I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.211/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_211/2009
Urteil vom 2. September 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Feldmann.
Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hansjürg Lenhard,
gegen
A.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Daniela von Flüe.
Gegenstand
Darlehensvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als
Appellationsinstanz,
vom 24. März 2009.
Sachverhalt:
A.
Die A.________ (Darlehensgeberin; Vermieterin; Beschwerdegegnerin) gewährte der
Y.________ AG (Darlehensnehmerin; Mieterin; heute infolge Abschlusses des
Konkursverfahrens gelöscht) am 21. August 2002 ein Darlehen zwecks
Vorfinanzierung eines Umbaus von zwei Kinosälen, die sie der Darlehensnehmerin
vermietet hatte. Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) in Zürich
unterzeichnete diesen Darlehensvertrag als "Solidarschuldnerin". Im Januar 2004
geriet die Mieterin mit den Zins- und Amortisationszahlungen in Rückstand,
worauf die Beschwerdegegnerin die Betreibung gegen die Mieterin einleitete. Im
provisorischen Rechtsöffnungsverfahren unterlag die Beschwerdegegnerin.
B.
Im Mai 2006 erhob die Beschwerdegegnerin beim Amtsgericht Luzern-Stadt Klage
gegen die Beschwerdeführerin und forderte Fr. 255'000.-- nebst Zins mit der
Begründung, die Darlehensnehmerin sei ihren vertraglichen Pflichten (Zins- und
Amortisationszahlungen) nicht nachgekommen. Das Amtsgericht hiess die Klage am
28. August 2008 gut. Mit Urteil vom 24. März 2009 wies das Obergericht des
Kantons Luzern die dagegen erhobene Appellation ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die
Klage der Beschwerdegegnerin abzuweisen. Mit Präsidialverfügung vom 8. Juni
2009 wurde ihr Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz
schliesst unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
Streitig ist die Auslegung der Ziffer 5 des von der Beschwerdegegnerin als
Darlehensgeberin mit der Y.________ AG als Darlehensnehmerin abgeschlossenen
Darlehensvertrags vom 21. August 2002, den die Beschwerdeführerin als
Solidarschuldnerin unterzeichnete. Die umstrittene Ziffer lautet wie folgt:
"Als Sicherheit für das Darlehen dient der Nutzerausbau der beiden Kinos im
AB.________, welche durch die Darlehensnehmerin ausgebaut wurden. Sollte das
Darlehen fällig werden oder Amortisationsraten nicht pünktlich bezahlt werden
(Verzug gemäss Art. 4), so gehen Teile des Nutzerausbaus in diesem Umfange in
den Besitz der Darlehensnehmerin [Hervorhebung hinzugefügt] über. Die
Darlehensgeberin entscheidet, welche Teile übernommen werden. Deren Wert wird
durch das Betreibungsamt Luzern mittels einer Retentionsurkunde ermittelt."
2.
Die Vorinstanz hat bezüglich der strittigen Vertragsklausel keinen
tatsächlichen übereinstimmenden Parteiwillen festgestellt, sondern diese nach
dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Sie hielt fest, nach dem Wortlaut würden Teile
des Nutzerausbaus bei Verzug zwar in den Besitz der Darlehensnehmerin
übergehen. Dabei müsse es sich aber um ein redaktionelles Versehen handeln.
Ziffer 5 des Darlehensvertrags beschäftige sich mit der "Sicherheit für das
Darlehen". Die Klausel spreche allein den Fall an, dass die Darlehensnehmerin
mit der Rückzahlung bzw. den Amortisationszahlungen in Verzug gerate. Die
Bestimmung regle mithin die Absicherung der Darlehensgeberin. Bei Fälligkeit
des Darlehens bzw. Verzug würden Teile des Nutzerausbaus somit nicht in den
Besitz der Darlehensnehmerin, sondern in denjenigen der Darlehensgeberin
fallen. Eine wörtliche Auslegung sei mit unlösbaren inhaltlichen Widersprüchen
verbunden. Es sei objektiv nicht nachvollziehbar, warum die Darlehensnehmerin
im Falle ihres eigenen Verzugs als Sicherheit für das Darlehen Teile des
Nutzerausbaus übernehmen dürfte. Für eine solche Anormalität müsste eine
plausible Erklärung vorliegen, die jedoch nicht ersichtlich sei. Entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin habe sich die Beschwerdegegnerin den Übergang
von Teilen des Nutzerausbaus nicht anrechnen zu lassen. Der Nutzerausbau falle
nach Ziffer 10.2 des Mietvertrags zwischen der Darlehensnehmerin und der
Beschwerdegegnerin bei Vertragsende entschädigungslos an die Vermieterin. Es
sei nicht einzusehen, weshalb die Darlehensgeberin im Rahmen des
Darlehensvertrags auf den entschädigungslosen Übergang des Nutzerausbaus hätte
verzichten sollen. Die in Ziffer 5 des Darlehensvertrags geregelte Sicherheit
bestehe demnach im vorzeitigen Übergang des Nutzerausbaus auf die
Darlehensgeberin im Umfang der ausstehenden Summe. Die vorgesehene
Wertermittlung durch das Betreibungsamt diene dazu, ein Äquivalent zwischen der
konkret ausstehenden Summe und den aus diesem Grund vorzeitig übergehenden
Teilen des Nutzerausbaus herzustellen.
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin rügt vorab eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Sie macht im Wesentlichen geltend, die
Vorinstanz habe ihre Ausführungen nicht berücksichtigt, wonach sie keine
Solidarverpflichtung eingegangen wäre, wenn der Nutzerausbau der
Darlehensnehmerin nicht als Sicherheit gedient hätte. Dies sei für sie eine
"conditio sine qua non" gewesen. Ebenso wenig habe die Vorinstanz
berücksichtigt, dass die Beschwerdeführerin nach Auffassung des
Rechtsöffnungsrichters glaubhaft gemacht habe, die Parteien hätten im
Darlehensvertrag vereinbart, bei Fälligkeit des Darlehens solle zumindest ein
Teil des Nutzerausbaus wieder in den Besitz der Darlehensnehmerin übertragen
werden.
3.1.1 Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde
die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch
tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE 134 I
83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde,
ihren Entscheid zu begründen, wobei es nicht erforderlich ist, dass sie sich
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen
kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 130 II 530 E. 4.3 S. 540; 129 I 232 E. 3.2 S.
236; je mit Hinweisen).
3.1.2 Diesen Begründungsanforderungen genügt der angefochtene Entscheid. Die
Vorinstanz hat - wenn auch knapp - die Vorbringen der Beschwerdeführerin
berücksichtigt. Soweit die Beschwerdeführerin geltend mache, die Bestimmung
schütze im Endergebnis sie als Solidarschuldnerin, weshalb ein Übergang von
Teilen des Nutzerausbaus auf die Darlehensnehmerin vorgesehen sei, verkenne
sie, dass sich Ziffer 5 des Darlehensvertrags nicht mit der Absicherung und den
Interessen der Beschwerdeführerin, sondern allein mit jenen der
Beschwerdegegnerin als Darlehensgeberin befasse. Die von der Beschwerdeführerin
vorgebrachten Einwände gegen ihre Zahlungspflicht seien unter Zugrundelegung
von Ziffer 5 des Darlehensvertrags nicht von Bedeutung. Daraus ergibt sich
auch, dass und weshalb die Vorinstanz die Ansicht des Rechtsöffnungsrichters
nicht teilte. Eine Gehörsverletzung liegt mithin nicht vor.
3.2 Soweit die Beschwerdeführerin rügt, in der Annahme, es liege eine
Anormalität vor, für die es keine plausible Erklärung gebe, liege eine
unrichtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 97 Abs. 1 BGG), verkennt sie,
dass die Ausführungen der Vorinstanz im Rahmen der Vertragsauslegung nach dem
Vertrauensprinzip erfolgten, die das Bundesgericht als Rechtsfrage frei prüfen
kann (BGE 132 III 24 E. 4 S. 27 f.). Insoweit liegt keine tatsächliche
Feststellung vor. Hinsichtlich der Auslegung macht die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen geltend, es sei offensichtlich in ihrem Interesse gewesen, dass
der Nutzerausbau entgegen Ziffer 10.2 des Mietvertrags der Darlehensnehmerin
zustehe und die Beschwerdegegnerin bei Übernahme von Teilen des Nutzerausbaus
eine Entschädigung zu zahlen habe, die an das Darlehen und die Zinsen
anzurechnen sei, womit die Schuld entsprechend reduziert würde. Sie rügt eine
Verletzung von Art. 18 Abs. 1 OR, Art. 2 ZGB sowie Art. 9 BV.
3.2.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen
bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der
Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem
Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden
durften und mussten. Während das Bundesgericht die objektivierte
Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die subjektive
Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, die vorbehaltlich der Ausnahme von Art.
105 Abs. 2 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung im Beschwerdeverfahren
entzogen ist (vgl. BGE 131 III 467 E. 1.1 S. 469 f.). Auch bei der
objektivierten Auslegung von Willenserklärungen ist das Bundesgericht
allerdings an die Feststellungen des kantonalen Gerichts über die äusseren
Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten gebunden (BGE 132 III 24
E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1. S. 611; je mit Hinweisen).
3.2.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Feststellung der Vorinstanz,
keine der Parteien habe einen übereinstimmenden tatsächlichen Willen behauptet,
sei willkürlich. Sie legt aber nicht im Einzelnen dar, inwiefern diese
Feststellung offensichtlich unhaltbar sein soll oder woraus zwingend auf ein
übereinstimmendes Verständnis der umstrittenen Bestimmung zu schliessen sein
sollte. Damit genügt sie den Begründungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG; 133
II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen) nicht, weshalb auf die Beschwerde
insoweit nicht einzutreten ist.
3.2.3 Gemäss Ziffer 10.2 des Mietvertrags fällt der Nutzerausbau bei
Vertragsauflösung entschädigungslos an die Darlehensgeberin. Eine wörtliche
Auslegung von Ziffer 5 des Darlehensvertrags im Sinne der Beschwerdeführerin
ergibt keinen Sinn. Danach würden bei Verzug mit den Zins- oder
Amortisationszahlungen Teile des Nutzerausbaus im entsprechenden Umfang in den
Besitz der Darlehensnehmerin fallen und wären bei Übernahme durch die
Darlehensgeberin zu entschädigen. Somit hätte es die Darlehensnehmerin in der
Hand, durch ihr eigenes vertragliches Fehlverhalten eine Entschädigung
herbeizuführen und könnte gleichzeitig dafür sorgen, dass die ihr nahestehende
Beschwerdeführerin nicht in Anspruch genommen wird. Ziffer 5 des
Darlehensvertrags spricht jedoch von einer "Sicherheit für das Darlehen" und
damit vom Schutz der Darlehensgeberin. Nach Treu und Glauben musste die
Beschwerdegegnerin somit nicht damit rechnen, dass ihre Position durch diese
Klausel verschlechtert werden könnte. Daher kann sich die Beschwerdeführerin
ihrer Zahlungspflicht als Solidarschuldnerin nach Treu und Glauben nicht unter
Berufung auf Ziffer 5 entziehen, selbst wenn die Klausel unklar sein sollte.
Daran vermag auch Ziffer 6 des Darlehensvertrags nichts zu ändern, wonach
dieser sämtlichen früheren Vereinbarungen der Beteiligten ausdrücklich vorgeht
oder der Umstand, dass die Beschwerdeführerin nicht Partei des Mietvertrags
war. Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet.
3.2.4 Die Rüge, die Vorinstanz hätte die Beweislast für einen redaktionellen
Fehler der Beschwerdegegnerin auferlegen müssen, stösst ins Leere, da die
Vorinstanz gerade keinen tatsächlichen übereinstimmenden Willen festgestellt,
sondern die umstrittene Vertragsklausel nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt
hat. Auch aus dem Grundsatz "in dubio contra stipulatorem" bzw. der sogenannten
Unklarheitsregel kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Die Unklarheitsregel greift nur, wenn die übrigen Auslegungsmittel versagen,
und findet im Bereich der vorformulierten Verträge ihr eigentliches
Anwendungsgebiet (BGE 123 III 35 E. 2c/bb S. 44; 122 III 118 E. 2d S. 124; 99
II 290 E. 5 S. 292). Beide Voraussetzungen sind nicht gegeben.
3.3 Unbehelflich ist schliesslich die Rüge, die Vorinstanz habe Art. 672 Abs. 1
ZGB verletzt sowie das Vorbringen, die Beschwerdegegnerin wäre ungerechtfertigt
bereichert, wenn ihr der Nutzerausbau entschädigungslos zufiele. Art. 260a OR
(Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter) geht sowohl Art. 671 ff. ZGB als
auch Art. 62 ff. OR als lex specialis vor (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3.
Aufl. 1994, N. 3 zu Art. 260 OR; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die
Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 613, Fn. 5; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar
Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 2 zu Art. 260a OR). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist Art. 260a Abs. 3 OR, der die
Entschädigung des Mieters regelt, dispositiv. Der Mieter kann somit - wie im zu
beurteilenden Fall - gültig im Voraus auf eine Entschädigung verzichten (BGE
124 III 149 E. 5 S. 154). Im Übrigen ist der Vorinstanz beizupflichten, dass
die Redaktion von Ziffer 5 des Darlehensvertrags mangelhaft und deren Sinn
schwer verständlich ist. Der vorgenommene Nutzerausbau geht infolge des
Akzessionsprinzips ins Eigentum der Darlehensgeberin über, wobei die
Darlehensnehmerin diesbezüglich grundsätzlich ein Wegnahmerecht hat (vgl.
Urteil 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006 E. 1.1, in: ZBGR 88/2007 S. 65). Es wäre
allenfalls möglich, eine Entschädigung dafür vorzusehen, dass die Mieterin
keinen Gebrauch von ihrem Wegnahmerecht macht, soweit ihr dies angesichts von
Ziffer 10.2 des Mietvertrags überhaupt noch zustehen sollte. Aber auch eine
solche Regelung kann Ziffer 5 des Darlehensvertrags nicht entnommen werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass aus Ziffer 5 des Darlehensvertrags nicht
auf eine Sicherheit der Darlehensnehmerin bzw. der Beschwerdeführerin
geschlossen werden kann. Für einen solchen Fall hätte die Klausel anders
formuliert werden müssen.
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I.
Kammer als Appellationsinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. September 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Klett Feldmann