I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.470/2009
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_470/2009
Urteil vom 18. Februar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Parteien
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Advokat Jakob Trümpy,
gegen
Y.________ Versicherungsgesellschaft,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka.
Gegenstand
Mietzinserhöhung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung
Zivil- und Strafrecht, vom 26. Mai 2009.
Sachverhalt:
A.
Die Y.________ Versicherungsgesellschaft (Beschwerdegegnerin) nahm im Jahre
2001 an ihrer Liegenschaft A.________strasse 6, in B.________, umfassende
Sanierungsarbeiten vor. Mit amtlichem Formular vom 16. August 2006 zeigte sie
X.________ (Beschwerdeführer) eine Mietzinserhöhung von Fr. 467.-- für die von
ihm in dieser Liegenschaft gemietete 5-Zimmerwohnung an, nämlich von bisher Fr.
927.-- netto auf Fr. 1'394.-- netto, gültig ab 1. Dezember 2006. Der
Beschwerdeführer beanstandete diese Erhöhung bei der Schlichtungsstelle für
Mietangelegenheiten. An der Schlichtungsverhandlung kam es zu keiner Einigung.
Am 5. Dezember 2006 reichte die Beschwerdegegnerin Klage beim Bezirksgericht
Arlesheim ein und beantragte, das Begehren des Beschwerdeführers auf
Feststellung der Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung abzuweisen und
festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins für die 5-Zimmerwohnung ab 1.
Dezember 2006 Fr. 1'394.-- betrage.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Arlesheim hiess die Klage mit Urteil vom
27. Juni 2008 teilweise, nämlich im Umfang von Fr. 416.-- pro Monat, gut und
legte den monatlichen Mietzins ab 1. Dezember 2006 auf Fr. 1'343.-- fest
(Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.00 %; Landesindex der Konsumentenpreise
154.8 Punkte [Stand Mai 2005]).
Eine vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Appellation wies das
Kantonsgericht Basel-Landschaft am 26. Mai 2009 ab. Es kam zum Schluss, dass
die Sanierung der Liegenschaft als umfassende Überholung im Sinne von Art. 14
VMWG zu qualifizieren ist und die getätigten Investitionen zu 55 %
wertvermehrend gewesen seien. Die Erhöhung des monatlichen Mietzinses um Fr.
416.-- per 1. Dezember 2006 sei daher gerechtfertigt und mit dem neuen
Nettomietzins von Fr. 1'343.-- pro Monat werde kein übersetzter Ertrag erzielt.
B.
Dagegen erhob der Beschwerdeführer Beschwerde in Zivilsachen. Er beantragt, den
Entscheid des Kantonsgerichts vom 26. Mai 2009 aufzuheben und festzustellen,
dass die mit Formular vom 16. August 2006 angezeigte Mietzinserhöhung von
bisher Fr. 927.-- auf Fr. 1'394.-- missbräuchlich ist. Eventuell sei die
Angelegenheit zur Neuüberprüfung an das Kantonsgericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden kann und auf Bestätigung des angefochtenen Urteils. Das
Kantonsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen.
Erwägungen:
1.
1.1
Nach Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu begründen,
andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in
gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art.
42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die
Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der
Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die
Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut
bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten
Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 134 IV 286
E. 1.4 S. 287; 134 V 53 E. 3.3). Die Verletzung von Grundrechten kann das
Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II
249 E. 1.4.2 S. 254; 133 III 393 E. 6, 439 E. 3.2). Auf rein appellatorische
Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 133 II 396 E. 3.1 S.
399). Macht der Beschwerdeführer beispielsweise eine Verletzung von Art. 9 BV
geltend, genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid
sei willkürlich; er hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern dieser
offensichtlich unhaltbar ist (BGE 133 I 1 E. 5.5 S. 5; 130 I 258 E. 1.3 S. 262;
110 Ia 1 E. 2a S. 3 f.).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E.
1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer
den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass
er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozessrechtskonform eingebracht hat (Urteile 4A_214/2008
vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570; 4A_526/2008 vom 21.
Januar 2009 E. 3.2).
2.
Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich,
wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet
sind. Als Mehrleistungen gelten nach Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) in
der im Zeitpunkt der Mitteilung und des Inkrafttretens der strittigen
Mietzinserhöhung geltenden Fassung vom 26. Juni 1996 (Art. 26 VMWG; im
Folgenden aArt. 14 VMWG [AS 1996 2120]; eine weitere Änderung erfolgte mit
Verordnung vom 28. November 2007 [AS 2007 7021]) u.a. wertvermehrende
Verbesserungen (Abs. 1 Satz 1). Bei umfassenden Überholungen gelten in der
Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen (aArt. 14 Abs. 1
Satz 2 VMWG). Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Verbesserungen sind
nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung,
Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten (aArt. 14 Abs. 2
VMWG).
2.1 Der Begriff Mehrleistung knüpft an die vertraglichen Verpflichtungen des
Vermieters an. Von einer Mehrleistung kann nur gesprochen werden, wenn der
Vermieter über das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte hinaus
Leistungen erbringt. Nicht massgeblich ist demgegenüber der tatsächliche
Zustand des Mietobjekts vor und nach Vornahme der Investitionen (Lachat, Le
bail à loyer, 2. Aufl., 2008, S. 478; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998,
N. 324 zu Art. 269a OR mit Hinweisen). Demgemäss spricht aArt. 14 VMWG von
"Verbesserungen", die sich im Vergleich zu dem bei Vertragsschluss Vereinbarten
definieren. Ob eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven
Massstab. Ein persönlicher Nutzen für den Mieter ist nicht vorausgesetzt
(Lachat, a.a.O., S. 478; Higi, a.a.O., N. 319 zu Art. 269a OR; Bernard Corboz,
Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par
le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in: 12ème Séminaire sur le
droit du bail, Neuenburg 2002, S. 17; vgl. zum Ganzen das Urteil 4A_413/2008
vom 26. November 2008 E. 4.1).
2.2 Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und
Einrichtungen. Solche Aufwendungen können allenfalls, wenn sie zu einer
Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung
berücksichtigt werden (HIGI, a.a.O., N. 334 zu Art. 269a OR; LACHAT, a.a.O., S.
478; CORBOZ, a.a.O., S. 17). Diese wird nicht in aArt. 14 VMWG geregelt. Einzig
wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von
deutlich höherer Qualität ersetzt wird, kann sich fragen, in welchem Umfang die
betreffende Investition eine Mehrleistung des Vermieters darstellt und daher
eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt (vgl. BGE 110 II 404 E. 3a S. 407 f.
[mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]; vgl. zum Ganzen das Urteil
4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.2).
2.3 Die in aArt. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch
vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn
wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei
grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70
% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a S. 408
[mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Dass bei einer umfassenden
Überholung 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten
sind, stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten
konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können,
gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine
Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven
Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil
4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, mp 1998 S. 137 ff. und in Urteil 4C.287
/2001 vom 26. März 2002 E. 3.1, mp 2002 S. 213 ff., MRA 2002 S. 96 ff.; vgl.
ferner das Urteil 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.2/2.5).
3.
Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer umfassenden Überholung im
Sinne von aArt. 14 VMWG im bundesgerichtlichen Verfahren nicht mehr. Er
anerkennt, dass daher der Pauschalansatz von 50-70 % nur dann nicht angewendet
werden darf, wenn er im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil
wertvermehrender Investitionen tiefer ist. Er vertritt die Auffassung, die
Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass er diesen Beweis erbracht habe.
3.1 Nach den vorinstanzlichen Feststellungen wurden gemäss Bauabrechnung vom 5.
Dezember 2001 die Fassade inklusive Aussentüren, Fenster und Rollläden sowie
das Dach, die Heizungs- und Lüftungsanlage, das Treppenhaus und die Waschküche
renoviert. Im Weiteren wurden die Küchen und Bäder sowie die sanitären und
elektrischen Installationen ersetzt und die Bodenbeläge und inneren
Oberflächenbehandlungen erneuert. Die Investitionen hätten in verschiedenen
Bereichen zu Qualitätsverbesserungen geführt bzw. zu einer Anpassung der
Liegenschaft an den heutigen Stand der Zeit. So sei im Rahmen der
Fassadenerneuerung auch eine Wärmedämmung eingerichtet worden, die vorher nicht
so vorhanden gewesen sei. Bad und Küche seien komplett erneuert worden. Die im
erstinstanzlichen Verfahren befragten Personen hätten bestätigt, dass die
Sanierung der Liegenschaft Qualitätsverbesserungen gebracht habe.
Die Vorinstanz hielt dafür, es handle sich bei sämtlichen Einwänden, die der
Beschwerdeführer gegen die Renovationsarbeiten anführe, um blosse Behauptungen,
die nicht im Einzelnen bewiesen würden. Als einziger Beweisantrag verlange der
Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin, die Steuerunterlagen aus dem Jahr
2001 zu edieren, weil daraus der Umfang der Unterhaltsarbeiten und damit auch
der Wertvermehrung eruiert werden könne. Diesem Antrag sei in antizipierter
Beweiswürdigung entgegenzuhalten, dass es sich bei Steuer- und Mietrecht um
verschiedene Rechtsgebiete handle, für die unterschiedliche Vorgaben gelten
würden. Daher könnten allfällige aus Steuerunterlagen zu entnehmende Angaben zu
Unterhaltskosten nicht unbesehen übernommen werden und wäre damit ein exakter
Beweis aufgrund dieser Unterlagen nicht möglich.
Mit Bezug auf den Einwand des Beschwerdeführers, wonach diverse Erneuerungen
nicht zu einer Verbesserung, sondern zu einer Verschlechterung geführt hätten,
hielt das Kantonsgericht fest, dass es sich dabei durchwegs um eine subjektive
Ansicht handle, die vorliegend nicht zu beachten sei.
3.2 Der Beschwerdeführer rügt als offensichtliches Versehen, dass er zum
Nachweis nur die Edition der Steuerunterlagen beantragt habe. Er habe seine
Beweisführung über den wertvermehrenden Anteil in der Klageantwort und der
Appellationsbegründung auf die Bauabrechnung gestützt, aus der sich
rechtserhebliche Schlüsse über den wertvermehrenden Anteil ziehen liessen.
Ferner auf Fotografien und Zeugenaussagen und auf die paritätische
Lebensdauertabelle über die Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und
Geschäftsräumen. Überdies habe er im Verfahren vor Kantonsgericht eine
Expertise über die Verbesserungen beantragt. Ferner sei seine Behauptung, dass
die bisherigen Kücheneinrichtungen ein Alter von 40 Jahren aufwiesen,
unbestritten geblieben. Auch dies habe das Kantonsgericht offensichtlich
übersehen.
Der Beschwerdeführer verweist zur Stützung seiner Versehensrügen vielfach auf
seine Beweisanträge in den Rechtsschriften des erstinstanzlichen Verfahrens.
Dies ist indessen unbehelflich. Denn damit vermag er nicht darzutun, dass er
diese Beweisanträge im vorinstanzlichen Verfahren aufrechterhalten bzw. deren
Nichtberücksichtigung durch die Erstinstanz gerügt hat. Es fehlt insoweit an
jeglicher Grundlage, um der Vorinstanz vorzuwerfen, sie habe Beweisanträge
willkürlich nicht beachtet oder offensichtlich übersehen. Dies gilt
insbesondere auch, soweit der Beschwerdeführer behauptet, er habe in seinem
Parteivortrag vor Kantonsgericht gemäss Protokollabschrift vom 27. Juni 2008
eine Expertise über die Verbesserungen beantragt. Denn die Verhandlung vom 27.
Juni 2008 war Teil des erstinstanzlichen Verfahrens und nicht des
Appellationsverfahrens.
Bezüglich der angeblich nicht wertvermehrenden Wirkung von verschiedenen
Arbeiten vermag der Beschwerdeführer allerdings mit Aktenhinweisen darzutun,
dass er zu seinen entsprechenden Behauptungen im Appellationsverfahren
Beweisanträge gestellt hat. Auch dies hilft ihm allerdings nicht weiter, da er
nicht aufzeigt, dass die Beachtung dieser Anträge im Sinne von Art. 97 Abs. 1
BGG für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. Die Vorinstanz
entschied, der Beweis sei nicht erbracht, dass sich die getätigten Arbeiten im
vorliegenden Fall in wertvermehrende respektive werterhaltende Investitionen
aufteilen liessen respektive in welchem Verhältnis diese zueinander stünden.
Der Beschwerdeführer tut nicht dar, dass diese Würdigung auch im Ergebnis
willkürlich wäre, weil die Vorinstanz die gestellten Beweisanträge nicht
berücksichtigte und demnach die damit zu stützenden Behauptungen als unbewiesen
betrachtete. Das Bundesgericht hebt indes einen kantonalen Entscheid nur dann
wegen einem Verstoss gegen das Willkürverbot auf, wenn er im Ergebnis unhaltbar
ist (BGE 135 V 2 E. 1.3).
Der vorliegend geforderte Beweis ist bei umfassenden Überholungen, bei denen
verschiedenste Renovationsarbeiten vorgenommen werden, wie hier eine zu
beurteilen ist, naturgemäss nicht leicht zu erbringen. Erforderlich ist, dass
der Mieter lückenlos bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten belegt, in welchem
Umfang sie blossen Unterhaltscharakter haben und nicht zu einer Mehrleistung
des Vermieters führen, und demnach insgesamt bloss ein Anteil von
Mehrleistungen gegeben ist, der unter dem Pauschalansatz nach aArt. 14 VMWG
liegt (Erwägung 2 vorne). Der Beschwerdeführer legt aber nicht dar, dass er im
vorinstanzlichen Verfahren hinsichtlich aller von ihm aufgestellten und
bestrittenen Behauptungen über geringe oder nicht gegebene Mehrwertanteile von
Arbeiten Beweis anerboten oder aufrechterhalten hätte, geschweige denn
hinsichtlich der Mehrwertanteile sämtlicher ausgeführter Arbeiten überhaupt.
Dasselbe gilt für seine Behauptungen über Verschlechterungen, die allfällige
Mehrwerte wieder aufheben sollen. So fehlte beispielsweise im
Appellationsverfahren eine Beweisofferte zur Behauptung, die Balkonfläche sei
durch die Wärmedämmung der Fassade verkleinert worden, was den Mehrwert der
Fassadenrenovation kompensiere. Dasselbe gilt hinsichtlich seiner Behauptungen
über objektivierbare Verschlechterungen von Bad und WC. Die Rüge, die
Vorinstanz sei in Willkür verfallen, wenn sie angesichts der objektivierbaren
Verschlechterungen dafür gehalten habe, es handle sich um eine subjektive
Ansicht, dass es sich dabei um Verschlechterungen handeln soll, entbehrt daher
einer Grundlage. Sodann vermag der Beschwerdeführer auch hinsichtlich seiner
Behauptung, es hätten schon vor der Renovation Einbauküchen bestanden, die
grundsätzlich bereits über allen Komfort verfügt hätten, nicht darzutun, dass
er im Appellationsverfahren Beweise offeriert hätte oder dass diese Behauptung
unbestritten geblieben wäre.
3.3 Der einzige Beweisantrag, der sich auf alle von der Beschwerdegegnerin
vorgenommenen Arbeiten bezog, war die Edition von deren Steuerunterlagen aus
dem Jahre 2001. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei in Willkür
verfallen, wenn sie diesen Antrag ablehne, weil im Mietrecht andere Vorgaben
als im Steuerrecht gälten. Diese Feststellung widerspreche Bundesrecht. Sowohl
das Mietrecht als auch das Bundessteuerrecht unterschieden zwischen Unterhalt
und Wertvermehrungen. Letztere führten im Steuerrecht zu einer Erhöhung der
Aktiven, während Unterhaltsarbeiten von der Ertragssteuer abgezogen werden
könnten. Die Abgrenzung sei im Miet- und Steuerrecht exakt dieselbe und das
Bundesgericht habe sich stets bemüht, gleiche Begriffe aus verschiedenen
Rechtsgebieten gleich zu interpretieren.
Dem kann nicht gefolgt werden. Dem vom Beschwerdeführer angerufenen BGE 106 II
170 E. 6b ist zu entnehmen, dass Steuerunterlagen die Beweistauglichkeit nicht
abgesprochen werden kann, wenn es um die Ermittlung der Anlagekosten geht, von
denen bei der Berechnung der Bruttorendite zur Beurteilung der
Missbräuchlichkeit von Mietzinsen auszugehen ist (vgl. dazu BGE 118 II 124 E.
5a; 116 II 594 E. 4). Für die hier interessierende Frage, ob eine Mehrleistung
des Vermieters bzw. eine wertvermehrende Investition vorliegt, ist aber nach
dem in vorstehender Erwägung 2.1 Ausgeführten entscheidend, ob der Vermieter
infolge "werterhöhender" Investitionen Leistungen erbringt, die über das bei
Abschluss des Mietvertrags Vereinbarte hinausgehen. Wenn die Vorinstanz dem
Beweisantrag auf Edition der Steuerunterlagen der Beschwerdegegnerin nicht
nachkam, weil aufgrund dieser Unterlagen kein exakter Beweis über den Umfang
von Mehrleistungen der Beschwerdegegnerin möglich wäre, verletzte sie demnach
kein Bundesrecht, insbesondere nicht den Gehörsanspruch des Beschwerdeführers.
3.4 Der Beschwerdeführer vermag somit nicht darzutun, dass die vorinstanzliche
Feststellung, er habe nicht bewiesen, in welchem Verhältnis werterhaltende und
wertvermehrende Investitionen zueinander stünden, offensichtlich unrichtig wäre
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht. Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
4.
Der Beschwerdeführer wendete sich im vorinstanzlichen Verfahren gegen den von
der Erstinstanz festgesetzten Anteil von werterhöhenden Investitionen der
Beschwerdegegnerin von 55 %. Die Vorinstanz erwog dazu, er führe - abgesehen
von seiner persönlichen Einschätzung der Wertvermehrung für Fassade, Fenster
und Küche - nicht aus, warum er den festgelegten Ansatz beanstande bzw. dieser
auf den Minimalsatz von 50 % herabgesetzt werden sollte. Es gebe daher keinen
Grund, vom Ansatz gemäss Erstinstanz abzuweichen.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe damit die Regeln über
die Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB verletzt, nach denen der Vermieter für
das Vorliegen einer über 50%igen Wertvermehrung behauptungs- und
beweispflichtig sei. Ferner habe sie bei der Ausübung ihres Ermessens
zahlreiche massgebliche Kriterien nicht berücksichtigt, was gegen aArt. 14 VMWG
verstosse.
Diese Rügen gehen fehl. Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der
wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen
(vgl. Lachat, Commentaire Romand, N. 12 zu Art. 269a OR; Urteil 4A_416/2007 vom
9. Januar 2008 E. 3.3.3). Die Vorinstanz brachte mit ihrer Begründung zum
Ausdruck, dass der Beschwerdeführer in seiner Appellationsbegründung nicht
aufgezeigt habe, inwiefern die Erstinstanz ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt
haben solle, weshalb kein Anlass bestehe, in deren Ermessensausübung
einzugreifen. Mit anderen Worten griff sie mangels sachdienlicher Vorbringen
des Beschwerdeführers bloss nicht ins Ermessen der Vorinstanz ein, traf aber
selber keinen Ermessensentscheid. Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, die
Vorinstanz habe damit prozessuale Vorschriften willkürlich angewendet. Ebenso
wenig zeigt er auf oder ist ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz damit
Bundesrecht verletzt haben soll, dass sie den Ermessensentscheid der
Erstinstanz nicht korrigierte. Auch das Bundesgericht greift in derartige
Ermessensentscheide nur mit Zurückhaltung ein und hebt sie nur auf, wenn
Tatsachen berücksichtigt wurden, die für den Entscheid im Einzelfall keine
Rolle spielen dürfen, oder wenn umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen
wurden, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in
Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 133 III
201 E. 5.4 S. 211; 131 III 26 E. 12.2.2; 130 III 213 E. 3.1 S. 220).
5.
Weiter wendete der Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren ein, die
Bauabrechnung vom 5. Dezember 2001 könne für die angefallenen Kosten nicht
massgebend sein, weil sie zwei Liegenschaften, nämlich A.________strasse 4 und
6 betreffe. Die Vorinstanz hielt dem entgegen, der Beschwerdeführer verkenne
offensichtlich, dass es sich beim Gebäude A.________strasse 4/6 in B.________
um eine einzige Liegenschaft handle und stellte mit Bezug auf die Baukosten auf
die ansonsten nicht bestrittene Berechnung der Erstinstanz ab.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Feststellung, es handle sich bei der
A.________strasse 4 und 6 um eine einzige Liegenschaft, beruhe auf einem
offensichtlichen Versehen. Er beruft sich dazu auf verschiedene Aktenstellen,
aus denen sich ergebe, dass es sich bei der A.________strasse 4 und 6 um zwei
verschiedene Gebäude handle. Wie es sich damit verhält, kann indessen offen
bleiben. Denn der Beschwerdeführer verkennt, dass eine Liegenschaft auch
mehrere Gebäude umfassen kann, so dass er mit diesem Vorbringen von vornherein
kein offensichtliches Versehen nachzuweisen vermag. Dass für die Arbeiten, die
auf der so verstandenen Liegenschaft ausgeführt wurden, vorliegend keine
bundesrechtskonforme Ausscheidung nach Mietobjekten bzw. Liegenschaftsanteilen
vorgenommen werden könnte, macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend
(vgl. Higi, a.a.O., N. 343 zu Art. 269a OR). Seiner Ansicht, die Vorinstanz
hätte den Nachweis der massgebenden Kosten für die von ihm bewohnte
Liegenschaft schon deshalb als gescheitert betrachten müssen, weil Arbeiten an
mehreren Gebäuden ausgeführt worden seien, kann nicht gefolgt werden.
6.
Die Vorinstanz erwog, die Vermieterschaft dürfe bei wertvermehrenden
Investitionen eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals verlangen
sowie die Amortisationen und den Unterhalt der Investitionen auf die Mietzinse
überwälzen. Für die Kapitalverzinsung gelte ein Zinssatz, der 0.5 % über dem
Referenzzinssatz für Hypotheken im Zeitpunkt der Mitteilung der
Mietzinserhöhung liege, als angemessen. Wegen der Amortisation verringere sich
das zu verzinsende Kapital, weil nach Ablauf der angenommenen Lebensdauer das
investierte Kapital durch den Mietzins bezahlt sei. Aus diesem Grund sei
entweder nur der halbe Satz für die Kapitalverzinsung anzuwenden oder aber nur
die Hälfte des Kapitals zu verzinsen. Des Weiteren sei die Amortisation, also
die sukzessive Tilgung des investierten Kapitals über einen gewissen Zeitraum,
zu berücksichtigen. Der massgebende Zeitraum ergebe sich aus der mutmasslichen
Lebenserwartung der neuen Einrichtungen. Wiesen diese eine unterschiedlich
lange Lebensdauer auf, sei entweder eine individuelle Berechnung vorzunehmen
oder auf den Durchschnittswert abzustellen. Schliesslich sei für den künftigen
Unterhalt der neuen Einrichtungen ein Satz von 1 % der Gesamtinvestitionen zu
berücksichtigen. Diese Ausführungen entsprechen der herrschenden Lehre und
Rechtsprechung (vgl. BGE 118 II 415 E. 3c S. 420 f.; Lachat et al., Mietrecht
für die Praxis, 2009, S. 383 f.; Higi, a.a.O., N. 377 ff., 393 zu Art. 269a OR;
SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 73 f. zu Art. 269a OR).
Es ist unbestritten, dass vorliegend für die Verzinsung des Kapitals von einem
Zinssatz von 1.75 % auszugehen ist ([Hypothekarzinssatz von 3 % + ½ %] : 2).
Der Beschwerdeführer bestreitet aber den von der Vorinstanz veranschlagten
Amortisationssatz und die Berücksichtigung von 1 % der Investitionen für den
Unterhalt derselben.
6.1 Was den Amortisationssatz angeht, erwog die Vorinstanz, es seien vorliegend
sehr umfangreiche Arbeiten ausgeführt worden, weshalb eine individuelle
Berechnung der Lebenserwartung nicht angebracht erscheine und von einem
Durchschnittswert auszugehen sei. Bei der Festlegung desselben könne aber die
Lebensdauer einzelner Einrichtungen durchaus berücksichtigt werden. So treffe
es zu, dass die Lebensdauer gemäss paritätischer Lebensdauertabelle für Kalt-
und Warmwasserleitungen 50 und für eine Badezimmermodernisierung 30 Jahre
betrage. Indessen liege die Lebensdauer für innere Oberflächen, für Bodenbeläge
sowie für elektrische Installationen zwischen 10 und 20 Jahren. Für eine
Küchenmodernisierung tiefer Qualität, die hier anzunehmen sei, betrage die
Lebensdauer sodann 20 Jahre. Der erstinstanzlich eingesetzte Durchschnittswert
von 25 Jahren liege daher völlig im Rahmen. Es sei daher von einem
Amortisationssatz von 4 % auszugehen.
Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe aArt. 14 VMWG verletzt, indem
sie die Lebensdauer der bisherigen Einrichtungen nicht berücksichtigt und
verkannt habe, dass nicht alle Einrichtungsgegenstände den gleichen Anteil an
den Kosten haben; die Kosten der einzelnen Einrichtungen hätten zumindest grob
gewichtet werden müssen.
6.1.1 Die Festsetzung der wahrscheinlichen Lebensdauer von Einrichtungen stellt
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung keine Tatfrage dar, sondern ist
nach allgemeiner Lebenserfahrung vorzunehmen. Sie kann damit vom Bundesgericht
im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen frei überprüft werden (BGE 118 II 415
E. 3c/bb).
6.1.2 Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz hätte die
Lebensdauer der bisherigen Einrichtungen von 34 Jahren berücksichtigen (vgl.
dazu Lachat et al., a.a.O., S. 383) und diese angemessen auf 40 Jahre erhöhen
müssen, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. So lässt sich den
vorinstanzlichen Feststellungen nicht entnehmen, dass die bisherige Einrichtung
34 Jahre gehalten habe, und der Beschwerdeführer erhebt dazu keine
Sachverhaltsrüge nach Art. 97 Abs. 1 BGG (Erwägung 1.2 vorne). Ohnehin kann
seiner Ansicht nicht gefolgt werden, dass sich ein Widerspruch zur angenommenen
wertvermehrenden Verbesserung ergäbe, wenn die Lebensdauer der neuen
Einrichtungen kürzer wäre als diejenige der bisherigen. Denn eine qualitative
Mehrleistung des Vermieters muss nicht zwingend mit einer höheren Lebensdauer
der neuen Einrichtung verbunden sein, sondern kann auch anders, beispielsweise
bloss mit erhöhtem Komfort, begründet werden.
6.1.3 Der Beschwerdeführer rügt es als unhaltbar, die Lebensdauer zu verkürzen,
weil Küchen minderer Qualität eingebaut worden seien. Diese Betrachtungsweise
würde dazu führen, dass der Mietzins umso mehr erhöht werden könnte, je
minderwertigere Einbauten erfolgten.
Dem kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer verkennt, dass
minderwertige Einbauelemente den Einsatz von weniger Kapital erfordern, das zu
amortisieren ist. Es kann damit nicht davon gesprochen werden, der Mietzins
würde umso mehr erhöht, je minderwertigere Einbauten erfolgten. Vielmehr
besteht zwischen dem Wert der Investitionen und ihrer Lebensdauer in Bezug auf
die Auswirkungen auf den Mietzins eine Wechselwirkung. Soweit ein
unterdurchschnittlicher Wert von Einrichtungen sich in einer kürzeren
Lebensdauer derselben manifestiert, ist es daher korrekt, wenn dies bei der
Ermittlung der durchschnittlichen Lebensdauer aller Einrichtungen
berücksichtigt wird.
6.1.4 Nicht begründet ist schliesslich auch der Vorwurf, die Vorinstanz habe
unberücksichtigt gelassen, dass nicht alle Einrichtungsgegenstände den gleichen
Anteil an den Kosten hätten. Die Vorinstanz verwies in diesem Zusammenhang auf
die Begründung der Erstinstanz, die ausgeführt hatte, vorliegend erscheine eine
durchschnittliche Lebensdauer von 25 Jahre als angemessen, da die
Lebenserwartung für den grossen Teil der Investitionen um bzw. unter 25 Jahren
liege. Daraus ergibt sich, dass vorliegend dem Aspekt der Kosten der
wertvermehrenden Einrichtungen im Rahmen der nach der Lebenserfahrung
vorzunehmenden Festlegung der durchschnittlichen Lebensdauer durchwegs Rechnung
getragen wurde (vorstehende Erwägung 6.1.1; vgl. dazu auch SVIT-Kommentar,
a.a.O., N. 75 zu Art. 269a OR; Lachat, a.a.O., S. 484 bei Fn. 194; Higi,
a.a.O., N. 382 zu Art. 269a OR).
6.2 Die Vorinstanz gewährte für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtungen
einen Mietzinszuschlag von 1 % auf den wertvermehrenden Investitionen. Sie
hielt dazu fest, der gesteigerte Unterhaltsbedarf sei eine logische Folge der
Investitionsvermehrung und die Berücksichtigung von 1 % der Investitionen für
den Unterhalt bei der Festlegung des Verzinsungssatzes entspreche herrschender
Lehre und Rechtsprechung (BGE 118 II 415 E. 3a/cc S. 421; Higi, a.a.O., N. 378
zu Art. 269a OR; Lachat et al., a.a.O., S. 384; Weber, Basler Kommentar, N. 10
zu Art. 269a OR).
Der Beschwerdeführer hält dafür, es bestehe Anlass, diese Praxis zu
differenzieren. Wenn eine wertvermehrende Verbesserung im Sinne von aArt. 14
VMWG darin bestehe, dass vorher nicht vorhandene Gegenstände eingebaut würden,
sei es richtig, für den Unterhalt derselben einen Zuschlag einzuräumen. Wenn
aber wie im vorliegenden Fall lediglich bereits vorhandene Einrichtungen
ersetzt würden, entstünden keine zusätzlichen Unterhaltskosten, sei doch der
Unterhalt der bisherigen Einrichtungen im Mietzins inbegriffen. Die
Unterhaltskosten würden sogar tiefer, weil neue Einrichtungen naturgemäss
weniger reparaturanfällig seien als alte. In diesem Fall rechtfertige sich nach
Art. 269a Bst. b OR und Art. 14 Abs. 4 VMWG kein Zuschlag für zusätzlichen
Unterhalt.
Die pauschale Behauptung des Beschwerdeführers, vorliegend seien lediglich
bereits vorhandene Einrichtungen ersetzt worden, ist an dieser Stelle nicht zu
hören. Auszugehen ist vom vorinstanzlichen Entscheid, dass es sich bei einem
Anteil von 55 % der Gesamtkosten für die Überholung der Liegenschaft um
wertvermehrende Leistungen der Beschwerdegegnerin handle. Diesen vermochte der
Beschwerdeführer nicht umzustossen und darauf ist nicht zurückzukommen
(vorstehende Erwägungen 3 und 4). Weshalb die Vorinstanz Bundesrecht verletzt
haben soll, wenn sie auf den Investitionen für die Mehrleistungen im Umfang von
55 % der Gesamtkosten der Renovation gemäss herrschender Lehre und Praxis einen
Mietzinszuschlag von 1 % für gesteigerte Unterhaltskosten rechnete, zeigt der
Beschwerdeführer nicht auf und ist auch nicht ersichtlich.
7.
Die Vorinstanz multiplizierte den 55%igen Mehrwertanteil der Renovationskosten
von Fr. 1'213'877.-- mit dem von ihr errechneten Satz für Kapitalverzinsung,
Amortisation und gesteigerten Unterhalt und verteilte den so ermittelten Betrag
auf die einzelnen Mietobjekte der Liegenschaft. Sie stellte dabei mit der
Erstinstanz auf die Kubikmeterzahl des Gebäudes ab und berechnete dann für jede
einzelne Wohnung die auf sie entfallende Mietzinserhöhung entsprechend ihrem
Anteil am gesamten Rauminhalt.
Der Beschwerdeführer rügt, der Aufteilungsschlüssel nach Kubikmetern der
Wohnung bei der Renovation von Küchen, Bädern und Sanitärinstallationen
verstosse gegen das Prinzip der objektbezogenen, den Vertragsgegenstand
betreffenden Berechnung. Nach der Berechnung der Vorinstanz bezahle der
Beschwerdeführer mit seiner 5-Zimmerwohnung mehr als das Doppelte als der
Mieter einer Zweizimmerwohnung, obwohl die bei Küche und Bad anfallenden
Apparate bei allen Wohnungen gleich viel kosteten und die Leitungen für grosse
und kleine Wohnungen gleich teuer zu stehen kämen. Für die Erneuerungen in
Küche und Bad sei deshalb die Fläche oder der Rauminhalt dieser beiden Räume
und nicht die Grösse der gesamten Wohnung massgebend.
Die Vorinstanz setzte sich bereits mit diesem Einwand auseinander und führte
dazu aus, er sei nicht ganz von der Hand zu weisen. Indessen würden wohl in den
meisten Liegenschaften mit mehreren Wohnungen einige Parteien von gewissen
gemeinschaftlichen Einrichtungen mehr profitieren als andere. Eine vollkommene
Gleichstellung der Parteien sei daher mit Bezug auf die Mietzinsfestsetzung
schwierig. Auch bei der Renovationen von Liegenschaften verhalte es sich nicht
anders. Es könne daher nicht jeder einzelnen möglichen Benachteiligung streng
Rechnung getragen werden, sondern es müsse ein allgemeiner praktikabler
Verteilschlüssel angewandt werden. Bei dessen Wahl sei den kantonalen Instanzen
ein grosses Ermessen einzuräumen und der von der Erstinstanz gewählte Schlüssel
sei nicht zu beanstanden.
Es gilt der von der Vorinstanz berücksichtigte Grundsatz, dass bei
Mehrfamilienhäusern der zulässige Ertrag für jede Wohnung einzeln ermittelt
werden muss; dieser darf nicht einfach gesamthaft für die ganze Liegenschaft
oder gar für eine Mehrzahl von Liegenschaften errechnet werden. Bei
unterschiedlichen Wohnungen ist die Aufteilung der Kosten gemäss den beim
Stockwerkeigentum üblichen Aufteilungsschlüsseln vorzunehmen (BGE 116 II 184 E.
3a S. 186 f.; 103 II 41 E. 5b S. 51; Urteile 4A_35/2008 vom 13. Juni 2008 E.
4.3; 4C.464/1996 vom 17. Februar 1997 E. 3b, publ. in: mp 1997 S. 243). Für die
Aufteilung der gesamten Anlagekosten, der Unterhalts-, Betriebs- und
Verwaltungskosten einer Liegenschaft auf die einzelnen Objekte sind mehrere
Methoden vertretbar. So können bei gleicher Ausstattung der einzelnen
Mietobjekte die der Vermieterin gesamthaft anfallenden Kosten namentlich nach
Wohnfläche (BGE 116 II 184 E. 3b S. 189) oder Rauminhalt (BGE 120 II 100 E. 6c
S. 105) aufgeteilt werden, wobei dem Richter bei der Wahl des Systems zur
Aufteilung ein Ermessensspielraum zukommt (Urteil 4A_35/2008 vom 13. Juni 2008
E. 4.3; Weber, a.a.O., N. 12 zu Art. 269 OR; Higi, a.a.O., N. 237 ff. zu Art.
269 OR; Lachat et. al., a.a.O., S. 345 Rz. 18/9.2 und S. 385 oben).
Im vorliegenden Fall wurden an der Liegenschaft zahlreiche Arbeiten ausgeführt
und die Wohnungen weisen die gleichen Ausstattungen auf, so dass eine
Aufteilung nach der Kubatur grundsätzlich zulässig ist. Mit der isolierten
Betrachtung der Arbeiten an Bad, Küche und Sanitärinstallationen vermag der
Beschwerdeführer bei diesen Verhältnissen nicht aufzuzeigen, inwiefern die
Vorinstanz mit der Aufteilung der Kosten nach Rauminhalten der Wohnungen ihr
Ermessen unrichtig gehandhabt haben oder diese Methode insgesamt zu einem
offensichtlich unbilligen oder in stossender Weise ungerechten Ergebnis führen
soll (vorstehende Erwägung 4 in fine). Die Rüge erweist sich als unbegründet,
soweit darauf eingetreten werden kann.
8.
Der Beschwerdeführer erhob im kantonalen Verfahren die Einrede, die
Beschwerdegegnerin würde bei Überwälzung der Kosten für die wertvermehrenden
Investitionen auf den Mietzins einen übersetzten Ertrag aus dem Mietobjekt
erzielen.
8.1 Die Erstinstanz erachtete den Einwand zunächst als nicht zulässig, weil es
einerseits um eine vergleichsweise ältere Liegenschaft gehe und nicht sämtliche
Unterlagen, insbesondere jene über wertvermehrende Investitionen aus dem Jahre
1987, vorhanden seien und weil die Liegenschaft in untypischer Weise
vollständig mit Eigenmitteln finanziert sei. Die Vorinstanz scheint dem nicht
gefolgt zu sein, indem sie ausführte, dass eine Nettorenditeberechnung, wie die
Erstinstanz selbst aufgezeigt habe, vorliegend durchaus möglich sei. Insoweit
wird das Urteil der Vorinstanz von den Parteien nicht in Frage gestellt.
Die Beschwerdegegnerin vertritt allerdings die Auffassung, der Beschwerdeführer
habe den Einwand des übersetzten Ertrages im Prozess nicht rechtzeitig erhoben
bzw. behauptet und belegt. Dieser Einwand wurde von der Erstinstanz verworfen.
Dem vorinstanzlichen Entscheid ist nicht zu entnehmen, dass ihn die
Beschwerdegegnerin im Appellationsverfahren aufrechterhalten hätte und diese
erhebt keine sachdienliche Sachverhaltsrüge, die es dem Bundesgericht
allenfalls erlauben würde, den Sachverhalt diesbezüglich zu ergänzen (Erwägung
1.2, 2. Absatz). Auf den Einwand kann daher vorliegend mangels Ausschöpfung des
kantonalen Instanzenzuges nicht eingetreten werden (Art. 75 Abs. 1 BGG; BGE 134
III 524 E. 1.3 S. 527).
8.2 Die Erstinstanz erachtete die Einrede des übersetzten Ertrags zudem als
unzutreffend. Die Vorinstanz hielt dazu fest, die Erstinstanz habe eine
nachvollziehbare Nettorenditeberechnung vorgenommen, die in jeder Hinsicht
korrekt sei. Es werde dazu mangels neuer Argumente vollumfänglich auf das
erstinstanzliche Urteil verwiesen.
Soweit der Beschwerdeführer vor Bundesgericht auf seinem bisher eingenommenen
Standpunkt beharrt, ist ihm entgegenzuhalten, dass er an der Behandlung der mit
Blick auf das bisher Ausgeführte verbleibenden Rügen betreffend den von der
Vorinstanz als massgeblich erachteten Zeitpunkt zur Berechnung der
Nettorendite, den Anteil der Garagen an den gesamten Erstellungskosten der
Liegenschaft und der Ermittlung der Unterhaltskosten kein Rechtsschutzinteresse
mehr hat. So zeigt er nicht auf und ist nicht ersichtlich, inwiefern sich nach
der als zulässig beurteilten Mietzinserhöhung für wertvermehrende Investitionen
eine unzulässige Rendite ergäbe, falls der Beschwerde in diesen Punkten Erfolg
beschieden wäre. Dies zumal der Hypothekarzinssatz von 3 % unbestritten
geblieben ist und die Erstinstanz eine Nettorendite berechnet hat, die deutlich
unter der zulässigen Rendite von 3½ % liegt. Auf die betreffenden Vorbringen
ist daher nicht weiter einzugehen.
9.
Die Beschwerde ist damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Diesem
Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer für das
bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs.
1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Februar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Widmer