I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.552/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_552/2009
Arrêt du 1er février 2010
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.
Parties
X.________,
recourant,
contre
Y.________, intimée, représentée par
Me Claude Aberlé.
Objet
bail à loyer; prolongation,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 5 octobre 2009.
Faits:
A.
Le 6 juin 2006, X.________, qui s'était présenté comme "futur divorcé", père de
deux enfants et avocat de profession, a pris à bail de A.________, qui était
usufruitier du bien immobilier, un appartement de six pièces à Genève,
moyennant un loyer de 4'300 fr. par mois, charges comprises. Le contrat a été
conclu pour une durée déterminée, soit du 1er juin 2006 au 31 mai 2007. Lors de
la négociation du loyer, X.________ a fait valoir le désavantage majeur
résultant pour lui du terme fixe du bail, à savoir la nécessité de se meubler
dans l'incertitude de pouvoir réutiliser ensuite ses meubles ailleurs.
Le 9 novembre 2006, le gérant de l'immeuble a informé X.________ que Y.________
était devenue pleinement propriétaire du bien immobilier et qu'elle reprenait
le contrat en tant que bailleresse.
Le 24 novembre 2006, le gérant de l'immeuble a confirmé à X.________ que le
contrat prendrait fin à l'échéance convenue, le 31 mai 2007.
B.
Le 22 janvier 2007, X.________ a déposé une requête en prolongation du bail
devant la Commission de conciliation des baux et loyers du canton de Genève.
Par décision du 9 novembre 2007, la commission a accordé au locataire une
unique prolongation de bail au 31 mai 2008.
X.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève,
demandant d'abord une première prolongation au 31 mai 2009, puis une
prolongation pour la durée maximale de l'art. 272b al. 1 CO, soit jusqu'au 31
mai 2011.
Dans la procédure, il a fait valoir qu'il était commode pour lui d'avoir un
logement proche de celui de son épouse et de l'école que fréquentent les
enfants, afin de pouvoir exercer dans de bonnes conditions la garde alternée
sur eux.
Quant à la bailleresse, qui avait tout d'abord envisagé de vendre son bien et
qui a donné naissance à un troisième enfant à la fin de l'année 2008, elle a
soutenu qu'elle avait connu des périodes de chômage et qu'elle jugeait plus
avantageux pour elle d'occuper, avec son époux et ses enfants, l'appartement de
six pièces dont elle est propriétaire, plutôt que l'appartement de cinq pièces
qu'elle loue actuellement.
Par jugement du 5 janvier 2009, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la
demande de prolongation de bail formée par X.________.
Saisie par X.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève a confirmé ce jugement par arrêt du 5 octobre 2009. La cour
cantonale a retenu que le locataire était conscient du fait que le bail était
d'une durée limitée à un an et qu'il n'a pas prouvé avoir reçu une quelconque
promesse que le contrat serait renouvelé après son échéance. Compte tenu de la
situation financière du locataire, qui peut s'acquitter d'un loyer de 4'300 fr.
par mois, il ne devrait pas avoir de grandes difficultés à trouver un logement
comparable, surtout qu'il a déjà bénéficié, dans les faits, d'une prolongation
substantielle. Pour ce qui est de la garde alternée, la cour cantonale a
constaté qu'elle avait pris fin à la suite d'un arrêt du Tribunal fédéral, du
29 juin 2009, rejetant un recours contre un arrêt du 20 mars 2009 de la Cour de
justice de Genève, lequel, sur mesures provisoires, avait confié l'autorité
parentale et la garde sur les deux enfants à la mère, en raison du conflit aigu
existant entre les époux qui ne permettait pas le maintien de la garde
alternée. Par ailleurs, la cour cantonale a considéré que le désir de la
bailleresse d'occuper elle-même l'appartement litigieux était crédible et qu'il
paraissait légitime, à la suite de la naissance de son troisième enfant,
qu'elle souhaitât habiter dans un appartement comportant davantage de pièces,
"même si cela doit lui être moins favorable financièrement".
C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant
une violation des art. 112 LTF, 9 et 29 Cst., 6 CEDH, 2 CC, 272 et 272b CO, il
conclut principalement à l'annulation de la décision attaquée et à l'octroi
d'une prolongation du bail jusqu'au 31 mai 2011. Sa requête d'effet suspensif a
été admise par ordonnance présidentielle du 9 décembre 2009.
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 En cas de litige relatif à une prolongation du bail, la valeur litigieuse
correspond à la totalité du loyer et des charges qui seraient dus entre le
moment où la cour cantonale a statué et l'échéance de la prolongation de bail
demandée (ATF 113 II 406 consid. 1 p. 407 s.; 109 II 351 consid. 1). Sachant en
l'espèce que le loyer est de 4'300 fr. par mois et que la prolongation est
demandée jusqu'au 31 mai 2011, il n'est pas douteux que la valeur litigieuse
minimale de 15'000 fr., requise en matière de bail à loyer par l'art. 74 al. 1
let. a LTF, est atteinte. En conséquence, le recours en matière civile est
ouvert, et non pas le recours constitutionnel qui lui est subsidiaire (art. 113
LTF), contrairement aux indications données par la cour cantonale.
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en prolongation du
bail (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu
en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière
instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été
déposé dans le délai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme
(art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p.
400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 ). Par exception à la règle selon
laquelle il examine le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur une
violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III
127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de
l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2).
Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 Le recourant demande préalablement au Tribunal fédéral de surseoir à
statuer dans l'attente d'une décision à rendre dans la procédure qui l'oppose à
son épouse.
En vertu des art. 71 LTF et 6 al. 1 PCF, l'examen du recours peut être suspendu
pour des raisons d'opportunité, notamment lorsque le jugement d'un autre litige
peut influencer l'issue du procès (cf. Florence Aubry Girardin, in Commentaire
de la LTF, n° 9 ad art. 71 LTF et les arrêts non publiés cités).
La situation familiale du locataire, en tant qu'elle est pertinente pour
statuer sur une prolongation du bail, doit être déterminée au moment où le juge
statue; on ne saurait différer la décision - ce qui équivaudrait à accorder une
prolongation de fait - pour le seul motif qu'elle pourrait éventuellement
changer à l'avenir. Le recourant est engagé dans une procédure de divorce
complexe, générant de nombreuses décisions judiciaires, et on ne saurait, dans
la pesée des intérêts, exiger de la bailleresse qu'elle en attende l'issue. Au
demeurant - comme on le verra -, cette question n'a pas l'importance que le
recourant lui prête. Il n'y a donc pas lieu de suspendre l'examen du recours.
2.2 Le recourant demande également au Tribunal fédéral, à titre préliminaire,
d'annuler la décision attaquée parce qu'elle ne contiendrait pas les éléments
de fait nécessaires.
Selon l'art. 112 al. 3 LTF le Tribunal fédéral peut annuler une décision si
celle-ci ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1. L'art. 112 al. 1 let.
b LTF prévoit que la décision doit contenir notamment les motifs déterminants
de fait. Cette exigence ne concerne cependant que les faits qui ont un
caractère déterminant, c'est-à-dire ceux qui influencent l'issue de la
procédure. Comme l'autorité n'a donc pas à relater des faits sans pertinence
pour la décision à rendre, la motivation cantonale doit se concentrer sur les
points décisifs, qui sont nécessaires pour comprendre la décision rendue
(Bernard Corboz, in Commentaire de la LTF, n° 24 ad art. 112 LTF).
En l'espèce, la cour cantonale a clairement analysé tous les critères prévus
par l'art. 272 al. 2 CO, en énonçant sans ambiguïté les faits décisifs qu'elle
retenait. Elle a ainsi relevé que le bail était conclu pour une durée
déterminée d'une année et que le locataire en avait parfaitement conscience,
sans avoir aucune garantie quelconque d'un renouvellement après l'échéance.
Elle a constaté que le locataire était dans une situation financière favorable
et que celle-ci lui permettait de trouver une solution de remplacement compte
tenu de l'état du marché local du logement. L'autorité cantonale a mentionné le
conflit conjugal que connaît le recourant et constaté que celui-ci n'avait
actuellement ni l'autorité parentale ni la garde sur ses enfants. Quant à la
bailleresse, la cour cantonale a estimé que son désir d'occuper le logement
était crédible et qu'il pouvait être considéré comme légitime en raison de
l'accroissement de sa famille (trois enfants) qui pouvait justifier un logement
comportant davantage de pièces. L'arrêt attaqué contient manifestement les
éléments de fait qui permettent de comprendre sur quelles bases l'autorité a
statué et de contrôler la manière dont elle a appliqué le droit fédéral. Ainsi,
il n'y a pas de violation de l'art. 112 LTF.
2.3 Invoquant un déni de justice (art. 29 al. 1 Cst.), une violation du droit
d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) et une transgression de l'art. 6 CEDH, le
recourant reproche à la cour cantonale d'avoir pris connaissance de l'arrêt
5A_571/2009 rendu le 29 juin 2009 par le Tribunal fédéral et d'avoir constaté
qu'il n'exerçait plus une garde alternée sur ses enfants.
Le recourant ne peut pas faire grief à la cour cantonale d'avoir pris
connaissance de sa procédure de divorce, puisque lui-même en a demandé
l'apport.
Il ne peut pas non plus invoquer un effet de surprise, puisqu'il a lui-même
nécessairement connaissance de sa propre procédure en divorce et, ipso facto,
de l'arrêt que le Tribunal fédéral a rendu dans ce contexte.
Le recourant ne disconvient pas que le Tribunal fédéral a rendu l'arrêt cité
par la cour cantonale et que celui-ci a pour effet de lui retirer la garde
alternée. Sachant que les arrêts du Tribunal fédéral acquièrent force de chose
jugée le jour où ils ont été prononcés (art. 61 LTF) et ne sont susceptibles
d'aucun recours, il n'y a plus matière à discussion sur le fait que le
recourant n'exerce plus la garde alternée sur ses enfants. On observera que le
recourant n'énonce - contrairement aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF -
aucune règle de procédure cantonale qui aurait été violée arbitrairement.
Le recourant se plaint en définitive de n'avoir pas pu commenter devant le juge
des baux et loyers un arrêt du Tribunal fédéral rendu au sujet de son conflit
conjugal. On ne discerne aucun intérêt à un tel exposé. L'argument a
manifestement un but dilatoire. L'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2
CC) s'applique également dans le domaine de la procédure (ATF 132 I 249 consid.
5 p. 252) et les procédés purement dilatoires sont constitutifs d'abus de cette
nature et ne sont pas protégés par la loi (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 253 in
initio).
2.4 Invoquant l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le recourant se
plaint de la manière dont le besoin de l'intimée a été déterminé.
Ce grief concerne manifestement l'établissement des faits. Or, le Tribunal
fédéral est en principe lié par les faits constatés par l'autorité précédente
(art. 105 al. 1 LTF). La seule question posée est donc de savoir si les faits
ont été établis de façon manifestement inexacte (art. 97 al. 1 et 105 al. 2
LTF), c'est-à-dire de manière arbitraire (ATF 135 III 397 consid. 1.5). Il
incombe au recourant, par une argumentation circonstanciée, de montrer en quoi
l'arbitraire serait réalisé (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Encore faut-il
que la modification demandée soit susceptible d'influer sur le sort de la cause
(art. 97 al. 1 LTF).
Le recourant soutient que la bailleresse veut vendre son appartement, et non
pas l'occuper elle-même. L'argumentation qu'il présente sur ce point est
clairement appellatoire; il ne démontre pas, en se référant à des preuves
précises apportées dans la procédure, qu'il était insoutenable de croire que
l'intimée voulait occuper l'appartement litigieux. Faute de motivation
suffisante, il n'y a pas lieu d'entrer en matière.
Le recourant conteste que l'appartement litigieux soit plus spacieux que
l'appartement actuellement occupé par l'intimée. Ni l'arrêt attaqué, ni le
recours ne contiennent la moindre information sur la surface des deux
appartements. En revanche, la cour cantonale a retenu que l'appartement
litigieux a six pièces, tandis que l'appartement occupé par l'intimée a cinq
pièces. Le recourant ne prétend pas que cette constatation serait arbitraire
(art. 106 al. 2 LTF). Lorsqu'une famille s'agrandit, il est parfaitement
légitime de souhaiter avoir une pièce supplémentaire pour une personne de plus.
On ne voit donc pas en quoi l'argumentation cantonale serait critiquable. Les
explications du recourant, par lesquelles il semble vouloir comparer seulement
quelques pièces, sont impropres à influer sur le sort de la décision (art. 97
al. 1 LTF).
La discussion sur l'intérêt économique de la bailleresse est également vaine
(art. 97 al. 1 LTF). Du moment que la cour cantonale a retenu que l'intimée,
ayant un enfant de plus, avait un intérêt légitime à avoir une pièce
additionnelle "même si cela doit lui être moins favorable financièrement"
(arrêt attaqué p. 9), la discussion sur l'intérêt financier de la bailleresse
n'est pas de nature à conditionner l'issue de la querelle.
2.5 Invoquant également l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.), le
recourant récrimine quant à la manière dont son besoin a été analysé, cela sans
que l'on puisse discerner clairement s'il s'en prend à une constatation de fait
ou à l'analyse juridique opérée par la Chambre d'appel. Quoi qu'en pense le
recourant, la circonstance qu'il ait la garde alternée sur ses enfants ou un
droit de visite étendu ne change pas fondamentalement la situation. En tout
état de cause, il a un intérêt personnel sérieux à entretenir des relations
étroites avec ses enfants. Dans tous les cas où des parents se séparent, il est
inévitable qu'ils aient désormais des logements plus ou moins éloignés l'un de
l'autre. Il n'est pas rare qu'ils ne vivent plus dans le même quartier. On ne
saurait en déduire, compte tenu des possibilités actuelles de déplacement, que
le père est privé de toute chance de garder un contact étroit avec ses enfants.
In casu, la cour cantonale a même retenu - sans que le recourant ne se prévale
d'arbitraire à ce sujet - qu'il pourrait, vu ses capacités financières, trouver
un autre logement dans le même quartier (arrêt attaqué p. 9 consid. 2.4). Le
recourant se plaint amèrement de l'attitude de son épouse à son endroit et du
fait qu'elle pratiquerait une "aliénation parentale"; on ne voit cependant pas
en quoi ce comportement dépendrait de la localisation de son propre logement.
En essayant de manière inutile d'établir un lien entre son pénible conflit
conjugal et la prolongation du bail, le recourant s'écarte des faits et des
considérations pertinentes. On ne discerne pas l'ombre d'un quelconque
arbitraire.
2.5.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation
d'un bail singulièrement de durée déterminée lorsque la fin du contrat aurait
pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du
bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une
pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de
la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation
personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement,
le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir
d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la
situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux (art. 272
al. 2 CO). S'agissant d'un logement, la durée maximum de la prolongation est de
quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations
(art. 272b al. 1 CO).
Lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - le bail est d'une durée déterminée,
le juge se montrera particulièrement restrictif à admettre une prolongation du
bail, puisque l'intention reconnaissable de son cocontractant était de ne pas
le prolonger (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, chap. 30, n° 3.5 p. 774;
Peter Higi, Commentaire zurichois, n° 213 ad art. 272 CO; Roger Weber,
Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 4e éd., n° 14 ad art. 272 CO;
SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 13 ad art. 272 CO). La capacité
économique du locataire est un élément important pour apprécier s'il aura ou
non des difficultés à se reloger (Higi, op. cit., n° 208 ad art. 272 CO).
L'état du marché immobilier relève des constatations de fait et le locataire
qui entend se prévaloir d'une situation tendue doit en apporter la preuve
(Lachat, op. cit., chap. 30 n° 3.10 p. 781). Lorsque le bail a duré très
longtemps, il sied, dans une certaine mesure, de tenir compte du fait qu'il est
pénible pour le locataire de changer son cadre de vie (Lachat, op. cit., chap.
30 n° 3.6; Higi, op. cit., n° 144 ad art. 272 CO; Weber, op. cit., n° 8 ad art.
272 CO). Un accroissement de la famille du bailleur peut en principe justifier
qu'il ait besoin de changer de logement (Higi, op. cit., n° 197 ad art. 272
CO).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4
CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle
durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du
but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver
des locaux de remplacement; il lui incombe de prendre en considération tous les
éléments pertinents du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec
réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il
intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la
doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, lorsqu'elle
s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun
rôle, ou, au contraire, lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument
dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les
décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent
à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 135 III
121 consid. 2 p. 123 s. et les arrêts cités).
2.5.2 En l'occurrence, le contrat a été conclu pour une durée déterminée. Le
locataire en était conscient, puisqu'il a invoqué cette circonstance pour
négocier une diminution du loyer qui était proposé. Dès lors que le bailleur
avait clairement manifesté, lors de la conclusion du contrat, sa volonté de ne
s'engager que jusqu'à une échéance déterminée, une prolongation du bail ne peut
être accordée qu'avec retenue. Le bail n'a duré qu'une année, de sorte que l'on
ne saurait imaginer que le locataire s'est enraciné en ce lieu et qu'il lui est
particulièrement pénible de déménager. La cour cantonale a retenu - sans que le
recourant n'invoque précisément l'arbitraire à ce sujet - qu'il avait des
revenus suffisants pour trouver un logement comparable, même en restant dans la
vieille ville. Comme on l'a vu, son intérêt à rester proche du logement de son
épouse, avec laquelle il est en conflit aigu, paraît de faible importance,
surtout que l'on ne voit pas pourquoi il ne pourrait pas continuer d'entretenir
des relations étroites avec ses enfants même s'il était logé un peu plus loin.
La cour cantonale a retenu sans arbitraire que la bailleresse avait l'intention
d'occuper le logement litigieux avec son époux et ses trois enfants; la
naissance d'un nouvel enfant rend légitime le désir d'avoir une pièce de plus.
Procédant ainsi à une pesée des intérêts, la cour cantonale est parvenue à la
conclusion qu'une prolongation du bail ne se justifiait pas dans le cas
présent. En prenant une telle décision, la cour cantonale n'a pas abusé du
large pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu en matière de prolongation de
bail.
Il n'y a en conséquence aucune trace d'une violation des art. 272 et 272b CO
ainsi que de l'art. 2 al. 2 CC, de sorte que le recours doit être entièrement
rejeté.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1, 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 1er février 2010
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Ramelet