II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.58/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
5A_58/2009
Arrêt du 28 septembre 2009
IIe Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Hohl, Présidente,
Jacquemoud-Rossari et von Werdt.
Greffier: M. Braconi.
Parties
X.________,
représentée par Me François Membrez, avocat,
recourante,
contre
Fondation Y.________,
représentée par Me Laurent Marconi, avocat,
intimée.
Objet
action révocatoire,
recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour
de justice du canton de Genève du 5 décembre 2008.
Faits:
A.
Le 6 septembre 1989, A.________ a emprunté 700'000 fr. auprès de la Banque
B.________, qui est devenue la Banque BA.________ ensuite de sa fusion avec la
Banque C.________; ce crédit était garanti, à hauteur de 250'000 fr., par le
cautionnement solidaire de D.________. Le même jour, A.________ et la Société
Immobilière E.________ - dont le premier cité était administrateur et
actionnaire unique - ont emprunté solidairement la somme de 1'300'000 fr.
auprès de ladite caisse; à titre de garanties complémentaires, celle-ci s'est
vu remettre deux cédules hypothécaires au porteur de 1'300'000 fr. (en premier
rang) et 700'000 fr. (en second rang) grevant la parcelle n° 1260 - n° 5749
depuis le 1er mars 2001 après un remaniement parcellaire - sise à F.________,
propriété de la Société Immobilière E.________.
B.
B.a En 1997, la Banque BA.________ a introduit des poursuites en réalisation de
gage immobilier à concurrence de 700'000 fr. et de 1'300'000 fr. contre
A.________ (n° xxx) et la Société Immobilière E.________ (n° yyy).
La vente de l'immeuble a été requise le 14 janvier 1999. L'Office des
poursuites et des faillites de Genève a fixé les enchères publiques au 11 mai
2001. Le 20 avril 2001, la Société Immobilière E.________ a indiqué à l'Office
que le fonds à réaliser était occupé et faisait l'objet de neuf contrats de
bail, dont les baux d'habitation conclus avec G.________, compagne de
A.________ et mère de leur enfant X.________ née en 1991.
Conformément à une loi adoptée le 19 mai 2000 par le Grand Conseil genevois, la
Banque BA.________ a cédé à la Fondation Y.________, avec effet au 30 juin
2000, les créances faisant l'objet des poursuites précitées.
B.b La vente aux enchères s'est tenue le 11 mai 2001; la parcelle a été adjugée
à la société H.________ pour le prix de 650'000 fr. La veille, la Fondation
avait cédé à l'adjudicataire ses cédules au même prix sur la base d'une
convention qui visait à placer la Société H.________ SA dans la position d'une
créancière gagiste lors des enchères et qui prévoyait la rétrocession, à titre
gratuit, à la cessionnaire du solde des créances cédées; le 23 janvier 2002, la
Fondation a avisé l'Office de l'exécution de cette rétrocession.
Le reliquat de la vente (i.e. 623'466 fr. 60) a été porté en déduction de la
créance garantie par la cédule hypothécaire en premier rang; ainsi, un
certificat d'insuffisance de gage a été délivré le 27 février 2002 dans le
cadre de la poursuite n° yyy (i.e. 944'070 fr. 60). La faillite de la Société
Immobilière E.________ a été déclarée le 26 mai 2003. La réalisation de la
parcelle étant, en revanche, demeurée sans effet sur la poursuite dirigée
contre A.________ (n° xxx), un certificat d'insuffisance de gage a été délivré
à la Fondation le 27 février 2002 pour un montant total de 803'565 fr. 65. A
l'issue de la poursuite fondée sur ce certificat, l'Office a remis à la
poursuivante, le 18 mars 2002, un acte de défaut de biens pour la somme de
803'678 fr. 65 (poursuite n° zzz).
B.c Dans l'intervalle, à savoir le 10 avril 2001, la Commission foncière
agricole (CFA) a autorisé le transfert de la parcelle n° 5764, sise sur la
commune de F.________, dont la Société Immobilière E.________ était
propriétaire, à A.________; cette transaction a été inscrite au registre
foncier le 8 mai 2001. Le même jour, A.________ a donné ce fonds à sa fille
X.________ et constitué simultanément un usufruit et fait annoter un droit de
retour au registre foncier.
C.
C.a Le 3 mars 2003, la Fondation a déposé une action révocatoire à l'encontre
de X.________.
Statuant le 27 novembre suivant, le Tribunal de première instance de Genève a
ordonné la révocation, à concurrence de 803'678 fr. 65 et sous déduction de
tout versement effectué par D.________, de la donation de la nue-propriété de
la parcelle n° 5764, feuille 35, de la commune de F.________, faite à la
défenderesse le 8 mai 2001 par son père, A.________, ainsi que la révocation du
droit de retour en faveur de l'aliénateur sur ladite parcelle inscrit au
registre foncier le 8 mai 2001, invité le Conservateur du registre foncier à
procéder aux rectifications découlant de ces révocations, condamné la
bénéficiaire à restituer à la demanderesse les éventuels fruits civils et
produits de la parcelle depuis la donation et ordonné à l'Office de procéder à
la saisie de celle-ci au profit de la demanderesse.
C.b La défenderesse - représentée par sa mère - a fait appel de cette décision.
Le 11 juin 2004, la Cour de justice du canton de Genève a suspendu
l'instruction de la cause jusqu'à droit jugé au pénal sur l'authenticité ou la
fausseté d'une pièce produite par la défenderesse dans le cadre de son recours,
dont il ressortait que la Fondation n'était pas créancière de A.________ au
moment de la délivrance de l'acte de défaut de biens (i.e. 18 mars 2002).
Après avoir ordonné la reprise de la cause, la Cour de justice, par arrêt du 5
décembre 2008, a complété le chiffre 4 du dispositif du jugement attaqué, en ce
sens que la défenderesse a été condamnée à restituer à la demanderesse une
somme de 2'314 fr. 15 perçue à titre de soulte foncière, et a confirmé cette
décision pour le surplus.
D.
Contre cet arrêt, X.________ forme un recours en matière civile et un recours
constitutionnel subsidiaire; sur le fond, elle conclut au rejet de l'action,
subsidiairement au renvoi de l'affaire au Tribunal de première instance pour
nouvelle décision.
Sans avoir été invitée à se déterminer sur le fond, la Fondation conclut à
l'irrecevabilité «à la forme» du recours en matière civile et à son rejet «au
fond»; elle s'en remet à justice quant à la recevabilité du recours
constitutionnel subsidiaire, dont elle propose le rejet au fond.
E.
Par ordonnance du 26 février 2009, la Présidente de la Cour de céans a accordé
l'effet suspensif au recours en ce sens que la réalisation de la parcelle
litigieuse est interdite durant la procédure devant le Tribunal fédéral.
Considérant en droit:
1.
1.1 Les parties se disputent quant à la valeur litigieuse: la recourante expose
que, en appel, l'intimée a limité ses conclusions au montant de 667'335 fr. 75
- en raison de paiements d'un tiers portés en déduction de sa créance -, alors
qu'elle-même affirme que la dette découlant de l'acte de défaut de biens est
éteinte, si bien que la différence entre les conclusions des parties équivaut à
«plusieurs centaines de milliers de francs»; l'intimée soutient, au contraire,
que la valeur litigieuse s'élève à 28'165 fr. 75, à savoir la valeur de la
parcelle dont la révocation a été ordonnée (25'851 fr. 60) plus la soulte
foncière (2'314 fr. 15). L'autorité cantonale n'a pas indiqué la valeur
litigieuse dans l'optique du recours au Tribunal fédéral (art. 112 al. 1 let. d
LTF), mais s'est bornée à dire que, la valeur du bien soustrait par l'acte
révocable dépassant 8'000 fr., la voie de l'appel ordinaire était ouverte.
1.2 Selon la jurisprudence, la valeur litigieuse de l'action révocatoire en
dehors de la faillite (ou du concordat par abandon d'actif) correspond au
montant de la créance constatée dans l'acte de défaut de biens ou, si elle est
inférieure, à la valeur du bien soustrait par l'acte révocable (ATF 38 II 329
consid. 2 p. 333 et les citations; PETER, in: Commentaire romand, Poursuite et
faillite, 2005, n° 15 ad art. 289 LP, avec d'autres références).
Dans sa réponse à la demande (p. 3 ch. 7), la recourante avait allégué, sur la
base d'une expertise réalisée le 11 avril 2003 par l'Association faîtière de
l'agriculture genevoise, que la valeur de la parcelle (située en zone agricole)
s'élevait à 36'000 fr. environ (= 12'024 m2 x 3 fr.); ce chiffre a été repris
dans sa déclaration d'appel (p. 4 ch. 9, p. 12 ch. 3 et p. 13 ch. 4); enfin,
dans ses dernières conclusions (p. 2 ch. 3 et p. 5 ch. 4), elle s'est prévalue
d'une décision de la Commission centrale des améliorations foncières du 25
novembre 2004, qui a fixé une soulte de 3'447 fr. 85 pour une surface amputée
de 1'603 m2, ce qui représente 2 fr. 15 m2. Il s'ensuit que la valeur du fonds
est de 25'851 fr. 60. C'est cette dernière valeur, augmentée du montant de la
soulte, que l'intimée voudrait voir retenir aux fins de la recevabilité du
recours en matière civile (art. 74 al. 1 let. b LTF). Elle a toutefois tort.
Conformément à un principe valable sous l'empire de l'OJ (ATF 48 II 412 p. 414;
87 II 190 p. 192 et les arrêts cités), la date déterminante pour l'estimation
de l'objet du litige est celle de l'ouverture d'action; des modifications
subséquentes survenues en cours d'instance demeurent ainsi dépourvues
d'incidence sur la valeur litigieuse (RUDIN, in: Basler Kommentar, 2008, n° 49
ad art. 51 LTF; CHEVALIER, Die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht,
2009, p. 84 n° 259 et les références citées par ces auteurs). Or, à l'époque de
la litispendance, la valeur de la parcelle dont l'aliénation est contestée
atteignait 30'000 fr., en sorte que le recours en matière civile est bien
recevable.
1.3 Les autres conditions posées aux art. 72 ss LTF sont remplies. En outre, le
recours a été déposé en temps utile (art. 46 al. 1 let. c et 100 al. 1 LTF).
1.4 Dans ces circonstances, le recours constitutionnel subsidiaire doit être
déclaré irrecevable (art. 113 LTF).
2.
En appel, la recourante a produit plusieurs pièces nouvelles. L'une de
celles-ci est un état du compte de A.________ auprès de la Banque BA.________
au 21 novembre 2000, qui indiquait un solde débiteur de 803'257 fr. 75; à
teneur d'un autre document - établi par l'intimée - le solde débiteur du
prénommé au 2 octobre 2001 ne s'élevait plus qu'à 153'332 fr. 75; dès lors que,
postérieurement à cette date, D.________ - caution solidaire - a opéré des
paiements à concur-rence de 170'000 fr., l'acte de défaut de biens était
«éteint», ce qui privait l'action révocatoire de tout fondement.
L'autorité cantonale a considéré que le «fait nouveau» que constituait
«l'extinction de la dette dont est issue la délivrance de l'acte de défaut de
biens» ressortant de la dernière pièce citée était irrecevable, car la
recourante n'a pas prétendu avoir eu connaissance de ce fait après le jugement
de première instance et n'a pas indiqué par qui ou comment elle en aurait eu
connaissance. Comme la prétendue extinction de la dette n'a pas été alléguée en
première instance, on ne peut reprocher au premier juge de ne pas avoir ordonné
de mesures probatoires à ce sujet.
En admettant même que ce fait soit recevable, l'extinction de la dette ne
serait de toute façon pas prouvée. En effet, si le document précité mentionne
un solde débiteur de 153'332 fr. 75 au 2 octobre 2001, c'est en raison de
l'imputation, au crédit du compte de A.________, de la somme de 650'000 fr.
payée par la Société H.________ SA pour acquérir les deux cédules hypothécaires
la veille de la vente aux enchères (400'000 fr. le 10 mai 2001 et 250'000 fr.
le 14 mai suivant). Or, d'une part, le produit de la réalisation forcée de la
parcelle n° 5749 a été imputé sur la créance faisant l'objet de la poursuite n°
yyy (cédule hypothécaire de 1'300'000 fr. en premier rang), et non sur celle
concernant la poursuite n° xxx (cédule hypothécaire de 700'000 fr. en second
rang), qui a abouti à la délivrance de l'acte de défaut de biens. D'autre part,
l'intimée n'était pas encore créancière de A.________ en octobre 2001 en raison
de la cession de ses créances à la Société H.________ SA en mai 2001, dont la
rétrocession n'est intervenue qu'en janvier 2002. Ces éléments tendent à
corroborer l'allégation de l'intimée d'après laquelle l'état de compte
litigieux n'était qu'un «document interne»; on ne saurait en tout cas en
déduire l'extinction de la dette de A.________ à l'égard de la Fondation.
2.1 La recourante se plaint d'abord d'une violation «du droit d'apporter une
contre-preuve» découlant de l'art. 8 CC. En bref, elle reproche à la Cour de
justice de lui avoir refusé, sous le couvert d'un fait nouveau irrecevable, le
droit de prouver «que l'acte de défaut de biens fondant l'action révocatoire
n'est pas valable».
Il est vrai que le demandeur à l'action révocatoire perd sa qualité pour agir
lorsque la créance constatée dans l'acte de défaut de biens a été éteinte (ATF
53 III 214 consid. 1 p. 215/216; JAEGER, Commentaire de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite, vol. III, n° 3C/a ad art. 285 LP).
Toutefois, le droit du défendeur d'apporter cette preuve (cf. ATF 22, 216
consid. 3 p. 225/226) suppose qu'il soit exercé selon les règles prescrites par
la procédure civile cantonale (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295
consid. 7.1 p. 295 et les arrêts cités); dans cette mesure, l'art. 8 CC n'est
d'aucun secours. En outre, la juridiction cantonale a procédé à une
appréciation anticipée du décompte produit par l'intéressée, ce qui ne
contrevient pas à l'art. 8 CC (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 25 et les arrêts
cités).
Au demeurant, la cour cantonale a retenu que l'«allégation» contestée était
irrecevable au regard des règles de la procédure genevoise. Or, si le droit
matériel fédéral détermine quels sont les faits qui doivent être allégués, les
exigences formelles auxquelles doit satisfaire l'allégation de ces faits
ressortissent au droit cantonal, et non à l'art. 8 CC (HOHL, Procédure civile,
t. I, 2001, p. 154 n° 795; cf. à titre d'exemples: arrêts 5D_63/2009 du 23
juillet 2009 consid. 3.4; 4A_206/2007 du 29 octobre 2007 consid. 4.2). Dans ce
contexte, la recourante se plaint d'ailleurs d'une «application arbitraire du
droit cantonal de procédure»; c'est sous cet angle qu'il y a lieu d'examiner ce
moyen (infra, consid. 2.2).
2.2
2.2.1 Sous réserve d'exceptions qui ne sont pas réalisées dans le cas présent
(art. 95 let. c à e LTF), le recours en matière civile ne peut pas être formé
pour violation du droit cantonal. En revanche, le recourant peut faire valoir
que l'application du droit cantonal est constitutive d'une violation de l'art.
9 Cst., la notion de «droit fédéral» au sens de l'art. 95 let. a LTF incluant
les droits constitutionnels du citoyen (ATF 135 V 94 consid. 1 p. 95; 133 III
462 consid. 2.3 p. 466).
Le Tribunal fédéral ne connaît de la violation du droit cantonal que si un tel
moyen a été invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF), les
exigences de motivation correspondant à celles posées par l'art. 90 al. 1 let.
b OJ (ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88). Dès lors, le justiciable qui se plaint
d'arbitraire n'est pas admis à critiquer la décision attaquée comme il le
ferait en instance d'appel, où l'autorité supérieure dispose d'une libre
cognition; en particulier, il ne saurait se contenter d'opposer son opinion à
celle de la juridiction précédente, mais il doit démontrer, par une
argumentation précise, que cette décision est fondée sur une application de la
loi - ici cantonale - manifestement insoutenable (ATF 133 II 396 consid. 3.2 p.
400); les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 133 III 589
consid. 2 p. 591/592).
2.2.2 En l'occurrence, le mémoire de recours ne correspond pas à ces exigences.
La recourante appuie son argumentation sur la suspension du procès, ordonnée
par la Cour de justice le 11 juin 2004, aux fins de laisser au juge pénal le
soin de statuer sur l'authenticité ou la fausseté d'une pièce visant à
démontrer la «nullité» de l'acte de défaut de biens invoqué par l'intimée
(supra, let. C.b). L'intéressée affirme que, même si les pièces produites en
2008 sont différentes de celles qui l'ont été en 2004, cela ne modifie pas la
situation juridique, car la production de pièces nouvelles en appel est admise
jusqu'au moment où l'affaire est gardée à juger, sans préjudice d'une
condamnation aux dépens. Or, si la cause a été suspendue en 2004, c'est parce
que la cour cantonale est partie du principe que la pièce produite à l'époque,
bien qu'elle fût nouvelle, était néanmoins recevable. Il n'y avait pas lieu
d'en décider autrement en 2008, sauf à méconnaître «gravement la distinction
entre "fait nouveau" et "pièce nouvelle", voire la distinction entre "fardeau
de l'allégation" et "fardeau de la preuve"».
Cette argumentation ne comporte pas la moindre réfutation des motifs de la Cour
de justice, qui se rapporte à l'irrecevabilité de l'allégation et non de la
pièce sur laquelle elle repose, pas plus qu'elle ne mentionne la (les)
dispositions(s) cantonale(s) qui aurai(en)t été appliquée(s) de façon
arbitraire. Ce n'est que par surabondance que les juges d'appel se sont
prononcés sur le mérite de l'allégation nouvelle à la lumière de la pièce
produite pour la conforter, à savoir l'état de compte du débiteur au 2 octobre
2001. Il s'ensuit que le grief apparaît irrecevable (supra, consid. 2.2.1). Au
demeurant, la recourante ne démontre pas pourquoi il serait arbitraire
d'admettre qu'une pièce nouvelle n'est recevable en appel - point que la cour
cantonale n'a pas tranché s'agissant de l'état de compte précité - que si
l'allégation d'où elle ressort est elle-même admissible. Enfin, on ne discerne
aucune violation de la répartition des fardeaux de l'allégation et de la
preuve; en particulier, la recourante ne prétend pas que l'autorité précédente
lui aurait imposé de prouver des faits qu'il ne lui incombait pas d'alléguer
(cf. ATF 97 II 339 consid. 1b p. 342/343).
2.3 Puisque le motif principal résiste au grief d'arbitraire, il n'y a pas lieu
d'examiner les critiques - fondées sur la violation des art. 86 al. 2 et 87 al.
1 CO ainsi que sur l'art. 9 Cst. (arbitraire dans l'appréciation des preuves) -
dirigées à l'encontre du motif surérogatoire de l'autorité précédente (ATF 133
III 221 consid. 7 p. 228). Cela vaut aussi pour le moyen «subsidiaire» déduit
d'une violation de l'art. 29 al. 2 Cst. (droit d'obtenir une décision motivée).
En effet, le contrôle sous cet angle de l'arrêt entrepris ne constituerait plus
qu'un débat sur des motifs qui, en soi, ne causent aucune lésion (ATF 115 II
300 consid. 2b p. 302; 130 III 321 consid. 6 p. 328); or, la nature formelle de
la garantie invoquée ne pallie pas l'absence d'intérêt (ATF 123 II 285 consid.
4a p. 287).
3.
Après avoir retenu que la révocation de la donation était justifiée dans son
principe et que seule restait litigieuse l'étendue de la restitution, la Cour
de justice a considéré que la question de savoir si la bénéficiaire était de
bonne foi pouvait demeurer indécise. En effet, l'intéressée ne s'est pas
dessaisie du bien qui lui a été donné, ni n'en a disposé d'une autre façon;
elle ne prétend pas davantage que l'enrichissement aurait été suivi d'un
appauvrissement. Par surcroît, l'art. 291 al. 3 LP ne lui confère pas la
possibilité de choisir sous quelle forme doit avoir lieu la «restitution», mais
se limite à en fixer l'étendue; à cet égard, la priorité revient à la
restitution en nature, l'enrichissement étant constitué de la part de la
prestation du débiteur qui se trouve en mains du bénéficiaire de bonne foi de
l'acte révocable.
3.1 Selon l'art. 285 al. 1 LP, la révocation a pour but de soumettre à
l'exécution forcée les biens qui en ont été soustraits par suite d'un acte
mentionné aux art. 286 à 288 LP. Elle vise à «rendre aux biens atteints par
l'acte révocable du débiteur leur destination primitive, c'est-à-dire les
mettre en état de servir au désintéressement des créanciers, en les faisant
retomber sous [...] le droit d'exécution des créanciers» (ATF 49 III 69 p. 74).
Le jugement révoquant l'acte attaqué n'a pas d'incidence sur la validité du
transfert de propriété au bénéficiaire (ATF 115 III 138 consid. 2a p. 141; 99
III 82 consid. 3 p. 87 et les auteurs cités); ainsi, lorsque l'acte révocable a
consisté - comme ici - dans l'aliénation d'un immeuble, le créancier est en
droit de faire réaliser celui-ci comme s'il appartenait encore au débiteur,
sans qu'il soit besoin d'une réinscription formelle au registre foncier (ATF 63
III 27 consid. 3 p. 31/32; 55 III 167 p. 169 in fine et les citations;
UMBACH-SPAHN, in: Kurzkommentar SchKG, 2009, n° 3 ad art. 291 LP).
3.2 D'après la jurisprudence constante, la restitution doit s'effectuer en
nature lorsque le bien soustrait par l'acte révocable se trouve encore en mains
du défendeur (ATF 132 III 489 consid. 3.3 p. 494; 98 III 44 consid. 3 p. 45; 50
III 141 consid. 6 p. 151); la doctrine est du même avis (parmi plusieurs:
Peter, op. cit., n° 5 ad art. 291 LP; UMBACH-SPAHN, ibidem, n° 2; BAUER, in:
Basler Kommentar, SchKG, vol. III, 1998, n° 17 ad art. 291 LP; FRITZSCHE/
WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. II, p.
573 n° 5; GAUGLER, Die paulianische Anfechtung, vol. I, 1944, p. 177;
GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 4e éd., 2005, n°
2980). Ce principe s'applique aussi au donataire de bonne foi, qui, à teneur de
l'art. 291 al. 3 LP, n'est tenu à restitution que pour le montant dont il se
trouve enrichi (BAUER, ibidem, n° 29; BAUDAT, L'action révocatoire du droit
suisse spécialement quant à sa nature et à ses effets, thèse Lausanne 1911, p.
197/198; BERZ, Der paulianische Rückerstattungsanspruch, thèse Zurich 1960, p.
127), la loi visant l'hypothèse du bénéficiaire ayant disposé de la chose avant
l'introduction de l'action (GAUGLER, op. cit., p. 179/180; DALLÈVES, Action
révocatoire, in: FJS 742, Genève 1984, p. 17; GILLIÉRON, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. IV, 2003, n° 41 ad
art. 291 LP). Cette solution est d'ailleurs conforme au but de la révocation,
qui est de «rétablir l'état qui existerait si l'acte annulé n'avait pas été
conclu» (ATF 36 II 135 consid. 4 p. 145), en d'autres termes à conférer au
demandeur victorieux le droit de faire réaliser à son profit le bien distrait
comme s'il faisait toujours partie du patrimoine du débiteur (ATF 130 III 235
consid. 6.2 p. 239 et les citations).
Il s'ensuit que la décision entreprise ne procède d'aucune violation de l'art.
291 al. 3 LP.
4.
Vu ce qui précède, le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable
(supra, consid. 1.4) et le recours en matière civile rejeté dans la mesure de
sa recevabilité. Les conclusions de la recourante étant dénuées de chances de
succès, sa requête d'assistance judiciaire doit être rejetée (art. 64 al. 1
LTF), avec suite de frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a lieu
d'allouer des dépens à l'intimée que pour ses déterminations sur la requête
d'effet suspensif; en revanche, comme elle a répondu sur le fond sans y être
invitée, elle ne saurait obtenir d'indemnité à raison de cette écriture (art.
68 al. 4 LTF, en relation avec l'art. 66 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
1.1 Le recours constitutionnel est irrecevable.
1.2 Le recours en matière civile est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire de la recourante est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
4.
Une indemnité de 500 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à la
charge de la recourante.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Cour de justice du canton de
Genève (Chambre civile), à l'Office des poursuites de Genève et au Registre
foncier du canton de Genève.
Lausanne, le 28 septembre 2009
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Hohl Braconi