I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.151/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_151/2012
Urteil vom 5. Juli 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Chaix,
Gerichtsschreiber Mattle.
Verfahrensbeteiligte
1. X.________,
2. Y.________,
Beschwerdeführerinnen, handelnd durch
X.________,
gegen
Z.________ AG,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Advokat Dr. Otto Pfammatter,
Einwohnergemeinde Naters,
Junkerhof, Kirchstrasse 3, 3904 Naters,
Staatsrat des Kantons Wallis,
Regierungsgebäude, Postfach 478, 1951 Sitten,
handelnd durch das Departement für Finanzen, Institutionen und Gesundheit des
Kantons Wallis, Dienststelle für innere und kommunale Angelegenheiten, Avenue
de la Gare 39, 1950 Sitten.
Gegenstand
Bauwesen,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 26. Januar 2012 des Kantonsgerichts Wallis,
Öffentlichrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:
A.
Am 8. September 2003 erteilte die Gemeinde Naters die baurechtliche Bewilligung
zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 6428. Die von
X.________, Y.________ sowie Mitbeteiligten dagegen erhobenen Beschwerden
wiesen der Staatsrat des Kantons Wallis und anschliessend das Kantonsgericht
Wallis ab, soweit sie darauf eintraten. Das Bundesgericht trat am 9. August
2005 auf eine von X.________, Y.________ sowie Mitbeteiligten gegen den
Entscheid des Kantonsgerichts erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht ein
und wies die ebenfalls eingereichte staatsrechtliche Beschwerde ab, soweit es
darauf eintrat (Urteil 1A.115/2005). Am 8. Dezember 2005 wies das Bundesgericht
ein von X.________, Y.________ sowie Mitbeteiligten eingereichtes Gesuch um
Revision des Urteils des Bundesgerichts vom 9. August 2005 ab, soweit darauf
einzutreten war (Urteil 1A.255/2005).
B.
Mit Schreiben vom 26. März 2008 verlängerte die Gemeinde die Geltung der für
das Bauprojekt auf der Parzelle Nr. 6428 erteilten Baubewilligung "gestützt auf
das Gerichtsurteil vom 8. Dezember 2005 ab dem 5. Dezember 2008 für zwei
Jahre". Am 26. September 2010 richteten sich X.________, Y.________ sowie
Mitbeteiligte an die Gemeinde Naters. Sie beantragten, es sei festzustellen,
dass die Baubewilligung vom 8. September 2003 inzwischen erloschen sei.
Ausserdem sei die Einstellung jeglicher Bautätigkeit auf dem Baugrundstück
anzuordnen. Am 11. Oktober 2010 teilte ihnen die Gemeinde mit, sie werde keine
Einstellung der Bautätigkeit anordnen. Die Baubewilligung sei um zwei Jahre
verlängert worden und folglich noch gültig bis zum 8. Dezember 2010.
C.
Daraufhin gelangten X.________, Y.________ sowie Mitbeteiligte mit Beschwerde
an den Staatsrat. Sie beantragten wiederum, es sei festzustellen, dass die
Baubewilligung vom 8. September 2003 erloschen sei. Sodann seien die
Einstellung der sich in Gang befindlichen Arbeiten anzuordnen und fortführende
Bauarbeiten bis zum Vorliegen einer neuen Baubewilligung zu untersagen. Mit
Entscheid vom 28. September 2011 wies der Staatsrat die Beschwerde ab und
stellte fest, dass die Z.________ AG mit den Bauarbeiten auf der Parzelle Nr.
6428 in Ausübung der Baubewilligung vom 8. September 2003 zu Recht begonnen
habe. Dagegen erhoben X.________ und Y.________ Beschwerde an das
Kantonsgericht. Sie beantragten, es sei festzustellen, dass auf der Parzelle
Nr. 6428 ohne gültige Baubewilligung gebaut worden sei bzw. gebaut werde. Es
sei zu verfügen, dass das Auflage- und Baubewilligungsverfahren nachzuholen sei
und bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung mit der Bautätigkeit
nicht fortgefahren werden dürfe. Zufolge der Bautätigkeit im
"bewilligungsfreien Raum" sei eine Busse zu verfügen. Auf Gesuch der Z.________
AG hin entzog das Kantonsgericht der Beschwerde von X.________ und Y.________
am 7. Dezember 2011 die aufschiebende Wirkung. Mit Entscheid vom 26. Januar
2012 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es auf sie eintrat und
die Begehren nicht gegenstandslos geworden waren.
D.
Gegen die Entscheide des Kantonsgerichts vom 7. Dezember 2011 sowie vom 26.
Januar 2012 haben X.________ und Y.________ am 9. März 2012 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie
beantragen, der Entscheid vom 7. Dezember 2011 sei vollständig, eventualiter
mit Ausnahme von Ziffer 3 und der Entscheid vom 26. Januar 2012 mit Ausnahme
von Ziffer 3 aufzuheben. Es sei festzustellen, dass auf der Parzelle Nr. 6428
ohne gültige Baubewilligung gebaut worden sei bzw. gebaut werde. Es sei zu
verfügen, dass das Auflage- und Baubewilligungsverfahren nachzuholen sei und
bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung mit der Bautätigkeit
zumindest teilweise nicht fortgefahren werden dürfe. Einzustellen seien die
Arbeiten am grossen Garagenanbau, am Kinderspielplatz, an der
Umgebungsgestaltung sowie das Abpumpen des Grundwassers.
E.
Mit Verfügung vom 11. April 2012 hat das Bundesgericht das von den
Beschwerdeführerinnen gestellte Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
F.
Die Vorinstanz, der Staatsrat und die Gemeinde Naters beantragen die Abweisung
der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingabe vom 14. Mai 2012 halten
die Beschwerdeführerinnen an der Beschwerde fest.
Erwägungen:
1.
1.1 Mit dem Entscheid vom 26. Januar 2012 bestätigte das Kantonsgericht, dass
die Beschwerdegegnerin zu Recht von der Baubewilligung vom 8. September 2003
Gebrauch gemacht und rechtzeitig mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses
auf der Parzelle Nr. 6428 begonnen habe. Es handelt sich dabei um einen
letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen
Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art.
90 BGG). Die Beschwerdeführerinnen sind Adressatinnen des angefochtenen
Entscheids und (soweit aus den Akten ersichtlich) einzige Mitglieder von
Erbengemeinschaften, die als Stockwerkeigentümerinnen an einer unmittelbar zum
Baugrundstück benachbarten Parzelle beteiligt sind. Damit sind die
Beschwerdeführerinnen nach Art. 89 Abs. 1 BGG beschwerdeberechtigt. Die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die
Beschwerde gegen den Entscheid vom 26. Januar 2012 ist grundsätzlich
einzutreten.
1.2 Die Beschwerde richtet sich auch gegen den Zwischenentscheid vom 7.
Dezember 2011, mit dem der Beschwerde an die Vorinstanz die aufschiebende
Wirkung entzogen (Dispositiv-Ziffer 1), das Begehren der Beschwerdeführerinnen
um Anordnung der unverzüglichen Baueinstellung als vorsorgliche Massnahme als
gegenstandslos geworden abgeschrieben (Dispositiv-Ziffer 2), auf das Begehren
der Beschwerdeführerinnen um Anordnung von Bussen für verschiedene Personen
nicht eingetreten (Dispositiv-Ziffer 3), den Beschwerdeführerinnen eine
Gerichtsgebühr von Fr. 400.-- unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt
(Dispositiv-Ziffer 4) und keine Parteientschädigung zugesprochen wurde
(Dispositiv-Ziffer 5).
An der Anfechtung des Zwischenentscheids vom 7. Dezember 2011 haben die
Beschwerdeführerinnen indessen kein schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art.
89 Abs. 1 BGG mehr. Die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Zwischenentscheids sind
mit dem Entscheid in der Sache hinfällig geworden. Die Dispositiv-Ziffern 4-5
des Zwischenentscheids sind als mit dem Entscheid in der Sache vom 26. Januar
2012, mit welchem auf die Erhebung von Kosten verzichtet und den
Beschwerdeführerinnen für die Verfahren vor der Vorinstanz und dem Staatsrat
eine (reduzierte) Parteientschädigung zugesprochen worden ist
(Dispositiv-Ziffern 3 und 4), aufgehoben zu betrachten. Im Hinblick auf die
Ausführungen der Vorinstanz, wonach sich die Beschwerdeführerinnen zu Recht zur
Erhebung der Beschwerde veranlasst gesehen hätten (vgl. S. 10 des angefochtenen
Entscheids vom 26. Januar 2012), kann die Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen im Entscheid vom 26. Januar 2012 nämlich nur so verstanden
werden, dass die Vorinstanz damit die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das
gesamte vorinstanzliche Verfahren (neu) geregelt hat. Schliesslich hat auch
Dispositiv-Ziffer 3 des Zwischenentscheids keine selbstständige Bedeutung mehr,
nachdem mit dem Entscheid in der Sache das Nichteintreten auf das Begehren der
Beschwerdeführerinnen um Anordnung von Bussen für verschiedene Personen
bestätigt worden ist (vgl. S. 9 des angefochtenen Entscheids vom 26. Januar
2012). Folglich ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit sie sich gegen
den Zwischenentscheid vom 7. Dezember 2011 richtet.
Zur Rüge der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf
rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, weil sie sich vor dem Erlass
des Zwischenentscheids vom 7. Dezember 2011 zu verschiedenen Stellungnahmen der
Verfahrensbeteiligten nicht mehr hätten äussern können, ist immerhin zu
bemerken, dass vorsorgliche Massnahmen ihrer Natur nach auf einer bloss
summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage beruhen (BGE 130 II 149 E. 2.2 S.
155 mit Hinweisen) und die Beschwerdeführerinnen zum Gesuch der
Beschwerdegegnerin um Entzug der aufschiebenden Wirkung vorgängig Stellung
nehmen konnten.
1.3 Die Beschwerde ist nur im Rahmen des Streitgegenstands zulässig. Dieser
wird durch den Gegenstand des angefochtenen Entscheids und durch die
Parteibegehren bestimmt, wobei der angefochtene Entscheid den möglichen
Streitgegenstand begrenzt (BGE 133 II 181 E. 3.3 S. 189). Neue Begehren sind
vor Bundesgericht unzulässig (Art. 99 Abs. 2 BGG).
Streitgegenstand ist vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegnerin gestützt
auf die Baubewilligung vom 8. September 2003 sowie das Verhalten der Gemeinde
rechtzeitig mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr.
6428 begonnen hat. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, bilden dagegen
die Fragen, ob die Beschwerdegegnerin sich beim Bau des Mehrfamilienhauses an
das mit Entscheid vom 8. September 2003 bewilligte Bauprojekt gehalten hat und
ob allfällige Abweichungen vom bewilligten Projekt nachträglich bewilligt
werden könnten oder allenfalls rückgängig zu machen wären, nicht Gegenstand des
Verfahrens. Folglich hat die Vorinstanz auch nicht den Anspruch der
Beschwerdeführerinnen auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, wenn
sie auf die Durchführung eines Augenscheins zur Abklärung der Frage, ob die
Bauausführung von der seinerzeit erteilten Bewilligung abweicht, verzichtet
hat.
Die Beschwerdeführerinnen anerkennen zwar an sich, dass die Fragen, ob die
Beschwerdegegnerin sich beim Bau des Mehrfamilienhauses an das mit Entscheid
vom 8. September 2003 bewilligte Bauprojekt gehalten hat und ob allfällige
Abweichungen vom bewilligten Projekt nachträglich bewilligt werden könnten oder
allenfalls rückgängig zu machen wären, nicht im vorliegenden Verfahren zu
beurteilen sind. Sie übersehen aber, dass diese Fragen auch bei der Beurteilung
der Beschwerdebegehren, es sei das Nachholen des Auflage- und
Baubewilligungsverfahrens sowie zumindest teilweise die Einstellung der
Bautätigkeit zu verfügen, keine Rolle spielen können. Soweit die
Beschwerdeführerinnen geltend machen, die genannten Rechtsbegehren müssten
(auch) deshalb gutgeheissen werden, weil sich die Beschwerdegegnerin beim Bau
des Mehrfamilienhauses nicht an das mit Entscheid vom 8. September 2003
bewilligte Bauprojekt gehalten habe und die Abweichungen nicht nachträglich
bewilligt werden könnten, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
2.
Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die
Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdeführerinnen rügen verschiedentlich, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt. Diese Kritik bezieht sich
indessen teilweise auf Umstände, die für den Ausgang des Verfahrens nicht
entscheidend sein können, weil sie im Hinblick auf den zulässigen
Streitgegenstand (vgl. E. 1.3) keine Rolle spielen. Für die Beantwortung der
Frage, ob die Beschwerdegegnerin rechtzeitig mit dem Bau des Gebäudes begonnen
hat, sind sodann auch die von den Beschwerdeführerinnen aufgeführten
Geschehnisse, die sich erst nach dem vorinstanzlichen Entscheid vom 26. Januar
2012 ereignet haben sollen, nicht von Bedeutung. Soweit die Kritik an der
vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung hingegen entscheidwesentliche
Tatsachen betrifft, vermögen die Beschwerdeführerinnen jedenfalls nicht
aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig
festgestellt haben sollte.
3.
Die Beschwerdeführerinnen bringen mehrfach vor, die Vorinstanz habe sich mit
ihren Einwänden gegen den Entscheid des Staatsrats nicht bzw. nicht in
genügender Weise auseinandergesetzt und damit ihren Anspruch auf rechtliches
Gehör verletzt. Weiter machen sie geltend, es sei unklar, auf welche
Rechtsbegehren die Vorinstanz nicht eingetreten sei, welche sie abgewiesen und
welche als gegenstandslos geworden abgeschrieben habe.
Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende
grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, bedeutet
nicht, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem
rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Bürger soll wissen, warum
die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit er gegebenenfalls den
Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E.
3.1 S. 277; je mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche
Entscheid. Dass die Vorinstanz nicht für jedes Rechtsbegehren ausdrücklich
ausgeführt hat, ob und inwieweit es abgewiesen, darauf nicht eingetreten oder
es als gegenstandslos geworden abgeschrieben wird, ist nicht zu beanstanden,
zumal die vorinstanzliche Begründung darüber Aufschluss gibt und eine
sachgerechte Anfechtung des Entscheids ohne weiteres möglich war.
4.
Gemäss Art. 53 Abs. 1 der Bauverordnung des Kantons Wallis vom 2. Oktober 1996
(BauV/VS) sowie Art. 21 Ziff. 2 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglements der
Gemeinde Naters vom 9. Juni 1996 (BZR) erlischt eine Baubewilligung, wenn
innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der
Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wird, wobei bei Gebäuden der Bau als
begonnen gilt, wenn die Bodenplatte oder die Fundamentskonsolen erstellt sind.
Nach Art. 53 Abs. 4 BauV/VS sowie Art. 21 Ziff. 2 Abs. 4 BZR kann die
zuständige Baubewilligungsbehörde die Geltungsdauer einer Bewilligung aus
berechtigten Gründen um höchstens zwei Jahre verlängern, wenn sich die
massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid
nicht verändert haben.
4.1 Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, die von der Gemeinde
am 8. September 2003 erteilte Baubewilligung sei mit dem Urteil des
Bundesgerichts vom 9. August 2005 rechtskräftig geworden. Die dreijährige Frist
bis zum Erlöschen der Bewilligung habe folglich bis am 9. August 2008 gedauert.
Nachdem die Gemeinde die Frist am 26. März 2008 um zwei Jahre verlängert habe,
sei diese am 9. August 2010 abgelaufen. Der Ansicht der Gemeinde, wonach die
dreijährige Frist erst am Tag des vom Bundesgericht abgewiesenen
Revisionsgesuchs, nämlich am 8. Dezember 2005, zu laufen begonnen habe und nach
der Verlängerung um zwei Jahre erst am 8. Dezember 2010 abgelaufen sei, könne
demzufolge zwar nicht gefolgt werden. Allerdings habe die Bauherrschaft im
berechtigten Vertrauen auf die Mitteilung der Gemeinde vom 26. März 2008,
gemäss der die Baubewilligung "ab dem 5. Dezember 2008 für zwei Jahre"
verlängert wurde, sowie auf das spätere Verhalten der Gemeinde gehandelt.
Daraus dürften der Bauherrschaft keine Nachteile erwachsen, weshalb die falsche
Auskunft der Gemeinde für sie bindend gewesen sei. Am 8. Dezember 2010 sei die
Bodenplatte der Baute auf der Parzelle Nr. 6428 mindestens teilweise bereits
erstellt gewesen, womit der Bau als begonnen habe angesehen werden können.
Folglich habe die Bauherrschaft mit den Bauarbeiten fortfahren dürfen.
4.2 Die Beschwerdeführerinnen sind wie die Vorinstanz der Ansicht, die nach
kantonalem Recht maximale Gültigkeitsdauer der Baubewilligung sei am 9. August
2010 abgelaufen. Ihrer Meinung nach hätte die Beschwerdegegnerin den Baubeginn
aber trotz des Verhaltens der Gemeinde und insbesondere des Schreibens vom 26.
März 2008 nicht über den 9. August 2010 hinauszögern dürfen.
4.2.1 Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer
Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche
Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der
Behörden. Unter bestimmten Umständen rechtfertigt selbst eine unrichtige
Zusicherung einer Behörde eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung des
Rechtsuchenden. Vorausgesetzt ist, a) dass sich das Verhalten der Behörden auf
eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht, b)
dass die Behörde für die Erteilung der Zusicherung zuständig war oder der
Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte, c) dass
die anfragende Person die Unrichtigkeit bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit
nicht ohne weiteres erkennen konnte, d) dass sie im Vertrauen auf die
Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil
rückgängig gemacht werden können und e) dass die gesetzliche Ordnung seit der
Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (BGE 131 II 627 E. 6.1 S. 636 f.
mit Hinweisen). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, rechtfertigt sich eine vom
materiellen Recht abweichende Behandlung, sofern keine überwiegenden
öffentlichen Interessen entgegenstehen (BGE 129 I 161 E. 4.1 S. 170 mit
Hinweisen).
4.2.2 Die Mitteilung der Gemeinde vom 26. März 2008 betrifft die Verlängerung
der Baubewilligung für die Parzelle Nr. 6428 und damit eine Angelegenheit, die
die Beschwerdegegnerin konkret berührt. Als Baubewilligungsbehörde war die
Gemeinde für die Verlängerung der Baubewilligung zuständig (Art. 53 Abs. 4 BauV
/VS i.V.m. Art. 21 Ziff. 2 Abs. 4 BZR). Es ist anzunehmen, dass die
Beschwerdegegnerin mit dem Bau bis zum 9. August 2010 begonnen hätte, wenn sie
gewusst hätte, dass die Baubewilligung nach kantonalem Recht spätestens an
diesem Datum abläuft. Im Zusammenhang mit der Projektierung der Baute und dem
Baubewilligungsgesuch sowie -verfahren hat die Beschwerdegegnerin Investitionen
getätigt, die mindestens zu einem gewissen Teil verloren wären, wenn sie wegen
der unrichtigen Mitteilung der Gemeinde auf die Errichtung der Baute verzichten
oder eine neue Baubewilligung einreichen müsste. Die kantonalen und kommunalen
Normen zur maximalen Gültigkeitsdauer einer erteilten Baubewilligung haben seit
dem 26. März 2008 keine Änderung erfahren.
4.2.3 Die Beschwerdeführerinnen sind der Ansicht, die Beschwerdegegnerin hätte
die Fehlerhaftigkeit des Schreibens vom 26. März 2008 erkennen müssen, weshalb
sie sich nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen könne. Die
Gemeinde teilte der Beschwerdegegnerin am 26. März 2008 wörtlich mit:
"Das Baugesuch ..., Parzelle 6428, ... wird gestützt auf das Gerichtsurteil vom
8. Dezember 2005 ab dem 5. Dezember 2008 für zwei Jahre verlängert."
Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, durfte die Beschwerdegegnerin auf
die Richtigkeit dieser Mitteilung vertrauen. Bei der Beschwerdegegnerin handelt
es sich um ein Immobilienunternehmen, welches sich im Verkehr mit der Gemeinde
zum damaligen Zeitpunkt offenbar von einem Architekturbüro vertreten liess. Die
Erkenntnis, dass die Gemeinde die Baubewilligung über die nach kantonalem Recht
maximal zulässige Dauer verlängerte, setzt vertiefte Rechtskenntnisse voraus,
die von der Beschwerdegegnerin bzw. dem sie vertretenden Architekturbüro nicht
ohne weiteres erwartet werden können. Im Gegensatz zur Ansicht der
Beschwerdeführerinnen konnte die Beschwerdegegnerin nicht ohne weiteres
erkennen, dass die Baubewilligung bereits am 9. August 2005 (und nicht erst mit
dem Revisionsurteil vom 8. Dezember 2005) rechtskräftig geworden ist und nach
kantonalem Recht spätestens am 9. August 2010 hätte erlöschen müssen (vgl. auch
BGE 138 I 49 E. 8.3.2 S. 54). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass in der
Mitteilung der Gemeinde vom 26. März 2008 fälschlicherweise vom "Baugesuch"
statt von einer "Baubewilligung" die Rede war, zumal die Gemeinde in der
Mitteilung den mit "Geltung der Baubewilligung" überschriebenen Art. 21 BZR als
rechtliche Grundlage für die Verlängerung aufgeführt hat.
Unbehelflich ist auch der Einwand der Beschwerdeführerinnen, die
Beschwerdegegnerin hätte auf Grund von Eingaben von ihnen an die Behörden sowie
den anwaltlichen Vertreter der Beschwerdegegnerin wissen müssen, dass die
Baubewilligung bereits erloschen sei, zumal es sich dabei um Eingaben handelt,
die von den Beschwerdeführerinnen erst nach dem 9. August 2010 verfasst und
eingereicht worden sind.
4.2.4 Die Beschwerdeführerinnen führen sodann aus, der vorinstanzliche
Entscheid verhindere die Durchsetzung von klarem Recht und insbesondere des
Grundsatzes, wonach Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung
errichtet oder geändert werden dürfen. Damit machen sie sinngemäss geltend,
einer vom materiellen Recht abweichenden Behandlung stünden vorliegend
überwiegende öffentliche Interessen entgegen.
An der Durchsetzung der gesetzlichen Baubewilligungspflicht und insbesondere
auch von Art. 53 Abs. 1 sowie Abs. 4 BauV/VS, wonach eine einmal erteilte
Baubewilligung erlischt, wenn bis zum Ablauf einer bestimmten Frist mit dem Bau
nicht begonnen wird, besteht ein öffentliches Interesse. Es ist aber zu
berücksichtigen, dass die Gemeinde die Frist bis zum Erlöschen der
Baubewilligung im Vergleich zur gesetzlich zulässigen Maximaldauer von fünf
Jahren seit dem 9. August 2005 (drei Jahre mit der Möglichkeit der Verlängerung
um höchstens zwei Jahre) nur um knapp vier Monate ausgedehnt hat. Die dieser
Verlängerung um wenige Monate entgegenstehenden öffentlichen Interessen sind
nicht besonders schwer zu gewichten. Das private Interesse der
Beschwerdegegnerin, in ihrem berechtigten Vertrauen auf das Verhalten der
Gemeinde geschützt zu werden und an einer vom materiellen Recht abweichenden
Behandlung überwiegt.
4.2.5 Nicht zu folgen ist dem Einwand der Beschwerdeführerinnen, der
vorinstanzliche Entscheid sei widersprüchlich, weil nicht festgestellt worden
sei, dass die Baute ohne gültige Bewilligung errichtet worden sei, obwohl
festgehalten worden sei, dass die maximale Frist bis zum Erlöschen der
Baubewilligung am 9. August 2010 abgelaufen sei. Die Beschwerdeführerinnen
übersehen, dass der Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das berechtigte
Vertrauen einer Person in ein bestimmtes behördliches Verhalten unter den
genannten Voraussetzungen, die vorliegend erfüllt sind, zu einer vom
materiellen Recht abweichenden Behandlung führen müssen.
4.3 Die Beschwerdeführerinnen bringen weiter vor, selbst wenn man vom 8.
Dezember 2010 als letztmögliches Datum für den Baubeginn ausginge, könne der
Bau nicht als zu diesem Zeitpunkt begonnen angesehen werden, weil die
Bodenplatte am 8. Dezember 2010 einzig ostseitig zu einem geringen Teil
erstellt gewesen sei.
4.3.1 In tatsächlicher Hinsicht hat die Vorinstanz festgestellt, dass die
Bodenplatte der Baute auf der Parzelle Nr. 6428 am 8. Dezember 2010 mindestens
teilweise bereits erstellt war. Es ist davon auszugehen, dass dies auch für den
5. Dezember 2010 gilt, weshalb unerheblich ist, ob man vom 5. Dezember 2010
(vgl. Mitteilung der Gemeinde vom 26. März 2008, wonach die Gültigkeit der
Baubewilligung ab dem 5. Dezember 2008 für zwei Jahre verlängert wurde) oder
wie die Vorinstanz vom 8. Dezember 2010 als für die Beschwerdegegnerin
massgebendes letztmögliches Datum für den Baubeginn ausgeht. Umstritten ist, ob
der Bau am 5. bzw. 8. Dezember 2010 unter Berücksichtigung der Tatsache, dass
die Bodenplatte erst teilweise erstellt war, in Anwendung von Art. 53 Abs. 1
BauV/VS und Art. 21 Ziff. 2 Abs. 1 BZR als begonnen gelten kann oder nicht.
Das Bundesgericht prüft die Verletzung von kantonalem Recht nur auf Willkür hin
(vgl. Art. 95 lit. a BGG) und nur insoweit, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn
eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre,
sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtssatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken
zuwiderläuft (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51 mit Hinweisen).
4.3.2 Art. 53 Abs. 1 BauV/VS sowie Art. 21 Ziff. 2 Abs. 1 BZR schliessen nicht
ausdrücklich aus, dass ausser der Erstellung der Bodenplatte oder der
Fundamentskonsolen auch andere Umstände dazu führen können, dass bei einem
Gebäude der Bau als begonnen zu gelten hat. Insbesondere wird nicht
ausdrücklich ausgeschlossen, dass der Bau eines Gebäudes als begonnen gelten
kann, wenn zwar die Bodenplatte erst teilweise erstellt worden ist, dafür aber
sonst bereits umfangreiche Bauarbeiten vorgenommen worden sind. Den Akten ist
zu entnehmen, dass mit der Präparierung des Baugrunds (spätestens) am 11.
Oktober 2010 begonnen wurde. Aus den von den Beschwerdeführerinnen im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Fotografien ist sodann ersichtlich,
dass bis zum 5. bzw. 8. Dezember 2010 umfangreiche Aushub- und Planierarbeiten
vorgenommen worden sind und in einer grossen Baugrube die Bodenplatte teilweise
bereits erstellt worden ist. Es ist nicht offensichtlich unhaltbar oder eine
krasse Verletzung von Art. 53 Abs. 1 BauV/VS sowie Art. 21 Ziff. 2 Abs. 1 BZR,
wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen zum Schluss gekommen ist, der Bau
habe als zu diesem Zeitpunkt begonnen angesehen werden können.
4.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin gestützt auf
die Baubewilligung vom 8. September 2003 und die Mitteilung der Gemeinde Naters
vom 26. März 2008 rechtzeitig mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf
der Parzelle Nr. 6428 begonnen hat.
5.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen wie schon vor der Vorinstanz, es sei die
Nachholung des Auflage- und Baubewilligungsverfahrens anzuordnen und zumindest
teilweise die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen.
Soweit sie diese Anträge damit begründen, dass sich die Beschwerdegegnerin
nicht an das seinerzeit bewilligte Bauprojekt bzw. an die rechtlichen Vorgaben
gehalten habe, ist auf ihre Ausführungen wie bereits dargelegt nicht einzugehen
(vgl. E. 1.3 hiervor). Nachdem feststeht, dass die Beschwerdegegnerin gestützt
auf die Baubewilligung vom 8. September 2003 und die Mitteilung der Gemeinde
vom 26. März 2008 rechtzeitig mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf
der Parzelle Nr. 6428 begonnen hat (vgl. E. 4 hiervor), sind unter
Berücksichtigung des Streitgegenstands auch die Beschwerdebegehren, es sei die
Nachholung des Auflage- und Baubewilligungsverfahrens anzuordnen und zumindest
teilweise die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen, abzuweisen.
Bereits der Staatsrat und die Vorinstanz kamen zum Schluss, dass die
Beschwerdegegnerin mit den Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. 6428 rechtzeitig
begonnen hat. Damit waren nach dem Gesagten ohne weiteres auch die Begehren
abzuweisen, es sei die Nachholung des Auflage- und Baubewilligungsverfahrens
sowie die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen. Folglich kann den
Beschwerdeführerinnen nicht gefolgt werden, wenn sie der Vorinstanz und dem
Staatsrat vorwerfen, sie hätten bei der Beurteilung dieser Begehren Bundesrecht
bzw. in willkürlicher Weise kantonales Recht verletzt.
6.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen, die Kosten des vorinstanzlichen
Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin zu auferlegen und ihnen sei für das zum
Zwischenentscheid vom 7. Dezember 2011 führende Verfahren eine angemessene
Parteientschädigung zuzusprechen. Die Vorinstanz hat für das vorinstanzliche
Verfahren keine Kosten erhoben (Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen
Entscheids vom 26. Januar 2012) und den Beschwerdeführerinnen eine (reduzierte)
Parteientschädigung zugesprochen (Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen
Entscheids vom 26. Januar 2012). Wie bereits aufgeführt, kann dies nur so
verstanden werden, dass die Vorinstanz die Kosten- und Entschädigungsfolgen für
das gesamte vorinstanzliche Verfahren (neu) geregelt und somit die Auferlegung
von Gerichtskosten sowie die Verweigerung einer Parteientschädigung für die
Beschwerdeführerinnen gemäss Zwischenentscheid vom 7. Dezember 2011 wieder
aufgehoben hat (vgl. E. 1.2 hiervor).
Es ist demzufolge festzustellen, dass für das vorinstanzliche Verfahren
inklusive Zwischenentscheid vom 7. Dezember 2011 weder den
Beschwerdeführerinnen noch der Beschwerdegegnerin Kosten auferlegt worden sind
und dass den Beschwerdeführerinnen für das gesamte vorinstanzliche Verfahren
eine (reduzierte) Parteientschädigung zugesprochen worden ist. Die
Beschwerdeführerinnen begründen nicht, inwiefern die Vorinstanz diesbezüglich
Bundesrecht verletzt haben sollte, weshalb auf die genannten Begehren nicht
einzutreten ist.
7.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführerinnen kostenpflichtig (vgl.
Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerinnen haben der privaten
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerinnen haben der privaten Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Naters, dem Staatsrat
des Kantons Wallis und dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche
Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Juli 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Mattle