I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.259/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_259/2009
Arrêt du 5 août 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Carruzzo.
Parties
1. A.X.________,
2. B.X.________,
3. C.X.________,
4. D.X.________,
recourants, les quatre représentés par Me Nicola Meier,
contre
1. Y.________,
2. Z.________,
intimés, tous deux représentés par Me Gilles Robert-Nicoud.
Objet
contrat de bail à loyer; transaction; crainte fondée,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
23 avril 2009 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de
Vaud.
Faits:
A.
A.a Les hoirs de feu X.________ - A.X.________, B.X.________, C.X.________ et
D.X.________ - étaient propriétaires d'une maison de maître à .... V.________
Sàrl, leur principal locataire, y occupait une surface totale de quelque 600
m2. Au nombre des autres locataires figuraient Z.________ et Y.________; ces
deux personnes y exerçaient leurs activités professionnelles dans des locaux de
14,2 m2 pour la première et de 38,5 m2 pour la seconde moyennant un loyer
mensuel fixé, respectivement, à 319 fr. 50 et à 800 fr. Chacun des baux les
liant aux hoirs E.X.________ courait jusqu'au 31 août 2009, avec possibilité
d'une reconduction tacite de cinq ans en cinq ans.
Le 24 février 2005, V.________ Sàrl a résilié les baux la liant aux membres de
l'hoirie X.________ avec effet au 31 août 2005.
Par courriers du 20 mars 2005, C.X.________, agissant pour ceux-ci, a résilié
les contrats de bail de Z.________ et de Y.________ pour le 31 août 2005. Il a
fait valoir la nécessité de vendre la maison, eu égard à l'impossibilité de
trouver un locataire susceptible de remplacer ladite société. Les locataires
ont contesté la validité formelle de la résiliation des baux et soutenu qu'il
ne pouvait pas être mis fin à ceux-ci avant l'échéance contractuelle du 31 août
2009. Ils se sont alors vu signifier derechef leur congé, mais, cette fois-ci,
au moyen de la formule officielle.
A.b Par acte authentique du 29 avril 2005, les hoirs X.________ ont vendu la
maison précitée à une société immobilière pour le prix de 6'800'000 fr. Le jour
de la signature de la réquisition de transfert au Registre foncier était fixé
au 30 septembre 2005. Les vendeurs certifiaient que l'immeuble vendu serait
libre de bail et de tout occupant à cette date. Une clause particulière de
l'acte prévoyait que si l'une des parties ne respectait pas ses engagements,
l'autre partie pourrait renoncer à l'exécution du contrat et exiger le paiement
de 680'000 fr. à titre de clause pénale.
A.c Le 18 mai 2005, Z.________ et Y.________ ont saisi la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers du district de ... de requêtes
tendant à l'annulation de la résiliation des baux et, subsidiairement, à la
prolongation de ceux-ci.
Des négociations visant à trouver une solution transactionnelle ont été menées
entre les parties. C'est ainsi que, le 1er juin 2005, C.X.________ a offert à
chacun des prénommés le paiement de 50'000 fr. contre la libération des locaux
au 30 août 2005. Devant leur refus, il a porté ces montants à 85'000 fr. pour
Y.________ et à 120'000 fr. pour Z.________. Il a également proposé aux deux
locataires de louer des locaux dans un autre immeuble, mais s'est vu répondre
par eux que les locaux de remplacement n'avaient rien de comparable avec ceux
qu'ils occupaient.
La Commission de conciliation a tenu une audience le 8 juillet 2005. A cette
occasion, C.X.________, assisté d'un avocat, a proposé à chaque locataire une
indemnité de 70'000 fr. en échange d'un engagement de quitter les lieux au plus
tard à fin septembre. Les locataires ont refusé cette offre et réitéré leur
intention de rester dans les locaux. Sur quoi, la Commission de conciliation a
rendu, le 12 juillet 2005, une décision constatant que la résiliation de bail
adressée à Z.________ produirait effet au 30 juin 2006 et celle adressée à
Y.________ au 31 août 2009.
Le 12 août 2005, Z.________ a adressé au Tribunal des baux du canton de Vaud
une requête tendant à constater que son bail arriverait à échéance le 31 août
2009 et à obtenir une prolongation de celui-ci pour une durée de quatre ans.
A.d Le 31 août 2005, C.X.________ a relancé les locataires en vue d'une reprise
des discussions transactionnelles.
Finalement, le 28 septembre 2005, les parties ont signé une convention
prévoyant notamment qu'elles mettaient un terme anticipé aux baux litigieux,
que les locataires s'engageaient à libérer les locaux le même jour à minuit au
plus tard et que Z.________ retirerait immédiatement l'action ouverte devant le
Tribunal des baux. Pour leur part, les hoirs X.________ devaient verser le jour
même sur les comptes bancaires des locataires une indemnité de 130'000 fr. pour
Y.________ et une indemnité de 120'000 fr. pour Z.________. Les engagements des
locataires étaient en outre conditionnés à la conclusion d'un bail à loyer
portant sur les mêmes locaux que ceux que C.X.________ avait proposés sans
succès aux deux locataires quelques mois plus tôt.
Le 10 octobre 2005, les hoirs X.________ ont adressé à Z.________ et à
Y.________ un courrier par lequel, alléguant avoir conclu la susdite convention
sous l'empire d'une crainte fondée, ils déclaraient l'invalider partiellement
et les mettaient en demeure de restituer les montants de 130'000 fr. et de
120'000 fr. précités.
B.
B.a Le 23 avril 2007, A.X.________, B.X.________, C.X.________ et D.X.________
ont assigné Y.________ et Z.________ devant le Tribunal des baux en paiement
des montants respectifs de 130'000 fr. et de 120'000 fr. avec intérêts à 5% dès
le 10 octobre 2005. Les demandeurs ont, en outre, requis la mainlevée
définitive des oppositions frappant les commandements de payer relatifs à ces
montants.
Les défendeurs ont conclu à leur libération totale des fins de la demande et,
reconventionnellement, à la radiation des poursuites afférentes aux montants
litigieux.
Par jugement du 2 octobre 2007, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions
des demandeurs et annulé les poursuites concernant les défendeurs.
B.b Saisie par les demandeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du
canton de Vaud a confirmé le jugement de première instance par arrêt du 23
avril 2009.
A l'appui de cet arrêt, la cour cantonale souligne que les défendeurs n'ont
fait qu'exercer leurs droits de locataires en saisissant les autorités
compétentes afin qu'elles constatent que les contrats de bail prendraient fin
le 31 août 2009 et non pas le 31 août 2005. Il n'en demeure pas moins, selon
elle, que les démarches judiciaires entreprises par les locataires comportaient
le risque, pour les demandeurs, de ne pas pouvoir respecter leurs engagements
envers l'acheteur de l'immeuble et de devoir payer à ce dernier les 680'000 fr.
dus à titre de peine conventionnelle, de sorte que, pour parer à ce risque, les
intéressés ont été contraints de signer la convention du 28 septembre 2005,
trois jours avant la date à laquelle ils devaient remettre à l'acheteur
l'immeuble libre de bail et de tout occupant, convention qu'ils n'auraient pas
conclue sans cette "menace".
Les juges cantonaux examinent ensuite si la "contrainte" licite exercée par les
défendeurs a permis à ceux-ci d'extorquer aux demandeurs des avantages
excessifs, au sens de l'art. 30 al. 2 CO. Ils le font en recherchant,
conformément aux critères applicables en matière d'usure (art. 157 CP), s'il
existe une disproportion évidente, sur le plan économique, entre les
prestations fournies de part et d'autre. Tel n'est pas le cas à leur avis. En
effet, la prestation des défendeurs, soit le départ séance tenante de locaux
qu'ils auraient pu continuer d'occuper pendant quatre ans au moins dans un
environnement magnifique en payant des loyers modiques, avec tous les aléas
liés à ce départ immédiat, lequel risquait de perturber, voire d'entraver leurs
activités professionnelles, était économiquement importante. L'engagement pris
par les demandeurs de verser 120'000 fr. à l'un des défendeurs et 130'000 fr. à
l'autre l'était certes aussi; il faut cependant le replacer dans son contexte,
soit dans la situation créée par les intéressés eux-mêmes: le fait d'éviter de
payer une clause pénale de 680'000 fr. et la possibilité de réaliser un gain
imposable de 4'481'500 fr. Ainsi, aux yeux des magistrats vaudois, les
avantages procurés aux demandeurs par le départ immédiat des défendeurs
"valaient" bien une indemnisation de 250'000 fr. Quant aux inconvénients
découlant pour ces derniers de leur départ immédiat, ils "valaient" bien
250'000 fr. également. Par conséquent, la convention du 28 septembre 2005
déploie tous ses effets.
La cour cantonale soulève enfin, dans un obiter dictum, la question d'un
éventuel abus de droit imputable aux demandeurs, tout en laissant cette
question indécise. A cet égard, elle note que c'est C.X.________, homme
d'affaires avisé assisté d'un avocat, qui a mené les négociations et soumis aux
défendeurs un projet de convention prévoyant une indemnité de 130'000 fr. pour
chacun d'eux. Aussi s'étonne-t-elle de ce que l'intéressé, qui connaissait les
avantages que les hoirs X.________ pourraient tirer de la convention projetée,
ait signé celle-ci pour l'invalider ensuite quelques jours seulement après le
départ effectif des locataires et la date prévue pour la signature de la
réquisition d'inscription au Registre foncier de l'acheteur comme propriétaire
de l'immeuble.
C.
A.X.________, B.X.________, C.X.________ et D.X.________ ont formé un "recours
en matière de droit public" au Tribunal fédéral. Ils y reprennent leurs
précédentes conclusions et requièrent, à titre subsidiaire, le renvoi de la
cause à la cour cantonale pour qu'elle statue à nouveau dans le sens des
considérants de l'arrêt fédéral. Les recourants font grief aux juges vaudois
d'avoir violé l'art. 30 al. 2 CO et l'art. 8 CC.
Les intimés concluent au rejet du recours dans la mesure où il est recevable.
Quant à la cour cantonale, elle se réfère aux motifs énoncés dans son arrêt.
Considérant en droit:
1.
1.1 En dépit de son intitulé erroné ("recours en matière de droit public"), le
présent recours est, en réalité, un recours en matière civile (art. 72 ss LTF),
comme cela ressort clairement des explications fournies par ses auteurs dans la
partie de leur mémoire réservée à la recevabilité du moyen de droit exercé par
eux. Formé par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1
LTF), le recours en question est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF)
rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la
valeur litigieuse atteint le seuil fixé par la loi pour la recevabilité du
recours en matière civile (art. 74 al. 1 LTF). Pour le surplus, il a été déposé
dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
Rien ne s'oppose, dès lors, à l'entrée en matière.
1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit,
tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral n'entre
pas en matière sur la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une
question afférente au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été
invoqué et motivé de manière détaillée par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF). Pour le reste, il applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans
être limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation
retenue dans la décision attaquée; il peut donc admettre un recours pour
d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un
recours en substituant une nouvelle argumentation à celle de l'autorité
précédente. Cependant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42
al. 1 et 2 LTF, sanctionnée par l'irrecevabilité des recours dont la motivation
est manifestement insuffisante (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral
n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est donc pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour
autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF).
1.4 La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées; à ce
défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter
de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
2.
Dans un premier moyen, les recourants font grief à la cour cantonale d'avoir
violé l'art. 30 al. 2 CO.
2.1
2.1.1 Vice du consentement, la crainte fondée est celle qu'une personne -
partie ou tiers - inspire à une autre, intentionnellement et sans droit, pour
la déterminer à faire une déclaration de volonté. La cause de la crainte est la
menace d'un mal futur dans l'hypothèse d'un refus d'obtempérer; elle vicie la
volonté au stade de sa formation (PIERRE ENGEL, Traité des obligations en droit
suisse, 2e éd. 1997, p. 363).
Pour qu'un contrat soit invalidé au titre de la crainte fondée, les quatre
conditions suivantes doivent être réunies: une menace dirigée sans droit contre
une partie ou l'un de ses proches, la crainte fondée qui en résulte,
l'intention de l'auteur de la menace de déterminer le destinataire à faire une
déclaration de volonté et le lien de causalité entre la crainte et le
consentement (ATF 111 II 349 consid. 2).
Aux termes de l'art. 30 al. 2 CO, la crainte de voir invoquer un droit ne peut
être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée
pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs. En principe, n'est pas une
menace sans droit le fait d'user d'un moyen licite qui cause un mal licite. Il
doit toutefois y avoir adéquation entre le moyen et la fin que l'auteur se
propose d'atteindre (ENGEL, op. cit., p. 366). L'expression "avantages
excessifs" signifie une disproportion quantitative qui doit être évaluée selon
les mêmes critères que ceux permettant de déterminer l'existence de l'usure, au
sens de l'art. 157 CP (BRUNO SCHMIDLIN, in Commentaire romand, Code des
obligations I, 2003, n° 19 ad art. 29-30 CO). Ainsi, selon une évaluation
objective, l'avantage pécuniaire obtenu doit être en disproportion évidente,
sur le plan économique, avec la prestation fournie (ATF 130 IV 106 consid. 7.2
p. 109 et l'auteur cité). La constatation relative à la valeur objective d'une
prestation relève du fait; en revanche, dire si les deux prestations se
trouvent dans un rapport de disproportion évidente est une question de droit
(arrêt 4C.238/2004 du 13 octobre 2005 consid. 2.2 et l'arrêt cité). Les termes
"avantages excessifs" englobent aussi tout avantage inadéquat ou
disproportionné par lequel celui qui menace d'invoquer un droit poursuit un but
étranger à ce droit ou allant bien au-delà de son simple exercice, en violation
des règles de la bonne foi (SCHMIDLIN, ibid.; le même, in Commentaire bernois,
1995, n° 56 ad art. 29/30 CO).
Le fardeau de la preuve de l'existence d'une menace et de l'effet causal de
celle-ci sur la conclusion du contrat appartient à la partie menacée. C'est à
elle aussi qu'il incombe d'établir le caractère excessif des avantages qui lui
ont été extorqués par la menace d'invoquer un droit (arrêt 4C.214/2006 du 19
décembre 2006 consid. 4 et l'auteur cité).
2.1.2 Au demeurant, l'invalidation d'une transaction pour cause de crainte
fondée ne doit pas être admise trop facilement. En effet, pour dire si un acte
de ce type est entaché d'un tel vice du consentement, il y a lieu de tenir
compte non seulement de ce que la partie aurait pu obtenir d'un point de vue
objectif en cas de procès, mais aussi du souci des parties d'éviter les risques
d'un procès, fût-ce au prix de concessions qui peuvent sans doute être
excessives, mais qui sont inhérentes à la nature de la transaction (ATF 111 II
349 consid. 3).
2.2 Sur le vu de ces principes et des arguments avancés dans le recours en
matière civile, la solution adoptée par les juges vaudois, telle qu'elle a été
résumée plus haut, n'apparaît pas contraire au droit fédéral.
2.2.1 Selon les recourants, pour dire si les intimés ont obtenu des "avantages
excessifs", au sens de l'art. 30 al. 2 CO, il conviendrait de faire abstraction
du dommage qu'eux-mêmes auraient éprouvé si les locataires avaient refusé de
quitter les lieux et que la vente projetée n'eût pas été conclue - i.e. un
damnum emergens de 680'000 fr. (clause pénale) et un lucrum cessans de
4'481'500 fr. (gain immobilier manqué) - pour ne considérer que les
inconvénients causés aux locataires par la résiliation anticipée du bail et
leur départ immédiat. Or, de l'avis des recourants, les intimés n'auraient subi
aucun inconvénient, puisqu'ils se sont vu proposer "des locaux de remplacement
similaires à des loyers identiques".
Mis à part le fait que cette dernière affirmation s'écarte des constatations
souveraines des juges précédents (cf. art. 105 al. 1 LTF), la thèse soutenue
par les recourants ne convainc pas. Aussi bien, ses auteurs négligent par trop
la nature transactionnelle de la convention signée le 28 septembre 2005. En
concluant celle-ci, les parties ont, en effet, cherché à concilier, dans la
mesure du possible, leurs intérêts économiques antagonistes: les intimés, qui
louaient des locaux pour un loyer modique dans une maison de maître
prestigieuse et qui étaient en droit d'y demeurer durant plusieurs années
encore, n'entendaient pas quitter les lieux de manière anticipée; inversement,
les recourants, qui s'étaient engagés envers l'acquéreur de la maison vendue
par eux à la libérer de tout occupant à brève échéance, souhaitaient obtenir le
départ immédiat des locataires en place. Dans de telles circonstances, il est
normal que ces derniers aient cherché à monnayer le sacrifice exigé d'eux, qui
avait un prix. Les recourants seraient d'ailleurs malvenus de le leur
reprocher, car ce sont eux qui, par le truchement de C.X.________, ont proposé,
le 1er juin 2005 déjà, de verser à chacun des intimés la somme de 50'000 fr.,
qu'ils ont portée ensuite à 85'000 fr. pour Y.________ et à 120'000 fr. pour
Z.________, étant précisé que ces propositions ont été formulées avant que les
locataires aient eu connaissance des conditions de la vente immobilière. En
réclamant aujourd'hui, par le biais d'une invalidation partielle (art. 20 al. 2
CO) de la convention litigieuse, le remboursement des indemnités versées aux
intimés, ils préconisent une solution qui, si elle était adoptée, leur
procurerait l'avantage d'avoir obtenu le départ immédiat des locataires sans
bourse délier, ce qui heurterait le sentiment de la justice et de l'équité. Par
ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les recourants, sans se soucier
des seules constatations des juges cantonaux, il n'est pas du tout établi que
les locaux de remplacement proposés par eux et finalement acceptés par les
intimés aient été équivalents aux locaux formant l'objet des baux courant
jusqu'à fin août 2009.
En tout état de cause, la cour cantonale retient, dans son arrêt, que "les
inconvénients découlant pour les intimés de leur départ immédiat [...] valaient
bien 250'000 francs". Il s'agit là d'une constatation de fait, qui lie la Cour
de céans (art. 105 al. 1 LTF). Forts de cette constatation, les juges vaudois
pouvaient admettre, sans violer l'art. 30 al. 2 CO, qu'en recevant une
indemnité correspondant globalement aux inconvénients générés par leur abandon
anticipé des locaux pris à bail, les intimés n'avaient pas extorqué aux
recourants des avantages excessifs.
2.2.2 Les recourants se plaignent, en outre, d'une violation de l'art. 8 CC. A
les suivre, les intimés n'auraient pas prouvé le dommage lié à leur
déménagement, alors qu'eux-mêmes avaient expressément sollicité du Tribunal des
baux que cette preuve fût rapportée.
Force est de constater que les intéressés n'indiquent pas ni où ni quand ils
ont requis des premiers juges l'administration d'une telle preuve. Au
demeurant, sur le vu des pièces figurant au dossier cantonal, la Chambre des
recours a évalué à 250'000 fr. les inconvénients liés au déménagement en
question (cf. consid. 2.2.1 in fine ci-dessus). Elle a posé, ce faisant, une
constatation qui rend sans objet la question du fardeau de la preuve (ATF 131
III 646 consid. 2.1 p. 649 et les arrêts cités). Pour le surplus, on rappellera
qu'il appartient à la personne "menacée" - en l'occurrence, les recourants -
d'établir le caractère excessif des avantages qui lui ont été extorqués par la
menace d'invoquer un droit, et non pas à l'auteur de la menace de prouver que
les avantages obtenus par lui ne revêtent pas un tel caractère.
2.3 Comme les recourants soutiennent eux-mêmes que l'art. 21 CO, relatif à la
lésion, n'est pas applicable en l'espèce, il n'y a pas lieu d'examiner la
présente affaire sous cet angle-là (cf. consid. 1.2 in fine ci-dessus).
3.
Cela étant, le présent recours doit être rejeté. Ses auteurs, qui succombent,
seront, dès lors, condamnés solidairement à payer les frais judiciaires (art.
66 al. 1 et 5 LTF) et à verser aux intimés une indemnité globale pour leurs
dépens (art. 68 al. 2 et 4 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge des
recourants, solidairement entre eux.
3.
Les recourants sont condamnés solidairement à verser aux intimés une indemnité
globale de 7'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des
recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 5 août 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Carruzzo