber als
unerheblich betrachtet (angefochtener Entscheid E. 6d S. 19). Ob das zutrifft,
ist nicht eine Sachverhalts-, sondern eine Rechtsfrage (vgl. hinten E. 5.4).
Bei seiner Rechtsauffassung brauchte das Verwaltungsgericht die Höhe des
Liegenschaftswerts nicht ausdrücklich festzustellen. Die von der
Beschwerdeführerin genannten Werte wurden bereits vorinstanzlich geltend
gemacht und sind aktenkundig.
4.2 Die Beschwerdeführerin rügt ferner die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz, bei den Fr. 68'000.-- habe es sich nicht um einen Erbvorbezug,
sondern um ein Darlehen gehandelt, als offensichtlich unrichtig. Sie beruft
sich dabei auf den zwischen Z.c.________ einerseits sowie Z.d.________ und
Z.b.________ andererseits abgeschlossenen Erbvertrag. Die Vorinstanz hat diesen
gewürdigt und namentlich berücksichtigt, dass ein unplausibler Zeitraum
zwischen der angeblichen Vereinbarung und der richterlichen Anerkennung der
Vereinbarung liege, ferner dass der Erbvorbezug erst nachträglich, als die
Abklärungen des Regierungsstatthalters im Gange waren, steuerlich deklariert
worden ist. Unter diesen Umständen ist es nicht offensichtlich unrichtig, wenn
die Vorinstanz die Überweisung der Fr. 68'000.-- jedenfalls in dem für die
Beurteilung der Bewilligungspflicht massgebenden Zeitpunkt (Vornahme der
entsprechenden Rechtsgeschäfte) als Darlehen qualifiziert hat.
4.3 Insgesamt ist somit für das Bundesgericht der folgende Sachverhalt
verbindlich: Anlässlich der Gründung der Beschwerdeführerin im Juni 2007 wurden
vom Aktienkapital (Fr. 100'000.--) Fr. 90'000.-- ab einem Konto bezahlt, auf
welches am Vortag Z.c.________ Fr. 68'000.-- als Darlehen an seinen Sohn
einbezahlt hatte. In diesem Zeitpunkt besassen die Eheleute Z.a.________ und
Z.b.________ liquide Mittel im Umfang von ca. Fr. 345'000.-- und eine
unbelastete Liegenschaft mit Katasterwert von Fr. 1'437'700.--; ferner
Darlehensschulden gegenüber Z.c.________ von rund Fr. 739'000.--, resultierend
aus Darlehen, die dieser in den Jahren 2000 bis 2005 gewährt hatte. Ende 2007
erhöhte sich diese Darlehensschuld gegenüber Z.c.________ um weitere Fr.
170'000.-- (zusätzlich zu den Fr. 68'000.-- im Zusammenhang mit der
Liberierung). Die Beschwerdeführerin erwarb das Grundstück Nr. xxx im Februar
2008 zum Preis von Fr. 1'866'600.--. Dieser Kaufpreis wurde im Umfang von Fr.
1'500'000.-- durch einen Kredit der Bank B.________ finanziert, welcher mit
einem im Februar 2008 errichteten Schuldbrief auf der Privatliegenschaft des
Ehepaars Z.a.________ und Z.b.________ gesichert wurde. Ferner gewährte
Z.b.________ der Beschwerdeführerin ein Aktionärsdarlehen, das Ende 2008 Fr.
354'120.-- und Ende 2009 Fr. 521'674.50 betrug.
5.
Zu prüfen ist zunächst, ob bei diesem Sachverhalt die Gründung der
Beschwerdeführerin bewilligungspflichtig war.
5.1 Unbestritten ist die Beschwerdeführerin eine nicht börsenkotierte
Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG. Ebenso
unbestritten ist Z.c.________ eine Person im Ausland im Sinne des Gesetzes,
aber nicht Aktionär der Beschwerdeführerin. Streitig ist hingegen, ob ihm das
am Vortag der Liberierung an seinen Sohn geleistete Darlehen von Fr. 68'000.--
im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine eigentümerähnliche Stellung
verschafft.
5.2 Bewilligungspflichtiger Erwerb sind nach Art. 4 Abs. 1 lit. a-f BewG
grundsätzlich der Erwerb dinglicher oder realobligatorischer Rechte an
Grundstücken sowie der Erwerb von Anteilen an Immobilienanlagefonds- und
-gesellschaften. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG will darüber hinaus in allgemeiner
Weise Umgehungsgeschäfte verhindern, die wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis
führen. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufzählung von Art. 1 Abs. 2
BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die
Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern.
Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich
mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich
erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen, auch bloss
obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten
nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter
wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen, und die Stellung des aus
diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen (BGE 107
Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323; Urteile 4C.14
/2003 vom 22. April 2003 E. 2.1; 2A.465/2002 vom 20. November 2002 E. 3.2).
5.3 Hingegen fällt die ausländische Finanzierung eines Grundstückerwerbs
grundsätzlich nicht unter die Bewilligungspflicht. Nach Art. 1 Abs. 2 lit. b
BewV gilt die Finanzierung des Kaufs oder der Überbauung eines Grundstücks nur
dann als Recht, das dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschafft,
wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des
Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom
Gläubiger bringen. Zwar ist die Aufzählung in Art. 1 Abs. 2 BewV nicht
abschliessend. Aus der detaillierten Umschreibung in lit. b geht aber doch
hervor, dass grundsätzlich die ausländische Finanzierung eines Grundstückkaufs
nicht bewilligungspflichtig ist, sofern keines der dort genannten Kriterien
erfüllt ist. Das gilt auch dann, wenn das Darlehen grundpfandgesichert ist, da
das Grundpfand dem Gläubiger zwar ein dingliches Recht, aber nicht eine
ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschafft, zumal die
Abrede, wonach das Pfand dem Gläubiger als Eigentum zufallen soll, ungültig ist
(Art. 816 Abs. 2 ZGB; BGE 107 Ib 12 E. 4; 107 II 440 E. 1).
Nach der Rechtsprechung ist die Finanzierung eines Grundstückerwerbs durch
grundpfandgesicherte ausländische Kredite in der Regel unbedenklich, solange
der Kredit in der üblichen Grenze von zwei Dritteln des Verkaufswerts des
Grundstücks liegt (BGE 107 Ib 12 E. 4; 107 II 440 E. 1; Urteile 2C_118/2009 vom
15. September 2009 E. 4.1; 2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4; 2A.510/2003 vom
4. Mai 2004 E. 2; URS MÜHLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, Art. 4 N 72
und 77). Wenn die Belastung das verkehrsübliche Mass deutlich übersteigt und
der Liegenschaftseigentümer deshalb entsprechende Kredite von einem
unbeteiligten Dritten nicht erhalten hätte bzw. im Falle der Ablösung oder
Kündigung nicht erhalten würde, kann dem Pfandgläubiger eine eigentümerähnliche
Stellung zukommen, namentlich wenn der Eigentümer und Pfandschuldner
wirtschaftlich schwach oder gar vom Gläubiger abhängig ist (BGE 107 Ib 12 E. 4;
Urteil 2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4.1; 2A.510/2003 vom 4. Mai 2004 E. 2;
2A.184/2001 vom 7. September 2001 E. 2). Dies wird in der Regel erst angenommen
bei einer ausländischen Finanzierung von 80 % oder mehr (Urteil 2A.184/2001 E.
3a; MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 4 N 77; MARC BERNHEIM, Die Finanzierung
von Grundstückkäufen durch Personen im Ausland, 1993, S. 107 f). Diese
Überlegungen gelten umso mehr bei nicht grundpfandgesicherten Darlehen, da hier
der Kreditgeber keinerlei dingliche Rechte am Grundstück erwirbt und es für ihn
daher noch schwieriger ist, eine eigentümerähnliche Stellung auszuüben (Urteil
2C_637/2008 vom 8. April 2009 E. 4.1; BERNHEIM, a.a.O., S. 102 f.). Die
gleichen Grundsätze gelten auch für die Finanzierung einer
Immobiliengesellschaft (RENÉ P. EICHENBERGER, Die Behandlung des Aktienerwerbs
in der Lex Friedrich, 1992, S. 30 f.). Daraus folgt, dass derjenige, der ein
Darlehen gewährt, mittels dessen Aktien liberiert oder erworben werden, dadurch
noch nicht eine Beteiligung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV erwirbt,
mithin das Darlehen noch nicht als Erwerb im Sinne dieser Bestimmung betrachtet
werden kann.
5.4 Vorliegend wurde das Aktienkapital von Fr. 100'000.-- im Umfang von Fr.
68'000.-- von einer Person im Ausland finanziert. Die Unbedenklichkeitsgrenze
von zwei Dritteln ist damit nur knapp überschritten, die zulässige Obergrenze
von 80 % hingegen deutlich unterschritten. Die Vorinstanz betont den Umstand,
dass das Geld erst am Vortag der Liberierung auf das Konto von Z.b.________
einbezahlt wurde; dies ist jedoch unerheblich: Wenn die ausländische
Finanzierung im genannten Umfang grundsätzlich zulässig ist, wird sie durch
zeitliche Nähe zum Liberierungsakt nicht unzulässig. Die Argumentation der
Vorinstanz lässt vermuten, dass sie im Umstand der ausländischen Finanzierung
an sich etwas Anstössiges erblickt, was aber nicht der Rechtslage entspricht
(E. 5.3).
Unzutreffend ist auch die vorinstanzliche Argumentation, es sei unerheblich, ob
Z.b.________ genügend Eigenmittel gehabt hätte um das Aktienkapital zu
liberieren, da es nur auf das tatsächliche Vorgehen und nicht auf andere,
hypothetische Möglichkeiten ankomme: Im Lichte des Kriteriums
"Vermögensverhältnisse des Schuldners" ist es sehr wohl von Bedeutung, ob
dieser genügend Eigenmittel gehabt hätte, um den Erwerb anders zu finanzieren (
BGE 106 Ib 199 E. 4b; BERNHEIM, a.a.O., S. 130 ff.). Denn in diesem Fall
besteht grundsätzlich keine besondere Abhängigkeit vom ausländischen Gläubiger
und dieser erwirbt durch die Darlehensgewährung keine eigentümerähnliche
Stellung. Zwar hat das Bundesgericht in dem von der Vorinstanz zitierten
Entscheid 2A.465/2002 E. 3.3 ausgeführt, es sei unerheblich, ob der Erwerber
selber genügend Mittel gehabt habe, um den Erwerb zu finanzieren. Diese Aussage
erfolgte aber im Kontext der dort vorliegenden besonderen Situation: Ein
Schweizer Bürger hatte eine Wohnung zum Preis von 1,6 Mio. erworben, die zu 100
% von einer Person im Ausland finanziert wurde, wobei dem ausländischen
Geldgeber ein zehnjähriges Wohnrecht an der erworbenen Wohnung eingeräumt
wurde. Vorliegend bestehen hingegen keine Anzeichen für eine solche oder
ähnliche Vereinbarung. Das Ehepaar Z.a.________ und Z.b.________ hatte gemäss
den vorinstanzlichen Feststellungen zur Zeit der Liberierung ein liquides
Vermögen von rund Fr. 345'000.--. Damit hätten die Fr. 68'000.-- ohne weiteres
finanziert werden können, wenn Z.c.________ das Darlehen von Fr. 68'000.--
nicht gewährt hätte oder es wieder kündigen sollte. Daran ändert entgegen der
Auffassung der Vorinstanz nichts, dass das Ehepaar Z.a.________ und
Z.b.________ gegenüber Z.c.________ weitere Darlehensschulden von rund Fr.
739'000.-- hatte. Denn wie die Beschwerdeführerin mit Recht vorbringt, stand
dieser Schuld eine unbelastete Liegenschaft mit Katasterwert von Fr.
1'437'700.-- gegenüber. Hätte Z.c.________ das Darlehen gekündigt, wäre es dem
Ehepaar Z.a.________ und Z.b.________ ohne weiteres möglich gewesen, gegen
grundpfändliche Sicherheit auf dieser Liegenschaft einen Kredit anderweitig zu
erhalten. Das wird dadurch bestätigt, dass später die Bank B.________ auf
dieser Liegenschaft einen grundpfandgesicherten Kredit von 1,5 Mio. gewährte.
Auch das Darlehen von rund Fr. 739'000.-- war damit nicht geeignet, eine
besondere Abhängigkeit des Ehepaares Z.a.________ und Z.b.________ gegenüber
Z.c.________ zu begründen.
Andere Abreden, die im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV eine solche
Abhängigkeit begründen könnten, werden von der Vorinstanz nicht genannt und
sind auch nicht ersichtlich: Namentlich begründet der blosse Umstand, dass es
sich beim Darlehensgeber um den Vater bzw. Schwiegervater des Aktionärehepaars
handelt, keine solche Abhängigkeit: Vielmehr ist es durchaus sozialüblich, wenn
ein - offensichtlich vermögender - Vater seinem Sohn Kredite gewährt, ohne dass
dahinter unlautere Motive stehen müssen. Es gibt keine konkreten Anzeichen,
dass der betagte Vater das Darlehen missbräuchlich verwenden würde, um einen
unzulässigen Einfluss auf die Beschwerdeführerin auszuüben. Im Gegenteil
spricht der Erbvertrag dafür, dass der Vater einen solchen Ausfluss nicht
auszuüben gedenkt. Die Vorinstanz hat zwar willkürfrei festgestellt, dass
dieser erst nachträglich geschlossen wurde (vorne E. 4.2), stellt aber seine
Gültigkeit nicht in Frage. Unter diesen Umständen hat Z.c.________ keine
eigentumsähnliche Stellung an der Beschwerdeführerin inne. Ebenso wenig kann
deshalb gesagt werden, dass er an der Beschwerdeführerin im Sinne von Art. 1
Abs. 1 lit. a BewV beteiligt wäre.
5.5 Zutreffend ist zwar, dass die Beschwerdeführerin in der "Lex
Friedrich-Erklärung" gegenüber dem Handelsregisteramt angegeben hatte, sie
beabsichtige keine Grundstücke zu erwerben. Diese Erklärung dient zur
Abklärung, ob die zu gründende juristische Person den Erwerb von Immobilien
bezweckt und damit als Immobiliengesellschaft (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG; Art.
1 Abs. 1 lit. a BewV) gilt (vgl. BGE 109 Ib 95 E. 4c; MÜHLEBACH/GEISSMANN,
a.a.O., Art. 4 N 39 ff.). Wenn aber Z.c.________ an der Beschwerdeführerin
weder beteiligt war noch eine eigentümerähnliche Stellung hatte (E. 5.4), dann
liegt ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt auch dann nicht vor, wenn die
abgegebene Erklärung (die nur aus einer Unterschrift auf dem vorgedruckten
Formular besteht) unzutreffend gewesen sein sollte. Auch der von der Vorinstanz
hervorgehobene Umstand, dass noch am Gründungstag die Aktien anders verteilt
wurden als bei der Gründung, vermag nicht darzutun, dass Z.c.________ eine
eigentumsähnliche Stellung erworben hätte.
5.6 Insgesamt ist somit die Gründung der Beschwerdeführerin nicht
bewilligungspflichtig.
6.
Zu prüfen ist sodann die Begründung und Ausübung des Kaufrechts über das
Grundstück Nr. xxx (Grundbuch C.________)
6.1 Unbestritten hat die Beschwerdeführerin, welche das Grundstück erworben
hat, ihren Sitz in der Schweiz. Ihre Aktionäre und ihre
Verwaltungsratsmitglieder sind Schweizer Bürger. Unbestritten ist auch, dass
Z.c.________ in der Beschwerdeführerin kein Stimmrecht hat. Umstritten ist, ob
er aufgrund seiner finanziellen Beteiligung oder aus anderen Gründen eine
beherrschende Stellung im Sinne von Art. 6 BewG inne hat.
6.2 Die Vorinstanz argumentiert, dass sich die ausländische Beherrschung durch
Z.c.________ schon daraus ergebe, dass dieser bei der Gründung der
Beschwerdeführerin eigentümerähnliche Rechte erworben habe. Da dies aber nach
dem Gesagten nicht zutrifft (E. 5), entfällt die Grundlage dieser
Argumentation.
6.3 Die Vorinstanz ist sodann der Ansicht, dass sich eine wirtschaftliche
Beherrschung der Beschwerdeführerin durch Z.c.________ dadurch ergebe, dass
Z.b.________ der Beschwerdeführerin Aktionärsdarlehen von Fr. 354'120.-- (per
Ende 2008) bzw. Fr. 521'674.50 (per Ende 2009) gegeben habe; angesichts der von
Z.c.________ gewährten Darlehen stammten diese Mittel zu einem wesentlichen,
wenn nicht überwiegenden Teil aus Fremdmitteln mit ausländischem Ursprung. Der
Anteil der aus ausländischen Quellen stammenden rückzahlbaren Mittel übersteige
damit den maximal zulässigen Betrag. Die Vorinstanz bezieht sich damit auf Art.
6 Abs. 2 lit. d BewG (vorne E. 2.2) und rechnet wie folgt: Aktiven der
Beschwerdeführerin: Fr. 1'866'656.63; Schulden gegenüber nicht
bewilligungspflichtigen Personen: Fr. 1'500'061.55; (maximal zulässige) Hälfte
der Differenz: Fr. 183'297.54.
6.4 Mit dieser Betrachtung setzt die Vorinstanz ohne weiteres das Darlehen,
welches Z.b.________ der Beschwerdeführerin gewährt hat, einem von Z.c.________
gewährten Darlehen gleich. Zutreffend ist, dass für die Beurteilung einer
beherrschenden Stellung nicht allein auf eine rechtliche, sondern auch auf eine
wirtschaftliche Betrachtung abzustellen ist (BGE 115 Ib 102 E. 3c; 115 II 401
E. 1c; 113 Ib 289 E. 4; 109 Ib 101 E. 2c; EICHENBERGER, a.a.O., S. 65). Nach
dem in E. 5 Ausgeführten hat jedoch Z.c.________ durch die seinem Sohn
gewährten Darlehen keine wirtschaftlich beherrschende Stellung in der
Beschwerdeführerin erworben. Hinzu kommt: Wird ein wirtschaftlicher Durchgriff
vom Aktionär Z.b.________ auf dessen Darlehensgeber Z.c.________ vorgenommen
und damit eine wirtschaftliche Identität zwischen der Beschwerdeführerin und
ihren Aktionären angenommen, muss konsequenterweise auch für die Berechnung
nach Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG die Vermögenssituation der Beschwerdeführerin
und des Aktionärsehepaars gesamthaft betrachtet werden. Dabei ergibt sich
aufgrund der festgestellten Vermögensverhältnisse folgende Rechnung: Aktiven
der Beschwerdeführerin Fr. 1'866'656.--; Privatliegenschaft Katasterwert Fr.
1'437'700.--; liquide Mittel ca. Fr. 345'000.--; dies ergibt Aktiven von total
ca. Fr. 3,649 Mio. Franken. Abzüglich der Schulden gegenüber nicht
bewilligungspflichtigen Personen von Fr. 1'500'061.-- ergibt sich ein Betrag
von ca. 2,149 Mio. Franken. Die nach Art. 6 Abs. 2 lit. d BewG maximal
zulässige Hälfte an ausländischem Kapital beträgt ca. 1,075 Mio. Franken. Die
Schulden gegenüber Z.c.________ betrugen Fr. 739'000.-- (vor der Liberierung)
zuzüglich die Fr. 68'000.-- für die Liberierung zuzüglich Fr. 170'000.-- per
Ende 2007, total Fr. 977'000.--. Damit bleiben die Schulden unterhalb der
Grenze, die eine ausländische Beherrschung vermuten lassen.
6.5 Inwiefern aus anderen Gründen Z.c.________ die Beschwerdeführerin
entscheidend beeinflussen könnte (Art. 6 Abs. 1 BewG), wird weder von der
Vorinstanz noch vom Beschwerdegegner dargelegt und ist auch sonst nicht
ersichtlich. Damit ist auch der Erwerb des Grundstücks Nr. xxx (Grundbuch
C.________) nicht bewilligungspflichtig.
7.
Bei diesem Ergebnis entfällt auch die Grundlage für die Grundbuch- und
Handelsregistersperre sowie die Beschlagnahmung der Aktienzertifikate.
8.
Die Beschwerde erweist sich damit als begründet. Bei diesem Ausgang sind keine
Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der Kanton Luzern hat der
Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 68 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Luzern vom 5. Juli 2012 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die
Gründung der Beschwerdeführerin und der Erwerb des Grundstücks Nr. xxx
(Grundbuch C.________) durch die Beschwerdeführerin nicht der
Bewilligungspflicht gemäss BewG unterliegen. Die Beschlagnahme der
Aktienzertifikate sowie die Grundbuch- und Handelsregistersperre werden
aufgehoben.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Der Kanton Luzern hat der Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 10'000.-- zu bezahlen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und der Parteientschädigung des
vorangegangenen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern
zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Regierungsstatthalter der Ämter
Hochdorf und Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, dem Grundbuchamt Luzern Ost, dem
Handelsregisteramt des Kantons Luzern sowie dem Bundesamt für Justiz
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. März 2013
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Klopfenstein