I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.642/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_642/2009
Urteil vom 2. Februar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Manuel Brandenberg,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Tinner.
Gegenstand
Anfechtung der Kündigung / Mietausweisung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, Justizkommission,
Zivilrechtliche Kammer, vom 16. Dezember 2009.
Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 23. März 2009 vermietete die X.________ AG (Beschwerdegegnerin)
das Objekt Gewerbe/Dancing, Raum Nr. 3.05.01, 3. Obergeschoss, 723.80 m², in
der Fabrik X.________ an der E.________strasse 3 in F.________ zur Betreibung
einer Diskothek an A.________ (Beschwerdeführer). Ziff. 15 lit. a des Vertrages
bestimmte:
"Die Vermieterin übergibt dem Mieter das Mietobjekt im gesehenen Zustand
Mobiliar und Einrichtungen können bis auf weiteres benutzt werden. Sollte das
Retentionsverfahren gegen Herr B.________ und Vorgänger von Herr B.________,
Herr C.________, sowie allfällig weiteren Personen dazu führen, dass dieses
nicht in das Eigentum der Vermieterin fällt, so ist es Sache des Mieters, für
Ersatz nach seinen eigenen Bedürfnissen besorgt zu sein. Geht das Mobiliar auf
die Vermieterin über, so stellt sie dieses dem Mieter kostenlos zur Verfügung.
Es steht dem Mieter frei, über das Mobiliar der retinierten Gegenstände mit der
Vermieterin als dann zu verhandeln. Retinierte Gegenstände die nicht gebraucht
werden, sind der Verwaltung zu übergeben, damit diese Gegenstände während der
Retentionsdauer verschlossen aufbewahrt werden können."
Am 17. April 2009 kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis unter
Berufung auf Art. 257f Abs. 4 OR wegen vorsätzlicher schwerer Beschädigung der
Mietsache mit sofortiger Wirkung. Am 24. April 2009 liess die
Beschwerdegegnerin die Schlösser des Mietlokals auswechseln und verweigerte
damit dem Beschwerdeführer den Zugang dazu. Dieser Zugang wurde ihm mit der
Übergabe der Schlüssel am 6. Mai 2009 wieder gewährt.
B.
Der Beschwerdeführer focht die Kündigung am 18. Mai 2009 bei der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Kantons Zug an.
Mit E-Mail vom 2. Juni 2009 verlangte der Beschwerdeführer von der
Beschwerdegegnerin die rückwirkende Mietzinsreduktion auf Fr. 0.-- für die Zeit
ab der eigenmächtigen Schliessung des Tanzlokals bis zum Zeitpunkt, in dem der
Clubbetrieb wieder ordnungsgemäss aufgenommen werde. Am 3. Juni 2009 beantragte
die Beschwerdegegnerin beim Kantonsgericht des Kantons Zug die Ausweisung des
Mieters. Daraufhin überwies die Schlichtungsbehörde die Akten des
Anfechtungsverfahrens dem Kantonsgericht.
Mit Schreiben vom 19. August 2009 setzte die Beschwerdegegnerin dem
Beschwerdeführer eine Frist von 30 Tagen an, um die rückständigen Mietzinsen
für die Monate Mai bis August von Fr. 47'344.-- zu zahlen.
Mit Schreiben vom 31. August 2009 erklärte der Beschwerdeführer die Verrechnung
der Mietzinsforderung der Beschwerdeführerin mit eigenen
Schadenersatzforderungen aus entgangenem Gewinn.
Am 24. September 2009 kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis
zufolge Zahlungsverzugs des Mieters gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR per Ende
Oktober 2009 für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte.
Darüber informierte die Beschwerdegegnerin das Kantonsgericht mit Noveneingabe
vom 28. September 2009.
Der Einzelrichter des Kantonsgerichts Zug wies das Ausweisungsbegehren mit
Verfügung vom 20. Oktober 2009 wegen Unwirksamkeit beider Kündigungen ab. Er
hielt den zur Begründung der ersten Kündigung vorgebrachten Vorwurf der
vorsätzlichen schweren Beschädigung der Mietsache für unbewiesen und die wegen
Zahlungsrückstandes erfolgte zweite Kündigung für missbräuchlich. Da die
Beschwerdegegnerin die Schlösser ausgewechselt und dem Beschwerdeführer den
Zugang zum Mietobjekt, mithin ihre Leistung, verweigert habe, sei die Kündigung
nach Art. 257d Abs. 2 OR nicht gerechtfertigt gewesen.
Nach der Darstellung des Beschwerdeführers nahm er den seit dem 24. April 2009
eingestellten Betrieb des gemieteten Discolokals am 28. November 2009 wieder
auf.
Mit Urteil vom 16. Dezember 2009 hiess das Obergericht des Kantons Zug eine
gegen die Verfügung des Einzelrichters vom 20. Oktober 2009 gerichtete
Beschwerde der Beschwerdegegnerin gut, hob diese Verfügung auf und befahl dem
Beschwerdeführer unter Androhung des polizeilichen Vollzugs im
Unterlassungsfall, die Mieträumlichkeiten spätestens am 30. Dezember 2009,
12.00 Uhr zu räumen und der Beschwerdegegnerin zu übergeben.
C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen,
das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die beiden Kündigungen für unwirksam
zu erklären. Gleichzeitig ersuchte er um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Diesem Begehren wurde mit Verfügung vom 28. Dezember 2009 superprovisorisch
entsprochen.
Die Beschwerdegegnerin nahm im Rahmen ihrer Vernehmlassung zum Gesuch um
aufschiebende Wirkung nicht explizit Stellung, sondern beantragte, die
Beschwerde ohne Durchführung eines Schriftenwechsels kostenfällig abzuweisen,
wobei sie sich unaufgefordert bereits zur Sache äusserte. Die Vorinstanz
erklärte, nicht gegen die aufschiebende Wirkung zu opponieren.
Erwägungen:
1.
Mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache wird das Begehren um aufschiebende
Wirkung gegenstandslos.
2.
2.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung der Begehren in gedrängter
Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Diese
Darlegungen sind in der Rechtsschrift selbst vorzubringen. Blosse Verweise auf
die Akten sind unbeachtlich (Urteil 4A_56/2009 vom 11. August 2009 E. 4.1, mit
Hinweis).
2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252).
2.3 Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S.
254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.). Dazu genügt nicht, dem Bundesgericht
unter Hinweis auf die Akten einfach einen über die tatsächlichen Feststellungen
im angefochtenen Entscheid hinausgehenden Sachverhalt zu unterbreiten, daraus
vom angefochtenen Urteil abweichende Schlüsse zu ziehen und dieses als
willkürlich zu bezeichnen (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; vgl. auch BGE 130
I 258 E. 1.3 S. 261 f.; je mit Hinweisen).
2.4 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als
erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). So
verhält es sich etwa, wenn die Vorinstanz ihr Urteil unerwartet auf einen
Rechtstitel stützt, der im Verfahren nicht thematisiert wurde und damit
Sachumstände erst durch den angefochtenen Entscheid Rechtserheblichkeit
gewinnen (Ulrich Meier, Basler Kommentar, N. 47 zu Art. 99 BGG; Urteil 8C_184/
2009 vom 25. August 2009 E. 4.3.1). Tatsachen oder Beweismittel, welche sich
auf das vorinstanzliche Prozessthema beziehen, jedoch erst nach dem
angefochtenen Entscheid eingetreten oder entstanden sind (sog. "echte" Noven),
können von vornherein nicht durch das weitergezogene Urteil veranlasst worden
sein und sind somit im bundesgerichtlichen Verfahren in jedem Fall unzulässig
(Urteil 2C_94/2009 vom 16. Juni 2009 E. 2.2).
2.5 Der Beschwerdeführer versucht in verschiedener Hinsicht, unter Berufung auf
Art. 99 BGG den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zu ergänzen oder
davon abzuweichen. Inwiefern die Vorinstanz das Prozessthema auf nicht
vorhersehbare Weise erweitert hätte, zeigt er jedoch nicht auf. Damit ist nicht
ersichtlich, dass erst der Entscheid der Vorinstanz zu neuen
Tatsachenbehauptungen Anlass gegeben hat, weshalb solche gemäss Art. 99 Abs. 1
BGG nicht zu hören sind. Mit den Behauptungen, er habe am 23. Dezember 2009
weitere Zahlungen geleistet und die Beschwerdegegnerin habe am 25. Dezember
2009 die Scheinwerfer abgeschaltet, ist er mit Blick auf das Datum des
angefochtenen Urteils, den 16. Dezember 2009, von vornherein ausgeschlossen.
Auch im Übrigen genügen seine Sachverhaltsrügen den Begründungsanforderungen
nicht, zumal er sich dabei kaum mit der Beweiswürdigung der Vorinstanz und
deren Argumentation auseinandersetzt, sondern dem Bundesgericht seine eigene
Sicht der Dinge unterbreitet, so etwa, wenn er bestreitet, dass die Kündigung
vom 24. September 2009 (auch) durch den Zahlungsverzug motiviert war oder wenn
er anführt, die Beschwerdegegnerin habe damit gerechnet, mit der ersten
Kündigung nicht durchzudringen, aber darauf spekuliert, mit ihrem Vorgehen zu
bewirken, dass sie später infolge Zahlungsverzugs werde kündigen könne. Auf
derartige appellatorische Kritik ist nicht einzutreten.
3.
3.1 Die Vorinstanz führte aus, der Beschwerdeführer stelle nicht in Abrede,
seit dem 6. Mai 2009 wieder Zutritt zu den Mietlokalitäten gehabt zu haben,
meine aber zu Unrecht, die Beschwerdegegnerin habe erst vor Obergericht und
damit verspätet geltend gemacht, die Schlüssel am 6. Mai 2009 übergeben zu
haben. Er verkenne, dass ihm die Beweislast für die Zugangsverweigerung und
deren Dauer obliege. Das Novenverbot werde demnach entgegen der Meinung des
Beschwerdeführers nicht tangiert.
3.2 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe das Novenverbot gemäss § 212
in Verbindung mit § 205 ZPO/ZG willkürlich verletzt. Er setzt sich aber mit den
Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinander und legt deshalb nicht
rechtsgenüglich dar, inwiefern die Vorinstanz diese kantonalen Bestimmungen in
unhaltbarer Weise angewendet haben soll.
4.
4.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger
Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine
Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist
das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und
Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter
innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen kündigen (Art. 257d
Abs. 2 OR). Der Mieter kann seine Schuld auch durch Verrechnung tilgen, wenn er
die entsprechende Erklärung innerhalb der Zahlungsfrist abgibt und seine
Gegenforderung wegen Vorliegens eines Vollstreckungstitels unbestreitbar,
unbestritten oder bewiesen ist. Die trotz rechtsgültiger Verrechnung erfolgte
Kündigung ist nichtig (Urteil 4A_472/2008 vom 26. Januar 2009 E. 4.2.2, mit
Hinweisen). Gelingt es dem Mieter aber nicht, im Kündigungsanfechtungs- oder
Ausweisungsverfahren Bestand und Umfang der geltend gemachten Gegenforderung zu
beweisen, ist die nach Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene Kündigung gültig.
4.2 Im kantonalen Verfahren machte der Beschwerdeführer geltend, die
Beschwerdegegnerin habe durch die unwirksame fristlose Kündigung, das
Auswechseln der Schlösser und die Einleitung eines Ausweisungsverfahrens die
weitere Nutzung des Mietlokals faktisch verunmöglicht. Deshalb sei die am 2.
Juni 2009 mitgeteilte Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 0.-- zumindest
solange gerechtfertigt gewesen, bis die Frage der Ausweisung geklärt gewesen
sei. Es könne einem Geschäftsinhaber einer schweizweit und international
bekannten Disco nicht zugemutet werden, diese mit den damit verbundenen
Investitionen und Kosten unter dem Damoklesschwert einer jederzeitigen
Ausweisung zu führen. Die Wiederaufnahme des Betriebs sei daher im Zeitpunkt
der zweiten Kündigung nicht zumutbar gewesen, weshalb er damals keinen Mietzins
geschuldet und auch kein Zahlungsverzug vorgelegen habe.
4.3 Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer habe den Mietzins während der
Dauer der Zutrittsverweigerung zum Mietlokal vom 24. April bis 6. Mai 2009 auf
Fr. 0.-- herabsetzen können, weil er das Lokal damals überhaupt nicht hätte
brauchen können. Der entsprechende Herabsetzungsanspruch betrage Fr. 5'129.--.
Die Vorinstanz verwarf dagegen seinen Einwand, er sei wegen des Verhaltens der
Beschwerdegegnerin, d.h. der fristlosen Kündigung, dem Auswechseln der
Schlösser und der Einleitung des Ausweisungsverfahrens, auch nach dem 6. Mai
2009 in seinem vertragsgemässen Gebrauch gestört gewesen. Die Kündigung führe
grundsätzlich nicht zu einer Störung des vertragsgemässen Gebrauchs der
Mietsache. Die Rückgabe der Schlüssel und die Einleitung eines gerichtlichen
Ausweisungsverfahrens habe gezeigt, dass die Beschwerdegegnerin bereit gewesen
sei, hinsichtlich der Rückgabe der Mietsache von weiterer unerlaubten
Selbsthilfe abzusehen und stattdessen den Rechtsweg zu beschreiten. Demnach
habe der Beschwerdeführer - auch in Anbetracht des Instanzenzuges - damit
rechnen können, das Mietobjekt während der Dauer des Ausweisungsverfahrens
selbst bei letztinstanzlicher Bestätigung der Gültigkeit der Kündigung vom 17.
April 2009 noch mehrere Monate nutzen zu können. Eine Unzumutbarkeit der
Benutzung des Mietobjekts als Diskothek während dieses Zeitraums sei nicht
ersichtlich, weshalb insoweit ein Herabsetzungsanspruch zu verneinen sei. Ein
solcher ergebe sich auch nicht aus der von der Beschwerdegegnerin veranlassten
Entfernung des Mobiliars aus der Mietliegenschaft, denn nach dem klaren
Wortlaut von Ziff. 15 lit. a des Mietvertrages sei das Mobiliar dem
Beschwerdeführer nur auf Zusehen hin ("bis auf weiteres") zum Gebrauch
überlassen worden. Bezüglich des unter Ansetzung einer Zahlungsfrist
eingeforderten Mietzinses für die Monate Mai bis August 2009 von Fr. 47'344.--
sei deshalb nur ein Herabsetzungsanspruch von Fr. 5'129.-- berechtigt gewesen.
Per 24. September 2009 verbleibe somit ein Mietzinsausstand von Fr. 42'215.--.
4.4 Vor Bundesgericht trägt der Beschwerdeführer vor, er habe sich aufgrund der
durch die fristlose Kündigung und das Auswechseln der Schlösser entstandenen
Unsicherheiten nach reiflicher Überlegung entschieden, die Wiedereröffnung der
Diskothek im Mietlokal, welche eine Anlaufzeit von mehreren Wochen, wenn nicht
Monaten benötigt hätte vom Ausgang des erstinstanzlichen Verfahrens abhängig zu
machen. Zudem hätten die Parteien damals über die zukünftige Führung des Lokals
verhandelt, wobei sie sich einig gewesen seien, dass das Mietverhältnis während
den Verhandlungen sistiert sei, bzw. das Tanzlokal geschlossen bleibe. Überdies
habe die Beschwerdegegnerin bereits am 3. Juni 2009 das Ausweisungsbegehren
gestellt und damit unmissverständlich bekundet, dass sie an der fristlosen
Kündigung festhalte. Er habe stets damit rechnen müssen, dass die
Beschwerdegegnerin Sabotageakte vornehmen oder den Tanz- und Konzertbetrieb
stören würde. Die aus diesen Gründen anzunehmende Unzumutbarkeit einer früheren
Wiedereröffnung des Discobetriebs habe eine Mietzinsreduktion auf Fr. 0.--
gerechtfertigt. Der Beschwerdeführer beharrt auch im Verfahren vor
Bundesgericht darauf, dass die Beschwerdegegnerin "durch die Wegnahme der
retinierten Gegenstände" den Mietvertrag verletzt und einen schweren Mangel der
Mietsache verursacht habe, weshalb auch aus diesem Grunde eine Herabsetzung des
Mietzinses gerechtfertigt sei.
4.5 Dass die Parteien übereingekommen wären, das Mietverhältnis während
Vertragsverhandlungen zu "sistieren", der Beschwerdeführer nach dem 6. Mai 2006
mit Sabotageakten der Beschwerdegegnerin zu rechnen gehabt und die
Wiedereröffnung eine Anlaufzeit von mehreren Wochen benötigt hätte, geht aus
dem angefochtenen Urteil nicht hervor. Da der Beschwerdeführer auch keine
entsprechenden rechtsgenüglich begründeten Sachverhaltsrügen erhebt, kann auf
diese Behauptungen nicht abgestellt werden (vgl. E. 2.3 hiervor). Seine übrigen
Ausführungen lassen nicht erkennen, inwiefern eine Weiterführung des
Discobetriebs nach dem 6. Mai 2009 unzumutbar gewesen sein soll. Auch wenn bei
einem für ihn negativen Ausgang des am 3. Juni 2006 eingeleiteten
Ausweisungsverfahrens mit einer Schliessung zu rechnen war, ist nicht
nachvollziehbar, weshalb er das offenbar einträgliche Geschäft nicht bis zu
diesem Zeitpunkt weiterführte, zumal er auch bei weiterhin betriebener Disco
hätte darüber nachdenken können, wie er deren Führung in Zukunft gestalten
solle. Wenn die Vorinstanz bei dieser Sachlage annahm, die Fortsetzung des
Discobetriebes in den gemieteten Räumen sei nach wieder erlangtem Zutritt
zumutbar gewesen, weshalb insoweit kein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung
bestehe, ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Ob die erste Kündigung
rechtsmissbräuchlich war, wie der Beschwerdeführer behauptet, brauchte unter
diesen Umständen nicht geklärt zu werden. Die in diesem Zusammenhang
erhobenenen Vorwürfe der Rechtsverweigerung und der Verletzung von Art. 6 EMRK
sind unbegründet. Bezüglich der vom Beschwerdeführer geltend gemachten - aber
insbesondere in zeitlichen Hinsicht nicht spezifizierten - Wegnahme der
retinierten Gegenstände macht er unter Berufung auf Art. 99 BGG geltend, ein
Schreiben des Betreibungsamtes Baar vom 14. Mai 2009 belege, dass die
Beschwerdegegnerin diesem Amt den Verzicht auf die Verwertung der retinierten
Gegenständen mitgeteilt habe. Der Beschwerdeführer kann sich jedoch nicht auf
Art. 99 BGG berufen, da der Entzug dieser Gegenstände bereits vor der
Vorinstanz Prozessthema bildete (vgl. E. 2.5 hiervor). Seine weiteren
Ausführungen zu diesen Gegenständen, bzw. dem Eigentum daran, finden im
angefochtenen Urteil keine Stütze, weshalb darauf nicht abgestellt werden kann.
Inwiefern die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgehend vom festgestellten
Sachverhalt Bundesrecht verletzt haben soll, legt der Beschwerdeführer nicht
dar und ist auch nicht ersichtlich. Demnach hat die Vorinstanz bezüglich der
vom Beschwerdeführer verlangten Herabsetzung des Mietzinses kein Bundesrecht
verletzt.
5.
5.1 Weiter führte die Vorinstanz aus, der Beschwerdeführer habe zwar
fristgerecht die Verrechnung der ausstehenden Mietzinse mit einer
Schadenersatzforderung von Fr. 778'328.21 aus entgangenem Gewinn geltend
gemacht, diese Forderung aber erst im kantonalen Beschwerdeverfahren und damit
gemäss § 212 in Verbindung mit § 205 ZPO/ZG verspätet belegt.
5.2 Inwiefern die Vorinstanz diese kantonalen Bestimmungen willkürlich
angewandt haben könnte, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf. Er schildert
lediglich den prozessualen Ablauf der Ereignisse und vertritt die Meinung, er
habe im erstinstanzlichen Verfahren keinen Anlass gehabt, seine
Schadenersatzforderung detailliert zu beziffern, was die Vorinstanz mit
Zustellung des Nichteintretensentscheides der Schlichtungsbehörde betreffend
seine Anfechtung der zweiten Kündigung vom 27. November 2009 hätte wissen
müssen. Damit lässt sich eine qualifiziert falsche Anwendung von Regeln des
kantonalen Prozessrechts nicht begründen. Auf die Vorbringen zur
Eventualbegründung der Vorinstanz, wonach die Verrechnungsforderung auch bei
Berücksichtigung der verspätet eingereichten Belege nicht bewiesen wäre, ist
daher mangels Relevanz nicht einzutreten. Somit ist auch nicht auf die Frage
einzugehen, ob die gemäss der Annahme der Vorinstanz verspätet belegte
Verrechnungsforderung, soweit sie die Amortisation von Investitionen betraf, im
massgeblichen Zeitpunkt überhaupt fällig sein konnte (vgl. dazu Urteil 4A_353/
2007 vom 14. März 2008 E. 2.3).
5.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz bundesrechtskonform zum
Ergebnis kam, im Zeitpunkt der zweiten Kündigung habe ein Zahlungsrückstand von
Fr. 42'215.-- bestanden.
6.
6.1 Schliesslich führte die Vorinstanz aus, eine wegen Zahlungsverzugs
ausgesprochene Kündigung könne missbräuchlich sein, wenn der Zahlungsrückstand
minimal sei oder der Mieter nachweise, dass der wahre Grund der Kündigung nicht
der Zahlungsrückstand, sondern ein anderer missbräuchlicher Grund war. Im
vorliegenden Fall sei davon auszugehen, die Beschwerdegegnerin habe in
Anbetracht des hohen Zahlungsrückstands - wenn auch nicht ausschliesslich -
zumindest aber teilweise deswegen gekündigt. Damit sei die Kündigung vom 24.
September 2009 unabhängig von allfälligen weiteren Kündigungsmotiven nicht
missbräuchlich gewesen.
6.2 Die vom Beschwerdeführer hiergegen erhobenen Rügen beruhen einerseits auf
einem von den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden
Sachverhalt (vgl. E. 2.5 hiervor), andererseits auf der unbegründeten Annahme,
die Fortsetzung des Discobetriebes nach dem 6. Mai 2006 sei unzumutbar gewesen
(vgl. E. 4.5 hiervor). Inwiefern die Kündigung mit Rücksicht auf die
verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz missbräuchlich sein soll, zeigt der
Beschwerdeführer nicht auf.
7.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die von der Vorinstanz bestimmte
Auszugsfrist ist bereits abgelaufen und daher neu auf Montag, den 1. März 2010,
12.00 Uhr festzusetzen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Bei der Bemessung der Parteientschädigung ist zu berücksichtigen, dass sich die
Beschwerdegegnerin lediglich im Rahmen der Stellungnahme zum Begehren um
aufschiebende Wirkung zur Begründetheit der Beschwerde geäussert hat und im
Übrigen kein Schriftenwechsel durchgeführt wurde.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, wobei die
Aufzugsfrist neu auf Montag, 1. März 2009, 12.00 Uhr festgesetzt wird.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug,
Justizkommission, Zivilrechtliche Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. Februar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Gelzer