I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.467/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_467/2009
Urteil vom 19. November 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Fürsprecher Jürg Waldmeier,
gegen
X.________ AG (vormals XY.________ AG),
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Philippe Rosat.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Bern, Appellationshof, I. Zivilkammer,
vom 6. Mai 2009.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführer; Mieter) schloss am 26. Mai 1976 mit dem
Eigentümer der Liegenschaft B.________ (C.________gasse 16 in Bern) einen
unbefristeten Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung im 2. Stock West ab. Am 22.
März 2001 schlossen sie einen weiteren Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung im
2. Stock Ost ab. Seit dem 13. Juni 2003 ist die X.________ AG (vormals
XY.________ AG; Beschwerdegegnerin) Alleineigentümerin der Liegenschaft.
Früherer Eigentümer war DX.________.
Am 25. April 2007 kündigte die Vermieterschaft die beiden Mietverträge mit zwei
separaten amtlich genehmigten Kündigungsformularen per 31. Oktober 2007. Auf
entsprechende Nachfrage des Beschwerdeführers teilte sie diesem schriftlich die
Gründe für die Kündigung mit. Dabei wurde angegeben, der Beschwerdeführer mache
seit den frühen Achtzigerjahren die Verwaltung immer wieder auf
"Ungereimtheiten" und "unerklärliche Pfeifgeräusche" in der Liegenschaft
C.________gasse 16 sowie der Nachbarliegenschaft aufmerksam. Seine
Beanstandungen nähmen kein Ende und er schrecke nicht einmal davor zurück,
zivilrechtlich gegen seine Nachbarn vorzugehen. Es sei der Verwaltung nicht
mehr möglich, diese Ungereimtheiten anzunehmen und ihn als Mieter immer wieder
vor seinen Nachbarn zu vertreten.
In der Folge leitete der Beschwerdeführer ein Schlichtungsverfahren ein mit dem
Begehren, die Kündigungen seien aufzuheben. Eventualiter seien die
Mietverhältnisse angemessen zu erstrecken. Die Parteien einigten sich sodann
darauf, nach einer aussergerichtlichen Lösung zu suchen. Im Juni 2007 zog der
Beschwerdeführer sein Gesuch bei der Schlichtungsbehörde zurück.
Am 16. August 2007 schlossen der Beschwerdeführer und die X.________
Liegenschaften AG eine Vereinbarung mit folgendem Inhalt:
"Die Parteien sind übereingekommen, ihr Verhältnis wie folgt zu regeln:
1. Die Kündigungen werden mit Zustimmung beider Parteien zurückgenommen und
fallen als gegenstandslos dahin.
2. Im Sinne einer Aufhebungsvereinbarung vereinbaren die Parteien, dass die
Mietverhältnisse spätestens per 30. Juni 2008 definitiv auslaufen.
3. Herr A.________ ist berechtigt, die Mietverhältnisse schon vor dem 30. Juni
2008 durch einseitige Erklärung zu beenden, wenn er früher eine geeignete
Wohnung findet. [...]
4. Die X.________ Liegenschaften AG informiert Herrn A.________ nach
Möglichkeit über geeignete Wohnungen in Zentrum/Altstadt von Bern und weist ihn
auf mögliche Objekte hin."
B.
Am 4. April 2008 gelangte der Beschwerdeführer an das Mietamt der Stadt Bern
mit dem Begehren, das Mietverhältnis vom 16. August 2007 als unbefristetes
weiterzuführen. Eventualiter sei das Mietverhältnis vom 16. August 2007 in
Anwendung von Art. 272 ff. OR für die Dauer von mindestens drei Jahren zu
erstrecken. Am 14. Mai 2008 wies das Mietamt das Gesuch ab.
Mit Klage vom 12. Juni 2008 stellte der Beschwerdeführer beim Gerichtskreis
VIII Bern-Laupen die Anträge, den Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 14. Mai
2008 aufzuheben. Die Mietverhältnisse vom 16. August 2007 seien in Anwendung
von Art. 272 ff. OR für die Dauer von mindestens drei Jahren zu erstrecken. Mit
Urteil vom 9. Oktober 2008 wies die Gerichtspräsidentin 2 des Gerichtskreises
VIII Bern-Laupen die Klage ab und stellte fest, dass die Mietverhältnisse
zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet sind.
Dagegen appellierte der Beschwerdeführer an das Obergericht des Kantons Bern.
Er beantragte mit modifizierten Rechtsbegehren, es sei festzustellen, dass die
Vereinbarung vom 16. August 2007 mit Ausnahme der Aufhebung der Kündigung wegen
Dissens und mangels rechtsgültiger Unterzeichnung durch die Appellatin ex tunc
als nichtig zu erklären sei. Weiter sei festzustellen, dass die beiden
Mietverhältnisse mit dem Kläger nach wie vor gültig seien. Eventualiter sei das
Mietverhältnis für mindestens drei Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 6. Mai
2009 wies das Obergericht die Klage ab und stellte fest, dass die
Mietverhältnisse zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet
sind.
C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen,
das Urteil des Obergerichts vom 6. Mai 2009 aufzuheben. Es sei festzustellen,
dass die Vereinbarung vom 16. August 2007 (mit Ausnahme der Aufhebung der
Kündigung) wegen Dissens als nichtig zu erklären sei und die beiden
Mietverhältnisse mit der Beschwerdegegnerin nach wie vor gültig seien.
Eventualiter seien die beiden Mietverhältnisse für mindestens drei Jahre zu
erstrecken. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz,
allenfalls an die erste Instanz, zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen und
das angefochtene Urteil zu bestätigen. Das Obergericht schliesst auf Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 12. Oktober 2009 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
1.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2). Macht der Beschwerdeführer eine
Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn er
einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; er hat vielmehr
im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE
134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen
Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396
E. 3.1. S. 399).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
2.
Diese Grundsätze lässt der Beschwerdeführer über weite Strecken ausser Acht. Er
unterbreitet dem Bundesgericht eine eigene Darstellung des Sachverhalts unter
freier Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen, ohne rechtsgenüglich
begründete Sachverhaltsrügen zu erheben. Darauf kann nicht abgestellt werden.
Mit seinen weitgehend appellatorischen Vorbringen scheint er zudem zu
verkennen, dass das Bundesgericht keine letzte Appellationsinstanz ist, die von
den Parteien mit vollkommenen Rechtsmitteln angerufen werden könnte. Auch auf
diese Vorbringen ist nicht einzugehen. Zu den einzelnen Rügen ist lediglich was
folgt zu bemerken:
3.
Vor Bundesgericht behauptet der Beschwerdeführer nicht mehr, dass die
Vereinbarung vom 16. August 2007 mangels rechtsgültiger Unterzeichnung durch
die Beschwerdegegnerin nichtig wäre.
Inwiefern die Vereinbarung infolge Dissens nichtig sein soll, begründet der
Beschwerdeführer nicht in rechtsgenüglicher Weise. Er macht in diesem
Zusammenhang einzig Willkür und gleichzeitig eine offensichtlich unrichtige
bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung geltend. Dabei beanstandet er,
dass die Vorinstanz seine Ausführung, wonach er nie mit der Vereinbarung vom
16. August 2007 einverstanden gewesen sei, für nicht glaubhaft gehalten habe.
Die Vorinstanz schenkte dieser Ausführung keinen Glauben, da sie in Widerspruch
zu den Aussagen des Beschwerdeführers im erstinstanzlichen Verfahren stand,
wonach er sich bei der Unterzeichnung der Vereinbarung bewusst gewesen sei,
dass die Ziffer 4 des Vereinbarungsentwurfs abgeändert und die Ziffer 5
gestrichen worden waren. Der Beschwerdeführer vermag die Widersprüchlichkeit
seiner Aussagen auch vor Bundesgericht nicht zu erklären. Er wirft der
Vorinstanz jedoch vor, sie habe seine im erstinstanzlichen Verfahren gemachte
Aussage übergangen, wonach er (zusammen mit seinem Rechtsvertreter) der
Auffassung gewesen sei, dass im Zeitpunkt, als die Beschwerdegegnerin die
Kündigung ausgesprochen und mit "haltlosen Argumenten begründet" habe, ein
Irrtum vorgelegen sei, der sich nach Einholung entsprechender Beweise in einem
klärenden Gespräch bereinigen liesse.
Auch dieser Vorwurf verfängt nicht. So trifft es nicht zu, dass die Vorinstanz
diese Aussage übersehen hat. Vielmehr gibt sie diese auf Seite 8 des
angefochtenen Urteils wieder, wo ausgeführt wird, der Beschwerdeführer habe
geglaubt, dass bezüglich der Kündigungsgründe ein Irrtum bei der Verwaltung
vorgelegen habe und dieser geklärt werden könnte. Der Beschwerdeführer zeigt
nicht auf, weshalb aufgrund dieser Aussage und allfälliger Bemühungen, den
angeblichen Irrtum der Beschwerdegegnerin zu klären, der Schluss der Vorinstanz
willkürlich sein sollte, wonach er sich im Zeitpunkt der Unterzeichnung der
Vereinbarung bewusst gewesen sei, dass sein Nutzungsrecht an den Wohnungen
spätestens am 30. Juni 2008 enden würde. Wenn der Beschwerdeführer ausführt, er
habe 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung mit Herrn E.________ von der
Liegenschaftsverwaltung Kontakt aufgenommen und diesen für eine Vermittlung
zwischen DX.________ und ihm mandatiert, ergänzt er den vorinstanzlichen
Sachverhalt in unzulässiger Weise und kann daher daraus nichts für seinen
Standpunkt ableiten.
Es ist demnach kein Grund dargetan, weshalb die Vorinstanz Bundesrecht verletzt
hätte, indem sie entgegen des Antrags des Beschwerdeführers nicht feststellte,
dass die Vereinbarung vom 16. August 2007 wegen Dissens nichtig sei.
4.
Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf Art. 273c OR, wonach auf die
Möglichkeit einer Erstreckung nicht verzichtet werden könne. Eine entsprechende
Vereinbarung sei nichtig.
Nach Art. 273c Abs. 1 OR kann der Mieter auf Rechte, die ihm nach dem
Gesetzesabschnitt betreffend den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen (Art. 271 ff. OR) zustehen, nur verzichten, wenn dies
gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. Abweichende Vereinbarungen sind nichtig
(Art. 273c Abs. 2 OR). Unzulässig ist der Vorausverzicht. Nach der Kündigung
des Mietverhältnisses - oder wenn sich das befristete Mietverhältnis seinem
Ende nähert - kann jedoch der Mieter gültig auf jede Erstreckung verzichten
(Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 577;
SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 16 zu Art. 272b OR). Ein gültiger Verzicht
auf die Kündigungsschutzrechte durch den Mieter ist ferner auch möglich im
Rahmen einer Erstreckungsvereinbarung - sei es im Verlaufe eines gerichtlichen
Verfahrens, sei es ausserhalb eines solchen (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 zu
Art. 273c OR). Art. 272b Abs. 2 OR hält ausdrücklich fest, dass der Mieter auf
eine zweite Erstreckung verzichten kann.
Vorliegend geht es nicht um einen Vorausverzicht. Die Vorinstanz hat in ihrer
Erwägung 3.3, auf die verwiesen werden kann (Art. 109 Abs. 3 BGG), zutreffend
erkannt, dass die Parteien mit der Vereinbarung vom 16. August 2007 eine
Erstreckungsvereinbarung getroffen haben. Zur Zeit des Abschlusses der
Vereinbarung seien die Mietverhältnisse bereits per Ende Oktober 2007 gültig
gekündigt gewesen. Der Parteiwille sei dahin gegangen, die Mietverhältnisse bis
Ende Juni 2008 zu erstrecken. Inwiefern bei dieser Sachlage die Vereinbarung
vom 16. August 2007 im Sinne von Art. 273c Abs. 2 OR nichtig sein soll, ist
nicht ersichtlich.
Was der Beschwerdeführer zur Begründung seiner Rüge vorträgt, geht an der Sache
vorbei. Er legt dar, die Beschwerdegegnerin habe sich vor der ersten Instanz
zusätzlich auf Eigenbedarf (Umnutzung der Wohnungen für Büroflächen) berufen.
Eine solche Umnutzung sei aber baurechtlich nicht zulässig. Damit sei der
Eigenbedarf ein vorgeschobener Kündigungsgrund und die Vereinbarung vom 16.
August 2007 "offensichtlich ungültig". Diese Argumentation basiert auf nicht
festgestellten Sachverhaltselementen und ist nicht nachvollziehbar. Die
Kündigungen vom 25. April 2007 wurden nicht mit Eigenbedarf begründet, sondern
mit den nachbarschaftlichen Schwierigkeiten mit dem Beschwerdeführer. Die Idee
einer Umnutzung der Wohnungen in Büroflächen äusserte die Beschwerdegegnerin
erst im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens im Jahre 2008. Zur Zeit des
Abschlusses der Vereinbarung vom 16. August 2007 spielte ein eventueller
Eigenbedarf noch gar keine Rolle. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern der
später im erstinstanzlichen Verfahren zusätzlich erwähnte Eigenbedarf die
Gültigkeit der Vereinbarung vom 16. August 2007 beeinflussen könnte. Im Übrigen
finden sich im angefochtenen Urteil keine Feststellungen zu den Fragen, ob
dieser Grund bloss vorgeschoben war und eine Umnutzung der Wohnungen in
Büroflächen baurechtlich tatsächlich unzulässig wäre.
5.
Die Berufung auf Irrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziffer 4 OR wird in der
Beschwerdeschrift mit keinem Wort konkret in Bezug auf den vorliegenden Fall
begründet. Auf die entsprechende Rüge ist daher nicht einzutreten.
6.
Der Vorhalt des Beschwerdeführers, er sei mit der Kündigungsbegründung
"Eigenbedarf für Büroflächen" offensichtlich getäuscht worden (Art. 28 OR), ist
haltlos. Der Beschwerdeführer führt mit dem Briefwechsel zwischen ihm und
DX.________ Sachverhaltselemente an, die im angefochtenen Urteil keine Stütze
finden und womit er demnach nicht zu hören ist (Erwägung 1.2). Es finden sich
im vorinstanzlich verbindlich festgestellten Sachverhalt keine Anhaltspunkte
dafür, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer getäuscht und zur
Unterzeichnung der Vereinbarung verleitet hätte. Die Vorinstanz stellte im
Gegenteil vielmehr fest, dass der Beschwerdeführer als erfahrener Unternehmer,
der dazu anwaltlich vertreten war, zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der
Vereinbarung vom 16. August 2007 der Beschwerdegegnerin durchaus gleichgestellt
war sowie das Erstreckungsgesuch bewusst und ohne Druck zurückgezogen hat. Wie
erwähnt, machte die Beschwerdegegnerin erst im Jahre 2008 im erstinstanzlichen
Verfahren zusätzlich Eigenbedarf geltend. Es fällt daher ausser Betracht, dass
der Beschwerdeführer beim Abschluss der Vereinbarung vom 16. August 2007 mit
einer Kündigungsbegründung "Eigenbedarf" hätte getäuscht werden können.
7.
Für die eventualiter beantragte Erstreckung der Mietverhältnisse um mindestens
drei Jahre besteht kein Raum. Wie die Vorinstanz zutreffend erkannte, handelt
es sich bei der Vereinbarung vom 16. August 2007 um eine
Erstreckungsvereinbarung, mit der die auf den 31. Oktober 2007 gekündigten
Mietverhältnisse definitiv bis zum 30. Juni 2008 erstreckt wurden. Wie
dargelegt (Erwägung 4), war es im Rahmen dieser Erstreckungsvereinbarung
zulässig, auf eine zweite Erstreckung zu verzichten (Art. 272b Abs. 2 OR). Es
erübrigt sich damit, auf die Interessenlage der Parteien und die Frage des
Vorliegens einer Härte für den Beschwerdeführer einzugehen.
8.
Die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern,
Appellationshof, I. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. November 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Sommer