I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.105/2009
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_105/2009
Urteil vom 5. Juni 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei,
gegen
X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.
Gegenstand
Mieterstreckung
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 27. Januar 2009.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Beschwerdeführerin) ist seit 1987 Mieterin einer 2 1/
2-Zimmerwohnung in der Liegenschaft B.________ in Zürich. Der Mietzins beträgt
derzeit Fr. 1'518.-- brutto pro Monat. Am 1. August 2006 erwarb die X.________
AG (Beschwerdegegnerin) die genannte Liegenschaft. Mit amtlichem Formular vom
12. Juni 2007 kündigte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin den
Mietvertrag auf den 30. September 2009 mit der Begründung "Totalsanierung der
Liegenschaft".
B.
Mit Eingabe vom 7. Juli 2007 focht die Beschwerdeführerin die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich an. Mit Beschluss vom 6. Dezember 2007
stellte die Schlichtungsbehörde die Gültigkeit der Kündigung fest.
Die Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an das Mietgericht des Bezirkes
Zürich mit den Anträgen, die Kündigung vom 12. Juni 2007 als ungültig zu
erklären, eventualiter das Mietverhältnis erstmals um drei Monate zu
erstrecken. Am 9. September 2008 zog die Beschwerdeführerin das
Kündigungsanfechtungsbegehren zurück, am Erstreckungsbegehren hielt sie fest.
Mit Beschluss vom 24. September 2008 nahm das Mietgericht vom Rückzug der
Anfechtung der Kündigung Vormerk. Mit Urteil gleichen Datums erstreckte es das
Mietverhältnis definitiv um drei Monate bis 31. Dezember 2009.
Dagegen erhob die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons
Zürich und beantragte, das Mietverhältnis sei erstmalig um drei Monate bis 31.
Dezember 2009 zu erstrecken. Mit Beschluss vom 27. Januar 2009 wies das
Obergericht die Berufung ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts. Es
erstreckte demgemäss das Mietverhältnis definitiv um drei Monate bis 31.
Dezember 2009.
C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Beschluss
des Obergerichts vom 27. Januar 2009 aufzuheben und das Mietverhältnis
erstmalig um drei Monate bis zum 31. Dezember 2009 zu erstrecken. Eventualiter
sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
Mit dem Entscheid in der Hauptsache wird das Gesuch um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
2.
In mietrechtlichen Fällen beträgt der Streitwert für die Zulässigkeit der
Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Bezieht
sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, entspricht der
Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer der strittigen Erstreckung
geschuldet ist (Urteil 4A_318/2008 vom 11. November 2008 E. 1, nicht publiziert
in BGE 135 III 121; BGE 113 II 406 E. 1 S. 407 f.; 109 II 351 E. 1).
Die von der Erstinstanz ausgesprochene Erstreckung von drei Monaten war im
vorinstanzlichen Verfahren nach den gestellten Anträgen nicht umstritten. Die
Beschwerdeführerin beantragte, anstelle der zugestandenen definitiven
Erstreckung um drei Monate bis 31. Dezember 2009 eine bloss erstmalige
Erstreckung bis zu diesem Datum zu gewähren. Diesem Antrag gab die Vorinstanz
nicht statt. Damit nahm sie der Beschwerdeführerin die Möglichkeit, eine zweite
Erstreckung zu verlangen. Diese könnte nach dem Gesetz zusammen mit der ersten
im Maximum vier Jahre dauern (Art. 272b Abs. 1 OR), mithin für weitere 45
Monate gewährt werden. Es rechtfertigt sich in diesem Fall, für die Bemessung
des Streitwerts auch diese mögliche Dauer einer zweiten Erstreckung zu
berücksichtigen (in diesem Sinn auch Urteil 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E.
2.1.2). Beim vorliegenden monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'518.-- bedeutet
dies, dass der Streitwert Fr. 68'310.-- beträgt und damit die Grenze von Art.
74 Abs. 1 lit. a BGG übersteigt.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
3.
Streitig ist einzig, ob die Vorinstanz zu Recht eine definitive Erstreckung
ausgesprochen hat und nicht eine erstmalige, wie dies die Beschwerdeführerin
beantragt.
3.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die
in Abs. 2 dieser Vorschrift erwähnten Umstände zu berücksichtigen. Die Dauer
der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier
Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt
werden können. Diese Möglichkeit soll es dem Richter erleichtern, eine den
besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen (Botschaft
zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1462 f.).
3.2 Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet
sich - wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und
gegebenenfalls für wie lange - aufgrund einer Abwägung der Interessen der
Parteien (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, in: MRA 3/07 S. 90
ff.). Entgegen der Beschwerdeführerin und der von ihr angeführten Literatur
(HIGI, Zürcher Kommentar, N. 36 und 43 zu Art. 272b OR; WEBER, Basler
Kommentar, N. 2 zu Art. 272b OR in fine; SPIRIG IRENE, Grundsätze im
Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., S. 214) geht die Gewährung einer
erstmaligen Erstreckung der definitiven nicht als Regel vor (SVIT-Kommentar, 3.
Aufl., 2008, N. 4 und 7 zu Art. 272b OR). Für eine solche Auffassung, dass die
Anordnung einer erstmaligen Erstreckung die Regel und die Anordnung einer
definitiven die Ausnahme bilde, bietet der Gesetzestext keine Handhabe.
Vielmehr hat eine Interessensabwägung anhand der konkreten Umstände des
Einzelfalles zu erfolgen. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine
ausgesprochene Ermessensfrage (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3,in:
MRA 3/07 S. 90 ff.; Urteil 4C.368/1991 vom 2. März 1992 E. 4).
Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und
greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung
anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat,
die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder
wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet
werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese
als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE
135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).
4.
4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Wahl der Erstreckungsart, dass die
Bestätigung über die Anmeldung der Beschwerdeführerin für die Alterssiedlung
C.________ vom 4. Oktober 2007 datiert. Bereits damals habe die Beratungsstelle
Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit einer
unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Am 29. Oktober 2008 habe die
Beratungsstelle bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste sei.
Die Alterssiedlung C.________ werde saniert und der Neubezug sei erst ab Sommer
2010 geplant. Die Beschwerdeführerin rangiere auf der Warteliste so weit unten,
dass sie nicht mit einer freien Wohnung auf den neuen Bezugstermin Sommer 2010
rechnen könne. Mit Schreiben vom 3. November 2008 habe die Beratungsstelle
sodann bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste für eine
1-Zimmerwohnung einer Alterssiedlung aufgenommen worden sei und so schnell wie
möglich eine Wohnung angeboten werde. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits habe
die anderen Wohnungen in der betreffenden Liegenschaft, die zwischenzeitlich
leer geworden seien, befristet zwischenvermietet, und zwar bis zum geplanten
Baubeginn am 1. Oktober 2009. Die entsprechenden Mietverträge wiesen auf die
Totalsanierung der Liegenschaft hin, so dass nach Art. 272a Abs. 1 lit. d OR
eine Erstreckung dieser Mietverhältnisse ausgeschlossen sei. Unter diesen
Umständen könne der Beschwerdegegnerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
über den 31. Dezember 2009 hinaus nicht zugemutet werden, zumal die Wohnungen
in der Liegenschaft B.________ - abgesehen von der Wohnung der
Beschwerdeführerin - ab 1. Oktober 2009 leer stehen würden. Eine
Weitervermietung dieser Wohnungen nur für einige Monate sei kaum realistisch.
Die ins Recht gelegten Mietverträge wiesen nämlich allesamt eine Laufzeit von
ungefähr einem Jahr auf und endeten definitiv am 30. September 2009. Eine
Verzögerung der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der
Beschwerdegegnerin unter den gegebenen Umständen nicht zugemutet werden.
Ohnehin müsste eine zweite Erstreckung des Mietverhältnisses für die Zeit nach
dem 31. Dezember 2009 wegen mangelhafter Suchbemühungen durch die
Beschwerdeführerin höchst wahrscheinlich abgelehnt werden.
4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht einem Entscheid
über eine allfällige Zweiterstreckung vorgegriffen und die Hürde an die
Suchbemühungen wesentlich zu hoch angesetzt. Im Weiteren habe sie das
Vermieterinteresse in stossender Weise überbewertet, indem sie ein Bauvorhaben
ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich bezeichnet
und quasi als Erstreckungsausschlussgrund im Sinne von Art. 271a (recte 272a)
OR qualifiziert habe.
4.3 Die Vorinstanz hat ihren Entscheid über die Erstreckungsart nicht allein
und auch nicht hauptsächlich damit begründet, dass die Beschwerdeführerin mit
Blick auf ihre ungenügenden Suchbemühungen kaum eine zweite Erstreckung
bekommen werde. Sie hat ihren diesbezüglichen Entscheid vielmehr aufgrund einer
Abwägung der Interessen der Parteien getroffen und ist damit korrekt verfahren.
Die geringe Wahrscheinlichkeit, eine zweite Erstreckung zu erhalten, hat sie
lediglich hilfsweise, gewissermassen als Bekräftigung, dass die Anordnung einer
definitiven Erstreckung am Platz ist, herangezogen. Als blosse Hilfserwägung,
die für den Entscheid nicht ausschlaggebend war, ist diese Überlegung haltbar.
Weil jene Überlegung für den Entscheid über die Erstreckungsart nicht
ausschlaggebend war, braucht nicht entschieden zu werden, ob die Suchbemühungen
der Beschwerdeführerin effektiv als ungenügend zu bewerten sind. Es genügt
festzuhalten, dass eine solche Beurteilung als durchaus möglich erscheint. Auch
wenn das hohe Alter (Jahrgang 1923) und die schwere Erkrankung der
Beschwerdeführerin berücksichtigt werden und es daher verständlich ist, dass
sie den Platz in einer Alterssiedlung oder einem Altersheim dem Umzug in eine
neue Wohnung vorzieht, ist doch fraglich, ob die Anmeldung in einer einzigen
Alterssiedlung, die zudem im Umbau ist und daher in absehbarer Zeit keine
Plätze neu besetzt, sowie die Anmeldung für eine Notwohnung genügen. Die
Beschwerdeführerin hat sich seit Erhalt der Kündigung im Juni 2007 lediglich
bei der Alterssiedlung C.________ angemeldet. Bereits im Oktober 2007 hat die
Beratungsstelle Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit
einer unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Eine Anmeldung in einer
anderen Alterssiedlung nahm die Beschwerdeführerin nicht vor, auch nicht,
nachdem ihr am 29. Oktober 2008 mitgeteilt worden war, dass sie nicht damit
rechnen könne, beim Neubezug ab Sommer 2010 einen Platz zu erhalten. Dass ihr
unter diesen Umständen zugemutet werden könnte, sich noch bei einer anderen
Alterssiedlung oder einem Altersheim anzumelden, ist nicht von der Hand zu
weisen.
4.4 Bei der Abwägung der Interessen der Parteien hat die Vorinstanz durchaus
berücksichtigt, dass auf Seiten der Beschwerdeführerin noch keine sichere
Prognose gestellt werden kann, wann sie einen Platz in einer Alterssiedlung
oder eine Notwohnung erhält. Immerhin bestätigte ihr die Beratungsstelle am 3.
November 2008, dass ihr so schnell wie möglich eine 1-Zimmerwohnung in einer
Alterssiedlung angeboten werde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
musste allein die Unsicherheit über die Wohnsituation der Beschwerdeführerin
nicht zwingend zur Gewährung einer erstmaligen Erstreckung führen, da eine
solche - wie ausgeführt (Erwägung 3.2) - nicht als Regelfall Platz greift.
Die Vorinstanz durfte auf der anderen Seite auch das Vermieterinteresse an
einem verlässlichen Endtermin des Mietverhältnisses berücksichtigen. Auch wenn
noch unsicher ist, ob der Mieter innert Frist ein Ersatzobjekt finden wird,
können gewichtige Vermieterinteressen eine definitive Erstreckung verlangen
(HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 272b OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 783;
LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., 2005 S. 574;
SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 272b OR). So kann die Anordnung einer
definitiven Erstreckung unter Umständen gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter
- wie im vorliegenden Fall - die Mietliegenschaft einer Totalsanierung, bei der
den Mietern der Verbleib in der Liegenschaft nicht zugemutet werden kann,
unterziehen will, weil er dabei für die Planung der Arbeiten auf einen
verbindlichen Endtermin der Mietverhältnisse angewiesen ist (SPIRIG, a.a.O., S.
216). In solchen Fällen stehen für den Vermieter oftmals auch erhebliche
finanzielle Interessen auf dem Spiel. Vorliegend stellte die Vorinstanz
verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, dass das Bauvorhaben mit beträchtlichen
finanziellen Belastungen verbunden ist und dass die Wohnungen in der
Liegenschaft B.________ - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - ab
1. Oktober 2009 leer stehen werden. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die
Beschwerdegegnerin habe zwischenzeitlich den übrigen Mietparteien eine
Verlängerung der Mietverhältnisse bis Ende März 2010 angeboten, stellt ein
unzulässiges Novum dar und kann daher nicht gehört werden (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Wenn die Vorinstanz unter den festgestellten Umständen annahm, eine Verzögerung
der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der
Beschwerdegegnerin nicht zugemutet werden, kann ihr entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin nicht eine stossende Überbewertung der Vermieterinteressen
vorgeworfen werden.
Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben ohne Vorliegen einer
rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich eingestuft und gewissermassen als
Erstreckungsausschlussgrund qualifiziert hätte, wie die Beschwerdeführerin
behauptet. Vielmehr hat die Vorinstanz durchaus gesehen, dass noch keine
rechtskräftige Baubewilligung vorlag. Deshalb hat sie das Vermieterinteresse
auch noch nicht als dringlich bezeichnet und daher jedwede Erstreckung gerade
nicht ausgeschlossen. In der Literatur wird für die Gewährung einer erstmaligen
Erstreckung eingetreten, wenn bei Bauvorhaben der Vermieter noch keine
Baubewilligung erhalten hat und unklar ist, wann mit den Bauarbeiten begonnen
werden kann (LACHAT, a.a.O., S. 783; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 574).
Vorliegend lag im Zeitpunkt des angefochtenen Urteils zwar noch keine
rechtskräftige Baubewilligung vor. Die Vorinstanz stellte aber unangefochten
und daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1
BGG) fest, dass der 1. Oktober 2009 als Baubeginn realistisch erscheint.
Entsprechend wird die Mietliegenschaft ab diesem Datum - abgesehen von der
Wohnung der Beschwerdeführerin - leer stehen. Bei diesen Gegebenheiten durfte
die Vorinstanz trotz unsicherer Wohnsituation auf Seiten der Beschwerdeführerin
das Interesse der Beschwerdegegnerin an einem feststehenden Endtermin des
Mietverhältnisses durch die Gewährung einer definitiven Erstreckung
berücksichtigen.
4.5 Nach dem Gesagten besteht für das Bundesgericht kein Grund, in die
Ermessensbetätigung der Vorinstanz einzugreifen. Weder ist sie von anerkannten
Grundsätzen abgegangen noch hat sie Tatsachen berücksichtigt, die für den
Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder hat sie
Umstände ausser Betracht gelassen, die hätten beachtet werden müssen. Auch kann
nicht gesagt werden, der angefochtene Entscheid sei geradezu offensichtlich
unbillig oder in stossender Weise ungerecht, auch wenn es für die
Beschwerdeführerin angesichts ihrer persönlichen Verhältnisse (hohes Alter,
schwere Krankheit) sicher nicht einfach sein würde, wenn sie vor dem Umzug in
eine Alterssiedlung oder in ein Altersheim zwischenzeitlich eine Notwohnung
beziehen müsste.
5.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Das vorliegende Urteil ist den Parteien und der Vorinstanz am 8. Juni 2009 im
Dispositiv eröffnet worden. Infolge eines Versehens wurden dabei für die
Gerichtskosten und die Parteientschädigung unrichtige Zahlen eingesetzt. In der
vorliegenden vollständigen Ausfertigung des Urteils ist dieses Versehen
berichtigt.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Juni 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Widmer