I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.277/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_277/2012
Urteil vom 16. November 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Steinmann.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Advokat Roman Zeller,
gegen
Einwohnergemeinde Oberwil,
Hauptstrasse 24, 4104 Oberwil,
Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 29, 4410
Liestal.
Gegenstand
Baugesuch für Dachgarten auf Mehrfamilienhaus,
Beschwerde gegen das Urteil vom 15. Februar 2012
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und
Verwaltungsrecht.
Sachverhalt:
A.
X.________ ist Eigentümer eines Stockwerkeigentumsanteils der Überbauung auf
der Parzelle Nr. 6543 in Oberwil.
Aufgrund eines Hinweises der Gemeinde Oberwil, wonach auf der genannten
Parzelle ohne Bewilligung eine Dachterrasse erstellt werde, verfügte das
Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft gegenüber X.________ zuerst
mündlich, daraufhin mit schriftlicher Verfügung Nr. 087/09 vom 28. Juli 2009
und Rektifikat vom 19. August 2009 die Einstellung der Arbeiten und die
Verpflichtung, ein entsprechendes Baugesuch einzureichen.
Dagegen rekurrierte X.________ bei der Baurekurskommission des Kantons
Basel-Landschaft vergeblich. Seine Beschwerde wurde am 17. November 2009
abgewiesen, die Frist für das Einreichen eines Baugesuchs erstreckt.
B.
X.________ reichte - zusammen mit A.________ als ursprünglichem
Projektverfasser - am 5. Mai 2010 ein nachträgliches Baugesuch ein. Damit soll
die Nutzung des Flachdachs als Dachgarten ermöglicht werden. Dagegen erhob die
Gemeinde Oberwil Einsprache mit dem Hinweis, dass die ursprüngliche
Baubewilligung für die Überbauung unter der Auflage erteilt worden sei, dass
Flachdächer extensiv zu begrünen seien und nicht als Dachterrassen benutzt
werden dürften.
Das Bauinspektorat hiess die Einsprache der Gemeinde Oberwil am 6. Dezember
2010 im Sinne der Erwägungen gut, wies das Baugesuch von X.________ ab und
ordnete den Rückbau an.
Dagegen erhob X.________ bei der Baurekurskommission Beschwerde. Diese hiess
die Beschwerde am 3. Mai 2011 teilweise gut und schwächte die Verpflichtung zum
Rückbau ab, wies sie indes in Bezug auf das Baugesuch als solches ab.
X.________ gelangte an das Kantonsgericht Basel-Landschaft. Dessen Abteilung
Verfassungs- und Verwaltungsrecht wies die Beschwerde am 15. Februar 2012 ab.
C.
Gegen dieses Urteil des Kantonsgerichts hat X.________ beim Bundesgericht am
22. Mai 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Er
beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bewilligung seines
Baugesuchs, eventualiter die Rückweisung des Baugesuchs an das Bauinspektorat
zu neuer Beurteilung. Er rügt Verletzungen der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV
und § 6 Abs. 3 KV/BL), des Legalitätsprinzips (Art. 5 BV, § 4 KV/BL), des
Willkürverbots (Art. 9 BV), der Rechtsgleichheit (Art. 8 BV, § 7 KV/BL), der
Rechtsweggarantie und des rechtlichen Gehörs (Art. 29 und 29a BV, § 9 KV/BL)
und macht eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend (Art. 97 BGG). Auf
die Beschwerde im Einzelnen ist in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen.
Das Bauinspektorat und das Kantonsgericht haben auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Gemeinde Oberwil hat sich nicht vernehmen lassen.
D.
Mit Verfügung vom 19. Juni 2012 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung
zuerkannt worden.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Kantonssgerichts ist ein kantonal
letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des öffentlichen Rechts, die
unter keinen Ausschlussgrund fällt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben. Der
Beschwerdeführer wird durch das Rückbaugebot und die Abweisung seines
Baugesuchs direkt betroffen. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als zulässig (Art. 82 lit. a, Art.
83, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 100 Abs. 1 BGG).
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann laut Art. 95
lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich von
Bundesverfassungsrecht, geltend gemacht werden. Es können gemäss Art. 95 lit. c
BGG auch kantonale verfassungsmässige Rechte angerufen werden. Die Rüge der
Verletzung von kantonalem Gesetzesrecht wird ausschliesslich anhand des
Verfassungsrechts geprüft.
In der Beschwerdeschrift ist gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von
Grundrechten prüft das Bundesgericht nach Art. 106 Abs. 2 BGG nur, soweit
solche Rügen präzis vorgebracht und begründet werden. Werden die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz angefochten, so muss im Rahmen von
Art. 97 BGG klar und substantiiert aufgezeigt werden, inwiefern die gerügten
Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich
unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen
(Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3; 133 III
393 E. 7.1; 133 III 462 E. 2.4). Ob diese Anforderungen erfüllt sind, wird im
entsprechenden Sachzusammenhang zu prüfen sein.
2.
In Umschreibung des Streitgegenstandes hielt das Kantonsgericht fest, dass
einzig umstritten sei, ob die Abweisung des Baugesuchs des Beschwerdeführers
sowie dessen Verpflichtung zum Rückbau der auf das Dach führenden Treppe und
der bisher ausgeführten Dachgartenbauten und die Pflicht zu extensiver
Begrünung des Daches rechtens sei. Der Beschwerdeführer zieht diese
Umschreibung nicht in Zweifel, sodass auch im vorliegenden Verfahren davon
ausgegangen werden kann.
3.
Der Beschwerdeführer rügt vorerst gestützt auf Art. 97 BGG eine offensichtlich
unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Zusammenhang mit der Frage, auf welche
Überlegungen und Begründungen sich die umstrittene Auflage der Baubewilligung
von 2008 - Verbot der Benützung der Flachdächer als Dachterrassen und Pflicht
zur extensiven Begrünung - stützen lasse. Er erachtet die
Sachverhaltsfeststellung im angefochtenen Entscheid deshalb offensichtlich als
unrichtig, weil das Kantonsgericht annehme, er müsse sich als Rechtsnachfolger
des ursprünglichen Bauherrn eine gegen diesen verfügte Auflage entgegenhalten
lassen. Überdies sei die Sachverhaltsfeststellung insofern offensichtlich
unrichtig, als das Kantonsgericht zur Begründung der streitigen Auflage auf
eine dem ursprünglichen Bauherrn gewährte Ausnahmebewilligung im Zusammenhang
mit einer Nutzungsumlagerung und einer Überschreitung der Bebauungsziffer
abstelle, während sich die Vorinstanzen auf eine ältere Dienstbarkeit zugunsten
der Gemeinde Oberwil, auf die Vermeidung von Nachbarkonflikten im Falle von
Einblicken aus Dachgärten in Nachbargärten, auf Bestimmungen des
Zonenreglements und auf ästhetische Aspekte abstützten.
Die Vorbringen des Beschwerdeführers in diesem Zusammenhang beziehen sich nicht
auf Fragen des Sachverhalts. Die Auffassung des Kantonsgerichts, dass die
umstrittene Bedingung im Zusammenhang mit einer Ausnahmebewilligung für eine
Nutzungsumlagerung und Überschreitung der Bebauungsziffer zu betrachten sei,
stützt sich auf rechtliche Erwägungen. Dasselbe trifft auf die Auffassung zu,
der Beschwerdeführer habe sich die ursprüngliche Auflage entgegenhalten zu
lassen. Das Kantonsgericht hat damit keine Sachverhaltsfeststellungen
getroffen, sondern rechtliche Würdigungen vorgenommen. Solche rechtliche
Würdigungen unterliegen keiner Sachverhaltsprüfung nach Art. 97 BGG. Dass das
Kantonsgericht den Sachverhalt offensichtlich falsch oder unvollständig und
damit willkürlich festgestellt hätte, ist weder rechtsgenüglich gerügt noch
ersichtlich. Die Rüge der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung erweist sich
daher von vornherein als unbegründet.
4.
Der Beschwerdeführer rügt des Weitern eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, weil sich das Kantonsgericht bei der Begründung der
umstrittenen Auflage auf neue rechtliche Erwägungen abgestützt habe, zu denen
er vorgängig nicht habe Stellung nehmen können und die für ihn unerwartet
gewesen seien.
Art. 29 Abs. 2 BV räumt einer betroffenen Partei den Anspruch ein, nach
Einsicht in die massgeblichen Akten zu den wesentlichen Punkten einer
Streitsache Stellung zu nehmen, bevor der Entscheid getroffen wird. Der
Anspruch betrifft in erster Linie den rechtserheblichen Sachverhalt (BGE 132 II
485 E. 3.2 S. 494). Er verlangt indes grundsätzlich nicht, dass sich die
betroffene Partei zu jedem möglichen Ergebnis soll äussern können, das die
entscheidende Behörde unter Beachtung des Grundsatzes "iura novit curia" ins
Auge fasst (BGE 132 II 257 E. 4.2 S. 267; vgl. auch 130 III 35 E. 5 S. 38 f.).
Nur in Ausnahmefällen bezieht sich der Anspruch auf rechtliches Gehör auch auf
Rechtsnormen oder in Betracht gezogene rechtliche Begründungen (BGE 132 II 485
E. 3.2 S. 494). Das kann im Sinne einer verfahrensrechtlichen Kompensation
zutreffen bei grosser Unbestimmtheit der anzuwendenden Norm (BGE 127 V 431 E.
2b/cc S. 434) oder wenn sich die Behörde auf völlig neue, bisher in keiner
Weise angesprochene Normen und Erwägungen abstützen will, mit denen die
Parteien in keiner Weise rechnen mussten (BGE 115 Ia 94 E. 1b S. 96; 114 Ia 97
E. 2a und b S. 98; vgl. zur besondern Konstellation im Verfahren der
internationalen Schiedsgerichtsbarkeit BGE 130 III 35 E. 6 S. 6.2 S. 41).
Im vorliegenden Fall zeigt sich, dass zur Begründung der umstrittenen Auflage
unterschiedliche Argumente ins Feld geführt wurden, wie der Beschwerdeführer
darlegt. Im angefochtenen Entscheid hat das Kantonsgericht die umstrittene
Auflage mit der Überschreitung der zulässigen Bebauungsfläche, der damit
verbundenen Nutzungsumlagerung und der entsprechend erteilten
Ausnahmebewilligung in Zusammenhang gebracht und begründet. Entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers hat bereits die Baurekurskommission in ihrem
Entscheid vom 3. Mai 2011 auf diesen Zusammenhang verwiesen. Ferner hat die
Gemeinde Oberwil in ihrer Stellungnahme vom 7. Oktober 2011 zuhanden des
Kantonsgerichts ausgeführt, die Begrünung der Dachterrassen kompensiere als
ökologische Ausgleichsfläche den erhöhten Landverbrauch und liege daher im
öffentlichen Interesse. Bei dieser Sachlage kann nicht davon gesprochen werden,
dass der angefochtene Entscheid auf Erwägungen abgestützt ist, mit denen die
Parteien in keiner Weise rechnen mussten. Überdies wird sich zeigen, dass der
rechtlichen Grundlage der umstrittenen Auflage unter dem Gesichtswinkel der
Rechtsbeständigkeit von formell rechtskräftigen Verfügungen kein entscheidendes
Gewicht zukommt.
Aus diesen Gründen erweist sich die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
als unbegründet.
5.
5.1 Für die Überbauung in Oberwil, an der der Beschwerdeführer heute als
Stockwerkeigentümer beteiligt ist, wurde am 8. Januar 2008 die Baubewilligung
erteilt. Die Gemeinde Oberwil erliess dazu am 13. September 2007 verschiedene
Bedingungen und Auflagen. Sie hielt u.a. fest: "Die Flachdächer sind extensiv
zu begrünen und dürfen nicht als Dachterrassen genutzt werden." Umstritten ist
im vorliegenden Verfahren die Bedeutung der genannten Auflage im Zusammenhang
mit der Prüfung des nachträglichen Baugesuchs des Beschwerdeführers vom 5. Mai
2010.
5.2 Das Kantonsgericht hat vorerst festgehalten, dass die Baubewilligung nicht
an eine bestimmte Person gebunden sei, sondern einem Grundstück anhafte und
zusammen mit diesem auf einen Rechtsnachfolger übertragen werden könne (vgl.
Mischa Berner, Die Baubewilligung und das Baubewilligungsverfahren, 2009, S.
34; Häfelin/Müller/ Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N.
844 und 2533). Der Beschwerdeführer zieht diese Auffassung nicht in Frage und
rügt in dieser Hinsicht keine Verletzung des Willkürverbots. Es wäre auch nicht
nachvollziehbar, dass er die Massgeblichkeit der damaligen Baubewilligung für
die von ihm bewohnte Baute nunmehr anzweifeln sollte.
Das Kantonsgericht hat weiter dargelegt, dass Baubewilligungen mit allen ihren
Bestandteilen ein Ganzes bildeten und damit auch allfällige Auflagen
mitenthielten. Das bedeute insbesondere, dass die ursprüngliche Baubewilligung
vom 8. Januar 2008 auch die genannte Auflage, dass die Flachdächer zu begrünen
seien und nicht als Dachterrassen benützt werden dürften, einschliesse (vgl.
Berner, a.a.O., S. 48). Auch diese Auffassung des Kantonsgerichts rügt der
Beschwerdeführer nicht als willkürlich. Er legt in keiner Weise dar, dass die
genannte Auflage bei der damaligen Errichtung des Gebäudes im Anschluss an die
Baubewilligung vom 8. Januar 2008 keine Verbindlichkeit entfaltet hätte.
5.3 Aus den vorstehenden Erwägungen hat das Kantonsgericht geschlossen, dass
die ursprüngliche Baubewilligung inklusive der genannten Auflage vom
ursprünglichen Eigentümer und Bauherrn auf den Beschwerdeführer übergegangen
sei, der die Stockwerkeigentumseinheit am 25. Juni 2008 erworben hatte. Die
Auflage sei daher auch für den Beschwerdeführer verbindlich (vgl. Urteil 1C_337
/2008 vom 18. November 2008 E. 3.3 mit Hinweisen; Berner, a.a.O., S. 49).
Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, dass er beim Kauf seiner
Stockwerkeigentumseinheit keine Kenntnis von der genannten Auflage hatte, dass
er die Wohnung im Vertrauen auf die Ausbaumöglichkeit gemäss dem
Stockwerkeigentümerreglement erworben hatte und dass die genannte Auflage nicht
auf ihn übergegangen sei.
Das Kantonsgericht durfte entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ohne
Willkür annehmen, dass der Kenntnisstand des Beschwerdeführers im Zeitpunkt des
Erwerbs nicht massgebend sei und dass sich in diesem Zusammenhang keine Fragen
des Gutglaubensschutzes stellten. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
zum Bau- und Planungsrecht gehen öffentlich-rechtliche Pflichten oder
Belastungen des Grundeigentums bei einer Handänderung grundsätzlich auf den
Erwerber über. Dieser muss sich gar den bösen Glauben seines Vorgängers
anrechnen lassen (Urteil 1C_337/2008 vom 18. November 2008 E. 3.3 mit
Hinweisen). Dem steht gemäss der Auffassung des Kantonsgerichts auch das
Stockwerkeigentümerreglement nicht entgegen. Der Umstand, dass dieses vom
Bauinspektorat genehmigt worden war, ist in diesem Zusammenhang nicht
massgeblich. Der Beschwerdeführer geht auf die Erwägungen des Kantonsgerichts
nicht in einer den Begründungsanforderungen genügenden Weise ein. Schliesslich
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Baubewilligung und die darin
eingeschlossene Auflage zwar konkret die vier Mehrfamilienhäuser und den
damaligen Baugesuchsteller betreffen, hingegen nicht gegen den Beschwerdeführer
gerichtet sein und ihn unberührt lassen sollen.
Es ergibt sich daraus, dass das Kantonsgericht ohne Willkür davon ausgehen
durfte, dass die genannte Auflage auf den Beschwerdeführer übergegangen und
daher grundsätzlich auch für ihn verbindlich sei. Soweit der Beschwerdeführer
diese Folgerung in Zweifel zieht, erweist sich die Beschwerde als unbegründet.
5.4 Die Baubewilligung inklusive die umstrittene Auflage ist damals vom
ursprünglichen Eigentümer und Bauherrn nicht angefochten worden. Sie ist daher
in formelle Rechtskraft erwachsen. Das bedeutet, dass die Baubewilligung
inklusive die Auflage in dieser Form auf den Beschwerdeführer übergegangen und
daher für ihn massgeblich ist. Die Massgeblichkeit der Verfügung hat zur Folge,
dass ein Baugesuch - unabhängig davon, ob im Voraus oder auf Intervention der
Behörden hin erst nachträglich gestellt - an dieser Verfügung zu messen ist.
Die formelle Rechtskraft von Verfügungen bewirkt Rechtsbeständigkeit. Das
bedeutet, dass diese Verfügungen nicht frei überprüft werden müssen und können,
es vielmehr besonderer Umstände bedarf, um darauf zurückzukommen. Das
Kantonsgericht hat demnach die Rechtsweggarantie von Art. 29a BV nicht
verletzt, wenn es einerseits die ursprüngliche Baubewilligung und umstrittene
Auflage nicht frei überprüft und wenn es das neue Baugesuch lediglich im Lichte
der bisherigen Auflage beurteilt hat. Insofern kann daher entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers nicht gesagt werden, sein neues Baugesuch sei
überhaupt nicht geprüft worden.
5.5 Die Abänderung rechtskräftiger Verfügungen fällt lediglich bei Vorliegen
bestimmter Voraussetzungen in Betracht. Dabei wird unterschieden, ob einerseits
ausreichende Gründe für ein Rückkommen auf die ursprüngliche Verfügung
vorliegen und ob andererseits hinreichende Gründe für eine Abänderung der
Verfügung vorliegen. Gründe hierfür sind insbesondere ursprüngliche
Fehlerhaftigkeit der Verfügung, Veränderung der Umstände oder Vorliegen
eigentlicher Revisionsgründe. Besonderes Gewicht kommt bei der Prüfung dieser
Fragen der Interessenabwägung zwischen dem Gesichtswinkel der richtigen
Durchführung des objektiven Rechts und dem Vertrauensschutz zu (vgl. zum Ganzen
BGE 137 I 69 E. 2.2 S. 71; 138 I 61 E. 4.5 S. 75 ff.; Häfelin/ Müller/Uhlmann,
a.a.O., Rz 1032 ff.; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
3. Auflage, 2009, S. 287 ff.).
Somit ist zu prüfen, ob Umstände vorliegen oder vorgebracht werden, die ein
Zurückkommen auf die umstrittene Auflage erlauben oder erfordern und welche
Folgerungen daraus für das neue Baugesuch des Beschwerdeführers gezogen werden
dürfen.
5.6 Das Kantonsgericht hat geprüft, ob die umstrittene Auflage nichtig sei, und
hat diese Frage verneint. Es hat ausgeführt, es lägen in Bezug auf die Auflage
weder sachliche Unzuständigkeit noch schwere Verfahrens- oder Eröffnungsfehler
vor. Dem Umstand, dass diese sich nicht auf eine direkte Gesetzesgrundlage
stützen könne, komme in Anbetracht des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen
Auflage und Baubewilligung bzw. Ausnahmebewilligung keine Bedeutung zu. Bei
dieser Sachlage lägen keine Gründe vor, auf die ursprüngliche Auflage
zurückzukommen.
Nichtigkeit von Entscheiden kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
angenommen werden, wenn der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn
er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die
Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet
wird. Inhaltliche Mängel führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Als
Nichtigkeitsgründe fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der
entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. Umgekehrt
führen Verfahrensmängel in der Regel nur zur Anfechtbarkeit des entsprechenden
Entscheids (vgl. BGE 129 I 361 E. 2.1 S. 363 mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer setzt sich mit den Erwägungen des Kantonsgerichts kaum
vertieft auseinander und vermag nicht darzulegen, dass die Verneinung von
Nichtigkeit gegen das Willkürverbot verstossen sollte. Er behauptet selber
nicht, dass die Gemeinde funktionell oder sachlich von vornherein zum Erlass
einer entsprechenden Auflage unzuständig gewesen wäre. Hingegen macht er
geltend, für die umstrittene Auflage fehle es an einer gesetzlichen Grundlage.
Dass eine solche bestehen würde, wird auch im angefochtenen Urteil nicht
angenommen. Das Kantonsgericht führt vielmehr aus, dass Auflagen auch ohne
direkte gesetzliche Grundlage zulässig seien. Voraussetzung sei bloss, dass sie
einen engen sachlichen Zusammenhang mit der Bewilligung aufweisen. Es kann sich
hierfür auf die Lehre berufen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 918 ff.;
Tschannen/Zimmerli/Müller, a.a.O., S. 251 f.; Zaugg/Ludwig, Baugesetz des
Kantons Bern, 3. Auflage, 2007, Art. 29 N. 2 und Art. 38/39 N. 15a Bst. d).
Es ist nicht ersichtlich, dass diese Betrachtungsweise gegen das Willkürverbot
verstossen würde. Es fragt sich daher einzig, ob die umstrittene Auflage einen
hinreichenden Sachzusammenhang mit der ursprünglichen Baubewilligung aufweist.
Hierfür finden sich in den Rechtsschriften unterschiedliche Begründungen, wie
der Beschwerdeführer zurecht vorbringt. Es wird insbesondere auf eine
Dienstbarkeit aus dem Jahre 1959, auf ästhetische Erwägungen und auf mögliche
Beeinträchtigungen von Nachbarn verwiesen. Bereits in dieser Hinsicht kann ein
Zusammenhang der Auflage mit der Baubewilligung erblickt werden. Darüber hinaus
weist das Kantonsgericht namentlich darauf hin, dass für die ursprüngliche
Erstellung des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung in Form einer
Nutzungsumlagerung erteilt worden ist. Dies zieht der Beschwerdeführer nicht in
Frage. Entgegen seiner Auffassung ist nicht entscheidend, dass die
Überbauungsweise von der Baubehörde vorgeschlagen worden ist. Ebenso ist nicht
massgeblich, ob der Bauherr dadurch einen eigentlichen Vorteil erzielte. Der
Bauherr machte von der Ausnahmebewilligung Gebrauch. Mit dieser durften
Auflagen verbunden werden. Die Verpflichtung, Flachdächer extensiv zu begrünen
und nicht als Dachterrassen zu benützen, kann in einem Zusammenhang mit der
Ausnahmebewilligung betrachtet werden: Die Pflicht zum Begrünen kann den durch
die Umlagerung verursachten Verlust von Grünfläche kompensieren, das
Benützungsverbot die vergrösserte Bebauungsziffer ausgleichen. Dabei ist nicht
wesentlich, dass dieser Ausgleich nicht ziffernmässig aufgeht. Wie das
Kantonsgericht ausführt, darf auch als wesentlich betrachtet werden, dass die
Gemeinde der Auflage Gewicht beigemessen und an ihren Einsprachen festgehalten
hat, die Ausnahmebewilligung ohne die Auflage nicht erteilt hätte.
Ausschlaggebend ist gesamthaft, dass das Kantonsgericht bei dieser Sachlage
ohne Willkür einen sachlichen Zusammenhang bejahen, selbst unter der Annahme
eine Mangels diesen als gering betrachten und damit Nichtigkeit der
umstrittenen Auflage verneinen durfte.
5.7 Der Beschwerdeführer bringt keine weitern Gründe vor, die im Sinne der
allgemeinen Erwägungen zur Rechtsbeständigkeit von Verfügungen die Abänderung
der umstrittenen Auflage rechtfertigen könnten oder nahelegen würden. Solche
sind denn auch nicht ersichtlich. Seit der ursprünglichen Baubewilligung von
2008 haben sich die faktischen oder rechtlichen Umstände nicht geändert;
vielmehr sind die sachlichen und rechtlichen Gegebenheiten bis zum Einreichen
im Zeitpunkt des neuen Baugesuchs im Jahre 2010 dieselben geblieben. Es lassen
sich auch keine eigentlichen Revisionsgründe finden, die eine Änderung der
Auflage erheischen würden. Wie bereits ausgeführt, ist nicht von Belang, dass
der Beschwerdeführer beim Kauf seines Stockwerkeigentumsanteils der Auflage
keine Beachtung schenkte und ob er damit hatte rechnen müssen. Bedeutungslos
ist ebenfalls, aus welchen Gründen der Bauherr die genannte Auflage
akzeptierte, sie nicht anfocht. Es sind damit auch keine Vertrauensschutzgründe
ersichtlich, die gegen die Beständigkeit der Auflage sprechen würden.
Schliesslich legt der Beschwerdeführer nicht in einer den gesetzlichen
Anforderungen genügenden Weise dar, weshalb die umstrittene Auflage in der
vorliegenden Konstellation gegen die Eigentumsgarantie verstossen sollte.
5.8 Es ergibt sich daraus, dass das Kantonsgericht die Rechtsbeständigkeit der
Baubewilligung von 2008 inkl. die umstrittene Auflage, Flachdächer extensiv zu
begrünen und nicht als Dachterrassen zu nutzen, bejahen durfte, ohne die
verfassungsmässigen Garantien von Art. 9, Art. 26 oder Art. 29a BV zu
verletzen. Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegründet.
6.
In Anbetracht der Rechtsbeständigkeit von Baubewilligung und Auflage ist das
Kantonsgericht zum Schluss gekommen, dass das vom Beschwerdeführer am 5. Mai
2010 eingereichte Baugesuch nicht bewilligt werden könne. Es hat daher die
Verpflichtung zur Wiederherstellung bestätigt.
Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass sein Baugesuch trotz der
Rechtsbeständigkeit der umstrittenen Auflage hätte bewilligt werden müssen.
Hingegen erachtet er die Pflicht zum Rückbau als unverhältnismässig.
6.1 Die Anordnung einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder eines
Abbruchs stellt eine Eigentumsbeschränkung dar. Sie ist verfassungsrechtlich
nur zulässig, wenn sie gemäss Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage
beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. Von einem
Abbruch kann ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre oder ihr Gründe des
Vertrauensschutzes entgegenstehen (BGE 136 II 359 E. 6 S. 364; 132 II 21 E. 6
S. 35; je mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer bestreitet im vorliegenden Fall einzig die
Verhältnismässigkeit der Anordnung. Diese besteht darin, die provisorische
Treppe, die vom Balkon durch den Dacheinschnitt auf das Dach führt,
abzubrechen, die verlegten Gartenplatten zu entfernen und die
Dachgartenarbeiten rückzubauen.
6.2 Das Kantonsgericht hat im angefochtenen Entscheid ein bedeutendes
öffentliches Interesse an der Wiederherstellung damit bejaht, dem
Beschwerdeführer entstehe eine grosse, zusätzlich nutzbare Wohnfläche und es
werde die vorgesehene Grünfläche entsprechend verkleinert. Der Beschwerdeführer
vermag dem nichts entgegenzuhalten. Er zieht insbesondere nicht in Zweifel,
dass er mit der nicht bewilligten Umnutzung der Dachterrasse eine erhebliche,
zusätzlich nutzbare Wohnfläche erhält. Damit durfte das öffentliche Interesse
am Rückbau ohne Verfassungsverletzung als gegeben und bedeutend betrachtet
werden.
Der Beschwerdeführer erachtet die Wiederherstellung wegen der damit verbundenen
Kosten als unverhältnismässig. Er legt allerdings nicht dar, weshalb der
Abbruch der vom Kantonsgericht als provisorisch qualifizierten Treppe grössere
Kosten verursachen sollte. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass die
Entfernung der Gartenplatten und eine entsprechende Begrünung einen besondern
Aufwand verursachen würden. Das Kantonsgericht hat die Kosten damit zu Recht
als marginal bezeichnet.
Schliesslich sind keine Gutglaubensgründe vorgebracht worden oder ersichtlich.
Somit hält die umstrittene Anordnung zum Rückbau vor der Verfassung stand. Die
Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkte als unbegründet.
7.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die bundesgerichtlichen Kosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Parteientschädigungen sind
keine zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Einwohnergemeinde Oberwil, der
Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft und dem Kantonsgericht
Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 16. November 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Steinmann