I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.89/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_89/2009
Arrêt du 1er mai 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffière: Mme Crittin.
Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Christian Pirker,
contre
Y.________,
intimée, représentée par Me Nils de Dardel.
Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 12 janvier 2009.
Faits:
A.
Le 5 mai 1999, un contrat de bail à loyer a été signé entre la SI A.________ et
Y.________. La location, qui portait sur un local à l'usage d'un dépôt
exclusivement, prenait effet au 1er mai 1999 pour se terminer au 30 avril 2002
et était renouvelable, au terme de la durée initiale, d'année en année. Le
loyer a été fixé à 9'600 fr. par année.
Le 3 juillet 2006, X.________ est devenu propriétaire de l'immeuble. Le 20 du
même mois, il signifiait à Y.________ un avis de résiliation pour le 31 janvier
2007; dans un courrier joint à la formule officielle, il exposait être le
nouveau propriétaire de l'immeuble, vouloir y habiter et avoir besoin de
disposer des dépôts loués à des fins privées et professionnelles et disait être
disposé à discuter avec la locataire d'une solution consistant à ne prendre
possession que d'une partie des locaux.
B.
Le 4 août 2006, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux et loyers d'une requête en annulation du congé et, subsidiairement, en
prolongation du bail pour une durée de six ans.
Par décision du 21 février 2007, la Commission de conciliation a reconnu la
validité du congé signifié à la locataire et accordé à cette dernière une
prolongation de trois ans, échéant le 31 janvier 2010.
Le bailleur a saisi le Tribunal des baux et loyers, en invoquant l'art. 261 CO
et en faisant valoir, pour s'opposer à toute prolongation de bail, son besoin
propre et urgent. La locataire a principalement soutenu que le congé était nul
faute d'avoir été signifié pour l'échéance légale. Elle a en outre contesté le
besoin propre allégué par le propriétaire.
Par jugement du 18 juin 2008, le Tribunal des baux et loyers a constaté
l'inefficacité du congé signifié le 20 juillet 2006 pour le 31 janvier 2007. Le
Tribunal a considéré que le bailleur souhaitait résilier de manière anticipée
le bail conformément à l'art. 261 al. 2 let. a CO, mais que la condition du
besoin urgent faisait, en l'état, défaut. Les premiers juges ont ainsi arrêté
que le congé était inefficace et noté qu'il ne pouvait pas être transformé en
congé ordinaire.
Statuant le 12 janvier 2009 sur appel du bailleur, la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers a confirmé le jugement attaqué, en niant la
réalisation de la condition du besoin urgent de l'art. 261 al. 2 let. a CO et
en refusant de transformer le congé anticipé inefficace en un congé ordinaire.
C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le bailleur invite le
Tribunal fédéral à réformer le jugement entrepris en ce sens qu'il soit
constaté que le congé du 20 juillet 2006 est valable, qu'aucune prolongation de
bail ne soit accordée et qu'il soit ordonné à la locataire de quitter
immédiatement le dépôt loué, libre de toute personne et de tout objet. Le
bailleur conclut également à la condamnation de la locataire en tous les dépens
et à son déboutement de toutes autres conclusions.
La locataire conclut au rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 La valeur litigieuse est déterminée, en cas de recours contre une décision
finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente
(art. 51 al. 1 let. a LTF). Devant cette autorité, l'appelant a conclu à la
validité du congé et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée.
Comme il a été posé que la prolongation de bail requise par la locataire était
de six ans, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. exigée en matière de
bail à loyer est largement atteinte (6 x 9'600 fr.; ATF 113 II 406 consid. 1 p.
407; art. 74 al. 1 let. a LTF).
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF)
et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art.
72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le
recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé
dans le délai (art. 46 al. 1 let. c et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF)
prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut entrer en matière
sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du
droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de
manière précise par le recourant (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62 - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie
recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit
expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception
prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas
possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la
décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p. 140). Aucun fait nouveau
ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de
l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
Le recourant conteste, dans un premier temps, la qualification donnée par
l'autorité cantonale au congé signifié le 20 juillet 2006.
Selon le recourant, le congé aurait dû être qualifié de congé ordinaire et non
pas de congé anticipé du nouveau propriétaire (au sens de l'art. 261 al. 2 let.
a CO), dès lors que ni la résiliation ni la lettre d'accompagnement ne font
état du caractère anticipé du congé. Le recourant prétend également, à l'appui
de son grief, qu'au-delà de la période initiale s'étendant du 1er mai 1999 au
30 avril 2002, le bail est devenu un bail à durée indéterminée; comme aucun
terme n'a été convenu pour la durée subséquente à la période initiale, le délai
de six mois a été donné pour l'échéance d'un trimestre de bail et le terme fixé
au 30 janvier est conforme à l'art. 266d CO. Dans son grief, le recourant se
livre également à une critique des faits, qu'il reprend dans un grief distinct
intitulé « du grief d'arbitraire ».
Le moyen est infondé.
Sous l'angle, tout d'abord, de la critique des faits, le recourant se contente
de reprocher à la cour cantonale de n'avoir pas retenu dans l'arrêt querellé un
considérant essentiel de la décision de la Commission de conciliation du 21
février 2007 et de n'avoir pas indiqué que le bailleur avait invoqué, dans la
requête en contestation de prolongation de bail, à titre principal, le congé
ordinaire de l'art. 266d CO et, à titre subsidiaire, le congé extraordinaire de
l'art. 261 al. 2 CO. A l'appui de son argumentation, le recourant ne se livre à
aucune démonstration de l'arbitraire. Par conséquent, à défaut de motivation
suffisante au sens de l'art. 42 al. 2 LTF, le grief est, sur ce point,
irrecevable. Au demeurant, on ne voit pas en quoi la constatation selon
laquelle « la locataire a soutenu que le bailleur n'avait besoin que d'une
partie des locaux et qu'il aurait dû employer le formulaire "autres
prétentions" du bailleur pour les obtenir », telle que ressortant de la
décision de la Commission de conciliation, serait à même d'établir que le congé
a été considéré par la locataire comme un congé ordinaire; la qualification
donnée par la Commission de conciliation au congé signifié est par ailleurs
dénuée de pertinence, puisque la « décision » prise par une telle autorité est
mise à néant, dès lors qu'une des parties au moins saisit valablement le juge
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_519/2008 du 6 février 2009 prévu pour
publication, consid. 2.4); enfin, lorsque le recourant affirme avoir invoqué,
dans sa requête en contestation de prolongation de bail, le congé ordinaire de
l'art. 266d CO, à titre principal, il perd manifestement de vue, comme on le
verra ci-après, que le contrat prévoyait un autre terme que celui fixé à la
disposition précitée (cf. art. 266a al. 1 CO). En outre, quoi qu'en dise le
recourant, il est manifeste que l'art. 266d CO n'a pas été invoqué à titre
indépendant, mais dans le but de démontrer que les conditions d'application de
l'art. 261 al. 2 let. a CO étaient bien réalisées.
D'après les constatations souveraines de la cour cantonale, le bail débutait le
1er mai 1999 pour se terminer le 30 avril 2002 et était ensuite renouvelable
d'année en année. C'est dire qu'en date du 20 juillet 2006, le bailleur pouvait
résilier le contrat au plus tôt pour le 30 avril 2007. Par conséquent, le congé
signifié à la locataire pour le 30 janvier 2007 est intervenu antérieurement au
terme contractuel.
Toujours selon les faits relatés dans l'arrêt attaqué, le bailleur a résilié le
bail en exposant être le nouveau propriétaire de l'immeuble, vouloir y habiter
et avoir besoin de disposer des dépôts loués à des fins privées et
professionnelles; il se montrait par ailleurs disposé à discuter avec la
locataire d'une solution consistant à ne prendre possession que d'une partie
des locaux. Il en découle nécessairement que le bailleur voulait user de la
possibilité de résilier le bail en sa qualité de nouveau propriétaire de
l'immeuble, ce que la loi autorise expressément à l'art. 261 al. 2 let. a CO.
Si le caractère urgent du besoin d'occupation n'a pas été expressément
mentionné, le fait que la résiliation ait été signifiée pour le 30 janvier 2007
et non pas pour le terme contractuel, fixé au 30 avril suivant, d'une part, et
que le bailleur était prêt à ne disposer que d'une partie des locaux, d'autre
part, traduit une volonté d'occuper le dépôt le plus rapidement possible. Ces
constatations - non valablement remises en cause par le recourant - ne laissent
subsister aucun doute sur le fait que la résiliation notifiée ne pouvait pas
être comprise, par le destinataire de la manifestation de volonté, comme une
résiliation ordinaire. De surcroît, comme relevé par l'autorité cantonale, le
bailleur a, en cours de procès, précisé quelle était la nature du besoin
allégué, puisqu'il a expliqué souhaiter récupérer les locaux le plus rapidement
possible pour y aménager un local d'exposition et y entreposer des oeuvres
d'art; ce besoin propre et urgent des locaux a été réaffirmé à l'appui des
dernières conclusions prises devant le Tribunal des baux. Dès lors qu'une telle
précision est admise par la jurisprudence, pour autant que les circonstances
existaient déjà au moment de la déclaration de résiliation (arrêt 4C.202/1994
du 3 octobre 1995 consid. 2b/aa; cf. ATF 92 II 184 consid. 4 p. 185 s.) - ce
qui est manifestement le cas -, il n'y a en l'état pas lieu d'en faire
abstraction.
Cela étant, la thèse avancée à titre subsidiaire, qui consiste à soutenir que
le bailleur a commis une erreur au sujet du terme contractuel applicable, ne
résiste pas à l'examen.
En définitive, on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait violé le droit
fédéral en ayant fondé son raisonnement sur la base de l'art. 261 al. 2 let. a
CO et en ayant nié l'existence de la condition du besoin urgent au sens de
cette disposition. La qualification de congé inefficace, compte tenu du défaut
de cette dernière condition, n'est pas remise en cause par le recourant.
3.
A titre de grief subsidiaire, le recourant affirme que la cour cantonale aurait
dû convertir le congé extraordinaire en congé ordinaire et reporter le congé
signifié pour le 30 janvier 2007 au 30 avril 2007, soit au prochain terme
pertinent, par application de l'art. 266a al. 2 CO - ce à quoi l'autorité
cantonale s'est expressément refusée.
Dès lors, la question qui se pose est celle de savoir si une résiliation
anticipée inefficace peut être convertie en une résiliation ordinaire valable.
3.1 Un congé, qui ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles
auxquelles est subordonné son exercice, est un congé inefficace. Un tel congé
est dénué d'effet (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161).
A chaque fois que le Tribunal fédéral a eu l'occasion de juger qu'un congé
extraordinaire était inefficace, faute de réaliser les conditions nécessaires,
aucune conversion du congé inefficace en un congé ordinaire n'a été opérée. Il
semble toutefois que la question d'une éventuelle conversion n'était pas
directement litigieuse.
Dans l'ATF 123 III 124, il a été jugé qu'une résiliation fondée à tort sur
l'art. 257f al. 3 CO pouvait prendre effet à un autre titre comme résiliation
admissible, de caractère extraordinaire. Le Tribunal fédéral a rappelé que si
la notion de droit formateur exclut, en règle générale, une conversion de
l'acte, cette exclusion ne va pas plus loin que ce qu'exige le caractère
univoque, inconditionnel et irrévocable de l'exercice du droit formateur;
l'exclusion de toute conversion trouve ses limites dans le principe de
l'application d'office du droit par le juge et dans la dénomination inexacte de
l'acte sans préjudice pour les parties, par analogie avec l'art. 18 CO (consid.
3d p. 128 s.). Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité,
signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat, n'a pas à
pâtir de ce qu'il invoque, erronément en droit, une disposition légale inexacte
comme fondement juridique à sa déclaration.
3.2 Certains auteurs refusent d'envisager la conversion d'une résiliation
extraordinaire en une résiliation ordinaire pour le plus prochain terme. Ces
auteurs considèrent que, dès lors qu'une résiliation - qui ne remplit pas les
conditions auxquelles la loi subordonne son application - est inefficace, ses
effets ne peuvent pas être reportés à l'échéance ordinaire suivante (DAVID
LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 26/4.7, p. 532, no 27/1.4.1,
p. 537 et no 27/4.3.5, p. 560; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, no 4.2.7,
p. 692; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, no 53 ad art. 257f CO et no 22 ad
art. 266-266o CO; ROGER WEBER, Basler Kommentar, no 11 ad art. 257d CO; PETER
HIGI, Zürcher Kommentar, nos 72 et 86 ad art. 257f CO et no 67 ad art. 266g CO;
RICHARD PERMANN, Mietrecht Kommentar, no 16 ad art. 257d CO; ANDREAS MAAG,
Kündigung des Vermieters gemäss Art. 257f OR, in MRA 01/02 198 ss, p. 204;
PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2007, no 9 ad art.
266g CO).
D'autres auteurs considèrent qu'un congé matériellement infondé peut être
converti en un congé ordinaire. PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE sont d'avis que
si le besoin personnel urgent invoqué par le bailleur, au sens de l'art. 261
al. 2 let. a CO, n'est pas suffisant, le congé vaudra en principe pour le
prochain terme contractuel, s'il s'agit d'un contrat de durée indéterminée
(PIERRE TERCIER/PASCAL G. FAVRE, Les contrats spéciaux, 2009, no 2487, p. 360).
Cet avis est partagé par les commentateurs de l'USPI (Commentaire du bail à
loyer, 1992, no 53 ad art. 257f CO), qui estiment que, si toutes les conditions
de la résiliation extraordinaire ne sont pas remplies, la résiliation garde sa
validité en tant que congé ordinaire. Pour PIERRE WESSNER, une conversion est
possible si l'auteur du congé est à même d'établir qu'il avait la volonté de
mettre fin au bail indépendamment des motifs qu'il a invoqués (PIERRE WESSNER,
La résiliation du bail à loyer pour justes motifs, in 10ème Séminaire sur le
droit du bail, 1998, no 70, p. 25). CLAUDE RAMONI considère aussi, en lien avec
un congé donné pour cause de demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO,
que s'il apparaît clairement que le bailleur avait de toute façon la volonté de
mettre fin au contrat, un congé donné pour demeure du locataire non valable
peut être converti en résiliation ordinaire pour le prochain terme, alors même
que seul l'art. 257d CO est invoqué; cette solution apparaît, aux yeux de
l'auteur, conforme aux principes admis pour la conversion des actes nuls en
actes valables (CLAUDE RAMONI, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse,
2002, no 329, p. 155; de même, GUILLAUME VIONNET, L'exercice des droits
formateurs, 2008, p. 413). Enfin, pour MARIE-NOËLLE VENTURI-ZEN-RUFFINEN, la
question de la conversion d'une résiliation injustifiée en une résiliation
ordinaire doit être résolue d'après les principes applicables en matière
d'interprétation des manifestations de volonté; du point de vue de l'auteur, il
y a lieu de déterminer selon le principe de la confiance si la résiliation
injustifiée pouvait ou devait être comprise par son destinataire comme une
résiliation ordinaire du contrat pour le prochain terme (MARIE-NOËLLE
VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée,
2004, no 1473 ss, p. 414).
BERNARD CORBOZ adopte une position nuancée. Pour cet auteur, si les conditions
qui ouvrent la faculté de mettre fin au bail prématurément ne sont pas réunies,
la déclaration de volonté faite dans ce sens ne peut déployer aucun effet;
toutefois, cet auteur n'exclut pas la possibilité d'une conversion du congé
extraordinaire nul en un congé ordinaire valable lorsque l'échéance
contractuelle est proche de la date pour laquelle le congé anticipé a été
donné; si les dates sont éloignées, l'auteur observe que la sécurité du droit
commande de ne pas s'orienter dans le sens d'une conversion, l'interprétation
étant discutable et la situation incertaine pour l'autre partie (BERNARD
CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail,
1996, p. 26).
3.3 Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace,
il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord
intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique
valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte
répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si
elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le
contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.;
103 II 176 consid. 4 p. 185 s.).
La possibilité de convertir un acte juridique vicié en un acte juridique
valable n'est pas limitée aux actes bilatéraux. Ainsi, la jurisprudence admet
qu'un recours mal dénommé puisse être converti et traité comme le recours qu'il
aurait fallu interjeter, si les conditions en sont remplies (ATF 134 III 379
consid. 1.2 p. 382).
Cependant, celui qui résilie un contrat exerce un droit formateur
(Gestaltungsrecht, diritto formatore); en prévoyant la faculté de donner congé,
l'ordre juridique permet à un seul des cocontractants de modifier
unilatéralement, par sa seule manifestation de volonté, la situation juridique
de l'autre partie (ATF 133 III 360 consid. 8.1.1 p. 364).
Le droit formateur ne peut être exercé que par celui auquel il appartient. Le
juge ne peut en principe pas suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée.
Surtout, l'exercice du droit formateur, en raison de ses effets pour le
cocontractant, doit reposer sur une manifestation de volonté claire et
dépourvue d'incertitudes. Ainsi, il a été jugé que l'exercice d'un droit
formateur doit être univoque, sans condition et revêtir un caractère
irrévocable (ATF 133 III 360 consid. 8.1.1 p. 364; 128 III 129 consid. 2a p.
135).
Il a donc été admis, pour assurer la sécurité du droit et protéger le
cocontractant contre une situation juridique incertaine, que la notion de droit
formateur exclut en principe la possibilité d'une conversion (ATF 123 III 124
consid. 3d p. 129 et les références citées).
Si, comme c'est le cas en l'espèce, le locataire reçoit un congé qu'il doit
interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée
fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité
que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas
été donné. On ne se trouve pas ici dans l'hypothèse d'une erreur de
dénomination ou de référence légale (hypothèses visées à l'ATF 123 III 124 déjà
cité): le congé, tel qu'il a été donné, devait être compris comme un congé
fondé sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Dans une telle situation, le locataire,
pour s'opposer à la résiliation, était naturellement amené à faire valoir que
les conditions d'application de cette disposition n'étaient pas réunies et, par
voie de conséquence, que le congé était inefficace. Il n'avait pas à envisager
un autre congé que celui qui lui a été donné, c'est-à-dire un congé ordinaire
qui impliquait pour lui d'autres moyens de défense (une éventuelle annulation
du congé sur la base des art. 271 et 271a CO, ainsi, subsidiairement, qu'une
prolongation du bail selon les art. 272 ss CO). La conversion a pour but de
remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu
(et qui est valable); elle n'a pas pour objet de rectifier l'erreur d'un
cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant ainsi les fondements
juridiques du litige.
On peut encore observer que le législateur a adopté une disposition spéciale,
l'art. 266a al. 2 CO, pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le
délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit
ses effets au prochain terme possible. Cette règle tend exclusivement à
corriger une erreur de date, et non pas une résiliation viciée dans ses
conditions de fond (Venturi-Zen-Ruffinen, op. cit., no 1472, p. 413 s.; Lachat,
op. cit., no 4.7, p. 655; Higi, op. cit., nos 25 et 36 ad art. 266a CO).
L'existence même de cette règle spéciale montre qu'un report des effets du
congé n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et
non pas dans le cas d'espèce.
Au regard de ce qui précède, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral
en ne convertissant pas en une résiliation ordinaire le congé extraordinaire
fondé sur l'art. 261 al. 2 let. a CO.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
5.
Compte tenu de l'issue du recours, il convient de mettre les frais judiciaires
à la charge du recourant et de le condamner à verser à l'intimée une indemnité
à titre de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Une indemnité de 3'000 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à
la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 1er mai 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Crittin