I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.76/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_76/2012
Urteil vom 6. Juli 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Stohner.
Verfahrensbeteiligte
A.________ und B.________,
C.________,
D.________,
A.E.________ und B.E.________,
Beschwerdeführende,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Konrad Willi,
gegen
A.F.________ und B.F.________, Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwälte
Martin Michel und Thomas Häne,
Gemeinderat Wollerau,
Hauptstrasse 15, Postfach 101, 8832 Wollerau,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Wolf,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz.
Gegenstand
Gestaltungsplan,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 30. November 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Schwyz, Kammer III.
Sachverhalt:
A.
A.F.________ und B.F.________ sind Eigentümer der sich in den Wohnzonen W2 und
W3 der Gemeinde Wollerau befindlichen Liegenschaft KTN 2035. Der Gemeinderat
Wollerau erliess für dieses eine Fläche von 7'580 m2 umfassende Grundstück auf
Gesuch der Grundeigentümer am 20. November 2006 den Gestaltungsplan
"Hergisroos-Dörfli". Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hob auf Beschwerde
hin den gemeinderätlichen Erlass mit Beschluss vom 18. September 2007 auf.
Am 8. Juni 2010 reichten A.F.________ und B.F.________ dem Gemeinderat Wollerau
den Gestaltungsplan "Wohnpark Hergisroos" mit dem Plandatum 1. Juni 2010 ein
und ersuchten um dessen Erlass. Gegen das im Amtsblatt vom 18. Juni 2010
publizierte Gesuch erhoben unter anderem A.________ und B.________, C.________,
D.________ sowie A.E.________ und B.E.________ Einsprache. Mit Beschluss vom
13. September 2010 wies der Gemeinderat die Einsprachen ab, erliess den
Gestaltungsplan "Wohnpark Hergisroos" und ersuchte den Regierungsrat um
Plangenehmigung.
Gegen diesen gemeinderätlichen Beschluss erhoben A.________ und B.________,
C.________, D.________ sowie A.E.________ und B.E.________ am 11. Oktober 2010
Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss vom 5. Juli 2011 wies
dieser die Beschwerde ab und genehmigte den Gestaltungsplan unter dem Vorbehalt
einzelner Anpassungen (Anpassung des Gestaltungsplanperimeters im Bereich des
Waldareals und Abtausch des Sammelplatzes mit einer Freifläche ausserhalb des
Waldabstands).
Diesen Beschwerdeentscheid fochten A.________ und B.________, C.________,
D.________ sowie A.E.________ und B.E.________ beim Verwaltungsgericht des
Kantons Schwyz an. Mit Entscheid vom 30. November 2011 wies dieses die
Beschwerde ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom
2. Februar 2012 beantragen A.________ und B.________, C.________, D.________
sowie A.E.________ und B.E.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
30. November 2011 sei aufzuheben, und die Sache sei zur Ergänzung und
Neuentscheidung an die Vorinstanz oder direkt an den Regierungsrat
zurückzuweisen. Eventuell sei der angefochtene Entscheid - nach vorgängiger
Durchführung eines Augenscheins - aufzuheben, und es seien demgemäss auch der
Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 5. Juli 2011 und der
Beschluss des Gemeinderats Wollerau vom 13. September 2010 ersatzlos
aufzuheben.
Die Beschwerdegegner, der Gemeinderat Wollerau, der Regierungsrat des Kantons
Schwyz und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen die Abweisung
der Beschwerde. In ihrer Stellungnahme zu diesen Eingaben halten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid, mit dem eine
Beschwerde gegen einen Gestaltungsplan im Sinne von § 24 des Planungs- und
Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ; SRSZ 400.100) und
damit gegen einen (Sonder-) Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 ff. RPG (SR 700)
abgewiesen wurde. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 34 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 82
ff. BGG).
Die Beschwerdeführenden sind als Nachbarn des umstrittenen
Gestaltungsplangebiets ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (zur
Legitimation gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG siehe BGE 133 II 249 E. 1.3.3 S. 253 f.;
Urteil des Bundesgerichts 1C_500/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.2 - 2.6). Die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die
Beschwerden ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen einzutreten.
Nicht einzutreten ist jedoch auf die Eventualanträge der Beschwerdeführenden,
auch die Entscheide des Regierungsrats und des Gemeinderats aufzuheben.
Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den
Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und
gelten mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134
II 142 E. 1.4 S. 144).
2.
2.1 Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, da die Vorinstanz ihren
Beweisantrag auf Durchführung eines Augenscheins abgewiesen habe. Um beurteilen
zu können, ob die mit dem Gestaltungsplan angestrebten Ausnahmen von der
Regelbauweise mit Blick auf die konkreten örtlichen Verhältnisse recht- und
zweckmässig seien, wäre die Vornahme eines Augenscheins unerlässlich gewesen.
Die von der Vorinstanz getroffene Feststellung, wonach mit dem Gestaltungsplan
eine dem Einordnungsgebot entsprechende Überbauung möglich sei, setze eine
eingehende Würdigung der örtlichen Situation und des baulichen Umfelds voraus,
welche hier gerade unterblieben sei. Es gehe nicht an, einen Gestaltungsplan zu
schützen, der erhebliche Auswirkungen auf Raum und Umwelt habe, ohne vorgängig
die örtlichen Verhältnisse in Augenschein zu nehmen (Beschwerde S. 6 - 10).
2.2 Die Vorinstanz erwägt, es seien vornehmlich Rechtsfragen zu beurteilen und
die massgebenden Fakten würden sich in rechtsgenüglicher Weise aus den
Gestaltungsplanunterlagen (Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften) und den
Eingaben der Parteien ergeben. Auf die Durchführung eines Augenscheins könne
deshalb verzichtet werden.
2.3 Aus Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge
zu stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig
angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die
Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits
abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f.).
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im
pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht
besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt
nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteil 1C_512/2009 vom 10. August 2010 E.
2.3 mit Hinweisen).
2.4 Streitgegenstand bilden die Fragen, ob der umstrittene Gestaltungsplan
"Wohnpark Hergisroos" wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise
beinhaltet und - falls ja - ob diese Vorteile in einem ausgewogenen Verhältnis
zu den gegenüber der Grundordnung gestaltungsplanerisch beanspruchten Ausnahmen
stehen. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Rechtsfragen, zu deren
Beantwortung ein Augenschein keine unabdingbare Voraussetzung bildet. Die
Einschätzung der Vorinstanz, die Gestaltungsplanunterlagen und die Eingaben der
Parteien stellten eine hinreichende Entscheidgrundlage dar, ist nicht
willkürlich. Der Verzicht der Vorinstanz auf einen Augenschein verletzt daher
kein Bundesrecht. Abzuweisen ist auch der Antrag auf Durchführung eines
Augenscheins im bundesgerichtlichen Verfahren.
3.
3.1 Die Beschwerdeführenden rügen eine willkürliche Handhabung der Regeln über
die intertemporalrechtliche Anwendbarkeit neuen Rechts. Sie führen aus, in
Fällen, in denen eine Rechtsänderung - wie hier - erst während des
Rechtsmittelverfahrens formell in Kraft trete, finde bei Fehlen einer
ausdrücklichen übergangsrechtlichen Regelung grundsätzlich das bisherige Recht
Anwendung. Nach der Praxis des Bundesgerichts sei allerdings dann eine Ausnahme
zu machen, wenn zwingende Gründe für eine sofortige Anwendbarkeit des neuen
Rechts sprechen würden (BGE 125 II 591). Solche zwingenden Gründe seien im zu
beurteilenden Fall gegeben. Bei einer Weitergeltung des bisherigen kommunalen
Baureglements (aBauR/Wollerau) könne im Baubereich C ein Terrassenhaus mit
einer Gebäudelänge von 31 m realisiert werden, wohingegen das neue kommunale
Baureglement (BauR/Wollerau) für solche Gebäudetypen eine maximale Gebäudelänge
von 25 m vorsehe. Zudem erlaube das bisherige Recht über dem gewachsenen
Terrain drei übereinander liegende Stufen (Geschosse), während nach neuem Recht
nur zwei sichtbare Geschosse zulässig seien. Diese Regelungen hätten erhebliche
Auswirkungen auf die Gestaltung und Einordnung des Terrassenhauses, weshalb es
geboten sei, den Gestaltungsplan insoweit dem neuen Recht zu unterstellen.
Ferner machen die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang geltend, dass die
Gemeinde nach Annahme des neuen Baureglements an der Urne am 7. März 2010
verpflichtet gewesen wäre, für das hier umstrittene Gebiet eine Planungszone zu
erlassen (vgl. zum Ganzen Beschwerde S. 12 - 16).
3.2 Die Vorinstanz führt zusammenfassend aus, mangels expliziter Regelung in
den Übergangsbestimmungen finde bisheriges Recht Anwendung. Die im neuen, per
18. Februar 2011 in Kraft getretenen Baureglement der Gemeinde Wollerau
normierten Verschärfungen (insb. bzgl. Gesamtlänge und Anzahl Stufen) seien
mithin nicht zu berücksichtigen. Der Gemeinderat habe zudem kein Recht
verletzt, indem er keine Planungszone im Sinne von § 14 PBG/SZ erlassen habe,
handle es sich hierbei doch um eine Kann-Bestimmung. Eine Verletzung des
pflichtgemässen kommunalen Ermessens sei insoweit nicht auszumachen.
3.3 Die Vorinstanz hat begründet, weshalb sie vorliegend das bisherige Recht
als anwendbar erachtet. Dabei hat sie ausdrücklich auf die gegenteilige
Argumentation der Beschwerdeführenden, wonach zwingende Gründe die Anwendung
des neuen Rechts gebieten würden, Bezug genommen (angefochtenes Urteil S. 10),
diese aber im Ergebnis verworfen. Eine Verletzung der Begründungspflicht als
Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführenden (Beschwerde S. 10 - 12) nicht vor. Der in Art. 29 Abs. 2 BV
gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zwar, dass die Behörde
die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen auch
tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Die
Begründungspflicht und der Anspruch auf Begründung sind jedoch nicht bereits
dadurch verletzt, dass sich die urteilende Behörde nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE
136 I 229 E. 5.2 S. 236). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Insbesondere
war es den Beschwerdeführenden ohne Weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht
anfechten zu können.
3.4 Zu prüfen bleibt jedoch, ob der Schluss der Vorinstanz, bisheriges Recht
bleibe anwendbar, Bundesrecht verletzt, weil er auf einer willkürlichen
Handhabung der intertemporalrechtlichen Regeln gründet.
Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der
Rechtsanwendung dann vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich
unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht,
eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht
hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern
auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als
vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S.
5 mit Hinweisen).
3.5 Der Gemeinderat von Wollerau wies mit Beschluss vom 13. September 2010 die
Einsprachen der Beschwerdeführenden ab und erliess den vorliegend umstrittenen
Gestaltungsplan. Diesen Beschluss fochten die Beschwerdeführenden mit
Verwaltungsbeschwerde vom 11. Oktober 2010 beim Regierungsrat an (vgl.
Sachverhalt lit. A). Das neue Baureglement der Gemeinde Wollerau trat am 18.
Februar 2011 und damit während des laufenden Rechtsmittelverfahrens in Kraft.
Bezogen auf den Erlass von Gestaltungsplänen enthält das neue Baureglement
keine Übergangsbestimmungen; statuiert wird einzig, dass die im Zeitpunkt des
Inkrafttretens des Reglements hängigen Baugesuche nach den Vorschriften dieses
Reglements zu beurteilen sind (Art. 94 Abs. 2 BauR/Wollerau).
Die Beschwerdeführenden geben die bundesgerichtliche Praxis zur zeitlichen
Geltung von Rechtserlassen korrekt wieder (vgl. E. 3.1 hiervor). Tritt eine
Rechtsänderung wie im zu beurteilenden Fall erst während des laufenden
Rechtsmittelverfahrens in Kraft, so findet bei fehlender Übergangsregelung
bisheriges Recht Anwendung, ausser zwingende Gründe würden die sofortige
Anwendung des neuen Rechts gebieten, was etwa bei einer Verschärfung der
Gewässerschutzvorschriften der Fall sein kann (vgl. BGE 125 II 591 E. 5e/aa S.
598 mit Verweis auf BGE 112 Ib 39 E. 1c S. 43 und BGE 106 Ib 325 E. 2 S. 326).
In Bestätigung und Weiterführung dieser Rechtsprechung hat das Bundesgericht in
neueren Entscheiden zwingende Gründe für eine sofortige Anwendung des neuen
Rechts insbesondere im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und
Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (vgl. BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390 mit
Hinweisen; 133 II 181 E. 11.2.2 S. 206).
Die Beschwerdeführenden ziehen aus der von ihnen zitierten Rechtsprechung
jedoch die falschen Schlüsse, wenn sie vorbringen, die Bestimmungen im neuen
Baureglement, welche verglichen mit dem bisherigen Recht zu einer Reduktion der
zulässigen Gebäudelänge (von 31 m auf 25 m) und Geschosszahl (von drei auf
zwei) bei Terrassenhäusern führten, müssten zwingend sofort angewendet werden.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden kann nicht gesagt werden, die
von ihnen angeführten Regelungen seien von solch zentraler Bedeutung oder
hätten derart weitreichende Auswirkungen wie bestimmte umweltschutzrechtlich
motivierte Rechtsänderungen, dass es sich um der öffentlichen Ordnung willen
aufdrängen würde, das neue Recht auf alle noch nicht abgeschlossenen Verfahren
anzuwenden. Jedenfalls aber hat die Vorinstanz die allgemeinen
intertemporalrechtlichen Regeln vorliegend nicht willkürlich gehandhabt.
3.6 Auf die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der Beschwerdeführenden, der
Gemeinderat wäre verpflichtet gewesen, eine Planungszone zu erlassen
(Beschwerde S. 15; E. 3.1 hiervor), ist nicht einzutreten:
Art. 27 Abs. 1 RPG sieht vor, dass die zuständige Behörde für genau bezeichnete
Gebiete Planungszonen bestimmen kann, wenn Nutzungspläne angepasst werden
müssen oder noch keine vorliegen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts
unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Gemäss dem
inhaltlich mit Art. 27 Abs. 1 RPG übereinstimmenden § 14 Abs. 1 PBG/SZ mit der
Marginalie "Kommunale Planungszonen" kann der Gemeinderat bis zum Erlass oder
während der Änderung von kommunalen Nutzungsplänen Planungszonen festlegen, in
denen nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren
könnte.
Den Beschwerdeführenden ist zuzustimmen, dass der Erlass von Planungszonen
nicht im Belieben der Behörden liegt, sondern sich im Rahmen des pflichtgemäss
auszuübenden Ermessens aufdrängen kann (Alexander Ruch, in: Aemisegger/Kuttler/
Moor/Ruch, Kommentar RPG, 2010, Art. 27 N. 26). So wenig allerdings die
Rechtsunterworfenen die Behörden dazu verhalten können, eine Planungszone zu
erlassen, so wenig können sie deren Fehlen im Rahmen eines Gestaltungsplan-
oder Baubewilligungsverfahrens - gewissermassen akzessorisch - rügen. Ein
einklagbarer Anspruch auf Erlass einer Planungszone besteht nicht (Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 27 N. 6; vgl. auch Urteil
des Bundesgerichts 1P.785/1999 vom 24. Februar 2000 E. 1a). Im Übrigen stellen
die im revidierten kommunalen Baureglement statuierten Verschärfungen
(Reduktion der zulässigen Gebäudelänge und Geschosszahl bei Terrassenhäusern)
ohnehin keinen zwingenden Grund für den Erlass einer Planungszone dar.
4.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden eine willkürliche Auslegung und
Anwendung der kantonalen und kommunalen Gestaltungsplanvorschriften, nämlich
von § 24 PBG/SZ und von Art. 108 aBauR/Wollerau.
4.1 Gemäss § 24 PBG/SZ enthält der Gestaltungsplan für eine zusammenhängende
Baulandfläche von mindestens 3'000 m2 Sonderbestimmungen, welche in der Regel
auf einem Plan und in Vorschriften festgehalten werden (vgl. Abs. 1). Sofern
die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards für
Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere wesentliche Vorteile
gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, können darin Ausnahmen von den
kantonalen und kommunalen Bauvorschriften festgelegt werden. Ferner kann die
Durchmischung der Nutzung zugelassen werden, sofern Zweck und Charakter der
betreffenden Nutzung grundsätzlich gewahrt bleiben (Abs. 2). Vorteile im Sinne
von Abs. 2 liegen namentlich vor, wenn eine besonders grosszügige und
zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und Abstellflächen vorgesehen ist,
preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird, die Bauten sich gut in
die Umgebung einfügen, ein gutes Gesamtbild ergeben, dank verdichtetem Bauen
wenig Land verbrauchen und sich architektonisch besonders auszeichnen oder
andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden
(Abs. 3).
Nach Art. 108 Abs. 2 des bis zum 17. Februar 2011 gültigen und vorliegend
anwendbaren kommunalen Baureglements haben Gestaltungspläne eine bessere
Gestaltung und Überbauung als die Normalbauweise zu gewährleisten. Dies trifft
insbesondere zu, wenn sich die Bauten architektonisch besonders auszeichnen und
als Gesamtes harmonisch in ihre Umgebung einfügen (lit. a); eine besonders
grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei- und Abstellflächen vorgesehen ist
und die Erholungsfläche mindestens 20% der Bruttogeschossfläche der
Familienwohnungen ausmacht (lit. b); Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt oder
verkehrsberuhigende Massnahmen getroffen werden (lit. c); die Garagen möglichst
unter Terrain oder am Rande der Siedlung angelegt und die Umgebung der
Wohnbauten von Verkehrsanlagen freigehalten werden (lit. d); preisgünstiger
Wohnraum für Familien geschaffen wird (lit. e); durch eine verdichtete Bauweise
eine haushälterische Nutzung des Plangebiets erreicht wird (lit. f); ein dem
aktuellen Stand der Technik entsprechendes wirtschaftliches und
umweltfreundliches Energiekonzept vorgesehen ist oder andere im öffentlichen
Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden (lit. g). Art. 108 Abs. 2
aBauR/Wollerau präzisiert und ergänzt damit die im kantonalen Recht (§ 24 PBG/
SZ) umschriebenen Vorteile.
Gemäss Art. 109 Abs. 2 aBauR/Wollerau kann der Gemeinderat namentlich folgende
Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligen: Erhöhung der Ausnützungsziffer
gemäss Art. 97 aBauR/Wollerau und der Geschosszahl um ein Geschoss (lit. a);
Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhen sowie der Gebäudelängen (lit. b);
Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände (lit. c); Aufhebung oder
Reduktion des Mehrlängenzuschlags zwischen Gebäuden innerhalb der Überbauung
(lit. d).
4.2 Die Beschwerdeführenden führen aus, entgegen der Einschätzung der
Vorinstanz beinhalte der Gestaltungsplan nicht mehrere wesentliche Vorteile
gegenüber der Normalbauweise, welche Ausnahmen von den kantonalen und
kommunalen Bauvorschriften rechtfertigen würden. Wenn wie vorliegend bloss
"gewisse" oder "teilweise" Vorteile vorlägen, könne nicht von "wesentlichen"
Vorteilen gesprochen werden. Jedenfalls liessen sich die gewährten gewichtigen
Ausnahmen durch die äusserst bescheidenen Vorteile, die der Gestaltungsplan
aufweise, nicht rechtfertigen. Die Ausnahmen würden sich erheblich auf das
Erscheinungsbild der Bauten auswirken und stünden überdies in keinem
Zusammenhang zu den zu erzielenden Vorteilen. Hinzu komme, dass die
Überschreitung der Zonengrenze mit den Balkonen im Baubereich B in den
Gestaltungsplanvorschriften nicht als Ausnahme ausgewiesen worden sei
(Beschwerde S. 16 - 27).
4.3 Die Vorinstanz hält unter Bezugnahme auf die Erwägungen des Regierungsrats
fest, der Gestaltungsplan weise hinsichtlich der Anlage der Parkplätze - 56 von
74 Parkplätzen werden unterirdisch erstellt - und der Freihaltung des
Gestaltungsplangebiets vom Individualverkehr gewisse Vorteile auf. In etwas
reduziertem Mass erfüllt sei auch der Vorteil des getrennt verlaufenden
Fussgänger- und Fahrradverkehrs. Die Einschränkung betreffe den Baubereich A,
wo die bestehende 4,5 m breite Strasse mit einem zusätzlichen Trottoir für eine
nicht optimal getrennte Erschliessung besorgt sei. In Bezug auf die vorhandenen
Freiflächen betont die Vorinstanz, die zwischen zwischen den Häusern B und C
situierte Erholungsfläche (935.03 m2) zeichne sich durch Vorzüge aus, die bei
einer Normalbauweise nicht sichergestellt wären (zentrale Lage, abseits der
Strasse). Ins Gewicht falle zudem der Vorteil der verdichteten Bauweise
(Wohnhygiene durch genügend Freiflächen, haushälterische Bodennutzung), wobei
dieser Vorteil zu relativieren sei, da er grundsätzlich nur über eine Erhöhung
der zulässigen Ausnützung und der Geschosszahl erreicht werden könne. Die
Vorinstanz zieht zusammenfassend das Zwischenfazit, die in § 24 Abs. 3 PBG/SZ
bzw. Art. 108 aBauR/Wollerau genannten Kriterien - besonders grosszügige und
zweckmässige Anlage von Freiflächen, Trennung von Fussgänger- und Fahrverkehr,
(teilweise) Freihaltung des Gestaltungsplangebiets vom motorisierten
Individualverkehr bzw. von Verkehrsanlagen, verdichtete Bauweise - seien damit
in einem gewissen Ausmass erfüllt.
4.4 Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung des kantonalen
Rechts nur auf Willkür hin (vgl. Art. 95 BGG; siehe auch E. 3.4 hiervor).
Die Ausführungen der Vorinstanz lassen keine Willkür erkennen. Die
Beschwerdeführenden stellen den vorinstanzlichen Erwägungen über weite Strecken
lediglich ihre eigene Würdigung der in § 24 PBG/SZ und Art. 108 aBauR/Wollerau
umschriebenen Voraussetzungen gegenüber, ohne näher darzulegen, weshalb die
Gewichtung der Kriterien durch die Vorinstanz (auch im Ergebnis) unhaltbar sein
sollte. Insbesondere kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
ausgehend vom Wortlaut der beiden Bestimmungen nicht der Schluss gezogen
werden, sämtliche Vorteile müssten zwingend vollständig erfüllt sein, um
überhaupt Ausnahmen bewilligen zu können. Die Vorinstanz ist mithin nicht in
Willkür verfallen, indem sie auf teilweise bestehende Vorteile geschlossen und
diese auch graduell berücksichtigt hat; vielmehr ist ihr Vorgehen Ausdruck
einer differenzierten Abwägung.
4.5 Zu klären bleibt, ob die Vorteile des Gestaltungsplans in einem
ausgewogenen Verhältnis zu den statuierten Ausnahmen stehen.
In den Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan sind verschiedene Ausnahmen
von der Regelbauweise vorgesehen. In der Wohnzone W3 (Baubereiche A und B) wird
die Ausnützungsziffer von 0,6 auf 0,7 erhöht. Im Baubereich A werden zudem die
zulässige Geschosszahl von drei auf vier und die zulässige Gebäude- und
Firsthöhe um drei Meter erhöht. Schliesslich sind in den Baubereichen A und B
Quergiebel bis zur Hälfte der Fassadenlänge erlaubt.
Die Vorinstanz folgert unter Bezugnahme auf die Ausführungen des
Regierungsrats, durch die Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Wohnzone W3
werde eine verdichtete Bauweise in einem grundsätzlich noch akzeptablen Ausmass
erreicht. Dies gelte umso mehr, als die Beschwerdegegner für die Wohnzone W2
keine erhöhte Ausnützung beantragen würden. Die Ausnahmen für den Baubereich A
(Erhöhung der Anzahl Vollgeschosse von drei auf vier und der maximal zulässigen
Gebäude- und Firsthöhe um drei Meter) hätten erhebliche Auswirkungen auf die
optische Erscheinung des Hauses A und seien somit nicht geringfügig. Allerdings
sei in dieser Hinsicht festzuhalten, dass für die Häuser B und C keine solchen
Ausnahmen beansprucht würden. Was die den Baubereich überschreitenden Balkone
betreffe, so entspreche diese Lösung grundsätzlich der Regelbauweise, würden
doch gemäss § 59 Abs. 2 PBG/SZ Balkone bei der Ermittlung des Grenzabstands nur
insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1,50 m übersteige. Soweit der
Gestaltungsplan darüber hinausgehen sollte, wäre die Abweichung offenkundig nur
von marginaler Bedeutung, was insoweit auch für die Überschreitung der
Zonengrenze gelte.
Zusammenfassend kommt die Vorinstanz zum Ergebnis, die gewährten Ausnahmen
befänden sich in einem rechtsgenüglich ausgewogenen Verhältnis zu den
Vorteilen.
4.6 Diese Erwägungen der Vorinstanz zum angemessenen Verhältnis zwischen den
geschaffenen Vorteilen und den gewährten Ausnahmen sind nicht willkürlich.
Vorab ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht
substanziiert dargelegt, weshalb es am erforderlichen Zusammenhang zwischen den
Vorteilen des Gestaltungsplans und den Ausnahmen von der Grundordnung fehlen
sollte. Des Weiteren ist es insbesondere nicht unhaltbar, entscheidend zu
gewichten, dass die gewährten Ausnahmen zur Hauptsache den Baubereich A
betreffen und dass bezüglich des Baubereichs C, welcher rund einen Drittel der
gesamten Gestaltungsplanfläche umfasst, überhaupt keine Abweichungen gegenüber
der Regelbauweise vorgesehen sind. Wie die Vorinstanz, ohne Bundesrecht zu
verletzen, gefolgert hat, liegen zwar nur partielle Vorteile vor, es werden
aber auch nur in beschränktem Mass Ausnahmen von der Grundordnung beansprucht.
Zudem ist insoweit zu beachten, dass den kommunalen Planungsbehörden im Bereich
der Nutzungsplanung ein Ermessensspielraum zusteht (Art. 2 Abs. 3 RPG). Die
Rechtsmittelbehörden dürfen nicht unter mehreren zweckmässigen Lösungen wählen
bzw. ihr eigenes Ermessen an die Stelle des zuständigen Gemeinwesens setzen.
Eine entsprechende Zurückhaltung drängt sich vor allem auf, wenn es um die
Würdigung lokaler Verhältnisse geht (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 33 N. 65;
vgl. auch BGE 131 II 81 E. 7.2.1 S. 100; 127 II 238 E. 3b/aa S. 242). Die
Schlussfolgerung der Vorinstanz, der Gemeinderat habe das ihm bei der
Gewichtung der einzelnen Vorteile des Gestaltungsplans und bei der Beurteilung
der Ausgewogenheit der beanspruchten Ausnahmen zukommende Ermessen nicht
überschritten, ist nicht zu beanstanden.
5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die
Gerichtskosten sind den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen
und unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegner unter solidarischer
Haftbarkeit zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG). Die kommunalen und
kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung (Art. 68 Abs.
3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden zu
gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt
Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau, dem Regierungsrat
des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. Juli 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Stohner