II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.204/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
5A_204/2009
Arrêt du 12 mai 2009
IIe Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges Hohl, Présidente,
Escher et Jacquemoud-Rossari.
Greffière: Mme de Poret.
Parties
X._________,
recourant, représenté par Me Jacques Roulet, avocat,
contre
Y.________,
intimé, représenté par Me Bertrand Gros, avocat,
Objet
servitude,
recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de
Genève du 20 février 2009.
Faits:
A.
A.a X.________ est propriétaire des parcelles nos 5683 et 6883 de la commune de
Z.________, sises au chemin A.________ no 1.
Y.________ est propriétaire de la parcelle no 7967 (anciennement parcelle no
2712) de la même commune, sise au chemin A.________ no 2. Ladite parcelle est
voisine de la parcelle no 5683. Y.________ a acquis la parcelle no 7967 de la
SI B.________ le 7 septembre 2004.
A.b La parcelle no 5683 est au bénéfice d'une servitude de non-bâtir grevant la
parcelle no 7967. Cette servitude a été inscrite au registre foncier le 2
décembre 1987.
L'acte constitutif de la servitude indique qu'il est constitué, au profit de la
parcelle no 5683, propriété de X.________, sur la parcelle no 2712, propriété
de la SI B.________, une servitude de non-bâtir grevant l'entier de la parcelle
no 2712, à l'exception du bâtiment prévu selon les plans visés ne varietur au
dossier de l'autorisation de construire no 85875 et figurant sur un extrait du
plan cadastral annexé. L'acte constitutif prévoit par ailleurs que la SI
B.________ ne construira pas d'autres bâtiments que celui prévu à
l'autorisation précitée sur la partie de la parcelle no 2712.
Par acte séparé du même jour, les parties ont conclu une convention par
laquelle elles précisaient qu'elles avaient convenu la constitution de la
servitude en vue de clarifier, harmoniser et stabiliser les relations de
voisinage entre les propriétés foncières concernées et leurs propriétaires
respectifs. Les parties souhaitaient notamment éviter la multiplicité
d'habitations et la conversion de la construction prévue en locaux
administratifs, résidence d'ambassadeur ou destination analogue, ce qui
pourrait entraîner la présence d'un grand nombre de personnes et une
utilisation accrue du chemin A.________.
A.c Y.________ a souhaité entreprendre des travaux de rénovation et de
transformation de la villa construite sur sa parcelle. Ceux-ci consistaient à
détruire la piscine intérieure afin de l'agrandir d'environ 119 m2 et de
réaliser, sur cette surface, un espace de repos, un sauna, un hammam et une
salle de bains ainsi qu'un escalier extérieur destiné à relier le
rez-de-chaussée aux locaux techniques du sous-sol. Ces travaux impliquaient une
extension du bâtiment existant.
Le 22 février 2005, l'architecte mandaté par Y.________ pour les travaux
susmentionnés a pris contact avec X.________. Il a rencontré celui-ci le 18
avril 2005 et lui a alors présenté les plans des travaux projetés.
Le 21 avril 2005, Y.________ a obtenu l'autorisation de construire pour les
travaux envisagés. X.________ n'y a pas fait opposition.
B.
Le 21 juillet 2005, X.________ a requis du Tribunal de première instance du
canton de Genève des mesures provisionnelles à l'encontre de Y.________.
Celles-ci tendaient à faire suspendre immédiatement les travaux de construction
sur la parcelle de ce dernier et à interdire la poursuite de tous travaux
excédant l'exercice de la servitude, le tout sous menace des peines prévues à
l'art. 292 CP. Le Tribunal a fait droit à sa requête par ordonnance sur mesures
provisionnelles du 4 août 2005. Celle-ci a toutefois été annulée par la Cour de
Justice le 3 novembre 2005, arrêt confirmé par le Tribunal de céans le 9
janvier 2006 (arrêt 5P.422/2005).
C.
Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 12 septembre
2005, X.________ a formé, à l'encontre de Y.________, une demande au fond
tendant à ce qu'il soit fait interdiction à ce dernier, jusqu'au 2 décembre
2012, de réaliser une construction contraire à la servitude de non-bâtir
grevant sa parcelle au profit de la parcelle no 5683, à ce qu'il lui soit donné
acte de ce que des travaux de rénovation ou des modifications intérieures sans
impact sur l'emprise au sol, le volume ou le gabarit n'étaient pas contraires à
la servitude et à ce qu'il soit condamné à démolir toute construction contraire
à la servitude, le tout sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP.
La demande de X.________ a été rejetée par le Tribunal de première instance,
puis par la Cour de justice par arrêt du 20 février 2009.
D.
X.________ dépose un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral
contre cette dernière décision. Estimant que la cour cantonale a violé les art.
730 et 738 CC, le recourant conclut principalement à l'annulation de l'arrêt de
la Cour de justice et à ce qu'il soit dit et constaté que les travaux de
construction entrepris par Y.________ violent la servitude de non-bâtir grevant
la parcelle no 7967 en faveur de la parcelle no 5683. Il demande également la
condamnation de Y.________ au respect de ladite servitude ainsi qu'à la
destruction des constructions et aménagements effectués en violation de cette
servitude et conclut à ce qu'il lui soit fait interdiction d'ériger toute
nouvelle construction ou d'agrandir, de modifier l'emprise au sol, le volume ou
le gabarit des constructions figurant sur l'extrait du plan cadastral, partie
intégrante de l'inscription de la servitude de non-bâtir au registre des
servitudes. Subsidiairement, le recourant demande l'annulation de l'arrêt
cantonal et le renvoi à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
L'intimé n'a pas été invité à répondre.
Considérant en droit:
1.
La décision entreprise est une décision finale (art. 90 LTF), rendue par une
autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), dans une affaire civile
(art. 72 al. 1 LTF), de nature pécuniaire (cf. ATF 108 II 77 consid. 1a; arrêts
5A_23/2008 du 13 octobre 2008 consid. 1; 5C.29/2007 du 12 mars 2007 consid.
2.1), dont la valeur litigieuse de 30'000 fr. est atteinte (art. 74 al. 1 let.
b LTF). Le présent recours a en outre été interjeté dans le délai prévu par la
loi (art. 100 al. 1 LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions
prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF), de sorte qu'il est en
principe recevable.
2.
2.1 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la
base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne
peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement
inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2
LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont
été établis de manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-à-dire
que les constatations de fait sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF
133 II 249 consid. 1.2.2), doit démontrer, par une argumentation précise, en
quoi consiste la violation. Le Tribunal fédéral n'examine en effet la violation
de l'interdiction de l'arbitraire que si ce grief a été invoqué et motivé par
le recourant (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé
et exposé de façon claire et détaillée (principe d'allégation; ATF 133 IV 286
consid. 1.4).
2.2 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) à
l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal ou à l'état de fait qu'il aura
rectifié et complété conformément aux principes exposés ci-dessus. Il n'est lié
ni par les motifs invoqués par les parties ni par l'argumentation juridique
retenue par l'autorité cantonale (cf. ATF 130 III 297 consid. 3.1); iI peut
donc admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués par
le recourant, comme il peut le rejeter en adoptant une argumentation différente
de celle de l'autorité précédente (cf. ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine, 297
consid. 3.1).
3.
La Cour de justice a avant tout jugé que c'était à bon droit que le Tribunal de
première instance avait considéré que les travaux entrepris par l'intimé
étaient conformes à la servitude constituée en faveur du fonds appartenant au
recourant. Estimant que l'inscription au registre foncier ne suffisait pas à
déterminer l'étendue de la servitude litigieuse, la cour cantonale s'est
référée à l'acte constitutif de la servitude. Une interprétation littérale de
celui-ci permettait certes d'exclure la construction d'un bâtiment ayant une
emprise au sol supérieure à celle prévue par ladite autorisation de construire,
mais, si l'acte prévoyait l'interdiction de construire un "autre bâtiment", il
ne couvrait pas, d'un point de vue littéral, l'hypothèse de l'extension du
bâtiment existant, hypothèse litigieuse en l'espèce. Les juges cantonaux se
sont alors référés au but que les parties recherchaient en constituant la
servitude et, ainsi, à la convention passée le 30 octobre 1987 entre le
recourant et le propriétaire de l'époque, la SI B.________. Or, il ressortait
de cette convention que l'objectif poursuivi par les constituants était
d'éviter la construction d'un grand nombre d'habitations, et, ainsi,
l'accroissement du trafic sur le chemin A.________. Tel objectif ressortait
d'ailleurs également des propos tenus par le recourant lui-même devant le
Tribunal de première instance. Les juges cantonaux en ont dès lors conclu que
la volonté commune et réelle des parties n'était pas d'interdire toute
construction autre que celle prévue par l'autorisation de construire no 85875,
mais uniquement celles qui pourraient avoir pour effet d'accroître le trafic
sur le chemin A.________.
La cour cantonale a ensuite considéré que la demande du recourant était abusive
au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Le recourant avait en effet eu connaissance de
l'ampleur des travaux lorsque l'architecte mandaté par l'intimé s'était
entretenu avec lui, le 18 avril 2005. Il ne s'était alors nullement opposé au
projet et avait laissé les travaux débuter. Par ailleurs, lorsque le recourant
avait déclaré, en juillet 2005, qu'il ne pouvait exclure de renoncer à se
prévaloir de la servitude en échange d'une indemnité, il apparaissait qu'il ne
cherchait pas uniquement à préserver l'harmonie du quartier et sa tranquillité.
L'indemnité n'ayant pas été accordée, il avait alors déposé une demande de
mesure provisionnelle, invoquant abusivement l'existence de la servitude.
4.
4.1 Le recourant se plaint de la violation des art. 730 et 738 CC, reprochant
principalement aux juges cantonaux de ne pas s'en être tenus à la lettre et au
but de l'acte constitutif, lesquels viseraient à interdire au propriétaire de
la parcelle actuellement propriété de l'intimé de modifier le bâtiment visé par
l'autorisation de construire no 85875 de manière à augmenter son emprise au
sol. A plusieurs reprises, les parties à l'acte constitutif s'étaient référées
à ladite autorisation de construire, de même qu'au plan y annexé, indiquant que
celui-ci avait été visé "ne variatur". Elles démontraient ainsi leur volonté de
ne pas voir l'emprise au sol modifiée. La convention passée le 30 octobre 1987
- res inter alios acta du point de vue de l'intimé - ne pouvait permettre
d'interpréter le contenu de la servitude de manière contraire au sens littéral
de son inscription, ni d'en modifier ou d'en supprimer le but. Le recourant
soutient enfin que l'interprétation de la Cour de justice reviendrait en
pratique à une inversion du but de la servitude. Elle permettrait en effet au
propriétaire grevé de modifier complètement le bâtiment, voire d'en doubler ou
d'en tripler la surface: tant que son projet n'entraînerait pas la
densification de la circulation sur le chemin A.________, il serait alors
conforme à la servitude.
4.2
4.2.1 Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait règle, en tant
qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la
servitude. Pour déterminer le contenu d'une servitude, il faut donc se reporter
en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription
au feuillet du grand livre; comme pour la constitution de la servitude, c'est
l'inscription au feuillet du fonds servant qui est décisive (Paul-Henri
Steinauer, Les droits réels, t. II, 3e éd. 2002, n. 2289).
4.2.2 L'inscription se limite en principe à indiquer le genre de droit ou de
charge dont il s'agit, avec parfois un renvoi au plan, ainsi que les numéros
des fonds servant et dominant (Steinauer, op. cit., n. 2290). En raison du
caractère sommaire de l'inscription, il est donc souvent nécessaire de recourir
à d'autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l'art.
738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé en premier lieu par
l'"origine" de la servitude, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce
justificative au registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52
consid. 2a; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004, consid. 2.3 in RNRF 2005 307;
Steinauer, op. cit., n. 2292).
4.2.3 L'interprétation du contrat constitutif de servitude s'effectue selon les
principes applicables à l'interprétation des contrats (ATF 129 III 118 consid.
2.5; 128 III 265 consid. 3a et les arrêts cités). Le juge doit donc en premier
lieu recourir à l'interprétation subjective, c'est-à-dire rechercher la réelle
et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base
d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la
convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 132 III 626
consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). La détermination de la volonté réelle
relève des constatations de fait (ATF 131 III 606 consid. 4) qui lient le
Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Si la volonté réelle des parties ne peut
être établie ou si celle-ci est divergente, le juge doit recourir à
l'interprétation objective, à savoir rechercher la volonté objective des
parties selon le principe de la confiance (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 132
III 626 consid. 3.1). La recherche de la volonté objective des parties est une
question de droit que le Tribunal fédéral examine librement (art. 106 al. 1
LTF). Les faits postérieurs au moment où le contrat a été passé, en particulier
le comportement ultérieur des parties, permettent d'établir quelles étaient à
l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes et constituent ainsi un
indice de leur volonté réelle et non de leur volonté objective (ATF 126 III 20
consid. 2a/bb; 125 III 263 consid. 4c; 107 II consid. 6 et les références).
4.3
4.3.1 Se fondant sur la convention passée entre le recourant et la SI
B.________ le 30 novembre 1987 ainsi que sur les déclarations du recourant
devant le Tribunal de première instance, la Cour de justice a déterminé la
volonté réelle et commune des parties lors de la conclusion du contrat
constitutif de servitude, c'est-à-dire leur volonté subjective (cf. consid. 3
et 4.2.3 supra). Que l'intimé ne fût pas partie à celui-ci est à cet égard sans
incidence dans la mesure où il fait sienne la volonté des parties telle
qu'établie par la cour cantonale. En tant que la détermination de la volonté
réelle est une question de fait, que le Tribunal de céans ne peut revoir que
sous l'angle d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de
l'arbitraire (consid. 4.2.3 supra), il appartenait en conséquence au recourant
de soulever expressément ce grief (consid. 2.1 supra). Or, le recourant ne
conteste pas avoir déclaré, devant le Tribunal de première instance, que
l'obtention de la servitude visait surtout à éviter l'accroissement du trafic
sur le chemin A.________ et que la cour cantonale se serait en conséquence
fondée de manière arbitraire sur ses déclarations. Il ne prétend pas non plus
que c'est arbitrairement que les juges cantonaux se seraient référés à la
convention séparée du 30 novembre 1987, pas plus qu'il ne soutient que
l'interprétation à laquelle la Cour de justice est parvenue serait arbitraire.
Son grief est en conséquence irrecevable (consid. 2.1 supra).
4.3.2 Au demeurant, le recourant ne démontre pas en quoi il serait arbitraire
d'avoir retenu qu'il a eu connaissance des plans d'agrandissement le 18 avril
2005, lors de sa rencontre avec l'architecte mandaté pour effectuer les travaux
projetés; il ne conteste pas le fait de ne pas s'être opposé à l'autorisation
de construire accordée à l'intimé. Ces constatations de fait, qui lient le
Tribunal de céans, vont à l'encontre de l'interprétation que tente de donner le
recourant au contrat de servitude. Son absence de réaction, alors que
l'agrandissement projeté lui était connu, renforce ainsi l'interprétation
subjective que les juges cantonaux ont donnée au contrat constitutif de
servitude.
L'intimé ne saurait toutefois déduire sans autres du présent arrêt qu'il est
autorisé à ériger des constructions supplémentaires sur sa parcelle.
5.
Le sort du recours étant scellé par le précédent considérant, il est superflu
d'examiner le motif fondé sur l'abus de droit (ATF 130 III 321 consid. 6; 104
Ia 381 consid. 6a) que le recourant a également critiqué.
6.
Vu ce qui précède, le recours doit être déclaré irrecevable, aux frais de son
auteur (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens à l'intimé qui n'a
pas été invité à présenter d'observations.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 12'000 fr. sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour
de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 12 mai 2009
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Hohl de Poret