I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.334/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_334/2009 e 4A_336/2009
Sentenza del 18 febbraio 2010
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch.
cancelliera Gianinazzi.
Parti
A.________,
patrocinato dall'avv. Giorgio Brenni,
ricorrente,
contro
B.________,
patrocinato dall'avv. Yves Flückiger,
opponente.
Oggetto
contratto di locazione, spese accessorie,
ricorsi in materia civile contro le sentenze emanate
il 3 e il 4 giugno 2009 dalla Camera di cassazione civile del Tribunale
d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:
A.
Il 24 agosto 2001 B.________, in qualità di locatrice, e A.________, in qualità
di conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto
un appartamento situato in uno stabile a Lugano. L'accordo prevedeva una
pigione mensile di fr. 1'550.--, oltre a un acconto per le spese accessorie di
fr. 150.--, con conguaglio al termine dell'esercizio.
B.
L'attuale controversia verte sui conguagli delle spese accessorie.
B.a Il 1° aprile 2005 la locatrice ha notificato i conteggi per le spese
accessorie concernenti il periodo dal 1° luglio 2001 al 30 giugno 2002, con un
saldo a suo favore di fr. 1'514.65, e il periodo dal 1° luglio 2002 al 30
giugno 2003, con un saldo a suo favore di fr. 1'533.50.
Il 14 dicembre 2005 ha notificato il conteggio per le spese accessorie
concernente il periodo dal 1° luglio 2003 al 30 giugno 2004, con un saldo a suo
favore di fr. 1'702.30, e il 22 dicembre seguente quello per le spese
accessorie concernenti il periodo dal 1° luglio 2004 al 30 giugno 2005, con un
saldo a suo favore di fr. 1'658.60.
Infine, il 4 dicembre 2006 ha trasmesso il conteggio per le spese accessorie
concernente il periodo dal 1° luglio 2005 al 30 giugno 2006, con un saldo a suo
favore di fr. 1'846.75.
B.b Il conduttore ha contestato tutti i conguagli.
C.
Dopo essersi rivolta, senza successo, al competente Ufficio di conciliazione in
materia di locazione, la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano.
Con una prima istanza del 22 marzo 2006 essa ha domandato la condanna del
locatore al pagamento di complessivi fr. 3'360.90, relativi ai conguagli 2003/
2004 e 2004/2005.
Con un'ulteriore istanza del 29 gennaio 2007 ha poi preteso il pagamento di
complessivi 4'894.90, oltre interessi, relativi ai conguagli 2001/2002, 2002/
2003, 2005/2006.
Esperita l'istruttoria, il 28 maggio 2008 - con due sentenze separate dal
tenore pressoché identico - la Pretora ha accolto la prima istanza
limitatamente a fr. 720.-- e la seconda limitatamente a fr. 1'020.--, oltre
interessi al 5% dal 18 dicembre 2006. Preso atto della rilevante differenza tra
quanto richiesto a titolo di acconto e le spese effettive maturate a fine
esercizio, la giudice di primo grado ha in effetti imputato alla locatrice un
comportamento doloso, per non aver informato il conduttore sui costi effettivi
della locazione al momento della stipulazione del contratto, e ha ammesso
unicamente un superamento del 20% degli acconti versati.
D.
B.________ ha impugnato ambedue le decisioni dinanzi alla Camera di cassazione
civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Con due sentenze separate - ma identiche nel contenuto - del 3 rispettivamente
4 giugno 2009 l'alta Corte ticinese ha accolto i due ricorsi e annullato le due
pronunzie di primo grado, modificandole nel senso dell'accoglimento integrale
delle pretese fatte valere dalla locatrice. In sintesi, i giudici della Camera
di cassazione civile hanno stabilito che nei ricorsi è stato evidenziato il
titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC/TI, ovvero l'arbitraria
valutazione delle prove documentali e la conseguente errata applicazione del
diritto sostanziale da parte dalla giudice di primo grado. Premesso che
nell'ambito della locazione non vi è un obbligo generale d'informazione in
merito all'ammontare delle spese accessorie, che in concreto il conduttore non
aveva chiesto informazioni specifiche sull'entità delle spese accessorie né
lasciato intendere che tali informazioni erano per lui essenziali, i giudici
d'appello hanno escluso di poter imputare alla locatrice un comportamento
doloso, non avendo il conduttore provato che al momento della conclusione del
contratto la locatrice fosse cosciente della rilevante differenza fra gli
acconti e le spese effettive né - soprattutto - ch'essa avesse l'intenzione di
agire a suo scapito.
E.
Prevalendosi della violazione degli art. 18 e 257a CO, il 2 luglio 2009
A.________ è insorto dinanzi al Tribunale federale con due ricorsi in materia
civile, motivati in maniera identica, volti a ottenere l'annullamento delle due
sentenze emanate dalla II Camera civile (sic) del Tribunale d'appello e la
riconferma delle due pronunzie pretorili.
Nelle due risposte del 18 settembre 2009 B.________ propone di respingere i
gravami, qualora dovessero venir ritenuti ammissibili.
L'autorità cantonale non si è invece determinata.
Diritto:
1.
Dato che i due gravami sono identici e riguardano due cause che, seppur decise
con due sentenze separate, coinvolgono le medesime parti e traggono origine
dalla stessa fattispecie, essi possono - per ragioni di economia procedurale -
venir trattati insieme e decisi con un unico giudizio.
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla
propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio (art. 29 cpv. 1 LTF; DTF
135 III 1 consid. 1.1 pag. 3).
2.1 Consapevole del mancato raggiungimento del valore litigioso minimo di fr.
15'000.-- prescritto dall'art. 74 cpv. 1 lett. a LTF per le controversie in
materia di diritto della locazione, il ricorrente ritiene di poter
ciononostante introdurre - in ambedue le cause - un ricorso in materia civile
in forza dell'art. 74 cpv. 2 lett. a LTF, per il motivo che la controversia
concerne una "questione di diritto d'importanza fondamentale".
A torto. Contrariamente a quanto da lui affermato, la lite può infatti essere
risolta mediante l'applicazione di principi giurisprudenziali già noti - e
debitamente considerati nell'atto impugnato - sia con riferimento alla
questione delle spese accessorie (DTF 132 III 24; cfr. anche sentenza 4A_268/
2009 del 4 febbraio 2010) che del dolo (DTF 132 II 161 consid. 4.1 con rinvii),
ciò che esclude la possibilità di ammettere l'esistenza di una "questione di
diritto d'importanza fondamentale" (DTF 135 III 1 consid. 1.3 pag. 4; 135 III
397 consid. 1.2 pag. 399).
2.2 In entrambe le cause può dunque entrare in linea di conto unicamente il
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 LTF), con il quale può
essere censurata solo la violazione di diritti costituzionali (art. 116 LTF),
secondo le modalità stabilite nell'art. 106 cpv. 2 LTF (art. 117 LTF).
Sennonché, come pertinentemente rilevato dall'opponente, gli allegati
introdotti al Tribunale federale non contengono nessuna argomentazione di rango
costituzionale, indi per cui una conversione in tale rimedio è d'acchito
esclusa (DTF 134 III 379 consid. 1.2).
2.3 In queste circostanze i due ricorsi devono essere dichiarati inammissibili.
3.
Le spese giudiziarie e le ripetibili della sede federale seguono la soccombenza
(art. 66 cpv. 1 nonché 68 cpv. 1 e 2 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Le cause 4A_334/2009 e 4A_336/2009 sono congiunte.
2.
I ricorsi sono inammissibili.
3.
Le spese giudiziarie di fr. 1'100.-- sono poste a carico del ricorrente, il
quale rifonderà all'opponente fr. 1'600.-- per ripetibili della sede federale.
4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla Camera di cassazione civile
del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 18 febbraio 2010
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:
Klett Gianinazzi