I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.426/2012
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2012
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2012
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_426/2012
Urteil vom 26. März 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Merkli, Chaix,
Gerichtsschreiber Stohner.
1. Verfahrensbeteiligte
A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. Einfache Gesellschaft D.________, bestehend aus: X.D.________ und
Y.D.________,
5. E.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Pascal Engelberger,
gegen
Einfache Gesellschaft F.________, bestehend aus: G.________ und H.________,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Karl Vogler,
Einwohnergemeinderat Engelberg, Dorfstrasse 1, Postfach 158, 6391 Engelberg,
Regierungsrat des Kantons Obwalden, Postfach, 6061 Sarnen.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 4. Juli 2012 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Obwalden.
Sachverhalt:
A.
Die einfache Gesellschaft F.________ (bestehend aus G.________ und H.________)
reichte am 2. Dezember 2009 ein Baugesuch für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. 2'199 in der
2-geschossigen Wohnzone W2B in Engelberg ein.
Gegen dieses Bauvorhaben gingen verschiedene Einsprachen ein. Mit Beschlüssen
vom 31. März 2010 wies der Einwohnergemeinderat Engelberg die Einsprachen ab
und erteilte der Gesuchstellerin die Baubewilligung unter Auflagen.
Am 12. Mai 2010 reichten die Einsprecher A.________, B.________, C.________,
die einfache Gesellschaft D.________ (bestehend aus X. und Y.D.________),
E.________ sowie eine weitere Person Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons
Obwalden ein mit den Anträgen auf Aufhebung der Beschlüsse des
Einwohnergemeinderats Engelberg vom 31. März 2010 und auf Verweigerung der
Baubewilligung. Der Regierungsrat führte am 13. September 2010 einen
Augenschein durch. Mit Beschluss vom 25. Januar 2011 wies er die Beschwerde ab.
Diesen Beschluss fochten A.________, B.________, C.________, die einfache
Gesellschaft D.________ und E.________ mit Beschwerde vom 4. März 2011 beim
Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden an. Dieses wies die Beschwerde mit
Entscheid vom 4. Juli 2012 ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom
5. September 2012 beantragen A.________, B.________, C.________, die einfache
Gesellschaft D.________ und E.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts
und die Beschlüsse des Einwohnergemeinderats Engelberg seien aufzuheben, und
die Baubewilligung sei zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Verfügung vom 4. Oktober 2012 hat der Präsident der I.
öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch der
Beschwerdeführer um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Die Einwohnergemeinde Engelberg, der Regierungsrat, das Verwaltungsgericht und
die Beschwerdegegnerin beantragen in ihren Vernehmlassungen die
Beschwerdeabweisung. Die Eingaben wurden den Beschwerdeführern zugestellt.
Diese haben innert Frist nicht repliziert.
Erwägungen:
1.
1.1 Dem angefochtenen Entscheid liegt ein Beschwerdeverfahren über eine
baurechtliche Bewilligung zugrunde. Nach Art. 34 Abs. 1 RPG (SR 700) gelten für
die Rechtsmittel an die Bundesbehörden die allgemeinen Bestimmungen über die
Bundesrechtspflege. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts
zur Verfügung. Das Bundesgerichtsgesetz enthält keinen Ausschlussgrund (Art. 83
BGG). Angefochten ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz, welcher
das Verfahren abschliesst (Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Die
Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als
Eigentümer benachbarter Liegenschaften durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung
oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Unzulässig ist der Antrag der Beschwerdeführer, auch die Beschlüsse des
Einwohnergemeinderats Engelberg vom 31. März 2010 aufzuheben. Diese sind durch
das Urteil des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten
als inhaltlich mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).
1.3 Die Beschwerdeführer reichen als neues Beweismittel eine E-Mail des Leiters
Bauamt und Liegenschaftsunterhalt der Einwohnergemeinde Engelberg vom 13.
Dezember 2011 ein, woraus hervorgehe, dass nachträgliche Geländekorrekturen bis
0,8 m Höhe bewilligungsfrei vorgenommen werden könnten.
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der
Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt, was in der Beschwerde näher
darzulegen ist (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226 mit Hinweis).
Neue rechtliche Vorbringen sind im Rahmen des Streitgegenstands grundsätzlich
zulässig. Dies gilt jedoch nicht für neue rechtliche Vorbringen, welche neue
tatsächliche Behauptungen voraussetzen, die im vorinstanzlichen Verfahren nicht
erhoben worden sind (vgl. ULRICH MEYER/JOHANNA DORMANN, Basler Kommentar BGG,
2. Aufl. 2011, N. 27 zu Art. 99 mit Hinweis auf BGE 114 Ib 27 E. 8b S. 32).
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Voraussetzungen von Art. 99 Abs. 1 BGG
seien erfüllt, und das neue Beweismittel sei zuzulassen. Sie zeigen jedoch
nicht auf und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern erst der angefochtene
Entscheid vom 4. Juli 2012 Anlass gegeben hat, die E-Mail vom 13. Dezember 2011
einzureichen. Das Beweismittel erweist sich damit als unzulässig.
2.
Streitgegenstand bildet die korrekte Messung der Höhe der Südfassade des
geplanten Mehrfamilienhauses. Das Messergebnis ist entscheidend für die
Qualifikation des untersten, teilweise sichtbaren Geschosses als Untergeschoss
oder als anrechenbares Vollgeschoss.
2.1 Auszugehen ist von der folgenden, nicht umstrittenen Ausgangslage:
Nach Art. 45 Abs. 7 des Baugesetzes des Kantons Obwalden vom 12. Juni 1994
(BauG/OW; GDB 710.1) gilt ein Geschoss als Untergeschoss, wenn es zu mehr als
der Hälfte seiner Aussenflächen unter dem gewachsenen oder tiefer gelegten
neuen Terrain liegt. Beim untersten Geschoss befinden sich drei der vier
Aussenfassaden beinahe vollständig unter dem Terrain. Selbst wenn angenommen
würde, die gesamte Südfassade liege über dem Terrain, verbliebe somit mehr als
die Hälfte der Aussenflächen des Geschosses unter dem Terrain. Das strittige
Geschoss gilt deshalb als Untergeschoss im Sinne von Art. 45 Abs. 7 BauG/OW.
Gemäss Art. 52 Abs. 1 des Baureglements der Einwohnergemeinde Engelberg vom 6.
Juli 2004 (BauR/Engelberg) dürfen Untergeschosse auf keiner Fassadenseite,
gemessen bis zur Oberkante Rohdecke, um mehr als 1,2 m über den gewachsenen
Boden oder das zum Ausgleich natürlicher Geländeunebenheiten geringfügig
aufgeschüttete Terrain herausragen. In Hanglagen genügt, dass das Mass in der
Mitte der Fassade eingehalten ist, wenn die über 1,2 m in Erscheinung tretenden
Teile des Untergeschosses durch Terrainaufschüttungen abgedeckt werden.
Das geplante Gebäude befindet sich in einer Hanglage, weshalb Art. 52 Abs. 1
Satz 2 BauR/Engelberg Anwendung findet. Auf der Südseite ist ein dem Gebäude
vorgelagerter, rund 1 m hoher, künstlich geschaffener Erdwall vorgesehen. Ist -
wie die Einwohnergemeinde Engelberg unter Berufung auf ihre langjährige Praxis
geltend macht - die über dem aufgeschütteten Terrain liegende Höhe der
Südfassade von der Oberkante des Erdwalls aus zu messen, so ist die kommunale
Vorschrift eingehalten, da die Fassadenhöhe 1,2 m beträgt. Ist hingegen - wie
die Beschwerdeführer argumentieren - der Messpunkt direkt an der Fassade
anzusetzen, ist die Limite von 1,2 m deutlich überschritten, da die
Terrainaufschüttung der Fassade vorgelagert ist. Im ersten Fall ist das
Geschoss als Untergeschoss im Sinne von Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg zu
qualifizieren. Im zweiten Fall gilt es als anrechenbares Vollgeschoss mit der
Konsequenz, dass mit dem Bauprojekt die zulässige Geschosszahl überschritten
würde und die Baubewilligung so nicht hätte erteilt werden dürfen.
Umstritten ist mithin der Messpunkt für die Bestimmung der Fassadenhöhe.
2.2 Die Vorinstanz hat erwogen, in Art. 45 Abs. 7 BauG/OW und Art. 52 Abs. 1
BauR/Engelberg würden unterschiedliche Messweisen angewendet, um ein Geschoss
als Unter- oder Vollgeschoss zu qualifizieren. Das kantonale Baugesetz bestimme
die Einordnung durch den Anteil der unter dem Terrain liegenden Fassadenfläche.
Dass diese Fläche direkt an der Fassade, und nicht dieser vorgelagert, gemessen
werden müsse, ergebe sich daher von selbst. Das kommunale Baureglement hingegen
treffe die Einordnung nicht anhand der Fassadenfläche, sondern anhand der
Fassadenhöhe. Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg schreibe den Messpunkt nicht
ausdrücklich vor, und da Art. 45 Abs. 7 BauG/OW auf einer anderen Messmethode
basiere, werde auch hierdurch der Messpunkt für die Bestimmung der Fassadenhöhe
nicht festgelegt. Den Gemeindebehörden stehe es daher offen, den Messpunkt
durch Auslegung zu bestimmen, solange sie sich nicht in Widerspruch zu
kantonalen Vorschriften setzten.
Mit Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg werde bezweckt, dass Untergeschosse optisch
auf keiner Fassadenseite wie Vollgeschosse in Erscheinung treten würden. Ob der
Erdwall direkt an der Fassade oder nach der Praxis der Einwohnergemeinde
Engelberg maximal 3 m vorgelagert aufgeschüttet werde, habe auf das
Erscheinungsbild des Gebäudes nur einen geringen Einfluss, da in beiden Fällen
in Hanglagen die Sicht auf die Fassade teilweise eingeschränkt werde. Ausgehend
hiervon sei die Praxis des Einwohnergemeinderats Engelberg, die Messung der
Fassadenhöhe von der Oberkante der vorgelagerten Terrainaufschüttung aus
vorzunehmen, vertretbar. Verstösse gegen Art. 45 Abs. 7 BauG/OW und Art. 52
Abs. 1 BauR/Engelberg lägen nicht vor, wobei es zu begrüssen wäre, wenn die
Einwohnergemeinde Engelberg im Hinblick auf die Transparenz ihrer
Baurechtspraxis und deren Verständlichkeit ihr Baureglement entsprechend
präzisieren würde.
2.3 Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Auslegung und Anwendung
kantonalen und kommunalen Rechts.
Sie bringen vor, das kantonale Baurecht räume den Gemeinden nur die Befugnis
ein, eine strengere Messmethode - Fassadenhöhe statt Fassadenfläche - zu
wählen. Der Messpunkt hingegen werde durch Art. 45 Abs. 7 BauG/OW verbindlich
vorgegeben, indem bestimmt werde, dass die Messung an der Fassade erfolgen
müsse. Den Gemeinden komme kein Spielraum zu, den Messpunkt abweichend hiervon
festzulegen. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach es zulässig sei, Art. 52
Abs. 1 BauR/Engelberg so auszulegen, dass die Messung von der vorgelagerten
Terrainaufschüttung aus vorzunehmen sei, sei nicht haltbar. Diese Auslegung
führe zu einer Milderung von Art. 45 Abs. 7 BauG/OW, was gegen Art. 17 Abs. 3
BauG/OW verstosse.
2.4 Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung kantonalen und
kommunalen Rechts nur auf Willkür hin. Nach der ständigen Praxis des
Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung dann vor, wenn der
angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid
jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis
unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar
zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 I 175
E. 1.2 S. 177; 131 I 467 E. 3.1 S. 473 f.; je mit Hinweisen).
2.5 Die von der Vorinstanz getroffene Unterscheidung zwischen Messungen der
Fassadenfläche und Messungen der Fassadenhöhe ist nicht zu beanstanden, zumal
auch die Beschwerdeführer von unterschiedlichen Messmethoden ausgehen, wenn sie
vorbringen, auf die Fassadenhöhe statt auf die Fassadenfläche abzustellen,
bedeute, eine strengere Messmethode zu wählen. Liegen aber verschiedene
Messmethoden vor, ist die Auffassung der Vorinstanz, das kantonale Recht lege
den Punkt für die Bemessung der Fassadenhöhe nicht fest, vertretbar. Da der
Messpunkt (auch) in Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg nicht explizit geregelt wird,
was keine Verletzung des Legalitätsprinzips darstellt, weil nicht sämtliche
Einzelheiten zwingend normiert werden müssen, ist dieser Punkt durch Auslegung
zu ermitteln. Dass es insoweit naheliegender erscheinen mag, in Analogie zu
Art. 45 Abs. 7 BauG/OW (auch) die Fassadenhöhe an der Fassade zu messen,
bedeutet nicht, dass die Messung von der Oberkante der Terrainaufschüttung aus
willkürlich wäre. Die Auslegung, wonach mit Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg
bezweckt werde, dass Untergeschosse optisch auf keiner Fassadenseite wie
Vollgeschosse in Erscheinung treten, erscheint plausibel. Nicht unhaltbar ist
auch der Schluss der Vorinstanz, an einer Hanglage könne dieses Ziel mit einer
vorgelagerten Terrainaufschüttung erreicht werden. Ferner ist die Möglichkeit,
Terrainaufschüttungen vorzunehmen, in Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg
ausdrücklich vorgesehen. Vor diesem Hintergrund ist es sachlich vertretbar, den
Messpunkt bei der Oberkante der Terrainaufschüttung anzusetzen.
Die Beschwerdeführer können auch aus ihrem Hinweis auf Art. 17 Abs. 3 BauG/OW
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Nach dieser Vorschrift dürfen die materiellen
Bestimmungen des kantonalen Baurechts, wie vorliegend Art. 45 Abs. 7 BauG/OW,
durch kommunale Baureglemente nicht gemildert werden. Mit dem geplanten
Geschoss werden die Vorgaben von Art. 45 Abs. 7 BauG/OW, wie dargelegt,
eingehalten, da drei der vier Aussenfassaden beinahe vollständig unter dem
Terrain liegen. In Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg werden über die Bestimmung von
Art. 45 Abs. 7 BauG/OW hinausgehende Anforderungen normiert, welche Geschosse
zu erfüllen haben, um auch auf dem Gemeindegebiet von Engelberg als
Untergeschosse zu gelten. So ist durch Art. 45 Abs. 7 BauG/OW nicht
gewährleistet, dass ein Untergeschoss nicht auf einer oder allenfalls sogar
zwei Fassadenseiten optisch wie ein Vollgeschoss in Erscheinung tritt. Dies
soll durch Art. 52 Abs. 1 BauR/Engelberg verhindert werden, indem
vorgeschrieben wird, dass Untergeschosse auf keiner Fassadenseite um mehr als
1,2 m über den gewachsenen Boden oder die Terrainaufschüttung herausragen
dürfen. Von einer Milderung des kantonalen Rechts, wie die Beschwerdeführer
behaupten, kann damit zusammenfassend nicht gesprochen werden.
3.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die
Gerichtskosten sind den unterliegenden Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die
Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit
zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG). Die kommunalen und kantonalen
Behörden haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern zu
gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt
Fr. 500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Einwohnergemeinderat Engelberg, dem
Regierungsrat des Kantons Obwalden und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Obwalden schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. März 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Aemisegger
Der Gerichtsschreiber: Stohner