I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.522/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_522/2009
Urteil vom 13. Januar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.
Parteien
A.________, Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Anton Bühlmann,
gegen
1. B.________ GmbH,
2. C.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Wächter,
Gegenstand
Mieterstreckung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht,
4. Kammer,
vom 31. August 2009.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführer) vermietete der B.________ GmbH und C.________
(Beschwerdegegner) per 15. Oktober 2001 Räumlichkeiten in X.________ zum
Gebrauch als Restaurant/Bar. Bezüglich der Dauer und Auflösung des Vertrags
wurde vereinbart, der Mietvertrag ende am 15. Oktober 2005, sofern ihn eine der
Parteien mindestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit kündige. Andernfalls
verlängere er sich um zwölf Monate, wobei wiederum eine sechsmonatige
Kündigungsfrist gelte.
Der Beschwerdeführer kündigte den Mietvertrag mit amtlichem Formular vom 12.
September 2008 per 15. Oktober 2009.
B.
Am 10. Oktober 2008 beantragten die Beschwerdegegner beim Bezirksamt Zofingen
als Schlichtungsbehörde für das Mietwesen, die Kündigung für ungültig zu
erklären. Für den Fall der Gültigkeit der Kündigung sei eine Erstreckung des
Mietverhältnisses um sechs Jahre (bis 15. Oktober 2015) zu gewähren und der
Beschwerdeführer sei zu verpflichten, ihnen eine nach dem Beweisverfahren
genauer zu beziffernde Entschädigung gemäss Art. 260a Abs. 3 OR in der Höhe von
mindestens Fr. 100'000.-- zu bezahlen. Die Schlichtungsbehörde erkannte am 15.
Dezember 2008, dass die Kündigung vom 12. September 2008 per 15. Oktober 2009
gültig sei. Sie gewährte eine Erstreckung um ein Jahr bis zum 30. September
2010 und trat auf die Schadenersatzforderung mangels Entscheidkompetenz nicht
ein.
Am 19. Januar 2009 gelangten die Beschwerdegegner an das Bezirksgericht
Zofingen und beantragten eine Erstreckung um sechs Jahre (bis 15. Oktober
2015). Ausserdem sei festzustellen, dass der Beschwerdeführer das übergebene
Kaufinventar, vermehrt um die Neuanschaffungen und Neueinrichtungen, von den
Beschwerdegegnern zum Betriebswert zurückzukaufen habe. Mit Urteil vom 24. März
2009 wies der Bezirksgerichtspräsident Zofingen das Erstreckungsbegehren ab und
trat auf das Feststellungsbegehren betreffend den Rückkauf des
Betriebsinventars nicht ein.
Dagegen erhoben die Beschwerdegegner Beschwerde an das Obergericht des Kantons
Aargau. Sie beantragten, das Mietverhältnis nach richterlichem Ermessen zu
erstrecken. Der Beschwerdeführer schloss auf Abweisung der Beschwerde. Mit
Urteil vom 31. August 2009 hiess das Obergericht die Beschwerde teilweise gut
und erstreckte das Mietverhältnis zwischen den Parteien erstmalig um ein Jahr,
das heisst bis zum 15. Oktober 2010.
C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen
und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Obergerichts vom 31.
August 2009 aufzuheben und die Klage der Beschwerdegegner in Bestätigung des
Urteils des Gerichtspräsidiums Zofingen vom 24. März 2009 abzuweisen. Eventuell
sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Subeventuell sei den Beschwerdegegnern eine einmalige Erstreckung von maximal
zwölf Monaten zu gewähren.
Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, und das Urteil des Obergerichts zu bestätigen. Die Vorinstanz
äusserte sich zur gerügten Verlegung der Parteikosten. Sie verzichtete im
Übrigen unter Hinweis auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids auf eine
Vernehmlassung und auf einen Antrag.
Erwägungen:
1.
In mietrechtlichen Fällen beträgt der Streitwert für die Zulässigkeit der
Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Bezieht
sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, entspricht der
Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer der beantragten Erstreckung
geschuldet ist; hat der Mieter bereits eine faktische Erstreckung erhalten,
bemisst sich der Streitwert aufgrund der Vertragsdauer, die zum Zeitpunkt des
letztinstanzlichen kantonalen Entscheids übrig bleibt (Urteil 4A_318/2008 vom
11. November 2008 E. 1, nicht publiziert in BGE 135 III 121; BGE 113 II 406 E.
1 S. 407 f.; 109 II 351 E. 1).
Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert auf Fr. 216'000.-- (streitige
Erstreckungsdauer von sechs Jahren bei einem monatlichen Mietzins von Fr.
3'000.--). Die Grenze von Fr. 15'000.-- ist damit erreicht. Die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen sind auch erfüllt, womit auf die Beschwerde
einzutreten ist.
Da die Beschwerde in Zivilsachen gegeben ist, erweist sich die ebenfalls
erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde als unzulässig (Art. 113 BGG). Auf
sie ist nicht einzutreten.
2.
Die Beschwerdegegner reichten mit Eingabe vom 5. Juni 2009 im
Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz neue Unterlagen ein, mit denen sie ihre
Suchbemühungen belegen wollten. Die Vorinstanz nahm diese Unterlagen entgegen,
wobei sie sich auf den Untersuchungsgrundsatz nach Art. 274d Abs. 3 OR und auf
das sich daraus im aargauischen Prozessrecht ergebende unbeschränkte Novenrecht
stützte.
2.1 Die Frage, ob im kantonalen Verfahren Noven vorgetragen werden dürfen und
bis zu welchem Zeitpunkt, entscheidet das kantonale Prozessrecht. Dessen
Anwendung kann das Bundesgericht nur unter dem Blickwinkel einer Verletzung von
Bundesrecht, namentlich des Willkürverbots, prüfen (BGE 133 III 462 E. 2.3 S.
466) und unter der Voraussetzung, dass eine solche Rüge vorgebracht und
rechtsgenüglich begründet wird (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang lediglich eine Verletzung
kantonalen Prozessrechts, macht aber nicht geltend, dass dieses willkürlich
angewendet worden wäre. Auf die Rüge der Verletzung kantonalen Rechts kann
demzufolge nicht eingetreten werden.
2.2 Der Beschwerdeführer erblickt in der Entgegennahme der besagten Unterlagen
durch die Vorinstanz ausserdem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29
Abs. 2 BV) und des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 9 BV).
Die Vorinstanz stellte die Eingabe der Beschwerdegegner vom 5. Juni 2009 samt
Belegen dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme zu. Im angefochtenen Urteil
vermerkte sie, der Beschwerdeführer habe sich dazu nicht vernehmen lassen,
obwohl ihm dies möglich und auch erlaubt gewesen wäre.
Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei notorisch, dass auch in Verfahren, die
vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht würden, Eingaben der anderen Partei zur
Kenntnisnahme zugestellt würden, damit keine Stellungnahme eingereicht würde
bzw. weil eine Stellungnahme nicht opportun oder nicht gewünscht sei. Es sei
widersprüchlich und wider Treu und Glauben, wenn die Vorinstanz jene Eingabe
bloss zur Kenntnisnahme zustelle und diese - bei Ausbleiben einer Stellungnahme
- trotzdem berücksichtige.
Diese Argumentation verfängt nicht. Die Eingabe mit Belegen wurde dem
Beschwerdeführer zwar bloss zur Kenntnisnahme ohne förmliche Aufforderung zur
Stellungnahme zugestellt. Es ist aber nicht dargetan, dass sich der
Beschwerdeführer nicht trotzdem dazu hätte äussern können, wenn er dies für
nötig erachtet hätte. Das Vorgehen der Vorinstanz ist unter dem Blickwinkel des
Anspruchs auf rechtliches Gehör statthaft (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.3 S. 47).
Eine Stellungnahme war dem Beschwerdeführer weder durch den gerichtlichen
Vermerk "zur Kenntnisnahme" noch durch das geltende Prozessrecht verwehrt.
Vielmehr musste dem anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer bewusst sein, dass
nach den kantonalen Prozessvorschriften ein unbeschränktes Novenrecht zur
Anwendung gelangte, welches ihm ermöglichte, Stellung zu neuen Unterlagen der
Gegenpartei zu nehmen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs oder des
Grundsatzes von Treu und Glauben liegt daher nicht vor. Im Übrigen liess die
Vorinstanz die vier von den Beschwerdegegnern mit Eingabe vom 5. Juni 2009
nachgereichten Bestätigungen nicht genügen, um hinreichende Suchbemühungen der
Beschwerdegegner nachzuweisen. Insofern ist nicht ersichtlich, welches
Interesse der Beschwerdeführer an der diesbezüglichen Gehörsrüge hat. Hingegen
stellte die Vorinstanz auf die mit Eingabe vom 5. Juni 2009 von den
Beschwerdegegnern eingereichte E-Mail von D.________ vom 16. Mai 2009 zur
Begründung der Härte massgeblich ab. Wie zuvor ausgeführt, kann jedoch insofern
von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs oder des Grundsatzes von Treu und
Glauben ebenso keine Rede sein, da sich der Beschwerdeführer zur E-Mail hätte
äussern können, wenn er dies für erforderlich gehalten hätte.
3.
Nicht mehr streitig ist, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die
Kündigung vom 12. September 2008 per 15. Oktober 2009 gültig beendet wurde. Der
Beschwerdeführer wehrt sich nur noch gegen die gewährte Erstreckung des
Mietverhältnisses an sich und dagegen, dass diese als erstmalige Erstreckung
ausgesprochen wurde.
3.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die
in Absatz 2 dieser Vorschrift erwähnten Umstände zu berücksichtigen, so die
Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die
Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen
allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Die
Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Geschäftsräume
höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei
Erstreckungen gewährt werden können. Der Richter entscheidet nach freiem
Ermessen (Art. 4 ZGB), ob eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls
für wie lange (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123).
Die Möglichkeit, im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen zu
gewähren, soll es dem Richter erleichtern, eine den besonderen Umständen des
Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen (Botschaft zur Revision des Miet- und
Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1462 f.). Ob eine erstmalige oder
definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich - wie die Frage, ob
überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange -
aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien. Welche Erstreckungsart
gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (Urteile 4A_105/2009
vom 5. Juni 2009 E. 3.2; 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, in: MRA 3/07 S.
90 ff.).
Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und
greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung
anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat,
die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder
wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet
werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese
als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE
135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).
3.2 Die Vorinstanz erachtete eine Härte auf Seiten der Beschwerdegegner als
dargetan. Dabei stützte sie sich auf die Ausführungen des täglich mit
Gastrobetrieben in Verbindung stehenden D.________ von der E.________ Getränke
AG, der ausgeführt hatte, es sei zur Zeit schwierig, einen bezüglich Lage,
Parkplätze, Miete etc. guten Betrieb zu finden bzw. in seiner Region sei kein
gleichwertiger Betrieb zu haben. Die Vorinstanz erwog, damit sei ein Umstand
dargetan, der es den Beschwerdegegnern erschwere bzw. verunmögliche, in der bis
zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein adäquates Ersatzobjekt zu
beschaffen. Ob die Beschwerdegegnerin dadurch in den Konkurs getrieben werde,
sei dahingestellt. Klar sei indessen, dass sie zu einer Betriebsschliessung
gezwungen wäre, wenn sie bis Vertragsende keinen Ersatzstandort gefunden haben
sollte. Dieser Härte der Mieter stünden auf Seiten des Beschwerdeführers rein
finanzielle Interessen gegenüber, wolle er doch das Grundstück bloss sobald als
möglich verkaufen. Die rein wirtschaftlichen Interessen des Beschwerdeführers
an der raschen Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten die Härte, die
das Vertragsende für die Beschwerdegegner bedeute, nicht und eine Erstreckung
sei grundsätzlich angezeigt.
Der Beschwerdeführer beanstandet, die Vorinstanz habe das Bestehen einer Härte
bejaht, obwohl sie die Suchbemühungen der Beschwerdegegner als ungenügend
qualifiziert habe. Wenn allenfalls eine Härte vorliege, sei sie von den
Beschwerdegegnern selbst verschuldet, weil diese ernsthafte Suchbemühungen
unterlassen hätten.
Der Mieter muss auch schon im Rahmen eines ersten Erstreckungsgesuchs nach
Erhalt der Kündigung ernsthaft nach Ersatzraum suchen. Entsprechend ist das
Vorliegen von Suchbemühungen auch schon bei der erstmaligen Erstreckung zu
berücksichtigen, wenn auch weniger hohe Anforderungen gelten als für die
Gewährung einer zweiten Erstreckung (BGE 116 II 446 E. 3a S. 448; Urteile
4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1; 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 3.4; je
mit Hinweisen).
Die Vorinstanz qualifizierte die Suchbemühungen der Beschwerdegegner zwar als
ungenügend. Jedoch erachtete sie die Behauptung der Beschwerdegegner, es sei
sehr schwierig, ein gleichwertiges Objekt zu finden und die Suche danach sei
mit mehr als bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit verbunden, durch die
Angaben von D.________, wonach in der Region kein gleichwertiger Betrieb zu
haben sei, als bestätigt. Es trifft zu, dass diese Beweisgrundlage für die
Annahme einer konkreten Härte auf Seiten der Beschwerdegegner eher dürftig ist.
Andererseits lässt sie den Schluss der Vorinstanz auf das Vorliegen einer Härte
nicht als unvertretbar erscheinen, bilden doch die Verhältnisse auf dem
örtlichen Markt ein Kriterium, das in die Abwägung einzubeziehen ist. Mit
seinen Ausführungen beantwortete D.________ eine Anfrage der Beschwerdegegner
nach dem Vorhandensein von konkret auf sie bezogenen Ersatzobjekten. Insofern
ist es nachvollziehbar, dass die Vorinstanz eine gewisse Härte für die
Beschwerdegegner bejahte. Auf Seiten des Beschwerdeführers berücksichtigte die
Vorinstanz, dass dieser sein Grundstück möglichst bald unvermietet verkaufen
möchte. Der Entscheid, dieses Interesse nicht derart stark zu gewichten, dass
es die Härte auf Seiten der Beschwerdegegner aufzuwiegen und eine Erstreckung
auszuschliessen vermöchte, liegt noch im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden
weiten Ermessensspielraums.
Es gelingt dem Beschwerdeführer auch nicht, den angefochtenen Entscheid als
bundesrechtswidrig auszuweisen, indem er vorträgt, die Umstände des
Vertragsschlusses, namentlich die für Geschäftsmieten eher unübliche
Mindestlaufzeit von vier Jahren, hätten ebenfalls in die Interessenabwägung
einfliessen müssen. Auch wenn die Mindestlaufzeit nur vier Jahre betrug, wurde
der Mietvertrag doch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so dass - anders als
bei befristeten Mietverhältnissen - der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht
von Anfang an bekannt war. Von daher drängte sich keine besondere Zurückhaltung
in der Gewährung einer Erstreckung auf (vgl. SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N.
13 zu Art. 272 OR).
3.3 Bei der Art und Dauer der gewährten Erstreckung berücksichtigte die
Vorinstanz, dass die Beschwerdegegner nur ungenügende Suchbemühungen vorweisen
konnten und der Beschwerdeführer ihnen bereits entgegengekommen war, indem er
die vertragliche Kündigungsfrist von einem halben Jahr auf ein Jahr
verdoppelte. Da eine sichere Prognose darüber, ob die Beschwerdegegner innert
der Erstreckungsdauer ein Ersatzobjekt finden könnten, zur Zeit nicht möglich
sei und die Interessenabwägung nicht ergeben habe, dass eine weitere
Erstreckung dem Beschwerdeführer selbst im Fall des Fortbestands der Härte
nicht mehr zumutbar wäre, sei eine erstmalige Erstreckung mit der Möglichkeit
einer Zweiterstreckung einzuräumen. Umgekehrt sei die Dauer der Ersterstreckung
kurz auf ein Jahr zu bemessen, um die Beschwerdegegner zu raschen und
intensiven Suchbemühungen zu veranlassen und die Unsicherheit des
Beschwerdeführers bezüglich der Frage, wann er über das Mietobjekt verfügen
könne, möglichst in Grenzen zu halten.
Der Beschwerdeführer setzt diesen Erwägungen der Vorinstanz, die sich auf
anerkannte Grundsätze stützen (vgl. etwa SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 und 9 zu
Art. 272b OR; Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007,
N. 1 f. zu Art. 272b OR), lediglich appellatorische Ausführungen gegenüber,
indem er darlegt, wie nach seiner Ansicht die Interessen zu gewichten wären,
und mit der blossen Behauptung schliesst, soweit trotz selbst verschuldeter
Härte eine Erstreckung zu gewähren wäre, diese jedenfalls nur für wenige Monate
und definitiv gewährt werden dürfte. Er zeigt indessen nicht auf, inwiefern die
Vorinstanz das ihr bezüglich der gewählten Art (erstmalig/definitiv) und Dauer
der Erstreckung zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hätte.
Namentlich hat die Vorinstanz gerade berücksichtigt, dass die Suchbemühungen
der Beschwerdegegner ungenügend waren und ihnen bereits die doppelte
Kündigungsfrist zur Verfügung stand. Entsprechend kurz bemass sie die Dauer der
Erstreckung auf ein Jahr. Diese Umstände schliessen nicht von vornherein aus,
dass zunächst eine erstmalige Erstreckung gewährt wird, zumal - nach den
verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) - auf Seiten
des Beschwerdeführers keine derartigen Interessen dargetan sind, die eine
definitive Erstreckung aufdrängten.
Aus diesen Gründen besteht für das Bundesgericht kein Anlass, in die
Ermessensbetätigung der Vorinstanz einzugreifen.
4.
Der Beschwerdeführer wendet sich schliesslich dagegen, dass die Vorinstanz
bezüglich der Verfahrenskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens eine
Aufteilung von zwei Dritteln zu Lasten der Beschwerdegegner und einem Drittel
zu seinen Lasten vornahm, ihm jedoch für das erst- und zweitinstanzliche
Verfahren lediglich einen Drittel der Parteikosten zusprach. Diese dem Ausgang
des Verfahrens widersprechende Kostenverlegung sei mangels sachlicher Gründe
willkürlich und verletze überdies die Begründungspflicht, da sie überhaupt
nicht begründet worden sei.
Diese Rüge beruht auf einem Missverständnis des Beschwerdeführers. Wie die
Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung erläutert, erfolgte auch die Verlegung der
Parteikosten dem Ausgang des Verfahrens entsprechend im Verhältnis von zwei
Dritteln zu Lasten der Beschwerdegegner und einem Drittel zu Lasten des
Beschwerdeführers. Demzufolge hatten die Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer
zwei Drittel der Parteikosten und der Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern
einen Drittel der Parteikosten zu ersetzen. Nach Verrechnung der Bruchteile
resultierte ein Drittel der Parteikosten, den die Beschwerdegegner dem
Beschwerdeführer zu ersetzen hatten. Der angefochtene Entscheid ist demnach
auch bezüglich der Zusprechung der Parteikosten nicht zu beanstanden.
5.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren insgesamt mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Januar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Sommer