I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.84/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_84/2012
Urteil vom 5. Juli 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Stohner.
Verfahrensbeteiligte
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Hager,
gegen
Ehepaar Y.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Hans
Hagmann,
Gemeinderat Walchwil, Dorfstrasse 4, Postfach 93, 6318 Walchwil,
Regierungsrat des Kantons Zug, vertreten durch die Baudirektion, Aabachstrasse
5, Postfach 897, 6301 Zug.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 22. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.
Sachverhalt:
A.
Am 9. Juni 2008 erteilte der Gemeinderat Walchwil Z.________ die Baubewilligung
für ein Bauvorhaben auf ihrem unverbauten Grundstück Nr. 574 in der Wohnzone W2
in Walchwil. Gegen dieses Projekt strengten verschiedene Personen, darunter
X.________, Eigentümer des Nachbargrundstücks Nr. 730, ein baurechtliches
Verfahren an. Im Verlaufe dieses Verfahrens stellte sich heraus, dass
Z.________ ihr Grundstück an die Eheleute Y.________ verkauft hatte und diese
ein weiteres Baugesuch für den Bau eines Einfamilienhauses eingereicht hatten.
Am 28. April 2010 stellte das Verwaltungsgericht des Kantons Zug fest, dass es
nicht möglich sei, gleichzeitig zwei Baugesuche zu behandeln. Darauf gaben die
Eheleute Y.________ dem Gemeinderat Walchwil bekannt, dass sie die Behandlung
des zweiten Gesuchs wünschten, worauf das erste Gesuch sistiert wurde.
Das zweite Baugesuch zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Aussenpool auf
der Parzelle Nr. 574 in Walchwil war am 1. März 2010 eingereicht worden. Vom 5.
bis am 24. März 2010 lag es öffentlich auf. Gegen dieses Gesuch gingen wiederum
mehrere Einsprachen ein, darunter eine von X.________. Am 20. Juli 2010
reichten die Eheleute Y.________ überarbeitete Baugesuchsunterlagen ein, worauf
die Gemeinde den Einsprechenden Gelegenheit gab, zu den geänderten Plänen
Stellung zu nehmen. Am 27. September 2010 bewilligte der Gemeinderat Walchwil
das Bauvorhaben und wies die Einsprachen ab. Gegen diesen Entscheid gelangte
X.________ am 18. Oktober 2010 mit Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat
des Kantons Zug, welcher die Beschwerde mit Beschluss vom 12. Juli 2011 abwies.
Diesen Beschluss focht X.________ mit Beschwerde vom 12. August 2011 beim
Verwaltungsgericht an. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 22. Dezember
2011 ab.
Während der Rechtshängigkeit des Verfahrens beim Regierungsrat wies das
Verwaltungsgericht mit Urteil vom 26. April 2011 eine von X.________ geführte
Beschwerde gegen den von der Gemeindeversammlung Walchwil am 9. Dezember 2009
beschlossenen Gefahrenzonenplan ab. Gegen diesen letztgenannten Entscheid erhob
X.________ kein Rechtsmittel, womit der Gefahrenzonenplan rechtskräftig
geworden ist. Im Gefahrenzonenplan ist das Grundstück Nr. 574 keiner
Gefahrenzone zugewiesen.
B.
Mit Eingabe vom 4. Februar 2012 führt X.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht mit den Anträgen, das
Urteil des Verwaltungsgerichts vom 22. Dezember 2011 sei aufzuheben, und die
von der Gemeinde Walchwil erteilte Baubewilligung sei zu verweigern.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Verfügung vom 12. März 2012 wies der Präsident der I.
öffentlich-rechtlichen Abteilung das von X.________ gestellte Gesuch um
Gewährung der aufschiebenden Wirkung ab.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegner beantragen in ihren
Stellungnahmen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
könne. Der Regierungsrat und die Gemeinde Walchwil stellen Antrag auf
Beschwerdeabweisung. Der Beschwerdeführer hält in seiner Stellungnahme vom 16.
Mai 2012 an den in der Beschwerde gestellten Anträgen vollumfänglich fest.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer
letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und
Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Baubegehren und damit
eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S.
251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegründe im Sinne von Art. 83 ff. BGG liegen
nicht vor. Der Beschwerdeführer hat am Verfahren vor der Vorinstanz
teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Er ist als Nachbar des Bauvorhabens
zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E.
1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2.
2.1 Der Beschwerdeführer stellte sich im Verfahren vor der Vorinstanz auf den
Standpunkt, die Baubewilligung könne erst erteilt werden, wenn geklärt sei,
dass aufgrund des Bauvorhabens keine Gefahren für die Nachbarn resultierten.
Auf dem Baugrundstück befinde sich ein Felsblock bzw. Findling mit einem
ungefähren Ausmass von 350 m3. Der Fels erstrecke sich auf die Parzellen Nrn.
574/730/731, mutmasslich zu 4/7 auf Nr. 574 (Baugrundstück), zu 2/7 auf Nr. 730
(Grundstück des Beschwerdeführers) und zu 1/7 auf Nr. 731. Die Stützmauern des
geplanten Aussenpools würden direkt auf dem Fels erstellt, wodurch dieser
destabilisiert werden und auf die Parzelle Nr. 730 abrutschen könnte. Zwar sei
der Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil inzwischen rechtskräftig und das
Baugrundstück Nr. 574 (anders als die Grundstücke Nrn. 730 und Nr. 731) in
keiner der drei Gefahrenzonen aufgeführt. Dies ändere aber nichts daran, dass
im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens die "anthropogen ausgelöste
Gefährdung" der Nachbarschaft aus baupolizeilichen Gründen beurteilt werden
müsse. Das von den Beschwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der
A.________AG vom 25. Januar 2010 habe das Gelände neben dem Fels, nicht aber
die Stabilität des Felsblocks als solchen überprüft und stelle ohnehin eine
blosse Parteibehauptung dar. Er habe dieses Gutachten dem diplomierten Geologen
B.________ von der "C.________GmbH" vorgelegt. In seiner fachlichen
Stellungnahme vom 31. März 2010 führe B.________ zahlreiche Kritikpunkte am
Gutachten der A.________AG vom 25. Januar 2010 auf. Bei dieser Ausgangslage sei
es unumgänglich, vor der Erteilung einer Baubewilligung die Auswirkungen des
Bauvorhabens auf die Stabilität des Felsblocks durch ein neutrales geologisches
Gutachten beurteilen zu lassen.
2.2 Die Vorinstanz erwägt im angefochtenen Urteil, gemäss dem in Rechtskraft
erwachsenen Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil befinde sich das
Baugrundstück Nr. 574 in keiner Gefahrenzone. Die kommunale
Baubewilligungsbehörde habe deshalb von der Bauherrschaft unter keinem Titel
spezielle Sicherungsmassnahmen einfordern können. Insbesondere fehle es an
einer Rechtsgrundlage, um von der Bauherrschaft vor Baubeginn ein geologisches
Gutachten oder weitere Baugrunduntersuchungen verlangen zu können. Ebenso wenig
bestehe für die Baubehörde eine Pflicht, ein neutrales Gutachten in Auftrag zu
geben. Die Beschwerdegegner hätten zwar freiwillig von der A.________AG eine
Baugrunduntersuchung vornehmen lassen. Dass es sich dabei um ein (blosses)
Parteigutachten handle, sei nicht zweifelhaft. Das Gutachten vom 25. Januar
2010 müsse dem Gericht aber auch nicht als Beweismittel dienen, denn aus
baupolizeilicher Sicht sei für die Erteilung einer Baubewilligung auf dem
fraglichen Grundstück keine Gefahrenuntersuchung erforderlich. Damit könne auch
das vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebene und ins Recht gelegte Gutachten
der "C.________GmbH" vom 31. März 2010 unbeachtlich bleiben; eine
Auseinandersetzung mit der darin am Erst-Gutachten geäusserten Kritik erübrige
sich.
2.3
2.3.1 Der Beschwerdeführer rügt eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und
eine willkürliche Anwendung kommunalen bzw. kantonalen Rechts sowie eine
Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör aufgrund der
Nichtberücksichtigung der Gutachten. Die Willkürrüge begründet der
Beschwerdeführer zusammenfassend wie folgt: Aus der gestützt auf § 25 der
Bauordnung der Gemeinde Walchwil vom 30. März 2006 (BO/Walchwil) erstellten
Gefahrenzonenkarte sei ersichtlich, welche Gebiete durch Überflutung, Rutschung
oder Steinschlag, d.h. durch Naturgefahren, bedroht seien. Davon zu trennen sei
die baupolizeiliche Frage, ob von der Erstellung einer Baute eine Gefahr für
die Nachbarschaft ausgehe oder nicht. Insoweit sei nicht § 25 BO/Walchwil,
sondern § 6 Abs. 1 BO/Walchwil zu beachten, wonach Bauten und Anlagen nach den
anerkannten Regeln der Baukunst und der Technik zu erstellen und zu ändern
sind. Indem die Vorinstanz argumentiere, durch das konkrete Bauprojekt drohende
Gefährdungen für die Nachbargrundstücke nicht überprüfen zu können bzw. zu
müssen, weil das Baugrundstück in der Gefahrenzonenkarte nicht aufgeführt sei,
wende sie das kommunale Recht willkürlich an, denn hierdurch schreibe sie § 25
BO/Walchwil einen Regelungsgehalt zu, welcher dieser Bestimmung effektiv gar
nicht zukomme. Hingegen stelle § 6 BO/Walchwil eine konkrete gesetzliche
Grundlage dar, welche die Baubehörde zur Gefährdungsabklärung verpflichte.
2.3.2 Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz setze
sich mit ihrer Negierung der Pflicht zur Gefährdungsabklärung im
Baubewilligungsverfahren in Widerspruch zu ihrem Urteil vom 26. April 2011
betreffend Gefahrenzonenplan. Dort habe die Vorinstanz ausdrücklich erwogen,
die Gefährdung durch Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. 574 sei nicht im
Verfahren auf Festsetzung des Gefahrenzonenplans, sondern im
Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Damit habe die Vorinstanz den Anschein
und die Erwartung geweckt, sie werde in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren
gegen die Baubewilligung eine Prüfung dahin gehend verlangen, dass abgeklärt
werde, ob durch das Bauvorhaben Dritte gefährdet würden. Dieses
widersprüchliche Verhalten der Vorinstanz verstosse gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV.
2.4
2.4.1 Gefahrenzonen sind ein raumplanerisches Instrument, um Schäden an
Menschen und Sachwerten aufgrund von Naturgefahren zu verhindern respektive zu
vermindern. Beim sogenannten Gefahrenzonenmodell werden im Zonenplan
grundeigentümerverbindliche Gefahrenzonen ausgeschieden und Vorschriften dazu
erlassen. Im Kanton Zug werden drei Gefahrenzonen unterschieden. In stark
gefährdeten Gebieten (Gefahrenzone 1) dürfen keine neuen Bauten und Anlagen
erstellt werden, was im Kanton Zug praktisch auf keiner Bauparzelle der Fall
ist. In Gebieten mittlerer Gefährdung (Gefahrenzone 2) müssen Bauten und
Anlagen durch Objektschutzmassnahmen gesichert werden. Diese werden durch die
Baubewilligungsbehörde verfügt. In Gebieten geringer Gefährdung (Gefahrenzone
3) entscheidet der Bauherr selbst, ob er seine Baute mit Objektschutzmassnahmen
sichern will oder nicht (Informationsblatt "Gefahrenzonen im Kanton Zug" des
kantonalen Amts für Wald und Wild). In Übereinstimmung mit diesen kantonalen
Vorgaben bestimmt § 25 Abs. 1 BO/Walchwil, dass Gefahrenzonen Bauzonen
umfassen, die durch Überflutung, Rutschung und Steinschlag gefährdet sind.
Gemäss Absatz 2 dieser Bestimmung dürfen Baubewilligungen für Neubauten,
wesentliche Umbauten und Zweckänderungen in der Gefahrenzone 2 nur erteilt
werden, wenn die für den Schutz der Baute oder Anlage notwendigen Massnahmen
mit dem Bauvorhaben realisiert werden. Schliesslich bestimmt § 25 Abs. 3 BO/
Walchwil, dass in der Gefahrenzone 3 die Baubewilligungsbehörde Empfehlungen
für Massnahmen erteilen kann.
2.4.2 Im in Rechtskraft erwachsenen Urteil der Vorinstanz vom 26. April 2011
betreffend Gefahrenzonenplan der Gemeinde Walchwil betonte das Gericht
bezüglich des Findlings auf der Parzelle Nr. 574, die Gefährdung durch
Bauarbeiten sei nicht im vorliegenden Verfahren, sondern im
Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Die Vorinstanz ergänzte, ein
Gefahrenzonenplan stelle keine abschliessende Grundlage dafür dar, was an einer
Stelle gebaut werden dürfe. Der Gefahrenzonenplan sei nicht Ergebnis der
Planung, sondern Grundlage für die Planung. Selbst bei einer Einstufung des
Grundstücks Nr. 574 in die Gefahrenzone 2 wäre Bauen mit Auflagen möglich. Über
diese Auflagen könne aber nur im parallel geführten Baubewilligungsverfahren
und nicht im Rahmen der Gefahrenzonenplanung befunden werden. Der Frage, ob das
Grundstück Nr. 574 der Gefahrenzone zuzuweisen sei oder nicht, komme nicht jene
Bedeutung zu, die ihr der Beschwerdeführer beimesse. Indem auf dem Grundstück
Nr. 574 ein geologisches Gutachten erstellt werden müsse, sei gewährleistet,
dass bei der Bauausführung die notwendigen Schutzmassnahmen getroffen werden
müssten, denn die Abklärungen, die im Rahmen eines geologischen Gutachtens
vorgenommen würden, gingen weiter als jene im Rahmen der
Gefahrenzonenausscheidung (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom
26. April 2011 i.S. X.________ gegen Gemeinderat Walchwil / Regierungsrat des
Kantons Zug betreffend Gefahrenzonenplan, E. 4c).
2.5 Die Rügen des Beschwerdeführers sind stichhaltig:
2.5.1 Mit dem Gefahrenzonenplan im Sinne von § 25 BO/Walchwil wird festgelegt,
welche Grundstücke durch Naturgefahren wie Überflutung, Rutschung oder
Steinschlag gefährdet sind; vorliegend ist rechtskräftig festgestellt, dass
dies beim Grundstück Nr. 574 nicht der Fall ist.
Davon zu trennen ist jedoch die hier relevante Frage, ob ein konkretes
Bauvorhaben den Sicherheitsanforderungen genügt, respektive ob daraus Gefahren
für Dritte resultieren können. So statuiert § 6 Abs. 1 BO/Walchwil, dass Bauten
nach den anerkannten Regeln der Baukunst und Technik zu erstellen sind und die
Sicherheit von Menschen, Tieren und Sachen zu gewährleisten ist. Diese Frage
ist im Baubewilligungsverfahren zu klären, denn abgesehen davon, dass es dem
Prinzip der stufengerechten Planung widersprechen würde, ein konkretes
Bauprojekt bereits im Rahmen der (Gefahren-)Zonenplanung im Detail zu
überprüfen, wäre ein solches Vorgehen auch nicht praktikabel, da zum Zeitpunkt
des Erlasses des Gefahrenzonenplans in der Regel noch gar kein Bauprojekt
vorliegt. Aus der Nichtaufnahme eines Grundstücks in den Gefahrenzonenplan kann
deshalb nicht gefolgert werden, dass ein Bauvorhaben auf diesem Grundstück
keinesfalls mit Gefahren für die Nachbargrundstücke verbunden sein kann. Die
Rechtskraft des Gefahrenzonenplans steht mit anderen Worten entgegen den
Ausführungen im angefochtenen Urteil einer Überprüfung der Gefährdung Dritter
durch das konkrete Bauvorhaben nicht entgegen. Anders als von den
Beschwerdegegnern behauptet, erfolgt hierdurch auch keine Neubeurteilung des
Gefahrenzonenplans, denn dieser bleibt unabhängig vom Ausgang des
Baubewilligungsverfahrens unverändert rechtswirksam.
Obwohl der Felsblock als solcher keine Naturgefahr darstellt, weil er stabil
ist, kann im zu beurteilenden Fall nicht ausgeschlossen werden, dass das
konkrete Bauprojekt, bei welchem die Stützmauern des Aussenpools direkt auf dem
Fels erstellt werden sollen, zu einer Destabilisation des Felsblocks führen und
hierdurch eine Gefahr für die umliegenden Grundstücke bewirken könnte. Wie vom
Beschwerdeführer zutreffend dargelegt wird, hat die Vorinstanz damit im
Ergebnis das kommunale Recht - nämlich die §§ 6 und 25 BO/Walchwil -
willkürlich gehandhabt, indem sie die aufgrund des zu beurteilenden Bauprojekts
mögliche Gefährdung des Grundstücks des Beschwerdeführers nicht überprüft hat.
Durch die mangelnde Berücksichtigung der Gutachten hat die Vorinstanz zugleich
den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
BV verletzt.
Die Vorinstanz wird diese Prüfung nachzuholen und sich insbesondere mit der im
Gutachten der "C.________GmbH" und in der Beschwerde geäusserten Kritik am
Gutachten der A.________AG auseinanderzusetzen haben. Bestehen nach
durchgeführter Beweiswürdigung (weiterhin) Zweifel, ob die Bauarbeiten eine
Gefahr für das Grundstück des Beschwerdeführers bewirken können, wird die
Vorinstanz weitere geeignete Untersuchungen vornehmen lassen müssen.
2.5.2 Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil vom 26. April 2011 betreffend
Gefahrenzonenplan somit korrekt festgehalten, dass die Gefährdung durch
Bauarbeiten im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen ist. Wenn die Vorinstanz
nunmehr im angefochtenen Urteil ausführt, ausgehend von der Rechtskraft des
Gefahrenzonenplans entfalle die Möglichkeit, im Baubewilligungsverfahren
abzuklären, ob von den Bauarbeiten eine Gefährdung des Grundstücks des
Beschwerdeführers ausgehe, argumentiert sie widersprüchlich. Die Beschwerde ist
auch in diesem Punkt begründet.
3.
Die Beschwerde ist gutzuheissen, das Urteil der Vorinstanz vom 22. Dezember
2011 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben
die privaten Beschwerdegegner die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1
BGG). Sie haben den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren
angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zug vom 22. Dezember 2012 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu
neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen ans Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den privaten Beschwerdegegnern
auferlegt.
3.
Die privaten Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführer für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Walchwil, dem Regierungsrat
und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Juli 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Stohner