I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.41/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_41/2009
Urteil vom 1. April 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hanspeter Geissmann,
gegen
V.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Luc Humbel.
Gegenstand
Mietvertrag; Nachtrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer,
vom 2. Dezember 2008.
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG als Mieterin und die W.________ AG als Vermieterin schlossen
am 8. Oktober 2001 einen Mietvertrag über Büroräumlichkeiten in der
Liegenschaft B.________. Am 19. Juni 2003 unterschrieben A.________
(Beschwerdeführer) und die W.________ AG, vertreten durch die X.________ AG,
einen Nachtrag zum Mietvertrag, wonach der Beschwerdeführer als
"Solidarpartner" in den Mietvertrag aufgenommen werde. Dieser Nachtrag Nr. 1
lautet wie folgt:
"1. Solidarpartner
Folgende Person wird als Solidarpartner in den Mietvertrag aufgenommen, über
die auch die Mietzinskaution gemäss Pkt. 4.5 des Mietvertrages vom 8. Oktober
2001 abgewickelt werden kann:
Herr A.________, C.________-Strasse, in D.________
2. Übrige Vertragsbestimmungen
Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Mietvertrages vom 8. Oktober 2001
unverändert fort.
3. Vertragsausfertigungen
Der vorliegende Nachtrag 1 wird in drei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt
und unterzeichnet, wobei dem Mieter ein Exemplar und der Vermieterin zwei
ausgehändigt werden."
Die Liegenschaft wurde per 1. Juli 2004 an die V.________ AG
(Beschwerdegegnerin) verkauft.
Die von der A.________ AG mit Schreiben vom 14. März 2005 ausgesprochene
Kündigung wurde von der Verwalterin der damaligen Vermieterin zurückgewiesen.
Die Mieterin wurde darauf aufmerksam gemacht, dass sie bis am 30. September
2006 weiterhin für den Mietzins hafte. Per 1. September 2005 wurden die
Räumlichkeiten an Y.________ weitervermietet.
Über die A.________ AG wurde am 20. Januar 2006 der Konkurs eröffnet. Das
Konkursverfahren wurde mangels Aktiven eingestellt.
B.
Am 31. März 2006 reichte die Beschwerdegegnerin gegen den Beschwerdeführer beim
Bezirksgericht Brugg Klage ein. Sie begehrte mit in der Replik geändertem
Rechtsbegehren, ihn zur Bezahlung der Mietzinsforderungen von Fr. 55'286.-- (14
Monate à Fr. 3'299.-- [Juli 2004 bis August 2005] sowie 13 Monate à Fr. 700.--
[Mietzinsdifferenz für die Zeit September 2005 bis September 2006]), je
zuzüglich Zins von 8 % seit mittlerem Verfall, zu verurteilen. Ausserdem
beantragte sie die Erteilung der Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 000 des
Betreibungsamtes Windisch für den gesamten Betrag. Eventualiter verlangte sie
einen Betrag von Fr. 19'500.-- und die Erteilung der Rechtsöffnung hierfür. Der
Beschwerdeführer widersetzte sich dieser Forderung und bestritt,
Vertragspartner der Beschwerdegegnerin zu sein. Er habe sich seinerzeit nur
gegenüber der damaligen Vermieterin, der W.________ AG, als zusätzliche
Sicherheit für die Bezahlung der Mietzinse zur Verfügung gestellt. Er sei aber
nicht in den Mietvertrag eingetreten und daher nicht Mietvertragspartner. Mit
Urteil vom 8. Mai 2007 wies das Bezirksgericht die Klage ab. Es hielt den
Beweis für einen Beitritt des Beschwerdeführers zum Mietvertrag für nicht
erbracht.
Die Beschwerdegegnerin appellierte an das Obergericht des Kantons Aargau. Sie
verlangte Fr. 46'186.-- nebst Zins zu 8 % seit 1. Februar 2005 und Fr. 420.55
nebst Zins zu 8 % seit 15. März 2006 sowie die Erteilung der Rechtsöffnung für
den gesamten Betrag samt Zins. Mit Urteil vom 2. Dezember 2008 hiess das
Obergericht die Appellation teilweise gut und verpflichtete den
Beschwerdeführer, der Beschwerdegegnerin die Mietzinse für die Zeit vom 1. Juli
2004 bis am 31. August 2005 in der Höhe von insgesamt Fr. 46'186.-- nebst Zins
zu 8 % seit dem 1. Februar 2005 sowie Fr. 420.55 für die Mietzinsdifferenz vom
1. September 2005 bis 30. September 2006 nebst Zins zu 8 % seit dem 15. März
2006 zu bezahlen sowie die Zahlungsbefehlskosten von Fr. 100.-- zu ersetzen.
Den Rechtsvorschlag hob es für den Betrag von Fr. 46'186.-- nebst Zins zu 8 %
seit 1. Februar 2005 sowie für Fr. 32.35 nebst Zins zu 8 % seit 1. Juli 2005
auf. Im Übrigen wies es die Klage ab.
C.
Der Beschwerdeführer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des
Obergerichts aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz
verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
Streitig ist, ob die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer für die
ausstehenden Mietzinse belangen kann, weil er mit dem Nachtrag vom 19. Juni
2003 als solidarisch haftender Mieter dem Mietvertrag vom 8. Oktober 2001
beigetreten ist. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin folgend, bejahte dies
die Vorinstanz. Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber auf den
Standpunkt, mit dem Nachtrag habe er mit der damaligen Vermieterin ein
unabhängiges Sicherungsgeschäft abgeschlossen. Der Inhalt des Nachtrags Nr. 1
zum Mietvertrag ist demnach umstritten und durch Auslegung zu ermitteln.
2.
Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Ob ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille besteht, kann
das Bundesgericht, da die Beweiswürdigung betreffend, nur unter dem Blickwinkel
der Willkür prüfen (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249
E. 1.2.2).
Nur wenn ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille unbewiesen bleibt, sind
zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien
aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten
(BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1. S. 611; 130 III 66 E. 3.2).
Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von
Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen
Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten
grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67
mit Hinweisen).
3.
Aus dem angefochtenen Urteil wird nicht restlos klar, ob die Vorinstanz eine
subjektive oder objektive Vertragsauslegung vorgenommen hat. Indessen muss
angenommen werden, dass sie sofort zu einer Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip schritt, schliesst sie ihre Erwägungen doch mit dem Satz,
unter Würdigung sämtlicher Auslegungsmittel wie Wortlaut, Zweck,
Begleitumstände und Interessenlage könne der am 19. Juni 2003 abgeschlossene
Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 8. Oktober 2001 nicht anders denn als
Beitritt des Beschwerdeführers zum Mietvertrag verstanden werden.
Der Beschwerdeführer rügt die Auslegung der Vorinstanz als bundesrechtswidrig.
Im Einzelnen ergibt sich Folgendes:
3.1 Zum Wortlaut erwog die Vorinstanz, der Ausdruck "Partner" werde im
Geschäftsleben häufig verwendet, so dass davon ausgegangen werden könne, dass
dessen Bedeutung (gemäss Duden "Gefährte, Teilhaber, Teilnehmer, Mitspieler")
den geschäftsversierten Parteien klar gewesen sei. Wäre mit dem Nachtrag
tatsächlich lediglich ein vom Mietvertrag unabhängiges Sicherungsgeschäft
beabsichtigt gewesen, wäre der Beschwerdeführer nicht als Partner der
Mietvertragsparteien bezeichnet worden. Zudem würde diesfalls die vorgesehene
Unterzeichnung durch die A.________ AG keinen Sinn machen, bräuchte es doch
deren Zustimmung zum behaupteten kumulativen Schuldbeitritt nicht. Das vom
Beschwerdeführer behauptete Sicherungsgeschäft lasse sich dem Wortlaut nicht
ansatzweise entnehmen. Es gehe nirgends daraus hervor, dass der
Beschwerdeführer lediglich Sicherheit für die Mietzinse bzw. für die Kaution
bieten solle. Vielmehr deute der Wortlaut, wonach über die in den Mietvertrag
aufgenommene Person auch die Mietzinskaution abgewickelt werden könne, gerade
nicht auf eine einzelne Leistungspflicht hin. Zutreffend sei hingegen der
Einwand des Beschwerdeführers, dass es nicht nachvollziehbar sei, weshalb die
Parteien von "Solidarpartner" und nicht von "Solidarmieter" sprechen.
Andererseits bezeichneten die Parteien das Rechtsgeschäft als "Nachtrag zum
Mietvertrag", was nicht verständlich wäre, wenn damit ein vom Mietvertrag
unabhängiges Sicherungsgeschäft beabsichtigt gewesen wäre. Zudem deute die
Formulierung, eine Person werde in den Mietvertrag aufgenommen, ebenfalls auf
einen Vertragsbeitritt hin. Der Wortlaut spreche demnach überwiegend, jedoch
nicht eindeutig, für einen Vertragsbeitritt des Beschwerdeführers.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, sie vermische Fachpersonen und
Umgangssprache. Indem sie die Bedeutung des Begriffs "Partner" dem Duden
entnehme, stelle sie dessen umgangssprachliche Bedeutung fest. Sie spreche dann
aber - nicht nachvollziehbar - plötzlich davon, dessen Bedeutung sei den
"geschäftsversierten" Parteien klar gewesen. Der fachspezifische Begriff,
welcher im Mietwesen verwendet werde, wäre "Solidarmieter" und nicht
"Solidarpartner" gewesen.
Letzteres Argument hat die Vorinstanz anerkannt und deshalb nicht auf einen
eindeutig, sondern bloss überwiegend für einen Vertragsbeitritt sprechenden
Wortlaut geschlossen. Es bleibt aber dabei, dass "Partner" einen Konnex zu den
Mietvertragsparteien knüpft und damit gegen ein vom Mietvertrag unabhängiges
Sicherungsgeschäft spricht. Entgegen der Rüge des Beschwerdeführers brauchte
die Vorinstanz nicht darzulegen, was die Parteien für einen Begriff hätten
verwenden müssen, wenn sie ein unabhängiges Sicherungsgeschäft beabsichtigt
hätten. Auszulegen ist der Wortlaut, wie er verwendet wurde, und dieser spricht
eher für einen Vertragsbeitritt. Daran vermag auch die Erklärung des
Beschwerdeführers nichts zu ändern, wonach das Sicherungsgeschäft nur rechtlich
vom Mietvertrag unabhängig gewesen sei, tatsächlich aber einen engen Bezug zum
Mietvertrag bestanden habe, indem Letzterer der Grund für das
Sicherungsgeschäft gewesen sei. Die von der Vorinstanz angeführten
Wortelemente, dass eine Person in den Mietvertrag aufgenommen werde, über die
auch die Kaution abgewickelt werden könne, stützen den Schluss, dass der
Wortlaut überwiegend für einen Vertragsbeitritt des Beschwerdeführers spricht.
3.2 Die Vorinstanz erwog weiter, Zweck des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag sei
gewesen, dem Beschwerdeführer die für die Erhältlichmachung einer Bürgschaft
von der Z.________ AG erforderliche Mieterstellung zu verschaffen. Aufgrund des
klaren Wortlautes der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Z.________ AG und
eines rund eine Woche vor dem Abschluss des Nachtrags von der X.________ AG
verfassten E-Mails vom 13. Juni 2003, wonach sich "Herr A.________ als
Solidarpartner in den Mietvertrag eintragen lassen wolle, damit er die Kaution
über die Z.________ AG abwickeln könne", hielt es die Vorinstanz für erstellt,
dass ohne Mieterstellung des Beschwerdeführers keine Bürgschaft von der
Z.________ AG hätte erhältlich gemacht werden können.
Der Beschwerdeführer unterbreitet dem Bundesgericht unzulässige appellatorische
Kritik, indem er den vorinstanzlichen Erwägungen lediglich sein eigenes
Verständnis der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Z.________ AG
gegenüberstellt. Er übersieht, dass das Bundesgericht an die Feststellungen der
Vorinstanz über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der
Beteiligten grundsätzlich gebunden ist. Eine hinlängliche Sachverhaltsrüge nach
Art. 97 Abs. 1 BGG erhebt der Beschwerdeführer nicht. Die Vorinstanz hat die
Umstände, die zum Abschluss des Nachtrags führten, gewürdigt, nämlich die
Absicht, eine Bürgschaft von der Z.________ AG erhältlich zu machen, die - nach
den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz - nur bei einer Mieterstellung
des Beschwerdeführers möglich war. Entgegen der Rüge des Beschwerdeführers hat
sie damit nicht in einer Art. 18 OR verletzenden Weise auf das Verhalten einer
vertragsfremden Person (Z.________ AG) abgestellt. Vielmehr hat sie den Umstand
berücksichtigt, dass die Erhältlichmachung einer Bürgschaft von der Z.________
AG die Mieterstellung des Beschwerdeführers voraussetzte und die Parteien
dieses Erfordernis mit dem Abschluss des Nachtrags erreichen wollten. Dieser
Umstand spricht bei der Auslegung des Nachtrags wiederum für einen
Vertragsbeitritt. Dabei durfte die Vorinstanz das erwähnte E-Mail der
X.________ AG heranziehen. Die X.________ AG vertrat die damalige Vermieterin
beim Abschluss des Nachtrags und kann somit nicht als Drittperson betrachtet
werden, deren Korrespondenz von vornherein irrelevant wäre, wie der
Beschwerdeführer geltend macht.
3.3 Schliesslich hielt die Vorinstanz dafür, dass die Interessenlage der
A.________ AG und des Beschwerdeführers gegen ein Sicherungsgeschäft und für
den Vertragsbeitritt des Beschwerdeführers spreche. Denn die A.________ AG sei
offenbar nicht in der Lage gewesen, die mietvertraglich verlangte Garantie
einer schweizerischen Grossbank oder Versicherungsanstalt beizubringen. Es sei
daher davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer mit der Bürgschaft von der
Z.________ AG die verlangte Garantie habe beibringen wollen, auf welcher die
Vermieterin beharrt habe.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 18 OR, weil die Vorinstanz
nicht auf die Interessen der Vertragsparteien, sondern auf die heutigen
Interessen der Beschwerdegegnerin, die nicht Vertragspartei des Nachtrags vom
19. Juni 2003 gewesen sei, abgestellt habe.
Dem ist nicht so. Die Vorinstanz berücksichtigte die Interessenlage der
damaligen Vertragsparteien. Die damalige Vermieterin beharrte auf der
mietvertraglich stipulierten Garantie. Die an der Miete der
Geschäftsräumlichkeiten interessierte A.________ AG hatte demnach dieser
Verpflichtung nachzukommen, vermochte dies aber offenbar nicht, weshalb der
Beschwerdeführer die Bürgschaft von der Z.________ AG erhältlich machen sollte,
was - nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz - wiederum nur
möglich war, wenn er Mieterstellung erlangte. Dass diese Interessenlage für
einen Vertragsbeitritt des Beschwerdeführers spricht, ist nachvollziehbar und
nicht zu beanstanden.
3.4 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die drei Monate nach Abschluss des
Nachtrags erfolgte Mietzinserhöhung sei nur der A.________ AG, nicht aber ihm
selbst mitgeteilt worden, was zeige, dass er nicht als Mieter betrachtet worden
sei. Diese fehlende Mitteilung könne nicht als Versehen abgetan werden.
Dieser Einwand hilft nicht weiter. Denn nachträgliches Parteiverhalten ist bei
der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip, von einer solchen auch der
Beschwerdeführer ausgeht, nicht von Bedeutung; es kann höchstens im Rahmen der
Beweiswürdigung auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen
(BGE 133 III 61 E. 2.2.2.2 S. 69; 129 III 675 E. 2.3. S. 680; 118 II 365 E. 1
S. 366).
3.5 Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers musste die Vorinstanz zudem
wegen der Tatsache, dass die A.________ AG den Nachtrag nicht unterzeichnet
hat, nicht auf ein unabhängiges Sicherungsgeschäft schliessen, da sie insofern
Verzicht auf den Formvorbehalt annehmen durfte (vgl. dazu Erwägung 4).
3.6 Insgesamt ist die vorinstanzliche Auslegung des Nachtrags vom 19. Juni 2003
in dem Sinn, dass der Beschwerdeführer als solidarisch haftender Mieter dem
Mietvertrag vom 8. Oktober 2001 beigetreten ist, bundesrechtlich nicht zu
beanstanden. Weil das Auslegungsergebnis nicht zweifelhaft ist, besteht von
vornherein kein Raum für eine vom Beschwerdeführer vertretene Auslegung
zugunsten des Schuldners.
4.
Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, ein allfälliger
Vertragsbeitritt wäre wegen Formungültigkeit nicht zustande gekommen. Gemäss
den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zum Mietvertrag vom 8. Oktober 2001 seien
Änderungen oder spätere Vereinbarungen über den Mietvertrag nur gültig, wenn
sie schriftlich vereinbart worden seien. Der Nachtrag vom 19. Juni 2003 sei
jedoch von der A.________ AG nicht unterzeichnet worden. Die Vorinstanz gehe
fälschlicherweise von einem konkludenten Formverzicht der Parteien aus.
4.1 Ist für einen Vertrag, der vom Gesetz an keine Form gebunden ist, die
Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird vermutet, dass die Parteien
vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollen (Art. 16 Abs. 1 OR).
Der vertragliche Formvorbehalt kann jederzeit formfrei aufgehoben werden. Die
Aufhebung ist auch stillschweigend oder durch konkludentes Handeln möglich, wie
insbesondere dann, wenn die Parteien sich über die vereinbarte Form
hinwegsetzen oder den Vertrag vorbehaltlos erfüllen (vgl. BGE 125 III 263 E. 4c
S. 268 mit Hinweisen; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 10 zu Art. 16 OR).
4.2 Die Vorinstanz nahm einen stillschweigenden Verzicht auf den Formvorbehalt
an. Der Beschwerdeführer habe die von der früheren Vermieterin verlangte
Garantie durch eine Bürgschaft der Z.________ AG beigebracht. Dies sei der
A.________ AG aufgrund der zwischen ihrem Organ und dem Beschwerdeführer
herrschenden Personalunion bekannt und zudem auch in ihrem Interesse gewesen.
Dieses Dulden sowie die Interessenlage der A.________ AG könne nach Treu und
Glauben nicht anders denn als stillschweigende Zustimmung zum Beitritt des
Beschwerdeführers zum Mietvertrag verstanden werden, zumal dieser Beitritt für
die A.________ AG vorwiegend mit Vorteilen verbunden gewesen sei.
4.3 Diesen Erwägungen kann gefolgt werden. Dagegen überzeugen die Einwendungen
des Beschwerdeführers nicht.
So behauptet der Beschwerdeführer, die A.________ AG habe bewusst nicht
unterschrieben, was umso deutlicher werde, wenn man berücksichtige, dass für
die A.________ AG eine Rubrik für die Unterschrift vorgesehen gewesen sei. Die
Behauptung einer bewussten Nichtunterzeichnung findet im vorinstanzlich
verbindlich festgehaltenen Sachverhalt keine Stütze und folgt auch nicht
zwingend daraus, dass für die Unterschrift der A.________ AG eine Rubrik
vorgesehen war. Aus dem Umstand, dass die Rubrik nicht ausgefüllt wurde, kann
nicht geschlossen werden, dass die A.________ AG bewusst resp. absichtlich
nicht unterschrieben hat.
Es hilft dem Beschwerdeführer auch nicht weiter, wenn er auf seinem Standpunkt
beharrt, ein Sicherungsgeschäft sei genügend gewesen, um die Interessen der
damaligen Vertragsparteien zu erfüllen. Denn es bleibt dabei, dass die
A.________ AG gegen die Beibringung der Bürgschaft der Z.________ AG durch den
Beschwerdeführer nicht opponierte und der Vertragsbeitritt desselben in ihrem
Interesse lag, weil - wie oben festgehalten - die Erhältlichmachung der
Bürgschaft die Mieterstellung des Beschwerdeführers voraussetzte. Die
Vorinstanz hat kein Bundesrecht verletzt, wenn sie bei dieser Sachlage auf
einen Verzicht auf den Formvorbehalt schloss und den Nachtrag als gültig
abgeschlossen beurteilte.
5.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der
Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 1. April 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Sommer