I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.244/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_244/2009
Arrêt du 7 septembre 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffière: Mme Crittin.
Parties
X.________, représenté par Me Michael Rudermann,
recourant,
contre
Y.________, représenté par Me Gérard Brutsch,
intimé.
Objet
contrat de bail à loyer; mise en état; réduction,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 20 avril 2009.
Faits:
A.
Par contrat de bail à loyer du 26 mars 2003, Y.________ a loué à X.________ un
appartement de quatre pièces à Versoix pour un loyer mensuel de 1'350 fr.,
auquel s'ajoutent 100 fr. de charges. Le bail a été conclu initialement pour
une durée de trois ans, du 1er avril 2003 au 31 mars 2006, et depuis se
renouvelle tacitement. L'article 1er des clauses particulières du bail indique
que « le locataire reconnaît avoir visité les locaux et les accepter dans leur
état actuel, sans réparation et sous réserve du départ du précédent locataire
».
L'immeuble dans lequel se trouve l'appartement loué est situé à côté du tronçon
ferroviaire Coppet - Genève et laisse apparaître une certaine vétusté. Les
fenêtres ne disposent pas d'un double vitrage et la peinture des encadrements
est écaillée.
Depuis le 12 décembre 2004, le nombre de trains empruntant le tronçon
ferroviaire Coppet - Genève a augmenté de quarante par jour, en raison de la
mise en service d'une troisième voie entre Coppet et Genève.
Par courrier du 17 mai 2006, le locataire s'est plaint auprès du bailleur du
manque d'isolation des fenêtres, du manque d'entretien de l'immeuble et du
comportement de la famille de A.________, concierge de l'immeuble. Dès octobre
2006, les loyers et les charges ont été consignés dans leur intégralité auprès
des services financiers du pouvoir judiciaire genevois.
B.
Le 21 février 2007, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève. Cette action tendait à la suppression de certains défauts de
la chose louée et à la réduction du loyer.
Le locataire ne s'est pas seulement plaint du fait que les fenêtres de
l'appartement loué ne sont pas dotées d'un double vitrage, mais également du
bruit provoqué par les enfants de la famille du concierge, de l'état de
l'immeuble - en particulier de la porte d'entrée, de la couleur grise de la
façade, du carrelage dépareillé, des escaliers communs ébréchés et des câbles
de télévision, qui pendent devant le balcon et les fenêtres de l'appartement
litigieux -, et du nettoyage insuffisant des parties communes.
Statuant le 30 mai 2008, le Tribunal a considéré que les défauts invoqués par
le locataire relatifs à l'état de l'immeuble ne restreignaient pas l'usage de
la chose louée. En revanche, il a été constaté que le nettoyage des parties
communes n'était pas suffisant, ce qui justifiait une réduction de loyer de 8%
du 20 septembre 2003 jusqu'à ce que les mesures adéquates soient prises. Les
premiers juges ont par ailleurs relevé que le bruit provoqué par les lignes
ferroviaires avait augmenté depuis la mise en service de la 3ème voie entre
Coppet et Genève, ce qui avait provoqué une diminution du confort et de la
jouissance du logement et justifiait ainsi une diminution de loyer de 5% du 18
mai 2006 jusqu'à la fin du bail. Le Tribunal a en outre estimé qu'aucuns
travaux d'isolation des fenêtres ne devaient être ordonnés, motif pris qu'ils
étaient disproportionnés au vu de la démolition envisagée de l'immeuble. Enfin,
la consignation des loyers a été validée à concurrence des défauts retenus.
Saisie d'un appel du bailleur et du locataire, la Cour de justice a, par arrêt
du 20 avril 2009, joint les deux appels et statué sur le fond. Elle a complété
le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris en tant que les mesures que le
bailleur a été condamné à prendre sous ce chiffre sont ordonnées sous menaces
des peines prévues à l'art. 292 CP pour le cas où le bailleur ne satisferait
pas à son obligation dans un délai de trois mois à compter du prononcé
définitif de l'arrêt, condamné le bailleur à faire enlever les câblages passant
devant le balcon et les fenêtres de l'appartement occupé par le locataire,
confirmé le jugement attaqué pour le surplus, condamné le bailleur à un
émolument d'appel de 300 fr. et le locataire à un autre de 200 fr. et débouté
les parties de toutes autres conclusions.
C.
Le locataire exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt du 20 avril 2009.
Mis à part la pose d'un double vitrage, les défauts invoqués en procédure
cantonale par le locataire ne sont plus discutés devant le Tribunal fédéral.
Sur la question encore litigieuse, le locataire se plaint d'une violation des
art. 256 et 259a ss CO et de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire.
Il conclut à l'admission du recours, à la condamnation du bailleur à exécuter,
à ses frais et dans les règles de l'art, les travaux de remplacement des
fenêtres de l'appartement par la pose d'un double vitrage, à la réduction du
loyer, sans les charges, de 30% supplémentaires au 8% déjà alloués dans la
procédure cantonale, dès le 18 mai 2006 et jusqu'à bonne et complète exécution
des travaux de remplacement des fenêtres de l'appartement, et à la confirmation
de l'arrêt attaqué pour le surplus, le tout sous suite de frais et dépens.
Le bailleur invite pour sa part le Tribunal fédéral à débouter la partie
adverse de toutes ses conclusions.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a partiellement succombé dans ses conclusions
prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un
arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une
autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire
pécuniaire en matière de bail à loyer dont la valeur litigieuse atteint le
seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. c et art.
100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut entrer en matière
sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du
droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de
manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 135 II 145 consid. 8.1 p. 153, 135
III 127 consid. 1.5 p. 130 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF
(art. 105 al. 2 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF).
2.
Le recourant dénonce, dans un premier temps, une violation des art. 256 et 259a
ss CO par l'autorité cantonale pour ne pas avoir ordonné la pose d'un double
vitrage à titre de « remise en état de la chose ». Puis, dans un second grief,
le recourant dénonce une violation de l'interdiction constitutionnelle de
l'arbitraire; de son point de vue, il est insoutenable pour la cour cantonale
d'avoir confirmé la réduction de loyer de 5% accordée par le Tribunal des baux
et loyers du 18 mai 2006 jusqu'à la fin du bail, au motif que cette réduction
n'était pas contestée en appel par le recourant.
3.
Il convient tout d'abord d'examiner si l'autorité cantonale était fondée à
refuser la pose d'un double vitrage, requise par le locataire afin de diminuer
les nuisances sonores subies à la suite de l'augmentation du trafic
ferroviaire.
3.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans
un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en
cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut notamment justifier
une remise en état de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO), de même qu'une
réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO).
Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la
réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas
si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux
nécessaires serait disproportionné (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, no
1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; DAVID LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis,
2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; PETER HIGI, Zürcher Kommentar,
nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art.
259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si
l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts.
3.2 L'autorité précédente a, tout comme les premiers juges, rejeté la
prétention du recourant à la pose d'un double vitrage et à une réduction de
loyer de 30% dès le 18 mai 2006 jusqu'à la bonne et complète exécution des
travaux de remplacement des fenêtres, estimant qu'il n'y avait pas lieu
d'ordonner une telle mesure. Pour ce faire, elle a notamment relevé que
l'isolation acoustique de l'appartement était conforme aux normes, que le
locataire ne pouvait ignorer, lors de la conclusion du bail, que les fenêtres
disposaient d'un simple vitrage, ce qui n'a du reste fait l'objet d'aucune
plainte, et qu'enfin la décision du Tribunal des baux et loyers n'était pas
contestée s'agissant du bruit provoqué par les lignes ferroviaires. La Cour de
justice a parallèlement confirmé la réduction de loyer de 5% accordée - pour la
période s'étendant du 18 mai 2006 à la fin du bail - par le Tribunal des baux
et loyers, motif pris que la réduction octroyée en raison de l'augmentation des
nuisances sonores provoquées par les lignes ferroviaires n'était pas contestée
par le locataire, qui retenait, à ce titre, le même taux de réduction.
La motivation développée par la cour cantonale pour justifier le refus
d'ordonner la pose d'un double vitrage n'emporte pas la conviction. La cour a
définitivement tranché que l'augmentation du trafic liée à l'ouverture de la
3ème voie entre Coppet et Genève constituait un défaut survenu en cours de
bail, lequel défaut engageait la responsabilité du bailleur: il ressort en
effet du jugement du Tribunal des baux et loyers, confirmé sur ce point en
instance d'appel, que le confort de l'appartement a diminué depuis la mise en
service de la 3ème voie et que cette diminution de jouissance justifiait une
réduction de loyer, arrêtée à un taux de 5% du 18 mai 2006 jusqu'à la fin du
bail. Dès lors, on ne voit pas en quoi les considérations émises par la cour
cantonale en lien avec l'isolation acoustique de l'appartement sont
pertinentes. Le même constat s'impose s'agissant des autres motifs avancés par
la cour en lien avec la situation qui prévalait lors de la prise de possession
des lieux (tant au niveau de l'état du vitrage que des nuisances sonores
ressenties), puisque le défaut, lié à l'augmentation du trafic ferroviaire, est
intervenu en cours de bail.
Peu importe en définitive, dès lors que le Tribunal fédéral n'est pas limité,
dans l'examen de la violation du droit, par la motivation de l'autorité
précédente.
Les doubles vitrages ont été refusés - en première instance et sans que la cour
n'y revienne -, parce que la dépense y relative a été jugée disproportionnée
pour un vieil immeuble que le propriétaire veut démolir. Dès lors qu'une remise
en état de la chose louée au sens de l'art. 259a al. 1 let. a CO peut être
refusée en cas de frais disproportionnés, le motif avancé par les premiers
juges est conforme au droit fédéral et repose sur des faits dont le recourant
ne démontre pas l'arbitraire. Le recourant ne conteste pas que l'immeuble est
vétuste - cet état découlant du reste de la nature des différentes prétentions
soulevées par le recourant en procédure cantonale. Par ailleurs, conformément
aux dires du bailleur, il a été retenu que l'immeuble en question sera à moyen
terme voué à la démolition. A cet égard, le fait que le bailleur ait admis
qu'aucun projet de reconstruction n'a été autorisé n'est pas à même d'infirmer
sa volonté de démolir l'immeuble, quoi qu'en dise le locataire. Celui-ci ne
prétend du reste pas que l'immeuble subirait prochainement d'importantes
rénovations, ce qui permettrait de douter d'une démolition à venir. Par
conséquent, ces faits ne sauraient être taxés d'arbitraire, aucune
démonstration allant dans ce sens n'étant entreprise par le recourant.
Au regard de ces éléments, la pose d'un double vitrage paraît démesurée, ce
d'autant que le recourant ne prétend pas que le coût d'une telle installation,
qui est destinée à durer (cf. la table de longévité des installations donnée
par David Lachat, Le bail à loyer, 2008, Annexe III, p. 870), serait dérisoire
et donc que le bailleur pourrait en supporter le coût indépendamment d'une
démolition à moyen terme de l'immeuble. Il en découle bien que les dépenses
engendrées par la mesure requise seraient disproportionnées compte tenu de
l'état dans lequel se trouve l'immeuble et de l'affectation qui en sera faite.
Par conséquent, la cour cantonale pouvait ne pas ordonner la pose d'un double
vitrage, sans violer le droit fédéral.
4.
Lorsque le défaut ne peut pas être supprimé en raison de coûts
disproportionnés, la réduction de loyer est due pour les nuisances subies par
le locataire.
Les premiers juges - sans que la cour n'y revienne - ont évalué à 5% la
réduction de loyer justifiée par le bruit résultant de l'augmentation du trafic
ferroviaire. Il s'agit là d'une question d'appréciation et on ne voit pas que
l'autorité cantonale ait abusé de son large pouvoir en la matière en confirmant
le pourcentage alloué par l'autorité cantonale.
Dans la mesure où le grief d'arbitraire soulevé sur ce point par le recourant
n'a pas de portée propre, il peut demeurer en l'état.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 7 septembre 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Crittin