I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.444/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_444/2012
Urteil vom 27. Februar 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiberin Gerber.
1. Verfahrensbeteiligte
A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Beschwerdeführer, alle vier vertreten durch Rechtsanwältin Laura Mazzariello,
gegen
E.________, Beschwerdegegnerin, handelnd durch F.________, und dieser vertreten
durch Rechtsanwalt Dr. Peter Bösch,
Gemeinderat Aeugst am Albis, Dorfstrasse 22, Postfach, 8914 Aeugst am Albis,
vertreten durch Rechtsanwältin Marianne Kull Baumgartner.
Gegenstand
baurechtlicher Vorentscheid,
Beschwerde gegen das Urteil vom 11. Juli 2012 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer.
Sachverhalt:
A.
E.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 279 in der Wohnzone W1 der
Gemeinde Aeugst am Albis. Die Parzelle liegt im Perimeter des öffentlichen
Gestaltungsplans Stümel vom 24. Juni 1987 / 4. Dezember 1997 (im Folgenden: GP
Stümel).
E.________ plant den Ausbau ihres Dachgeschosses. Hierfür ersuchte sie den
Gemeinderat Aeugst am Albis um einen rekursfähigen Vorentscheid zur
Interpretation der baurechtlichen Grundlagen des Gestaltungsplans. Am 20.
September 2011 beantwortete der Gemeinderat im Rahmen eines baurechtlichen
Vorentscheids mit Drittwirkung vier Fragen: zwei zur Geschosszahl (Fragen 1a
und 1b) und zwei zur Gebäudehöhe (Fragen 2a und 2b).
B.
Den dagegen erhobenen Rekurs von A.________ und weiteren unmittelbaren Nachbarn
hiess das Baurekursgericht am 21. Februar 2012 teilweise gut. Es hob den
angefochtenen Beschluss hinsichtlich der Beantwortung von Fragen 2a und 2b auf,
weil die Gesuchstellerin auf die Drittverbindlichkeit dieser Antworten
verzichtet habe und Vorentscheide ohne Drittverbindlichkeit gegen Art. 33 Abs.
3 lit. a RPG verstiessen.
Dagegen wies es die Beschwerden hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 1a und
1b ab. Diese lauten:
Frage 1a: "Gilt die Vorschrift in Art. 10.1 BZO, wonach die Geschossanordnungen
in der Wohnzone W1 innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar sind, auch
für den GP Stümel?"
Antwort: "Ja, die Geschossanordnungen in der W1 wie auch im GP Stümel sind
innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar."
Frage 1b: "Kann das beabsichtigte Bauvorhaben im Perimeter des GP Stümel ein
Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen?"
Antwort: "Ja, wenn die Geschossanordnungen frei wählbar sind, kann ein
Bauvorhaben ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen."
C.
Dagegen führten A.________ und Mitbeteiligte am 14. März 2012 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, der angefochtene
Vorentscheid sei auch hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 1a und 1b
aufzuheben. Am 11. Juli 2012 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
D.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben A.________ und Mitbeteiligte
am 13. September 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
sowie subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der
angefochtene Entscheid und der Vorentscheid vom 20. September 2011 seien
aufzuheben. Eventualiter sei die Sache an den Gemeinderat zur Neubeurteilung im
Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.
E.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; auf die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei nicht einzutreten. Der Gemeinderat Aeugst
am Albis schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten
werde.
F.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Anträgen fest.
G.
Mit Verfügung vom 8. Oktober 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid (Art. 86 Abs. 1 lit.
d BGG) in Bausachen, d.h. in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art.
82 lit. a BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten grundsätzlich offen, insbesondere ist kein Ausschlussgrund nach
Art. 83 BGG gegeben. Insofern bleibt kein Raum für eine subsidiäre
Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).
1.1 Der angefochtene Entscheid bestätigt einen drittwirksamen baurechtlichen
Vorentscheid gemäss §§ 323 f. des Zürcher Gesetzes über die Raumplanung und das
öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (Planungs- und Baugesetz; PBG/ZH).
Danach können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid
ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig
und öffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen; dies gilt
auch gegenüber Dritten, wenn das Verfahren wie für Bewilligungen durchgeführt
worden ist.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind baurechtliche Vorentscheide
grundsätzlich als Zwischenentscheide i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG zu
qualifizieren, weil sie lediglich einen Zwischenschritt auf dem Weg zur
Erlangung der Baubewilligung darstellen (BGE 135 II 30 E. 1.3.1 S. 33 f. mit
Hinweisen). Allerdings würde das kantonale Institut des drittwirksamen,
verbindlichen Vorentscheids weitgehend seines Gehalts entleert, wenn dieser
nicht selbstständig vor Bundesgericht angefochten werden könnte. Das
Bundesgericht bejaht daher einen nicht wieder gutzumachenden (tatsächlichen)
Nachteil i.S.v. Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG grundsätzlich, wenn es dem
Beschwerdeführer bei der Anfechtung nicht lediglich darum geht, eine
Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens zu verhindern, sondern in erster
Linie Rechtssicherheit und Transparenz sowohl für die Bauwilligen als auch für
mögliche Drittbetroffene geschaffen werden sollen, und eine vorzeitige Prüfung
einzelner baurechtlicher Fragen den Grundsätzen der Koordination im Sinne von
Art. 25a RPG nicht widerspricht oder ein Abwarten des Endentscheides aus
anderen Gründen als nötig oder zumutbar erscheint (BGE 135 II 30 E. 1.3.4 und
1.3.5 S. 35 ff. mit Hinweisen).
Vorliegend sind diese Voraussetzungen erfüllt, weshalb auf die Beschwerde
grundsätzlich einzutreten ist.
Der Streitgegenstand ist durch die Antworten auf die Fragen 1a und 1b des
Vorentscheids umgrenzt, d.h. er beschränkt sich auf die zulässige Anzahl von
Vollgeschossen.
1.2 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht -
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden
(Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich
von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten -
einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom
Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen
gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254
mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und,
soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen
Entscheid tritt es nicht ein.
Es ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit
dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im
Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen
und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid
der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Insoweit ist den erstmals
vor Bundesgericht gestellten Anträgen auf die Befragung von Auskunftspersonen
nicht Folge zu geben.
2.
Streitig ist, ob auf dem in der Zone W1 liegenden Baugrundstück nur ein
Vollgeschoss erstellt werden darf (neben einem Unter- und einem Dachgeschoss),
oder ob das Dachgeschoss als zweites Vollgeschoss ausgebaut werden darf.
Gemäss Art. 1 Satz 2 GP Stümel gilt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Aeugst am Albis vom 24. Juni 1987 / 4. Dezember 1997 (BZO), wenn der
Gestaltungsplan keine besonderen Regelungen enthält.
Art. 1.1 BZO führt die in Aeugst am Albis vorkommenden Bauzonen auf; dazu
gehören die eingeschossige Wohnzone W1 und die zweigeschossige Wohnzone W2.
Art. 10 BZO enthält die allgemeinen Bauvorschriften der Wohnzonen W1 und W2.
Abs. 1 normiert die Grundmasse wie folgt
Zone W1 W2 Vollgeschosse *1) max. 2 Dachgeschosse *1) max. 1 Anrechenbare
Untergeschosse *1) -
Gebäudehöhe max. 4,8 m max. 6,5 m Firsthöhe *2) max. 2,5 m max. 4,0 m ...
*1) Die Geschossanordnungen sind innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei.
*2) Die Firsthöhe kann um das Unterschreiten der Gebäudehöhe vergrössert
werden.
3.
Das Verwaltungsgericht berief sich auf § 58 Abs. 2 PBG/ZH, wonach die Bau- und
Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer
Geschosszahl bestimmen könne. Inwiefern diese Kompetenznorm, die den Gemeinden
erlaube, die Gebäudehöhe entweder durch die maximale Vollgeschosszahl nach §
279 Abs. 1 PBG/ZH oder masslich zu definieren, hier missachtet worden sei,
lasse sich der Beschwerde nicht entnehmen. Ebenso wenig lasse sich eine
Verletzung der Ermächtigungsnorm von § 276 Abs. 2 PBG erkennen, denn diese
Vorschrift beschränke sich darauf, die Anrechenbarkeit von Geschossen zu
definieren.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden sei der Wortlaut der
anzuwendenden Bestimmung nicht klar, weshalb eine Auslegung erforderlich sei.
Das Baurekursgericht habe zutreffend erwogen, dass aus den in der BZO
enthaltenen Bezeichnungen "eingeschossige Wohnzone" und "Wohnzone W1" nicht
geschlossen werden dürfe, dass in diesen Bereichen nur eingeschossige Bauten
zulässig seien. Ihre inhaltliche Bedeutung erschöpfe sich in der Namensgebung
und Abgrenzung gegenüber anderen Zonen, wie etwa der Wohnzone W2. Die von den
anfechtenden Nachbarn vertretene engere Auslegung sei nicht sachgemäss und
würde wohl den konkreten Geschosszahlvorschriften aller zürcherischen
Nutzungsplanungen zuwiderlaufen, da zur namensgebenden Zahl einer Bauzone
regelmässig Untergeschosse und Dachgeschosse unterschiedlicher Zahl dazu kämen.
Dies gelte auch für die Gemeinde Aeugst am Albis, wo etwa in der Zone W2 neben
zwei Vollgeschossen ein Dachgeschoss erlaubt sei.
Der Umstand, dass Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger Vollgeschosse in der Zone
W1 ausdrücklich offen lasse, spreche für die von der Beschwerdegegnerschaft
verfochtene weite Auslegung, zumal die in der Zone W2 erlaubten Vollgeschosse
ausdrücklich auf zwei beschränkt seien. Im Bericht zur Revision der Ortsplanung
1997 sei denn auch ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass auf eine
Ausnützungsziffer und Geschosszahlregelung verzichtet werde. Die Interpretation
der Beschwerdeführenden, wonach nur die Anordnung der vorgegebenen Geschosse,
nicht aber deren Anzahl frei sei, erscheine dagegen wenig sinnvoll, würde dies
doch auch ohne die fragliche Regelung gelten.
Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO müsse unter diesen Umständen nichts
anderes abgeleitet werden. Vielmehr liege es innerhalb des der Gemeinde
zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein Vollgeschoss
vorzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu lassen. Eine
solche sei zumindest nicht auszuschliessen bei einem "normalen" Vollgeschoss
und einem als Vollgeschoss geltenden Dachgeschoss mit einer Kniestockhöhe von
mehr als 90 cm.
4.
Die Beschwerdeführer halten die Auslegung von Art. 1.1 und Art. 10.1 BZO durch
die Vorinstanzen für willkürlich (Art. 9 BV).
Gemäss Art. 1.1 BZO handle es sich bei der Zone W1 um eine eingeschossige und
bei der Zone W2 um eine zweigeschossige Wohnzone. Der Wortlaut dieser
Bestimmung sei klar, weshalb kein Interpretationsspielraum bestehe.
Dementsprechend lege Art. 10.1 BZO fest, dass in der W2 maximal 2 Vollgeschosse
und ein Dachgeschoss zulässig seien. In Bezug auf die Zone W1 ergebe sich
daraus zwingend, dass in dieser eingeschossigen Wohnzone nur ein Vollgeschoss
zulässig sei. Zulässig sei daher die Kombination eines Vollgeschosses mit einem
Unter- und/oder einem Dachgeschoss; sei das Dachgeschoss oder das Untergeschoss
als Vollgeschoss ausgestaltet, sei daneben kein weiteres Vollgeschoss zulässig
(§ 276 Abs. 2 PBG/ZH). Die in Fussnote 1 zu Art. 10.1 BZO statuierte freie
Geschossanordnung sage nichts über die Anzahl und die Art der Geschosse aus.
Die Auffassung der Vorinstanzen, wonach es genüge, dass ein Gebäude
eingeschossig "in Erscheinung trete", sei nicht ansatzweise begründet und
verletze daher den Anspruch auf rechtliches Gehör. Anders beispielsweise als in
Art. 6.2 BZO (betr. zweigeschossig in Erscheinung tretende Fassaden in der
Kernzone) gehe es in Art. 1.1 BZO nicht um die Fassadengestaltung, sondern um
die Bauzone. Im Übrigen könne ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen und einem
Untergeschoss gar nicht eingeschossig in Erscheinung treten.
Dies bestätige auch die Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 4. Dezember
1997 zur Revision der Ortsplanung: Im Dokument "Wohnzone W1 + W2 (bisher E1 +
E2) / Ausnützungs-/Überbauungsziffer-Vergleich zum altrechtlichen Stand 1987"),
sei sowohl für die bisherige Zone E1 als auch für die neurechtliche Zone W1 von
einem zulässigen Vollgeschoss ausgegangen worden. Die Vorinstanzen hätten
dieses Vorbringen gänzlich ausser Acht gelassen und damit das rechtliche Gehör
verletzt.
Die bestehende Überbauung im Gestaltungsplangebiet Stümel bestehe praktisch
ausnahmslos aus Bauten, die nur ein Vollgeschoss aufwiesen. Dies gelte nicht
nur für die unter der BZO 1987 bewilligten Bauten, sondern - mit wenigen
Ausnahmen - auch für die unter der BZO 1998 entstandenen bzw. umgebauten
Gebäude. Hierfür reichen die Beschwerdeführer einen Plan des
Gestaltungsplangebiets Stümel ein, in dem die Bauten je nach Bewilligung
(gemäss BZO 1963, 1987 oder 1998) koloriert sind. Lasse man künftige
mehrgeschossige Bauten in der W1 zu, werde das architektonische Konzept des
Gestaltungsplans erheblich beeinträchtigt.
Im Übrigen sind die Beschwerdeführer der Auffassung, dass sich innerhalb der
maximalen Gebäudehöhe von 4,80 m ab gewachsenem Terrain weitere Vollgeschosse
gar nicht realisieren liessen.
Schliesslich rügen sie eine Verletzung der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV),
weil die Gemeinde ihre bisherige, konsequente und einheitliche Praxis, in der
W1 nur eingeschossige Bauten zuzulassen, ohne sachlichen Grund geändert habe.
Wenn die Gemeinde neu eine verdichtete Bauweise wünsche, müsse sie hierfür die
BZO revidieren. Sofern das Verwaltungsgericht das Vorliegen einer
Praxisänderung verneine, liege eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung vor.
5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, dass den Gemeinden mit der Revision des PBG/
ZH, die am 1. Februar 1992 in Kraft getreten ist, weitgehende Freiheit
eingeräumt worden sei; insbesondere sei ihnen gestattet worden, auf
Geschosszahlvorschriften in ihren Bauordnungen zu verzichten, und lediglich die
Gebäude- und Firsthöhe festzulegen. Die Bezeichnungen W1 und W2 entsprächen
daher nicht zwingend der erlaubten Zahl der Vollgeschosse. Die Gemeinde Aeugst
habe bei der BZO-Revision bewusst auf eine fixe Geschosszahl verzichtet.
Demgemäss sei auf S. 8 des Berichts zur Revision der Ortsplanung vom 16.
September 1997 festgehalten worden (im Original ohne Fettdruck):
"Die Überbauungsziffer wird eingeführt, damit die Auswirkungen der möglichen
Verdichtung in Grenzen gehalten werden, d.h. die Grünstruktur und Durchsichten
erhalten bleiben. In der Wohnzone W1, in der auf eine Ausnützungsziffer und
Geschosszahlregelung verzichtet wird, ergibt sie zusammen mit Gebäude- und
Firsthöhe den Rahmen für die Ausnützungsmöglichkeit einer Parzelle".
Im Anhang des Berichts sei das Begehren um Erhöhung der Ausnützung im Gebiet
Stümel und auf Änderung der Vollgeschosszahl in der Wohnzone W1 von 1 auf 2
dahingehend beantwortet worden:
"Die neue Fassung für die Wohnzone W1 verzichtet auf die Ausnützungsziffer und
ein Festlegen der Geschosszahl. Es gelten anstelle dessen noch die
Überbauungsziffer, die Gebäude- und Firsthöhe".
Die von den Beschwerdeführern zitierte Übersicht sei ein isoliertes
Berechnungsbeispiel, das die Konsequenzen des Systemwechsels von der
Ausnützungs- zur Überbauungsziffer zeige, ausgehend von den altrechtlichen
Vorgaben. Altrechtlich sei aber die Geschossanzahl noch auf ein Vollgeschoss
beschränkt gewesen.
Die Beschwerdegegnerin verweist auf Fussnote 1 zu Art. 10.1 BZO: Die freie
Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe impliziere, dass aus
mehreren Geschossen gewählt werden könne, was der geltend gemachten
Eingeschossigkeit klar widerspreche.
Im Übrigen werde sich auch bei der Zulassung von zwei Vollgeschossen der
Quartiercharakter nicht wesentlich verändern, weil die Baubegrenzungsnormen
(Gebäudehöhe, Firsthöhe) unverändert geblieben seien (Art. 10.1 BZO; Art. 2 GP
Stümel).
6.
Der Gemeinderat Aeugst am Albis hält den eingereichten, von den
Beschwerdeführern "illustrierten" Gestaltungsplan für ein unzulässiges Novum
(Art. 99 Abs. 1 BGG). Im Übrigen lasse sich aus dem bestehenden
Erscheinungsbild des Quartiers nichts ableiten, da die grosse Mehrzahl der
bestehenden Bauten unter der früheren BZO bewilligt worden seien, die nur ein
Vollgeschoss zuliess, und es auch nach neuem Recht zulässig sei, die mögliche
Ausnützung zu unterschreiten. Im Übrigen räumten die Beschwerdeführer selbst
ein, dass es im Planperimeter auch mehrgeschossige Objekte gebe. Da keine
Praxisänderung vorliege, stosse die Rechtsgleichheitsrüge ins Leere.
7.
Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere
Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das
Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser
offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE
136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
Die Vorinstanzen haben die Bestimmungen der BZO unter Berücksichtigung von
Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte ausgelegt. Dabei kann ihnen
weder Willkür noch eine Verletzung der Begründungspflicht und des rechtlichen
Gehörs vorgeworfen werden:
Die Bezeichnung der Zone in Art. 1.1 BZO ("eingeschossige Wohnzone W1") mag,
auf den ersten Blick und isoliert betrachtet, eindeutig erscheinen.
Berücksichtigt man jedoch die Regelung in Art. 10.1 BZO, den Bericht zur
Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997 und die auch in anderen
Gemeinden des Kantons Zürich übliche Benennung der Bauzonen, so ist es
keineswegs willkürlich, von der Auslegungsbedürftigkeit der Bestimmung
auszugehen.
Art. 10.1 BZO enthält nur für die W2 eine maximale Geschosszahl; für die W1
findet sich nur eine Fussnote mit dem Hinweis auf die freie Geschossanordnung
innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe. Daraus lässt sich willkürfrei schliessen,
dass die BZO bei der W1 - anders als bei der W2 - auf die Festlegung der
Geschosszahl verzichtet hat. Dies entspricht auch den Intentionen der Gemeinde
gemäss dem Bericht der Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997; hierfür
kann auf die Zitate (oben, E. 5) verwiesen werden.
Angesichts der klaren Aussagen im Bericht zur Ortsplanungsrevision, wonach für
die W1 auf die Festlegung von Geschosszahlen verzichtet werde, kommt dem von
den Beschwerdeführern zitierten Dokument keine besondere Bedeutung zu: Es
handelt sich um ein Berechnungsbeispiel, das die Konsequenzen des Übergangs von
der Ausnützungs- zur Überbauungsziffer aufzeigt, und dabei von einem
Vollgeschoss ausgeht, ohne jedoch zur Frage der zulässigen Geschosszahl
ausdrücklich Stellung zu nehmen. Insofern durften die Vorinstanzen dieses
Dokument ausser Acht lassen, ohne das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu
verletzen.
Inwiefern ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen innerhalb der von BZO und
Gestaltungsplan vorgegebenen Höhenbestimmungen realisiert werden kann, ist im
vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen. Immerhin sprechen die relativ strengen
Höhenvorschriften gegen die von den Beschwerdeführern befürchtete vollständige
Veränderung des Quartiercharakters und Verbauung der Aussicht bei Freigabe der
Vollgeschosszahl.
8.
Ob es sich bei dem von den Beschwerdeführern eingereichten kolorierten
Gestaltungsplan um ein zulässiges Novum handelt, kann offenbleiben, weil sich
daraus nicht auf eine Praxisänderung der Gemeinde schliessen lässt: Vielmehr
zeigt der Plan selbst auf, dass bis zum Inkrafttreten der BZO 1998 - der
damaligen Rechtslage entsprechend - nur eingeschossige Bauten in der W1
bewilligt worden sind (im Plan blau und grün koloriert), während sich bei den
seither, nach neuem Recht bewilligen Bauten bzw. Umbauten (im Plan orange
gefärbt) neben eingeschossigen Bauten auch Bauten befinden, die ein zweites
Vollgeschoss aufweisen (mit "U" gekennzeichnet) bzw. deren Eingeschossigkeit
fragwürdig sei (mit "N" gekennzeichnet).
9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 66 und 68 BGG). Die Gemeinde Aeugst obsiegt in ihrem amtlichen
Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art.
66 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben E.________ für das bundesgerichtliche Verfahren mit
Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Aeugst am Albis und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 27. Februar 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Aemisegger
Die Gerichtsschreiberin: Gerber