I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.417/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_417/2012
Urteil vom 6. Februar 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Chaix,
Gerichtsschreiber Haag.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,
gegen
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Beschwerdegegner, alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Bachmann,
5. E.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,
Baukommission Küsnacht, Gemeindehaus, Dorfstrasse 32, 8700 Küsnacht, vertreten
durch Rechtsanwalt Dr. Thomas Wipf,
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 13. Juni 2012 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer.
Sachverhalt:
A.
X.________ plant auf dem gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht
1994/2004 (BZO) der Wohnzone W2/1.40 zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 10608 den
Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Geissbühlweg 16 und die Errichtung
eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer
umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Mit Beschluss vom 8. Februar
2011 erteilte die Baukommission Küsnacht die baurechtliche Bewilligung für das
Vorhaben. Die dagegen von den Anwohnern A.________ und B.________, C.________
und D.________ sowie E.________ erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht des
Kantons Zürich nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 19.
September 2011 ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess Beschwerden
der genannten Anwohner mit Urteil vom 13. Juni 2012 gut und hob den Entscheid
des Baurekursgerichts vom 19. September 2011 sowie den Beschluss der
Baukommission Küsnacht vom 8. Februar 2011 auf.
B.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat X.________ am 30. August 2012
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
erhoben. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Bestätigung der kommunalen Baubewilligung; eventualiter seien die Akten zur
weiteren Behandlung der Verwaltungsgerichtsbeschwerden an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Er rügt eine falsche Anwendung des kantonalen und kommunalen
Bau- und Planungsrechts sowie eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26
BV).
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Denselben Antrag stellen die am Verfahren beteiligten
Anwohner. Die Baukommission hat auf eine Stellungnahme zur Beschwerde
verzichtet. In einer weiteren Eingabe hält der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid über eine
Baubewilligung. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d
und 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer des Baugrundstücks und
Baugesuchsteller zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2 Die Anwendung von kantonalem Recht prüft das Bundesgericht nicht frei,
sondern unter dem Blickwinkel des Bundesrechts (Art. 95 lit. a BGG), namentlich
des Verfassungsrechts und insbesondere des Willkürverbots. Willkür liegt nach
der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls
vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom
Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.
mit Hinweisen).
Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung
von kommunalem Recht - wird vom Bundesgericht geprüft, soweit eine solche Rüge
in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2
S. 254 mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert
erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am
angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.
1.3 Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen
weiteren Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist somit unter Vorbehalt der
Ausführungen in E. 1.2 hiervor einzutreten.
2.
Das projektierte Einfamilienhaus besteht aus einem Hauptgebäude (zwei
Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss) mit einer Fassadenlänge von
25 m, woran sich auf beiden Seiten Anbauten anschliessen: In südöstlicher
Richtung ist ein um 0,7 m rückversetzter Abstellraum von 4 m Länge und 4,5 m
Breite vorgesehen, der mit einer 7 m langen Doppelgarage verbunden werden soll
(Gesamtlänge der südöstlichen Anbauten: 11 m). Angrenzend an den nordwestlichen
Flügel des Hauptgebäudes mit der Küche ("Küchentrakt") ist zudem eine 4,5 m
lange gedeckte Sitzplatzerweiterung projektiert.
2.1 Der umstrittenen Baubewilligung liegt die Auffassung zugrunde, bei den
südöstlich und nordwestlich an das Hauptgebäude angelegten, eingeschossigen
Anbauten (Abstellraum, Doppelgarage, nordwestliche Sitzplatzerweiterung) handle
es sich um "besondere Gebäude" im Sinne von § 273 in Verbindung mit § 49 Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1). Das
Hauptgebäude soll dabei nicht nur aus dem dreigeschossigen mittleren
Gebäudeteil bestehen, sondern den im nordwestlichen Gebäudeflügel
untergebrachten Küchentrakt mitumfassen. Das Verwaltungsgericht gelangte zum
Schluss, die Unterteilung des Bauvorhabens in Haupt- und "besondere Gebäude"
erscheine willkürlich und diene offenbar dem Zweck, hinsichtlich der für das
Hauptgebäude geltenden Bauvorschriften (Gebäudelänge, Abstandsvorschriften,
Baumasse) Vorteile zu verschaffen. Im Übrigen sei bei der nordwestseitigen
Sitzplatzerweiterung und beim Abstellraum neben der Doppelgarage zweifelhaft,
ob sie sich optisch als separate Anbauten präsentierten.
2.2 Nach § 273 PBG/ZH gelten als "besondere Gebäude" Bauten, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei
Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Solche besonderen Gebäude dürfen gemäss §
273 PBG/ZH in einem Abstand von 3,5 m von anderen Gebäuden errichtet werden. §
49 Abs. 3 PBG bestimmt, dass für solche Bauten von den kantonalen
Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden kann.
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist für die Qualifikation einer Baute
als "besonderes Gebäude" deren fehlende objektive Eignung zum dauernden
Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der Bauherrschaft
beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (Entscheid des Zürcher
Verwaltungsgerichts VB.2000.00304, 00341 vom 7. Dezember 2000 = BEZ 2001 Nr.
4). Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG/ZH
festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder
unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt er von vornherein kein
"besonderes Gebäude" dar. Trifft dies nicht zu, so ist im Sinn einer
Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand den
wohnhygienischen Anforderungen genügt (CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS
WIPF, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. Aufl. Zürich 2011, S. 743).
Aus dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG/ZH folgert die kantonale Rechtsprechung,
dass besondere Gebäude, sofern die kommunale Bau- und Zonenordnung nicht etwas
anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen (Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2003.00210 vom 10. September 2003 E.
2a; VB.2003.00069 vom 7. Mai 2003 E. 4). Voraussetzung ist, dass die Verbindung
oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des
Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu
führt, dass in einer als "besonderes Gebäude" deklarierten Baute Räume
entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von
Menschen geeignet sind. Daher liegt nach der kantonalen Praxis kein "besonderes
Gebäude" mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung während des
grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder wenn die
Lage eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil
durch eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn-
oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O. S.
869). Eine weitergehende funktionale Selbstständigkeit des besonderen Gebäudes
wird nicht verlangt; dieses darf auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des
Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden
kann (Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2003.00210 vom 10. September
2003, E. 2a; BEZ 2010 Nr. 23 E. 4.2.3; FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O. S. 870; s.
auch Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2006.00278 vom 23. Mai 2007 E.
9.2). Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie
sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich
zu besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als besondere Gebäude zu gelten,
müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom
Hauptgebäude abgrenzbar sein (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
VB.2002.00172 vom 2. September 2002 E. 2b/bb). Deshalb wird in der Praxis der
kantonalen Behörden in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden
auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte
Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische Selbstständigkeit
des besonderen Gebäudes verlangt (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF, a.a.O. S. 870). In der
Regel soll sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren
Gebäudehöhe ergeben.
2.3 Das Verwaltungsgericht hat die vom Baurekursgericht als "besondere Gebäude"
bezeichnete Teile des Bauvorhabens im Einzelnen geprüft und gelangte zu
folgenden Erkenntnissen:
2.3.1 Die überdachte 4,5 m lange Sitzplatzerweiterung neben der zum
Hauptgebäude gehörenden Küche bezeichnete die Vorinstanz als unselbstständigen
Bestandteil des nordwestlichen Gebäudeflügels. Die Sitzplatzerweiterung
erscheine in architektonischer Hinsicht nicht als eigenständig, da sie auch
über eine durchgehende (südwestseitig auskragende) Dachterrasse mit dem
Hauptgebäude verbunden sei. Der aussenstehende Betrachter nehme die gedeckte
Sitzplatzerweiterung als Fortsetzung des gleich hohen Küchentrakts wahr.
Verstärkt werde dieser Eindruck durch das nordostseitige (strassenseitige)
Fassadenbild, das ohne Rücksicht auf die beabsichtigte Aufteilung zwischen
Hauptbau und "besonderem Gebäude" aus zwei identischen, je 5,5 m langen und mit
je einem ovalen Fenster bestückten Abschnitten bestehe. Obwohl die
Sitzplatzerweiterung aufgrund der geringeren Mauerstärke eine gewisse
konstruktive Selbstständigkeit aufweise, lasse sich ihre Qualifikation als
"besonderes Gebäude" infolge ungenügender optischer Eigenständigkeit nicht
rechtfertigen. Dass sich der Sitzplatz nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen eigne, ändere daran nichts, weil es sich bei der architektonischen
Selbstständigkeit um eine kumulative Voraussetzung handle (s. E. 2.2 hiervor).
2.3.2 Beim südöstlichen Gebäudeflügel spricht das Verwaltungsgericht von einer
Unterteilung in zwei separate Anbauten (Abstellraum und Doppelgarage). Diese
liessen sich in Anbetracht der baulichen Gesamtsituation des im Landhausstil
geplanten Wohnhauses von vornherein nicht als "besonderes Gebäude"
qualifizieren. Nachdem der nordwestliche Gebäudeflügel als fester Bestandteil
des axial aufgebauten Hauptgebäudes geplant (Küchentrakt) bzw. mangels
architektonischer Selbstständigkeit als solcher zu werten sei
(Sitzplatzerweiterung), gehe es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich
angeordneten Südostflügel als Nebengebäude einzustufen. Fasse man nämlich den
dreistöckigen Mitteltrakt zusammen mit der nordwestlichen Annexbaute als
Hauptgebäude auf, grenze sich der südöstliche Gebäudeflügel in seiner Anordnung
und im äusseren Erscheinungsbild (Fassadengestaltung) kaum mehr vom
Hauptgebäude ab, sondern bilde vielmehr das architektonische Gegenstück des
dazugehörigen Nordwestflügels. Die geplante Unterteilung des Bauvorhabens in
Hauptbau und besondere Gebäude erscheine willkürlich. Im Übrigen sei wie bei
der nordwestseitigen Sitzplatzerweiterung zweifelhaft, ob sich der Abstellraum
gegenüber der Doppelgarage optisch als separater Anbau präsentiere.
2.4 Der Beschwerdeführer stellt zunächst in Abrede, dass aufgrund der vom
Verwaltungsgericht genannten gesetzlichen Grundlagen eine architektonische
Selbstständigkeit im Sinne einer optischen Selbstständigkeit verlangt werden
dürfe, damit eine (An-)baute als "besonderes Gebäude" behandelt werden könne.
Weise ein Gebäudeteil neben den gesetzlichen Beschränkungen die geforderte
bauliche, konstruktive Selbstständigkeit auf, dürfe es nicht allein wegen
fehlender optischer Unterscheidbarkeit vom Hauptgebäude als solches
qualifiziert werden. Wolle die Gemeinde Einfluss auf die optische Erscheinung
von Hauptgebäuden mit angebauten "besonderen Gebäuden" nehmen, so könne sie
diese als an die Gebäudelänge anrechenbar erklären (§ 28 Abs. 2 der Allgemeinen
Bauverordnung des Kantons Zürich vom 22. Juni 1977; LS 700.2). Die Gemeinde
Küsnacht habe darauf bewusst verzichtet. Ausserdem müsste, selbst wenn es auf
die optische Unterscheidbarkeit zwischen Hauptbau und "besonderem Gebäude"
ankäme, eine Gesamtbetrachtung vorgenommen werden.
In Bezug auf die nordwestlich gelegene gedeckte Sitzplatzerweiterung verweist
der Beschwerdeführer auf die konstruktive Selbstständigkeit wegen des im
Vergleich zum Hauptgebäude deutlich schlankeren Mauerwerks und der nur
dreiseitigen Einwandung. Die Sitzplatzerweiterung werde nicht beheizt und sei
nicht über einen direkten Zugang mit dem Hauptgebäude verbunden. Auch das
Baurekursgericht habe festgehalten, dass die Sitzplatzerweiterung beseitigt
werden könne, ohne dass in die Substanz des Hauptgebäudes eingegriffen werden
müsste. Die Angleichung habe allein gestalterische Gründe. Von der Gartenseite
her seien der offene Sitzplatz und der Küchentrakt im Übrigen deutlich
voneinander unterscheidbar. Die Tatsache allein, dass der Küchentrakt als Teil
des Hauptgebäudes und der gedeckte Aussensitzplatz gleich hoch sind, dürfe der
Bauherrschaft nicht zum Nachteil gereichen; ansonsten könnten an eingeschossige
Hauptgebäude keine "besonderen Gebäude" mehr angebaut werden. Die Beurteilung
der Vorinstanz finde weder im kantonalen noch im kommunalen Recht eine
Grundlage.
Auch die Qualifikation der südöstlichen Anbauten als Teile des Hauptgebäudes
hält der Beschwerdeführer für völlig unbegründet. Es sei kein Grund
ersichtlich, weshalb bei einem Hauptgebäude mit zwei spiegelbildlich
angeordneten Anbauten nicht der eine Gebäudeflügel als Hauptgebäude und der
andere Gebäudeflügel als "besonderes Gebäude" ausgestaltet werden dürfe. Einzig
entscheidend sei, ob die Anforderungen von § 273 PBG/ZH erfüllt seien und die
geforderte bauliche Selbstständigkeit vorliege. Auf die Qualifikation der auf
der anderen Seite des Hauptgebäudes vorgesehenen Anbauten könne es nicht
ankommen. In baulich-architektonischer Hinsicht würden sich die eingeschossigen
Anbauten deutlich vom dreigeschossigen Hauptgebäude unterscheiden. Die Garage
hebe sich in ihrer Erscheinung zudem wegen des Garagentors erheblich vom
Hauptgebäude und vom Abstellraum ab. Bereits das Baurekursgericht habe
unwidersprochen festgehalten, dass die südöstlichen Anbauten über die für ein
"besonderes Gebäude" erforderliche konstruktive und architektonische
Selbstständigkeit gegenüber dem Hauptgebäude verfügten.
2.5 Die Kritik des Beschwerdeführers am angefochtenen Entscheid ist nicht
geeignet, die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung und Anwendung des
massgebenden kantonalen Rechts als willkürlich erscheinen zu lassen. Die
Vorinstanz ist aufgrund einer sachlich haltbaren gesamthaften Würdigung der
Anbauten beidseits des Hauptgebäudes zum vertretbaren Schluss gelangt, dass
keine "besonderen Gebäude" im Sinne des PBG/ZH vorliegen. Sie hat im Sinne
ihrer Rechtsprechung zum kantonalen Recht eine architektonische
Gesamtbetrachtung vorgenommen, die nicht zu beanstanden ist. Insbesondere hat
sie willkürfrei berücksichtigt, dass es sich bei den Anbauten nicht um optisch,
konstruktiv und funktionell eigenständige Gebäudeteile handelt. Dies ergibt
sich insbesondere aus der einheitlichen Fassadengestaltung zur Strassenseite
hin sowie aus der Ausgestaltung des Dachs der Anbauten als Terrassen des
Hauptgebäudes. Was der Beschwerdeführer gegen die vorinstanzliche Beurteilung
vorbringt, kann jedenfalls nicht zur Bejahung einer Bundesrechtsverletzung
führen. Auch soweit der Beschwerdeführer darlegt, die Verweigerung der
Baubewilligung sei unverhältnismässig und verstosse somit gegen die
Eigentumsgarantie (Art. 26 und Art. 36 Abs. 3 BV), kann ihm nicht gefolgt
werden. Das Verwaltungsgericht erwägt in E. 4.5.3 des angefochtenen Entscheids
in haltbarer Weise, dass die aufgezeigten Mängel nur durch eine wesentliche
Umprojektierung des weitgehend symmetrisch angelegten Wohnhauses behoben werden
könnten. Damit falle eine nebenbestimmungsweise Heilung im Sinne von § 321 PBG/
ZH ausser Betracht, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei. Dem
Beschwerdeführer bleibt es aber unbenommen, ein überarbeitetes Bauprojekt zur
Bewilligung einzureichen, das den kantonalen Vorschriften und der dazu
bestehenden Praxis entspricht.
3.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten
werden kann. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die
Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
BGG). Dieser hat den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine angemessene
Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG). Den kantonalen und
kommunalen Behörden steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern 1-4 eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'500.-- und dem Beschwerdegegner 5 eine Parteientschädigung von
Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission Küsnacht und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 6. Februar 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Haag