I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.343/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_343/2009
Urteil vom 5. Januar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.
1. Parteien
A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Max Flückiger.
Gegenstand
Kaufvertrag; Grundlagenirrtum,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, vom 29. Mai 2009.
Sachverhalt:
A.
Das Ehepaar A.________ und B.________ (Beschwerdeführer; Käufer) und C.________
(Beschwerdegegnerin; Verkäuferin), vertreten durch D.________, unterzeichneten
am 15. Februar 2006 einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag. Die Parteien
verpflichteten sich, auf der Amtschreiberei Region Solothurn einen Kaufvertrag
für das Grundstück GB E.________ Nr. 1.________, Baufeld F.________, zum Preis
von Fr. 625'000.-- abzuschliessen. Nach Ziff. 8 des Vorvertrags verfällt bei
Weigerung der Kaufspartei, den Kaufvertrag zu unterzeichnen und das
unwiderrufliche Zahlungsversprechen für Fr. 565'000.-- (Fr. 625'000.--
abzüglich der Anzahlung von Fr. 60'000.--) vorzulegen, ein Betrag von Fr.
60'000.-- unter Anrechnung der geleisteten Anzahlung als Konventionalstrafe zu
Gunsten der Verkaufspartei.
Mit Schreiben vom 1. Juni 2007 wurden die Beschwerdeführer zur Unterzeichnung
des Kaufvertrags auf die Amtschreiberei Region Solothurn eingeladen. Die
Beschwerdeführer folgten dieser Einladung nicht, sondern wandten sich mit
Schreiben vom 26. Juni 2007 an die Beschwerdegegnerin und erklärten, dass sie
gemäss Art. 31 OR den Vertrag nicht einhalten würden. Sie machten geltend, aus
dem Vorvertrag gehe eindeutig hervor, dass der Zugang zur Liegenschaft nicht
mit einem Fussweg, sondern mit einer Zufahrtsstrasse erschlossen werden sollte.
Es sei allen Vertragsbeteiligten klar, dass sie die Bauparzelle nur mit einer
Zufahrtsstrasse, welche die Erstellung und Benützung von Autoabstellplätzen
ermögliche, erwerben wollten. Mit dem Entscheid des Bau- und Justizdepartements
vom 8. November 2006 sei nun aber auch für das Baufeld F.________ festgelegt
worden, dass die Anwohnerparkierung in der Einstellhalle zu erfolgen habe und
GB E.________ Nr. 2.________ nur ein Fussweg sei. Sie würden sich daher in
einem Grundlagenirrtum gemäss Art. 24 OR befinden und ersuchten um
Rückerstattung der geleisteten Anzahlung von Fr. 60'000.--. Die
Beschwerdegegnerin verwies die Beschwerdeführer mit eingeschriebenem Brief vom
28. Juni 2007 auf Ziff. 8 des Vorvertrags, wonach der geleistete
Anzahlungsbetrag von Fr. 60'000.-- zu Gunsten der Verkaufspartei verfalle, wenn
sich die Käufer weigern sollten, den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Sie setzte
ihnen eine Nachfrist von vierzehn Tagen, um den Kaufvertrag zu unterschreiben.
In der Folge kam der Kaufvertrag über GB E.________ Nr. 1.________ nicht
zustande.
B.
Nach einer ergebnislos verlaufenen Aussöhnungsverhandlung reichten die
Beschwerdeführer am 8. Februar 2008 beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage ein.
Sie beantragten, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die auf das Sperrkonto
UBS Nr. 3.________ geleistete Anzahlung in der Höhe von Fr. 60'000.-- zuzüglich
Kapitalzins zum Urteilszeitpunkt zu Gunsten der Beschwerdeführer freizugeben.
Eventualiter sei die Konventionalstrafe gemäss Art. 163 Abs. 3 OR richterlich
herabzusetzen. Die Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Klage und
verlangte widerklageweise, die Beschwerdeführer zu verurteilen, ihr den Betrag
von Fr. 60'000.-- zuzüglich 5 % Zins ab 13. Juli 2007 zu bezahlen. Der sich auf
dem UBS-Konto im Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils befindende Betrag sei
auf Anrechnung an den ihr von den Beschwerdeführern zu bezahlenden Betrag
zugunsten der Beschwerdegegnerin freizugeben. Mit Urteil vom 29. Oktober 2008
wies das Amtsgericht die Klage ab (Dispositiv-Ziffer 1). Es verurteilte die
Beschwerdeführer, der Beschwerdegegnerin in Gutheissung der Widerklage Fr.
60'000.-- nebst Zins zu 5 % seit 13. Juli 2007 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer
2). Der sich auf dem Konto Nr. 3.________ bei der UBS befindende Betrag sei auf
Anrechnung an den gemäss Dispositiv-Ziffer 2 von den Beschwerdeführern der
Beschwerdegegnerin zu bezahlenden Betrag zugunsten der Beschwerdegegnerin
freizugeben (Dispositiv-Ziffer 3).
Die Beschwerdeführer appellierten gegen das Urteil des Amtsgerichts. Sinngemäss
beantragten sie dem Obergericht des Kantons Solothurn, das angefochtene Urteil
aufzuheben und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihnen den Betrag von Fr.
60'000.-- inklusive Zins im Urteilszeitpunkt freizugeben. Am 29. Mai 2009 wies
das Obergericht die Klage ab (Dispositiv-Ziffer 1). Es verurteilte die
Beschwerdeführer, der Beschwerdegegnerin in Gutheissung der Widerklage Fr.
60'000.-- nebst Zins zu 5 % seit 13. Juni 2007 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer
2). Der sich im Zeitpunkt der Rechtskraft des obergerichtlichen Urteils auf dem
Konto bei der UBS befindende Betrag sei auf Anrechnung an den gemäss
Dispositiv-Ziffer 2 von den Beschwerdeführern der Beschwerdegegnerin zu
bezahlenden Betrag zu Gunsten der Beschwerdegegnerin freizugeben
(Dispositiv-Ziffer 3).
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem
Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts vom 29. Mai 2009 aufzuheben. Die
Appellation und die Klage seien gutzuheissen. Die Widerklage sei abzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin sei zu verurteilen, den Betrag von Fr. 60'000.-- auf dem
Sperrkonto UBS Nr. 3.________ zuzüglich Zins zum Urteilszeitpunkt zu Gunsten
der Beschwerdeführer freizugeben.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2). Macht der Beschwerdeführer eine
Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn er
einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; er hat vielmehr
im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE
134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen
Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396
E. 3.1. S. 399).
1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).
2.
Diese Grundsätze lassen die Beschwerdeführer über weite Strecken ausser Acht.
Sie unterbreiten dem Bundesgericht eine eigene Darstellung des Sachverhalts
unter freier Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen, ohne
rechtsgenüglich begründete Sachverhaltsrügen zu erheben. Darauf kann nicht
abgestellt werden. Mit ihren weitgehend appellatorischen Vorbringen scheinen
sie zudem zu verkennen, dass das Bundesgericht keine letzte Appellationsinstanz
ist, die von den Parteien mit vollkommenen Rechtsmitteln angerufen werden
könnte. Auch auf diese Vorbringen ist nicht einzugehen. Ferner ist der Verweis
der Beschwerdeführer auf ihre Ausführungen in ihrer kantonalen
Appellationsschrift unbeachtlich, hat doch die Begründung der Beschwerde in der
Eingabe selbst enthalten zu sein (vgl. BGE 126 III 198 E. 1d; 116 II 92 E. 2;
115 II 83 E. 3 S. 85; 115 Ia 27 E. 4a S. 30). Zu den Vorbringen der
Beschwerdeführer ist lediglich Folgendes zu bemerken:
3.
Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Beschwerdeschrift eine Verletzung von Art.
24 Abs. 1 Ziff. 4 OR und eventualiter eine Verletzung von Art. 197 ff. OR.
3.1 Sie bringen vor, die Beschwerdegegnerin habe ihnen mündlich und schriftlich
zugesichert, dass ihr Grundstück GB E.________ Nr. 1.________ mit einer
Zufahrtsstrasse erschlossen werde und sie demzufolge auch auf ihrem Grundstück
parkieren könnten. Aufgrund des Entscheids des Bau- und Justizdepartements vom
8. November 2006 habe sich herausgestellt, dass diese ihnen zugesicherte
Eigenschaft nicht vorhanden sei. Wenn ihnen die Beschwerdegegnerin nicht
versprochen hätte, dass die Zufahrtsstrasse gebaut werden würde und sie ihre
Autos in einem Carport auf ihrem Grundstück parkieren könnten, hätten sie sich
nie für dieses Stück Land interessiert. Sie hätten den Vorvertrag nicht
unterzeichnet, wenn die Beschwerdegegnerin die Zufahrtsstrasse im Vorvertrag
nicht schriftlich zugesichert hätte.
3.2 Die Vorinstanz ist nach einer Würdigung des Vorvertrags vom 15. Februar
2006, des Gestaltungsplans und der Sonderbauvorschriften sowie den Aussagen des
Zeugen D.________ zum Schluss gekommen, es sei den Beschwerdeführern nicht
gelungen, glaubhaft darzulegen, dass für sie die Zufahrts- sowie die
Parkmöglichkeit auf dem Grundstück ein wesentlicher Vertragsbestandteil gewesen
sei. Weder im Vorvertrag noch im integrierenden Gestaltungsplan mit den
dazugehörenden Sonderbauvorschriften seien irgendwelche diesbezüglichen
Zusicherungen gemacht worden. Zudem habe es den Beschwerdeführern als
vorsichtige Käufer und Bauherren klar sein müssen, dass ein vom Regierungsrat
genehmigter Gestaltungsplan nur von der Genehmigungsbehörde selbst, also
wiederum vom Regierungsrat, abgeändert oder aufgehoben werden könne. Allfällige
von der Gemeinde, dem Architekten oder von sonst wem gemachte Versprechungen
hätten lediglich als mögliche zu prüfende Optionen verstanden werden dürfen,
sicher aber nicht als den Gestaltungsplan abänderbare Entscheidungen. Da in den
Sonderbauvorschriften klar festgehalten worden sei, dass bezüglich der Art und
Zahl der ober- und unterirdischen Autoabstellplätze das
Baubewilligungsverfahren massgebend sei, könnten die Beschwerdeführer nicht
ernsthaft behaupten, ihnen seien verbindliche mündliche Zusagen irgendwelcher
Art gemacht worden. Wäre die mögliche Zufahrt zum Grundstück sowie die
Parkmöglichkeit auf dem Grundstück derart wichtig gewesen, wäre dies mit
Sicherheit in den sehr ausführlich geregelten Vorvertrag aufgenommen worden.
Schliesslich seien die Beschwerdeführer auf Art. 26 OR hinzuweisen. Einen
allenfalls bestehenden Irrtum hätten die Beschwerdeführer ihrer eigenen
Fahrlässigkeit zuzuschreiben. Die Beschwerdegegnerin könnten sie jedenfalls
nicht dafür behaften, zumal der Zeuge ausdrücklich ausgeführt habe, die Strasse
und die Parkmöglichkeiten seien nie ein Thema gewesen.
3.3 Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen vorinstanzlichen Erwägungen
nicht rechtsgenüglich auseinander. Sie zeigen insbesondere nicht auf, inwiefern
die Vorinstanz willkürlich zu ihrer Schlussfolgerung gekommen wäre, dass keine
Zusicherung seitens der Beschwerdegegnerin bezüglich einer Zufahrts- und
Parkmöglichkeit vorgelegen habe. Soweit die Beschwerdeführer ausführen, die
Vorinstanz hätte ihre Begründung und Beweismittel ignoriert, so namentlich die
Ziffern 5, 12 und 13 des Vorvertrags, verkennen sie, dass die Vorinstanz diese
Vertragsziffern sehr wohl berücksichtigte. Wie aus der Erwägung 2 des
angefochtenen Entscheids hervorgeht, hat sich die Vorinstanz ausdrücklich mit
den erwähnten Bestimmungen beschäftigt. In Würdigung derselben ist sie jedoch
zu einem anderen Schluss gekommen als die Beschwerdeführer. Inwiefern die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz offensichtlich unrichtig wäre, legen
die Beschwerdeführer nicht dar. Sie schildern lediglich ausführlich ihre eigene
Auffassung der Dinge. Damit vermögen sie den Anforderungen an eine
Sachverhaltsrüge nicht zu genügen (vgl. Erwägung 1).
Somit bleibt es beim vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt. Es steht
demzufolge in tatsächlicher Hinsicht fest, dass die Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführern weder eine Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück noch eine
Parkmöglichkeit auf ihrem Grundstück zusicherte. Die Beschwerdeführer haben
zudem nicht beweisen können, dass sie den Vorvertrag ohne die Möglichkeit, über
eine Zufahrtsstrasse mit ihren Autos auf ihr Grundstück zu gelangen und die
Fahrzeuge auf ihrem Grundstück abzustellen, nicht abgeschlossen hätten. Ein
Grundlagenirrtum liegt somit nicht vor, und eine Verletzung von Art. 24 Abs. 1
Ziff. 4 OR, die im Übrigen von den Beschwerdeführern nicht näher begründet
wird, scheidet aus.
3.4 Inwiefern schliesslich die Art. 197 ff. OR verletzt wären, tun die
Beschwerdeführer ebenso nicht näher dar und ist nicht ersichtlich. Nach Ziff. 9
des Vorvertrags haben die Parteien jede kaufrechtliche Gewährleistungspflicht
der Verkaufspartei für rechtliche und körperliche Mängel am Grundstück, soweit
gesetzlich zulässig, ausdrücklich aufgehoben, unter Vorbehalt allfälliger im
Kaufvertrag enthaltener oder sonst der Kaufspartei schriftlich abgegebener
Zusicherungen der Verkaufspartei. Nach dem vorinstanzlich festgestellten
Sachverhalt hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern gerade keine
Zusicherung betreffend eine Zufahrtsstrasse und Möglichkeit, das Auto auf dem
Grundstück abzustellen, abgegeben. Somit vermögen die Beschwerdeführer auch aus
der entsprechenden Vertragsziffer nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
4.
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Beschwerdeführer vor
Bundesgericht (wie bereits vor Obergericht) eine allfällige Herabsetzung der
Konventionalstrafe nicht mehr verlangen. Sie tun nicht dar, dass die
Konventionalstrafe übermässig hoch wäre und Herabsetzungsgründe vorliegen
würden. Eine Herabsetzung fällt somit ausser Betracht, da die Voraussetzungen
einer solchen von den Beschwerdeführern als Schuldner zu behaupten und zu
beweisen wären (BGE 133 III 43 E. 4.1 S. 53 f., 201 E. 5.2 S. 210; 114 II 264
E. 1b).
5.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kosten-
und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4
BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Januar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Sommer