I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.453/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_453/2009
Urteil vom 26. Januar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
1. A.________ Pensionskasse,
2. B.________ Verband,
3. C.________ Versicherungsgesellschaft,
Beschwerdeführerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Matthias Tschudi,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Hürlimann.
Gegenstand
Mietvertrag; Konkurrenzklausel,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 13. Juli 2009.
Sachverhalt:
A.
In der Überbauung U.________ war gemäss der Vermietungs- und
Verkaufsdokumentation vom Dezember 1997 geplant, einen Lebensmittelladen sowie
ein oder zwei Restaurants zu errichten. Das für den Lebensmittelladen
vorgesehene Lokal wurde mit Vertrag vom 8. Dezember 1997 per 1. Oktober 1999 an
die E.________ AG vermietet, die es an ein Ehepaar untervermietete. Dieses
führte in der Folge darin den Lebensmittelladen L.________.
Bereits am 18./23. September 1997 hatten die A.________ Pensionskasse, der
B.________ Verband und die D.________ Immobilien AG (Vermieterinnen) mit der
X.________ AG (Mieterin) einen Vorvertrag abgeschlossen. Dieser sah vor, dass
die Mieterin in Räumlichkeiten an der S.________strasse ein Restaurant
errichtet und dieses ab 1. Oktober 1999 gemäss einem definitiven Mietvertrag
mietet. In der Folge wendete die Mieterin für die Einrichtung des Restaurants
rund 3 Mio. Franken auf.
Nachdem die Mieterin im März 1998 erfahren hatte, dass die Vermieterinnen in
der Überbauung U.________ ein zweites Restaurant planten, fügten die Parteien
im Mietvertrag vom 28. September 1998, der im Wesentlichen dem Vorvertrag
entsprach, in Art. 7 folgende Konkurrenzklausel ein:
"Die Vermieterin verpflichtet sich, die mit weiteren Restaurant-Mietern der
Wohn- und Gewerbeüberbauung U.________ Areal B abgeschlossenen Mietverträge so
auszugestalten, dass den jeweiligen Mietern folgende Nutzungseinschränkungen
auferlegt werden:
Es ist untersagt:
ein Selbstbedienungsrestaurant zu führen;
Günstigangebote in der Art eines Schnellimbisses anzubieten;
Fertig- und Halbfertigprodukte, das heisst vakuum-verpackte Produkte, aus der
eigenen Küche über die Gasse zu verkaufen;
Ein professionelles Catering zu betreiben, das heisst Catering mit
Profiausrüstung und Werbetafel vor Ort.
Im Falle eines Verstosses gegen diese Nutzungsbeschränkungen hat die Mieterin
die Vermieterin schriftlich zu mahnen. Sollte innert 10 Tagen keine Abhilfe
geschaffen werden, bezahlt die Vermieterin der Mieterin eine Konventionalstrafe
von Fr. 300.-- pro Übertretungstag, beginnend mit dem 10. Tag."
Die D.________ Immobilien AG schied als Vermieterin aus, nachdem sie zwischen
1999 und 2002 ihre Eigentumsanteile an der Überbauung U.________ an die anderen
Vermieterinnen veräussert hatte.
Mit Schreiben vom 20. Oktober 2003 teilte die Mieterin den Vermieterinnen mit,
seit Frühling 2002 habe sie markante Umsatzeinbussen festgestellt. Die lokale
Gastrokonkurrenz habe sich durch Billiganbieter massiv verschärft. Sogar der
Lebensmitteldetaillist L.________ konkurrenziere durch den Verkauf von Snacks
und Heissgetränken. Gestützt darauf sowie unter Hinweis auf die Tatsache, dass
sich die Rahmenbedingungen im Umfeld vor Ort stark verändert hätten, ersuchte
die Mieterin ab 1. November 2003 um eine Mietzinsreduktion von mindestens 25 %.
Eine solche lehnten die Vermieterinnen am 7. Januar 2004 ab.
Im Schreiben vom 2. Februar 2004 verlangte die Mieterin unter Berufung auf die
Konkurrenzierung durch den Lebensmittelladen L.________ von den Vermieterinnen
gestützt auf Art. 7 des Mietvertrages eine Konventionalstrafe von Fr. 300.--
pro Tag, sollte innert 10 Tagen keine Abhilfe geschaffen sein. Die
Vermieterinnen wendeten im Schreiben vom 22. April 2004 ein, die
Konkurrenzklausel komme nicht zur Anwendung, weil der Laden L.________ kein
Restaurant im Sinne dieser Klausel sei.
Per 1. Juli 2005 übertrug die E.________ AG ihr Mietverhältnis mit Zustimmung
der Vermieterschaft auf die bisherigen Untermieter, die seitdem den
Lebensmittelladen unter der Bezeichnung LA.________ weiterführten.
B.
Nach gescheitertem Schlichtungsverfahren klagte die Mieterin (Klägerin) mit
Eingabe vom 7. September 2005 beim Mietgericht Zürich gegen die beiden
damaligen Vermieterinnen (Beklagte) mit den Begehren:
"1. Es seien die Mietzinsen seit dem 1. November 2003 und bis zu dem Tage
herabzusetzen, an dem Vermieterin 1 und Vermieterin 2 Artikel 7 Mietvertrag vom
18. September 1998 (Konkurrenzklausel) verletzten, und zwar mindestens um CHF
300.00 je Werktag und für die Zeit bis zur Klageeinreichung mindestens um
insgesamt Fr. 126'300.00.
2. Es seien Vermieterin 1 und Vermieterin 2 solidarisch zur Rückzahlung der
zuviel bezahlten Mietzinse zuzüglich 5 % Zinsen seit Einreichung des
Schlichtungsbegehrens vom 13. Mai 2005 zu verpflichten. Insoweit die
Rückzahlungsansprüche verjährt sind, sei die Verrechenbarkeit festzustellen.
3. [...]"
Die Beklagte 1 (A.________ Pensionskasse) übertrug ihren Miteigentumsanteil am
1. Februar 2007 auf die C.________ Versicherungsgesellschaft, welche das
Mietgericht daraufhin als Beklagte 3 ins Rubrum aufnahm.
Mit Beschluss und Urteil vom 28. Februar 2008 trat das Mietgericht auf das
Rechtsbegehren in Ziffer 2 nicht ein und verpflichtete die Beklagten 1 und 2,
der Klägerin unter solidarischer Haftung für die Zeit vom 13. Februar 2004 bis
zum 31. Januar 2007 eine Konventionalstrafe von Fr. 213'657.-- zuzüglich Zins
zu 5 % ab 5. August 2005 zu bezahlen. Weiter verpflichtete das Mietgericht die
Beklagten 2 und 3, der Klägerin unter solidarischer Haftung für die Zeit vom 1.
Februar 2007 bis zum 29. Februar 2008 eine Konventionalstrafe von Fr. 84'825.--
zuzüglich Zins zu 5 % ab 15. August 2007 zu bezahlen.
Auf Berufung der Beklagten hin bestätigte das Obergericht mit Beschluss vom 13.
Juli 2009 den erstinstanzlichen Entscheid.
C.
Die Beklagten (Beschwerdeführerinnen) erheben Beschwerde in Zivilsachen mit den
Anträgen, den Beschluss des Obergerichts vom 13. Juli 2009 aufzuheben und die
Klage abzuweisen oder eventuell die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Die Klägerin (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das
Obergericht verzichtet auf eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
1.1 Gegenstand des Verfahrens bildet eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Die
Rechtsbegehren der Beschwerdeführerinnen sind im kantonalen Verfahren nicht
vollständig geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert
beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und
die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG).
1.2 Weiter setzt die Beschwerde in Zivilsachen voraus, dass das angefochtene
Urteil letztinstanzlich ist (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der Beschluss des
Obergerichts hätte mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde nach § 281 ZPO/ZH beim
Kassationsgericht des Kantons Zürich angefochten werden können, was die
Beschwerdeführerinnen unterliessen. Der Beschluss des Obergerichts ist daher
insoweit nicht kantonal letztinstanzlich, als er vom Kassationsgericht hätte
überprüft werden können. Dies trifft auf Rügen der Verletzung von Art. 8, 9, 29
oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK zu (§ 285 Abs. 2 ZPO/ZH; vgl. dazu BGE 133 III
585 E. 3.2 S. 586 f. mit Hinweisen). Die Letztinstanzlichkeit des angefochtenen
Beschlusses ist daher bezüglich der Rüge der willkürlichen tatsächlichen
Feststellungen (Art. 9 BV) zu verneinen. Dagegen ist die Letztinstanzlichkeit
bezüglich der Rügen der Verletzung von Bundeszivilrecht zu bejahen, weil
insoweit die Nichtigkeitsbeschwerde ausgeschlossen ist (vgl. Urteil 4A_398/2008
vom 18. Dezember 2008, E. 1.2.2).
2.
2.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR).
2.2 Das Obergericht kam mit dem Mietgericht zum Ergebnis, hinsichtlich der
Frage, ob sich Art. 7 des Mietvertrages auch auf den Lebensmittelladen beziehe,
habe kein tatsächlich übereinstimmender Parteiwille festgestellt werden können.
2.3 Die Beschwerdeführerinnen rügen in diesem Zusammenhang eine unzutreffende
bzw. unvollständige und damit willkürliche Beweiswürdigung. Auf diese Rügen ist
mangels Ausschöpfung des Instanzenzugs nicht einzutreten (vgl. E. 1.2 hiervor).
Weiter bringen die Beschwerdeführerinnen vor, ihre Behauptung eines
übereinstimmenden Parteiwillens sei nicht zum Beweis verstellt worden. Sie
legen jedoch nicht dar, inwiefern ihr aus Art. 8 ZGB abgeleiteter
Beweisführungsanspruch verletzt worden sein soll. Soweit sie eine Verletzung
ihres rechtlichen Gehörs hätten rügen wollen, wäre die Rüge unzulässig (vgl. E.
1.2 hiervor).
3.
3.1 Kann ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden,
sind vertragliche Vereinbarungen nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie
sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die
ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden
werden durften und mussten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f., mit weiteren
Hinweisen). Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, welche jedoch
nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen
sind (BGE 123 III 165 E. 3a). Selbst wenn der Wortlaut einer Vereinbarung auf
den ersten Blick klar erscheint, kann nicht darauf abgestellt werden, wenn sich
aus dem Zweck des Vertrages und den Umständen, unter denen er geschlossen
wurde, ergibt, dass er den Sinn der Vereinbarung nicht exakt wiedergibt (BGE
133 III 61 E. 2.2.1 S. 67, mit Hinweisen). Demnach ist der vom Erklärenden
verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen
verstehen durfte und musste, massgebend (BGE 132 III 24 E. 4 S. 28). Dabei ist
zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, die
Parteien hätten eine unangemessene Lösung gewollt (BGE 122 III 420 E. 3a S.
424, mit Hinweisen). Nach der sogenannten Unklarheitsregel sind mehrdeutige
Wendungen in vorformulierten Vertragsbedingungen im Zweifel zu Lasten jener
Partei auszulegen, welche sie verfasst hat (BGE 124 III 155 E. 1b S. 158, mit
Hinweisen).
3.2 Das Obergericht verweist bezüglich der Auslegung der Konkurrenzklausel nach
dem Vertrauensprinzip im Wesentlichen auf die Erwägungen des Mietgerichts.
Dieses führte insoweit zusammengefasst aus, gemäss ihrem ersten Satzteil
beziehe sich die Klausel auf Restaurant-Mieter. Allgemein seien unter
Restaurants Orte kommerzieller Gastlichkeit zu verstehen, die sich durch das
Angebot einer Auswahl von Gerichten und die Ausstattung mit separaten Tischen
und zum Teil auch Räumen für Gäste auszeichneten. Im zweiten Satzteil sei
jedoch nicht bloss von Restaurant-Mietern, sondern in einer ausgedehnteren
Weise von den "jeweiligen" Mietern die Rede. Aufgrund dieser uneinheitlichen
Wortwahl stehe nicht eindeutig fest, ob sich die Konkurrenzklausel einzig auf
Mieter von Restaurants im allgemeinen Sinne beziehe, oder ob auch andere Mieter
darunterfallen könnten. Im zweiten Absatz der Klausel sei aufgeführt, was den
jeweiligen bzw. den Restaurant-Mietern untersagt sei. Dieser Absatz
konkretisiere demgemäss die im ersten Absatz verwendeten Begriffe. Jeder
Mieter, der die im zweiten Absatz aufgeführten untersagten Nutzungen vornehme,
müsse demnach als "jeweiliger" bzw. "Restaurant-Mieter" gemäss dem ersten
Absatz gelten. Somit sei nicht nur auf den im Mietvertrag umschriebenen
Verwendungszweck, sondern darüber hinaus auch auf das konkrete Angebot eines
weiteren Mieters abzustellen. Bezüglich der Umstände des Vertragsschlusses sei
zu berücksichtigen, dass die Verhandlungen über eine Konkurrenzklausel wegen
der geplanten Vermietung von Lokalitäten an ein zweites Restaurant geführt
worden seien. Die Beschwerdegegnerin habe dessen Betrieb akzeptiert, weil es im
oberen Segment tätig war und sich insofern von ihrem Selbstbedienungsrestaurant
abhob. Die Parteien hätten die Frage, ob der Laden L.________ allenfalls das
von der Beschwerdegegnerin betriebene Restaurant konkurrenzieren könnte, im
Verlaufe der Vertragsverhandlungen weder thematisiert noch bedacht. Daraus
könne jedoch nicht abgeleitet werden, die Konkurrenzklausel sei nicht auf den
Vertrag mit dem Lebensmittelladen L.________ anwendbar. Vielmehr sei gemäss dem
Wortlaut der Klausel anzunehmen, diese schliesse zwar im unteren Segment nicht
jede Konkurrenz aus, jedoch die Erbringung der im zweiten Absatz untersagten
Leistungen durch Dritte. Der Lebensmittelladen L.________ bzw. LA.________ habe
namentlich Lasagne, Wienerli im Teig und im Mikrowellenofen aufgewärmte
Fertigmenus angeboten und damit Leistungen in der Art eines Schnellimbisses
erbracht. Damit liege ein Verstoss gegen die Konkurrenzklausel vor.
3.3 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das Vertrauensprinzip könne nur
die Frage beantworten, ob das tatsächliche Verständnis einer Partei im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu schützen sei oder nicht. Da die
Beschwerdegegnerin beim Vertragsschluss nur an die Konkurrenzierung durch ein
weiteres Restaurant, nicht jedoch durch einen Lebensmittelladen gedacht habe,
hätten die Vorinstanzen zum Schluss gelangen müssen, der Vertrag gebe bezüglich
der Frage, ob auch eine Konkurrenzierung durch den Lebensmittelladen verpönt
sei, keine Antwort. Diese Frage hätte daher höchstens gestützt auf eine
Vertragsergänzung nach dem hypothetischen Parteiwillen, nicht jedoch gestützt
auf eine Vertragsauslegung beantwortet werden dürfen.
3.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen können auch
Konstellationen, an welche die Parteien bei Vertragsschluss nicht gedacht
haben, deren möglichen Eintritt sie sich jedoch vorstellen konnten, vom Vertrag
geregelt werden (vgl. BGE 83 II 297 E. 5b S. 308; KRAMER, Berner Kommentar, Bd.
VI.1.1, 1985, N. 221 zu Art. 18). Ob dies zutrifft, ist mangels eines
tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens durch die Auslegung des Vertrages
nach dem Vertrauensprinzip zu beantworten. Erst wenn der Vertrag auch bei
dieser Auslegung die sich stellende Frage nicht beantwortet, kann eine
Vertragslücke angenommen werden, welche gemäss dem hypothetischen
Vertragswillen geschlossen werden kann (BGE 115 II 484 E. 4 S. 487, mit
Hinweisen).
3.5 Da die Vorinstanzen zum Ergebnis kamen, die umstrittene Frage werde durch
den nach dem Vertrauensprinzip ausgelegten Vertrag beantwortet, haben sie zu
Recht keine Vertragslücke angenommen.
4.
4.1 Weiter rügen die Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanzen hätten bei der
Vertragsauslegung das Vertrauensprinzip verletzt. Sie hätten nicht beachtet,
dass Abs. 1 der Konkurrenzklausel einzig die Frage regle, wem etwas verboten
sein soll, während Abs. 2 klarstelle, was bzw. welche Tätigkeiten untersagt
sein sollen. Daher lasse sich aus Abs. 2 keine Ausdehnung über die in Abs. 1
enthaltene eindeutige Beschränkung auf "Restaurant-Mieter" hinaus ableiten. Der
Ausdruck "jeweilige Mieter" sei lediglich eine Substitution für die zuvor
erwähnten "Restaurant-Mieter", weshalb keine uneinheitliche Wortwahl vorliege.
Der klare Inhalt des Begriffs "Restaurant-Mieter" erlaube es nicht, darunter
auch Ladenmieter zu subsumieren. Hätten die Parteien das Konkurrenzverbot auf
alle Mieter ausdehnen wollen, welche Leistungen gemäss Abs. 2 der
Konkurrenzklausel anbieten, hätten sie keine Beschränkung auf Restaurant-Mieter
vorgenommen, sondern allgemein von Mietern gesprochen. Zudem hätten die
Vorinstanzen den Umstand, dass die geplante Einrichtung eines zweiten
Restaurants Anlass für die Verhandlungen über die Konkurrenzklausel gewesen
sei, als Indiz dafür qualifizieren müssen, dass die Parteien den
Anwendungsbereich der Konkurrenzklausel auf das zweite Restaurant bzw. den
entsprechenden Restaurant-Mieter beschränken wollten. Dies gelte um so mehr,
als die Parteien bei den Vertragsverhandlungen über den Lebensmittelladen
gesprochen hätten. Es sei notorisch, dass Lebensmittelläden durchwegs
"Günstigangebote in der Art eines Schnellimbisses" wie Sandwiches,
Birchermüesli, Joghurts, Fertigsalate (mit Sauce) und Wähen anbieten würden.
Verbreitet seien auch gewärmte Speisen wie Schinkengipfel, Pouletschenkel,
Pasta, Lasagne. Damit hätte der Lebensmittelladen beim Einbezug in die
Konkurrenzklausel diese mit Sicherheit verletzt, was nicht sachgerecht sei.
Eine Beschränkung auf das zweite Restaurant sei dagegen nicht unangemessen
gewesen. Die Vorinstanzen hätten auch gegen die Auslegungsregel "in dubio
mitius" verstossen, wonach im Zweifel anzunehmen sei, die Parteien hätten sich
mit der geringeren Belastung begnügen wollen.
4.2 Das Bundesgericht prüft die objektivierte Auslegung von Willenserklärungen
als Rechtsfrage frei, wobei es an die vorinstanzlichen Feststellungen über die
äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich
gebunden ist (BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67, mit Hinweisen).
4.3 Gemäss dem Wortlaut der Konkurrenzklausel bezieht sich die Verpflichtung
der in Abs. 2 genannten Nutzungsbeschränkungen auf die jeweiligen Mieter
weiterer Restaurants, worunter gemäss der vom Mietgericht genannten allgemeinen
Definition Gaststätten zu verstehen sind, welche den Gästen neben verschiedenen
Speisen auch Räumlichkeiten mit Tischen zur Verfügung stellen. Jedoch ist zu
beachten, dass im zweiten Absatz der Klausel die untersagten
Konkurrenzhandlungen spezifisch umschrieben werden und - abgesehen von der
Führung eines Selbstbedienungsrestaurants - keine Räumlichkeiten mit Tischen
voraussetzen. Dies zeigt, dass die Klausel vornehmlich die verpönten
Tätigkeiten betrifft und es für die Beschwerdegegnerin keinen Unterscheid
macht, ob die untersagten Konkurrenzhandlungen von einem Mieter mit oder ohne
Restauranträumlichkeiten ausgehen. Der erkennbare Schutzzweck der
Konkurrenzklausel verlangt daher, dass die im zweiten Absatz umschriebenen
Konkurrenzhandlungen auch erfasst werden, wenn sie von Mietern ohne
Restauranträumlichkeiten erbracht werden. Die Beschwerdegegnerin durfte sich
daher darauf verlassen, dass die Beschwerdeführerinnen gegen alle Mieter
einschreiten werde, welche in der Überbauung die untersagten
Konkurrenzhandlungen vornehmen (vgl. BGE 95 II 433 E. 3c S. 438 und E. 3d S.
439). Daran vermag nichts zu ändern, dass die Planung eines weiteren
Restaurants der Anlass für die Verhandlungen über die Konkurrenzklausel gab,
denn deren erkennbarer Schutzzweck umfasste nicht bloss dieses Restaurant,
sondern allgemein die im zweiten Absatz aufgezählten Konkurrenzhandlungen. Dies
erscheint angemessen bzw. sachgerecht. Nur damit war ein für die
Beschwerdegegnerin wirksamer Konkurrenzschutz gewährleistet. Daran waren auch
die Beschwerdeführerinnen interessiert, damit sich ihre Mieter durch eine
Aufteilung der verschiedenen Leistungsangebote nicht gegenseitig
konkurrenzierten und in ihrer Existenz gefährdeten. Auch ist nicht ersichtlich,
dass das Angebot eines Lebensmittelladens zwangsläufig "Günstigangebote in der
Art eines Schnellimbisses" erfassen muss, da Lebensmittelläden in der Regel
keine warmen Mahlzeiten anbieten, wie dies der Laden L.________ bzw.
LA.________ tat. Selbst wenn von einem Zweifelsfall ausgegangen würde, käme die
so genannte Unklarheitsregel nicht zur Anwendung, weil keine vorformulierte
Vertragsbedingung zur Diskussion steht. Bei gewöhnlichen Vertragsbestimmungen
kann nicht generell im Zweifel angenommen werden, eine Partei hätte sich mit
einer geringeren Belastung der Gegenpartei begnügen wollen. Vielmehr ist
diesfalls die Auslegung im Zweifel auf einen sachgerechten Ausgleich von
Leistung und Gegenleistung auszurichten (vgl. Kramer, a.a.O., N. 48 zu Art. 18
OR; a.M. Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, Bd. V 1b, 3. Aufl. 1980, N. 450 zu
Art. 18 OR). Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanzen bei der
Auslegung der Konkurrenzklausel nicht gegen das Vertrauensprinzip verstossen
haben.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführerinnen unter
solidarischer Haftung kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5
sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter
solidarischer Haftung auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerinnen haben die Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung mit Fr. 7'500.-- zu
entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Januar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Gelzer