I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.577/2009
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_577/2009
Urteil vom 4. März 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Feldmann.
Parteien
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Fredy Messmer,
Beschwerdeführer,
gegen
Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Hotz,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Erstreckung des Mietverhältnisses,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 9. Juli
2009.
Sachverhalt:
A.
Die Pensionskasse der Y.________ (vormals Personalvorsorgestiftung der
Y.________ AG; Beschwerdegegnerin) als Vermieterin schloss mit X.________
(Beschwerdeführer) und seiner Ehefrau als Mieter im Februar 1990 einen
Mietvertrag über eine 5-Zimmerwohnung an der A.________strasse in Frauenfeld.
Der aktuelle monatliche Bruttomietzins beträgt Fr. 1'320.--. Die
Beschwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis im September 2008 per Ende März
2009 wegen fehlender Rücksichtnahme gegenüber Mitbewohnern.
B.
Der Beschwerdeführer und seine Ehefrau fochten die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde der Stadt Frauenfeld an und verlangten die Erstreckung des
Mietverhältnisses. Die Schlichtungsbehörde wies sowohl die Anfechtung der
Kündigung als auch das Erstreckungsbegehren ab. Der Beschwerdeführer und seine
Ehefrau reichten im Dezember 2008 beim Bezirksgericht Frauenfeld Klage ein und
beantragten eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 31. März 2011.
Die Ehefrau des Beschwerdeführers verstarb im Januar 2009, worauf das
Bezirksgericht am 25. Februar 2009 die Streitsache mit Bezug auf die Ehefrau
zufolge Gegenstandslosigkeit abschrieb. Gleichzeitig erstreckte es das
Mietverhältnis bis 30. Juni 2009 mit der Begründung, dies rechtfertige sich
einzig wegen des Todes der Ehefrau des Beschwerdeführers.
Mit Berufung beantragte der Beschwerdeführer beim Obergericht des Kantons
Thurgau eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. Juni 2010.
Auch das Obergericht erstreckte das Mietverhältnis wie schon das Bezirksgericht
einmalig bis 30. Juni 2009.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht,
den Entscheid des Obergerichts aufzuheben und das Mietverhältnis einmalig und
definitiv bis 30. Juni 2010 zu erstrecken. Das Bundesgericht erteilte der
Beschwerde auf Antrag des Beschwerdeführers aufschiebende Wirkung.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde
abzuweisen.
Erwägungen:
1.
In mietrechtlichen Fällen beträgt der Streitwert für die Zulässigkeit der
Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Dabei sind
die Begehren massgebend, die vor der Vorinstanz streitig geblieben sind (Art.
51 Abs. 1 lit. a BGG). Bezieht sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des
Mietverhältnisses, entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für die
Dauer der strittigen Erstreckung geschuldet ist. Hat der Mieter jedoch bereits
eine faktische Erstreckung erhalten, weil das Verfahren über die von den
Gerichten gewährte Erstreckung hinaus andauert, bestimmt sich der Streitwert
nach der Restdauer des Mietverhältnisses, die zum Zeitpunkt vom
letztinstanzlichen kantonalen Entscheid an noch verbleibt (Urteil 4A_318/2008
vom 11. November 2008 E. 1, nicht publiziert in BGE 135 III 121; BGE 113 II 406
E. 1 S. 407 f.; 109 II 351 E. 1 S. 352). Wann Beschwerde beim Bundesgericht
erhoben wird bzw. wann das Bundesgericht entscheidet, ist somit für die
Berechnung des Streitwerts entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nicht
massgebend. Die Vorinstanz bestätigte am 9. Juli 2009 die Erstreckung des
Mietverhältnisses bis 30. Juni 2009, während der Beschwerdeführer vor
Obergericht eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 verlangte. Angesichts des
Mietzinses von monatlich Fr. 1'320.-- überschreiten die vor der Vorinstanz
streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG) somit den
erforderlichen Streitwert von Fr. 15'000.--.
2.
Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen, die Vorinstanz habe hinsichtlich der
Erstreckung des Mietverhältnisses das Ermessen bei der Interessenabwägung
überschritten und Art. 272 OR in Verbindung mit Art. 4 ZGB mehrfach verletzt.
2.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wären. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die
zuständige Behörde nach Absatz 2 dieser Bestimmung insbesondere die Umstände
des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des
Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen
Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie
die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem
örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die Bestimmungen über
die Erstreckung der Mietverhältnisse bezwecken, die Folgen der
Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die
mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen
wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Der Entscheid über die Dauer der
Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide
überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und
schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung
anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat,
die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder
wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten
beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in
Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III
226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).
2.2 Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer nach dem Tod seiner Ehefrau im
Januar 2009 und dem Wegzug seines Sohns nach Winterthur alleine in der Wohnung
lebt. Zwei weitere Kinder wohnen ebenfalls in Frauenfeld. Der Beschwerdeführer
bezieht Fr. 3'000.-- netto aus der ihm zustehenden IV-Rente sowie den
Ergänzungsleistungen; über Vermögen verfügt er nicht. Es sind zudem
Betreibungen gegen ihn hängig. Der Beschwerdeführer erhielt während des
Mietverhältnisses mehrere Reklamationsschreiben seitens der
Liegenschaftsverwaltung, deren Vorhaltungen er bestreitet. Vor diesem
Hintergrund erwog die Vorinstanz, der Tod der Ehefrau des Beschwerdeführers
sowie allenfalls auch die lange Dauer des Mietverhältnisses von 19 Jahren
würden für eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. Juni 2009 sprechen.
Härtegründe, die eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 rechtfertigen würden, seien
nicht gegeben: Ob der Beschwerdeführer an Depressionen leide, wodurch die
Wohnungssuche wesentlich erschwert sei, könne dahin gestellt bleiben, da
aufgrund der Familienverhältnisse erwartet werden könne, dass ihm seine Kinder
bei der Wohnungssuche helfen; zudem würde er bei der Suche auch vom Sozialamt
unterstützt. Es möge zutreffen, dass der Beschwerdeführer als IV-Rentner und
mit einem auf "-xx" endenden Namen allenfalls mehr Zeit als andere
Wohnungssuchende benötige, aber seit der Kündigung seien ihm rund zehn Monate
zur Verfügung gestanden, was ausreichend sei. Der Beschwerdeführer habe
Faktoren wie insbesondere einen angespannten Wohnungsmarkt im Raum Frauenfeld,
auf dem Personen mit bestimmten ausländischen Namen oft geringere
Erfolgschancen hätten, nicht ausreichend dargetan. Dass er für sich als
Einzelperson eine Wohnung suche, dürfte die bei einzelnen Vermietern allenfalls
vorhandene Befürchtung, Personen mit einem solchen Namen würden aufgrund ihrer
familiären Situation mehr Schwierigkeiten verursachen, vermindern. Die
Einkünfte des Beschwerdeführers würden die Wohnungssuche nicht erschweren. In
der Region Frauenfeld sowie in der Stadt Winterthur bestünde ein ausreichendes
Angebot an 1- bis 4-Zimmerwohnungen in der Preisklasse um Fr. 1'000.-- pro
Monat; gemäss einem Ausdruck einer Seite des Internetsuchdiensts "Immoscout24"
seien Ende Dezember 2008 allein in Frauenfeld von 15 rund 7 Objekte im
Preisrahmen von Fr. 670.-- bis Fr. 1'050.-- monatlich zu mieten gewesen. Der
Beschwerdeführer könne keine ausreichenden Suchbemühungen vorweisen, da er
bloss 3 1/2- bis 4-Zimmerwohnungen in Frauenfeld suche, während in die Suche
aufgrund der konkreten Verhältnisse (Tod seiner Ehefrau, Auszug seines Sohnes)
auch 2- bis 3-Zimmerwohnungen einzubeziehen seien. Es sei dem Beschwerdeführer
überdies durchaus zumutbar, seine Suchbemühungen auf die Umgebung von
Frauenfeld sowie die Stadt Winterthur auszudehnen, wo sein Sohn wohne. Zwischen
Winterthur und Frauenfeld bzw. zwischen Frauenfeld und der Umgebung bestünde
ein gut ausgebautes und erschwingliches Angebot an öffentlichen
Verkehrsmitteln, das es dem Beschwerdeführer ermögliche, seine Verwandten und
Freunde in Frauenfeld jederzeit unkompliziert zu besuchen.
2.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, seine Ortsverbundenheit müsse zu einer
zusätzlichen Erstreckung führen. Er habe sein ganzes Leben in der Schweiz in
Frauenfeld verbracht und habe Familie in Frauenfeld; er sei auf schnelle
soziale Kontaktaufnahme angewiesen. Der Beschwerdeführer setzt sich jedoch
nicht mit der Erwägung auseinander, wonach es ihm von der Umgebung von
Frauenfeld oder der Stadt Winterthur aus, wo sein Sohn hingezogen ist,
angesichts des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes nicht zumutbar sein
soll, Frauenfeld zu erreichen bzw. dort ansässige Verwandte und Freunde zu
besuchen. Damit gelingt es dem Beschwerdeführer nicht, darzulegen, dass die
Vorinstanz ihr Ermessen überschritten hat.
2.4 Der Beschwerdeführer bringt vor, es hätten ihm nicht zehn Monate für die
Wohnungssuche zur Verfügung gestanden, da im Herbst noch keine Wohnangebote für
den Frühling bestanden hätten und ihn die Vermieterin nicht vorzeitig aus dem
Mietverhältnis entlassen hätte, falls er frühzeitig ein Ersatzangebot gefunden
hätte. Faktisch seien ihm lediglich drei Monate (April bis Juni 2009) für die
Wohnungssuche eingeräumt worden, was insbesondere angesichts seines
ausländischen Namens eine sehr kurze Zeit sei. Der Beschwerdeführer zeigt nicht
auf, prozesskonform vor den kantonalen Instanzen behauptet zu haben, dass die
Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu
entlassen. Sein Vorbringen ist somit neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Damit stösst auch sein Argument, im Herbst hätten keine Angebote für den
Frühling bestanden, ins Leere, und es trifft nicht zu, dass ihm nur drei Monate
für die Wohnungssuche zur Verfügung standen.
2.5 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei gerichtsnotorisch, dass ein auf
"-xx" endender Name bei der Wohnungssuche hinderlich sei, was die Vorinstanz
nicht gebührend gewichtet habe. Die Vorinstanz hat Schwierigkeiten aufgrund des
Namens des Beschwerdeführers berücksichtigt. Der Beschwerdeführer zeigt nicht
auf, entgegen der Feststellung der Vorinstanz besondere Faktoren wie einen
angespannten Wohnungsmarkt im Raum Frauenfeld, auf dem Personen mit bestimmten
ausländischen Namen oft geringere Erfolgschancen hätten, dargetan zu haben. Er
behauptet nur, eine konkrete Diskriminierung aufgrund des Namens könne kaum
nachgewiesen werden. Daraus folgt aber nicht, dass er eine angespannte
Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht hätte nachweisen können. Diesbezüglich
erachtete die Vorinstanz die Vorbringen des Beschwerdeführers als ungenügend.
Zudem ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers die Annahme der
Vorinstanz nicht zu beanstanden, Vermieter hätten bei Familien grössere
Schwierigkeiten (insbesondere Nachbarschaftskonflikte) als bei Einzelpersonen
zu befürchten.
2.6 Der Beschwerdeführer macht geltend, aufgrund seiner Einkommensverhältnisse
in Verbindung mit den übrigen Umständen hätte er keines der auf "Immoscout24"
aufgeführten Objekte in Frauenfeld erhalten. Tatsächlich sei es ihm auch nicht
gelungen, ein Mietobjekt zu finden. Das Angebot müsse bei seinen
Rahmenbedingungen um ein Vielfaches höher sein. Der Beschwerdeführer setzt sich
nicht hinreichend mit der Erwägung der Vorinstanz auseinander, dass er die
Suchbemühungen auf die Umgebung von Frauenfeld und die Stadt Winterthur hätte
ausdehnen können. Damit wäre das Wohnungsangebot um ein Vielfaches höher
gewesen. Auch insoweit gelingt es dem Beschwerdeführer nicht, eine
Ermessensüberschreitung der Vorinstanz auszuweisen.
2.7 Bezüglich der Betreibungen, die gegen den Beschwerdeführer bestehen, ist zu
beachten, dass Betreibungen den Mieter zwar bei der Wohnungssuche behindern,
die Erstreckung aber nichts an den Einträgen ändert (vgl. HIGI, Zürcher
Kommentar, 1996, N. 174 zu Art. 272 OR mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer
behauptet auch nicht, die Betreibungen seien ungerechtfertigt oder er hätte die
Ausstände in nächster Zeit bezahlen können.
2.8 Soweit sich der Beschwerdeführer gegen den Vorwurf der ungenügenden
Suchbemühungen wendet, setzt er sich nicht hinreichend mit dem angefochtenen
Entscheid auseinander und zeigt wiederum nicht auf, inwiefern es ihm trotz des
gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes nicht zumutbar sein soll, in der
Umgebung von Frauenfeld oder in der Stadt Winterthur eine Wohnung zu suchen.
Zudem zeigt der Beschwerdeführer nicht auf, bereits vor der Vorinstanz
behauptet zu haben, auf eine grössere Wohnung angewiesen zu sein, um seine
Kinder zu beherbergen, wenn diese auf Besuch kämen oder wegen der benötigten
Pflege seiner Person dort übernachten müssten. Dieses Vorbringen ist somit neu
und nicht zu hören (Art. 99 Abs. 1 BGG). Damit ist es bundesrechtskonform, wenn
die Vorinstanz zum Schluss kam, der Beschwerdeführer müsse auch 2- bis
3-Zimmerwohnungen in seine Suche einbeziehen. Daraus, dass er bis anhin kein
Ersatzobjekt gefunden hat, kann er aufgrund der ungenügenden Suchbemühungen
nichts zu seinen Gunsten ableiten.
3.
Die Vorinstanz stellte gestützt auf diverse Reklamationsbriefe fest, der
Hausfrieden zwischen dem Beschwerdeführer und den Mitmietern sei durch die
Anwesenheit seiner Familie stark gestört worden. Selbst wenn Härtegründe
bestünden, wäre eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 nicht gerechtfertigt. Das
Interesse der Beschwerdegegnerin, den Hausfrieden in der Liegenschaft
A.________strasse aufrechtzuerhalten, würde unverhältnismässig stark
eingeschränkt, da ausschliesslich der Auszug des Beschwerdeführers die
Situation zu entspannen vermöge. Der Auszug des Sohnes des Beschwerdeführers,
der angeblicher Auslöser der Zwistigkeiten gewesen sei, und der Tod der Ehefrau
vermöchten daran nichts zu ändern, da bei einem stark gestörten
Nachbarschaftsverhältnis die Fronten im Allgemeinen derart verhärtet seien,
dass die anderen Mieter kaum genau unterscheiden würden, welches
Familienmitglied im Einzelnen Auslöser der Zwistigkeiten gewesen sei.
Unerheblich sei, ob einige Mitmieter den Beschwerdeführer unterstützten, da
auch dies nichts daran ändere, dass dieser mit anderen Mietern stark
zerstritten sei.
3.1 Der Beschwerdeführer bestreitet nach wie vor, dass er mit mehreren
Mitmietern zerstritten sein soll und rügt, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB
i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, indem sie ihm verwehrt habe, den verlangten
Gegenbeweis in Form der Befragung der Mitbewohner anzutreten. Der
Beschwerdeführer verweist diesbezüglich auf seine kantonale Berufung, in der er
wiederum auf seine Klage verweist. In der Klage führte er aus, es gebe etliche
ehemalige Mitmieter, die bestätigten, mit der Familie X.________ immer ein
gutes Einvernehmen gehabt zu haben, jedoch nicht unbedingt mit dem Hauswart. Er
behauptete überdies, mit den gegenwärtigen Mietern würde kein gestörtes
Verhältnis vorliegen. Neben fünf Stellungnahmen ehemaliger Mieter legte er
einen Auszug aus dem Telefonbuch betreffend die A.________strasse bei und
führte die dort ansässigen Mieter mit Ausnahme des Hauswarts als Zeugen auf.
Der Beschwerdeführer gibt in der Beschwerde zu, dass zu diesem ein
Spannungsverhältnis bestehe.
3.2 Zwar ist es problematisch, wenn die Vorinstanz auf frühere
Reklamationsschreiben abstellt und die aktuellen Mitmieter des
Beschwerdeführers nicht als Zeugen einvernimmt, da sie die ihr rechtzeitig und
formgültig angebotenen Beweismittel abzunehmen hat, es sei denn, diese beträfen
eine nicht erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, die
streitige Tatsache zu beweisen (BGE 131 I 153 E. 3 S. 157 mit Hinweisen) und
auf ein beantragtes Beweismittel nur verzichten kann, wenn sie ohne Willkür in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen durfte, eine weitere Beweiserhebung
würde ihre Überzeugung nicht beeinflussen (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148 mit
Hinweisen). Dass die Befragung der vom Beschwerdeführer genannten Mitmieter von
vornherein ungeeignet ist, zu beweisen, dass der Hausfrieden nicht (mehr)
gestört ist, kann nicht gesagt werden. Der Beschwerdeführer anerkennt indessen
selbst, dass er zum Hauswart nach wie vor ein angespanntes Verhältnis hat.
Deshalb ist auch diesbezüglich nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum
Schluss kam, ausschliesslich der Auszug des Beschwerdeführers vermöge die
Situation zu entspannen. Somit konnte sie im Ergebnis ohne Willkür auf die
Befragung der Mitmieter verzichten.
4.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz ihr Ermessen nicht überschritten. Ihr
Entscheid ist weder offensichtlich unbillig noch in stossender Weise ungerecht.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem
Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. März 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Feldmann