I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.420/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_420/2009
Urteil vom 11. Juni 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Feldmann.
Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Martina Altenpohl,
Beschwerdeführerin,
gegen
Allreal Toni AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Hulliger,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag,
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 24. August 2009 und den Zirkulationsbeschluss des
Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 23. Dezember 2009.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) mietete im Jahre 2003 von der
damaligen Eigentümerin Swiss Dairy Food AG 1'400m2 Fläche im sogenannten
Toni-Areal (stillgelegte Toni-Molkerei) im Zürcher Stadtkreis 5 und betreibt
dort seither den Club A.________. Die Allreal Toni AG (Beschwerdegegnerin) ist
die heutige Eigentümerin des Toni-Areals. Der Mietvertrag war bis 31. Dezember
2005 befristet. Hinsichtlich einer allfälligen Fortsetzung des
Mietverhältnisses enthielt der Vertrag folgenden Passus:
"Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass der Eigentümer derzeit verschiedene
Nutzungen des Areals prüft und vor diesem Hintergrund mit einer nachträglichen
Verlängerung des Mietverhältnisses oder einem neuen Vertragsabschluss nicht
gerechnet werden kann. Die kurze Vertragsdauer hat der Mieter auch bei seinen
mieterseitigen Investitionen und daraus resultierenden Abbruchkosten stets im
Auge zu behalten.
Falls der Vermieter nach dem 31.12.2005 über die Mietsache nicht verfügen will,
das Objekt nicht abgerissen oder einer anderen Nutzung zugeführt wird, und
daher das Vertragsobjekt nochmals vermietet wird, räumt der Vermieter dem
Mieter hiermit ein Vormietrecht an der Mietfläche ... ein. Der Mieter bekundet
bereits heute sein Interesse, das Mietverhältnis über den 31.12.2005 hinaus
weiterzuführen."
Für die später in Nachlassliquidation geratene Swiss Dairy Food AG handelte das
Betreibungsamt Zürich 5, das seinerseits die C.________ beizog.
A.a Mit "Nachtrag Nr. 2" vom April 2004 verlängerten die Beschwerdeführerin und
die Swiss Dairy Food AG in Nachlassliquidation den Mietvertrag um drei Jahre:
"Präambel
(...)
Im Hinblick auf die zukünftige Zusammenarbeit zwischen den Parteien sowie
aufgrund des momentanen Planungsstandes auf dem Toni-Areal ist eine
Vertragsverlängerung um 3 Jahre möglich. Die Parteien vereinbaren daher was
folgt:
1. Vertragsverlängerung / -vertragsdauer
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wird hiermit um 3 Jahre
verlängert und endigt somit per 31. Dezember 2008, ohne dass es einer Kündigung
bedarf.
Über eine weitere mögliche Vertragsverlängerung werden sich die Parteien
spätestens Ende Dezember 2008 schriftlich einigen und einen allfälligen
Nachtrag zum Mietvertrag abschliessen."
A.b Das Eigentum an der Mietsache ging hernach auf die Bank B.________ über.
Mit Schreiben vom 20. Juli 2007 teilte diese der Beschwerdeführerin mit, eine
weitere Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2008 hinaus
sei definitiv nicht möglich, da die Rückbauarbeiten im Januar 2009 beginnen
würden.
A.c Im Oktober 2007 traten die Änderungen des privaten Gestaltungsplans
Toni-Areal aus dem Jahr 2002 in Kraft. Gestützt auf den geänderten
Gestaltungsplan erteilte die Bausektion des Stadtrats im Juni 2008 der Bank
B.________ die Baubewilligung für eine Umnutzung des Toni-Areals. Vorgesehen
ist eine Mischnutzung mit Wohnungen, Gewerbe und der Zürcher Fachhochschule der
Künste. Die Baubewilligung ist rechtskräftig.
B.
Im Oktober 2008 beantragte die Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde
Zürich die Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre. Die
Schlichtungsbehörde wies das Erstreckungsbegehren ab. Vor dem Mietgericht
Zürich beantragte die Beschwerdeführerin daraufhin eine (erstmalige)
Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr. Das Mietgericht wies die Klage
am 30. April 2009 ab. Gleich entschied das Obergericht des Kantons Zürich am
24. August 2009. Die Beschwerdeführerin reichte gegen den Entscheid des
Obergerichts sowohl kantonale Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht des
Kantons Zürich als auch Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein. Im
Oktober 2009 machte die Beschwerdeführerin sodann bei der Schlichtungsbehörde
ein zweites Mieterstreckungsgesuch anhängig. Das entsprechende Verfahren wurde
bis zum rechtskräftigen Entscheid des Bundesgerichts über die hängige
Beschwerde sistiert.
C.
Das Kassationsgericht wies die Nichtigkeitsbeschwerde am 23. Dezember 2009 ab,
soweit es darauf eintrat. Auch dagegen erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde
in Zivilsachen beim Bundesgericht. In beiden Beschwerden beantragt die
Beschwerdeführerin, den jeweils angefochtenen Entscheid aufzuheben und ihre
Klage auf erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr
gutzuheissen. Das Bundesgericht erteilte den Beschwerden auf Antrag der
Beschwerdeführerin aufschiebende Wirkung.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanzen haben auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
1.1 Gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide
letzter kantonaler Instanzen und des Bundesverwaltungsgerichts. Soweit sich die
Beschwerden gegen das Urteil des Mietgerichts richten, ist darauf von
vornherein nicht einzutreten.
Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale
Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden,
ausgeschöpft sein muss (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen). Mit der
kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde kann eine Verletzung eines wesentlichen
Verfahrensgrundsatzes, eine aktenwidrige oder willkürliche tatsächliche Annahme
sowie eine Verletzung klaren materiellen Rechts geltend gemacht werden (§ 281
Ziff. 1-3 des Gesetzes vom 13. Juni 1976 über den Zivilprozess [ZPO; LS 271]).
Ausgeschlossen ist die Nichtigkeitsbeschwerde, wenn das Bundesgericht einen
Mangel frei überprüfen kann, wobei sie - soweit das Bundesgericht das Recht
nicht von Amtes wegen anwendet - stets zulässig ist, wenn eine Verletzung von
Art. 8, 9, 29 oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK geltend gemacht wird (§ 285 Abs.
2 ZPO/ZH; vgl. dazu BGE 133 III 585 E. 3.2 S. 587 mit Hinweis).
Soweit in der Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts Rügen erhoben
werden, die mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht hätten
geltend gemacht werden können, ist darauf mangels Ausschöpfung des kantonalen
Instanzenzugs nicht einzutreten.
1.2 In der Beschwerde gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts
beantragt die Beschwerdeführerin lediglich die Aufhebung dieses Entscheids,
nicht aber die Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses. Damit ist fraglich,
ob in der Beschwerde gegen den kassationsgerichtlichen Beschluss Rügen gegen
den obergerichtlichen Entscheid zulässig sind. Die Frage braucht nicht vertieft
behandelt zu werden, da sich die Beschwerden - wie zu zeigen sein wird -
ohnehin als unbegründet erweisen.
Im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG ist unerlässlich, dass die Beschwerde auf
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt,
worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die Beschwerdeführerin soll in der
Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen
Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE
134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400). Ferner hat die
Begründung in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis
auf kantonale Akten ist unzulässig (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201 mit Hinweis).
In ihrer Beschwerde gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts
wiederholt die Beschwerdeführerin in erster Linie die gegen den Entscheid des
Obergerichts eingereichte Beschwerde und gibt seitenweise die kantonale
Nichtigkeitsbeschwerde wieder. Indem die Beschwerdeführerin den Erwägungen, die
sie aus früheren Rechtsschriften übernimmt, Zitate der Erwägungen des
Obergerichts und Kassationsgerichts voranstellt, genügt sie den
Begründungsanforderungen nicht. Sie setzt sich nicht rechtsgenügend mit den
Erwägungen des Kassationsgerichts auseinander und zeigt nicht hinreichend auf,
inwiefern das Kassationsgericht damit, dass es keinen Nichtigkeitsgrund
angenommen hat, Recht verletzt haben soll. Deshalb kann auf die Beschwerde über
weite Strecken nicht eingetreten werden.
2.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die kantonalen Instanzen hätten den
massgebenden Sachverhalt offensichtlich unrichtig sowie bundesrechtswidrig
festgestellt. Sie macht eine Verletzung von Art. 8 ZGB, Art. 9 und Art. 29 Abs.
2 BV, Art. 18 und Art. 272 OR geltend.
2.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
2.2 Rügen betreffend die Beweiswürdigung durch die kantonalen Instanzen sind
von vornherein nur gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts
zulässig (vgl. E. 1). Aber auch diesbezüglich genügt die Beschwerdeführerin den
Begründungsanforderungen nicht, da sie in unzulässiger Weise appellatorische
Kritik an der Beweiswürdigung der kantonalen Gerichte übt und Ergänzungen
bezüglich der tatsächlichen Feststellungen vornimmt, als ob dem Bundesgericht
im Beschwerdeverfahren die freie Prüfung aller Tatfragen zukäme (BGE 134 II 244
E. 2.2 S. 246; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; je mit Hinweisen). Zudem verkennt
die Beschwerdeführerin, dass die kantonalen Instanzen ihre Vorbringen über
weite Strecken als rechtlich irrelevant erachteten. Ob diese Annahme zutrifft,
ist eine Rechtsfrage, die es nachfolgend zu prüfen gilt.
3.
3.1 Hat die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte
zur Folge, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre,
kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen (Art. 272 Abs.
1 OR). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung gemäss Art. 272a Abs. 1 OR bei
Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters (lit. a), wegen schwerer
Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (lit. b) und
wegen Konkurses des Mieters (lit. c) oder wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf
ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die
beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen
Bewilligung abgeschlossen wurde (lit. d).
3.2 Soweit die Erstreckung nicht nach Art. 272a OR ausgeschlossen ist,
berücksichtigt die zuständige Behörde nach Art. 272 Abs. 2 OR bei der
Interessenabwägung für den Entscheid über die Erstreckung insbesondere die
Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer
des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen
allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und überdies die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).
3.2.1 Die Bestimmungen über die Erstreckung der Mietverhältnisse bezwecken, die
Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit
für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung
gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht,
wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind, und letztlich kann für den
Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften
Gewichtung inwieweit überwiegen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 1996, a.a.O.,
N. 124 zu Art. 272 OR). Überwiegen die Härtegründe für den Mieter, ist eine
Erstreckung zwingend zu gewähren, während die Erstreckung regelmässig
ausgeschlossen ist, wenn die Interessenabwägung zugunsten des Vermieters
ausfällt (HIGI, a.a.O., N. 110 und N. 131 ff. zu Art. 272 OR).
3.2.2 Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist eine Erstreckung nach Art. 272
OR zulässig. Eine solche ist jedoch nur mit grösster Zurückhaltung zu gewähren,
da der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bei befristeten Vertragsverhältnissen
von Anfang an bekannt ist (vgl. Urteil 4A_552/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.5.1
mit Hinweisen). Es können sich jedoch Änderungen im Umfeld oder in der Person
des Mieters ergeben, die im Zeitpunkt der Vereinbarung der Befristung noch
nicht abzusehen waren und insoweit eine Härte der Vertragsauflösung begründen
(HIGI, a.a.O., N. 67 zu Art. 272 OR mit Hinweisen).
3.3 Der Entscheid über die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen.
Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt
dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos
von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn
sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine
Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht
gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das
Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich
unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S.
123 f.; 125 III 226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).
4.
Das Obergericht erwog, eine Erstreckung nach Art. 272 OR sei grundsätzlich
zulässig und wog die Interessen der Parteien ab. Zunächst hielt es fest, die
von den damaligen Parteien vereinbarte Befristung des Mietvertrags im Hinblick
auf die spätere Umnutzung des Toni-Areals sei ein starkes Argument gegen eine
Erstreckung. In der Befristung könne kein missbräuchliches Verhalten seitens
der Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin im Sinne eines "Kettenvertrags"
erblickt werden. Die damalige Vermieterin sei von der Insolvenz bedroht
gewesen, weshalb ein Wechsel des Eigentümers von Anfang an absehbar und damit
auch bauliche Veränderungen sehr wahrscheinlich gewesen seien, selbst wenn im
Frühling 2004 noch ungewiss gewesen sei, was mit dem Toni-Areal genau geschehen
würde. Die Beschwerdeführerin habe zwar auf eine Vertragsverlängerung
spekulieren, jedoch nicht damit rechnen dürfen. Zudem habe sie spätestens seit
Erhalt des Schreibens der Bank B.________ vom 20. Juli 2007 gewusst, dass die
damalige Vermieterin mit einem Baubeginn im Januar 2009 gerechnet habe.
Insofern seien von der Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechtsvorgängerin keine
Erwartungen geweckt worden, die mit dem Beharren auf der termingerechten
Beendigung des Mietverhältnisses enttäuscht worden seien. Das Obergericht
erachtete schliesslich die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin als ungenügend
und kam auch unter dem Aspekt allfälliger Drittinteressen zum Schluss, das
Mietgericht habe der raschen Durchführung der Bauarbeiten im Ergebnis zu Recht
hohes Gewicht beigemessen.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt, die kantonalen Instanzen hätten die "Umstände des
Vertragsabschlusses" nach Art. 272 Abs. 2 lit. a OR in Verletzung von Art. 8
ZGB nicht hinreichend berücksichtigt. Sie macht geltend, das Obergericht sei zu
Unrecht davon ausgegangen, der Nachtrag Nr. 2 sei wie der erste Mietvertrag
wegen der geplanten Umnutzung auf wenige Jahre befristet gewesen. Die
Beschwerdeführerin habe die damaligen Vertragsparteien als Zeugen angeboten,
einerseits zum Thema, dass bei Abschluss des Mietvertrags bzw. Nachtrags kein
konkretes Bauvorhaben bestanden habe, anderseits zur Absicht beider Parteien,
im Hinblick auf die inhaltlich und zeitlich unsicheren und möglicherweise
verschiedenen künftigen Nutzungsformen für beide Seiten lukrative, ausdrücklich
verlängerbare Mietverträge abzuschliessen. Die Zeugen seien jedoch nicht
angehört worden.
5.1 Dass die Parteien eine Verlängerung des Mietverhältnisses in Betracht
zogen, geht aus dem Vertragstext zweifelsfrei hervor. Dass kein konkretes
Bauvorhaben bestand, ist unbestritten. Insoweit gehen die Vorbringen der
Beschwerdeführerin an der Sache vorbei.
5.2 Die Beschwerdeführerin beruft sich sodann auf eine Lehrmeinung, wonach
entscheidend sei, ob der Mieter bei Vertragsabschluss über die Umstände
informiert worden sei, die sein Mietverhältnis zeitlich begrenzen, wobei
vorausgesetzt werde, dass diese Umstände (geplanter Umbau etc.) bereits so
konkret seien, dass für den Mieter das Ende des Mietverhältnisses schon bei
Vertragsabschluss absehbar sei. Habe der Mieter auf ein lang andauerndes
Mietverhältnis vertrauen dürfen, namentlich aufgrund einer Vertragsklausel, die
ein Optionsrecht des Mieters für einen längeren Vertrag vorsehe, oder aufgrund
mündlicher Zusicherungen, sei eine grosszügigere Erstreckung zu gewähren (vgl.
LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 30/6.2 ff.,
S. 644). Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, aufgrund des die
Verlängerungsmöglichkeit regelnden Nachtrags sei im Rahmen des
Mieterstreckungsverfahrens von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen,
weshalb eine Erstreckung bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen in der Regel
zu gewähren sei.
5.3 Der Nachtrag Nr. 2 wurde abgeschlossen, als sich die damalige Eigentümerin
der Liegenschaft bereits in Nachlassliquidation befand. Die Nachlassliquidation
ist von Natur aus ein nicht auf Dauer angelegtes Übergangsverhältnis. Die
Gesellschaft soll zu Gunsten der Nachlassgläubiger möglichst gewinnbringend
liquidiert werden. Aufgrund dieser Umstände konnte die Beschwerdeführerin von
vornherein nicht auf einen langen Bestand des Mietverhältnisses bzw. auf eine
langfristige Verlängerung vertrauen. Über die langfristige Nutzung des Areals
entscheidet derjenige, der das Aktivum im Rahmen der Nachlassliquidation
letztlich erwirbt, nicht die Liquidatoren. Vor diesem Hintergrund war die
Möglichkeit des Endes ohne Weiterführung für den Mieter schon bei
Vertragsabschluss absehbar (vgl. LACHAT UND ANDERE, a.a.O., Rz. 30/6.2, S.
644).
5.4 Indem vereinbart wurde, die Parteien würden sich über eine allfällige
Verlängerung des Mietverhältnisses einigen, trug der Nachtrag der Unsicherheit
der langfristigen Nutzung Rechnung. Zur Erreichung des durch die
Nachlassliquidation angestrebten möglichst hohen Liquidationserlöses konnte
einerseits ein Interesse an einer Weiterführung des Mietverhältnisses bestehen,
sollte sich die Liquidation verzögern oder der Erwerber an der Weiterführung
des Mietverhältnisses interessiert sein. Es konnte sich aber auch als lukrativ
erweisen, das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt auslaufen zu lassen, um
einem Erwerber die sofortige Umnutzung zu ermöglichen. Dass sich die
Liquidatoren beide Optionen offenhalten wollten, ist legitim und musste der
Beschwerdeführerin bewusst sein. Von einer Aneinanderreihung befristeter
Verträge, sogenannte Kettenverträge, mit dem Ziel, den Kündigungsschutz
abzuschwächen, kann keine Rede sein (vgl. LACHAT UND ANDERE, a.a.O., Rz. 24/
3.11, S. 502).
5.5 Die Beschwerdeführerin musste nach dem Gesagten bereits bei Vertragsschluss
mit der Möglichkeit rechnen, dass keine Verlängerung erfolgen würde. Gewissheit
bestand in diesem Zeitpunkt aber nicht. Nach den Feststellungen der Vorinstanz
hatte die Bank B.________ indessen der Beschwerdeführerin bereits am 20. Juli
2007, d.h. rund 1½ Jahre vor Auslauf des Vertrags, mitgeteilt, eine
Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2008 hinaus sei
definitiv nicht möglich. Ab diesem Zeitpunkt konnte sich die Beschwerdeführerin
darauf einstellen, dass definitiv keine Verlängerung möglich sein würde. Wie
konkret das Bauvorhaben war oder ob mit den Rückbauarbeiten bereits im Jahr
2008 begonnen wurde, spielt - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin -
keine Rolle. Auch inwieweit sie über die Abwicklung des tatsächlichen
Bauvorhabens bzw. die Durchsetzung des Projekts vor den städtischen Behörden
durch die Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin informiert wurde und was den
Medien diesbezüglich zu entnehmen war, ist unerheblich. Da die
Beschwerdeführerin aufgrund der Nachlassliquidation bereits bei Abschluss des
Nachtrags Nr. 2 mit der Nichtverlängerung des Mietverhältnisses zu rechnen
hatte und ihr rund 1½ Jahre vor Ablauf des Mietverhältnisses unmissverständlich
mitgeteilt wurde, das Mietverhältnis werde nicht verlängert, liegt kein
Härtefall im Sinne von Art. 272 OR vor. Selbst wenn man mit der
Beschwerdeführerin davon ausgehen würde, es liege ein unbefristetes
Mietverhältnis vor, wäre nicht zu beanstanden, dass angesichts der gesamten
Umstände und der frühzeitigen Mitteilung des Mietendes keine Erstreckung
erfolgte, zumal eine frühzeitige Ankündigung der Kündigung beim Entscheid über
die Erstreckung zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter im Licht des
Vertrauensprinzips keinen Zweifel daran haben konnte, der Vermieter werde die
Ankündigung aus den damals erwähnten Gründen wahrmachen (vgl. Higi, a.a.O., N.
219 zu Art. 272 OR; a.M. Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses,
1990, S. 25). Die kantonalen Instanzen haben daher im Ergebnis, unabhängig
davon, ob bei Vertragsschluss ein konkretes Bauprojekt bestand, ihr Ermessen
nicht überschritten und zu Recht die Erstreckung verweigert.
5.6 Daran vermögen weder die Vorbringen der Beschwerdeführerin zu ihren
Suchbemühungen, welche das Obergericht insgesamt als ungenügend erachtete,
etwas zu ändern noch die Rüge, Überlegungen zu den Einnahmequellen der hinter
der Beschwerdeführerin stehenden Personen hätten nicht berücksichtigt und der
raschen Durchführung der Bauarbeiten angesichts der finanziellen Interessen der
Beschwerdegegnerin kein derart hohes Gewicht beigemessen werden dürfen. Selbst
wenn man zugunsten der Beschwerdeführerin annimmt, ihre Suchbemühungen seien
genügend, und die oben erwähnten Umstände nicht berücksichtigt oder anders
gewichtet, liegt angesichts der Tatsache, dass sich die Vermieterschaft bei
Abschluss des Nachtrags Nr. 2 in Nachlassliquidation befand und die
Beschwerdeführerin 1½ Jahre vor Ende des Mietverhältnisses über die
Nichtverlängerung informiert wurde, kein Härtefall vor.
5.7 Ob eine Erstreckung bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. d OR
ausgeschlossen ist, wie die Beschwerdegegnerin behauptet, kann offenbleiben.
Immerhin bestand bei Abschluss der Verträge unbestrittenermassen kein konkretes
Bauprojekt, so dass zweifelhaft ist, ob die Bestimmung Anwendung finden kann,
zumal die Lehre dafür eine einigermassen konkretisierte Planung des
Bauvorhabens voraussetzt (vgl. HIGI, a.a.O., N. 32 zu Art. 272a OR;
SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 13 zu Art. 272a
OR).
6.
Nach dem Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen, soweit überhaupt darauf
eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 12'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, dem Kassationsgericht des Kantons Zürich und der
Schlichtungsbehörde Zürich schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. Juni 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Feldmann