I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.409/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_409/2009
Urteil vom vom 1. Februar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Advokat Andreas Béguin,
gegen
X.________ Baugenossenschaft,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka.
Gegenstand
Mietnebenkosten,
Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, vom 8. Mai 2009.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführerin) schloss am 8. September 2001 als Mieterin mit
der X.________ Baugenossenschaft (Beschwerdegegnerin) einen Mietvertrag über
eine 3-Zimmerwohnung. Der Nettomietzins betrug monatlich Fr. 742.--. Unter dem
Titel Neben- und Betriebskosten monatlich war in der Rubrik Heizung der Betrag
von Fr. 106.-- Akonto eingesetzt. Darunter folgen je auf einer neuen Zeile die
Rubriken Warmwasser, Hauswart und Radio/TV. Die in diesen Zeilen vorgesehenen
Betragsfelder blieben leer. Nach einem Abstand von zwei Leerzeilen folgen die
"Allg. NK pauschal" mit Fr. 65.--.
B.
Am 1. März 2007 teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin auf einem
amtlich genehmigten Formular eine Mietzinsänderung per 1. Juli 2007 mit. Sie
führte unter dem Titel Mietzins die Nettomiete an, von bisher Fr. 742.-- auf
neu Fr. 772.--. Unter dem Titel Heiz- und Nebenkosten wurden bisher für
"Heizung, Warmwasser, ARA, TV Akonto Fr. 106.--" angegeben und für allg.
Nebenkosten pauschal Fr. 65.--. Darunter folgen die neuen Heiz- und Nebenkosten
akonto Fr. 191.-- für Heizung/Warmwasser, Haus- und Gartendienst, Strom,
Wasser, Gas, Abwasser, Kehrrichtgebühren, TV/Kabelfernsehen sowie
Serviceabonnemente Waschmaschine und Tumbler. Das Formular enthält folgende
Begründung:
"Rückführung von ausgegliederten nicht nebenkostenfähigen Kosten in den
Mietzins (Verwaltung, Versicherung, Steuern + mtl. Fr. 60.00). Umwandlung der
Nebenkostenpauschalen in Akontozahlungen gem. GV-Beschluss vom 07. April 2006.
Ausgliederung von bisher im Nettomietzins inbegriffener Kosten neu als
Nebenkosten: Serviceabos für WM und Tumbler, allg. Strom, Wasser, Kochgas.
Senkung des Nettomietzinses im Betrage von mtl. Fr. 30.00. Erhöhung der
Akontozahlung im gleichen Ausmasse und zugleich Erhöhung der Akontozahlung
wegen ungenügender Kostendeckung (Fr. 50.00)
Basisdaten neu: Hypothekarzinssatz 3 %, Indexstand 155.6 Punkte (Dezember
2006), Unterhaltskostenteuerung 31.12.2006."
Diese Mietzinsänderung blieb unangefochten.
C.
Zu einem späteren Zeitpunkt wandte sich die Beschwerdeführerin an die
Mietschlichtungsstelle und danach an das Dreiergericht des Kantons Basel-Stadt
und beantragte festzustellen, dass mit Ausnahme der Heizkosten sämtliche
übrigen anfallenden Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen und von der
Mieterin nicht zusätzlich zu bezahlen seien. Ferner verlangte sie unter
Vorbehalt der Mehrforderung Fr. 4'834.04 nebst Zins für zu viel bezahlte
Nebenkosten. Das Dreiergericht trat auf das Feststellungsbegehren nicht ein und
wies die Klage im Übrigen ab. Gegen diesen Entscheid erhob die
Beschwerdeführerin kantonale Beschwerde, wobei sie an ihren Anträgen zunächst
festhielt und ihre Forderung im Verlaufe des Verfahrens auf den Betrag von Fr.
4'715.19 reduzierte. Das Appellationsgericht hob den angefochtenen Entscheid
bezüglich des Rückforderungsbegehrens auf, behaftete die Beschwerdeführerin bei
der Reduktion ihres Begehrens und wies die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne
der Erwägungen an das Dreiergericht zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde
ab. Aus der Urteilsbegründung geht indessen hervor, dass das
Appellationsgericht im Gegensatz zum Dreiergericht auf das
Feststellungsbegehren eingetreten ist und dieses abgewiesen hat, weshalb das
Urteilsdispositiv in diesem Sinne zu verstehen ist.
D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt
die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des
Appellationsgerichts teilweise (mit Bezug auf die Abweisung des
Feststellungsbegehrens) aufzuheben und festzustellen, dass mit Ausnahme der
Heizkosten sämtliche übrigen anfallenden Nebenkosten im Nettomietzins
inbegriffen seien. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Appellationsgericht
beantragt unter Hinweis auf das angefochtene Urteil Abweisung der Beschwerde
und hat im Übrigen auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin handelt es sich beim
angefochtenen Urteil nicht um einen Endentscheid (Art. 90 BGG), da das
kantonale Verfahren nicht abgeschlossen wird. Die Beschwerde ist aber auch
zulässig gegen einen Teilentscheid, der nur einen Teil der gestellten Begehren
behandelt, wenn diese Begehren unabhängig von den anderen beurteilt werden
können (Art. 91 lit. a BGG). Diese Voraussetzung ist erfüllt. Der Streitwert
richtet sich nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren,
welche den Teilentscheid getroffen hat (Art. 51 Abs. 1 lit. b BGG). Die
Beschwerdeführerin legt der Streitwertberechnung den Durchschnitt der
Rückforderung der Nebenkosten für die Perioden 2001/2002 - 2006/2007 zugrunde
und kommt so nach Art. 51 Abs. 4 BGG zu einem Streitwert von Fr. 16'113.45. Ob
diese Berechnung zutrifft, scheint fraglich, da vor Vorinstanz sowohl ein
Feststellungs- als auch ein Leistungsbegehren streitig waren. Die eingeklagten
Beträge bildeten Gegenstand der Leistungsklage. Das Feststellungsinteresse
besteht nur mit Blick auf die zukünftige Mietzinsgestaltung. Zur Begründung
führt die Beschwerdeführerin indessen an, die Mietzinsänderung vom 1. März 2007
sei nichtig. Damit waren vor der Vorinstanz neben der reduzierten Forderung von
Fr. 4'715.19 monatlich wiederkehrende Leistungen im Differenzbetrag zwischen
dem von der Beschwerdeführerin anerkannten Nettomietzins von Fr. 742.-- plus
Heizkosten (gemäss Vertragsverständnis der Beschwerdeführerin Akonto mit Fr.
106.-- veranschlagt) und den von der Beschwerdegegnerin mit der Änderung
verlangten Fr. 772.-- Mietzins plus Nebenkosten (Akonto mit Fr. 191.--
veranschlagt) streitig. Der sich daraus ergebende Differenzbetrag wäre
zusätzlich zum Forderungsbetrag nach Art. 51 Abs. 4 BGG zu kapitalisieren. Der
Frage kommt indessen keine massgebliche Bedeutung zu, da der für die Beschwerde
in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen erforderliche Streitwert von Fr.
15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) in jedem Fall überschritten wird, weshalb
die Beschwerde in Zivilsachen zur Verfügung steht und auf die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten ist (Art. 113 BGG).
2.
In ihrer Beschwerde thematisiert die Beschwerdeführerin zunächst die
vertragliche Vereinbarung vor der Änderung vom 1. März 2007. Sie ist der
Auffassung, neben dem Mietzins seien nur Heizungskosten geschuldet. Für die
Zeit vor dem 1. März 2007 fehlt es indessen an einem Feststellungsinteresse, da
der Beschwerdeführerin die Leistungsklage zur Verfügung steht. Für die Zeit
danach kommt der Frage nur Bedeutung zu, soweit sich die nicht angefochtene
Änderung vom 1. März 2007 insgesamt als nichtig erweisen und die ursprüngliche
Regelung weiterhin gelten sollte, wie die Beschwerdeführerin behauptet. Dies
ist vorab zu prüfen.
2.1 Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhöhungen nichtig, wenn der
Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht
begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung ausspricht. Dies gilt nach Abs.
3 auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu
Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu
vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. Nach gefestigter Rechtsprechung
des Bundesgerichts wird vom Gesetz eine qualifizierte Schriftform
vorgeschrieben, die nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung
umfasst (BGE 120 II 206 E. 3a S. 208 mit Hinweisen). Die Begründung muss klar
sein. Sie soll dem Mieter erlauben, sich ein Bild über Tragweite und
Berechtigung der Mietzinserhöhung zu machen und ihm damit die
Entscheidungsgrundlagen dafür verschaffen, ob er Einsprache erheben will oder
nicht (BGE 118 II 130 E. 2b S. 132 mit Hinweisen; 121 III 6 E. 3a S. 8). Die in
der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung bildet Teil der
Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht ausübt. Deren
Sinn und Tragweite und insbesondere deren Klarheit sind daher nach den üblichen
Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter hat sie mangels
eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) so gegen sich
gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach den konkreten Umständen
in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c S. 10; 118 II
130 E. 2b S. 132). Das gilt nicht nur für die Begründung eigentlicher
Mietzinserhöhungen, sondern auch für die Begründung anderer einseitiger
Vertragsänderungen, namentlich für die Einführung gesonderter Nebenkosten (BGE
121 III 460 E. 4 S. 464 ff.). Dabei ist davon auszugehen, dass Nebenkosten dem
Mieter nur dann gesondert belastet werden können und nicht im Nettomietzins
inbegriffen sind, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben (Art.
257a Abs. 2 OR; vgl. zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 4C.137/1999 vom
23. August 1999 E. 2a).
2.2 Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die bisherige Belastung für
Nebenkosten werde im Formular nicht korrekt wiedergegeben, da der Akontobetrag
von Fr. 106.-- für Heizung, Warmwasser, Ara und TV eingesetzt sei, statt nur
für die Heizkosten.
2.2.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin in den
Jahren 2001 bis 2007 neben den Heizkosten immer auch Warmwasser, Abwasser,
Strom und Cablecom in Rechnung gestellt. Damit habe sie in ihrer gesamten
Abrechnungspraxis den Standpunkt eingenommen, der im ursprünglichen Vertrag
neben der "Heizung" aufgeführte Akontobetrag beziehe sich auf alle vier
Nebenkostenarten (Heizung, Warmwasser, Hauswart und Radio/TV).
2.2.2 Dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht nur Heizkosten vom
ursprünglich vereinbarten Akontobetrag erfasst werden, ergibt sich sowohl aus
dem Formular als auch aus dem Beiblatt ohne Weiteres. Selbst wenn das
Verständnis der Beschwerdegegnerin nicht dem objektiven Vertragssinn
entsprechen sollte, konnte die Beschwerdeführerin aus dem Formular erkennen,
dass die Beschwerdegegnerin die ursprüngliche Vereinbarung anders verstand als
sie selbst. Damit konnte sie in diesem Licht die Trageweite der vorgesehenen
Änderungen beurteilen und über deren Anfechtung entscheiden. Insoweit ist der
angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden.
2.3 Dem Formular musste die Beschwerdeführerin entnehmen, dass die bereits
bisher in Rechnung gestellten Nebenkosten jedenfalls nach der Änderung vom
Mieter zu tragen sind. Aus der Begründung (und aus der Beilage, auf welche im
Formular allerdings nicht verwiesen wird) ergibt sich, dass die nach Auffassung
der Beschwerdegegnerin bisher geschuldete Akontozahlung mangels Kostendeckung
um Fr. 50.-- erhöht werden sollte, was zusammen mit der ursprünglichen
Akontozahlung ein Total von Fr. 156.-- ergibt. Da über die betreffenden Posten
bereits bisher abgerechnet worden war, kannte die Beschwerdeführerin die Höhe
der zu erwartenden Nebenkosten, so dass sich weitere Informationen erübrigten.
2.4 Neben der ungenügenden Darstellung der bisherigen Kosten beanstandet die
Beschwerdeführerin die Begründung auch in weiteren Punkten als unklar. Nach den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid hat sie diese Behauptung vor der
Vorinstanz in der Folge einzig damit konkretisiert, die neu eingeführten Kosten
für Haus- und Gartendienst würden weder auf der Vertragsänderung selbst noch im
Beiblatt erwähnt.
2.4.1 Die Vorinstanz erkannte, die nach Auffassung der Beschwerdegegnerin
bereits bisher im Akontobetrag enthaltenen Kosten der Hauswartung würden weder
auf dem Formular noch auf dem Beiblatt bei den bisherigen Nebenkosten erwähnt.
Das liesse die Kosten als neue Kosten jedoch umso prominenter in Erscheinung
treten, so dass sie im Verfahren gemäss Art. 270b OR hätten gerügt werden
können. Die Beschwerdeführerin hält (allerdings in ihren Ausführungen zur
subsidiären Verfassungsbeschwerde) auch vor Bundesgericht daran fest, die
Begründung betreffend die Kosten für Haus- und Gartendienst sei ungenügend,
beziehungsweise unklar. Wie es sich damit verhält, ist durch Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip zu eruieren.
2.4.2 Die Kosten für Haus- und Gartendienst werden im Formular bei den
bisherigen Nebenkosten nicht aufgeführt. Gemäss den Feststellungen der
Vorinstanz ging die Beschwerdegegnerin in tatsächlicher Hinsicht davon aus, die
Kosten der Hauswartung seien bereits bisher im Akontobetrag enthalten gewesen.
Der ursprüngliche Vertrag enthält bei den Nebenkosten neben den Rubriken
Heizung (wo der Akontobetrag von Fr. 106.-- eingesetzt wurde), Warmwasser und
Radio/TV auch eine Rubrik "Hauswart". Dass entsprechende Kosten je abgerechnet
worden wären, ist aber nicht festgestellt. Das Beiblatt erwähnt bei der neuen
Mietzinsstruktur die Hauswartung mit der in Klammer angefügten Bemerkung "wo
vorhanden". Da sich der Posten "Hauswart" im ursprünglichen Vertrag findet,
aber keine entsprechenden Abrechnungen festgestellt sind, bleibt insgesamt
unklar, ob und wenn ja welche Veränderung bei den Kosten für Haus- und
Gartendienst angestrebt wird. Diesbezüglich erweist sich die Begründung der
Vertragsänderung als ungenügend.
2.5 Die Unklarheit bezüglich der Kosten für Haus- und Gartendienst hat keinen
Einfluss auf die Beurteilung der Tragweite der übrigen Änderungen. Diese wären
separat zu prüfen. Nach den insoweit unangefochtenen Feststellungen im
angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdeführerin die angebliche Unklarheit
der Begründung jedoch nur bezüglich der Kosten für Haus- und Gartendienst
konkretisiert. Daher war die Vorinstanz nicht gehalten, die weiteren Änderungen
zu überprüfen. Bestand nämlich tatsächlich für die Beschwerdeführerin keine
Unklarheit, kann sie sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die
Angaben erschienen objektiv als unklar (Art. 18 OR).
2.6 Die Beschwerdeführerin macht schliesslich wie bereits vor der Vorinstanz
geltend, es sei offensichtlich eine Anpassung der Nettomiete an die
Hypothekarzinsentwicklung erfolgt. Der Mietzins wurde indessen lediglich um Fr.
60.-- für Rückführung der Nebenkosten in den Mietzins erhöht und gleichzeitig
zufolge Auslagerung neuer Nebenkosten um Fr. 30.-- reduziert, was zur Erhöhung
von Fr. 742.-- auf neu Fr. 772.-- führt. Dadurch wird ohne Weiteres
ersichtlich, dass nach Auffassung der Beschwerdegegnerin nach Berücksichtigung
der Entwicklung der Hypothekarzinse und der Teuerung gestützt auf die neue
Basis derselbe Mietzins geschuldet bleibt. Sah die Beschwerdeführerin dies
anders, hätte sie die Änderung fristgerecht anfechten müssen.
3.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde bezüglich der Kosten für Haus-
und Gartendienst als begründet. Da die übrigen Änderungen zulässig sind,
braucht nicht darüber entschieden zu werden, wie sich die Nebenkosten vor dem
1. Juli 2007 zusammensetzten, da dies Gegenstand der Leistungsklage ist.
Mangels hinreichender Begründung der Vertragsänderung ist festzustellen, dass
die Kosten für Haus- und Gartendienst ab 1. Juli 2007 im Nettomietzins
enthalten sind. Soweit weitergehend, ist das Feststellungsbegehren abzuweisen.
Die Beschwerdeführerin dringt mit ihrer Beschwerde nur in geringem Ausmass
durch. Dies rechtfertigt, die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren zu 9/
10 der Beschwerdeführerin und zu 1/10 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und
dieser eine reduzierte Parteientschädigung zuzuerkennen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens vor Bundesgericht besteht kein Anlass für eine Anpassung der
Entschädigungsfolgen im kantonalen Verfahren.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird teilweise gutgeheissen, und es wird
festgestellt, dass die Kosten für Haus- und Gartendienst ab 1. Juli 2007 im
Nettomietzins enthalten sind. Soweit weitergehend, wird das
Feststellungsbegehren abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden zu 9/10 der Beschwerdeführerin und
zu 1/10 der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 1. Februar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Luczak