I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.164/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_164/2012
Urteil vom 30. Januar 2013
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiberin Gerber.
1. Verfahrensbeteiligte
X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
Beschwerdeführer, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andrea Brüesch,
gegen
AG W.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Gieri
Caviezel,
Gemeinde St. Moritz, Via Maistra 12, 7500 St. Moritz, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger,
Regierung des Kantons Graubünden, Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur,
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden,
Reichsgasse 35, 7001 Chur.
Gegenstand
Teilrevision Ortsplanung (Suvretta House),
Beschwerde gegen das Urteil vom 24. Januar 2012 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden, 5. Kammer.
Sachverhalt:
A.
Am 27. September 2009 beschloss das St. Moritzer Stimmvolk eine Teilrevision
der von 1999/2000 stammenden Ortsplanung in Form einer projektbezogenen
Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House, bestehend aus
Zonenplan, Generellem Gestaltungsplan (GGP) und Generellem Erschliessungsplan
(GEP) "Suvretta House", den Vorschriften zum GGP und GEP sowie den
Baugesetzvorschriften.
Ziel dieser Teilrevision ist es, die nutzungsplanerische Basis für die
Weiterentwicklung und die langfristige Existenzsicherung des hundertjährigen
Fünf-Sterne-Hotels Suvretta House zu schaffen. Der GGP stützt sich auf das
Nutzungs-, Erschliessungs- und Gestaltungskonzept des "Masterplan Vision
Suvretta 2025 St. Moritz" vom 2. April 2008 (im Folgenden: Masterplan). Dieser
sieht im Wesentlichen folgende Um- und Neubauten vor:
- Einbau zusätzlicher Hotelzimmer im Haupthaus mittels Aufstockung des
Seitenflügels und Ergänzung des Hauptgebäudes mit talseitig angeordneter
Sockelbaute für Restaurant und Wellness in den Baustandorten A1-A4;
- ein neues Sporthotel im Baustandort B;
- ein Suitenhotel der 6-Sterne-Kategorie in den Baustandorten D1-D4;
- ein Sportcenter für die Integration verschiedener Nutzungen im Zusammenhang
mit Winter- und Sommersport im Baustandort C.
Der Planungsperimeter umfasst 46'473 m² Land am Suvretta-Hang zwischen der Via
Suvretta und der Via Somplaz. Das Gebiet liegt grösstenteils (zu 41'951 m²) in
der Villenzone. Dort sind Wohnbauten mit nicht mehr als 2 Herdstellen bei einer
Ausnutzungsziffer (AZ) von 0.2, einer maximalen Gebäudehöhe von 10 m sowie
einem kleinen Grenzabstand von 6 m und einem grossen Grenzabstand von 10 m
zugelassen.
Der Planungsperimeter wurde in die Hotelzone Suvretta House umgezont. Diese ist
in Art. 80a Baugesetz St. Moritz (BG) wie folgt geregelt:
"Art. 80a Hotelzone Suvretta House
1. Die Hotelzone Suvretta House ist bestimmt für gastgewerbliche Betriebe und
die dazugehörigen Bauten und Anlagen wie Personalunterkünfte, Sport- und
Freizeitanlagen, Parkierungsanlagen und dergleichen.
2. In der Hotelzone Suvretta House sind auch Dienstleistungs- und
Gewerbebetriebe zulässig. Solche die Hauptnutzung ergänzende Nutzungen dürfen
maximal 30% der auf den Grundstücken insgesamt realisierten anrechenbaren
Bruttogeschossflächen beanspruchen."
3. [Verweis auf GGP, GEP und die zugehörigen Vorschriften].
4. [Bauvorhaben an bestehenden inventarisierten Objekten].
Der GGP legt verschiedene Baubereiche fest (A1-A4, B, C, D1-D4) und sieht als
Richtwerte folgende Bruttogeschossflächen (BGF) vor:
- Baustandort A (Hotelstandort) 27'000 m²
- Baustandort B (heute unüberbaut) 8'200 m²
- Baustandort C (heute grösstenteils überbaut) 2'000 m²
- Baubereiche D1 (heute unüberbaut) 800 m²
- Baubereich D2 (heute weitgehend unüberbaut) 2'400 m²
- Baubereich D3 (heute unüberbaut) 2'600 m²
- Baubereich D4 (heute unüberbaut) 2'000 m².
Durch Nutzungsverlegungen darf die Nutzung beim empfangenden Baubereich nicht
um mehr als 20% erhöht werden. Gesamthaft (in allen Baubereichen) stehen gemäss
neuem Zonenplan max. 45'000 m² BGF zur Verfügung, statt bisher 8'390 m² (nach
geltendem Zonenplan) bzw. 25'165 m² (effektiv vorhandene BGF mit
Bestandesgarantie).
An den Baustandorten A, B und C ist die Gebäudehöhe mittels Höhenkote
festgelegt; in den Bereichen D1-D4 gilt gemäss GGP eine maximale Gebäudehöhe
von 10 m und eine maximale Gebäudelänge von 30 m (D1) bzw. 20 m (D2-4).
Teilweise sind der Waldabstand und der Gewässerabstand reduziert. Das
Flachdachverbot gemäss Art. 27 Abs. 5 BG ist aufgehoben.
Für die Projektrealisierung ist eine temporäre Rodung von 239 m² und eine
permanente Rodung von 1'060 m² erforderlich. Die gerodete Fläche wird in
unmittelbarer Nähe aufgeforstet.
Zur Schaffung der Baubereiche D2 und D3 ist vorgesehen, den bestehenden Bach,
der z.T. oberirdisch verläuft und z.T. eingedolt bzw. kanalisiert ist, in
nordöstliche bzw. östliche Richtung zu verlegen; er soll neu auf der gesamten
Strecke oberirdisch geführt werden.
B.
Am 2. November 2009 erhoben u.a. X.________ (Eigentümer der Parzelle Nr. 2181),
Y.________ (Eigentümer der Parzelle Nr. 2237) und die Erbengemeinschaft
V.________ (Eigentümerin der Parzelle Nr. 1861) gemeinsam Planungsbeschwerde
bei der Regierung des Kantons Graubünden. Diese wies die Beschwerde sowie die
Rodungseinsprache am 12. April 2011 ab. Gleichentags genehmigte sie die
angefochtene Nutzungsplanung und erteilte die Genehmigung zur Rodung von 1'298
m² Waldareal unter Auflagen und Bedingungen.
Die wichtigsten Auflagen sind:
- Für die Bachverlegung im oberen Teil werden die Bewilligungen zur Entfernung
von Ufervegetation gemäss Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966
über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), zur Gewässerkorrektur nach Art.
37 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG;
SR 814.20) und für neue Eindolungen für Verkehrsübergänge nach Art. 38 GSchG in
Aussicht gestellt. Die kommunale Baubehörde müsse das Projekt für die
Bachverlegung vor Erteilung der Baubewilligung dem Departement für Erziehung,
Kultur und Umwelt (EKUD) unterbreiten, welches prüfe, ob die Gestaltung des
verlegten Bachs den Anforderungen von Art. 37 Abs. 2 GSchG entspreche und ob
die Anforderungen der Wasserbaugesetzgebung erfüllt seien (Abschnitt I Auflage
4a).
- Sofern Gebäude am Baustandort D2 nicht so platziert werden könnten, dass sie
einen Abstand von 10 m zum verlegten Bach einhalten, könne die kommunale
Baubehörde gemäss Art. 78 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG) in der Baubewilligung eine Ausnahme
gewähren, wobei sie vorgängig das kantonale Amt für Natur und Umwelt (ANU)
anzuhören habe (Abschnitt I Auflage 4c).
- Das Baugesuch habe aufzuzeigen, welche schützenswerten Lebensräume mit den
Bauvorhaben beeinträchtigt oder zerstört werden und müsse nach Absprache mit
dem ANU einen Vorschlag für angemessene Schutz- und Ersatzmassnahmen enthalten.
Die kommunale Baubehörde lege auf Antrag des ANU die Wiederherstellungs- und
Ersatzmassnahmen in der Baubewilligung fest (Abschnitt I Auflage 4d).
- Vom Projekt sei voraussichtlich einer der beiden Standorte des gefleckten
Knabenkrauts auf oder bei Trockenwiesen und -weiden (TWW-Objekte) betroffen (im
Baufeld D4) sowie eventuell ein Standort des gefleckten Knabenkrauts oder des
Türkenbunds im Bereich der Rodungsfläche für das Baufeld B. Dafür bedürfe es
einer Ausnahmebewilligung für die Entfernung der Pflanzen. Diese werde in
Aussicht gestellt. Die Baubehörde müsse ein entsprechendes Gesuch im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens dem EKUD weiterleiten (Abschnitt I Ziff. 4e).
- Als Ersatz für die permanente Rodung von 1059 m² sei eine flächengleiche
Ersatzleistung bis Ende 2020 im Benehmen mit dem Regionalforstingenieur
vorzunehmen (Abschnitt II Auflage 1d).
C.
Gegen die regierungsrätlichen Entscheide erhoben X.________, Y.________ und
Z.________ (welche die Parzelle Nr. 1861 von der Erbengemeinschaft V.________
übernommen hat) am 30. Mai 2011 gemeinsam Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden. Dieses führte am 16. Dezember 2011 einen Augenschein
durch. Am 24. Januar 2012 wies es die Beschwerde ab.
D.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben X.________, Y.________ und
Z.________ am 21. März 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben.
Sie beantragen, der Beschluss der Urnengemeinde St. Moritz vom 27. September
2009 respektive die Teilrevision Ortsplanung St. Moritz, Gebiet "Suvretta
House" samt den Beschlüssen der Regierung des Kantons Graubünden betr.
Genehmigung Nutzungsplanung mit integrierter Rodungsbewilligung (Protokoll Nr.
290) und betr. Beschwerdeentscheid (Protokoll Nr. 292), beide vom 12. April
2011, seien aufzuheben und es sei das Gebiet "Suvretta House" gemäss bisheriger
Zonenplanung in der Villenzone zu belassen. Eventuell sei die Sache zur
Überarbeitung an die Gemeinde St. Moritz zurückzuweisen.
Subeventuell seien die angefochtenen Beschlüsse dahingehend aufzuheben, dass
die folgenden Änderungen in den Ortsplanungsgrundlagen vorgenommen würden:
Zonenplan:
a) Der Baustandort D4 sei in der Villenzone zu belassen.
b) Der Baustandort D2 sei in der Villenzone zu belassen, eventuell im südlichen
Bereich zu reduzieren.
c) Der Baustandort B sei in der Villenzone zu belassen, eventuell in die
Hotelzone umzuteilen unter Erlass verschiedener Beschränkungen im GGP gemäss
nachfolgenden Anträgen.
Genereller Gestaltungsplan (GGP):
a) Die Spezialbestimmungen zum Baustandort D4 seien zu streichen.
b) Folgende Bruttogeschossflächen seien zu reduzieren:
- Baustandorte D1 und D2 (für beide): auf 2'000 m²
- Baustandort D3: auf 1'200 m²
- Baustandort B: auf 4'000 m².
c) Auf die Bachverlegung sei zu verzichten.
d) Die Gebäudehöhe am Baustandort B sei auf 1'900 m.ü.M. zu begrenzen.
e) Auf die Rodung am Baustandort B sei zu verzichten.
Genereller Erschliessungsplan (GEP):
Auf die unterirdische Tiefgarage westlich des Hotels Suvretta House (unter D1
und D2) sei zu verzichten, eventuell sei mindestens die Zufahrt der Tiefgarage
über die Via Chasellas fallen zu lassen.
Vorschriften zum GGP und GEP:
a) Art. 3 sei insbesondere hinsichtlich Situierung und Ausmass der Baukuben
präziser und verbindlicher zu formulieren.
b) Zu Art. 8: Durch Nutzungstransporte dürfe die Aussennutzung an einem
Baustandort um maximal 10% (nicht 20%) erhöht werden. Nutzungsverlegungen in
die Baustandorte D3, D1 und D2 sowie B seien auszuschliessen.
c) Art. 6 "Weitere Bereiche" sei vollständig zu streichen.
d) In Art. 9 sei die ganze Bestimmung zu streichen, wonach "geringfügige
Abweichungen bis 0.5 m" in gewissen Baustandorten zulässig seien.
e) Hinsichtlich Kostenregelung (Art. 14) sei eine Spezialregelung vorzusehen,
welche ausschliesslich oder zumindest vorwiegend die initiierende und
profitierende Grundeigentümerin der Planrevision für kostenpflichtig erklärt.
Nachweis und Garantien:
Es seien Garantien in den Bestimmungen aufzunehmen, welche
Finanzierungsnachweise und entsprechende Garantien für eine Realisierung
vorsehen sowie eine spätere Zweckentfremdung von Anlagen der traditionellen
Hotellerie verhindern.
Eventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht,
subeventuell an die Regierung, zurückzuweisen.
E.
Die AG W.________ (im Folgenden: die Beschwerdegegnerin), die Gemeinde St.
Moritz und das Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden könne. Das Departement für Volkswirtschaft und
Soziales Graubünden schliesst namens der Bündner Regierung auf Abweisung der
Beschwerde.
Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) kommt in seiner Vernehmlassung zum Ergebnis,
dass der angefochtene Entscheid mit dem Bundesrecht in den Bereichen
Gewässerschutz, Arten- und Lebensraumschutz sowie Wald vereinbar sei.
F.
Den Parteien wurde Gelegenheit gegeben, sich zu den Vernehmlassungen,
insbesondere des BAFU, zu äussern.
In ihrer Replik ergänzen die Beschwerdeführer ihren Antrag dahin, dass auch die
Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Entscheids verlangt werde.
G.
Mit Verfügung vom 7. Mai 2012 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung
beigelegt, soweit ihr diese Wirkung nicht bereits von Gesetzes wegen zukommt.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid über die Ortsplanungsrevision
steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdeführer sind als
Eigentümer von Parzellen, die an den Perimeter Suvretta House angrenzen, von
der Planung besonders berührt, und somit zur Beschwerde legitimiert (Art. 89
Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist daher grundsätzlich
einzutreten.
Die Begehren der Parteien müssen in der Rechtsschrift enthalten sein (Art. 42
Abs. 1 BGG), die innerhalb der Beschwerdefrist einzureichen ist. Die
Beschwerdeführer haben zwar erst in der Replik einen Antrag auf Aufhebung des
angefochtenen Entscheids gestellt; dieser war jedoch implizit schon in ihren
(rechtzeitig gestellten) Sachanträgen enthalten. Insofern kann auch auf diesen
Antrag eingetreten werden.
2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere
die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet
das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist
daher nicht an die Begründung der Parteien gebunden, sondern kann die
Beschwerde auch aus andern als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder
den Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz
abweicht (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweis).
Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von
kantonalem Recht) prüft es nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen
gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254
mit Hinweisen). Soweit einzelne Rügen (betreffend das kantonale und kommunale
Recht) diesen Anforderungen nicht genügen, ist darauf nicht einzutreten.
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt
gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1
BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden,
als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
3. Begründungspflicht und Sachverhaltsrügen
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch
Nichterfüllung der Begründungspflicht und erheben zahlreiche Sachverhaltsrügen.
3.1 Sie werfen dem Verwaltungsgericht zunächst vor, nicht begründet zu haben,
weshalb ein "überragendes" öffentliches Interesse an der Förderung der
Hotellerie bestehe, das die vielen gegenläufigen Interessen des Natur-,
Landschafts- und Siedlungsschutzes überwiege.
3.1.1 Das Verwaltungsgericht verwies in erster Linie auf den kantonalen
Richtplan "Erst- und Zweitwohnungen sowie touristische Beherbergung" vom 10.
November 2009 (KRIP 2009; vom Bundesrat genehnmigt am 15. März 2010). Es
bestehe ein enger Zusammenhang zwischen der Zweitwohnungsnutzung und der
touristischen Beherbergung. Im "Werkzeugkasten" des Richtplans sei vorgesehen,
den Weiterbestand von Hotelbetrieben mittels Spezialzone zu regeln; dabei werde
die Planung Suvretta House als empfehlenswertes Beispiel aufgeführt. Die
Förderung der Hotellerie werde nunmehr in Art. 8 Abs. 3 lit. b des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) i.d.F. vom
17. Dezember 2010 (in Kraft seit 1. Juli 2011) ausdrücklich verlangt. Im
Übrigen verwies es (zumindest implizit) auf die Begründung der Regierung.
Diese hatte im Beschwerdeentscheid ausgeführt, dass die vorliegende Planung in
jeder Hinsicht den Stossrichtungen der kantonalen Richtplanung entspreche, die
dahin gehe, die Entstehung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen möglichst
einzudämmen und stattdessen das Gewicht auf die Schaffung nachhaltiger
Beherbergungsbetriebe, vorzugsweise in Form der traditionellen Hotellerie, zu
legen. Wenn dies - wie im vorliegenden Fall - unter Vermeidung von
vollständigen Neueinzonungen und unter Ausnützung eines bereits bestehenden
Hotels respektive unter Aufzonung einer bereits bestehenden Bauzone möglich
sei, liege eine solche Planung erst recht in einem überwiegenden öffentlichen
Interesse. Zudem gehe es vorliegend nicht um irgend ein beliebiges Hotel,
sondern um die Sicherung der Existenz eines der renommiertesten Schweizer
Hotels überhaupt, was das öffentliche Interesse, vor allem unter
Berücksichtigung des Umfeldes von St. Moritz, umso gewichtiger erscheinen
lasse.
3.1.2 Diese Begründung genügt von der Dichte her den Anforderungen von Art. 29
Abs. 2 BV und ist grundsätzlich auch materiell nicht zu beanstanden. Damit
haben die kantonalen Instanzen (genügend) dargelegt, weshalb ein überragendes -
im Sinne von: sehr gewichtiges - öffentliches Interesse für die vorgesehene
Planung spricht. Ob dieses Interesse die gegenläufigen Interessen überwiegt und
die Erteilung der erforderlichen Ausnahmebewilligungen rechtfertigt, kann
dagegen nicht abstrakt beurteilt werden, sondern setzt eine Abwägung mit den
entgegenstehenden Interessen voraus, unter Beachtung der einschlägigen
gesetzlichen Bestimmungen. Diese Frage ist in den nachfolgenden Erwägungen zu
behandeln.
3.2 Die Beschwerdeführer rügen, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt
offensichtlich falsch festgestellt, weil der im "Standortnachweis" der
Beschwerdegegnerin eruierte Standort für das Suitenhotel nicht der "einzig
richtige" sei (so angefochtener Entscheid S. 5), sondern lediglich als "idealer
Standort" bezeichnet werde.
Die Büros Diener & Diener Architekten Basel, Eric Parry Architects, London, und
die STW AG für Raumplanung, Chur, erstellten im Auftrag der Beschwerdegegnerin
am 13. Februar 2008 einen Standortnachweis. Dieser kam aufgrund von
verschiedenen Standortvarianten zum Ergebnis, dass sich der Standort 6 (d.h.
die Baubereiche D1-D4) für das 6-Sterne-Hotel als ideal erweise, sowohl aus
betrieblicher wie auch aus landschaftsräumlicher Sicht. Als einziger Standort
biete er die notwendige Abgeschiedenheit und Diskretion und geichzeitig die
notwendige exklusive Aussicht, die für das 6-Stene-Hotel unabdingbar seien. Er
weise die funktional und betrieblich nötige Nähe zum Suvretta House auf, ohne
dessen Qualität und einzigartige Stellung zu beeinträchtigen.
Damit wird der Standort 6 nicht nur als "ideal", sondern als einziger Standort
bezeichnet, der alle für ein 6-Sterne-Hotel erforderlichen Anforderungen
erfüllt. Insofern kann dem Verwaltungsgericht keine offensichtlich falsche
Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden.
3.3 Weiter rügen die Beschwerdeführer, ihre zahlreichen und detaillierten
Anträge und Begründungen zur Präzisierung der Vorschriften zum GGP und GEP
seien mit dem lapidaren Hinweis vom Tisch gewischt worden, dass sie "fehl am
Platz und inhaltlich unbegründet" seien. Dies verletze den Anspruch auf
rechtliches Gehör.
Die Beschwerdeführer geben die Begründung des Verwaltungsgerichts allerdings
verkürzt wieder. Dieses führte (in E. 3 l S. 54 des angefochtenen Entscheids)
aus, dass die Vorschriften zum GGP und GEP entweder schon präzise genug seien
oder aber im Ermessensbereich der Gemeinde festgelegt worden seien. Damit
verwies es zumindest implizit auf die detailliertere Begründung der Regierung
im Beschwerdeentscheid (Ziff. 12 S. 37 f.) zu den Einzelanträgen der
Beschwerdeführer. Unter Rückgriff auf diese waren die Beschwerdeführer in der
Lage, den verwaltungsgerichtlichen Entscheid auch in diesem Punkt anzufechten.
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist daher zu verneinen.
3.4 Die übrigen Rügen zur Begründungspflicht und zum Sachverhalt weisen einen
engen Konnex mit den materiellrechtlichen Rügen auf und werden daher zusammen
mit diesen behandelt.
4. Grundsatz der Planbeständigkeit
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die angefochtene Planung verstosse
gegen die Grundsätze der Planbeständigkeit (Art. 21 Abs. 2 RPG), von Treu und
Glauben und des Vertrauensschutzes (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) sowie gegen
das Rechtsgleichheitsprinzip (Art. 8 BV). In diesem Zusammenhang werfen sie dem
Verwaltungsgericht auch eine Verletzung der Begründungspflicht und eine
offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor.
4.1 Sie machen geltend, bei Annahme der streitigen Zonenplanung am 27.
September 2009 sei die geltende Ortsplanung noch keine zehn Jahre alt gewesen.
Es hätten auch keine erheblichen Änderungen rechtlicher oder tatsächlicher Art
vorgelegen. Zwar gebe es neue Erlasse; diese gingen jedoch in dieselbe Richtung
wie schon die Ortsplanungsrevision 1999/2000, die bereits die
Entwicklungsmöglichkeiten der Hotellerie fördern und den Zweitwohnungsbau
einschränken wollte (Planungs- und Mitwirkungsbericht Gesamtrevision
Ortsplanung 1999 Siedlung und Landschaft [im Folgenden: PMB 1999] S. 8 und 11
ff.). Möglicherweise sei die Sensibilisierung der Bevölkerung für die
Zweitwohnungsproblematik gestiegen; das Problem existiere aber schon seit
Langem. Auch das sogenannte Hotelsterben in St. Moritz habe schon vor 1999
eingesetzt. Die einzige wirkliche Änderung sei das Ausbauprojekt der
Beschwerdegegnerin; dies genüge jedoch nicht, um veränderte Verhältnisse
annehmen zu können.
4.2 Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass sich die rechtliche Situation
seit der Ortsplanungsrevision durch das Inkrafttreten des KRIP 2009, von Art. 8
RPG n.F. und insbesondere durch den Erlass einer Planungszone der Gemeinde vom
23. Dezember 2010 (im Hinblick auf die vorgesehenen Massnahmen zur Förderung
der Hotellerie und zur Verhinderung der Umnutzung von Hotels in
Zweitwohnungen), geändert habe. Auch die tatsächliche Situation habe sich
geändert; hierfür verwies es auf den Entscheid der Regierung.
Diese hatte ausgeführt, neu sei im Vergleich zur Situation von 1999/2000 die
ernsthafte Absicht der Beschwerdegegnerin, das Hotel in den kommenden Jahren in
Etappen einem tiefgreifenden Um- und Ausbauprozess zu unterziehen. Aber auch
ganz allgemein habe sich die Situation im Bereich der Hotellerie und des
Zweitwohnungsbaus seit der letzten Revision weiter verschärft. Speziell im
Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau und den Bestrebungen (gerade im
Oberengadin) diesen zu begrenzen, solle die Hotellerie nun auch mit
raumplanerischen Mitteln gefördert werden. Im Rahmen der Überarbeitung des
kantonalen Richtplanes würden insbesondere auch Massnahmen zur Förderung von
"warmen Betten" durch die Schaffung von Spezialbauzonen für die Hotellerie
diskutiert. Das Ziel sei die Sicherung von reinen Hotelnutzungen, damit die
heutigen Hotelbetriebe erhalten und auf einer sinnvollen wirtschaftlichen Basis
weiter betrieben werden könnten. In diesem Sinne liege auch der Trend, dem
Kunden Suiten anbieten zu können, damit er sich im Hotel gleich wohl fühle wie
in einer Wohnung. Wenn vor diesem Hintergrund eine Trägerschaft eines
Grosshotels bereit sei, sich einer Hotelzone zu unterziehen und konkrete
Vorkehren in Aussicht stelle, dann sei es für die Verantwortlichen eines
Tourismusortes geradezu geboten, Hand zur Schaffung der dafür notwendigen
planerischen Voraussetzungen zu bieten. Dies gelte im vorliegenden Fall umso
mehr, als die Beschwerdegegnerin mit dem Architekturwettbewerb und der
Masterplanung den Tatbeweis dafür erbracht habe, dass sie das Hotel nicht nur
als solches weiter betreiben, sondern zeitgemäss erneuern wolle. Dies sei
zweifellos ein neuer Aspekt und damit eine Veränderung der Verhältnisse.
Regierung und Verwaltungsgericht erachteten die geänderten Verhältnisse als
gewichtig genug, um die entgegenstehenden Interessen der Beschwerdeführer an
der Beibehaltung der rechtskräftigen Planung zu überwiegen: Seit der letzten
Planung seien immerhin schon rund 10 Jahre, also eine Planungsperiode,
vergangen. Im Übrigen hätten die Grundeigentümer am Suvretta-Hang angesichts
der Darlegungen der Gemeinde im PMB 1999 (S. 11 f.) damit rechnen müssen, dass
die Gemeinde die Rahmenbedingungen für die Hotellerie über zeitlich
nachgelagerte Projekt- und/oder situationsbezogene Sondernutzungsplanungen
erfüllen werde, nachdem das ursprünglich zu diesem Zweck vorgesehene Instrument
der allgemeinen Hotelzone abgelehnt worden sei. Dies gelte auch für das Gebiet
des seit langem bestehenden, besitzstandsgeschützten Hotels Suvretta House: Die
Passage auf S. 16 des PMB, wonach im Suvretta-Gebiet eine grossflächige
Überbauung nicht zu erwarten sei, habe sich lediglich auf eine Überbauung mit
Villen bezogen.
4.3 Damit haben die Vorinstanzen ausführlich begründet, weshalb erhebliche
Änderungen vorliegen und sich die Beschwerdeführer nicht auf Vertrauensschutz
berufen können. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich
damit als unbegründet.
4.4 Auch materiell sind die Ausführungen der Vorinstanzen nicht zu beanstanden.
Zwar trifft es zu, dass das Hotelsterben und die Zweitwohnungsproblematik
bereits Thema der Ortsplanungsrevision 1999/2000 waren. Die Problematik hat
sich jedoch in den letzten Jahren verschärft und führte zu Änderungen auf Ebene
des kantonalen Richtplans (KRIP 2009), des Raumplanungsgesetzes (Art. 8 Abs. 2
und 3 RPG) und zuletzt auf Verfassungsebene (Art. 75b BV). St. Moritz gehört zu
den Gemeinden, die nunmehr gemäss kantonalem Richtplan verpflichtet sind,
Massnahmen auf Ebene Ortsplanung im Bereich Zweitwohnungen und touristische
Beherbergung zu treffen. Dazu gehört auch die Förderung der Hotellerie (vgl. 8
Abs. 3 lit. b RPG). Die Gemeinde St. Moritz hat bereits am 23. Dezember 2010
eine Planungszone beschlossen, insbesondere zur Verhinderung der Umnutzung von
Hotelbetrieben in Zweitwohnungen. Am 18. Dezember 2012 wurde diese um zwei
Jahre verlängert und eine neue Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet
erlassen, im Hinblick auf die Revision der kommunalen Regelung über die
Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung der Zweitwohnungen.
Im Übrigen haben Regierung und Verwaltungsgericht dargelegt, dass die
umstrittene Planung für das Hotel Suvretta-House nicht im Widerspruch zur
Ortsplanungsrevision 1999/2000 steht, sondern diese durch spezielle, auf die
jeweilige Hotelsituation zugeschnittene raumplanerische Massnahmen ergänzt.
Dabei durften sie willkürfrei davon ausgehen, dass sich die Ausführungen im PMB
1999 zum Suvretta-Gebiet nur auf die Überbauung mit Villen bezog: Die Regierung
hatte damals im Suvretta-Gebiet eine Bauzonenreduktion und die Bezeichnung
künftiger Baustandorte und -volumen in einem generellen Gestaltungsplan
verlangt, um zusammenhängende, noch unüberbaute Gebietsteile freizuhalten. Nach
Gesprächen mit der Gemeinde verzichtete sie auf dieses Ansinnen und anerkannte
den Sonderstatus des Suvretta-Gebiets. Im PMB ging die Gemeinde davon aus, dass
die von der Regierung befürchtete grossflächige Überbauung schon aufgrund der
geltenden Bauvorschriften vermieden werden könne (PMB S. 16). Da sich das
Suvretta-Gebiet damals fast vollständig in der Villenzone befand, bezogen sich
diese Ausführungen auf die Überbauung mit Villen. Die Hotelnutzung wurde in
einem anderen Abschnitt des PMB (Ziff. 3, S. 11 f.) behandelt, in dem sich die
Gemeinde für (und nicht gegen) den Erlass von generellen Gestaltungs- und
Quartierplänen aussprach (S. 12).
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass seit der Annahme der Totalrevision
der Ortsplanung am 14. März 1999 und ihrer Genehmigung durch die Regierung am
29. Februar 2000 inzwischen mehr als 12 Jahre vergangen sind.
Unter diesen Umständen ist kein Verstoss gegen den Grundsatz der
Planbeständigkeit ersichtlich. Auch die übrigen in diesem Zusammenhang
erhobenen Verfassungsrügen erweisen sich als unbegründet, soweit darauf
überhaupt eingetreten werden kann.
5. Raumplanung
Die Beschwerdeführer werfen den Vorinstanzen eine willkürliche
Interessenabwägung und die Verletzung raumplanerischer Grundsätze vor.
Sie machen geltend, die Vorinstanzen hätten zu Unrecht den besonderen Charakter
des Suvretta-Hangs nicht berücksichtigt, der als abwechselnde Wald- und
Wiesenlandschaft, die sehr dünn mit exklusiven Villen besiedelt sei, zu den
begehrtesten und teuersten Wohnlagen der Welt gehöre. In der Vergangenheit
hätten sich Regierung und Gemeinden stets für den Schutz dieses wertvollen und
empfindlichen Gebiets und gegen grossflächige Überbauungen ausgesprochen. Auch
privatrechtlich seien den Eigentümern - auch seitens der Beschwerdegegnerin -
Bau- und Gewerbeeinschränkungen zur Wahrung des Villencharakters und zur
Verhinderung grosser Überbauungen auferlegt worden.
Es sei willkürlich und verletze Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni
2000 [RPV; SR 700.1], trotz der Schutzwürdigkeit des typischen
Siedlungscharakters am Suvrettahang, ein überwiegendes Interesse an einer
derart dominanten und markanten Überbauung, wie von der Beschwerdegegnerin
beabsichtigt, zu bejahen. Der besondere Charakter des Suvretta-Hangs würde
höchstens eine äusserst zurückhaltende Erweiterung des bestehenden Betriebes
zulassen, nicht aber gänzlich neue Hotelbauten wie das vorgesehene
4-Sterne-Sporthotel mit einer Gebäudehöhe von über 27 m und das
6-Sterne-Suitenhotel mit bis zu 22 Gebäuden und einer maximalen BGF von 9'360
m². Im Baufeld D4 werde die Nutzungsdichte verdreifacht; dies bedeute eine
Ungleichbehandlung im Vergleich zum Nachbargrundstück in der Villenzone.
5.1 Die Regierung räumte in ihrem Beschwerdeentscheid ein, dass die Gemeinde in
ihrem Planungs- und Mitwirkungsbericht zur Teilrevision der Ortsplanung "Gebiet
Hotel Suvretta House" keine den Anforderungen von Art. 3 Abs. 2 RPV genügende
Interessenabwägung dargelegt habe. Die gebotene Gesamtinteressenabwägung sei
daher von der Regierung nachzuholen.
Sie gelangte zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung
ermöglichte Um- und Ausbau des bestehenden Hotels Suvretta House in einem
gewichtigen öffentlichen Interesse liege, welches die entgegenstehenden
nachbarlichen Interessen an einer ungeschmälerten Erhaltung des bestehenden
typischen Siedlungscharakters am Suvretta-Hang sowie die entgegenstehenden
öffentlichen forst-, natur- und landschaftsschützerischen Anliegen markant
überwiege.
Da es um die Weiterentwicklung eines bestehenden Hotels gehe, könne kein
Zweifel an der "Standortgebundenheit" der Nutzungsplanung bestehen. Fraglich
könne höchstens sein, ob es für die langfristige Erhaltung des Hotels effektiv
der vorgesehenen Baustandorte mit den darin festgelegten Gebäudekuben resp.
BGF-Werten bedürfe und ob diese Dichte raumplanerischen Grundsätzen
standzuhalten vermöge. Diese Frage bejahte die Regierung, gestützt auf die
Untersuchungen und Studien zum Masterplan, insbes. den Standort- und den
Bedürfnisnachweis.
Im Verhältnis zur Villenzone auf dem Suvretta-Hang sei die neue Hotelzone sehr
klein, so dass der Villen-Charakter des Hangs nicht verloren gehe. Im Übrigen
stelle bereits das historische Hotel einen Charakterbruch zu den umliegenden,
zum grössten Teil später errichteten Villen dar. Es handle sich um eine
schützenswerte Baute, die zu den "Ikonen" von St. Moritz gehöre und das
Ortsbild mit seiner städtischen Massstäblichkeit präge. Aus raumplanerischer
Sicht sei die Erhöhung des Nutzungsmasses und die Verdichtung nicht nur
zulässig, sondern erwünscht (vgl. RIP2000 Kap. 5.2.1 Siedlungsgebiet S. 96 f.).
Die Nutzungsdichte im Bereich D1-4 mit einer durchschnittlichen AZ von 0.55 sei
nicht überrissen. Auch die hohe Nutzungsdichte in den Baubereichen A, B und C
sei raumplanerisch nicht zu beanstanden. Sie stehe sowohl ortsbaulich als auch
landschaftsbildlich in einem ausgewogenen Verhältnis zur historischen
Hotelbaute: Die Neubauten würden rund um die historische Hotelbaute massiert
und seien dieser hierarchisch (hinsichtlich Grösse, Höhe und Gestaltung)
unterstellt. Ferner bürgten das von der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde
ausgewählte Erarbeitungsverfahren (Masterplan-Konkurrenzverfahren und
Richtprojekt) und das von der Investorin beauftragte renommierte
Architekturbüro für die Qualität des Bebauungskonzeptes.
Zugunsten der Nutzungsplanung spreche der Umstand, dass eine bereits bestehende
Bauzone betroffen sei, d.h. keine Neueinzonung erforderlich sei und keine
überwiegenden Interessen des Forst-, Natur-, Landschafts- und Gewässerschutzes
entgegenstünden.
Auch die nachbarlichen Interessen fielen nicht sonderlich stark ins Gewicht:
Die Villen der Beschwerdeführer 1 und 2 befänden sich zwar in unmittelbarer
Nähe zu den Baustandorten D und A. Ihre Hauptfassade öffne sich jedoch in
Richtung Süden/Süd-Westen, d.h. in Richtung Champfèr, Champfèrsee und Aussicht
auf den Corvatsch, d.h. in der den Baustandorten entgegengesetzten Richtung.
Zudem lägen die Liegenschaften markant tiefer als die Baubereiche und seien
durch eine wuchtige Terrainaufschüttung vom neuen Baustandort D2 getrennt. Zu
den ca. 100 m entfernten Baustandorten B und C bestehe ebenfalls kein grosser
Sichtkontakt. Die Villa der Beschwerdeführerin 3 befinde sich so weit oberhalb
der Baubereiche D1-D4, dass keine Rede von einer nennenswerten Beeinträchtigung
sein könne, zumal dazwischen noch Wald liege. Es seien auch keine nachteiligen
Einwirkungen (insbes. Lärmimmissionen) und andere Nutzungskonflikte zu
erwarten.
5.2 Das Verwaltungsgericht übernahm die Begründung der Regierung. Es räumte
ein, dass die Mehrnutzung von 19'835 m² in einem Perimeter von insgesamt 41'951
m² Boden eine massive Erhöhung darstelle. Zu berücksichtigen sei jedoch, dass
der grösste Teil der neu zur Verfügung stehenden BGF (12'035 m²) in der
nächsten Umgebung des bestehenden Hotels platziert werde (Baustandorte A, B und
C). Nur die restlichen 7'800 m² BGF befänden sich in den neuen Baustandorten
D1-D4. In diesen gälten zusätzlich die Vorschriften des GGP über die maximale
Gebäudelänge (20 bzw. 30 m) und die maximale Gebäudehöhe (10 m); dies ergebe
Hauptbauten von durchschnittlich maximal 600 m² BGF und minimal 354 m² BGF.
Damit sei sichergestellt, dass sich die BGF in den Baustandorten D angemessen
verteile und die villenartige Baustruktur des Suvretta-Hangs erhalten bleiben
könne.
5.3 Die Beschwerdeführer erheben in diesem Zusammenhang verschiedene
Sachverhalts- und Willkürrügen. Es sei offensichtlich unzutreffend bzw.
willkürlich anzunehmen, dass sich die geplanten Bauten harmonisch in die
Landschaft und die villenartige Überbauungsstruktur einfügen und die
Nachbargrundstücke nicht beeinträchtigen würden.
Entgegen der Feststellung des Verwaltungsgerichts verteile sich die um 19'835
m² erhöhte Ausnützung nicht auf den gesamten Perimeter (d.h. 41'951 m² Boden),
sondern nur auf die viel kleinere Hotelzone Suvretta House.
Offensichtlich falsch bzw. unvollständig sei die Aussage zur maximalen BGF in
den Baubereichen D: Diese lasse ausser Acht, dass mit einem
Ausnützungs-Transport von 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 2 der Vorschriften zum GGP
und GEP) maximal 720 m² und minimal 425 m² BFG pro Baute möglich seien.
5.3.1 Das Verwaltungsgericht hat jedoch durchaus berücksichtigt, dass sich die
erhöhte Ausnützung nicht gleichmässig auf den gesamten Perimeter, sondern (in
unterschiedlichem Mass) auf die neuen Baubereiche verteilen werde (vgl. oben,
E. 5.2). Die Aussage zur BGF der in den Baubereichen D zugelassenen Gebäude ist
eine Durchschnittsangabe und schliesst daher eine im Einzelfall höhere BGF
(infolge eines Nutzungstransports) nicht aus.
Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Feststellungen zur
fehlenden Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke (betr. Aussicht, Immissionen,
etc.) offensichtlich falsch bzw. willkürlich sind; auf diese Rüge ist daher
bereits mangels genügender Begründung nicht einzutreten.
5.3.2 Die Erwägungen zur Einfügung der Hotelbauten in die Landschaft und
namentlich in die Villenzone lassen keine Willkür erkennen. Wie die
Vorinstanzen dargelegt haben, gruppieren sich die geplanten Bauten um die
bestehende, sehr markante und landschaftsprägende historische Hotelbaute und
ergänzen diese. Der Baubereich für das 4-Sterne-Sporthotel liegt nördlich des
Suvretta Houses, in dessen Schatten, so dass der massive Neubau vom Tal aus
kaum sichtbar sein wird. Er wird von Wald eingerahmt und beeinträchtigt daher
auch die Aussicht von den Nachbargrundstücken nicht. Das Suitenhotel soll durch
kleinere, villenartige Überbauungen realisiert werden, die einen Übergang
zwischen der dichten Hotelnutzung und der extensiv überbauten Villenzone
darstellen. Auch die dafür vorgesehenen Baubereiche D1-D4 sind im Nord-Westen,
Westen und Süden von Wald umgeben, der sie - zumindest teilweise - kaschieren
wird.
5.4 Die Beschwerdeführer machen geltend, es bestehe kein Bedarf für die
geplante Kapazitätserhöhung. Schon heute gebe es in Graubünden zu viele Hotels;
die durchschnittliche Brutto-Bettenauslastung liege unter 30%; auch das Hotel
Suvretta House sei nicht voll ausgelastet. Die Förderung der Hotellerie müsse
daher nicht neue Hotels schaffen, sondern die Auslastung der bestehenden
verbessern. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine Erhöhung der Kapazitäten des
Suvretta House nicht neue Gäste ins Engadin locke, sondern nur zu einer
Verlagerung von anderen Oberengadiner Betrieben hin zum Hotel Suvretta House
bewirke.
Die Beschwerdegegnerin hat ihre Entwicklungsstrategie "Suvretta Vision 2025"
vom Institut für Öffentliche Dienstleistungen und Tourismus der Universität St.
Gallen aus touristischer Sicht (Thomas Bieger/ Daniel Romer, vom 9. Juli 2008)
und durch die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH, vom 6. März
2009) aus betriebswirtschaftlicher Sicht beurteilen lassen. Beide Beurteilungen
fielen positiv aus, auch wenn betont wurde, dass der Erfolg von vielen Faktoren
(insbesondere vom Marketing) abhängen werde (Schlussbemerkungen SGH S. 14).
Bisher fehle im Oberengadin ein Angebot in Richtung Luxus- und
6-Sterne-Hotellerie, weshalb keine Substitutionskonkurrenz zum bestehenden
Angebot zu erwarten sei; vielmehr werde ein neues Marktsegment entwickelt und
langfristig Kompetenz in der Region aufgebaut, was einen Ausstrahlungs- und
Positionierungseffekt auf die gesamte Region Oberengadin haben könne
(Universität St. Gallen, S. 16 f.). Gestützt auf diese Beurteilungen durften
die kantonalen Instanzen grundsätzlich das Bedürfnis für die
Kapazitätserhöhung, namentlich für das Sporthotel und das Suiten-Hotel,
bejahen.
5.5 Die Beschwerdeführer bestreiten, dass der Standort für die neuen
Hotelbauten nach raumplanerischen Kriterien ermittelt worden sei. Vielmehr
seien die im Standortnachweis zugrunde gelegten Kriterien ausschliesslich
betriebswirtschaftlicher bzw. subjektiver Natur gewesen.
5.5.1 Im Standortnachweis "Suvretta Vision 2025" werden folgende
Standortkriterien genannt:
"Grundlegende Voraussetzungen:
- Ausschliesslich Grundeigentum der W.________ AG
- Nur Grundstückteilflächen, welche die gesetzlichen Grenzabstandsvorschriften
der entsprechenden Nutzungszone einhalten
- Nur Flächen mit einer minimalen Ausdehnung von rund: 1500 m² (konzentrierte
Überbauung für 4* Sporthotel bei 8 Geschossen)
- Nur Flächen mit einer minimalen Ausdehnung von rund: 5000 m² (Überbauung für
6* Suiten bei 2 Geschossen)
Zwingende Voraussetzungen:
- Nur Flächen, welche nicht für die Wintersportnutzung/Skischule genutzt werden
(Anschluss ans Skigebiet ist der wertvollste Standortvorteil vom Suvretta
House)
- Nur Standorte, bei welchen grösst mögliche Synergien der Gesamtanlage genutzt
und die zusätzliche Hotelinfrastruktur den bestehenden Infrastrukturanlagen
angegliedert werden kann (Verbindung vom 4* Sporthotel zum Wellness des
Suvretta House; Verbindung der Servicebereiche; Synergien im Bereich der
Energieversorgung)
- Nur Standorte, welche eine separate Zufahrt für die einzelnen Hotelteile
erlauben. Nicht über die Vorfahrt vom Suvretta House
- Möglichst geringe landschaftsräumliche Beeinträchtigung. (Sicht vom Tal und
Sicht vom Hang)
- Minimale Beeinträchtigung der Aussicht der Nachbargrundstücke
- Nur Standorte, die eine sinnvolle Anordnung bezüglich Intimität und Aktivität
zulassen und somit das bestehende Hotel nicht beeinträchtigen (6* Suitenhotel
im intimsten und ruhigsten Bereich, 4* Sporthotel in Verbindung zu Skischule
und Skihang)
- Standorte, welche eine strikte Trennung der Hotelanlagen und der öffentlich
zugänglichen Anlagen ermöglichen (Sicherheitsbedürfnis Hotelgast)
- Standorte, welche ein Projekt ermöglichen, welches den Wert und die Qualität
des Suvretta House nicht schmälert, die Ansicht des traditionellen
Hotelkomplexes nicht beeinträchtigt und die einzigartige Aussicht aus dem Hotel
im 5*-Segment nicht verbaut
- Standorte, welche ein Projekt ermöglichen, welches die historische,
denkmalgeschützte Bausubstanz des Hotelkomplexes und dessen einzigartige Lage
in der Landschaft (Silhouette) nicht beeinträchtigt
Wünschenswerte Voraussetzungen:
- Möglichst wenig landschaftliche Veränderungen
- Möglichst wenig Waldeingriffe
- Möglichst wenige Eingriffe an naturnahen Gewässern
- Möglichst geringe verbaute Fläche
- Zufahrten zu Unterniveauabstellplätzen ausserhalb des bestehenden
Eingangsbereichs ins 5* Hotel
- Hinreichende Anzahl Unterniveauabstellplätze
- Möglichst wenig Lärmbeeinträchtigung von bestehenden Verkehrsträgern"
5.5.2 Diese Kriterien sind insofern subjektiver und betriebswirtschaftlicher
Art, als sie auf dem Konzept "Suvretta Vision 2025" der Beschwerdegegnerin zur
Weiterentwicklung ihres Hotelbetriebs beruhen, das die Ergänzung des
bestehenden 5-Sterne-Hotels durch ein 4-Sterne-Sporthotel und ein
6-Sterne-Suitenhotel vorsieht. Allerdings ist eine Planung, die einen
bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln soll, nur zweckmässig,
wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und Erschliessung einen langfristig
sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb ermöglichen. Insofern handelt
es sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien.
Zwar hat das Bundesgericht (in BGE 136 II 204 E. 7.2 und 7.3 S. 212 f.)
ausgeführt, dass Neubauprojekte grundsätzlich den bestehenden Baumöglichkeiten
angepasst werden müssten, und nicht umgekehrt die Bauzonen den Standortwünschen
der Investoren. Es verneinte daher im zitierten Entscheid das Vorliegen
zwingender Gründe für die Vornahme einer Neueinzonung trotz ausreichender oder
sogar überdimensionierter Bauzonenreserven. Vorrangig müssten bestehende
Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt werden, namentlich
durch deren Umzonung in eine Hotelzone. Im vorliegenden Fall geht es jedoch
nicht um eine Neueinzonung; vielmehr liegt das Land schon heute in einer
Bauzone (Villenzone), die teilweise in eine Hotelzone umgezont werden soll.
Dies entspricht grundsätzlich dem in BGE 136 II 204 empfohlenen Vorgehen.
Zum öffentlichen Interesse an der Förderung des bestehenden Hotelbetriebs kann
auf das oben (E. 3.1) Gesagte verwiesen werden.
5.5.3 Die Beschwerdeführer legen nicht substanziiert dar, dass andere
geeignetere Standorte für die Erweiterungs- und Neubauten vorhanden wären, die
Natur, Landschaft, Wald und Gewässer sowie die bestehende Siedlungsstruktur
weniger beeinträchtigen würden. Vielmehr verlangen sie einen Verzicht auf die
Umzonung insgesamt oder, eventualiter, auf die Baustandorte B, D2 und D4 bzw.
eine Reduktion der Bruttogeschossfläche der Baubereiche. Dies würde einen
weitgehenden Verzicht auf die Weiterentwicklung des Hotels Suvretta House
bedeuten, könnte doch das 4-Sterne-Sporthotel nicht und das
6-Sterne-Suitenhotel nur in sehr beschränktem Mass gebaut werden. Dies wäre nur
dann geboten, wenn überwiegende öffentliche Interessen, insbesondere des
Natur-, Wald- und Gewässerschutzes, dem Vorhaben entgegenstehen würden (vgl.
dazu unten E. 6 - 9).
6. Biotop- und Artenschutz
Näher zu prüfen ist, ob das Vorhaben mit den Bestimmungen des Biotop- und
Artenschutzes vereinbar ist.
6.1 Art. 18 NHG bestimmt, dass dem Aussterben einheimischer Tier- und
Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und
andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken sei (Abs. 1). Besonders zu
schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften,
Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende
Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für
Lebensgemeinschaften aufweisen (Abs. 1bis). Die besondere Schutzwürdigkeit von
Biotopen wird in Art. 14 Abs. 3 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz
vom 16. Januar 1991 (NHV; SR 451.1) und im Anh. 1 zur NHV präzisiert. Ein
technischer Eingriff, der schützenswerte Biotope beeinträchtigen oder zerstören
kann (wie namentlich dessen Überbauung), darf nur bewilligt werden, sofern er
standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis entspricht (Art. 18 Abs.
1ter NHG i.V.m Art. 14 Abs. 6 NHV); dies setzt eine umfassende
Interessenabwägung voraus. Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger
Lebensräume unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der
Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für
Wiederherstellung oder ansonsten für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18
Abs. 1ter NHG; Art. 14 Abs. 7 NHV) (vgl. zum Ganzen KARIN SIDI-ALI, La
protection des biotopes en droit suisse, Diss. Lausanne 2008, Ziff. 3.1.2.1 S.
91 ff.).
Eine analoge Regelung für technische Eingriffe in geschützte Arten enthalten
die Art. 20 NHG und Art. 20 Abs. 3 lit. b NHV.
Für die Beseitigung von Ufervegetation trifft Art. 22 Abs. 2 NHG dagegen eine
spezielle Regelung. Die damit zusammenhängenden Fragen sind im Zusammenhang mit
der Bachverlegung zu behandeln (unten E. 8).
6.2 Die schutzwürdigen Biotope wurden in zwei Untersuchungen erhoben: dem
"Bericht zur Lebensraumkartierung Suvrettahaus St. Moritz" vom 18. Juli 2009
der CaNatura, Bonaduz, und der "Abklärung schützenswerter Lebensräume,
geschützte und seltene Pflanzenarten" vom 25. September 2009 der Atragene,
Fachgemeinschaft für Standortskunde und Ökologie, Chur. Danach handelt es sich
bei den Baubereichen überwiegend um Fett- und Kunstwiesen ohne besonderen
ökologischen Wert. Gewisse Flächen in den Baubereichen B und D sind jedoch
(obwohl nicht inventarisiert) besonders schutzwürdig. Dazu zählen je ca. 200 m²
Halbtrockenwiesen (in den Baubereichen D1 und D4) sowie ca. 1'000 m²
Lärchen-Arvenwald und Steinmispel-Arvenwald (v.a. im Baubereich B). In diesen
Flächen befinden sich auch Standorte geschützter Pflanzenarten: orchis mascula
(männliche Orchis), lilium martagon (Türkenbund) und dactoylorhiza fuchsii
(geflecktes Knabenkraut) nach Art. 20 Abs. 1 NHV i.V.m. Anh. 2 NHV.
6.3 Das ANU und die Regierung gingen davon aus, dass sich das Gebiet schon seit
längerem in einer Bauzone befinde. Verschiedene der betroffenen Biotopflächen
seien zwar schutzwürdig, aber nicht inventarisiert und genössen deshalb auch
keinen speziellen Schutz. Es handle sich um Biotoptypen, die lokal häufig
vorkämen. Zudem seien verhältnismässig bescheidene Flächen betroffen, an deren
Erhaltung kein regionales oder gar nationales Interesse bestehe. Bei den
geschützten Pflanzen handle es sich nicht um besonders seltene oder gefährdete
Pflanzen: sie gehörten sowohl in der Schweiz als auch in der Region der
östlichen Zentralalpen der Kategorie "LC" ("least concern", d.h. nicht
gefährdet) an. Zudem seien von der Realisierung des Hotels nur wenige Exemplare
betroffen. Es liege ein standortgebundener, in einem überwiegenden öffentlichen
Interesse liegender Beeinträchtigungsgrund vor.
6.4 Auch das BAFU erachtet die Voraussetzungen für die Erteilung der
Ausnahmebewilligung als erfüllt an. Das durchgeführte Variantenstudium habe die
Vor- und Nachteile der evaluierten Standorte festgelegt und die Auswirkungen
auf die Umwelt dargelegt. Die Standortwahl für die Neubauten sei sorgfältig
durchgeführt und mit nachvollziehbaren Kriterien begründet worden. Es sei ein
überwiegendes Bedürfnis an der möglichen Weiterentwicklung des Hotels Suvretta
House anzuerkennen.
6.5 Die Beschwerdeführer sind dagegen der Auffassung, die geplante
Hotelerweiterung könne ohne Beeinträchtigung geschützter Pflanzen und
Lebensräume realisiert werden, da der grösste Teil des Perimeters Suvretta
House aus Fettwiesen bestehe.
Sie legen aber nicht näher dar, wo und wie das 4-Sterne-Sporthotel gebaut
werden könnte, ohne Lärchen-Arvenwald zu beanspruchen; dies ist auch nicht
ersichtlich (vgl. dazu auch unten, E. 9 zur Standortgebundenheit der Rodung).
Beim 6-Sterne-Suitenhotel wird erst aufgrund der konkreten Überbauungspläne
feststehen, in welchem Umfang Halbtrockenwiese zerstört wird. Immerhin ist
davon auszugehen, dass die Baubereiche D1 und D4 nicht sinnvoll überbaut werden
können, ohne zumindest einen Teil der Halbtrockenwiesengebiete in Anspruch zu
nehmen, die sich vor allem längs der bereits bestehenden Erschliessungsstrasse
befinden. Wie die Regierung als Auflage in ihrem Genehmigungsentscheid
festgehalten hat, wird im Baugesuch darzulegen sein, welche schutzwürdigen
Lebensräume beeinträchtigt oder zerstört werden; hierfür müssen - im Absprache
mit dem ANU - angemessene Schutz- und Ersatzmassnahmen ausgearbeitet und von
der Baubehörde bewilligt werden.
Die Biotope wurden sorgfältig erhoben und anhand der Kriterien von Art. 14 Abs.
6 NHV bewertet. Mit dem BAFU ist daher davon auszugehen, dass die angefochtene
Planung der kantonalen Instanzen die bundesrechtlichen Bestimmungen zum Biotop-
und Artenschutz nicht verletzt.
7. Gewässerabstand
Bezüglich der Einhaltung des Gewässerabstands ging das Verwaltungsgericht mit
der Regierung davon aus, dass eine allfällige Verletzung im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sei; notfalls könne eine Ausnahmebewilligung
gemäss Art. 78 Abs. 2 KRG zur geringfügigen punktuellen Unterschreitung des
kantonalen Gewässerabstands von 10 m erteilt werden, wenn dies für eine
zweckmässige Ausnutzung der Baubereiche notwendig sein sollte (vgl. Auflage 4c
des Genehmigungsentscheids).
7.1 Wie das BAFU in seiner Vernehmlassung zutreffend ausführt, sind jedoch
nicht nur kantonale Vorschriften zum Gewässerabstand zu beachten, sondern auch
die am 1. Januar 2011 bzw. am 1. Juni 2011 in Kraft getretenen Bestimmungen zum
Gewässerraum des Gewässerschutzgesetzes und der Gewässerschutzverordnung vom
28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201).
Gemäss Art. 36a GSchG legen die Kantone den Gewässerraum nach Anhörung der
betroffenen Kreise fest (Abs. 1) und sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei
der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und
bewirtschaftet wird (Abs. 3). Dieser beträgt für Fliessgewässer mit einer
Gerinnesohle von weniger als 2 m natürlicher Breite mindestens 11 m (Art. 41a
Abs. 2 lit. a und Abs. 3 GSchV).
Solange der Gewässerraum noch nicht festgelegt worden ist, gelten die
Übergangsbestimmungen der Gewässerschutzverordnung zur Änderung vom 4. Mai
2011. Diese sehen bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite
einen provisorischen Gewässerraum auf einem beidseitigen Streifen von je 8 m
plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle vor (Abs. 2 lit. a). Das bedeutet
im vorliegenden Fall, dass beidseits des Bachs ein Streifen von 9 m
freigehalten werden muss.
Innerhalb des Gewässerraums dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen
Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder
Brücken erstellt werden; nur in dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für
zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GschV).
7.2 Mit den Vorinstanzen und dem BAFU ist davon auszugehen, dass die Einhaltung
dieser bundesrechtlichen Bestimmungen im Baubewilligungsverfahren geprüft
werden kann: Da der GGP die Gebäudegrundrisse und -standorte nicht vorgibt,
kann die Überbauung (Suitenhotel) in den Baubereichen D1-3 so angeordnet
werden, dass der Gewässerraum eingehalten wird. Gleiches gilt für die
Verbindungsstrasse zwischen dem Baubereich D2 und dem (verlegten) Bach: Sie ist
im GEP nicht massstabsgetreu eingetragen, sondern ihr Verlauf ist als
gestrichelte gelbe Linie in einem Abstand von mindestens 10 m zum Gewässer
vorgesehen.
Ob der im Masterplan unmittelbar östlich des Bachs vorgesehene Fussweg
standortgebunden ist und im öffentlichen Interesse liegt (i.S.v. Art. 41c Abs.
1 GSchV), kann ebenfalls im Baubewilligungsverfahren geprüft werden: Der
Fussweg ist im Erschliessungsplan nicht eingetragen und könnte nötigenfalls
verlegt oder ganz gestrichen werden, ohne die Realisierung des übrigen Projekts
in Frage zu stellen.
7.3 Allerdings muss in den Planungsunterlagen klargestellt werden, dass im
Baubewilligungsverfahren keine Ausnahme von den eidgenössischen
Gewässerraumbestimmungen erteilt werden kann. Der Auflage 4c des
Genehmigungsbeschlusses der Regierung ist daher folgender Hinweis hinzuzufügen:
"Die eidgenössischen Bestimmungen zum Gewässerraum bleiben vorbehalten. Ihre
Einhaltung ist im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen".
8. Bachverlegung
8.1 Die Vorinstanzen erachteten die geplante Bachverlegung gestützt auf Art. 37
Abs. 1 lit. c GSchG als zulässig, wonach Fliessgewässer ausnahmsweise verbaut
oder korrigiert werden dürfen, wenn dadurch der Zustand eines bereits verbauten
oder korrigierten Gewässers im Sinn dieses Gesetzes verbessert werden kann.
Werde der untere Teil des Gewässers auf einer längeren Strecke ausgedolt bzw.
nicht mehr in einem Kanal, sondern in Zukunft als natürlich fliessender Bach
geführt, werde sich dadurch der Zustand des betroffenen Gewässerabschnitts
insgesamt verbessern, und zwar auch dann, wenn das Gewässer verlegt werde.
Allerdings wurde festgehalten, dass für die Verlegung des Baches im oberen Teil
eine Bewilligung zur Entfernung von Ufervegetation nach Art. 22 Abs. 2 NHG und
für Eindolung im Bereich der neuen Verkehrsübergänge eine Bewilligung nach Art.
38 GSchG erforderlich sein werden. In den Auflagen zum Genehmigungsentscheid
verfügte die Regierung daher, dass die Baubehörde das Bauprojekt für die
Verlegung des Bachs vor der Erteilung der Baubewilligung dem ANU bzw. dem EKUD
unterbreiten müsse. Diese würden insbesondere prüfen, ob die Gestaltung des
verlegten Baches den Anforderungen von Art. 37 Abs. 2 GSchG entspreche. Danach
muss der natürliche Verlauf des Gewässers möglichst beibehalten oder
wiederhergestellt werden; Gewässer und Gewässerraum müssen so gestaltet werden,
dass sie einer vielfältigen Tier- und Pflanzenwelt als Lebensraum dienen
können, die Wechselwirkungen zwischen ober- und unterirdischem Gewässer
weitgehend erhalten bleiben und eine standortgerechte Ufervegetation gedeihen
kann.
8.2 Das BAFU hält in seiner Vernehmlassung fest, dass gemäss GGP und Masterplan
der Bach im oberen Teil (im Bereich der Parzellen Nrn. 1403 und 938), wo er
heute in seinem natürlichen Bett fliesst, auf einer Länge von rund 120 m um ca.
19 m Richtung Nordosten verschoben werde. Unmittelbar daran anschliessend (im
Bereich der Parzelle Nr. 1499, an der Grenze zur Parzelle Nr. 1904) sei der
Bach heute auf einer Länge von ca. 110 m eingedolt oder kanalisiert. Hier solle
der Bach ausgedolt und in einem Abstand von maximal ca. 45 m weiter östlich
oberirdisch und naturnah (mit natürlicher Bachsohle und standortgerechter
Ufervegetation) geführt werden. Eine Überdeckung sei im Rahmen von
Verkehrsübergängen nötig.
Das BAFU legt dar, dass die Eindolung die grösstmögliche Beeinträchtigung eines
Fliessgewässers darstellt, bei der beinahe alle natürlichen Funktionen des
Gewässers weitgehend eingeschränkt werden. Vorliegend sei von grosser
Wichtigkeit, dass die Vernetzung mit dem Hauptgewässer wieder hergestellt
werde. In diesem Sinne sei eine Aufhebung der Kanalisierung und Eindolung eine
ökologische Verbesserung für das Gewässer. Allerdings setze dies voraus, dass
die Verlegung naturnah erfolge und insbesondere die Vernetzung und Kontinuität
des Lebensraums der aquatischen Lebewesen gewährleistet werde. Da gemäss
Masterplan die auf der Parzelle 1486 (bzw. an der Grenze der Parzellen 1499 und
1904) bestehenden Strassen und Plätze beseitigt werden sollen und einzig
nordöstlich des Baubereichs D2 ein Verkehrsübergang geplant sei, könne davon
ausgegangen werden, dass diese Vernetzung sichergestellt werde. In den
nachfolgenden Verfahren müsse sichergestellt werden, dass die Durchlässigkeit
des Gewässers und damit die Verbesserung des Gewässerzustandes gewährleistet
sei. Zu diesem Zweck seien neue Eindolungen zu vermeiden. Auf jeden Fall
sollten keine Eindolungen von mehr als 5 m Länge erstellt werden, da dies die
Durchlässigkeit verhindern würde. Werde dies gewährleistet, so könne durch die
beabsichtigte Verlegung des Gewässers und die damit verbundene Offenlegung des
unteren Gewässerabschnitts gesamthaft der Rahmen für eine Verbesserung des
Zustandes des bereits korrigierten Gewässers gelegt werden.
8.3 Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, eine "deutliche Verbesserung"
für den Bach ergebe sich nur im unteren Bereich, wo der Bach aus der Verdolung
genommen und renaturiert werde; im grösseren, oberen Bereich ergebe sich keine
Verbesserung; vielmehr werde das natürliche Bachbett und die Ufervegetation
zerstört.
8.4 Gemäss Art. 37 Abs. 2 GSchG muss der natürliche Verlauf des Gewässers
möglichst beibehalten oder wiederhergestellt werden. Da der Bach heute nur im
unteren Teil beeinträchtigt ist (durch Verdolung bzw. Kanalisation), wäre die
aus Sicht des Gewässerschutzes beste Lösung, das natürliche Bachbett im oberen
Teil beizubehalten und die Verlegung auf den unteren, heute verdolten bzw.
kanalisierten Teil des Bachs zu beschränken. In diesem Fall würde die
Bachverlegung ab dem Punkt vorgenommen, wo sich (gemäss GGP) der bisherige und
der neu vorgesehene Bachverlauf kreuzen (oberhalb der bestehenden Strasse).
8.4.1 Der verdolte bzw. kanalisierte Bach verläuft mitten durch den Baubereich
D2 und muss daher verlegt werden, damit dieser sinnvoll überbaut werden kann.
Dabei sind die Anforderungen von Art. 37 Abs. 2 GSchG an die naturnahe
Gestaltung von Gewässer und Gewässerraum zu beachten. Zwar kann die Behörde
nach Abs. 3 in überbauten Gebieten eine Ausnahme bewilligen. Diese Bestimmung
ist jedoch nur auf Gebiete anwendbar, in denen eine naturnahe Gestaltung von
Gewässerverlauf und Ufer aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung nicht
möglich ist (Urteil 1A.62/1998 E. 4c, a.a.O.). Dies ist hier nicht der Fall, da
zumindest das Terrain westlich des verdolten Bachlaufs heute nicht überbaut ist
und somit für eine Renaturierung des Bachs zur Verfügung stünde.
Im Übrigen sind die Kantone gemäss Art. 38a Abs. 1 GSchG zur Revitalisierung
von Gewässern verpflichtet. Die Revitalisierungsplanung (gemäss Art. 38a Abs. 2
GSchG i.V.m. Art. 41d GschV) darf nicht durch die Ausweisung von Baubereichen
präjudiziert werden, d.h. es müssen genügend grosse unüberbaute Flächen für die
künftige Offenlegung des Bachs, seine Ufer und seinen Gewässerraum frei bleiben
(so schon Urteil 1A.62/1998 vom 15. Dezember 1998 E. 3e und 4, in: ZBl 101/2000
S. 323; URP 2000 S. 648; RDAF 2001 I S. 657).
Insofern ist die Verlegung und damit verbunden die Offenlegung und
Revitalisierung des unteren Bachteils eine zwingende Folge der Ausweisung des
Baubereichs D2. Es handelt sich insoweit nicht um eine freiwillige Leistung der
Bauherrschaft, die durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung auch für den
oberen Bachteil "honoriert" werden müsste.
8.4.2 Würde der obere Bachteil nicht verlegt, könnte der im Gewässerabstand des
Bachs liegende Teil des Baubereichs D3 nicht überbaut werden (vgl. oben E. 7).
Damit könnten weniger Suiten als geplant erstellt werden. Ob dies zumutbar ist,
wurde von den Vorinstanzen nicht geprüft und lässt sich auch nicht eindeutig
anhand der Unterlagen beantworten. Immerhin ging die SGH in ihrer Beurteilung
(S. 11) davon aus, dass die Anzahl der Einheiten des Suiten-Hotels eher zu hoch
sei, um die für solche Objekte nötige Exklusivität zu bieten. Wäre die
Zumutbarkeit zu bejahen, so müsste auf die Verlegung des oberen Bachteils
verzichtet werden, weil er den Zustand des Bachs nicht (i.S.v. Art. 37 Abs. 1
lit. c GSchG) verbessern würde.
8.4.3 Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die Beibehaltung des oberen
Bachverlaufs die Planung insgesamt - und damit auch für den Baubereich D2 - in
Frage stellen würde. In diesem Fall würde nämlich auch die Offenlegung und
Renaturierung des unteren Bachlaufs unterbleiben oder jedenfalls für geraume
Zeit aufgeschoben werden.
Die Sache ist daher zur Prüfung dieser Fragen an das Verwaltungsgericht
zurückzuweisen.
8.5 Von der Zulässigkeit der Bachverlegung im oberen Bereich hängt auch ab, ob
eine Bewilligung für die Beseitigung von Ufervegetation gemäss Art. 22 Abs. 2
NHG erteilt werden kann, da diese einen nach Wasserbaupolizei- oder
Gewässerschutzgesetzgebung erlaubten Eingriff voraussetzt. Auch insoweit ist
die Sache zu neuer Prüfung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
9. Rodung und Waldabstand
Für die angefochtene Nutzungsplanung ist eine Bewilligung für die Rodung von
insgesamt 1'298 m² Wald erforderlich (1'059 m² definitiv und 239 m² temporär).
Die grösste Waldfläche (962 m²) wird im Baubereich B für das Sporthotel
beansprucht; für die Baubereiche D3 und 4 (Suiten-Hotel) sollen Ausbuchtungen
aus dem bestehenden Waldrand von 35 m² und 62 m² gerodet werden. 239 m² Wald
werden temporär für die Erschliessung beansprucht. Gemäss Art. 5 Abs. 2 der
Vorschriften zum GGP kommt den Baubereichen die Wirkung von reduzierten
Waldabstandslinien gemäss Waldgesetzgebung zu.
Gemäss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG;
SR 921.0) sind Rodungen verboten. Eine Ausnahmebewilligung darf nach Abs. 2
erteilt werden, wenn der Gesuchsteller nachweist, dass für die Rodung wichtige
Gründe bestehen, die das Interesse an der Walderhaltung überwiegen und zudem
die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
a. das Werk, für das gerodet werden soll, muss auf den vorgesehenen Standort
angewiesen sein;
b. das Werk muss die Voraussetzungen der Raumplanung sachlich erfüllen;
c. die Rodung darf zu keiner erheblichen Gefährdung der Umwelt führen.
Nicht als wichtige Gründe gelten finanzielle Interessen, wie die möglichst
einträgliche Nutzung des Bodens oder die billige Beschaffung von Land für
nichtforstliche Zwecke (Abs. 3); dem Natur- und Heimatschutz ist Rechnung zu
tragen (Abs. 4).
9.1 Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die in Aussicht gestellte
Waldrodung moderat sei. Die Standortgebundenheit der "Hauptrodung" rund um den
Baustandort B sei von der Regierung im Beschwerdentscheid zutreffend dargelegt
worden. Auch die flächenmässig kleineren Rodungen in den Baustandorten D3 und
D4 seien zu Recht bewilligt worden: Der Augenschein habe bestätigt, dass es
sich um landschaftlich unbedeutende Bäume handle; ohne deren Fällung liessen
sich die betreffenden Baustandorte nicht sinnvoll überbauen. Die gesetzlichen
Bestimmungen betreffend Rodungsersatz seien eingehalten. Das überragende
öffentliche Interesse an der Erhaltung und Entwicklung des Hotels überwiege.
9.2 Die Beschwerdeführer beanstanden, das Verwaltungsgericht habe nicht
begründet, weshalb das Interesse an der Erhaltung und Weiterentwicklung des
Hotels die Interessen an der Walderhaltung bzw. der Einhaltung der
Rodungsverbotes überwiege.
Zwar ist die Begründung des Verwaltungsgerichts sehr kurz ausgefallen; sie
stützt sich jedoch auf die ausführlichere Begründung der Regierung zur
Rodungseinsprache im Beschwerdeentscheid (S. 33-36; vgl. auch S. 28 f. zum
Lärchen-Arvenwald). Dort wurde dargelegt, dass die Erweiterungsbauten
gezwungenermassen mit dem Standort des Hotels verknüpft und in diesem Sinne
standortgebunden seien. Aus Gründen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes komme
für das Sporthotel praktisch nur der Baubereich B in Frage, weil nur dieser
Standort es erlaube, ein solch grossvolumiges Gebäude so zu platzieren, dass es
nach aussen nicht in Erscheinung trete. Andere Varianten mit weniger
Rodungsfläche würden gesamthaft eine wesentlich grössere Beeinträchtigung
bewirken und zu einer erheblichen Verschlechterung aus betrieblicher und
funktionaler Sicht führen. Wie sich der Vegetationskartierung der CaNatura
entnehmen lasse, führten die Rodungen auch zu keiner Gefährdung der Umwelt,
geschweige denn zu einer erheblichen. In Anbetracht des hohen Stellenwerts des
Tourismus für den Kanton Graubünden, insbesondere der Vorgaben des Richtplans,
liege die Gewährleistung der Entwicklungsmöglichkeiten für das Hotel Suvretta
House, einschliesslich der Erstellung eines Sporthotels, in einem überragenden
öffentlichen Interesse, welches die entgegenstehenden Interessen des Wald- und
Naturschutzes überwiege.
Damit sind die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessenden minimalen
Begründungsanforderungen erfüllt.
9.3 Das BAFU kommt in seiner Vernehmlassung, gestützt auf die Akten und die
Ausführungen der kantonalen Instanzen, zum Ergebnis, die Rodungsbewilligung sei
bundesrechtskonform: Es sei nachvollziehbar, dass die betroffenen Baustandorte
ohne die vorgesehenen Rodungen nicht sinnvoll überbaut werden könnten; zudem
sei ein der Walderhaltung überwiegendes öffentliches Interesse an der
Entwicklung des Hotels Suvretta House anzuerkennen.
Für das Bundesgericht besteht keine Veranlassung, von dieser Einschätzung der
Umweltfachbehörde des Bundes abzuweichen.
9.4 Gleiches gilt für die Reduktion der Waldabstände durch die (im GGP grün
gestrichelten) Teile der Baubereichslinien:
Gemäss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie
die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1).
Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen
vom Waldrand vor (Abs. 2). Im Kanton Graubünden sieht Art. 29 des kantonalen
Waldgesetzes (KWaG) vom 11. Juni 2012 (in Kraft seit dem 1. Januar 2013) vor,
dass der Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Hochwald zehn Meter
und gegenüber Niederwald fünf Meter beträgt. Die gleiche Regelung enthielt
bisher Art. 26 der Ausführungsbestimmungen von 19. Dezember 1995 zum kantonalen
Waldgesetz (RABzKWaG). Die Gemeinden können in Ausnahmefällen gestützt auf neue
Baulinien oder Baugestaltungslinien kleinere Waldabstände vorsehen; diese sind
in der Nutzungsplanung festzulegen (Art. 30 Abs. 1 KWaG bzw. Art. 27 Abs. 1
RABzKWaG).
Das BAFU verneint in seiner Vernehmlassung eine Verletzung von Bundesrecht,
weil die Waldabstände für das geplante Bauprojekt zwar reduziert würden, aber
immer noch deutlich über 5 m betrügen.
Die Beschwerdeführer legen nicht dar, weshalb die Reduktion des kantonalen
Waldabstands auf einer willkürlichen Anwendung des kantonalen Rechts beruht
oder das Walderhaltungsgebot nach Art. 17 Abs. 1 WaG verletzt.
10.
Die Beschwerdeführer beantragen schliesslich, es seien Garantien in die
Bestimmungen zum GGP und GEP aufzunehmen, welche Finanzierungsnachweise und
entsprechende Garantien für die Realisierung vorsehen sowie eine spätere
Zweckentfremdung von Anlagen der traditionellen Hotellerie verhindern.
10.1 Das Verwaltungsgericht vertrat - wie schon die Regierung - die Auffassung,
es gebe keine gesetzliche Grundlage, die es ermögliche, der Bauherrschaft
vorzuschreiben, sie müsse dartun, wie sie ihre Bauvorhaben (Fr. 300 Mio. in 25
Jahren = ca. Fr. 12 Mio. pro Jahr) finanzieren wolle und welche Sicherheiten
sie dafür biete. Die Regierung hielt finanzielle Garantien auch nicht für
nötig, weil die Beschwerdegegnerin seit 1989 ca. Fr. 200 Mio. aus Eigenmitteln
für Erneuerungen/Erweiterungen des Hotels investiert habe und davon ausgegangen
werden könne, dass sie diese Investitionspolitik auch in Zukunft fortsetzen
werde.
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass Art. 4 Abs. 2 KRG eine
Absicherung der in Aussicht gestellten Investitionen ermögliche. Nach dieser
Bestimmung könnten die Planungsträger mit Privaten Vereinbarungen abschliessen,
insbesondere über den zeitlichen Ablauf von Planungen, die anzustrebende
Siedlungsqualität, den Zeitpunkt der Ausführung von Bauvorhaben und den
angemessenen Ausgleich von planungsbedingten Vor- und Nachteilen. Die
Beschwerdeführer legen aber nicht dar, inwiefern diese Bestimmung Auflagen zur
Gewährleistung der Finanzierung von Bauvorhaben schon im Zeitpunkt des Erlasses
der Nutzungsplanung zulässt oder gar gebietet, und inwiefern die gegenteilige
Auslegung der Vorinstanzen offensichtlich unhaltbar und damit willkürlich ist.
10.2 Ferner sind die Beschwerdeführer der Auffassung, dass zwingend
Vorkehrungen gegen eine Zweckentfremdung der neuen Hotelbauten zu treffen
seien. Dies sei erst recht geboten, nachdem Art. 3 Abs. 3 der bundesrätlichen
Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen (SR 702) eine Umnutzung von
Hotelbetrieben in Zweitwohnungen zulasse. Ansonsten bestehe die Gefahr, dass
die zahlreichen Suitengebäude zu einem späteren Zeitpunkt als Zweitwohnungen
veräussert werden.
Das Anliegen der Beschwerdeführer ist grundsätzlich berechtigt: Die streitige
Planung bezweckt die Erhaltung und Weiterentwicklung des bestehenden
Hotelbetriebs und ist als Alternative zum politisch unerwünschten Bau von
Zweitwohnungen konzipiert; nur dieser Zweck rechtfertigt die Umzonung und die
damit verbundenen bzw. zugelassenen Eingriffe in Natur und Wald. Insofern muss
sichergestellt werden, dass die bestehenden und neu geplanten Hotelbauten nicht
zu Zweitwohnungen umgenutzt und damit die Zielsetzung der Nutzungsplanung
vereitelt wird.
Genau diesem Ziel dient jedoch die vorgenommene Umzonung in eine Hotelzone.
Gemäss Art. 80a BG sind in dieser Zone gastgewerbliche Betriebe und die
dazugehörigen Bauten und Anlagen wie Personalunterkünfte, Sport- und
Freizeitanlagen, Parkierungsanlagen und dergleichen zulässig (Abs. 1);
beschränkt zulässig sind die Hauptnutzung ergänzende Dienstleistungs- und
Gewerbebetriebe (Abs. 2). Wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid
(E. 1b S. 4) festgehalten hat, ist die Wohnnutzung ausgeschlossen, auch als
Mittel zur Querfinanzierung. Im gleichen Sinne hielt schon die Regierung in
ihrem Beschwerdeentscheid (S. 40 f.) fest, dass eine Wohnnutzung der neuen
Bauten ausgeschlossen sei und einer erneuten Nutzungsplanung bedürfte.
Festzuhalten ist somit, dass eine Wohnnutzung im Perimeter der Hotelzone
zonenwidrig ist. Eine Umnutzung von Hotelbauten zu Wohnzwecken jeglicher Art
würde daher eine Änderung der Zonenordnung voraussetzen. Sofern es sich um
Zweitwohnungen handelt, müssten zusätzlich die einschlägigen Bestimmungen zur
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, insbesondere Art. 75b BV und seine
Ausführungsgesetzgebung, beachtet werden.
11.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der angefochtene
Entscheid ist aufzuheben und die Sache zu neuer Prüfung der Bachverlegung und -
damit zusammenhängend - der Bewilligung zur Entfernung von Ufervegetation im
oberen, nicht verdolten bzw. kanalisierten Bereich an das Verwaltungsgericht
zurückzuweisen. Ausserdem ist Auflage 4c des Genehmigungsentscheids zum GGP zu
ergänzen (vgl. oben, E. 7).
Im Übrigen ist die umstrittene Planung aus Sicht des Bundesrechts nicht zu
beanstanden, weshalb die Beschwerde insoweit abzuweisen ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer überwiegend.
Sie tragen daher die Gerichtskosten zu sieben Achteln; ein Achtel entfällt auf
die Beschwerdegegnerin (Art. 66 BGG). Diese hat Anspruch auf eine leicht
gekürzte Parteientschädigung (Art. 68 BGG). Die Gemeinde St. Moritz obsiegt in
ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer, vom 24. Januar 2012
aufgehoben.
Die Sache wird zu neuem Entscheid betreffend die geplante Bachverlegung im
Bereich der Parzellen Nrn. 1403 und 938 an das Verwaltungsgericht
zurückgewiesen.
Auflage 4c des Genehmigungsbeschlusses der Regierung des Kantons Graubünden zum
Generellen Gestaltungsplan "Suvretta House" vom 12. April 2011 (Protokoll Nr.
290) wird wie folgt ergänzt: "Die eidgenössischen Bestimmungen zum Gewässerraum
bleiben vorbehalten. Ihre Einhaltung ist im Baubewilligungsverfahren
sicherzustellen".
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern zu sieben
Achteln (ausmachend Fr. 4'375.--) und der Beschwerdegegnerin zu einem Achtel
(ausmachend Fr. 625.--) auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde St. Moritz, der Regierung und dem
Verwaltungsgericht, 5. Kammer, des Kantons Graubünden sowie dem Bundesamt für
Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 30. Januar 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber