I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.159/2012
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2012
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2012
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_159/2012
Urteil vom 14. Dezember 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Haag.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Wolfer,
gegen
Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Luzi Bardill,
Gemeinde Klosters-Serneus, Rathaus, 7250 Klosters, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Duri Pally.
Gegenstand
Baueinsprache,
Beschwerde gegen die Urteile vom 28. Januar 2010
und 13. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5.
Kammer.
Sachverhalt:
A.
Der Gemeindevorstand Klosters-Serneus erteilte am 31. März 2009 Y.________
unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden
Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 474 und den Bau zweier neuer
Mehrfamilienhäuser. Gleichzeitig wies er die gegen das Baugesuch eingereichte
Einsprache von X.________ ab. Dagegen erhob X.________ am 9. Mai 2009
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses hiess das
Rechtsmittel mit Urteil vom 28. Januar 2010 teilweise gut und wies die Sache im
Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde
ab, soweit es darauf eintrat. Zusammenfassend führte es aus, dass die
Beschwerde hinsichtlich der teilweisen Verletzung des Grenzabstandes zur
Parzelle Nr. 475 des Beschwerdeführers begründet sei. Diesbezüglich sei die
Sache an die Gemeinde zurückzuweisen, damit sie darüber befinde, ob dieser
Mangel mit einer Auflage in der Baubewilligung behoben werden könne.
Auf eine gegen diesen Zwischenentscheid eingereichte Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_141
/2010 vom 8. März 2010 nicht ein, weil die Voraussetzungen von Art. 93 BGG
nicht erfüllt waren.
B.
Am 12. August 2010 erliess der Gemeindevorstand eine Planungszone im Hinblick
auf die Revision der Ortsplanung.
Am 11. März 2011 reichte Y.________ ein Projektänderungsgesuch ein, gegen
welches X.________ am 7. April 2011 Einsprache erhob. Der Gemeindevorstand
gelangte mit Entscheid vom 19. Juli 2011 zum Schluss, dass die Baubewilligung
vom 31. März 2009 vollumfänglich zu bestätigen sei, allerdings ergänzt mit der
Auflage, dass die südwestliche Ecke von Haus A (Messpunkt 10) parallel zur
Grenze von Parzelle Nr. 475 um 24 cm zurückzuversetzen sei. Weiter legte der
Gemeindevorstand dar, der untergeordnete Mangel in der Baubewilligung vom 31.
März 2009 bezüglich des Grenzabstands könne nicht dazu führen, dass das damals
beurteilte Vorhaben der erst am 12. August 2010 (also rund 1½ Jahre später)
erlassenen Planungszone unterstellt werde. Hingegen unterstehe das Vorhaben der
Planungszone, soweit nach dem Projektänderungsgesuch einzelne
Wohnungsgrundrisse und -grössen geändert werden sollten. Da sich jedoch an der
gesamten Bruttowohnfläche der Zweitwohnungen nichts ändere und auch die übrigen
nachgesuchten Projektänderungen sowohl dem geltenden kommunalen Baugesetz als
auch dem der Planungszone zugrunde liegenden Entwurf für ein neues Baugesetz
entsprächen, könnten sie trotz der Planungszone bewilligt werden. Der
Gemeindevorstand erteilte somit am 19. Juli 2011 die Baubewilligung für das
geänderte Bauvorhaben und wies die Einsprache von X.________ ab, soweit er
darauf eintrat.
Eine von X.________ gegen die Baubewilligung vom 19. Juli 2011 erhobene
Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom
13. Dezember 2011 ab. Es führt in seinem Urteil im Wesentlichen aus, die von
der Gemeinde mittels Auflage verfügte Änderung des Projekts wegen des
Grenzabstands bei Haus A (Messpunkt 10) unterstehe nicht der Planungszone, da
es sich um eine Korrektur handle, die die Gemeinde auf Anordnung des
Verwaltungsgerichts im Rückweisungsentscheid vom 28. Januar 2010 habe vornehmen
müssen und die sich auf den damaligen Rechtszustand bezogen habe. Zudem handle
es sich um eine derart untergeordnete Änderung, dass diese dem vorgesehenen
neuen Recht gar nicht widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt
worden, was nicht ernsthaft bestritten werde. Die übrigen Projektänderungen
habe die Gemeinde zu Recht der Planungszone unterstellt und deren baurechtliche
Zulässigkeit nach neuem Recht zutreffend bejaht. Dies habe der Beschwerdeführer
auch nicht ernsthaft bestritten.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 19. März 2012
beantragt X.________, die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010
und 13. Dezember 2011 seien aufzuheben und die Sache sei zur Aufhebung der
Baubewilligung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache zur
Ergänzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
In Bezug auf Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 rügt der
Beschwerdeführer Rechtsverletzungen bei der Messweise der Gebäudehöhe,
hinsichtlich der Anwendung von Bestimmungen über die Sicherheit von Gebäuden
und bei der Heilung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung. Zum Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 macht
der Beschwerdeführer geltend, die kommunale Planungszone stehe der Realisierung
des Vorhabens entgegen. Zudem könne das Vorhaben auch wegen des von Volk und
Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b BV nicht verwirklicht werden.
D.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Klosters-Serneus beantragen die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellt
der Beschwerdegegner. Der Beschwerdeführer hält in einer weiteren Eingabe an
der Beschwerde fest. In weiteren Eingaben nehmen die Gemeinde Klosters-Serneus
und der Beschwerdeführer zu einzelnen Punkten Stellung. Mit Eingabe vom 5.
November 2012 ersucht die Bauherrschaft im Hinblick auf die
Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b BV mit Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9
BV) um Beurteilung der Beschwerde vor Ende 2012.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid über die
Erteilung einer Baubewilligung. Dagegen steht die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG an das
Bundesgericht offen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Der Beschwerdeführer
ist als Eigentümer der westlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücke
Nrn. 475 und 641 und direkter Adressat des angefochtenen Entscheids
grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Der Entscheid
des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 ist mit der vorliegenden Beschwerde
gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit er sich auf dessen Inhalt auswirkt
(Art. 93 Abs. 3 BGG).
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht -
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden
(Art. 95 lit. a BGG). Die Anwendung des - vorliegend streitigen - kantonalen
und kommunalen Baurechts kann das Bundesgericht nur unter
verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten, namentlich unter dem Blickwinkel des
Willkürverbots, überprüfen. Die Verletzung von Grundrechten wird vom
Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen
gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254
mit Hinweisen).
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt
gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1
BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden,
als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
Der Beschwerdeführer ruft das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV bei der Anwendung
kantonaler und kommunaler baurechtlicher Bestimmungen an. Nach der genannten
Verfassungsbestimmung hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen
Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Gemäss der ständigen Praxis des
Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene
Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz
krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken
zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht
bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere
Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (
BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; je mit Hinweisen).
3.
Der Beschwerdeführer führt aus, für die Messung der Gebäudehöhe hätten bei Haus
A nicht bloss drei Gebäudekörper berücksichtigt werden dürfen. Es sei
willkürlich, dass bei "Punkt 9" nicht ein vierter Gebäudekörper berücksichtigt
worden sei, denn dort sei ein Rücksprung von rund drei Metern vorhanden. Art.
27 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BauG) schreibe zwingend bei jedem Vor-
und Rücksprung von mindestens zwei Metern eine separate Gebäudehöhenmessung
vor. Sodann spreche Art. 27 Abs. 2 BauG nicht von "Hauptgebäudeecken", weshalb
es - anders als in Abs. 1 - auch nicht massgeblich sei, ob eine
Hauptgebäudeecke zur Diskussion stehe oder nicht.
3.1 Nach Art. 27 Abs. 1 BauG gilt als Gebäudehöhe das Mittel aller
Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis Oberkant Wandpfette.
Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht
umgangen werden. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe gemäss
Art. 27 Abs. 2 BauG für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein
Vor- und Rücksprung von mindestens 2 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht.
3.2 Nach dem angefochtenen Entscheid vom 28. Januar 2010 soll es im Ermessen
der Gemeinde liegen, Punkt 9 nicht als Hauptgebäudeecke zu betrachten. Der
Gebäudeteil im Viereck der Punkte 7, 8 und 9 sowie einem weiteren gedachten
Punkt stelle im Gesamtkontext keinen separaten Gebäudeteil dar. Dies werde auch
dadurch unterstrichen, dass das Dach in diesem Bereich nicht zurückspringe. Die
Gemeinde und der Beschwerdegegner stellen in Abrede, dass nach dem Wortlaut und
der Systematik von Art. 27 BauG bei jedem Vor- oder Rücksprung von mindestens 2
m eine Messung der Gebäudehöhe vorzunehmen sei. Ob ein gegliederter Bau
vorliege, hänge bei Vor- oder Rücksprüngen von mindestens 2 m davon ab, ob
mehrere separate Gebäudekörper erkennbar seien. Dies habe die Gemeinde im
Rahmen des ihr zustehenden Ermessens in Bezug auf die Südfassade von Haus A
verneinen dürfen.
3.3 Die Beurteilung des Verwaltungsgerichts ist haltbar und erscheint
keinesfalls als willkürlich. Die Südfassade von Haus A weist zwar mehrere
Rücksprünge auf, doch ergeben sich dadurch nach der willkürfreien Beurteilung
der Vorinstanz im Gesamtkontext keine separaten Baukörper oder Gebäudeteile,
deren Höhe gesondert ermittelt werden müsste. Es ist somit nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz in Anwendung von Art. 27 Abs. 1 BauG bei der
Beurteilung der Gebäudehöhe auf die Hauptgebäudeecken abstellte.
Der Beschwerdeführer behauptete vor Verwaltungsgericht, mit einer Abgrabung von
3 m bei Punkt 9 liege eine Umgehung der Höhenbeschränkung vor, was gegen Art.
27 Abs. 1 Satz 2 BauG verstosse. Er rügt eine Missachtung des rechtlichen
Gehörs (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV), weil das Verwaltungsgericht sich zu diesem
Einwand nicht geäussert habe. Diese Rüge ist nicht in der nach Art. 106 Abs. 2
BGG erforderlichen Weise substanziiert, weshalb darauf nicht eingetreten werden
kann. Ebenso wenig ergibt sich aus der Beschwerde mit der notwendigen Klarheit,
inwiefern die konkrete Berechnung der Gebäudehöhe durch die Gemeinde an den
verschiedenen Messpunkten fehlerhaft sein soll.
4.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass das Baugrundstück an einem
rutschgefährdeten Hang in der Gefahrenzone 2 erstellt werden soll. Er macht
geltend, die Gemeinde habe sich zu Unrecht damit begnügt, in der Baubewilligung
mittels einer Auflage (Dispositiv-Ziff. 4d) zu verlangen, dass vor
Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen sei, das
aufzeige, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch den Baugrubenaushub
unproblematisch sei. Diese Regelung sei mit den Art. 79 und 90 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG; BR
801.100) nicht vereinbar. Es sei angesichts des Ausmasses der notwendigen
Abgrabungen fraglich, ob ein Bau der zur Diskussion stehenden Grösse überhaupt
realisiert werden könne, ohne die anstossenden und insbesondere die obliegenden
Grundstücke in untragbarer Weise zu gefährden. Bevor Klarheit über die
Realisierungsmöglichkeit des Vorhabens sowie über allfällige Auflagen herrsche,
hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.
4.1 Nach Art. 79 Abs. 2 KRG müssen Bauten und Anlagen den anerkannten Regeln
der Baukunde genügen und dürfen weder bei der Erstellung noch durch ihren
Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere und Sachen gefährden. Drängen sich
Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind
mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 Abs. 1 KRG). Die vom Beschwerdeführer
beanstandete Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung verpflichtet
die Bauherrschaft, "vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten
vorzulegen, welches aufzeigt, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch
Baugrubenaushub unproblematisch ist. Bevor diese Voraussetzung nicht erfüllt
ist, darf mit dem Bau nicht begonnen werden."
4.2 Mit der Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung wird
verhindert, dass mit der Bauausführung begonnen wird, bevor das verlangte
Gutachten vorliegt. Damit ist sichergestellt, dass die Bauherrschaft von der
Baubewilligung nur Gebrauch machen kann, wenn sie das verlangte Gutachten
beibringt und somit Klarheit über die vom Beschwerdeführer behauptete
Gefährdung besteht. Die Vorinstanz erachtet es in ihrem Entscheid vom 28.
Januar 2010 als sinnvoll und sachgerecht, dass im Baubewilligungsverfahren
zunächst abgeklärt wird, ob eine Überbauung im Sinne der Vorstellungen der
Bauherrschaft überhaupt möglich ist, bevor ein aufwendiges geologisches
Gutachten eingeholt wird. Zudem könne der Beschwerdeführer zum Gutachten
wiederum Stellung nehmen und gegen einen daraufhin erlassenen anfechtbaren
Entscheid ein Rechtsmittel ergreifen.
4.3 Die Bauparzelle Nr. 474 ist bereits heute mit einem Mehrfamilienhaus
überbaut, welches durch eines der beiden neuen Mehrfamilienhäuser ersetzt
werden soll. Zudem befinden sich angrenzend an das Baugrundstück andere in der
Bauzone gelegene Gebäude in vergleichbarer Hanglage. Vor diesem Hintergrund
erscheint es vertretbar, dass die detaillierte Beschaffenheit des Baugrunds
aufgrund eines im Nachgang zur Baubewilligung einzureichenden Gutachtens
geprüft wird. Die auf Art. 79 Abs. 2 KRG abgestützte Argumentation des
Verwaltungsgerichts verstösst nicht gegen das Willkürverbot, da es der bereits
bestehenden Überbauung des Gotschnahangs Rechnung trägt und mit der im
kantonalen Recht vorgesehenen Bedingung in der Bewilligung die vom
Beschwerdeführer befürchteten Nachteile in sachlich haltbarer Weise
berücksichtigt werden können. Nichts anderes ergibt sich aus den Empfehlungen
der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt, die eine genaue Abklärung der
Baugrundverhältnisse nahelegte, damit vor allem die Untergeschosse entsprechend
dimensioniert werden könnten. Aus diesen Empfehlungen lässt sich lediglich
schliessen, dass das Bauvorhaben nicht ohne bessere Kenntnis des Baugrunds
realisiert werden sollte. Über den Zeitpunkt der Vornahme der Abklärungen ist
damit nichts gesagt. Mit der Bedingung in der Baubewilligung wird indessen
verhindert, dass eine Art. 79 Abs. 2 KRG widersprechende Beeinträchtigung
erfolgt. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt nicht stichhaltig.
5.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe die im August 2010
vom Gemeindevorstand im Hinblick auf die Revision der Ortsplanung erlassene
Planungszone unzutreffend gewürdigt. Das Bauvorhaben sei beim Erlass der
Planungszone noch nicht rechtskräftig bewilligt gewesen. Somit hätte die
Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.
5.1 Das Verwaltungsgericht gelangt in seinem Entscheid vom 13. Dezember 2011
zum Schluss, dass das Bauvorhaben der im August 2010 erlassenen Planungszone
nur in dem Umfang unterstehe, wie das Projekt nachträglich abgeändert und von
der Gemeinde neu beurteilt worden sei. Diese Projektänderungen habe die
Gemeinde als mit dem neuen Recht vereinbar bezeichnet, was vor
Verwaltungsgericht nicht ernsthaft bestritten gewesen sei. Somit wurde diese
Frage im angefochtenen Entscheid auch nicht näher geprüft. In Bezug auf die
auflageweise verfügte Änderung des Projekts betreffend die Einhaltung des
Grenzabstands beim Haus A (Punkt 10) verneinte das Verwaltungsgericht eine
Unterstellung unter die Planungszone, weil es sich um eine Korrektur handle,
die die Gemeinde in Erfüllung der Anordnung im Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 28. Januar 2010 habe vornehmen müssen und die sich auf die damalige
Rechtslage bezogen habe. Selbst wenn dies anders wäre, handle es sich um eine
derart untergeordnete Änderung, dass diese dem neu vorgesehenen Recht gar nicht
widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt worden, was nicht
ernsthaft bestritten sei.
5.2 Wird der Erlass oder die Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplans
in die Wege geleitet, kann der Gemeindevorstand nach Art. 21 Abs. 1 KRG eine
Planungszone festsetzen. In der Planungszone darf nichts unternommen werden,
was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte (Art. 21 Abs.
2 KRG; vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; SR 700). Insbesondere dürfen
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2
Satz 2 KRG). Die Vorinstanz legt im angefochtenen Entscheid dar, dass Art. 21
Abs. 1 und 2 KRG nach ihrer Praxis so verstanden werde, dass bereits erteilte,
aber noch nicht rechtskräftige Baubewilligungen nicht der Wirkung der
Planungszone unterstünden. Anders zu beurteilen seien die Projektänderungen,
die nach dem Erlass der Planungszone beantragt würden. Diese Praxis stimme
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch mit dem Urteil des
Verwaltungsgerichts R 08 109 vom 1. September 2009 E. 5a überein.
5.3 Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 eine
Bestimmung im Baugesetz des Kantons Bern als bundesrechtskonform bezeichnet,
nach welcher Bauvorhaben, für die mehr als drei Monate vor Erlass der
Planungszone ein Gesuch oder ein Vorprojekt eingereicht wurde, nicht von der
planerischen Vorwirkung erfasst werden, sondern nach geltendem Recht zu
beurteilen sind. Die Praxis des Verwaltungsgerichts zu Art. 21 KRG entspricht
im Grundsatz der genannten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Art. 21 KRG
enthält keine Hinweise, dass die Planungszone auf alle im Zeitpunkt ihres
Erlasses noch nicht rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben anwendbar sein soll.
Die Auslegung des Verwaltungsgerichts erscheint als haltbar und ist auch mit
der Praxis des Bundesgerichts vereinbar. Der Argumentation des
Beschwerdeführers kann somit auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.
6.
6.1 Mit einem "Exkurs" zu Art. 75b BV legt der Beschwerdeführer dar, dass mit
dem umstrittenen Bauprojekt 184.13 m2 Erstwohnfläche und 1'914.3 m2
Zweitwohnfläche errichtet werden sollen. Nach der Annahme von Art. 75b BV durch
Volk und Stände am 11. März 2012 seien nur noch Baubewilligungen gültig, die
vor diesem Datum rechtskräftig erteilt worden seien. Der Gemeindevorstand von
Klosters-Serneus werde gestützt auf die neue Verfassungsbestimmung nicht umhin
kommen, die Realisierung des Vorhabens zu verweigern und die Baubewilligung zu
widerrufen. Angesichts der noch bestehenden Unsicherheiten bezüglich der
geologischen Beschaffenheit des Baugrunds sei die Realisierung des Bauvorhabens
keineswegs gesichert. Unter diesen Umständen dränge sich eine klare
Handlungsanweisung des Bundesgerichts an die Vorinstanzen auf. Andernfalls sei
zu befürchten, dass die private Bauherrschaft in den Genuss einer
Vorzugsbehandlung komme.
6.2 Das umstrittene Bauvorhaben wurde von der kommunalen Bewilligungsbehörde
erstmals im März 2009 und ein zweites Mal nach Rückweisung durch das
Verwaltungsgericht und Vornahme von Projektänderungen durch die Bauherrschaft
im Juli 2011 nach dem damals geltenden Recht beurteilt. In den nachfolgenden
Rechtsmittelverfahren wurde die Rechtmässigkeit der behördlichen
Rechtsanwendung zunächst vom Verwaltungsgericht und im vorliegenden Verfahren
vom Bundesgericht geprüft.
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist (mangels einer ausdrücklichen
übergangsrechtlichen Regelung) bei der Prüfung eines Bauvorhabens regelmässig
vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung galt. Eine
Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gründe dafür bestehen, das neue
Recht sogleich anzuwenden (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390; 125 II 591 E. 5e/aa S.
598; 123 II 359 E. 3 S. 362 f.; je mit Hinweisen; Urteile 1C_36/2011 vom 8.
Februar 2012 E. 5.2; 1C_505/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen;
ULRICH MEYER/PETER ARNOLD, Intertemporales Recht, ZSR 2005 I 115, 134). Solche
zwingenden Gründe für die sofortige und erstmalige Anwendung der neuen
Verfassungsbestimmung im vorliegenden bundesgerichtlichen Verfahren liegen hier
jedenfalls nicht vor. Das Bauvorhaben des Beschwerdegegners wurde längere Zeit
vor der Einführung von Art. 75b BV aufgelegt und erweist sich mit dem im
Zeitpunkt seiner Beurteilung durch die Vorinstanzen geltenden Recht vereinbar.
Der Entscheid der letzten kantonalen Instanz erging am 13. Dezember 2011 und
damit vor der Annahme von Art. 75b BV durch Volk und Stände. Es erscheint unter
den gegebenen Umständen nicht gerechtfertigt, Art. 75b BV als neues, im
Zeitpunkt der kantonalen Beurteilung noch nicht geltendes Recht im vorliegenden
Rechtsmittelverfahren erstmals anzuwenden. Der Beschwerdeführer dringt demnach
auch mit seiner auf Art. 75b BV abgestützten Argumentation nicht durch.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den privaten Beschwerdegegner angemessen zu
entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat dem privaten Beschwerdegegner für das
bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu
bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Klosters-Serneus und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Dezember 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Haag