I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.99/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_99/2009
Arrêt du 10 juin 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.
Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Jean-Jacques Schwaab,
contre
Y.________ SA,
intimée.
Objet
contrat de bail; invalidation pour erreur essentielle,
recours contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2008 par la Chambre des recours du
Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Faits:
A.
Par contrat du 14 novembre 2000, Y.________ SA a cédé à X.________, moyennant
un loyer mensuel de 4'041 fr. plus 150 fr. d'acompte de chauffage et d'eau
chaude, l'usage de locaux commerciaux, dont la surface indiquée était
approximativement de 246 m2, dans un immeuble sis avenue V.________ à Lausanne,
afin d'y poursuivre l'exploitation d'un solarium; conclu initialement du 1er
décembre 2000 au 1er octobre 2002, le bail devait ensuite se renouveler
tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf congé donné une année à l'avance. Par
la suite, le loyer mensuel, qui était soumis à une clause d'indexation, a été
augmenté à 4'082 fr. dès le 1er mai 2003, puis à 4'138 fr. dès le 1er août
2004.
Le locataire ayant manifesté la volonté de résilier le bail pour le 31 octobre
2005, la bailleresse, par lettre du 22 septembre 2005, lui a fait observer
qu'en raison de la clause de tacite reconduction du contrat, il était lié
jusqu'au 30 septembre 2007.
X.________ a expliqué qu'il a alors étudié les problèmes de rentabilité de son
solarium et qu'il a appris dans ce contexte, à l'automne 2005, de l'ingénieur
A.________ que la surface louée ne correspondait pas à celle qui était indiquée
dans le contrat. Il a été retenu que le locataire, dans l'année de la
découverte de ce fait, a manifesté la volonté d'invalider partiellement le
contrat pour cause d'erreur essentielle et qu'à aucun moment après la
connaissance exacte des faits, il n'a ratifié la convention conclue.
La bailleresse s'est opposée à l'invalidation partielle du bail commercial pour
cause d'erreur essentielle.
B.
B.a Les 30 novembre 2005 et 25 avril 2006, le locataire a saisi la Commission
de conciliation en matière de baux et loyers du district de Lausanne. Après
l'échec de la tentative de conciliation, il a porté la cause devant le Tribunal
des baux du canton de Vaud. Outre des conclusions qui ne sont plus en litige,
il a demandé, en invoquant une invalidation partielle du contrat pour cause
d'erreur essentielle, que le loyer soit réduit proportionnellement à la surface
réelle et que le trop-perçu lui soit restitué.
L'instruction a permis d'établir les éléments relevés ci-dessous. La surface
réelle des locaux loués était de 204,20 m2 et il était impossible, en raison de
la configuration et de l'agencement des locaux, de percevoir de visu que la
surface n'était pas conforme à celle mentionnée dans le bail. Le loyer a été
fixé en fonction de la surface. La bailleresse a acquis l'immeuble en 1996 et
le premier locataire a été un gérant d'immeubles, qui a loué, outre les locaux
en cause qui ont été comptés pour 246 m2, des surfaces au 1er étage
représentant 120 m2; partant de l'idée que le loyer annuel au mètre carré
devait être d'environ 197 fr., le loyer avait été fixé à 6'000 fr. par mois
((246 m2 + 120 m2 = 366 m2) x 197 fr. : 12 mois = 6'008 fr.50). En 1997, le
gérant d'immeubles a quitté les locaux; ceux du 1er étage de 120 m2 ont alors
été séparés au moment de la relocation. Les locaux litigieux, toujours comptés
pour 246 m2, ont été loués à B.________ pour un loyer mensuel de 4'041 fr.,
toujours en partant de la prémisse que le prix devait correspondre
approximativement à 197 fr. par année au mètre carré (246 m2 x 197 fr. = 48'462
fr. : 12 mois = 4'038 fr.50). Lorsque B.________ a cédé l'exploitation de son
solarium à X.________ au mois d'avril 2000, le contrat de bail conclu avec le
nouvel exploitant a maintenu le loyer mensuel à 4'041 fr. sur la base du même
raisonnement.
Statuant par jugement du 28 septembre 2007, le Tribunal des baux a admis
l'invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle et réduit
le montant convenu ou accepté du loyer (à la suite des majorations successives)
en fonction de la différence entre la surface indiquée dans le bail et la
surface réelle des locaux; il a condamné la bailleresse à restituer le
trop-perçu, soit 49'046 fr.95 avec intérêts à 5 % l'an dès le 18 novembre 2006.
B.b Par arrêt du 26 novembre 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal
vaudois a annulé le jugement attaqué et rejeté la demande du locataire, en
considérant qu'il ne s'agissait pas d'un cas d'erreur essentielle.
C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Soutenant
que les conditions d'une invalidation partielle pour cause d'erreur essentielle
sont réunies, il conclut à l'annulation de l'arrêt précité et à la confirmation
du jugement de première instance.
L'intimée propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie demanderesse qui a succombé dans ses conclusions en
paiement (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu
en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière
instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse
atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1
let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans
le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut toutefois entrer en
matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question
relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et
motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III
127 consid. 1.5 p. 130; 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au
sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée. Le recourant ne peut d'ailleurs
demander une correction de l'état de fait que si celle-ci est susceptible
d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni
preuve nouvelle ne peut être présenté, à moins de résulter de la décision de
l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, l'état de fait retenu par la cour cantonale n'est en rien contesté
et constitue donc le fondement du raisonnement juridique qui suit.
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
S'il admet le recours, le Tribunal fédéral peut statuer lui-même sur le fond ou
renvoyer l'affaire à l'autorité précédente, voire à l'autorité de première
instance (art. 107 al. 2 LTF); s'agissant des frais et dépens de la procédure
antérieure, il peut également statuer lui-même ou renvoyer la cause en laissant
à l'autorité précédente le soin de les fixer (art. 67 et 68 al. 5 LTF).
2.
2.1 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au
moment de le conclure, était dans une erreur essentielle.
Les cas d'erreur essentielle sont énumérés à l'art. 24 CO. L'erreur de calcul,
dont parle l'art. 24 al. 3 CO, ne vise que l'hypothèse d'une erreur commune aux
deux parties, résultant d'une pure inadvertance dans les opérations
arithmétiques, alors qu'en réalité elles sont d'accord sur les prestations
dues; ce cas de figure ne concerne pas l'hypothèse où, comme c'est le cas en
l'espèce, une partie accepte de conclure le contrat à certaines conditions en
étant dans l'erreur sur les surfaces qui lui sont en réalité vendues ou louées
(ATF 119 II 341 consid. 2 p. 343; 116 II 685 consid. 2b/bb p. 688). Il ne
s'agit pas non plus d'une erreur sur l'étendue des prestations, dont parle
l'art. 24 al. 1 ch. 3 CO, puisque le locataire connaissait les locaux qu'il
louait et le montant du loyer qu'il devait payer. Le locataire fait valoir
qu'il ignorait la surface réelle des locaux (c'est-à-dire qu'il était dans
l'erreur sur un fait existant) et qu'il a été amené ainsi à accepter un loyer
auquel il n'aurait pas consenti s'il avait connu la situation réelle; il se
prévaut donc d'une erreur portant sur un fait que la loyauté commerciale
permettait de considérer comme un élément nécessaire du contrat au sens de
l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365; 119 II 341
consid. 2 p. 343).
Le contrat entaché d'une erreur essentielle est tenu pour ratifié lorsque la
partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année, à compter du moment
où l'erreur a été découverte, sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas
le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a payé (art. 31 al. 1 et 2 CO).
Déterminer à quel moment une partie a découvert son erreur et quand elle a
manifesté sa volonté d'invalider le contrat sont des questions de fait qui
lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Il a été constaté in casu que
le locataire avait manifesté sa volonté d'invalider partiellement le bail dans
l'année à compter de la découverte de son erreur; sur la base d'un tel état de
fait, il n'est pas douteux que l'invalidation est intervenue en temps utile. Il
a d'autre part été relevé que le locataire, après avoir découvert la réalité,
n'a, à aucun moment, manifesté la volonté de maintenir le contrat, de sorte
qu'il apparaît d'emblée, sur la base de ces données factuelles liant le
Tribunal fédéral, qu'il n'y a pas eu de ratification malgré l'erreur intervenue
et qu'il n'y a donc pas à raisonner avec les règles sur les défauts initiaux de
la chose louée au sens de l'art. 258 CO.
Bien que les dispositions sur les vices du consentement ne contiennent pas de
règle analogue à celle figurant à l'art. 20 al. 2 CO, la jurisprudence a admis
qu'une invalidation partielle est possible lorsque la prestation affectée du
vice est divisible et que l'on peut admettre que les deux parties auraient
conclu le contrat avec une prestation réadaptée pour tenir compte de ce vice
(ATF 130 III 49 consid. 3.2 p. 56 et les arrêts cités). Dès l'instant où il a
été constaté en l'espèce que la bailleresse partait de l'idée qu'un loyer
annuel d'environ 197 fr. au mètre carré était adéquat, un réajustement du loyer
en fonction des surfaces réelles est assurément possible.
Selon l'arrêt déféré, la différence entre la surface indiquée et la surface
réelle n'était pas perceptible de visu (ce qui distingue le cas de celui cité
par la cour cantonale, arrêt 4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3); il a
en outre été déjà jugé que le locataire n'était pas tenu de contrôler les
surfaces indiquées en les mesurant lui-même (arrêt 4C.5/2001 du 16 mars 2001
consid. 3a); en conséquence, il est évident que l'on ne se trouve pas en
présence d'une erreur commise par négligence au sens de l'art. 26 CO, si bien
que toute prétention en dommages-intérêts de ce chef est d'emblée exclue.
2.2 Le point à trancher est donc de savoir si l'on se trouve en présence d'une
erreur portant sur un fait que la loyauté commerciale permettait de considérer
comme un élément nécessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Pour que ce cas d'erreur essentielle soit réalisé, il faut tout d'abord que le
cocontractant puisse se rendre compte de bonne foi que l'erreur de l'autre
partie porte sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la
partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues; il faut
encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, que
l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement déterminée
à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 132 III
737 consid. 1.3 p. 741; 129 III 363 consid. 5.3 p. 365).
Ce que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure ressortit au fait;
relève en revanche du droit la qualification d'essentielle au sens de l'art. 24
al. 1 ch. 4 CO de l'erreur constatée (ATF 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Dans le domaine du bail à loyer, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local
commercial, la surface à louer est évidemment un élément d'appréciation
important pour décider de conclure ou non le contrat, ou en tout cas pour
apprécier si le loyer demandé est conforme à l'état du marché dans la région
concernée (cf. arrêt 4C.5/2001 du 16 mars 2001, consid. 3a). Cela vaut d'autant
plus dans le domaine des locaux commerciaux, qui sont constamment évalués et
comparés en fonction du prix au mètre carré. L'art. 11 al. 2 de l'Ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
du 9 mai 1990 (OBLF; RS 221.213.11) prévoit d'ailleurs expressément que le
loyer usuel au sens de l'art. 269a let. a CO peut être déterminé sur la base du
prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
L'intimée serait d'ailleurs d'autant plus mal placée pour contester
l'importance de cet élément qu'elle l'a fait figurer dans le contrat et qu'elle
admet elle-même que le loyer proposé a été déterminé en fonction des mètres
carrés. La surface louée, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer,
était donc un fait que la loyauté commerciale permettait objectivement de
considérer comme un élément nécessaire du contrat.
Il est vrai que le contrat n'indiquait qu'une surface approximative. Cette
réserve doit être interprétée selon le principe de la confiance (cf. ATF 132
III 24 consid. 4 p. 27/28). Elle doit être comprise de bonne foi en ce sens que
le bailleur, sachant que la détermination exacte de la surface est dans la
réalité une opération difficile, a cherché à se protéger contre une réclamation
qui procéderait d'une menue divergence de calcul.
Or il n'y a rien de tel en l'espèce. La surface réelle est de 204,20 m2, au
lieu des 246 m2 indiqués. Il s'agit d'une différence de 41,8 m2 représentant
près de 17 % de la surface mentionnée dans le bail. On ne saurait parler à ce
sujet d'une petite divergence de calcul. Si le caractère approximatif de la
surface indiquée pouvait impliquer une certaine marge d'erreur, le locataire
n'avait pas à compter avec une pareille différence, laquelle ne peut en aucun
cas être couverte par la notion de surface approximative.
On observera à ce propos que, s'agissant d'un logement, la jurisprudence a
admis une erreur essentielle dans un cas où la superficie réelle était
inférieure de 13 m2 à celle figurant dans le bail, ce qui correspondait à une
pièce de dimension moyenne en moins (ATF 113 II 25 consid. 1b p. 28 s.). Cet
ordre de grandeur a été rappelé dans un autre cas où le locataire s'était fondé
sur la garantie des défauts (arrêt 4C.81/1997 du 26 janvier 1998, consid. 3b/
bb). Dans un autre arrêt, l'idée a été émise qu'une différence supérieure à 10%
n'était en tout cas pas admissible et fondait une erreur essentielle (arrêt
4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a).
Il reste à examiner si, d'un point de vue subjectif, des circonstances
particulières font apparaître que l'indication erronée de la surface n'avait
pas un caractère essentiel pour le locataire d'espèce. La jurisprudence l'a
déjà admis dans plusieurs cas, où il apparaissait, en fonction de circonstances
particulières, que le locataire n'avait attaché aucune importance à
l'indication erronée qu'il avait reçue (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365;
arrêt 4A_408/2007 du 7 février 2008, consid. 3.3; arrêt 4C.5/2001 du 16 mars
2001, consid. 3b).
En l'occurrence, d'après l'état de fait déterminant, la différence n'était pas
décelable de visu et le locataire n'en a pas eu connaissance avant les calculs
d'un ingénieur en automne 2005. Le locataire pouvait se fier à la surface qui
lui était indiquée, sans être tenu de procéder lui-même à des calculs (cf.
consid. 2.1 in fine ci-dessus). Aucune constatation cantonale ne permet de
penser que le locataire ait été à même de se rendre compte de la différence
auparavant, à telle enseigne que, de son absence de réaction, l'on puisse
déduire que la question n'avait pas d'importance pour lui. La présente espèce
se distingue donc de celles où l'indifférence du locataire a été admise.
La cour cantonale semble avoir considéré qu'en occupant les locaux pendant
plusieurs années sans protester, le locataire avait montré, par son
comportement, que les locaux loués étaient conformes à ses attentes et qu'il ne
souhaitait pas une surface plus importante. En raisonnant ainsi, la Chambre des
recours a perdu de vue que le contrat de bail comporte deux prestations qui
s'échangent: la cession de l'usage d'une chose et le paiement du loyer (art.
253 CO). Or, le différend ne se pose pas sous l'angle de la détermination de la
chose (le locataire savait quels locaux lui étaient loués et il les
connaissait), mais sur la détermination du loyer (qui a été effectuée en
fonction des mètres carrés). Il est sans doute exact de dire que le locataire
se satisfaisait des locaux qui lui étaient loués, mais la question est de
savoir si l'intéressé était subjectivement disposé à payer un loyer surfait
parce que celui-ci avait été arrêté en fonction d'une surface erronée. Du
moment que la différence de surface est de 41,8 m2 et que le loyer a été arrêté
sur la base approximative d'un prix de 197 fr. le mètre carré, l'écart en
valeur est d'environ 8'200 fr. par an. Il est insoutenable de penser que
l'exploitant d'une petite entreprise est indifférent à l'idée de payer 8'200
fr. de trop par année. Rien ne permet de supposer que le locataire n'attachait
aucune importance à la surface qui lui était indiquée pour apprécier le montant
du loyer demandé. On doit bien au contraire reconnaître qu'une telle différence
était aussi subjectivement essentielle.
Partant, il sied d'admettre - contrairement à la cour cantonale - que le
locataire a invalidé partiellement le contrat pour cause d'erreur essentielle
au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Les calculs effectués par les juges de première instance pour réajuster les
loyers convenus en fonction de la surface effective et pour déterminer ainsi le
trop-perçu à restituer n'ont été critiqués par aucune des parties devant le
Tribunal fédéral, de sorte qu'il suffit d'en revenir au jugement de première
instance. La cause sera renvoyée à l'autorité précédente pour déterminer à
nouveau les frais et dépens de la procédure cantonale, puisque l'abandon de
certaines conclusions - que le Tribunal fédéral n'a pas dû examiner - peut
poser problème.
3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
2.
Le loyer mensuel net dû par le recourant à l'intimée pour les locaux
commerciaux sis à l'avenue V.________ à Lausanne est fixé à:
- 3'367 fr.50 du 1er décembre 2000 au 30 avril 2003;
- 3'401 fr.65 du 1er mai 2003 au 31 juillet 2004;
- 3'448 fr.35 dès le 1er août 2004.
L'intimée est condamnée à rembourser au recourant la somme de 49'046 fr.95 avec
intérêts à 5% l'an dès le 18 novembre 2006.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
4.
L'intimée versera au recourant une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
5.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure cantonale.
6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
recours du Tribunal cantonal du canton de Vaut.
Lausanne, le 10 juin 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Ramelet