I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.621/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_621/2009
Arrêt du 25 février 2010
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Piaget.
Parties
X.________ SA,
recourante,
contre
Fondation Y.________, représentée par
Me Bernard Katz,
intimée.
Objet
contrat de bail à loyer; demande de prolongation,
recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton
de Vaud du 26 août 2009.
Faits:
A.
Par contrat du 18 août 1992, la société A.________ SA a cédé à X.________ SA,
moyennant un loyer, l'usage de locaux commerciaux destinés à l'exploitation
d'un "Café-Restaurant-Grill-Pizzeria", ainsi que d'une place de parc. Conclu
pour durer initialement du 1er octobre 1992 au 1er octobre 2006, le contrat
devait se renouveler par la suite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis
de résiliation donné au moins une année à l'avance. En dernier lieu, le loyer
annuel a été fixé à 98'467 fr. 20.
La Fondation Y.________ (ci-après: l'école) exploite, à proximité des locaux
loués à X.________ SA, une école de cadres pour le secteur de .... Le 19
février 2001, lors d'une séance avec la Municipalité de V.________, elle a
manifesté la volonté de s'agrandir. A la suite d'une requête du 26 mars 2003,
la municipalité a décidé, le 26 juin 2003, d'ouvrir une procédure
administrative en vue de l'adoption d'un nouveau plan d'affectation pour la
zone.
Le 15 juin 2003, A.________ SA a résilié le bail la liant à X.________ SA pour
le 1er octobre 2006, en invoquant les travaux d'extension envisagés par
l'école. Ce congé a été annulé par décision de la Commission de conciliation du
district de Lausanne du 21 janvier 2004 pour le motif qu'il avait été donné
moins de trois ans après un jugement du Tribunal des baux du 13 mai 2002 dans
lequel la bailleresse avait succombé. Le bail se trouvait ainsi renouvelé pour
cinq ans, soit jusqu'au 1er octobre 2011.
Sur formule officielle du 1er mars 2007, A.________ SA a résilié le bail pour
le 1er octobre 2011.
Par acte du 20 décembre 2007, l'école a acquis de la société A.________ SA en
liquidation la parcelle sur laquelle se trouvent les locaux loués à X.________
SA.
B.
X.________ SA a contesté la résiliation du 1er mars 2007, concluant à ce
qu'elle soit déclarée nulle, subsidiairement à ce qu'elle soit annulée, plus
subsidiairement à ce qu'une prolongation du bail maximale soit accordée.
Lors de l'administration des preuves, il a été établi que le chantier
d'extension de l'école avait commencé au mois de décembre 2006. Le projet
comporte trois phases, les locaux loués à X.________ SA étant concernés par la
troisième phase dans l'ordre chronologique. Entendu en qualité de témoin,
l'ingénieur représentant le maître de l'ouvrage a estimé, les autorisations
nécessaires n'étant pas encore acquises, que la parcelle serait à disposition à
la fin de l'année 2010. Quant au problème de trafic soulevé par X.________ SA,
le témoin a affirmé que celui-ci ne pouvait pas retarder la réalisation du
projet, un autre accès étant disponible. Un autre témoin a déclaré que le
financement de l'entier du projet était d'ores et déjà assuré. Il a été
constaté que X.________ SA n'avait entrepris aucune démarche en vue de trouver
des locaux de remplacement.
Par jugement du 2 juillet 2008, le Tribunal des baux du canton de Vaud a admis
la validité de la résiliation du bail et a accordé à X.________ SA une première
prolongation jusqu'au 1er octobre 2013.
Saisie d'un appel formé par l'école et d'un appel joint de X.________ SA, la
Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 26 août 2009, a
réformé le jugement attaqué en ce sens que la prolongation du bail jusqu'au 1er
octobre 2013 doit être considérée non pas comme une première prolongation, mais
comme une unique prolongation du bail.
C.
X.________ SA exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt du 26 août 2009. Invoquant les art. 97 al. 1 LTF et 8 CC, elle se
plaint de l'établissement des faits, soutenant que l'école ne sera pas en
mesure d'ouvrir le chantier sur la parcelle en cause dans les délais admis par
la cour cantonale. Elle conclut à ce que le congé soit déclaré nul,
respectivement annulé; subsidiairement, elle conclut à l'octroi d'une première
prolongation de six ans.
L'intimée a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en nullité, en
annulation et en prolongation du bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un
arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une
autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire
pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en
matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1
LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés par le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p.
400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le
Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal
que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130,
397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du
droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Si
la partie recourante invoque l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et
l'établissement des faits, elle doit montrer, par une argumentation précise en
se référant si possible aux pièces du dossier, que la décision cantonale est
insoutenable (Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, 2009, n° 19 ad art. 97
LTF p. 942). Encore faut-il que la correction demandée soit susceptible
d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 Il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral
(art. 105 al. 1 LTF) - qu'un contrat de bail à loyer a été conclu (art. 253 CO)
et que celui-ci a passé à l'acquéreur du bien immobilier (art. 261 al. 1 CO).
Les parties sont donc liées par un contrat de bail et le litige porte sur sa
résiliation par la bailleresse.
2.2 La recourante conclut tout d'abord à ce que la résiliation soit déclarée
nulle.
La cour cantonale a cependant constaté (art. 105 al. 1 LTF) que la résiliation
avait été donnée sur une formule officielle (art. 266l al. 2 CO), ce que la
recourante ne conteste d'ailleurs pas. On ne se trouve donc pas en présence
d'un cas de nullité au sens de l'art. 266o CO.
S'agissant d'un congé ordinaire (art. 266d CO), donné en respectant le délai de
préavis et le terme prévus dans le contrat, on ne voit pas que cette
résiliation puisse être considérée comme inefficace (sur la notion de congé
inefficace: ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161).
En ne déclarant pas le congé nul ou inefficace, la cour cantonale n'a par
conséquent pas violé le droit fédéral. Au demeurant, ce point des conclusions
est dépourvu de toute motivation dans le recours, de sorte qu'il peut aussi
être considéré comme irrecevable (art. 42 al. 1 et 2 LTF).
2.3 La recourante conclut également à ce que le congé soit annulé (cf. art. 271
et 271a CO).
Elle n'invoque cependant aucune des circonstances prévues par l'art. 271a CO.
La seule question qui se pose dans ce contexte est donc de savoir si le congé
pourrait être annulé sur la base de la clause générale de l'art. 271 al. 1 CO,
c'est-à-dire si l'on peut considérer qu'il contrevient aux règles de la bonne
foi.
Le congé est abusif au sens de l'art. 271 al. 1 CO lorsqu'il ne répond à aucun
intérêt digne de protection, qu'il est purement chicanier ou qu'il conduit à
une disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 132 III 737 consid.
3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33).
En l'espèce, la cour cantonale a constaté (art. 105 al. 1 LTF) - ce qui n'est
d'ailleurs pas contesté par la recourante - que l'intimée est une école à
succès, qu'elle souhaite s'étendre depuis 2001, qu'elle a acquis la parcelle en
cause notamment pour y réaliser des logements pour ses étudiants, que son
projet est entièrement financé, que la procédure administrative est en cours,
que l'on ne voit aucun obstacle dirimant à l'obtention des autorisations
nécessaires et que la destruction des locaux loués à l'intimée est
indispensable pour réaliser le projet. Le congé a donc été donné de bonne foi
par l'acquéreur de la parcelle qui entend remplacer les locaux loués par un
aménagement répondant aux besoins d'extension réalisable de son entreprise. On
ne saurait parler dans ces circonstances d'un congé contrevenant aux règles de
la bonne foi.
La cour cantonale n'a dès lors pas violé le droit fédéral en refusant d'annuler
la résiliation du bail.
2.4 Il ne reste donc que la question subsidiaire de la prolongation du bail.
2.4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation
d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait
pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du
bailleur le justifient.
Il n'est pas contesté en l'espèce que la résiliation a des conséquences
pénibles pour la recourante, qui exploite dans les locaux loués un restaurant,
et que la bailleresse n'est pas en mesure de réaliser dans l'immédiat son
projet, faute de disposer des autorisations administratives nécessaires. Dans
de telles circonstances, il se justifie d'accorder une prolongation du bail, en
procédant à une pesée des intérêts et en tenant compte notamment des éléments
mentionnés à l'art. 272 al. 2 CO.
S'agissant de locaux commerciaux, il est possible d'allouer, en une ou deux
prolongations, un délai maximum de six ans (art. 272b al. 1 CO). Il est donc
exclu d'accorder à la recourante - comme elle le demande - une première
prolongation de six ans, puisque cette durée correspond au maximum possible,
même si l'on procède par deux prolongations successives.
Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large
pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 123 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226
consid. 4b p. 230). Il doit donc se laisser guider par les règles de l'équité
(art. 4 CC). Dans une telle situation, le juge du fait ne viole pas la règle de
droit en faisant usage du pouvoir d'appréciation qu'elle lui accorde. Le
Tribunal fédéral ne doit en principe pas substituer sa propre appréciation à
celle du juge du fait. Il ne peut intervenir, en considérant la règle de droit
comme violée, que si l'autorité a excédé les limites de son pouvoir
d'appréciation (c'est-à-dire si elle a prononcé quelque chose que la norme ne
permettait pas), si elle n'a pas respecté les critères prévus par la norme, si
elle s'est laissé guider essentiellement par des considérations étrangères à la
disposition applicable ou encore si elle est parvenue, en exerçant son pouvoir,
à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 133
III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).
En l'espèce, la cour cantonale a tenu compte du fait qu'il s'est écoulé un long
délai entre le moment où la recourante a reçu la résiliation sur formule
officielle du 1er mars 2007 et le moment où celle-ci devait prendre ses effets,
à savoir le 1er octobre 2011. La prise en considération de cette circonstance
est conforme à la jurisprudence (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230 s.). La
recourante, qui n'avait aucune raison sérieuse d'espérer la nullité ou
l'annulation du congé, a donc déjà disposé de plus de quatre ans pour essayer
de trouver des locaux de remplacement. Qu'elle n'ait entrepris aucune démarche
dans ce sens ne pouvait qu'inciter le juge à ne pas accorder une longue
prolongation qui ne pourrait que pousser la recourante, dans l'immédiat, à
persister dans son attitude passive, contrairement au but de la prolongation du
bail. En accordant une prolongation de deux ans, la cour cantonale a tenu
compte du fait que cela équivalait en pratique à la durée maximale de six ans.
Que la recourante n'ait pas entièrement amorti ses investissements ne fait pas
obstacle à cette décision, puisqu'elle ne pouvait espérer effectuer cet
amortissement au-delà de l'échéance contractuelle. Il est d'autre part conforme
à la loi (art. 272 al. 2 let. d CO) et à la jurisprudence (ATF 135 III 121
consid. 5 p. 125 s.) de tenir compte du besoin personnel de la bailleresse,
propriétaire de l'immeuble, qui ne devrait pas être retardé dans la réalisation
d'un projet de construction important, exigeant une planification stricte.
On ne saurait donc dire que la cour cantonale a abusé de son pouvoir
d'appréciation en fixant la durée de la prolongation à deux ans. Sous cet angle
également, il n'y a pas de violation du droit fédéral.
2.4.2 Il reste à se demander s'il doit s'agir d'une première prolongation
(comme l'avait admis le Tribunal des baux) ou d'une unique prolongation (comme
l'a retenu la cour cantonale).
Le juge du fait dispose également d'un large pouvoir d'appréciation pour
déterminer s'il faut accorder une unique prolongation ou accorder une première
prolongation qui réserve la possibilité, si le locataire a entrepris toutes les
démarches que l'on pouvait attendre de lui (art. 272 al. 3 CO), d'octroyer une
deuxième prolongation.
Procéder par deux prolongations successives - ce qui charge notablement
l'appareil judiciaire - se justifie lorsqu'il existe une incertitude
caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation
(Peter Higi, Zürcher Kommentar, n°s 35 et 36 ad art. 272b CO; David Lachat, Le
bail à loyer, 2008, chap. 10 n° 4.2). Le Tribunal fédéral a admis récemment la
nécessité de procéder par cette voie dans un cas où un projet se heurtait à une
vive résistance et qu'il y avait donc la plus grande incertitude sur le moment
où l'autorisation d'ouvrir le chantier serait donnée (cf. ATF 135 III 121
consid. 5 p. 125 s.).
Dans le cas d'espèce, la cour cantonale a estimé qu'elle disposait d'éléments
fiables pour savoir à partir de quel moment le chantier pourrait être ouvert,
de sorte qu'il n'y a pas d'incertitude caractérisée et qu'une unique
prolongation se justifie pour tenir compte de l'intérêt du bailleur à disposer
d'une date certaine, afin de planifier l'exécution des travaux qu'il projette.
Cette manière de raisonner n'est pas contraire au droit fédéral.
2.4.3 La recourante consacre l'entier de son recours à contester, dans les
faits, la conviction de la cour cantonale quant au moment où le chantier pourra
être ouvert.
C'est à tort qu'elle invoque dans ce contexte l'art. 8 CC, parce que cette
disposition ne prescrit pas comment le juge doit apprécier les preuves (ATF 128
III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522),
ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III
519 consid. 2a p. 522).
Elle se trompe également sur le rôle dévolu au Tribunal fédéral en sa qualité
d'autorité judiciaire suprême de la Confédération (art. 188 al. 1 Cst.). En
effet, le Tribunal fédéral est un juge du droit, et non du fait. Il ne lui
appartient pas de procéder, comme le ferait une cour d'appel, à l'appréciation
des preuves et à l'établissement des faits. L'art. 105 al. 1 LTF pose le
principe qu'il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
Son rôle est de contrôler l'application du droit fédéral sur la base d'un état
de fait définitivement arrêté par l'autorité cantonale; le raisonnement
juridique doit donc être mené sur la base des faits retenus dans la décision
attaquée, dont ni le recourant ni le Tribunal fédéral ne peuvent s'écarter (ATF
129 IV 145 consid. 1b p. 148). La seule exception, en matière d'appréciation
des preuves, est celle de l'arbitraire réservée par les art. 97 al. 1 et 105
al. 2 LTF.
Il est possible que l'appréciation de la recourante soit juste quant à la durée
prévisible de la procédure administrative, mais ce n'est pas la question qui
peut être posée au Tribunal fédéral. Arrivé à ce stade, la seule question qui
peut être examinée est de savoir si la conviction contraire de la cour
cantonale peut être qualifiée d'arbitraire. Pour établir l'arbitraire dans
l'appréciation des preuves, la partie recourante doit montrer, si possible en
se référant de manière précise à des pièces du dossier, que le juge a omis,
sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à
modifier la décision attaquée, qu'il s'est manifestement trompé sur son sens et
sa portée ou encore que, en se fondant sur les éléments recueillis, il en a
tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
En l'espèce, la cour cantonale a constaté que l'intimée est une école à succès
et qu'elle a l'intention depuis de nombreuses années de réaliser ce projet
d'extension; la recourante ne conteste pas ces faits et on doit donc admettre
qu'il n'y a aucune raison de penser que l'intimée va renoncer à son projet. La
cour cantonale a également retenu que l'entier du projet était déjà financé, ce
que la recourante ne conteste pas; il n'y a donc aucune raison de penser que le
projet sera paralysé par des difficultés économiques. L'autorité précédente a
relevé que la procédure administrative avait été commencée en 2003 et qu'il n'y
avait pas lieu de s'attendre à une résistance significative émanant de milieux
politiques ou de voisins; il n'a pas été établi que le projet ne serait pas
réalisable pour des raisons de droit administratif; la recourante ne conteste
pas ces éléments et il peut donc être admis que les autorisations nécessaires
seront acquises.
La divergence porte exclusivement sur la durée présumable de la procédure
administrative.
La cour cantonale s'est fondée sur un témoignage, ce qui constitue en principe
un moyen de preuve que l'autorité précédente pouvait librement apprécier.
L'argumentation de la recourante est impropre à démontrer que ce témoin n'était
pas crédible. Quoi qu'il en soit, la cour cantonale n'a pas suivi aveuglément
ce témoin (qui parlait d'une mise à disposition des terrains à fin 2010), qui
est assurément proche de l'intimée, puisqu'elle a accordé une prolongation du
bail jusqu'au 1er octobre 2013, ajoutant ainsi, par prudence, environ deux ans
à l'évaluation du témoin. La question pertinente est donc de savoir s'il est
arbitraire de penser qu'une procédure entamée en 2003 devrait raisonnablement
être achevée en octobre 2013.
La recourante décrit dans le détail la procédure administrative vaudoise, mais
cette argumentation ne montre pas qu'il est impossible d'achever en 2013 une
procédure entamée en 2003. Elle oppose sa propre évaluation de la durée
probable à celle de la cour cantonale; cette manière de procéder est toutefois
impropre à démontrer que l'opinion cantonale est insoutenable. La recourante
soulève le problème de l'étude du trafic, mais la cour cantonale a retenu que
cette question ne pouvait pas retarder la construction projetée en raison d'une
autre voie d'accès; la recourante ne traite même pas de cet argument, de sorte
qu'elle n'explique pas pourquoi l'opinion de la cour cantonale, selon laquelle
cette question est sans pertinence, serait arbitraire.
En conclusion, on ne voit pas ce qui permettrait, dans l'argumentation de la
recourante, de retenir que l'autorité cantonale a procédé de manière arbitraire
à l'appréciation des preuves et l'établissement des faits. Or, sur la base des
faits constatés, il n'y a aucune violation du droit fédéral à accorder, compte
tenu du temps déjà écoulé, une unique prolongation de deux ans, en procédant à
une pesée des intérêts et en considérant comme primordial l'intérêt à ne pas
retarder l'important projet de construction de la bailleresse, qui a acquis la
parcelle afin de le réaliser.
Le recours doit donc être rejeté.
3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr. sont mis à la charge de la
recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 9'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du
Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 25 février 2010
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Piaget