Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.351/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_351/2012

Urteil vom 12. Februar 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Huber,

gegen

1. Y.________,
2. Z.________,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Michael Iten,

Gemeinderat Oberägeri, Gemeindeverwaltung, Postfach 159, 6315 Oberägeri,
Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude am Postplatz, Seestrasse 2,
Postfach 156, 6301 Zug.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 31. Mai 2012 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer.

Sachverhalt:

A.
Y.________ und Z.________ sind Eigentümer der 914 m² grossen Parzelle Nr. 2049
in der Wohnzone W1 in Oberägeri. Am 2. Juni 2010 reichten sie ein Gesuch für
den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung ein. Dagegen erhob u.a.
X.________, Eigentümer der Parzelle Nr. 938, Einsprache.
Mit Vereinbarung vom 6. September 2010 übertrug die W.________ AG zugunsten der
Bauparzelle eine anrechenbare Geschossfläche von 36.56 m², was einer
anrechenbaren Landfläche von 228.50 m² entspricht. Diese Ausnützungsübertragung
erfolgte vom Strassengrundstück Nr. 928 im Transit über das angrenzende
Grundstück Nr. 2050, die beide im Eigentum der W.________ AG stehen.
Am 18. Oktober 2010 erteilte der Gemeinderat Oberägeri die Baubewilligung und
wies die dagegen gerichteten Einsprachen ab, soweit sie nicht auf den Zivilweg
verwiesen worden waren.

B.
Dagegen erhob u.a. X.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des
Kantons Zug. Dieser wies die Beschwerde am 28. Juni 2011 ab, soweit er darauf
eintrat.
Gegen den regierungsrätlichen Entscheid führte u.a. X.________ Beschwerde an
das Verwaltungsgericht des Kantons Zug. Dieses wies die Beschwerde am 31. Mai
2012 ab.

C.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat X.________ am 13. Juli 2012
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben.
Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur
Neubeurteilung an den Gemeinderat Oberägeri zurückzuweisen.

D.
Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten;
eventualiter sei sie abzuweisen. Der Regierungsrat des Kantons Zug und der
Gemeinderat Oberägeri schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das
Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Anträgen fest.

E.
Mit Verfügung vom 18. September 2012 wurde das Gesuch des Beschwerdeführers um
aufschiebende Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 86 Abs. 1
lit. d und Art. 90 BGG) betreffend die Erteilung einer Baubewilligung, gegen
den die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich
offensteht (Art. 82 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer eines
an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks zur Beschwerde befugt (Art. 89 Abs.
1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist daher grundsätzlich
einzutreten.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht -
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden
(Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich
von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten -
einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom
Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen
gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254
mit Hinweisen).

2.
Der Beschwerdeführer rügt die willkürliche Auslegung von § 19 der Zuger
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 16. November 1999 (V PBG) durch die
Vorinstanz.

2.1 In der Beschwerdeschrift wird (anders als im kantonalen Verfahren) nicht
mehr geltend gemacht, dass auf der Strassenparzelle Nr. 928 keine Ausnützung
vorhanden sei, die auf eine Bauparzelle übertragen werden könne. Soweit der
Beschwerdeführer in der Replik erwähnt, dass er weiterhin der Auffassung sei,
es handle sich bei der Parzelle Nr. 928 um eine im Gemeingebrauch stehende und
daher nicht überbaubare Zufahrtsstrasse, von der keine Ausnützung übertragen
werden könne, liegt keine rechtzeitig erhobene Rüge vor (Art. 42 Abs. 1 BGG).
Im Übrigen wären auch die Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG
nicht erfüllt, weil der Beschwerdeführer sich nicht mit den Erwägungen des
angefochtenen Entscheids zu dieser Frage auseinandersetzt.

2.2 Streitig ist somit nur noch, ob § 19 V PBG eine Ausnützungsübertragung über
ein oder mehrere Grundstücke hinweg auf ein nicht unmittelbar angrenzendes
Grundstück der gleichen Nutzungszone erlaubt. Diese Bestimmung lautet:
§ 19 Ausnützungsübertragung

1. Die Ausnützungsübertragung ist der vertragliche Verzicht einer Eigentümerin/
eines Eigentümers auf Ausschöpfung der Ausnützungsziffer zu Gunsten einer
Eigentümerin/eines Eigentümers in der Nachbarschaft. Der Vertrag muss folgende
Voraussetzungen erfüllen:
a) auf dem begünstigten Grundstück darf die zulässige Ausnützungsziffer um
höchstens einen Viertel erhöht werden;
b) die Grundstücke müssen der gleichen Zonenart, jedoch nicht einer Zone mit
dem gleichen Nutzungsmass angehören;
c) die übrigen Bauvorschriften gehen dem Anspruch auf Ausschöpfung der
Ausnützungsziffer vor.
2 Im Bereich der Grundstücksgrenze liegende Wege, Erschliessungsstrassen und
Fliessgewässer hindern die Ausnützungsübertragung nicht.
Der in § 19 V PBG verwendete Begriffe der Ausnützungsziffer wird in § 15 V PBG
definiert:
§ 15 Ausnützungsziffer
1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anzurechnenden
Geschossfläche der Gebäude und der anzurechnenden Landfläche.
Die anzurechnende Landfläche wird in § 18 V PBG wie folgt umschrieben:
§ 18 Anzurechnende Landfläche
1 Die anzurechnende Landfläche ist die vom Baugesuch, auch als Gesuch für eine
Arealbebauungsbewilligung, erfasste, in einer Bauzone gelegene Fläche.
2 Nicht anzurechnen sind die Fahrbahnen und unmittelbar anstossenden Gehwege
von öffentlichen Strassen und die Fahrbahnen von Radstrecken, auch als
projektierte Anlagen, für deren Festlegung die Sondernutzungsplanung
eingeleitet oder durchgeführt ist.
3 Benötigt das Gemeinwesen für den Bau oder Ausbau von öffentlichen Strassen,
Radstrecken oder Wegen Land von der dem Baugesuch zugrundeliegenden Fläche, so
kann der für diese öffentlichen Anlagen beanspruchte Teil des Baugrundstücks im
Ausmass von max. 25 % der dem Baugesuch zugrundeliegenden Fläche zur
anzurechnenden Landfläche gezählt werden. [...]

3.
Das Verwaltungsgericht räumte ein, dass der Wortlaut von § 19 Abs. 1 V PBG
dafür spreche, dass nur Grundeigentümer von benachbarten Grundstücken
miteinander einen Ausnützungsvertrag schliessen dürften. Indessen gehe schon
aus § 19 Abs. 2 V PBG hervor, dass der Verordnungsgeber die Regelung nicht so
eng verstanden haben könne, da die Anwendung dieser Bestimmung voraussetze,
dass zwei Grundstücke nicht aneinander grenzten, also nicht benachbart seien.
Überdies schliesse § 19 Abs. 1 V PBG eine Übertragung von Ausnützungsreserven
in mehreren Etappen, von einem Grundstück auf ein unmittelbar benachbartes
zweites Grundstück, und dann von diesem auf ein drittes Grundstück, nicht aus.
Es sei nicht ersichtlich, dass die so beschriebene Übertragung in mehreren
Etappen Sinn und Zweck der Ausnützungsübertragung widersprechen würde. Auch in
diesem Fall könne ein Grundstückseigentümer sein Projekt trotz fehlender
eigener Ausnützungsreserven verwirklichen und der seine Ausnützung übertragende
Grundstückseigentümer könne aus seinem Grundstück einen entsprechenden
wirtschaftlichen Nutzen ziehen. Solange solche schrittweisen Übertragungen
innerhalb derselben Nutzungszone erfolgten, werde die Ausnützung des Baulandes
verbessert, ohne dass dabei die potenzielle maximal mögliche Baudichte
innerhalb der Nutzungszone vergrössert werde. Gleichzeitig sorge die Schranke
in § 19 Abs. 1 lit. a V PBG dafür, dass etappenweise vorgenommene Übertragungen
nicht dazu führen könnten, dass sich auf einem einzigen Grundstück Ausnützung
ansammle und dort im Vergleich zur Umgebung übermässig dicht gebaut werden
könne.
Sei somit eine etappenweise Verschiebung von Ausnützung über mehrere
Grundstücke zulässig, so sei auch ein "abgekürztes" Transferverfahren zulässig,
d.h. die Regelung der Ausnützungsübertragung in einem einzigen Vertrag. Dies
setze voraus, dass die Anforderungen von § 19 Abs. 1 lit. a-c V PBG sowohl beim
mittleren als auch beim begünstigten Grundstück eingehalten seien und der
Vertrag von sämtlichen beteiligten Grundstückseigentümern unterzeichnet werde.

4.
Der Beschwerdeführer hält diese Auslegung für willkürlich.
Er beruft sich auf die Vorgängerbestimmung, § 15 der Vollziehungsverordnung zum
Baugesetz vom 29. März 1988 (VV BauG), die sich nur geringfügig von der heute
geltenden Regelung unterschieden habe. Zu ihr habe das Verwaltungsgericht im
Entscheid vom 22. April 1999 (GVP 1999 S. 77 ff.) zutreffend festgehalten, dass
die Ausnützungsübertragung zu einer Abweichung von der Regelbauweise führe und
sich deshalb an die Grenzen des gesetzlichen Ausnahmetatbestandes zu halten
habe; sie habe eine ähnliche Funktion wie privatrechtliche Abmachungen über
Grenzabstände. Das Verwaltungsgericht habe deshalb 1999 eine
Ausnützungsübertragung über eine öffentliche Erschliessungsanlage mit
beidseitigem Trottoir hinweg als unzulässig erachtet, auch mit dem Argument,
dass es nicht mehr um eine Übertragung zwischen benachbarten Grundstücken gehe.
Damals habe das Verwaltungsgericht somit Ausnützungsübertragungen zwischen
nicht unmittelbar angrenzenden Grundstücken, wie auch den Transfer einer
Ausnützungsübertragung auf ein Drittgrundstück, für unzulässig erachtet.
Dafür spreche auch der Vergleich mit privatrechtlichen Vereinbarungen über
Grenzabstände: Solche Abmachungen könnten nur zwischen den Eigentümern von zwei
unmittelbar aneinander angrenzenden Grundstücken getroffen werden und nicht auf
dritte Grundstücke weiterübertragen werden.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei § 19 V PBG keineswegs
grosszügiger gefasst als die Vorgängerregelung (abgesehen von einer
geringfügigen Erweiterung der Ausnützungsübertragung von im Bereich der
Grundstücksgrenze liegenden Wegen und Gewässern gemäss Abs. 2). Vielmehr sei in
beiden Bestimmungen festgehalten worden, dass die Ausnützungsübertragung nur
zugunsten eines Nachbarn vertraglich vereinbart werden könne. Es sei daher
widersprüchlich und willkürlich, wenn das Verwaltungsgericht den insoweit
identischen § 19 V PBG plötzlich dergestalt interpretiere, dass eine
Ausnützungsübertragung auf ein nicht benachbartes Grundstück mittels
Ausnützungstransfers nun möglich sein solle.
Als Nachbar i.S.v. § 19 Abs. 1 V PBG sei nur ein unmittelbar angrenzender
Grundeigentümer zu verstehen. Wenn die Parzellen, wie im vorliegenden Fall,
mehrere dutzend Meter voneinander entfernt lägen und durch andere Parzellen
voneinander getrennt seien, gälten sie nicht mehr als unmittelbar benachbart.
Es sei rechtsmissbräuchlich, wenn dabei pro forma eine Grundstücksparzelle
dazwischengeschaltet werde, um auf dem Papier dem Erfordernis der
"Nachbarschaft" genügen zu können.
Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass eine (zoneninterne)
Ausnützungsübertragung über ein oder mehrere Drittgrundstücke hinweg mit den
Grundsätzen des Raumplanungsrechts vereinbar sei, wie beispielsweise die
Zürcher Regelung (in § 259 Abs. 1 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 [PBG/ZH] i.d.F. vom 1. September 1991) zeige. Hierfür bedürfe es
jedoch einer entsprechenden kantonalrechtlichen Grundlage, die im Kanton Zug
fehle. Lasse das kantonale Recht (wie im Kanton Zug) die Ausnützungsübertragung
nur zwischen unmittelbar benachbarten Grundstücken zu, so dürfe diese Regelung
nicht durch den Weitertransfer der übertragenen Ausnützung auf ein drittes
Grundstück umgangen werden. Ein solcher Weitertransfer würde Sinn und Zweck von
§ 19 V PBG widersprechen, mit dem ein der privatrechtlichen Abmachung über
Grenzabstände ähnliches Institut habe geschaffen werden sollen.
Schliesslich sei bei der Auslegung zu berücksichtigen, dass die
Ausnützungsübertragung zu einer Abweichung von der Regelbauweise führe; als
Ausnahmeregelung sei die Bestimmung eng und nicht extensiv auszulegen.

5.
Das Verwaltungsgericht weist in seiner Vernehmlassung darauf hin, dass sein
Entscheid aus dem Jahr 1999 nicht mit dem vorliegenden vergleichbar sei, weil
es damals um den direkten Transport von Ausnützung zwischen zwei Parzellen
gegangen sei, die durch eine öffentliche Erschliessungsstrasse getrennt waren.
Das Gericht sei damals zur Auffassung gelangt, dass diese Situation nicht von
der Ausnahmeregelung in § 15 Abs. 2 VV BauG erfasst sei (wonach nur "im Bereich
der Grenze liegende Fusswege und kleinere Gewässer" die Ausnützungsübertragung
nicht hinderten). Vorliegend gehe es dagegen um die Übertragung von Ausnützung
in mehreren (vorliegend: zwei) Schritten, wobei bei jedem einzelnen
Übertragungsschritt die Voraussetzungen von § 19 Abs. 1 lit. a-c V PBG erfüllt
seien. Die Ausnahmeregelung in § 19 Abs. 2 V PBG (der Nachfolgerbestimmung von
§ 15 Abs. 2 VV BauG) finde gar keine Anwendung.
Im Übrigen sei § 19 V PBG grosszügiger gefasst als § 15 VV BauG, weil Abs. 2
heute einen direkten Ausnützungstransfer über eine Erschliessungsstrasse hinweg
zulasse.

6.
Die Beschwerdegegner machen geltend, dass § 19 V PBG nicht ausdrücklich regle,
dass die Ausnützungsübertragung nur über eine gemeinsame Grenze hinweg zulässig
sei. Der Verordnungsgeber habe lediglich sicherstellen wollen, dass der
unmittelbar angrenzende Nachbar, der am meisten betroffen werde, dem
Ausnützungstransfer zustimmen müsse.
Der Beschwerdeführer übersehe bei seiner Kritik, dass es sich nicht um eine
direkte Ausnützungsübertragung zwischen zwei nicht benachbarten Grundstücken
handle, sondern um ein Transitverfahren bzw. eine Kettenübertragung der
Ausnützung zwischen benachbarten Grundstücken. Zwar werde im Ergebnis die
Ausnützung der Strassenparzelle auf die nicht unmittelbar angrenzende Parzelle
der Beschwerdegegner übertragen; entscheidend sei jedoch, dass dies mit
ausdrücklichem Einverständnis des Eigentümers der dazwischenliegenden Parzelle
Nr. 2050 geschehen sei. Darin liege auch die Parallele zu den - vom
Beschwerdeführer erwähnten - Näherbaurechten: In beiden Fällen verzichte der
unmittelbare Nachbar auf sein Schutzrecht und erlaube dem Nachbarn eine
Abweichung von der Bauordnung.
Mit dem vom Verwaltungsgericht gutgeheissenen Transitverfahren werde lediglich
ein administrativer Leerlauf verhindert und eine sinnvolle, pragmatische Lösung
getroffen, indem den Beteiligten gestattet werde, den Transfer in einem Vertrag
anstatt in zwei zeitlich aufeinanderfolgenden Verträgen zu regeln.
Auch raumplanungsrechtlich sei es sinnvoll, wenn der Eigentümer einer Parzelle,
deren Ausnützung nicht aufgebraucht worden sei, diese auf einen Dritten
übertragen könne, der in derselben Zone und im selben Quartier wohne. Das
Bauvolumen im Quartier bewege sich nach wie vor im Rahmen des Zonenplans, d.h.
es werde kein zusätzliches Volumen geschaffen.

7.
Auch die Gemeinde Oberägeri hält die streitige Ausnützungsübertragung für
korrekt: Grundsätzlich hätte die fehlende Ausnützung auch mit einer ersten
Vereinbarung auf das dazwischen liegende Grundstück Nr. 2050 und anschliessend,
mit einer neuen Vereinbarung, von dieser Parzelle weiter auf das Baugrundstück
Nr. 2049 transferiert werden können. Das Resultat sei identisch, wenn - wie
vorliegend erfolgt - die Ausnützung im Transit über ein Drittgrundstück
transferiert werde.

8.
Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere
Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das
Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser
offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE
136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).

8.1 § 19 Abs. 1 V PBG gestattet den vertraglichen Verzicht eines
Grundeigentümers auf Ausschöpfung der Ausnützungsziffer "zu Gunsten seines
Nachbarn". Alle Beteiligten gehen - insoweit übereinstimmend - davon aus, dass
ein direkter Ausnützungstransfer nur zwischen zwei unmittelbar angrenzenden
Parzellen möglich ist. Dies wird durch § 19 Abs. 2 V PBG bestätigt: Würde es
genügen, dass das abgebende und das empfangende Grundstück in derselben Zone
und in einer gewissen räumlichen Nähe zueinander liegen, ohne eine gemeinsame
Grenze aufzuweisen, wäre keine Ausnahmeregelung für Grundstücke nötig, die
(nur) durch einen Weg, eine Erschliessungsstrasse oder ein Fliessgewässer
voneinander getrennt werden. Dementsprechend betonen auch alle Vorinstanzen,
dass ein "indirekter Nutzungstransfer" zwischen zwei nicht angrenzenden
Grundstücken nur zulässig sei, wenn ein Transport über die dazwischenliegenden
Grundstücke möglich sei, d.h. die Voraussetzungen von § 19 Abs. 1 V PBG für
alle Grundstücke erfüllt sind und die Zustimmung aller beteiligter
Grundstückeigentümer vorliegt.

8.2 Streitig ist, ob eine Ausnützungsübertragung in mehreren Etappen, über
mehrere benachbarte Grundstücke hinweg, zulässig ist, mit der Folge, dass im
Ergebnis Ausnützung zwischen zwei nicht benachbarten Grundstücken übertragen
wird. Diese Frage ist in § 19 V PBG nicht ausdrücklich geregelt. Insofern
widerspricht die Zulassung einer solchen "Kettenübertragung" nicht dem Wortlaut
der Bestimmung.
Entscheidend ist daher, ob die Auslegung der Vorinstanz Sinn und Zweck der
Regelung klar zuwiderläuft. Dies ist zu verneinen: Wie das Verwaltungsgericht
überzeugend dargelegt hat, ermöglicht der Ausnützungstransfer eine bessere
Ausnützung des Baulandes, ohne die in der jeweiligen Nutzungszone insgesamt
zulässige Baudichte zu erhöhen. Die Auslegung, wonach der Verordnungsgeber nur
den direkten Transfer von Ausnützung zwischen nicht unmittelbar angrenzenden
Parzellen verboten habe, nicht aber den "indirekten" Transfer durch
Kettenübertragungen, lässt sich mit dem Schutz der dazwischenliegenden Nachbarn
begründen (die der Übertragung zustimmen müssen), und erscheint jedenfalls
nicht willkürlich. Die übrigen (am Ausnützungstransfer nicht beteiligten)
Nachbarn des empfangenden Grundstücks werden durch die Regelung in § 19 Abs. 1
lit. a V PBG insofern geschützt, als der Transfer die Ausnützung um höchstens
einen Viertel erhöhen darf. Im Übrigen ist ihre Situation nicht wesentlich
anders, als wenn die Ausnützung direkt vom Nachbargrundstück auf die
Bauparzelle übertragen worden wäre.
Bei dieser Auslegung wird auch § 19 Abs. 2 V PBG nicht gegenstandslos: Diese
Bestimmung lässt ausnahmsweise den direkten Transfer von Ausnützung zwischen
Grundstücken zu, die z.B. durch eine Erschliessungsstrasse oder ein Gewässer
getrennt werden. Dabei handelt es sich i.d.R. um Flächen, auf denen gemäss § 18
Abs. 2 V PBG keine Ausnützung liegt und daher auch keine Ausnützung übertragen
werden kann, weshalb ein Kettentransfer über eine solche Fläche hinweg
ausgeschlossen ist. Einen solchen Fall betraf der Verwaltungsgerichtsentscheid
von 1999, weshalb es sich um einen anders gelagerten Fall handelte.

8.3 Ist die Zulassung von Kettenübertragungen nicht willkürlich, so ist es aus
verfassungsrechtlicher Sicht unerheblich, ob der Transfer durch mehrere,
nachgelagerte Verträge oder in einem Vertrag geregelt wird, sofern die
materiellen Anforderungen für alle Grundstücke erfüllt sind und alle
beteiligten Grundeigentümer mitwirken.

9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die privaten Beschwerdegegner für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Oberägeri, dem Regierungsrat
und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug, Verwaltungsrechtliche Kammer,
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Februar 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Gerber