I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.130/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_130/2012
Urteil vom 9. August 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiberin Scherrer Reber.
Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Remo Cahenzli,
gegen
Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Werner Jörger,
Beschwerdegegnerin,
Gemeinde Flims,
7017 Flims Dorf,
vertreten durch Rechtsanwalt Gion J. Schäfer.
Gegenstand
Baugesuch,
Beschwerde gegen das Urteil
vom 15. November 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5.
Kammer.
Sachverhalt:
A.
Am 18. Januar 2011 erteilte der Gemeindevorstand von Flims X.________ die
Bewilligung zum Neubau eines Doppeleinfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf
der Parzelle Nr. 3598 (Wohnzone B) an der Via A.________ 19b (EFH 1) und 19c
(EFH 2), dies unter diversen Auflagen und Bedingungen. Gleichzeitig hiess er
eine dagegen erhobene Einsprache von Y.________, Eigentümerin der östlich an
das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Nr. 1743, im Sinne der Erwägungen
teilweise gut. Auf die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung an die
Bauherrschaft wurde verzichtet.
B.
In der Baubewilligung verfügte der Gemeindevorstand unter anderem, das
Bauvorhaben sei mit der vorgesehenen Bruttogeschossfläche (BGF) von 260 m² der
Kontingentierungsregelung unterstellt (Auflage a1). Mit dem Neubau dürfe 2012
begonnen werden (Auflage a2). Die Einfahrt in die Tiefgarage weise einen
Grenzabstand von 2.2 m statt 2.5 m auf. Es seien entsprechend abgeänderte Pläne
einzureichen (Auflage b7). Weiter weise der Zugang zum Disporaum einen
Grenzabstand von 0.8 m statt 2.5 m auf und müsse geschlossen werden (Auflage
b8). Der Eingang in die Tiefgarage weise einen Grenzabstand von 0.8 m statt 2.5
m auf und müsse geschlossen werden. Es seien entsprechend abgeänderte Pläne
einzureichen (Auflage b9). Weiter wurde bemängelt, die Balkone auf der
Südfassade ragten auf einer Länge von 10 m in den Grenzabstand hinein statt
maximal auf 4.6 m. Zudem ragten sie 2.5 m statt 1 m in den Grenzabstand hinein.
Es seien entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen (Auflage b10).
Schliesslich stellte der Gemeindevorstand fest, die Treppe im EFH 1 vom
gedeckten Ruheplatz im Untergeschoss auf die Terrasse im Erdgeschoss sei ein
Gebäudebestandteil. Sie dürfe maximal 1 m in den Grenzabstand hineinragen,
reiche jedoch 2.3 m hinein und müsse weggelassen werden. Es seien auch
diesbezüglich abgeänderte Pläne einzureichen (Auflage b11, im Grundrissplan
fälschlicherweise als b10 bezeichnet). Die anrechenbare BGF betrage 259.85 m²
(Auflage b12). Des Weitern seien vier Parkplätze zu erstellen (Auflage d2).
C.
Dagegen gelangte X.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden.
Dieses hiess die Beschwerde am 15. November 2011 teilweise gut und hob die
Auflagen a1, b12, b8 und b9 im Sinne der Erwägungen auf. Im Übrigen wies es die
Beschwerde ab, soweit sie nicht gegenstandslos geworden war.
D.
Mit ihrer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. Februar
2012 beantragt X.________ dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts
insofern aufzuheben, als den Anträgen der Beschwerde vom 28. Februar 2011 nicht
stattgegeben worden war. So seien die Ziff. a1 und b12 der "speziellen
Auflagen" und die Lenkungsabgabe Zweitwohnungsbau von Fr. 130'000.-- gemäss der
Baubewilligung des Gemeindevorstands Flims vom 18. Januar 2011 vollumfänglich
aufzuheben und es sei gerichtlich festzustellen, dass das bewilligte Wohnhaus
mit Unterniveaugarage auf Grundstück Nr. 3598, Via A.________ 19b und 19c,
Gemeinde Flims, eine anrechenbare Geschossfläche von 200.89 m² aufweise und
entsprechend ein Zweitwohnungskontingent von 200.89 m² beanspruche. Die
Lenkungsabgabe Zweitwohnungsbau sei auf Fr. 100'445.-- festzusetzen (200.89 m²
x Fr. 500.--). Eventualiter sei die Angelegenheit an die Gemeinde Flims zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Weiter seien die
"speziellen Auflagen" b7, b10 und b11 der Baubewilligung vom 18. Januar 2011
ersatzlos aufzuheben. Gleichzeitig ersucht die Beschwerdeführerin um Gewährung
der aufschiebenden Wirkung.
Y.________ als private Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der
Beschwerde, ebenso die Gemeinde Flims. Letztere stellt den Eventualantrag, im
Falle einer Gutheissung die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben und die
Angelegenheit an die Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beantragt ebenfalls, die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
In ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. Mai 2012 hält die Beschwerdeführerin
sinngemäss an ihren Anträgen fest.
Mit Verfügung vom 23. März 2012 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen
Abteilung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Erwägungen:
1.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer
letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und
Art. 90 BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Baubegehren und damit
eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zu Grunde. Die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S.
251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegründe im Sinne von Art. 83 ff. BGG liegen
nicht vor. Die Beschwerdeführerin hat am Verfahren vor der Vorinstanz
teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Sie ist als betroffene Bauherrin zur
Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; BGE 133 II 249 E.
1.3.3 S. 253 f.). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist
unter Vorbehalt rechtsgenüglich begründeter Rügen (siehe E. 1.2 hiernach)
einzutreten.
1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus,
dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des
angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Genügt die Beschwerdeschrift diesen
Begründungsanforderungen nicht, so ist darauf nicht einzutreten. Zwar wendet
das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG); dies setzt aber voraus, dass auf die Beschwerde überhaupt eingetreten
werden kann, diese also wenigstens die minimalen Begründungsanforderungen von
Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten
(einschliesslich der hier gerügten willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht
und Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung; dazu BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S.
255) geltend gemacht wird. Dies prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen,
sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und
begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die
gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b
OG für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 133 II 249 E. 1.4.2
S. 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen
und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen
Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder
Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und
detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein
appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird eine
Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen
Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem
qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261
mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführerin macht vorab eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
geltend. Dazu verweist sie auf ihre Editionsbegehren im kantonalen Verfahren:
Einerseits habe das Verwaltungsgericht die Urkundenedition zunächst in vollem
Umfang angeordnet, andererseits diese im angefochtenen Sachurteil mit
fadenscheinigen Gründen als unnötig bezeichnet. Zudem habe es die
Beschwerdeführerin hinsichtlich der Stellungnahme zu den editierten Akten auf
einen späteren Zeitpunkt nach Anordnung der vollständigen Edition vertröstet,
obschon die Urteilsfällung in diesem Moment längstens angestanden sei.
2.1 Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistet den Anspruch auf rechtliches Gehör. Daraus
ergibt sich der Anspruch der Parteien, mit rechtzeitig und formgültig
angebotenen Beweisanträgen und Vorbringen gehört zu werden, soweit diese
erhebliche Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (
BGE 120 Ib 379 E. 3b S. 383; 106 Ia 161 E. 2b S. 162, je mit Hinweisen). Keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme
beantragter Beweismittel verzichtet, weil es auf Grund der bereits abgenommenen
Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener
Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 208 E. 4a S. 211; 119 Ib 492
E. 5b/bb S. 505 f.; 115 Ia 97 E. 5b S. 101, je mit Hinweisen).
2.2 Vorliegend finden sich in den Akten sämtliche Unterlagen, deren Edition die
Beschwerdeführerin in ihrer Replik vor dem Verwaltungsgericht am 3. Juni 2011
verlangt hatte (mit Ausnahme des Baugesuchs Schoop [Nr. 2009-062] - diese Akten
waren dem Bundesgericht im Verfahren 1C_492/2010 eingereicht worden). Selbst
wenn zum Urteilszeitpunkt nicht alle Baugesuche vorgelegen haben sollten, wie
dies die Beschwerdeführerin behauptet, ändert dies nichts daran, dass sich das
Verwaltungsgericht aufgrund des konkret zu beurteilenden Vorhabens ein
hinreichendes Bild von der massgeblichen Ausgangslage machen konnte. Sollte die
Gemeinde in einem anderen Fall dieselbe Rechtsfrage unterschiedlich beantwortet
haben, wäre noch kein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gleichbehandlung im
Unrecht gegeben; dafür wäre eine öfters wiederholte bzw. systematische
anderslautende Beantwortung der Rechtsfrage erforderlich. Die Ausführungen der
Vorinstanz in E. 2b und 2c S. 9 f. des angefochtenen Urteils sind insofern
nicht zu beanstanden.
2.3 Zum Verfahrensablauf ist Folgendes festzustellen: Mit Schreiben vom 22.
August 2011 hat das Verwaltungsgericht der Beschwerdeführerin die Akten 7 bis
13 (etliche Bewilligungsunterlagen) der Gemeinde Flims zur Einsichtnahme
zugestellt. Nach einem entsprechenden Gesuch der Beschwerdeführerin erstreckte
ihr die Vorinstanz die Frist zur Rückgabe der Akten bis 27. September 2011. Mit
Eingabe vom 27. September 2011 bemängelte die Beschwerdeführerin, es seien noch
nicht alle von ihr beantragten Unterlagen ediert worden. Daraufhin teilte das
Verwaltungsgericht den Parteien am 29. September 2011 mit, was von der Gemeinde
noch zu edieren sei, werde später entschieden. Auf nochmaliges Drängen der
Beschwerdeführerin vom 14. November 2011 hin reagierte das Verwaltungsgericht
nicht. Wie bereits in Erwägung 2.2 hievor ausgeführt, war das
Verwaltungsgericht nicht gehalten, sämtliche Beweisbegehren der
Beschwerdeführerin gutzuheissen. Es durfte in zulässiger antizipierter
Beweiswürdigung auf entbehrliche Editionen verzichten. Zudem hat sich die
Beschwerdeführerin am 27. September 2011 nochmals zur Aktenedition geäussert.
Selbst wenn von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs auszugehen wäre,
gälte es schliesslich Folgendes zu beachten: Nach der Rechtsprechung kann eine
- nicht besonders schwerwiegende - Verletzung des rechtlichen Gehörs
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Betroffenen die Möglichkeit
erhalten, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, welche die von der
Gehörsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition überprüfen kann
wie die Vorinstanz, auch wenn dies zwangsläufig zum Verlust einer Instanz führt
(Urteil 1C_478/2008 vom 28. August 2009 [publ. in: URP 2009 S. 910] E. 3.2 mit
Hinweis auf BGE 128 II 378). Ausnahmsweise kann sogar bei einer schwerwiegenden
Verletzung des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung abgesehen werden, wenn
dies zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen
führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Parteien an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195
E. 2.3.2 S. 197; 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f. mit Hinweis; Urteil 1C_13/2012 vom
24. Mai 2012 E. 2.1; 1C_58/2010 vom 22. Dezember 2010 E. 2.1.3 [nicht publ.
Erwägung von BGE 137 II 58]).
2.4 Wie gesehen, durfte das Verwaltungsgericht in antizipierter Beweiswürdigung
von einer einlässlichen Untersuchung sämtlicher beantragter Bewilligungen
absehen. Zudem hat sich die Beschwerdeführerin in ihren Eingaben zu den von ihr
zur Edition verlangten Baubewilligungen geäussert. Aus den Erwägungen des
angefochtenen Urteils lässt sich ableiten, dass eine Rückweisung zu einem
prozessualen Leerlauf führen würde. Selbst eine Gehörsverletzung könnte daher
als geheilt gelten.
3.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin Verstösse gegen das Willkürverbot und das
Gleichheitsgebot. Sie wirft der Gemeinde insbesondere vor, Art. 37 des
kommunalen Baugesetzes (BG) entgegen dessen klaren Wortlaut falsch angewandt zu
haben. Das Verwaltungsgericht habe der Gemeinde dabei einen Ermessensspielraum
zugebilligt, welcher ihr gar nicht zukomme. Indem die Baubehörde den
vorgesehenen Fitnessraum zu Unrecht als anrechenbaren Wohnraum klassifiziert
habe, habe sie zudem praxiswidrig entschieden.
3.1 Vorab ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht der Gemeinde zu Recht
einen Ermessensspielraum eingeräumt hat. Wie das Bundesgericht bereits in
früheren Entscheiden festgestellt hat, sind die Bündner Gemeinden in weiten
Bereichen der Raumplanung und des Bauwesens autonom (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8;
118 Ia 446 E. 3c S. 454 mit Hinweisen). Es ist darum nicht zu beanstanden, wenn
das Verwaltungsgericht sich bei der Überprüfung des kommunalen Bauentscheids
eine gewisse Zurückhaltung auferlegt hat.
3.2 Nicht strittig ist die Anwendung des am 18. Januar 2011 vom Regierungsrat
genehmigten kommunalen BG. Dessen Art. 37 definiert die anrechenbare
Geschossfläche (aGF). Als solche gilt gemäss Abs. 1 der genannten Norm die
Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen, inklusive ihrer
Erschliessungsflächen (Treppen, Korridor, etc.), in Haupt-, An- und
Nebenbauten. Im Dachgeschoss werden Flächen, über denen die lichte Höhe weniger
als 1.80 m beträgt, nicht gerechnet. Nicht berechnet werden zudem nach Art. 37
Abs. 2 lit. g BG insbesondere Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen. Auf
kantonaler Ebene definiert die Raumplanungsverordnung vom 24. Mai 2005 (KRV/GR;
BR 801.10) die anrechenbare Geschossfläche in Art. 37a. Demnach gelten als aGF
die Hauptnutzflächen (HNF), die Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF)
und Konstruktionsflächen (KF), soweit sie Räume oder Raumteile betreffen, die
mehr als 1.60 m über das massgebende oder tiefer gelegte Terrain hinausragen
(Art. 37a Abs. 1 KRVO/GR). Nicht angerechnet werden gemäss Abs. 2 der zitierten
Bestimmung alle Flächen unter 1.60 m lichter Höhe, Funktionsflächen und
Nebennutzflächen wie Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume, Kehrichträume,
Gartenhäuschen für Gartengeräte und dergleichen, Holzschöpfe sowie
Kleintierställe. Die Definition der Flächen richtet sich nach der Norm SIA 416
(Art. 37a Abs. 3 KRVO/GR).
3.3 Das Verwaltungsgericht zieht dazu in Erwägung, bei den Ausnahmen von der
Anrechenbarkeit sei das Kriterium der Ausbaubarkeit eine
Selbstverständlichkeit, welche sich schon aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit
aller Geschossflächen ergebe. Neben das Kriterium des Dienens trete somit
alternativ jenes der Eignung. Folglich gehöre auch ein Raum, der gemäss den
Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck diene, aber als
solcher ausbaubar sei, zur Ausnützung. Ausser Betracht würden subjektive
Gesichtspunkte fallen. Auf die Bezeichnung des Raums in den Plänen, also auf
den blossen Parteiwillen, könne es nicht ankommen. Ob ein Raum dem dauernden
Aufenthalt diene, beziehungsweise hierfür ausbaubar sei, müsse aufgrund dessen
objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung
entschieden werden. Ohne Belang sei auch der Ausbaustandard. So habe das
Verwaltungsgericht u.a. bereits im Entscheid VGU R 10 41 vom 7. Dezember 2010
entschieden (E. 3 mit Hinweis auf VGU R 05 96).
3.4 Zum Gleichheitsgebot hält das Verwaltungsgericht fest, selbst wenn die
Gemeinde einzelne, von der Beschwerdeführerin genannte Fälle falsch entschieden
haben sollte, bestehe kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, sofern die
Gemeinde an einer entsprechenden gesetzeswidrigen Praxis nicht festhalte, wie
es hier der Fall sei. Die Gemeinde habe im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens
die Skiräume und den Fitnessraum im Erdgeschoss des Einfamilienhauses (EFH) 1
als anrechenbar betrachtet. Sowohl die Skiräume wie auch der Fitnessraum würden
grosse Fenster oder gar Türen aufweisen. Die Skiräume seien ca. 15 m² gross,
der Fitnessraum ca. 25 m². Zudem lägen sie im Erdgeschoss, wo sich auch der
Wohnbereich mit der Küche befinde. Diese Räume seien leicht zu Wohn- und
Arbeitszwecken ausbaubar. Weitere Einstellräume seien zudem im Unter- und im
Kellergeschoss geplant. Dagegen wiesen die Putzräume sowie der Abstellraum bzw.
die Sauna im Dachgeschoss nur kleine Fenster auf und seien von der Grundfläche
her bescheiden (Abstellraum/Sauna ca. 5 m², Putzräume weniger als 4 m²). Die
Räume seien wegen ihrer Grösse und der kleinen Fenster nicht zu Wohnzwecken
nutzbar und damit nicht anrechenbar. Der Gemeinde hält das Verwaltungsgericht
entgegen, die Putzräume seien bis zu einer Raumhöhe von 1.8 m angerechnet
worden, was das Verwaltungsgericht als falsch erachtet. Es hat die Beschwerde
diesbezüglich auch gutgeheissen.
3.5 Die geschilderte Argumentation ist schlüssig, wird durch die Akten gestützt
und überzeugt. Es kann nicht von der blossen Bezeichnung in einem Plan
abhängen, ob ein Raum zur Geschossfläche angerechnet wird oder nicht.
Entscheidend ist dessen objektive Eignung zu Wohnzwecken. Dem
Verwaltungsgericht ist nicht vorzuwerfen, dass es bei der Beurteilung der
Anrechenbarkeit darauf abgestellt hat, wozu ein Raum dient bzw. wozu er sich
eignet. Vorliegend fällt schon die Lage des Fitnessraums im Erdgeschoss des EFH
1, direkt angrenzend zum Wohnbereich, auf (Plan - Nr. 02 vom 10. Juni 2010,
Erdgeschoss/Umgebung/Dachgeschoss 1:100). Die Grösse entspricht mit rund 22 m²
durchaus einem normalen Zimmer zur Wohnnutzung, was noch nicht als ungewöhnlich
erscheinen muss. Auffallend ist hingegen die Besonnung, zumal neben der Tür vom
Eingangsbereich her auch ein direkter Zugang zum Aussen-Sitzplatz besteht. Die
Lage und die Helligkeit des "Fitnessraums" lassen eine spätere Umnutzung zu
einem eigentlichen Wohnraum als naheliegend erscheinen. Daran ändern die beiden
eingezeichneten Sportgeräte nichts. Die Überlegungen der Baubehörde stehen
dagegen in Übereinstimmung mit dem Willen des Gesetzgebers: Eine Privilegierung
von Hallenbädern, Sport- und Sauna-Anlagen ist nur gerechtfertigt, weil diese
Räume von ihrer Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar sind. Im vorliegenden
Fall hängt es gänzlich vom jeweiligen Willen der Bewohner ab, den "Fitnessraum"
ohne weitere bauliche Massnahmen der herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen. Es
ist darum nicht stossend, wenn die Baubehörde diese Fläche angerechnet hat.
Auch die als "Skiraum/Geräte" bezeichneten Räume in EFH 1 und 2 können von
ihrer Grösse her als eher luxuriös bezeichnet werden. Zwar verfügen sie über
keine Fenster, sie lassen sich aber nicht unter den Ausnahmekatalog von Art. 37
Abs. 2 BG subsumieren, finden sie sich doch nicht im Keller, sondern auf der
Wohnetage (vgl. Art. 37 Abs. 2 lit. a BG). Auch wenn sie mit ihrer Fläche von
je fast 10 m² den Rahmen eines üblichen Lagerraums nicht sprengen, ist dem
Verwaltungsgericht keine Willkür vorzuwerfen.
3.6 Hinsichtlich einer etwaigen Gleichbehandlung im Unrecht ist den
Ausführungen des Verwaltungsgerichts (wie in E. 2.2 hiervor erwähnt) nichts
beizufügen. Zudem zeigt etwa ein Vergleich mit dem von der Beschwerdeführerin
eingereichten Baugesuch Schoop (Nr. 2009-062), dass der dortige Fitnessraum im
Keller liegt und keinerlei Fenster aufweist. Es handelt sich um keinen
vergleichbaren Fall. Auch aus den anderen angerufenen Baugesuchen kann die
Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, selbst wenn gewisse
Parallelen zu ihrem Fall bestehen mögen.
3.7 Nicht zu überzeugen vermag die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge, das
Verhältnismässigkeitsprinzip sei verletzt. Es ist nicht ersichtlich und auch
nicht dargetan, mit welchen geeigneten Mitteln die Baubehörde eine Umnutzung
der genannten Räume verhindern sollte. Eine ständige Kontrolle von Seiten der
Gemeinde her ist nicht praktikabel. Insgesamt ist die Beschwerde in diesem
Punkt abzuweisen.
4.
Weiter bemängelt die Beschwerdeführerin, das Verwaltungsgericht habe als
wesentliches Sachverhaltselement übersehen, dass die Überdachung der
Garageneinfahrt (soweit sie nicht eingewandet sei) sehr wohl einen Grenzabstand
von 2.5 m zur Nachbarparzelle Nr. 1743 einhalte. Dieser klare Widerspruch zur
tatsächlichen Situation verletze Art. 9 BV.
4.1 Art. 76 Abs. 1 KRG/GR hält fest, dass für offene überdachte Flächen wie
Unterstände und dergleichen die Grenzabstände für Gebäude gelten, gemessen ab
Dachtraufe bis zur Grundstücksgrenze. Im angefochtenen Urteil geht das
Verwaltungsgericht davon aus, die Einfahrt zur Tiefgarage rage zum Teil über
das gewachsene Terrain hinaus (Dach) und falle daher, soweit sie nicht
eingewandet sei, unter Art. 76 Abs. 1 KRG/GR. Der Gemeinde hält das
Verwaltungsgericht entgegen, ihre Lesart, wonach der Grenzabstand auch
eingehalten werden müsse, wenn ein unterhalb des gewachsenen Terrains liegender
Anbau frei gegraben werde, könne sich auf keine gesetzliche Grundlage stützen,
nachdem Art. 58 Abs. 3 des früheren Baugesetzes nicht mehr gelte. Diese
Bestimmung hatte erlaubt, unterirdische Bauten, die gegen aussen nicht in
Erscheinung traten, an die Grenze zu stellen. Das Verwaltungsgericht folgert
daraus, dass der Bauherr nach bisherigem Recht schlechter gestellt war, indem
ein Gebäude unterhalb des gewachsenen Terrains, das durch Abgrabung freigelegt
wurde, nicht an die Grenze gestellt werden konnte. Art. 75 Abs. 1 KRG/GR
enthalte keine derartige Einschränkung. Aus ihm sei e contrario zu schliessen,
dass Gebäude, die den gewachsenen Boden nicht überragen, keinen Grenzabstand
einzuhalten hätten.
4.2 Die rechtlichen Erwägungen des Verwaltungsgerichts sind nicht zu
beanstanden. Indes ergibt eine Nachmessung im Plan-Nr. 01 vom 10. Juni 2010,
Massstab 1:100, Untergeschoss, dass das Dach über der Rampe (gestrichelt
dargestellt) den massgeblichen Grenzabstand von 2.5 m einhält, wie die
Vermassung unten rechts angibt. Nichts anderes lässt sich aus dem Plan-Nr. 03
vom 10. Juni 2010, Massstab 1:100, Schnittplan A-A, ablesen. Die Feststellung
des Verwaltungsgerichts ist darum offensichtlich falsch und die Beschwerde in
diesem Punkt (spezielle Auflage b7 zur Baubewilligung) gutzuheissen. Die
spezielle Auflage b7 ist aufzuheben.
5.
Die Beschwerdeführerin verwirft die vom Verwaltungsgericht geschützte
Auffassung der Gemeinde, wonach die Terrasse - gleich wie ein Balkon - nur 1 m
in den gesetzlichen Grenzabstand von 5 m hineinragen dürfe. Eine Terrasse sei
gerade nicht Teil der Hausfassade, sondern ein vorgelagerter eingeschossiger
Anbau, welcher rechtlich wie ein An- bzw. Nebenbau zu behandeln sei. Im
Konkreten handle es sich um eine begehbare Abdeckung der gedeckten Ruheplätze
im Untergeschoss bzw. um eine vom Garten zugängliche, abgestützte Terrasse.
5.1 Das Verwaltungsgericht verwirft zunächst den Verweis der Beschwerdeführerin
auf seinen Entscheid VGU R 10 15, welcher vom Bundesgericht mit Urteil 1C_492/
2010 am 23. März 2011 aufgehoben worden ist. Die Balkone fallen seiner Ansicht
nach unter Art. 75 Abs. 3 KRG/GR. Sie seien keine Dachfläche einer An- oder
Nebenbaute. Der Ruheplatz unter den Balkonen sei nicht eingewandet.
5.2 Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen,
Erker, offene Balkone dürfen bis zu 1.0 m in den Grenz- und Gebäudeabstand
hineinragen. Bildet der vorspringende Gebäudeteil nach aussen eine Wand, gilt
diese als Teil der Umfassungswand (Art. 75 Abs. 3 KRG/GR). Ein Blick auf den
(Fassaden-)Plan-Nr. 04 vom 10. Juni 2010, Ostfassade, bestätigt die Meinung der
Vorinstanz. Es handelt sich ganz offensichtlich um (klassische) Balkone, für
welche die soeben zitierte Bestimmung einschlägig ist. Eine Qualifikation als
An- oder Nebenbaute fällt ausser Betracht. Auch der Hinweis der
Beschwerdeführerin auf das Urteil 1C_492/2010 vom 23. März 2011 verfängt nicht:
Einerseits ging es beim damals zu beurteilenden Fall um einen massiv in
Erscheinung tretenden Nebenbau. Andererseits gelangte das Bundesgericht zu
keiner abschliessenden Qualifikation, sondern wies den Einwand der damaligen
Beschwerdeführer nicht grundsätzlich von der Hand. Eine Überprüfung der
Grenzabstände wurde vorbehalten, zumal das gesamte Vorhaben überarbeitet werden
musste (Urteil 1C_492/2010 vom 23. März 2011 E. 6.1.3). Daraus kann die
Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
5.3 Hinsichtlich der Treppe, die den Zugang zum EFH 1 ermöglicht und vom
Strassenniveau ins Erdgeschoss führt, ist dem Verwaltungsgericht eine
Verwechslung unterlaufen. Die entsprechende spezielle Auflage zur
Baubewilligung b11 bezieht sich auf diese Treppe und nicht - wie das
Verwaltungsgericht angenommen hat (E. 3c des angefochtenen Urteils) - auf die
Treppe, die "vom Ruheplatz ins EG" führt (eine solche Treppe gibt es nicht; die
eben angesprochene Treppe führt vom Ruheplatz ins Kellergeschoss). Die Rüge der
Beschwerdeführerin ist insoweit begründet. Sie ist auch berechtigt, soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, die Zugangstreppe zum EFH 1 halte die
Grenzabstandsvorschriften ein, weshalb die spezielle Auflage b11 zur
Baubewilligung aufzuheben sei. Tatsächlich ergibt sich aus den Plänen (Plan-Nr.
02 vom 10. Juni 2010, Erdgeschoss, und Plan-Nr. 04 gleichen Datums,
Westfassade, beide Massstab 1:100), dass die Zugangstreppe erst in einer
Distanz von 4 m zur Strasse das gewachsene Terrain übersteigt. Da nach den
Ausführungen des Verwaltungsgerichts - entgegen der Meinung der Gemeinde - der
frei stehende Treppenteil unterhalb des gewachsenen Terrains beliebig in den
Grenzabstand ragen darf bzw. für diesen keine Rolle spielt (vgl. E. 4.1
hiervor), reicht die Treppe als vorspringender Gebäudeteil (Art. 75 Abs. 3 KRG/
GR) nur um 1 m in den Grenzabstand hinein (und nicht um 2.3 m), was nach der
erwähnten Vorschrift zulässig ist. Die Treppe zwischen Ruheplatz und
Kellergeschoss liegt im Übrigen vollständig unterhalb des gewachsenen Terrains
und hält den Grenzabstand von vornherein ein. Die spezielle Auflage b11 ist
demnach antragsgemäss aufzuheben.
6.
Demnach ist die Beschwerde hinsichtlich der speziellen Auflagen b7 und b11
gutzuheissen, im Übrigen aber abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Da die
Beschwerdeführerin in untergeordnetem Umfang obsiegt, hat sie in entsprechend
reduziertem Umfang die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu übernehmen
(Art. 66 Abs. 1 BGG), während die private Beschwerdegegnerin den verbleibenden
Anteil zu tragen hat. Die Beschwerdeführerin hat die private Beschwerdegegnerin
angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG), wobei auch diesbezüglich dem
Umstand Rechnung zu tragen ist, dass die Beschwerdeführerin mit ihren Rügen
teilweise durchgedrungen ist. Das Verwaltungsgericht wird die Kosten des
kantonalen Verfahrens neu zu verlegen haben. Die Angelegenheit wird zu diesem
Zweck an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird hinsichtlich der speziellen Auflagen zur Baubewilligung b7
und b11 gutgeheissen und das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden vom 15. November 2011 aufgehoben, soweit es diese Auflagen
betrifft. Die Auflagen b7 und b11 zur Baubewilligung vom 18. Januar 2011 werden
aufgehoben. Das angefochtene Urteil wird auch hinsichtlich der
Kostenliquidation (Dispositiv-Ziff. 2 und 3) aufgehoben. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden zu Fr. 2'000.-- der
Beschwerdeführerin und zu Fr. 1'000.-- der privaten Beschwerdegegnerin
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin hat die private Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Flims und dem Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. August 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Scherrer Reber