I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.98/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_98/2012
Urteil vom 7. August 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Mattle.
1. Verfahrensbeteiligte
A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Ralph van den Bergh,
gegen
1. C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Höchli,
2. Einwohnergemeinde Wohlen, handelnd durch den Gemeinderat, Kapellstrasse 1,
Postfach, 5610 Wohlen, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Baumann,
Beschwerdegegnerinnen,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Rechtsdienst, Staatskanzlei,
Regierungsgebäude, 5001 Aarau.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 16. November 2011 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau, 3. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Am 23. Juli 2007 bewilligte der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Wohlen ein
Baugesuch der C.________ AG für eine Arealüberbauung auf der Parzelle Nr. 607
in Wohlen, bestehend aus zwei Wohn- und Geschäftshäusern mit 30 Wohnungen, zwei
Verkaufsgeschäften und zwei Büros sowie einer Tiefgarage mit 66 Abstellplätzen
und zehn oberirdischen Parkplätzen. Die Bauparzelle liegt in der Nähe des
Bahnhofs und gemäss dem kommunalen Bauzonenplan in der Kernzone. Die
Einwohnergemeinde Wohlen als Eigentümerin der Parzelle Nr. 607 verkaufte die
Liegenschaft der C.________ AG unter der Bedingung, dass die Baubewilligung in
Rechtskraft erwächst. Mit Entscheid vom 2. April 2008 hiess der Regierungsrat
des Kantons Aargau eine von A.________ und B.________ gegen das Projekt
erhobene Beschwerde gut und hob die Baubewilligung auf.
B.
Auf Beschwerden der Einwohnergemeinde Wohlen und der C.________ AG hin hob das
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau den Entscheid des Regierungsrats am 16.
Juni 2009 auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an
ihn zurück. Das Verwaltungsgericht war der Ansicht, der Gemeinderat habe die
kommunalen und kantonalen Bestimmungen, welche eine gute Einordnung des
Projekts ins Orts- und Quartierbild sowie die Wahrung des bestehenden baulichen
Gesamtcharakters verlangen, korrekt angewendet. Die Rückweisung der Sache an
den Regierungsrat begründete es damit, dass dieser sich zu den übrigen
Streitpunkten wie Grenzabstand, Mehrlängenzuschlag, Schattenwurf, Aufhebung der
bestehenden Parkplätze, Neubau von Parkplätzen und Veloabstellplätzen sowie
ökologischen Ausgleichsflächen nicht geäussert habe. Auf eine von A.________
und B.________ gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Juni 2009
erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht nicht ein, weil es sich beim
Rückweisungsentscheid nicht um einen anfechtbaren Zwischenentscheid handelte
(Urteil 1C_390/2009 vom 14. April 2010).
C.
In der Folge befasste sich der Regierungsrat erneut mit der von A.________ und
B.________ gegen die Baubewilligung erhobenen Beschwerde. Er wies die
Beschwerde am 30. Juni 2010 ab und bestätigte die vom Gemeinderat erteilte
Baubewilligung. Gegen diesen Entscheid des Regierungsrats gelangten A.________
und B.________ ans Verwaltungsgericht. Ein von ihnen gleichzeitig gestelltes,
gegen alle am Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Juni 2009 mitbeteiligten
Richter, den befassten Gerichtsschreiber sowie sämtliche befassten
Sachbearbeiter gerichtetes Ablehnungsbegehren wies die Verwaltungskommission
des Obergerichts des Kantons Aargau am 24. November 2010 ab. Die von A.________
und B.________ gegen den Entscheid der Verwaltungskommission erhobene
Beschwerde wies das Bundesgericht ab (Urteil 1C_52/2011 vom 23. März 2011). Am
16. November 2011 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde von A.________ und
B.________ gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 ab.
D.
Gegen die Entscheide des Verwaltungsgerichts vom 16. Juni 2009 sowie vom 16.
November 2011 haben A.________ und B.________ am 8. Februar 2012 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie
beantragen, die angefochtenen Entscheide sowie die Baubewilligung für die
Arealüberbauung seien aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung der
Kostenfragen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter sei die
Angelegenheit gesamthaft zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
E.
Mit Verfügung vom 7. März 2012 hat das Bundesgericht das von den
Beschwerdeführern gestellte Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung
abgewiesen.
F.
Die Beschwerdegegnerinnen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verweist auf den angefochtenen Entscheid
und verzichtet auf eine Vernehmlassung. Mit weiteren Eingaben halten die
Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerinnen an ihren Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil vom 16. November 2011, mit welchem das
Verwaltungsgericht eine Beschwerde gegen die Erteilung einer Bewilligung für
eine Arealüberbauung abwies, handelt es sich um einen letztinstanzlichen
kantonalen Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl.
Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Der
vorinstanzliche Zwischenentscheid vom 16. Juni 2009 ist zusammen mit der
Beschwerde gegen den Endentscheid vom 16. November 2011 anfechtbar, soweit er
sich auf dessen Inhalt auswirkt (vgl. Art. 93 Abs. 3 BGG). Die Beschwerdeführer
sind als Adressaten der angefochtenen Entscheide und als Eigentümer unmittelbar
benachbarter Liegenschaften zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1
BGG). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
1.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, die Einwohnergemeinde Wohlen habe es in
Verletzung von Art. 2 Abs. 1 RPG (SR 700), wonach Bund, Kantone und Gemeinden
die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen erarbeiten und sie
aufeinander abstimmen, unterlassen, den kommunalen Bauzonenplan an den
kantonalen Richtplan anzupassen. Insbesondere verweigere sie die Schaffung
eines Bahnhofgebiets von kantonalem Interesse. Auf diese Rügen ist nicht
einzutreten, weil nicht der kommunale Zonenplan, sondern die Bewilligung für
eine Arealüberbauung auf der Parzelle Nr. 607 Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens bildet.
1.3 Ebenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind die Umstände
des Verkaufs der Parzelle Nr. 607 durch die Einwohnergemeinde Wohlen sowie des
vor dem Baubewilligungsverfahren von der Gemeinde durchgeführten
Architekturwettbewerbs.
2.
Nach § 50 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Aargau über Raumentwicklung und
Bauwesen vom 10. Januar 1993 (BauG) in der bis zum 31. Dezember 2009 geltenden
Fassung (a§ 50 Abs. 1 BauG) müssen Arealüberbauungen eine gesamthaft bessere
Lösung bieten. § 21 Abs. 2 der Allgemeinen Verordnung des Kantons Aargau zum
Baugesetz vom 23. Februar 1994 (ABauV) in der bis zum 31. Dezember 2009
geltenden Fassung (a§ 21 Abs. 2 ABauV) umschreibt einzelne
Bewilligungsvoraussetzungen für Arealüberbauungen. Ergänzt werden die
kantonalen Bestimmungen für Arealüberbauungen durch die Bau- und
Nutzungsordnung der Gemeinde Wohlen vom 8. Mai/6. September 2006 (BNO).
Die Vorinstanz kam in den angefochtenen Entscheiden vom 16. Juni 2009 sowie vom
16. November 2011 zum Schluss, das umstrittene Bauvorhaben erfülle die
Anforderungen des kantonalen und kommunalen Rechts an eine Arealüberbauung. Das
Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung des kantonalen (inklusive
des kommunalen) Rechts nur auf Willkür hin und nur insofern, als eine solche
Rüge in der Beschwerde vorbebracht und genügend begründet worden ist (vgl. Art.
106 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 lit. a BGG). Willkürlich ist ein Entscheid nicht
schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5 mit Hinweisen).
3.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG
verletzt, weil sie darauf verzichtet habe, die Sache an den Regierungsrat
zurückzuweisen, obwohl dieser beim (zweiten) Entscheid vom 30. Juni 2010 seine
Kognition nicht ausgeschöpft habe. Im Gegensatz zum Regierungsrat stehe der
Vorinstanz nach § 55 Abs. 1 und 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des
Kantons Aargau vom 4. Dezember 2007 (VRPG) in der vorliegend zu beurteilenden
Sache keine Ermessenskontrolle zu, weshalb die Sache an den Regierungsrat hätte
zurückgewiesen werden müssen.
3.1 Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen
und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und
eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen (Art. 33 Abs. 2 RPG). Es
gewährleistet die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde
(Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Volle Überprüfung bedeutet in diesem Zusammenhang
nicht nur freie Prüfung des Sachverhalts und der sich stellenden Rechtsfragen,
sondern auch eine Ermessenskontrolle. Die Beschwerdebehörde hat zu beurteilen,
ob die Planungsbehörde das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt
hat (BGE 127 II 238 E. 3b/aa S. 242 mit Hinweisen).
3.2 Die Vorinstanz führt im Urteil vom 16. November 2011 aus, von den acht in
a§ 21 Abs. 2 ABauV genannten Qualitätszielen habe sie in ihrem Entscheid vom
16. Juni 2009 lediglich ein einzelnes überprüft, nämlich die Frage der
Einordnung des Vorhabens in das Orts- und Quartierbild, wozu auch die Frage der
zulässigen Verdichtung gehöre (a§ 21 Abs. 2 lit. c ABauV). Auch die Gebäudehöhe
habe sie ausschliesslich unter dem Gesichtspunkt der Einordnung geprüft. Zu den
übrigen Voraussetzungen für eine Arealüberbauung habe sie sich im erwähnten
Entscheid nicht geäussert. Der Regierungsrat sei im zweiten Umgang bei der
Beurteilung der Einordnung des Vorhabens an ihren Entscheid vom 16. Juni 2009
gebunden gewesen. Ihr Entscheid habe aber weder eine Überprüfung der übrigen
Qualitätskriterien durch den Regierungsrat ersetzt, noch habe er das Ergebnis
dieser Prüfung vorweggenommen. Nachdem die Beschwerdeführer die übrigen
Voraussetzungen für eine Arealüberbauung nicht in Frage gestellt hätten, habe
der Regierungsrat im zweiten Umgang noch zu beurteilen gehabt, ob das Projekt
eine sorgfältige und rationelle Erschliessung vorsieht (a§ 21 Abs. 2 lit. d
ABauV), gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische
Ausgleichsflächen ausweist (a§ 21 Abs. 2 lit. f ABauV) und ob die Anordnung der
Pflichtparkplätze den gesetzlichen Vorgaben entspricht (a§ 21 Abs. 3 ABauV).
Der Regierungsrat habe sich im Entscheid vom 30. Juni 2010 zu all diesen
Punkten geäussert. Unzutreffend sei aber die Annahme des Regierungsrats, sie
(die Vorinstanz) habe mit ihrem Entscheid vom 16. Juni 2009 ein bestimmtes
Konzept geschützt, das die Bewertung der Freiflächen präjudiziere. Auch hätten
sich ihre Erwägungen zum Gebäudevolumen ausschliesslich auf das
Qualitätskriterium der Einordnung bezogen, weshalb der Regierungsrat frei
gewesen wäre, das Gebäudevolumen unter anderen Gesichtspunkten kritisch zu
würdigen. Indem sich der Regierungsrat in seinem Entscheid vom 30. Juni 2010 in
diesen Fragen als gebunden betrachtet habe, habe er seine Kognition in
unzulässiger Weise beschränkt. Ausserdem führe es zu einem unhaltbaren
Widerspruch, wenn der Regierungsrat das Erfordernis guter Spiel-, Freizeit-,
Erholungs- und Gartenanlagen sowie das Vorhandensein ökologischer
Ausgleichsflächen sinngemäss als erfüllt erachte, gleichzeitig aber ausführe,
es entstehe der Eindruck von weniger wertvollen, weil beschatteten, fast
erdrückten oder verlochten Freiräumen in Häuserschluchten. In dieser Hinsicht
leide der Entscheid des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 an einem Rechtsfehler.
Die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen und ihn zur Ausschöpfung seiner
Kognition und zur Bereinigung der Widersprüche anzuhalten, wäre nach Ansicht
der Vorinstanz allerdings auf einen prozessualen Leerlauf hinausgelaufen,
weshalb sie davon absah. Für einen reformatorischen Entscheid spreche auch das
Interesse der Baugesuchstellerin an einer beförderlichen Behandlung der
Beschwerdesache. Zu beurteilen seien ausschliesslich Rechtsfragen, deren
Überprüfung in ihre Kognition fielen, sodass den Beschwerdeführern aus dem
Verzicht auf eine Rückweisung der Sache kein Rechtsnachteil entstehe.
3.3 Indem die Vorinstanz festgehalten hat, der Regierungsrat habe sich in
seinem Entscheid vom 30. Juni 2010 in bestimmten, von den Beschwerdeführern
gerügten Fragen zu Unrecht als an ihren Entscheid vom 16. Juni 2009 gebunden
betrachtet, hat sie im Ergebnis eine Verletzung des Anspruchs der
Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) bejaht.
Grundsätzlich führt die Verletzung des rechtlichen Gehörs ungeachtet der
Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des
angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197 mit Hinweis). Eine nicht
besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann aber
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den
Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser
Voraussetzung ist darüber hinaus - im Sinne einer Heilung des Mangels - selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von
einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten)
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache
nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 S. 197 f. mit Hinweisen).
3.4 Nach dem (zweiten) Entscheid des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 war vor
der Vorinstanz bezüglich der Anforderungen an Arealüberbauungen (nur) noch
umstritten, ob das Projekt gute Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen
sowie genügend ökologische Ausgleichsflächen ausweist (a§ 21 Abs. 2 lit. f
ABauV). Wie diese Bestimmung und die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen sind, ist eine Rechtsfrage, welche die Vorinstanz
nach Art. 55 Abs. 1 VRPG grundsätzlich frei prüft. Ein Planungsermessen wird
den Bewilligungsbehörden von a§ 21 Abs. 2 lit. f ABauV nicht eingeräumt.
Folglich hat die Vorinstanz nicht gegen Art. 33 Abs. 2 lit. b RPG verstossen,
wenn sie unter Hinweis auf den Grundsatz der Prozessökonomie und das Interesse
der Baugesuchstellerin an einer beförderlichen Behandlung auf die Rückweisung
der Sache an den Regierungsrat verzichtet und in der Sache selbst entschieden
hat, zumal sich die Beschwerdeführer vor der Vorinstanz umfassend zur Sache
äussern konnten, womit die Voraussetzungen für eine Heilung der
Gehörsverletzung erfüllt waren.
4.
Die Beschwerdeführer bringen mehrfach vor, die angefochtenen Entscheide der
Vorinstanz würden an Widersprüchen leiden und damit Art. 25a Abs. 3 RPG
verletzten. Dabei übersehen sie, dass Art. 25a RPG lediglich den Fall regelt,
in dem die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen
verschiedener Behörden erfordert (Art. 25a Abs. 1 RPG). Dagegen kann sich ein
Beschwerdeführer nicht auf Art. 25a RPG berufen, wenn er geltend machen will,
die Begründung eines Entscheids oder zweier Entscheide der gleichen Behörde sei
widersprüchlich. Soweit die Beschwerdeführer darüber hinaus der Ansicht sind,
die Vorinstanz habe kantonales oder kommunales Recht widersprüchlich und damit
willkürlich im Sinne von Art. 9 BV angewendet, ist darauf im jeweiligen
Sachzusammenhang einzugehen, soweit die Rügen genügend begründet sind.
5.
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die Vorinstanz habe Art. 9 Abs. 1 RPG
sowie Art. 9 BV verletzt und eine formelle Rechtsverweigerung begangen, indem
sie bei der Anwendung der kantonalen und kommunalen Bestimmungen den kantonalen
Richtplan ausser Acht gelassen habe, der für das Gebiet, in welchem die
umstrittene Arealüberbauung geplant sei, eine Nutzungsdurchmischung vorsehe.
5.1 Nach Art. 9 Abs. 1 RPG sind Richtpläne für die Behörden verbindlich. Ein
nutzungskonformes Bauvorhaben kann indessen nicht mit der Begründung verweigert
werden, es widerspreche einem behördenverbindlichen Richtplan. Immerhin
entfalten Richtpläne im Baubewilligungsverfahren ihre Bindungskraft dort, wo
das anwendbare Recht Ermessen einräumt oder mithilfe unbestimmter
Gesetzesbegriffe Handlungsspielräume gewährt (ausführlich dazu das Urteil des
Bundesgerichts 1A.154/2002 vom 22. Januar 2003 E. 4.1 f.).
5.2 Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende
grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, bedeutet
nicht, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem
rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Bürger soll wissen, warum
die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit er gegebenenfalls den
Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E.
3.1 S. 277; je mit Hinweisen).
Im vorinstanzlichen Verfahren haben die Beschwerdeführer (nebenbei)
vorgebracht, der hohe Wohnnutzungsanteil des Projekts widerspreche dem
kantonalen Richtplan. Die Vorinstanz hielt daraufhin im angefochtenen Entscheid
vom 16. November 2011 fest, die Baubewilligungsbehörden seien bei der
Beurteilung von Baugesuchen nicht an den kantonalen Richtplan gebunden, womit
sie die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 9 Abs. 1 RPG (vgl. E. 5.1
hiervor) auf nicht ganz unproblematische Weise verkürzt wiedergegeben hat.
Allerdings hat sich die Vorinstanz bereits in ihrem Entscheid vom 16. Juni 2009
ausführlich mit der Frage auseinandergesetzt, ob der vorgesehene relativ hohe
Wohnnutzungsanteil der Erteilung einer Bewilligung entgegenstehen könnte. Dass
sie sich dabei in erster Linie nicht auf den kantonalen Richtplan, sondern auf
die kommunale Nutzungsplanung bzw. die BNO der Gemeinde Wohlen gestützt hat,
ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Jedenfalls waren die
Beschwerdeführer ohne Weiteres in der Lage, die vorinstanzlichen Entscheide
sachgerecht anzufechten, weshalb sie mit der Rüge der formellen
Rechtsverweigerung nicht durchdringen.
5.3 Vor Bundesgericht bringen die Beschwerdeführer zwar vor, der kantonale
Richtplan postuliere für das Bahnhofsgebiet eine offene Nutzung. Sie setzen
sich aber in ihrer Beschwerde mit den Richtplanbestimmungen, die angeblich mit
einem hohen Wohnanteil im betroffenen Gebiet im Widerspruch stehen sollen,
nicht auseinander. Damit fehlt es an einer genügenden Begründung, inwiefern der
kantonale Richtplan dem Ergebnis der vorinstanzlichen Auslegung des kantonalen
und kommunalen Rechts entgegenstehen sollte. Daran ändert auch der Hinweis auf
frühere Ausführungen und Aussagen der kantonalen Abteilung für Raumentwicklung
nichts. Folglich sind die Beschwerdeführer mit der wiederholt vorgebrachten
Rüge, die Vorinstanz habe bei der Anwendung des kantonalen und kommunalen
Rechts den kantonalen Richtplan nicht berücksichtigt, nicht zu hören.
6.
Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, das umstrittene Bauvorhaben sei in der
Kernzone nicht zonenkonform. Die Überbauung weise einen zu hohen Wohnanteil und
einen zu niedrigen Gewerbeanteil auf und stehe deshalb im Widerspruch zu § 9
Abs. 1 BNO. Damit widerspreche die Erteilung der Baubewilligung auch Art. 22
Abs. 2 lit. a RPG.
6.1 Voraussetzung für eine Baubewilligung ist nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG
unter anderem, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone
entsprechen. Die Kernzone in der Gemeinde Wohlen soll das wirtschaftliche und
kulturelle Zentrum der Gemeinde bilden und eine Nutzungsdurchmischung aufweisen
(§ 9 Abs. 1 Satz 1 BNO). Unter Wahrung des bestehenden baulichen
Gesamtcharakters sollen die in ein Regionalzentrum passenden Bauten und Anlagen
weiterbestehen und sich neue, gut gestaltete ansiedeln können (§ 9 Abs. 1 Satz
2 BNO). In der Kernzone sind Bauten für höchstens mässig störende Geschäfte,
Verkaufsanlagen, Gewerbebetriebe und für Wohnungen gestattet (§ 9 Abs. 2 BNO).
Der Anteil der Wohnnutzung auf einer Parzelle muss grundsätzlich mindestens ein
Drittel der zulässigen Bruttogeschossfläche betragen (§ 9 Abs. 3 und 4 BNO).
Einkaufszentren und Fachmärkte sind in der Kernzone zulässig (§ 9 Abs. 5 BNO).
6.2 Die Vorinstanz hat im Entscheid vom 16. Juni 2009 erwogen, bei § 9 Abs. 1
BNO handle es sich um eine Zielnorm, die für sich allein keine genügende
gesetzliche Grundlage für einen Bauabschlag bilde. Zu beachten sei diese
Bestimmung allenfalls bei der Auslegung von a§ 50 Abs. 1 BauG, wonach eine
Arealüberbauung eine gesamthaft bessere Lösung erlauben müsse. § 9 Abs. 1 BNO
beziehe sich aber auf die Kernzone als Ganzes und nicht auf einzelne
Bauparzellen. Es werde nicht verlangt, dass sich das in der Kernzone insgesamt
angestrebte Verhältnis von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung auf jeder
Einzelparzelle im gleichen Verhältnis widerspiegle. Die in der Kernzone
angestrebte Verdichtung könne auch durch einen hohen Wohnanteil erfolgen. Die
bahnhofsnahe Lage schaffe günstige Voraussetzungen für Pendler, was ebenfalls
für einen hohen Wohnanteil spreche. Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass
im oberen Teil der geplanten Gebäude eine gemischte Nutzung möglich bleibe.
6.3 Diese Ausführungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar. § 9 Abs. 1 BNO
sieht für die Kernzone (als Ganzes) zwar eine Nutzungsdurchmischung vor. Dass
die Vorinstanz daraus nicht eine Begrenzung des Wohnanteils für die umstrittene
Überbauung abgeleitet hat, ist aber nicht willkürlich, zumal Bauten für
Wohnungen in der Kernzone ausdrücklich gestattet sind (§ 9 Abs. 2 BNO) und die
Bau- und Nutzungsordnung pro Parzelle lediglich einen Mindestwohnanteil, nicht
aber eine maximal zulässige Wohnnutzung oder eine minimale gewerbliche Nutzung
vorschreibt (§ 9 Abs. 3 und 4 BNO). Ausserdem leistet die geplante
Arealüberbauung durchaus einen gewissen Beitrag an die Nutzungsdurchmischung in
der Kernzone, umfasst sie doch nicht nur 30 Wohnungen, sondern auch zwei
Verkaufsgeschäfte und zwei Büros. Dass der maximale Wohnanteil bei der in der
Kernzone gelegenen Arealüberbauung hätte beschränkt werden müssen, ergibt sich
auch nicht aus a§ 50 Abs. 1 BauG oder a§ 21 Abs. 2 ABauV. Die Vorinstanz ist
nicht in Willkür verfallen, wenn sie zum Schluss gekommen ist, die geplante
Überbauung sei in der Kernzone zonenkonform. Damit verletzt die Erteilung der
Baubewilligung auch nicht Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG.
7.
Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, die Vorinstanz habe bei der
Prüfung, ob die umstrittene Arealüberbauung eine gesamthaft bessere Lösung im
Sinne von a§ 50 Abs. 1 BauG biete, keine gesamthafte Betrachtung vorgenommen,
was unzulässig sei. Sie sind der Ansicht, die Vorinstanz habe damit Art. 3 RPV
(SR 700.1) verletzt.
7.1 Nach Art. 3 Abs. 1 RPV haben die Behörden, wenn ihnen bei Erfüllung und
Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume zustehen, die Interessen
gegeneinander abzuwägen, indem sie die betroffenen Interessen ermitteln (lit.
a), diese Interessen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit
der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen
berücksichtigen (lit. b) und diese Interessen auf Grund der Beurteilung im
Entscheid möglichst umfassend berücksichtigen (lit. c). Die Interessenabwägung
ist nach Art. 3 Abs. 2 RPV in der Begründung der Beschlüsse darzulegen.
7.2 Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid vom 16. November 2011 aus,
a§ 21 Abs. 2 ABauV umschreibe die einzelnen Bewilligungsvoraussetzungen für
Arealüberbauungen. Seien diese Voraussetzungen erfüllt, sei der Nachweis für
eine gesamthaft bessere Lösung im Sinne von a§ 50 Abs. 1 BauG bereits erbracht
und könne das Projekt die gesetzlich vorgesehenen Nutzungsprivilegien einer
Arealüberbauung in Anspruch nehmen. Einer zusätzlichen Gesamtwürdigung der
Qualitätsziele bedürfe es nicht.
7.3 Zu Recht rügen die Beschwerdeführer nicht, die vorinstanzliche Auslegung
von a§ 50 Abs. 1 BauG sei willkürlich. Die Annahme, der Nachweis für eine
gesamthaft bessere Lösung im Sinne von a§ 50 Abs. 1 BauG sei erbracht, falls
alle in a§ 21 Abs. 2 ABauV genannten Anforderungen an eine Arealüberbauung
erfüllt sind, ist jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar. Dass die
Planungsbehörden zusätzlich zur Prüfung der einzelnen Voraussetzungen von a§ 21
Abs. 2 ABauV die Arealüberbauung in einem zweiten Schritt zwingend einer
Gesamtwürdigung hätten unterziehen müssen, kann auch aus Art. 3 Abs. 1 RPV
nicht abgeleitet werden, zumal die mit dieser Bestimmung geforderte
Interessenabwägung einen gesetzlichen Handlungsspielraum voraussetzt, der nach
der vertretbaren vorinstanzlichen Auslegung von a§ 50 Abs. 1 BauG nicht
besteht, wenn sämtliche Voraussetzungen von a§ 21 Abs. 2 ABauV erfüllt sind. Es
ist nicht einzusehen, weshalb die Überprüfung der einzelnen Anforderungen von
a§ 21 Abs. 2 ABauV nur unter Einbezug der übrigen möglich sein sollte. Deshalb
ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz gewisse Anforderungen von a§
21 Abs. 2 ABauV an die Arealüberbauung bereits anlässlich ihres
Zwischenentscheids vom 16. Juni 2009 und andere erst mit dem Endentscheid vom
16. November 2011 als erfüllt betrachtete.
8.
Die Beschwerdeführer kritisieren die Ausführungen der Vorinstanz zu den vom
kantonalen Recht für Arealüberbauungen verlangten guten Spiel-, Freizeit-,
Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologischen Ausgleichsflächen (a§ 21 Abs. 2
lit. f ABauV) sowie zur guten Einordnung in das Orts-, Quartier- und
Landschaftsbild (a§ 21 Abs. 2 lit. c ABauV).
8.1 Soweit die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang sinngemäss rügen, die
Vorinstanz habe den entscheidwesentlichen Sachverhalt unvollständig
festgestellt, legen sie nicht dar, inwiefern die vorinstanzliche
Sachverhaltsdarstellung offensichtlich unrichtig sein sollte, weshalb darauf
nicht weiter einzugehen ist (vgl. Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 BGG).
Ebenfalls nicht zu hören sind die Beschwerdeführer mit der sinngemäss erhobenen
Rüge, die umstrittene Überbauung weise keine guten Spiel- und Freizeitflächen
auf und ordne sich nicht gut ins Ortsbild ein. Sie begründen nämlich nicht,
inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang a§ 21 Abs. 2 lit. c und f ABauV
willkürlich angewendet haben soll.
8.2 Was die von a§ 21 Abs. 2 lit. f ABauV weiter verlangten ökologischen
Ausgleichsflächen betrifft, machen die Beschwerdeführer geltend, die
Ausführungen der Vorinstanz seien willkürlich und die Erteilung der
Baubewilligung verletze Art. 18b Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966
über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
8.2.1 Gemäss Art. 18b Abs. 2 NHG haben die Kantone in intensiv genutzten
Gebieten inner- und ausserhalb von Siedlungen für ökologischen Ausgleich mit
Feldgehölzen, Hecken, Uferbestockungen oder mit anderer naturnaher und
standortgemässer Vegetation zu sorgen. Der ökologische Ausgleich bezweckt
insbesondere, isolierte Biotope miteinander zu verbinden, nötigenfalls auch
durch die Neuschaffung von Biotopen, die Artenvielfalt zu fördern, eine
möglichst naturnahe und schonende Bodennutzung zu erreichen, Natur in den
Siedlungsraum einzubinden und das Landschaftsbild zu beleben (Art. 15 Abs. 1
der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV; SR
451.1]). Art. 18b Abs. 2 NHG und Art. 15 Abs. 1 NHV sind direkt anwendbar und
werden vom Bundesgericht grundsätzlich frei geprüft. Allerdings ist den
kantonalen Behörden bei der Auslegung und Anwendung der in diesen Bestimmungen
enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffen ein Beurteilungsspielraum zuzubilligen
(vgl. BGE 118 Ib 485 E. 3d S. 490). Zudem können Beschränkungen für
Grundeigentümer mit einschneidender Wirkung wie etwa ein Bauverbot nicht direkt
auf Art. 18b Abs. 2 NHG bzw. Art. 15 Abs. 1 NHV abgestützt werden, sondern
bedürfen einer konkreteren Grundlage im kantonalen Recht (vgl. BGE 116 Ib 203
E. 5j S. 215 f.).
Der Kanton Aargau hat in der Verordnung über den Schutz der einheimischen
Pflanzen- und Tierwelt und ihrer Lebensräume vom 17. September 1990
(Naturschutzverordnung) Ausführungsbestimmungen zu Art. 18b Abs. 2 NHG
erlassen. § 13 der Naturschutzverordnung definiert den Zweck und Inhalt des
ökologischen Ausgleichs. Demnach bezweckt der ökologische Ausgleich nach Art.
18b Abs. 2 NHG insbesondere, den wild wachsenden Pflanzen und frei lebenden
Tieren auch ausserhalb geschützter Biotope natürliche Lebensbedingungen zu
erhalten und womöglich zu schaffen, den biologischen Austausch zwischen
Biotopen durch Vernetzung zu fördern, die Artenvielfalt zu bewahren und wenn
möglich zu mehren, das Landschaftsbild naturnah zu beleben und eine möglichst
naturnahe und schonende Bodennutzung zu erreichen. Nach § 14 der
Naturschutzverordnung haben die Behörden unter anderem bei der Erteilung von
Bewilligungen für Ausgleichsmassnahmen zu sorgen.
8.2.2 Nach der unbestrittenen Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz umfasst
die geplante Überbauung begrünte Flachdächer, Rasenflächen, verschiedene Bäume
und Sträucher, eine Hecke und eine Regenwasserversickerung. Die Vorinstanz kam
zum Schluss, die vorgesehenen Massnahmen seien insgesamt ausreichend. Die
Gestaltung der Freiräume erscheine geeignet, die Artenvielfalt zu fördern, was
namentlich auch für die begrünten Dachflächen gelte. Der Umstand, dass die
Freifläche teilweise im Schatten liege, schliesse ihre Qualifikation als
ökologische Ausgleichsfläche nicht aus. Die Rückführung des Oberflächenwassers
über eine Versickerungsanlage kompensiere die mit der Überbauung verbundene
Versiegelung des Bodens und stelle eine Massnahme des ökologischen Ausgleichs
dar. Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, das umstrittene Projekt
weise keine ökologischen Ausgleichsflächen im Sinne von Art. 18b Abs. 2 NHG
bzw. a§ 21 Abs. 2 lit. f ABauV auf. Bei den von der Vorinstanz berücksichtigten
Massnahmen fehle jeglicher Bezug zu den Anforderungen und Anliegen dieser
Bestimmungen. Eine Versickerungsanlage habe nichts mit ökologischen Ausgleich
zu tun. Im Übrigen habe es die Vorinstanz unterlassen, die einzelnen Massnahmen
konzeptionell in einen ökologischen Gesamtzusammenhang zu setzen. Sie habe
nicht einmal irgendwelche Qualitätsanforderungen an die Bepflanzung gesetzt.
8.2.3 Ob die umstrittene Arealüberbauung genügend ökologische Ausgleichsflächen
umfasst, ist nach dem Gesagten eine Frage, die in erster Linie im Lichte der
kantonalen Normen, welche Art. 18b Abs. 2 NHG konkretisieren, zu beantworten
ist. Insoweit ist die Kognition des Bundesgerichts beschränkt und obliegt es
den Beschwerdeführern, zu begründen, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid
willkürlich sein soll.
Zu Recht rügen die Beschwerdeführer nicht, die Vorinstanz habe § 13 f. der
Naturschutzverordnung willkürlich angewendet. Es ist nicht offensichtlich
unhaltbar, dass die Vorinstanz die begrünten Flachdächer, Rasenflächen,
verschiedene Bäume und Sträucher sowie eine Hecke als Massnahmen eingestuft
hat, die für einen ökologischen Ausgleich im Sinne von § 13 der
Naturschutzverordnung sorgen. Darin ist aber auch kein Widerspruch zu Art. 18b
Abs. 2 NHG zu erblicken, zumal die geplante Arealüberbauung in der Kernzone in
der Nähe des Bahnhofs liegt und die erwähnten Massnahmen an diesem Standort im
Hinblick auf den mit Art. 18b Abs. 2 NHG verfolgten Zweck als geeignet
erscheinen. Unter Berücksichtigung des Spielraums, der den kantonalen Behörden
bei der Auslegung der genannten Bestimmungen zusteht, ist es im Ergebnis nicht
willkürlich und keine Verletzung von Art. 18b Abs. 2 NHG, wenn die Vorinstanz
die Voraussetzung von a§ 21 Abs. 2 lit. f ABauV, wonach eine Arealüberbauung
ökologische Ausgleichsflächen aufweisen muss, als erfüllt erachtete. Die
genannten Massnahmen, nämlich die begrünten Flachdächer, die Rasenflächen, die
verschiedenen Bäume und Sträucher sowie eine Hecke können an einer baulich
dicht zu nutzenden Zentrumslage als ausreichend gelten, womit offen bleiben
kann, ob auch die geplante Regenwasserversickerung als Massnahme im Sinne von
Art. 18b Abs. 2 NHG bzw. § 13 der Naturschutzverordnung betrachtet werden kann.
9.
Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe § 31 Abs.
2 sowie § 32 Abs. 2 VRPG willkürlich angewendet, indem sie ihnen im Urteil vom
16. November 2011 die Verfahrenskosten sowie die Parteikosten der
Beschwerdegegnerinnen auferlegt habe.
9.1 Nach § 31 Abs. 2 VRPG werden im Beschwerdeverfahren die Verfahrenskosten in
der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt, wobei den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden, wenn sie
schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben.
Gemäss § 32 Abs. 2 VRPG werden im Beschwerdeverfahren auch die Parteikosten in
der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt.
9.2 Die Vorinstanz hat im Urteil vom 16. November 2011 im Ergebnis eine
Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV) durch den Regierungsrat bejaht, indem sie festgehalten hat, der
Regierungsrat habe sich in seinem Entscheid vom 30. Juni 2010 in bestimmten,
von den Beschwerdeführern gerügten Fragen zu Unrecht als an ihren
Zwischenentscheid vom 16. Juni 2009 gebunden betrachtet. Dieser Mangel wurde im
vorinstanzlichen Verfahren geheilt (vgl. E. 3.3 f. hiervor). Es stellt sich
aber die Frage, ob die Vorinstanz bei ihrem Entscheid über die Auferlegung der
Verfahrens- und Parteikosten hätte berücksichtigen müssen, dass die
Beschwerdeführer vor der Vorinstanz nur deshalb (vollständig) unterlagen, weil
ein Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz geheilt worden ist.
9.3 Gemäss § 31 Abs. 2 sowie § 32 Abs. 2 VRPG werden die Verfahrens- und
Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die
Parteien verlegt, womit ein Abweichen von der Auferlegung der Kosten gemäss dem
Unterliegerprinzip nach kantonalem Recht in begründeten Fällen möglich ist. Der
Fall, dass ein Beschwerdeführer nur deshalb unterliegt, weil ein
Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz geheilt worden ist, ist im VRPG
zwar nicht ausdrücklich geregelt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
ist diesem Umstand bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen aber
grundsätzlich angemessen Rechnung zu tragen (BGE 107 Ia 1 E. 1 S. 3; Urteile
5A_225/2009 vom 10. September 2009 E. 3.3 sowie 1A.117/2003 vom 31. Oktober
2003 E. 6.3). Insgesamt kommt der Vorinstanz bei der Auferlegung der
Verfahrens- und Parteikosten ein weiter Spielraum zu, umso mehr, weil sie dabei
kantonale Rechtsnormen anwendet (vgl. Art. 95 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Dass
die Vorinstanz den Beschwerdeführern im Urteil vom 16. November 2011 für das
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren Verfahrens- und Parteikosten
auferlegt hat, ist demzufolge weder willkürlich noch sonst bundesrechtswidrig.
Dass sie bei der Auferlegung der Verfahrens- und Parteikosten für das
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren den Umstand, dass die
Beschwerdeführer nur deshalb (vollständig) unterlagen, weil sie einen
Verfahrensfehler geheilt hat, überhaupt nicht berücksichtigt hat, ist indessen
willkürlich. Die Vorinstanz hätte den Beschwerdeführern für das mit Beschwerde
gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 eingeleitete
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren lediglich eine angemessen
reduzierte Gerichtsgebühr auferlegen dürfen und auch bei der Verlegung der
Parteikosten berücksichtigen müssen, dass die Beschwerdeführer nur deshalb
(vollständig) unterlagen, weil sie einen Verfahrensfehler geheilt hat. Aber
auch was die Verteilung der Verfahrens- und Parteikosten für das Verfahren vor
dem Regierungsrat betrifft, ist zu bedenken, dass der Entscheid des
Regierungsrats vom 30. Juni 2010 an einem Verfahrensfehler leidet.
Dementsprechend hätte die Vorinstanz den Entscheid des Regierungsrats vom 30.
Juni 2010 insoweit anpassen müssen, als damit den heutigen Beschwerdeführern
ihr Anteil an den Verfahrenskosten und der Entschädigung an die Gegenpartei
(neben dem Anteil einer weiteren Beschwerdeführerin) voll auferlegt worden war.
10.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die
Dispositiv-Ziffern 2 und 3 des Urteils der Vorinstanz vom 16. November 2011
sind aufzuheben. Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Regierungsrats vom 30.
Juni 2010 ist insoweit aufzuheben, als A.________ und B.________ Kosten in der
Höhe von Fr. 1'947.50 auferlegt worden sind. Dispositiv-Ziffer 3 des Entscheids
des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 ist insoweit aufzuheben, als A.________
und B.________ eine Parteientschädigung an die C.________ AG in der Höhe von
Fr. 8'568.70 auferlegt worden ist. Die Sache ist im Sinne der Erwägungen zur
Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerdeverfahren
vor dem Regierungsrat sowie das mit Beschwerde gegen den Entscheid des
Regierungsrats vom 30. Juni 2010 eingeleitete verwaltungsgerichtliche
Beschwerdeverfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Art. 67 und Art. 68
Abs. 5 BGG). Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.
11.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gelten die Beschwerdegegnerinnen als
mehrheitlich obsiegend und die Beschwerdeführer als mehrheitlich unterliegend.
Die Einwohnergemeinde Wohlen ist als (mögliche) Verkäuferin der Bauparzelle Nr.
607 ähnlich wie ein privater Grundeigentümer in ihren eigenen Interessen
betroffen, womit ihr Gerichtskosten auferlegt und eine Parteientschädigung
zugesprochen werden können (vgl. Art. 66 Abs. 4 und Art. 68 Abs. 3 BGG). Die
Parteien werden für das Verfahren vor Bundesgericht nach Massgabe ihres
Unterliegens kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführer
haben den mehrheitlich obsiegenden Beschwerdegegnerinnen für das
bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten
(vgl. Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Dispositiv-Ziffern 2 und 3 des
Urteils der Vorinstanz vom 16. November 2011 werden aufgehoben.
Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Regierungsrats vom 30. Juni 2010 wird
insoweit aufgehoben, als A.________ und B.________ Kosten in der Höhe von Fr.
1'947.50 auferlegt worden sind. Dispositiv-Ziffer 3 des Entscheids des
Regierungsrats vom 30. Juni 2010 wird insoweit aufgehoben, als A.________ und
B.________ eine Parteientschädigung an die C.________ AG in der Höhe von Fr.
8'568.70 auferlegt worden ist. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen zur
Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerdeverfahren
vor dem Regierungsrat sowie das mit Beschwerde gegen den Entscheid des
Regierungsrats vom 30. Juni 2010 eingeleitete verwaltungsgerichtliche
Beschwerdeverfahren an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 5'000.-- werden zu 4/5 den
Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) und zu je 1/10 der
Beschwerdegegnerin 1 sowie der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit der
Beschwerdegegnerin 1 eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr.
3'000.-- zu bezahlen. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer
Haftbarkeit der Beschwerdegegnerin 2 eine reduzierte Parteientschädigung in der
Höhe von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Regierungsrat des Kantons Aargau,
Rechtsdienst, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. August 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Mattle