I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.129/2009
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2009
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_129/2009
Arrêt du 2 juin 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Piaget.
Parties
X.________ Sàrl, représentée par Me Jean-Francis Renggli,
recourante,
contre
Y.________ Sàrl, , représentée par Me Grégoire Aubry,
intimée.
Objet
contrat de bail; hausse de loyer,
recours contre le jugement du Tribunal de Commerce du canton de Berne du 5
février 2009.
Faits:
A.
Par contrat du 7 avril 2003, A.________ a cédé à W.________ Sàrl - qui
deviendra en mai 2007 X.________ Sàrl -, moyennant un loyer mensuel de 18'000
fr., l'usage de locaux commerciaux à B.________. destinés à l'exploitation d'un
dancing, discothèque, bar et café. Il a été convenu que le contrat durerait
jusqu'au 30 septembre 2008 et se renouvellerait ensuite pour cinq ans sauf
résiliation donnée douze mois à l'avance; une annexe au contrat offre au
preneur un droit d'option lui permettant de prolonger le contrat jusqu'au 30
septembre 2013, ce droit devant être exercé jusqu'au 31 août 2007 au plus tard.
Pour tenir compte des travaux d'aménagement que le preneur devait effectuer et
lui permettre de lancer son affaire, un avenant au contrat prévoit un système
d'échelonnement du loyer, de sorte que les sommes convenues, soit 18'000 fr.
par mois à titre de loyer et 1'500 fr. à titre d'acompte de charges, ne
devaient être payées que dès le 1er septembre 2004 et jusqu'à l'expiration des
relations contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation contenue dans
le contrat.
Par la suite, la locataire a régulièrement demandé au bailleur de revoir le
montant du loyer, en invoquant les problèmes rencontrés dans l'exploitation de
son établissement et ses difficultés financières. Les demandes de baisse de
loyer ont été refusées, mais le bailleur a accepté à chaque fois, à bien plaire
et pour une période déterminée, de renoncer à une partie du loyer convenu.
Le 27 mars 2007, l'immeuble a été acquis par Y.________ Sàrl, avec entrée en
jouissance rétroactive au 1er janvier 2006, et l'acquéreur a repris le bail. Au
moment de l'entrée en jouissance rétroactive, A.________ avait accepté de se
contenter de 12'000 fr. par mois jusqu'à fin mars 2006 et l'acquéreur a
respecté cet accord.
A la suite d'une nouvelle demande de la locataire, la bailleresse a accepté,
pour la période d'avril 2006 à fin mars 2007, de s'accommoder d'un loyer de
12'500 fr. par mois, en précisant qu'à défaut de paiement ponctuel, elle se
réservait le droit d'exiger avec effet rétroactif le paiement du loyer convenu
dans le contrat du 7 avril 2003.
A l'expiration de cette période, les parties n'ont pas trouvé un nouvel
arrangement et la bailleresse a fait savoir à la locataire, sur une formule
officielle datée du 7 juin et notifiée le 11 juin 2007, qu'elle exigeait 16'000
fr. par mois de loyer dès le 1er août 2007.
La locataire a alors saisi l'autorité de conciliation pour contester ce qu'elle
considère comme une augmentation de loyer, en prenant également d'autres
conclusions à l'encontre de la bailleresse. Par ailleurs, le 24 août 2007, elle
a exercé son droit d'option, prolongeant le bail jusqu'au 30 septembre 2013.
B.
Le litige n'ayant pas été concilié, la cause a été portée devant le Tribunal de
commerce du canton de Berne le 3 décembre 2007. La locataire a conclu que la
hausse de loyer était nulle ou en tout cas abusive, que le loyer initial était
abusif, que l'avance pour les frais accessoires était excessive et qu'il
fallait installer un compteur séparé pour l'installation de climatisation. La
défenderesse a conclu au rejet de la demande et, soutenant que le loyer était
fixé à 18'000 fr. dès le 1er août 2007, a conclu à la condamnation de sa partie
adverse à lui verser en capital le montant de 77'000 fr.
Par jugement du 5 février 2009, le Tribunal de commerce du canton de Berne a
rejeté la demande, constaté que le loyer dû était de 16'000 fr. dès le 1er août
2007 et condamné la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 49'000
fr. avec intérêts, statuant par ailleurs sur les frais et dépens.
Analysant les témoignages recueillis et les pièces produites, la cour cantonale
est parvenue à la conclusion que le loyer convenu dans le contrat du 7 avril
2003 correspondait à la réelle et commune intention des parties. A la suite
d'une appréciation des preuves, elle a retenu que la locataire ne pouvait
déduire des comportements de ses deux bailleurs successifs qu'ils avaient à un
certain moment renoncé au loyer convenu initialement (arrêt attaqué p. 18). Il
n'y a eu que des renonciations, à la demande de la locataire et pour tenir
compte de ses difficultés financières, à percevoir le loyer intégral, à chaque
fois pendant des périodes déterminées. La cour cantonale en a déduit qu'il ne
s'agissait pas d'une hausse de loyer, mais que la bailleresse était liée par
son offre de se contenter de 16'000 fr. par mois dès le 1er août 2007. Elle a
observé que la locataire n'était plus dans les délais pour contester le loyer
initial et a rejeté les conclusions de la locataire concernant le caractère
excessif de l'acompte pour les frais accessoires, ainsi que sa demande de poser
un compteur individuel, considérant sur ce dernier point que la requête ne
répondait à aucun intérêt actuel parce qu'il n'était pas établi que de
l'électricité était utilisée pour le local au-dessous de celui de la locataire,
qui était alors vacant.
C.
La locataire a déposé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
le jugement du 5 février 2009. Soutenant que la hausse de loyer qui lui avait
été notifiée le 11 juin 2007 est nulle, subsidiairement mal fondée, et qu'elle
a droit à une modification de l'installation de climatisation, elle a conclu,
sous suite de frais et dépens, à la réforme du jugement attaqué en ce sens que
ses conclusions soient admises et celles, reconventionnelles, de la bailleresse
soient intégralement rejetées.
La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du
recours, sous suite de frais et dépens.
Considérant en droit:
1.
1.1
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions sur la fixation de
son loyer et sur des travaux à exécuter (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un
jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par
une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), dans une affaire
pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en
matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 et 48 al. 1
LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Par exception à la règle selon
laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la
violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130;
134 V 53 consid. 4.3 p. 62 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF
(art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p.
140). Une correction de l'état de fait ne peut d'ailleurs être demandée que si
elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter
de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 La recourante soutient que la formule officielle, datée du 7 juin 2007 et
reçue le 11 juin 2007, doit être considérée comme une augmentation de loyer et
que celle-ci est nulle parce qu'elle n'indique pas suffisamment ses motifs
(art. 269d al. 2 let. b CO), et qu'elle ne trouve d'ailleurs aucune
justification. La cour cantonale a considéré au contraire qu'il ne s'agissait
pas d'une hausse de loyer, le loyer convenu étant supérieur. Il faut donc
déterminer quel était le loyer convenu précédemment entre les parties.
Il s'agit typiquement d'un litige portant sur la détermination d'un point
essentiel du contrat par la voie de l'interprétation.
En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge
doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art. 18 al. 1 CO). Il faut rappeler qu'un accord peut résulter non
seulement de déclarations expresses concordantes, mais aussi d'actes concluants
(art. 1 al. 2 CO). Déterminer ce qu'une partie savait ou voulait au moment de
la conclusion du contrat relève des constatations de fait (ATF 131 III 606
consid. 4.1 p. 611; 128 III 419 consid. 2.2 p. 422). Si la cour cantonale
parvient à se convaincre, sur la base de l'appréciation des preuves, que les
parties ont échangé des manifestations de volonté concordantes qui
correspondaient à leur volonté intime, il s'agit d'une constatation de fait qui
est en principe soustraite à l'examen du Tribunal fédéral (ATF 133 III 681
consid. 3.3 p. 681; 132 III 268 consid. 2.3.2 p. 274 s., 626 consid. 3.1 p.
632; 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). Une telle constatation clôt le débat sur
l'interprétation, sans qu'il y ait lieu d'appliquer le principe de la
confiance; en effet, l'interprétation subjective prime l'interprétation
objective (ATF 131 III 467 consid. 1.1 p. 469, 606 consid. 4.1 p. 611; 130 III
554 consid. 3.1 p. 557).
En l'espèce, la cour cantonale a constaté, en procédant à une appréciation des
preuves apportées, que les parties voulaient l'une et l'autre que le loyer
mensuel soit fixé à 18'000 fr., comme elles l'ont déclaré dans le contrat
écrit. Elle a ainsi constaté une volonté réelle et concordante. Il s'agit d'une
constatation de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
LTF). La recourante n'invoque pas que cette constatation serait arbitraire ou
établie en violation d'une règle du droit fédéral. Faute d'une motivation
répondant aux exigences de la jurisprudence (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p.
140), elle ne peut demander une rectification de l'état de fait (art. 97 al. 1
LTF). Une rectification d'office est également exclue, puisqu'il ne saute pas
aux yeux que cette constatation soit insoutenable (cf. art. 105 al. 2 LTF). Il
faut donc raisonner sur la base de cette dernière (art. 105 al. 1 LTF).
La cour cantonale est également parvenue à la conviction que les deux bailleurs
successifs n'avaient jamais eu la volonté de modifier le loyer initial, qu'ils
n'avaient fait aucune déclaration qui puisse être interprétée dans ce sens et
que les deux parties étaient au contraire toujours conscientes que le loyer dû
contractuellement était celui prévu dans le contrat initial. Ces constatations
de fait sur la commune et réelle intention des parties lient le Tribunal
fédéral pour les mêmes raisons que celles qui viennent d'être exposées (art.
105 al.1 LTF).
Ensuite, toujours sur la base de l'appréciation des preuves, la cour cantonale
a constaté que les deux bailleurs successifs avaient accepté régulièrement, à
la demande de la locataire et pour tenir compte de ses difficultés financières,
de renoncer à une partie de leurs créances, toujours pour des périodes
déterminées, étant entendu que le loyer dû contractuellement restait celui fixé
dans le contrat initial; elle a également constaté que la locataire avait
compris les prises de position des bailleurs dans ce sens. Là aussi, il s'agit
de constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF).
Il faut donc raisonner en droit sur la base de la commune et réelle intention
des parties, telle qu'elle a été constatée par la cour cantonale.
2.2 Les accords successifs dans lesquels la bailleresse renonçait à une partie
de sa créance, pour une période déterminée, sans remettre en question le loyer
convenu initialement et sans jamais accepter que ce loyer soit définitivement
modifié pour l'avenir, se caractérisent comme des remises de dettes au sens de
l'art. 115 CO.
La remise de dette constitue un contrat bilatéral non formel, par lequel le
créancier et le débiteur conviennent d'éteindre une créance ou un rapport
juridique (ATF 131 III 586 consid. 4.2.3.4 p. 593). Elle peut être conclue de
manière expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO); l'offre et l'acceptation peuvent
donc résulter d'actes concluants et l'acceptation du bénéficiaire peut même
résulter de son silence (art. 6 CO) (cf. ATF 110 II 344 consid. 2b p. 346).
Même en matière de bail à loyer, le bailleur et le locataire peuvent convenir
de manière informelle de libérer le locataire de tout ou partie du loyer (arrêt
4C.183/1995 du 6 décembre 1995, consid. 5b non publié à l'ATF 121 III 408).
En l'espèce, le loyer était fixé contractuellement à 18'000 fr. par mois et la
bailleresse, en envoyant la formule litigieuse, a manifesté la volonté de se
contenter de 16'000 fr. par mois pour la période commençant le 1er août 2007.
Vu la réaction de la locataire, on peut se demander si cette proposition a été
acceptée et, par voie de conséquence, si la remise de dette a été conclue. Une
réponse négative conduirait à la conclusion que la recourante doit le loyer
contractuel de 18'000 fr. par mois; cependant, comme la bailleresse n'a pas
recouru et que le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des
parties (art. 107 al. 1 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner cette question. En
qualifiant la formule officielle litigieuse d'offre de conclure une remise de
dette, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral.
Selon l'art. 115 CO, il n'est besoin d'aucune forme spéciale pour annuler ou
réduire conventionnellement une créance, même si, d'après la loi ou la volonté
des parties, l'obligation n'a pu prendre naissance que sous certaines
conditions de forme. En conséquence, aucune formule officielle ni aucune
motivation particulière n'était nécessaire pour conclure la remise de dette
d'espèce.
Toute l'argumentation juridique de la recourante sur l'exigence d'une formule
officielle correctement remplie et sur les conditions d'une hausse de loyer
repose sur un état de fait qui n'est pas celui qui lie le Tribunal fédéral, de
sorte que cette argumentation est dépourvue de tout fondement dans les faits.
2.3 La recourante persiste à demander devant le Tribunal fédéral la mise en
place d'un compteur séparé pour l'installation de climatisation (cf. art. 258
al. 2 et 259a al. 1 let. a CO).
La cour cantonale a constaté que le compteur était commun à des locaux
durablement inoccupés, qu'il n'était pas prouvé que de l'électricité était
consommée pour ces locaux et que la bailleresse se déclarait disposée à prendre
les mesures nécessaires si ces locaux venaient un jour à être occupés. Il
s'agit là de questions qui relèvent de l'appréciation des preuves et de
l'établissement des faits et, en l'absence d'un grief répondant aux exigences
de l'art. 97 al. 1 LTF, il faut s'en tenir aux constatations cantonales (art.
105 al. 1 LTF).
La chose louée ne peut pas être considérée comme défectueuse si elle est
dépourvue d'un équipement auquel le locataire n'a aucun intérêt. Aussi
longtemps que les locaux voisins sont inoccupés, on ne voit pas que l'absence
d'un compteur séparé puisse conduire à des confusions préjudiciables à la
locataire. En conséquence, dans la situation réelle actuelle - dont la
constatation lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) -, on ne peut pas
considérer que l'absence d'un compteur séparé constitue un défaut de la chose
louée. En rejetant cette demande de travaux, la cour cantonale n'a pas violé le
droit fédéral.
3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires fixés à 4'000 fr. sont mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal de Commerce du
canton de Berne.
Lausanne, le 2 juin 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Piaget