I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.100/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
1C_100/2012
Urteil vom 16. Oktober 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Aemisegger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Merkli, Eusebio,
Gerichtsschreiber Steinmann.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
7. G.________,
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Rey,
gegen
X.________,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Hess,
Gemeinderat Oberkirch, Gemeindehaus, Luzernstrasse 68, Postfach, 6208
Oberkirch.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil vom 4. Januar 2012
des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ GmbH ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 398 in Oberkirch. Sie
beabsichtigt eine Aufstockung des bestehenden Untergeschosses mit einem
eingeschossigen Bürogeschoss, das eine Fläche von 135,22 m² aufweisen soll.
Hierfür reichte sie am 20. Mai 2010 bei der Gemeinde Oberkirch ihr Baugesuch
ein.
Gegen das aufgelegte Projekt erhoben mehrere Personen, die Stockwerkeigentümer
des benachbarten Grundstücks Nr. 857 sind, öffentlich-rechtliche Einsprache.
Der Gemeinderat Oberkirch wies die Einsprachen am 10. März 2011 ab, soweit er
sie nicht an den Zivilrichter verwies, und bewilligte das Bauvorhaben.
Die Einsprecher erhoben dagegen am 11. April 2011 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Das Verwaltungsgericht wies die
Beschwerde am 4. Januar 2012 ab, soweit darauf einzutreten war.
B.
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts haben die im Rubrum genannten
Personen beim Bundesgericht am 8. Februar 2012 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben. Sie beantragen die Aufhebung
des angefochtenen Urteils unter Neuverteilung der Verfahrens- und Parteikosten
und der Baubewilligung des Gemeinderats Oberkirch vom 10. März 2011. Sie machen
eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend und rügen
Verletzungen von Ausstandsvorschriften, der Eigentumsgarantie und von
kantonalem Recht.
Die X.________ GmbH als Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei
nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Gemeinde Oberkirch
stellt Antrag auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde eingetreten werden
könne. Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. In ihrer
Replik halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal
letztinstanzlicher Entscheid in einer Materie des öffentlichen Rechts, die
unter keinen Ausschlussgrund fällt. Die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben.
Insoweit erweist sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten als zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 83, Art. 86 Abs. 1 lit. d
und Art. 100 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdegegnerin zieht die Legitimation der Beschwerdeführer in Zweifel,
mit dem Hinweis darauf, dass diese als Stockwerkeigentümer sowohl in Bezug auf
die Personenzahl wie auch wertmässig eine Minderheit der
Stockwerkeigentümergemeinschaft bilden. Der Einwand betrifft nicht die
Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG, sondern vielmehr die
Parteifähigkeit, nämlich die Fähigkeit, die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu
vertreten (vgl. Waldmann, Basler BGG-Kommentar, 2. Auflage, 2011, Art. 89 N. 1;
vgl. Urteil 1C_26/ 2009 vom 27. Februar 2009, in dem die Legitimation einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgrund der vorausgesetzten Parteifähigkeit
ohne Weiteres angenommen worden ist). Entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin wenden sich die Beschwerdeführer in erster Linie dagegen,
dass auf der Parzelle Nr. 398 in Überschreitung der zulässigen Ausnützung eine
Baute erstellt wird. Eine solche Baute betrifft jeden der Stockwerkeigentümer
persönlich im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und c. Die Beschwerdeführer haben
gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen.
Damit sind sie individuell je zur Beschwerde legitimiert.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann laut Art. 95
lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht, einschliesslich von
Bundesverfassungsrecht, geltend gemacht werden. Die Rüge der Verletzung von
kantonalem Recht wird ausschliesslich anhand des Verfassungsrechts geprüft.
In der Beschwerdeschrift ist gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Verletzung von
Grundrechten prüft das Bundesgericht nach Art. 106 Abs. 2 BGG nur, soweit
solche Rügen präzis vorgebracht und begründet werden. Werden die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz angefochten, so muss im Rahmen von
Art. 97 BGG klar und substantiiert aufgezeigt werden, inwiefern die gerügten
Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich
unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen
(Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3; 133 III
393 E. 7.1; 133 III 462 E. 2.4). Ob diese Anforderungen erfüllt sind, wird im
entsprechenden Sachzusammenhang zu prüfen sein.
2.
Die Beschwerdeführer machen vorerst eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV
geltend. Sie erblicken diese im Umstand, dass der Gemeinderat sich bereits vor
Einreichung des Baugesuchs mit der Frage der Gewährung einer
Ausnahmebewilligung befasst und überdies weitere Punkte des Bauvorhabens
"geklärt" habe und sich daher im Hinblick auf den Baubewilligungsentscheid in
verfassungswidriger Weise bereits festgelegt habe.
2.1 In diesem Sachzusammenhang rügen die Beschwerdeführer, das
Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt,
soweit es im angefochtenen Entscheid festhalte, es bestünden in den Akten keine
hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin
vor Einreichung des Baugesuchs die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in
Aussicht gestellt hätte. Die Beschwerdegegnerin selber habe in ihrer
Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (zuhanden des Gemeinderats) ausdrücklich
festgehalten, der Gemeinderat hätte ihr eröffnet, eine Ausnahmebewilligung für
einen Unterabstand zu erteilen; zudem ergebe sich daraus, dass andere
Randbedingungen mit der Gemeinde und externen Beratern bearbeitet worden seien.
Im angefochtenen Entscheid wies das Verwaltungsgericht auf verschiedene
Aktenstücke hin, insb. auf die Schreiben des Gemeinderats vom 24. August 2010
an die Beschwerdeführer (act. 6) und an die Beschwerdegegnerin (act. 5) sowie
auf ein Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 9. September 2010 (act. 3) und
ihre Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (act. 7). Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer hat das Verwaltungsgericht aus diesen Akten nicht geschlossen,
es sei keine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt worden. Es hält selber
fest, dass der Gemeinderat den Beschwerdeführern die Bewilligungsfähigkeit
mitgeteilt habe, und zitiert gar aus der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin,
wonach eine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt worden sei. Das
Verwaltungsgericht stellt somit nicht in Abrede, dass eine entsprechende
Bewilligung in Aussicht gestellt worden ist. Es relativiert indes die Bedeutung
dieser Äusserungen und kommt zum Schluss, dass der Gemeinderat keine
verbindliche Zusage für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erteilt habe.
Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass die Rüge der fehlerhaften
Sachverhaltsfeststellung offensichtlich unbegründet ist. Welche Schlüsse indes
aus den genannten Akten und Äusserungen in Bezug auf die Frage der
Voreingenommenheit des Gemeinderats zu ziehen sind, ist nachfolgend zu
beurteilen.
2.2 Die Beschwerdeführer nehmen nicht Bezug auf das kantonale Recht und dessen
Bestimmungen über den Ausstand, sondern rügen ausschliesslich
Bundesverfassungsrecht.
Aus der Garantie eines gerechten Verfahrens gemäss Art. 29 Abs. 1 BV wird ein
Anspruch auf ein bestimmtes Mass an Unvoreingenommenheit von
Verwaltungsbehörden abgeleitet. Nach der ständigen Rechtsprechung gilt für
verwaltungsinterne Verfahren nicht der strenge, für unabhängige richterliche
Behörden gültige Massstab von Art. 30 Abs. 1 BV. Die Gegebenheiten des
verwaltungsinternen Entscheidverfahrens erfordern Differenzierungen aufgrund
konkreter, verfahrensmässiger und gesetzlich vorgesehener Konstellationen.
Amtliche Mehrbefassung kann systembedingt sein; gerade systembedingte
Unzulänglichkeiten haben zur Schaffung unabhängiger richterlicher Instanzen
geführt (vgl. BGE 137 II 431 E. 5.2 S. 452; Urteil 1C_150/ 2009 vom 8.
September 2009 E. 3.5, in ZBl 112/2011 S. 478). Vor diesem Hintergrund ist
konkret zu beurteilen, wie es sich mit der Voreingenommenheit des Gemeinderats
verhält, der sich schon vor Einreichung des Baugesuchs mit dem Bauvorhaben im
Allgemeinen und der Frage der Gewährung einer allfälligen Ausnahmebewilligung
im Speziellen befasst hatte. Massgeblich ist dabei darauf abzustellen, ob der
förmliche Entscheid des Gemeinderats als offen bezeichnet werden kann. Dies
hängt namentlich von Art, Umfang und Bedeutung der aufgeworfenen baurechtlichen
Fragen ab, vom Entscheidungsspielraum und Autonomiebereich der Behörde und vom
Projektierungsstadium. Bei der Beantwortung abstrakter, weitgehend gesetzlich
determinierter Rechtsfragen besteht geringe Gefahr einer Voreingenommenheit,
während bei umfangreichen Verfahren mit sehr konkreten Vorfragen die Gefahr der
Vorbestimmung steigt (vgl. Urteil 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 3.5.4,
in ZBl 112/2011 S. 478).
Es ist davon auszugehen, dass der Gemeinderat im Vorfeld keine förmliche
Bewilligung erteilt hat. Weiter ist unbestritten, dass er eine Prüfung des
Bauvorhabens vorgenommen hat. Diese Prüfung erfolgte gemäss der in der
Baupraxis gepflegten und gängigen informellen Kooperation zwischen
Bauherrschaften und Mitarbeitern der Baubewilligungsbehörden. Dass in diesem
Rahmen eine verbindliche Zusicherung erfolgt wäre, kann nicht angenommen
werden. Der Gemeinderat hat in seinem Schreiben an die Beschwerdeführer vom 24.
August 2010 (act. 6) ausgeführt, er habe das Bauvorhaben geprüft und sei der
Meinung, dass dieses grundsätzlich bewilligungsfähig sei. Mit dem Vorbehalt der
"grundsätzlichen Bewilligungsfähigkeit" bringt er zum Ausdruck, dass noch kein
definitiver Entscheid getroffen worden ist. Diese Vorsicht zeigt sich auch im
Umstand, dass er in seinem Brief von demselben Tag an die Beschwerdegegnerin
die Passage der grundsätzlichen Bewilligungsfähigkeit weggelassen hat. Daraus
darf geschlossen werden, dass er sich in jenem Zeitpunkt noch nicht festgelegt
und jeglichen Anschein der Präjudizierung vermieden hat. Daran ändert der
Umstand nichts, dass die Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 9. September
2010 (act. 3) und in ihrer Stellungnahme vom 27. Juli 2010 (act. 7) davon
sprach, der Gemeinderat habe eine (Ausnahme-)Bewilligung in Aussicht gestellt.
Ebenso wenig ist von Gewicht, dass ein konkretes Bauvorhaben mit teils sehr
technischen Fragen (insb. hinsichtlich anrechenbarer Fläche und
Ausnützungsziffer etc.) zur Prüfung anstand. Es kann auch nicht gesagt werden,
dass baurechtliche Probleme zur Diskussion standen, die spezifisch den
Autonomiebereich der Gemeinde betreffen und einer Überprüfung durch das
Verwaltungsgericht entzogen wären. Schliesslich zeigt der
Baubewilligungsentscheid vom 10. März 2011, dass sich der Gemeinderat mit den
Einwendungen der Beschwerdeführer auseinandergesetzt und den Entscheid
sorgfältig begründet hat.
Es ergibt sich gesamthaft, dass das Verwaltungsgericht zu Recht eine Verletzung
von Art. 29 Abs. 1 BV verneint hat und die Beschwerde in diesem Punkte
unbegründet ist.
3.
Die Beschwerdeführer rügen ferner eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung im Zusammenhang mit der Frage, ob
Ausnutzungsübertragungen zwischen den Parzellen Nr. 857 und Nr. 398
stattgefunden haben und ob diese auf vertraglichen Vereinbarungen beruhen. Sie
machen geltend, es gebe keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass im Rahmen des
Baugesuchs oder der Parzellierungen zwei vertragliche Ausnutzungsübertragungen
stattgefunden hätten. Soweit solche Übertragungen je stattgefunden hätten,
wären die Vereinbarungen aufgrund verschiedener Vorgänge wieder abgeändert
worden. Die vom Verwaltungsgericht auf nichts als auf der Basis falscher
Annahmen vorgenommene Sachverhaltsfeststellung sei offensichtlich falsch bzw.
unvollständig und somit willkürlich.
Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass ursprünglich über die beiden
Parzellen eine Gesamtüberbauung beabsichtigt gewesen und diese in Anbetracht
der realisierten Nutzungsarten bei einer Gesamtbetrachtung nur unter
Beanspruchung einer Ausnützungsübertragung bewilligungsfähig gewesen sei. Eine
solche setze eine Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern voraus. Eine
vertragliche Regelung finde sich in den Akten nicht. Es sei indes von einer
Einwilligung der betroffenen Grundeigentümer auszugehen, die sich die heutigen
Beschwerdeführer anzurechnen hätten. Daraus ergebe sich eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des "Spender-Grundstücks".
Umgekehrt müssten sich die Beschwerdeführer den Transfer von Gewerbenutzung
zugunsten der Parzelle der Beschwerdegegnerin entgegenhalten lassen.
Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass sich in den Akten keine
vertragliche Regelung finde. Aufgrund rechtlicher Erwägungen zur bisherigen
Überbauung der beiden Parzellen Nr. 857 und Nr. 398 kam es zum Schluss, dass
der Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens eine solche Regelung zugrunde zu
legen und eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen sei. Damit hat es nicht eine
Sachverhaltsfeststellung getroffen, sondern eine rechtliche Würdigung
vorgenommen. Eine solche rechtliche Würdigung unterliegt keiner
Sachverhaltsüberprüfung nach Art. 97 BGG. Dass das Verwaltungsgericht den
Sachverhalt offensichtlich falsch oder unvollständig und damit willkürlich
festgestellt hätte, ist weder rechtsgenüglich gerügt noch ersichtlich. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen, soweit darauf
überhaupt eingetreten werden kann.
4.
Zur Hauptsache beanstanden die Beschwerdeführer, dass mit dem angefochtenen
Entscheid der Parzelle Nr. 398 der Beschwerdegegnerin der gesamte Anteil an der
Gewerbenutzung der beiden Parzellen Nr. 857 und Nr. 398 zukommen soll.
Sie bestreiten dies und folgern daraus, dass das umstrittene Bauprojekt die
zulässige Ausnützung für Gewerbenutzung überschreite. Sie sind der Ansicht,
dass vielmehr ihre eigene Parzelle Nr. 857 im Verhältnis der beiden
Grundstücksflächen von der unbestrittenen Ausnützungsreserve müsse profitieren
können. Mit dem angefochtenen Entscheid habe ihre Parzelle Nr. 857 allein die
Übernutzung zu tragen. Sie erlitten einen unrechtmässigen Entzug der
Nutzungsreserve für Gewerbenutzung und würden durch ein entsprechendes
Bauverbot eigentumsrechtlich belastet. Es könne hierfür nicht von einer
zugrunde liegenden Vereinbarung mit Nutzungstransfer ausgegangen werden. Ebenso
fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Das Bau- und Zonenreglement der
Gemeinde Oberkirch (BZR) sowie das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG, SRL
Nr. 735) würden willkürlich angewendet. Dadurch würden ihre Eigentumsrechte
gemäss Art. 26 BV verletzt.
4.1 Es stellt sich im Wesentlichen die Frage, ob eine Ausnützungsreserve für
die gewerbliche Nutzung bejaht und diese allein der Parzelle Nr. 398 der
Beschwerdegegnerin zugeordnet werden kann.
Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus, dass seit der
Parzellierung im Jahre 2000 die anrechenbaren Grundstücksflächen 2'159 m² für
die Parzelle Nr. 857 und 441 m² für die Parzelle Nr. 398 betragen. Ferner, dass
die anrechenbare Geschossfläche für das umstrittene Bauprojekt 135,22 m²
umfasse. Schliesslich, dass die Parzelle Nr. 857 eine realisierte Wohnnutzung
von 1'575 m² beansprucht. Die maximal zulässige Ausnützung (0,65) nach dem hier
anwendbaren BZR ergebe für beide Parzellen gesamthaft 1'690 m², die maximal
zulässige Ausnützung (0,55) zu Wohnzwecken 1'430 m² und die maximal zulässige
Ausnützung (0,10) für Gewerbezwecke 260 m².
Der Gemeinderat Oberkirch hatte im Jahre 1998 die Baubewilligung für den Neubau
eines Wohn- und Gewerbegebäudes mit Einstellhalle auf den im Wesentlichen
gleich grossen Parzellen Nr. 398 und Nr. 857 erteilt. Im Jahre 2000 erfolgte
ein Abparzellierung. Diese führte zu den heutigen obgenannten
Grundstücksflächen. Im Zeitpunkt der Baubewilligung wurde mit dem Faktor 0,8
gerechnet, im Zeitpunkt der Parzellierung war für das Wohnen eine maximale
Ausnützung von 0,50 erlaubt. Daraus ergibt sich, dass für die Parzelle Nr. 857
allein zur Wohnnutzung lediglich eine Geschossfläche von 1'079,50 m² gestattet
war. Daraus wird ersichtlich, wie das Verwaltungsgericht darlegt, dass die
realisierte Wohnnutzung auf der Parzelle Nr. 857 für sich allein betrachtet
weit über das zulässige Mass hinausreicht, die Parzelle demnach hinsichtlich
Wohnnutzung weit übernutzt war.
Die Beschwerdeführer ziehen diese Feststellungen nicht in Frage.
4.2 Die genannte Übernutzung auf der Parzelle Nr. 857 war klarerweise nicht
bewilligungsfähig. Daraus schloss das Verwaltungsgericht, dass von einer
gesamthaften Betrachtung der beiden Parzellen Nr. 398 und Nr. 857 auszugehen
sei, dass entsprechend der tatsächlich realisierten Baute eine Gesamtüberbauung
beabsichtigt war. Von dieser nahm die Parzelle Nr. 857 ausschliesslich die
Wohnnutzung, die Parzelle Nr. 398 lediglich die Gewerbenutzung (einschliesslich
einer 2 ½-Zimmer Wohnung) in Anspruch. Diese Gesamtbetrachtung und nur eine
solche erlaubt es, den damaligen Zustand als baurechtskonform zu bezeichnen.
Die Beschwerdeführer vermögen dem nichts entgegen zu halten.
Diese baurechtskonforme Gesamtbetrachtung der beiden nunmehr unterschiedlichen
Eigentümern gehörenden Parzellen setzt nun aber einen Nutzungstransfer voraus.
Anders kann der tatsächliche Zustand nicht als baurechtskonform eingestuft
werden, mit der Folge, dass die auf Parzelle Nr. 857 realisierte Wohnnutzung
und Übernutzung als materiell rechtswidrig einzustufen wäre. Der
baurechtskonformen Gesamtbetrachtung ist daher ein Nutzungstransfer zugrunde zu
legen. Dieser erlaubt es, die tatsächlich realisierten Bauten in einer Weise zu
qualifizieren, die den verfassungsmässigen Garantien von Art. 26 BV wie auch
von Art. 9 BV gerecht wird. Würde die Übernutzung als materiell baurechtswidrig
bezeichnet, hätte dies weit tiefgreifendere Auswirkungen auf das Eigentum. Es
ist daher nicht ausschlaggebend, dass eine entsprechende Vereinbarung über
einen Nutzungstransfer nicht existiert. Unbestritten ist auch, dass die
Ausnützungsübertragung in § 14 der Planungs- und Bauverordnung (PBV, SRL Nr.
736) allgemein vorgesehen ist und mit § 13 PBV auch der Fall von
Abparzellierungen geordnet ist. Es ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend
gemacht, dass die Voraussetzungen von § 14 Abs. 1 PBV nicht vorliegen würden.
Daraus ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht der Betrachtung der
umstrittenen Bausache ohne Verfassungsverletzung einen Ausnutzungstransfer
zugrunde legen durfte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist dabei
nicht massgeblich, ob eine einzige Ausnützungsübertragung oder deren zwei
stattgefunden haben und in welchem Stadium dies erfolgt ist. Entscheidend ist
vielmehr, dass der rechtlichen Qualifizierung der tatsächlichen Situation der
genannte Ausnutzungstransfer zugrunde gelegt wird und gelegt werden darf. Das
führt zur weitern Frage, wie diese Ausnutzungsübertragung konkret umzusetzen
ist und zu welchen ziffernmässigen Berechnungen sie führt.
4.3 Wie oben dargelegt (E. 4.1), ist auf der Parzelle Nr. 857 der
Beschwerdeführer bei einer maximal zulässigen Ausnützung für Wohnen von 1'430
m² tatsächlich eine Wohnnutzung von 1'575 m² realisiert. Sie sind der Ansicht,
dass die Übernutzung im Ausmass von 145 m2 die Parzelle Nr. 398 der
Beschwerdegegnerin belaste, deren Überbauung entsprechend einschränke und die
Gewerbenutzung in diesem Ausmass herabsetze. Dies führe umgekehrt dazu, dass
ihre Parzelle Nr. 857 an der Gewerbenutzung der Parzelle Nr. 398 teilhabe.
Demgegenüber befand das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, die
Übernutzung auf der Parzelle Nr. 857 wirke sich nicht zulasten der Parzelle Nr.
398 aus.
Das Verwaltungsgericht verwies auf ein Urteil des Bundesgerichts (Urteil 1C_277
/2008 vom 8. Dezember 2008). In diesem Urteil stellte sich die Frage, wie ein
zulässigerweise voll ausgenütztes Baugrundstück zu behandeln sei, das infolge
einer Reduktion der Ausnützungsziffer eine zu hohe Ausnützung aufwies. Das
Bundesgericht kam - entgegen der Auffassung der damaligen Vorinstanz - zum
Schluss, dass mit diesem Vorgang keine unzulässige Übernutzung entstand sei,
die vorhandene Nutzung bestehen bleiben könne und die Parzelle wegen eines
Nutzungstransports von einer Drittparzelle in diesem Umfang überbaubar sei.
Daraus durfte das Verwaltungsgericht ohne Verfassungsverletzung schliessen,
dass die Übernutzung auf der Parzelle Nr. 858 nicht als baurechtswidrig zu
betrachten sei, auf dieser belassen werden könne und daher nicht auf die
Parzelle Nr. 398 übertragen werden müsse. Dieser Schluss ist entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführer mit der genannten Gesamtbetrachtung und der
damit verbundenen Konzentration der Wohnnutzung auf der Parzelle Nr. 857
vereinbar. Gleichermassen ist die Gewerbenutzung auf der Parzelle Nr. 398 zu
belassen.
Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammenhang zudem Verletzungen von Art. 7
Abs. 3 BZR und von § 13 PBV. Sie machen geltend, dass im heutigen Zustand ihre
Parzelle Nr. 857 hinsichtlich der maximal zulässigen Ausnutzung nicht übernutzt
sei und dass die Ausnützung der beiden Parzellen insgesamt den zulässigen
Maximalwert von 0,65 übersteigt. Sie übersehen dabei, dass ihre Parzelle Nr.
857 - unter Beachtung der trotz der Übernutzung massgeblichen Wohnfläche von
1'430 m² - zwar innerhalb der maximal zulässigen Ausnützung von 0,65 liegen
mag, indes die für das Wohnen zulässige Ausnützung von 0,55 bereits übersteigt.
Umgekehrt wird - bezogen auf beide Parzellen - die maximal zulässige Ausnützung
von 0,65 eingehalten, wenn wiederum die für die Parzelle Nr. 857 massgebliche
Wohnfläche von 1'430 m² zugrunde gelegt wird. Bei dieser Sachlage ist nicht
ersichtlich, dass das Verwaltungsgericht Art. 7 Abs. 3 BZR oder § 13 Abs. 1 und
2 PBV willkürlich angewendet hätte.
4.4 Überdies rügen die Beschwerdeführer in diesem Sachzusammenhang Verletzungen
von § 201 und § 226 PBG.
Nach § 201 Abs. 1 lit. a PBG erlischt eine Baubewilligung, wenn die Baute oder
Anlage nicht innerhalb Jahresfrist begonnen wird. Das Verwaltungsgericht hat
auf diese Bestimmung Bezug genommen und festgehalten, der Gemeinderat habe für
die Vollendung der vorgesehenen Bauten damals einen letzten Termin für die
Bauvollendung bis zum 31. August 2002 festgesetzt. Dessen ungeachtet, wurden
auf der Parzelle Nr. 398 das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss und das
Attikageschoss nicht erstellt (vgl. angefochtenes Urteil, Sachverhalt B.). Der
Umstand, dass damit die entsprechende Baubewilligung erloschen ist, zeitigt für
die Beurteilung der vorliegenden Baurechtssache keine Folgen. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gesagt werden, mit dem angefochtenen
Entscheid lebe die damalige Baubewilligung unter Verletzung von § 201 Abs. 1
lit. a PBG wieder auf. Diese übersehen, dass das Verwaltungsgericht nicht an
die damalige Baubewilligung anknüpft, sondern auf den zugrunde gelegten
Nutzungstransfer abstellt. Dass dies vor der Verfassung standhält, ist in den
vorstehenden Erwägungen dargelegt worden. Diese Grundlage hat weiterhin
Bestand. Bei dieser Sachlage ist nicht ersichtlich, dass § 201 PBG willkürlich
angewendet worden wäre.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer kann dem Verwaltungsgericht auch
in Bezug auf die Änderungen der Ausnutzungsbestimmungen keine Willkür
vorgehalten werden. Es hat die Veränderungen der massgeblichen Faktoren im
Einzelnen nachgezeichnet und dabei insbesondere zwischen den tatsächlichen
Nutzungen und ihren Überschreitungen einerseits und den unter Berücksichtigung
der Besitzstandsgarantie (vgl. Art. 26 BV, § 178 PBG) massgeblichen Nutzungen
andererseits unterschieden. Bei dieser Sichtweise kann nicht gesagt werden, das
Verwaltungsgericht habe Art. 7 Abs. 3 BZR oder § 226 PBG willkürlich angewandt
oder unterlaufen.
4.5 Vor diesem Hintergrund kann die angeordnete Anmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch eben so wenig als
willkürlich bezeichnet werden. Aufgrund des eingehend dargestellten
Nutzungstransfers und der zugrunde gelegten Gesamtsicht einerseits und der
rechtlich zulässigen und der tatsächlichen Ausnutzungen andererseits ist nicht
ersichtlich, dass die Anordnung materiell gesehen gegen Art. 9 BV verstossen
sollte. Die Anmerkung beruht auf dieser Grundlage und steht somit im Einklang
mit § 211 PBG. Zur Rüge, dass sich die Beschwerdeführer im Vorfeld der
entsprechenden Anordnung in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV nicht hätten
äussern können, hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil mit dem
Hinweis Stellung genommen, der Anmerkung komme keine rechtsbegründende, sondern
lediglich eine deklaratorische Wirkung zu. Damit setzen sich die
Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht näher auseinander.
4.6 Gesamthaft ergibt sich, dass die Beschwerde unbegründet ist, soweit das
Verwaltungsgericht die Baubewilligung unter dem Gesichtswinkel der
Ausnützungsbestimmungen für rechtmässig erklärte.
5.
Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, es sei in Verletzung von §
133 PBG in willkürlicher Weise eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung
des Grenzabstandes erteilt worden.
§ 133 PBG sieht Ausnahmen bei Grenz- und Gebäudeabständen vor. Solche können
nach lit. k namentlich in ausserordentlichen Fällen gewährt werden. Das
Verwaltungsgericht führt aus, eine Ausnahmebewilligung setze allgemein voraus,
dass weder die öffentlichen Interessen noch die schutzwürdigen privaten
Interessen beeinträchtigt würden. Für das Vorliegen eines ausserordentlichen
Falles im Sinne von § 133 lit. k PBG sei nicht ein eigentlicher Härtefall
erforderlich. Es dürften sämtliche Interessen der Bauherrschaft berücksichtigt
werden, die sich auf Zweck, Umfang oder Gestaltung des Bauvorhabens auswirken.
Erforderlich sei somit eine umfassende Interessenprüfung. Vorliegend bejaht das
Verwaltungsgericht einen ausserordentlichen Fall. Hierfür weist es darauf hin,
dass die Parzelle der Beschwerdeführer mangels Ausnützungsreserve nicht weiter
überbaut werden könne, die sicherheits-, gesundheits- und feuerpolizeilichen
Interessen sowie der Zutritt von Luft, Licht und Sonne in Anbetracht der
konkreten Lage und des umstrittenen Projekts nicht bzw. nicht wesentlich
beeinträchtigt würden und die Anwendung der ästhetischen Generalklausel für das
angefochtene Projekt spreche.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durfte das Verwaltungsgericht
angesichts der vorangehenden Erwägungen ohne Willkür davon ausgehen, dass auf
der Parzelle Nr. 857 keine Nutzungsreserve bestehe und das umstrittene
Bauprojekt deren Überbaubarkeit nicht beeinträchtige. Die Beschwerdeführer
weisen auf die massive Unterschreitung des Grenzabstandes hin. Wie das
Verwaltungsgericht festhält, wird der gesetzliche Grenzabstand vom 4 m im Süden
tatsächlich auf 2,63 m reduziert. Es darf indes berücksichtigt werden, dass der
Grenzabstand auf einer Länge von 4 m mindestens 10 m und an den übrigen Stellen
gar zwischen 14 und 16 m beträgt. Die umstrittene Baute liegt auf der Nord- und
Ostseite der Parzelle der Beschwerdeführer. Sie soll nur eingeschossig erstellt
werden. Bei dieser Sachlage kann ohne Willkür angenommen werden, dass die
sicherheits-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Zwecke nicht ernstlich
beeinträchtigt werden. Für das im vorliegenden Fall umstrittene Projekt ist
nicht ausschlaggebend, ob sich die Beschwerdegegnerin das Verhalten ihres
Rechtsvorgängers anzurechnen habe. Die Beschwerdeführer stellen nicht in Frage,
dass die vollständige Einhaltung der Grenzabstände die Überbauung durch die
Beschwerdegegnerin erschweren würde.
Die Beschwerdeführer vermögen nicht darzulegen, dass sie in wesentlichen
eigenen Interessen verletzt würden. Aufgrund der dargelegten Gründe durfte das
Verwaltungsgericht ohne Verletzung von Art. 9 BV einen ausserordentlichen Fall
im Sinne von § 133 lit. k PBG und die Zulässigkeit einer Ausnahmebewilligung
bejahen. Bei dieser Sachlage ist nicht von Bedeutung, dass das
Verwaltungsgericht zusätzlich auf die von der Gemeinde Oberkirch angerufene
allgemeine Ästhetikklausel abstellte. Wenn auch nicht im Einzelnen begründet,
so ist doch nachvollziehbar, dass die Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände
die Ästhetik beeinträchtigen könnte.
Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkte als unbegründet.
6.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die bundesgerichtlichen Kosten den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben die
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen (Art.
68 Abs. 2 BGG). Der Gemeine Oberkirch steht keine Parteientschädigung zu (Art.
68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Oberkirch und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Oktober 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Aemisegger
Der Gerichtsschreiber: Steinmann