II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.1236/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
2C_1236/2012
Urteil vom 20. Juni 2013
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Stadelmann,
Gerichtsschreiberin Genner.
Verfahrensbeteiligte
Amt für Schätzungswesen des Kantons Graubünden, Hartbertstrasse 10, 7001 Chur,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Fadri Ramming,
gegen
X.________,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Amtliche Schätzung,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4.
Kammer,
vom 6. November 2012.
Sachverhalt:
A.
X.________ ist Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses auf Parzelle
Nr. (...) ________ in A.A.________, U.________ (GR). Im Nachgang einer
Gesamtrenovation einschliesslich eines An- und Umbaus mit Kosten von Fr.
402'000.-- nahm der Kantonale Schätzungsbezirk 3 (nachfolgend: Schätzungsbezirk
3), handelnd durch die Schätzungskommission, auf Gesuch von X.________ hin eine
Grundstückschätzung vor. Am 7. Februar 2012 wurde X.________ der Mietwert von
Fr. 20'400.-- eröffnet.
B.
Nach durchgeführtem Rechtsmittelverfahren vor dem Amt für Schätzungswesen des
Kantons Graubünden (nachfolgend: Amt für Schätzungswesen), welches die
Beschwerde am 9. Juli 2012 teilweise gutgeheissen hatte, gelangte X.________ an
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (nachfolgend:
Verwaltungsgericht). Er beantragte, der Schätzungsbezirk 3 sei in Abweichung
von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeentscheids anzuweisen, der angeordneten
Neuberechnung des Mietwerts als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche
zugrunde zu legen, sondern diesen Wert entsprechend seiner Begründung
herabzusetzen.
Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde am 6. November 2012 gut und hob
den Entscheid des Amts für Schätzungswesen auf. In den Urteilserwägungen wurde
festgehalten, der Mietwertansatz sei durch den Schätzungsbezirk 3 auch unter
Zugrundelegung selbst genutzter, in der näheren regionalen Umgebung liegender
Vergleichsobjekte neu festzulegen.
C.
Das Amt für Schätzungswesen erhebt am 11. Dezember 2012 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit den Anträgen, das
angefochtene Urteil sei aufzuheben und der Beschwerdeentscheid vom 9. Juli 2012
sei in Bezug auf den für den Mietwert festgelegten Wertansatz von Fr. 177 pro
m2 Nutzfläche zu bestätigen; eventualiter sei die Sache an das
Verwaltungsgericht zurückzuweisen zur Neubeurteilung im Sinn der
bundesgerichtlichen Erwägungen.
Das Verwaltungsgericht beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten;
eventuell sei sie abzuweisen. X.________ beantragt die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Amt für Schätzungswesen lässt
sich vernehmen, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. X.________ hält
mit Bemerkungen vom 11. März 2013 an seinen Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 138 III 471 E. 1 S. 475; 137 III 417 E. 1).
1.1. Die Beschwerde wurde gegen den Entscheid einer letzten kantonalen
Gerichtsinstanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts erhoben (vgl.
Art. 82 lit. a BGG, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG); eine sachliche Ausnahme im Sinn
von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Das Verfahren der Grundstückschätzung und
damit auch der Bestimmung des Mietwerts ist im Kanton Graubünden als
selbständiges Verfahren mit einem eigenen Instanzenzug ausgestattet. Dieser
beginnt mit der Eröffnung der Schätzung durch den betreffenden Schätzungsbezirk
(Art. 9 des Gesetzes des Kantons Graubünden vom 30. August 2006 über die
amtlichen Schätzungen [SchG; BR 850.100]). Rechtsmittelbehörde ist das Amt für
Schätzungswesen; dessen Entscheid kann beim Verwaltungsgericht angefochten
werden (Art. 13 SchG). Das Schätzungsverfahren bildet insofern einen (wenn auch
verfahrensrechtlich selbständigen) Teil des Veranlagungsverfahrens, als sich
die Steuerbehörde bei der Besteuerung des Eigenmietwerts im Rahmen von Art. 7
Abs. 1 ("Eigennutzung von Grundstücken") des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
(StHG; SR 642.14) auf die amtliche Schätzung stützt. Das kantonale
Schätzungsverfahren ist somit Teil des harmonisierten Steuerrechts im Sinn von
Art. 73 Abs. 1 StHG. Aus dieser Bestimmung ergibt sich in Übereinstimmung mit
Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG, dass der angefochtene Entscheid der Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegt (vgl. auch Urteile 2C_873/
2011 vom 22. Oktober 2011 E. 1.1; 2C_1000/2011 vom 19. Juni 2012 E. 1.1).
1.2. In E. 3c des angefochtenen Urteils wird der Schätzungsbezirk 3 angewiesen,
den Mietwertansatz neu festzulegen; es liegt somit ein Rückweisungsentscheid
vor. Die Erwägungen nehmen insoweit an der (möglichen) Rechtskraft des
Dispositivs teil, als darin auf sie verwiesen wird (Urteil 9C_58/2012 vom 8.
Juni 2012 E. 4.2, nicht publiziert in: BGE 138 V 298). Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts zum BGG gelten Rückweisungsentscheide grundsätzlich als
Zwischenentscheide, selbst wenn damit über materielle Teilaspekte der
Streitsache entschieden wird (BGE 134 II 124 E. 1.3. S. 27; 133 V 477 E. 4.1.3
S. 481). Als Endentscheide gelten sie nur, wenn der unteren Instanz, an welche
die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und
die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich
Angeordneten dient (BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127; Urteil 2C_638/2010 vom 19.
März 2012 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 138 II 239). Dies ist vorliegend nicht
der Fall, wurde doch der Schätzungsbezirk 3 in den Urteilserwägungen
angewiesen, andere Vergleichsobjekte heranzuziehen und gestützt darauf den
Mietwertansatz neu zu bestimmen. Das angefochtene Urteil ist somit als
Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren. Dieser kann beim
Bundesgericht angefochten werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden
Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung
der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).
Nach der Rechtsprechung bewirkt ein Zwischenentscheid in der Regel keinen
irreversiblen Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG, da die
beschwerdeführende Partei ihn später zusammen mit dem neu zu fällenden
Endentscheid wird anfechten können (vgl. Art. 93 Abs. 3 BGG). Anders verhält es
sich allerdings für die beschwerdeführende Verwaltung, wenn diese durch den
Rückweisungsentscheid mittels materiellrechtlicher Vorgaben gezwungen wird,
eine ihres Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen. Diesfalls kann
bereits der Zwischenentscheid angefochten und braucht nicht der Endentscheid
abgewartet zu werden (Urteile 8C_958/2010 vom 25. Februar 2011 E. 3.3 mit
Hinweis auf BGE 133 V 477 E. 5.2 S. 483 ff.; 8C_682/2007 vom 30. Juli 2008 E.
1.2.1, nicht publ. in: BGE 134 V 392, aber in: SVR 2008 UV Nr. 31 S. 115;
ferner HANSJÖRG SEILER, Rückweisungsentscheide in der neueren
Sozialversicherungspraxis des Bundesgerichts, in:
Sozialversicherungsrechtstagung 2008, S. 35 f.). Denn sofern die zu erlassende
Verfügung zum Vorteil des Grundeigentümers ausfällt, hätte dieser seinerseits
keinen Anlass, dagegen vorzugehen, so dass - würde der irreversible Nachteil
verneint - das vorinstanzliche Urteil keiner bundesgerichtlichen Überprüfung
unterzogen werden könnte. Dies gilt auch für Behörden, welche auf einen
Rückweisungsentscheid hin nicht selbst neu verfügen müssen (Urteil 2C_1196/2012
vom 25. April 2013 E. 1.2 mit Hinweisen). In der vorliegenden Konstellation
führt somit der Rückweisungsentscheid zu einem nicht wieder gutzumachenden
Nachteil für die Beschwerdeführerin, so dass die Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 lit. a BGG erfüllt sind.
1.3. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist somit
zulässig.
1.4. Zu prüfen bleibt, ob das Amt für Schätzungswesen beschwerdebefugt ist. Die
Auffassung der Beschwerdeführerin, sie sei als Adressatin des angefochtenen
Entscheids offensichtlich zur Beschwerde legitimiert, trifft nicht zu: Die
Beschwerdeführerin ist ein Amt, dessen Beschwerdebefugnis in erster Linie im
Rahmen der Behördenbeschwerde in Betracht kommt. Unzutreffend ist aber auch die
Ansicht der Vorinstanz, wonach dem Kanton Graubünden die Legitimation nach Art.
89 BGG nur in Ausnahmefällen zustehe, deren Voraussetzungen vorliegend nicht
erfüllt seien: Nicht der Kanton Graubünden hat Beschwerde erhoben, sondern das
Amt für Schätzungswesen. Die Rechtsprechung zur Legitimation des Gemeinwesens
gestützt auf Art. 89 Abs. 1 BGG ist daher nicht einschlägig.
Nach Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG sind Personen, Organisationen und Behörden,
denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt, zur Beschwerde
berechtigt. Gemäss Art. 73 Abs. 2 StHG ist die nach kantonalem Recht zuständige
Behörde beschwerdebefugt. Sofern das Amt für Schätzungswesen als "nach
kantonalem Recht zuständige Behörde" gelten kann, ist seine Beschwerdebefugnis
gegeben.
Das kantonale Recht regelt die Festsetzung des Eigenmietwerts (wie auch der
übrigen Schätzungswerte) in einem separaten Verfahren und erklärt die
Schätzungsbezirke für zuständig, diese Werte zu ermitteln und zu eröffnen (vgl.
E. 1.1 hiervor). Die Verantwortung für die Schätzung trägt jedoch das
übergeordnete Amt für Schätzungswesen, was sich etwa in seiner Weisungsbefugnis
gegenüber den Schätzerinnen und Schätzern äussert (vgl. Art. 4 Abs. 3 SchG).
Das Amt für Schätzungswesen ist der Steuerverwaltung gleichgeordnet, wobei das
Schätzungsverfahren als verselbständigter Teil des Steuerverfahrens zu
betrachten ist (vgl. E. 1.1 hiervor). Weil die Beschwerdeführerin in Bezug auf
die amtlichen Schätzungen die Funktion der Steuerverwaltung übernimmt, ist sie
als zuständige Behörde im Sinn von Art. 73 Abs. 2 StHG zu qualifizieren. Sie
ist somit gestützt auf Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 73 Abs.
2 StHG zur Beschwerde berechtigt.
1.5. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine
Rechtsverletzung nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich
weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die
Erwägungen der Vorinstanz gebunden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). In Bezug
auf die Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rüge- und
Substanziierungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 304 E. 2.5 S. 314).
Entsprechend der freien Kognition betreffend Bundesrechtsverletzungen (Urteile
2C_708/2012 vom 21. Dezember 2012 E. 1.4; 2C_92/2012 vom 17. August 2012 E.
1.4, in: StR 67/2012 S. 828) prüft das Bundesgericht frei, ob die Auslegung und
Anwendung des kantonalen Steuerrechts im harmonisierten Bereich mit den
bundesrechtlichen Vorschriften übereinstimmen. Wo das Bundesrecht den Kantonen
einen Gestaltungsspielraum einräumt, ist die Kognition des Bundesgerichts auf
die Willkür beschränkt (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; Urteil 2C_705/2011 vom
26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen).
Art. 7 Abs. 1 StHG enthält zur Festsetzung der Eigenmietwerte für die
Einkommenssteuer nur allgemeine Grundsätze. Dem kantonalen Gesetzgeber
verbleibt damit ein erheblicher Gestaltungsspielraum (Urteil 2C_390/2012 vom 7.
August 2012 E. 2.2, in: StR 67, S. 691 ff.), den das Bundesgericht nur unter
dem Gesichtswinkel der Grundrechte, namentlich des Rechtsgleichheitsgebots und
Willkürverbots, überprüft (BGE 132 I 157 E. 3.3 S. 162).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten
Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder
ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung
im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Die beschwerdeführende
Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen
Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des
Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2
S. 233 f.). Eine entsprechende Rüge ist rechtsgenüglich substanziiert
vorzubringen (BGE 136 II 304 E. 2.5 S. 314).
3.
3.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Vorinstanz den Schätzungsbezirk
3 zu Recht verpflichtet hat, der Mietwertfestsetzung auch selbst genutzte, in
der näheren regionalen Umgebung liegende Vergleichsobjekte zugrunde zu legen.
3.2. Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden vom 8. Juni
1986 (StG; BR 720.000) bestimmt als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den
Betrag, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung
erzielen würde. Zur Diskussion steht nicht die Besteuerung des Mietwerts
(gemäss Art. 22 Abs. 3 StG werden für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte
Liegenschaft 70 Prozent des Mietwertes berechnet; einer offensichtlichen
Unternutzung ist mit einer Eigenmietwertreduktion Rechnung zu tragen), sondern
die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss Art. 22 Abs. 2 StG aufgrund
des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; im Einklang damit steht Art. 7 Abs.
1 SchG, wonach die Schätzungswerte sich am Markt zu orientieren haben. In Bezug
auf die Besteuerung des so ermittelten Mietwerts entspricht die kantonale
Regelung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der für die Besteuerung
massgebliche Wert mindestens 60 % der Marktmiete betragen muss (BGE 132 I 157
E. 3.3 S. 162).
4.
Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz die dargelegten Bestimmungen qualifiziert
falsch ausgelegt hat (vgl. E. 2.1 hiervor), wie die Beschwerdeführerin
vorbringt.
4.1. Die Vorinstanz begründet ihren Entscheid wie folgt: Das Schätzungsobjekt
sei mit zehn Objekten verglichen worden. Diese seien zwar alle - wie das
Schätzungsobjekt selbst - Einfamilienhäuser, würden sich aber nicht in der
näheren regionalen Umgebung befinden und würden nicht selbst genutzt. Folglich
hätten der Schätzungsbezirk 3 und das Amt für Schätzungswesen keine ähnlichen
Vergleichsobjekte für die Festsetzung des massgeblichen Werts pro m2 Nutzfläche
beigezogen. Einerseits hätten sie nicht nur Vergleichsobjekte heranziehen
dürfen, die vermietet werden. Andererseits hätten sie Vergleichsobjekte in
V.________ und U.________ beiziehen müssen, da ein Vergleich mit A.B.________
als Stadt und A.C.________ und A.D.________ als doch anders und entfernt
gelegen als unpassend erscheine. Zudem seien zwei Objekte in A.B.________
berücksichtigt worden, welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammen würden und
mit dem im Jahr 1931 gebauten Wärterhaus des beschwerdeführenden
Grundeigentümers tatsächlich nicht verglichen werden könnten.
4.2. Grundsätzlich ist nicht massgeblich, ob die Vergleichsobjekte vermietet
sind oder selbst genutzt werden, sondern zu welchem Preis sie vermietet werden
könnten (vgl. E. 3.2 hiervor). Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf
hin, dass der Preis hauptsächlich ermittelt wird, indem vermietete (oder zu
vermietende) Objekte zum Vergleich herangezogen werden. Diese müssen in Bezug
auf die in Art. 4 Abs. 1 der Verordnung des Kantons Graubünden vom 19. Dezember
2006 über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) genannten Merkmale
vergleichbar sein. Art. 4 Abs. 1 SchV verlangt, dass alle den Wert
betreffenden, insbesondere aber die in dieser Bestimmung exemplarisch
aufgezählten Faktoren für die Schätzung zu berücksichtigen sind. Die
Vergleichbarkeit von Immobilien ist demnach in erster Linie anhand dieser
Merkmale (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissionen,
Erschliessung etc.) zu bestimmen.
4.2.1. Das vorinstanzliche Urteil ist nicht dahingehend zu verstehen, dass
ausschliesslich selbst genutzte Liegenschaften zum Vergleich zuzulassen seien.
Nach den verbindlichen (vgl. E. 2.2) und von der Beschwerdeführerin
unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz ist jedoch der Mietmarkt bei
Einfamilienhäusern in der Gemeinde A.________ stark eingeschränkt. Unter diesen
Umständen rechtfertigt es sich, zusätzlich bzw. im Sinn einer
"Vergleichskontrolle" auch auf die Mietwerte in der näheren Umgebung und der
Nachbarschaft abzustellen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass für das
Schätzungsobjekt ein ungleich höherer Mietwert resultiert als für vergleichbare
(selbst genutzte) Objekte in unmittelbarer Nähe. Wenn die Schätzungsbehörden
bei diesen Gegebenheiten Einfamilienhäuser in der Nachbarschaft vom Vergleich
ausnehmen wollen, können sie dies folglich nicht einzig damit begründen, die
betreffenden Liegenschaften seien selbst genutzt. Vielmehr müssten diesfalls
andere der in Art. 4 Abs. 1 SchV genannten Faktoren dem Vergleich
entgegenstehen. Die von der Vorinstanz angeordnete Vorgehensweise ist den
Verhältnissen angemessen und jedenfalls nicht willkürlich.
4.2.2. Die Beschwerdeführerin führt sodann aus, dass vorliegend die
Marktverhältnisse im Raum A.________ massgeblich seien, weshalb der Mietwert
für das Einfamilienhaus des Beschwerdegegners anhand des durch Drittvermietung
auf dem freien Markt im Raum A.________ erzielbaren Mietertrags zu ermitteln
sei. Das Einfamilienhaus befinde sich im Landschaftsgürtel rund um den
Kernbereich der Gemeinde A.________. Für die Bewertung sei daher wichtig, dass
es sich um Vergleichsobjekte in ähnlich peripherer Lage handle; diese müssten
aber auch hinsichtlich der anderen wesentlichen Kriterien vergleichbar sein.
Wenn - wie vorliegend - in unmittelbarer Nähe keine solchen Vergleichsobjekte
vorhanden seien, sei es nicht nur nicht abwegig, sondern geradezu geboten,
Vergleichsobjekte aus dem gesamten Landschaftsgürtel heranzuziehen. Um auf den
Markt abzustellen, sei derjenige Perimeter massgebend, in dem ein Markt für
vergleichbare Objekte existiere.
Diese Ausführungen sind grundsätzlich zutreffend. Der Auffassung der
Vorinstanz, die Vergleichsobjekte seien zu weit vom Schätzungsobjekt entfernt
und daher unpassend, kann in dieser Absolutheit nicht gefolgt werden. Denn ob
verschiedene Objekte in Bezug auf die (grossräumige) Lage (d. h. hinsichtlich
Zentrumsnähe, Anschluss an Verkehrsachsen etc.) vergleichbar sind, hängt nicht
davon ab, wie weit sie voneinander entfernt sind, sondern ob sie in Bezug auf
das massgebliche Kriterium Ähnlichkeiten aufweisen. Dies schliesst aber die
Berücksichtigung näher gelegener Objekte nicht aus, sofern und soweit sie in
Bezug auf die anderen Faktoren vergleichbar sind. Wie in E. 4.2.1 dargelegt,
kann es sich dabei auch um selbst genutzte Liegenschaften handeln, weil in
A.________ der Mietmarkt in Bezug auf Einfamilienhäuser eingeschränkt ist. Es
ist daher nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz erwogen hat, es seien neben
den berücksichtigten Vergleichsobjekten auch Einfamilienhäuser der Ortschaften
V.________ und U.________ beizuziehen. In diesem Rahmen wäre das Vorbringen des
Beschwerdegegners, es hätten drei (selbst genutzte) Häuser aus seiner
unmittelbaren Nachbarschaft zum Vergleich herangezogen werden müssen, zu
prüfen.
4.2.3. Die Vorinstanz bemängelt, dass zwei Objekte in A.B.________
berücksichtigt wurden, welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammen. Entgegen
dem Vorbringen der Beschwerdeführerin gehört das Alter der zu schätzenden
Liegenschaft zum Kreis der massgebenden Faktoren (vgl. Art. 4 Abs. 1 Ziff. a
SchV). Der in Art. 4 Abs. 2 SchV niedergelegte Grundsatz, wonach für die
Bewertung der Zustand der Schätzungsobjekte im Zeitpunkt der Schätzung
massgebend ist, hindert die Schätzungsbehörde nicht daran, bei der Schätzung
auch auf das Baujahr abzustellen. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die
Vorinstanz die Vergleichbarkeit dieser beiden sehr alten Liegenschaften mit dem
zu schätzenden Objekt in Zweifel gezogen hat.
4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die massgeblichen
kantonalen Bestimmungen zur Ermittlung des Mietwerts, insbesondere Art. 7 Abs.
1 SchG und Art. 22 Abs. 2 StG, nicht willkürlich angewendet hat. Die Aufhebung
von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeentscheids vom 9. Juli 2012 in Verbindung
mit der Anweisung, die Schätzung unter zusätzlicher Berücksichtigung näher
gelegener, selbst genutzter Vergleichsobjekte und unter Ausschluss der beiden
Liegenschaften in A.B.________ erneut vorzunehmen, ist somit rechtens.
4.4. In Anbetracht der Begründung des vorliegenden Urteils erweist sich ein
Augenschein entbehrlich. Der entsprechende Verfahrensantrag ist daher
abzuweisen.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
5.1. Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 66 Abs. 1 BGG). Gemäss Art. 66 Abs. 4 BGG hat die unterliegende
Beschwerdeführerin, welche das Bundesgericht in ihrem amtlichen Wirkungskreis
in Anspruch genommen hat, keine Verfahrenskosten zu tragen.
5.2. Der obsiegende Beschwerdegegner hat nach Art. 68 Abs. 2 BGG grundsätzlich
Anspruch auf Ersatz aller durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen
Kosten. Da er sich jedoch nicht vertreten lässt, sind keine solchen Kosten
entstanden, so dass ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Die Vorinstanz hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung (vgl. Art. 68 Abs.
3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Juni 2013
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Zünd
Die Gerichtsschreiberin: Genner
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