I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.92/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_92/2008 /viz
Sentenza del 30 aprile 2008
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Corboz, Presidente,
Klett, Rottenberg Liatowitsch,
cancelliera Gianinazzi.
Parti
Y.________ SA,
ricorrente,
patrocinata dall'avv. Paolo Tamagni,
contro
X.________ Sagl,
opponente,
patrocinata dall'avv. dott. Carlo Postizzi.
Oggetto
contratto di locazione,
ricorso in materia civile contro la sentenza emanata
il 16 gennaio 2008 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone
Ticino.
Fatti:
A.
Il 6 agosto 2002 le parti hanno stipulato un contratto di locazione avente per
oggetto l'esercizio pubblico Z.________, giunto a scadenza il 31 agosto 2005.
Litigiosa è la questione di sapere se la conduttrice X.________ Sagl può
beneficiare di una protrazione della locazione.
B.
Il 29 agosto 2005 l'Ufficio di conciliazione competente ha accolto la richiesta
formulata in tal senso dalla conduttrice e concesso la protrazione della
locazione sino al 31 agosto 2007.
Adito dalla locatrice Y.________ SA, con sentenza del 20 novembre 2006 il
Pretore del Distretto di Bellinzona ha invece escluso ogni protrazione. Questa
decisione è poi stata confermata - ma con una diversa motivazione - dalla II
Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Con decreto del 7 settembre 2007 il Tribunale federale ha dichiarato il ricorso
interposto dalla conduttrice contro la sentenza cantonale privo d'oggetto,
avendo essa di fatto beneficiato della protrazione della locazione auspicata.
La causa è stata pertanto stralciata dai ruoli conformemente a quanto previsto
dall'art. 32 cpv. 2 LTF e le spese giudiziarie sono state poste a carico della
locatrice (giusta l'art. 72 PC, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art.
71 LTF), poiché da un esame sommario del ricorso è emerso ch'esso sarebbe stato
accolto e, di conseguenza, l'incarto sarebbe stato rinviato all'autorità
cantonale per nuovo giudizio.
C.
Nel frattempo, il 26 giugno 2007 X.________ Sagl ha presentato all'Ufficio di
conciliazione una richiesta di seconda protrazione della locazione.
D.
Dal canto suo, il 4 luglio 2007 Y.________ SA ha inoltrato alla Pretura del
Distretto di Bellinzona un'istanza di sfratto, che è stata accolta il 25
settembre 2007. Visto il rifiuto della protrazione pronunciato dal Tribunale
d'appello il 21 giugno 2007, la giudice ha infatti ritenuto che il contratto è
definitivamente giunto a scadenza il 31 agosto 2005.
E.
Il giudizio di primo grado è stato riformato il 16 gennaio 2008 dalla II Camera
civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che ha respinto l'istanza di
sfratto siccome prematura. La massima istanza ticinese ha ricordato che l'art.
27 della Legge cantonale di applicazione delle norme federali in materia di
locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (di seguito: Legge
cantonale di applicazione in materia di locazione) prescrive che le
contestazioni della disdetta e la richiesta di protrazione del rapporto di
locazione sospendono gli effetti della disdetta. La giudice dello sfratto
avrebbe dunque dovuto prendere atto della domanda di seconda protrazione e
respingere l'istanza di sfratto in limine litis, mentre non le incombeva
assolutamente di pronunciarsi sulla situazione giuridica e sulle conseguenze di
una protrazione di fatto, in particolare sulla possibilità formale di inoltrare
una domanda di seconda proroga, questione di competenza dell'Ufficio di
conciliazione, rispettivamente al Pretore.
F.
Tempestivamente insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia
civile fondato sulla violazione dell'art. 272 CO, Y.________ SA postula
l'annullamento della predetta sentenza e il rinvio della causa all'autorità
cantonale per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
In primo luogo essa rimprovera all'autorità cantonale di essere incorsa
nell'arbitrio trattando allo stesso modo due situazioni completamente diverse,
ovvero una protrazione di fatto e una prima protrazione fondata sull'art. 272
segg. CO. In concreto l'opponente non ha beneficiato di una prima protrazione;
permettendo alla sua domanda di seconda protrazione d'inibire la procedura di
sfratto si favorisce quindi un abuso di diritto.
Secondo la ricorrente l'autorità ticinese ha trascurato che il rifiuto di
protrazione pronunciato dal Pretore il 20 novembre 2006 ha acquisito forza di
cosa giudicata al più tardi il 7 settembre 2007, quando la procedura pendente
dinanzi al Tribunale federale è stata stralciata. Ma anche prima, poiché nel
decreto emanato il 6 agosto 2007 dal Tribunale federale era stata solo vietata
l'adozione di misure di esecuzione del giudizio impugnato, senza concessione
dell'effetto sospensivo. Sia come sia, - aggiunge la ricorrente - la decisione
di sfratto del 25 settembre 2007 è successiva al decreto di stralcio della
procedura ricorsuale dinanzi al Tribunale federale.
Essa ravvede un'ulteriore violazione dell'art. 272 CO e del divieto
dell'arbitrio nell'affermazione della Corte cantonale secondo cui non toccava
al giudice dello sfratto pronunciarsi sugli effetti giuridici della protrazione
della locazione di cui la conduttrice ha di fatto beneficiato. Dato che, come
già detto, al ricorso al Tribunale federale della conduttrice non era stato
concesso l'effetto sospensivo, con il decreto di stralcio del 7 settembre 2007
il rifiuto della protrazione pronunciato il 20 novembre 2006 è passato in
giudicato. In queste circostanze, tenuto conto del divieto del formalismo
eccessivo e dell'abuso di diritto, il giudice dello sfratto poteva senz'altro
accertare che la conduttrice occupa i locali senza alcuna base legale. Sarebbe
infatti contrario al principio dell'economia processuale pretendere dal
pretore, che ha già respinto una volta la domanda di protrazione, che si chini
una seconda volta su questo medesimo tema. A maggior ragione se, come nella
fattispecie in esame, l'unico intento della conduttrice è quello di prolungare
il più possibile la procedura, intento che trova conferma nel ricorso da lei
interposto contro il giudizio cantonale in merito all'indennità per ripetibili
(cfr. 4D_26/2008), chiaramente inteso ad ostacolare la continuazione della
procedura dinanzi all'ufficio di conciliazione in merito alla seconda
protrazione.
G.
Con risposta del 21 aprile 2008 l'opponente ha proposto di respingere il
gravame, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a presentare osservazioni.
Diritto:
1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla
propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio esperito (art. 29 cpv. 1
LTF; DTF 133 III 462 consid. 2, 629 consid. 2).
1.1 Dato che il litigio verte sul diritto della ricorrente di continuare ad
occupare i locali commerciali oggetto del contratto di locazione concluso nel
2002, si è in presenza di un ricorso è rivolto contro una decisione pronunciata
in materia civile (art. 72 cpv. 1 LTF).
1.2 Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in
sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione pronunciata
dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF), che pone fine a
una procedura di sfratto (art. 90 LTF) con un valore litigioso superiore a fr.
15'000.-- (art. 74 cpv. 1 let. a LTF), il ricorso risulta ricevibile.
1.3 Con il ricorso in materia civile può essere fatta valere la violazione del
diritto svizzero (art. 95 LTF), che il Tribunale federale applica d'ufficio
(art. 106 cpv. 1 LTF) se le esigenze di motivazione poste dall'art. 42 cpv. 1 e
2 LTF sono ossequiate.
Qualora il gravame venga inoltrato contro una decisione in materia di misure
cautelari, la parte ricorrente può tuttavia prevalersi soltanto della
violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF). Ora, sotto l'egida dell'OG
la decisione sullo sfratto veniva qualificata quale temporanea esecuzione della
decisione principale sulla fine del contratto di locazione, se il diritto
cantonale le concedeva solo un carattere provvisorio (cfr. DTF 122 III 92
consid. 2b pag. 94 e consid. 2e pag. 96). La questione di sapere se, secondo la
LTF, la decisione di sfratto debba essere trattata quale misura cautelare a
dipendenza della normativa cantonale può rimanere irrisolta, poiché in ogni
caso il diritto ticinese attribuisce alla decisione di sfratto carattere
definitivo (DTF 132 III 747 consid. 4.1.1).
1.4 Il ricorso in materia civile è un rimedio giuridico con effetto
riformatorio (cfr. art. 107 cpv 2 LTF). La ricorrente non può quindi limitarsi
a postulare l'annullamento della decisione criticata bensì deve indicare quali
punti vengono contestati e quali sono le modifiche auspicate. Una domanda di
rinvio degli atti all'autorità inferiore risulta ammissibile - eccezionalmente
- solo quando in caso di accoglimento dell'impugnativa il Tribunale federale
non potrebbe decidere nel merito della causa, mancando gli accertamenti di
fatto necessari (DTF 133 III 489 consid. 3.1).
In concreto, nella misura in cui chiede il rinvio della causa all'autorità
cantonale la ricorrente sembra voler sostenere che le condizioni per
pronunciare lo sfratto sono ancora controverse. Non è necessario in questa sede
determinare se tale sia effettivamente il caso, ciò che renderebbe ammissibile
la domanda di rinvio, dato che il ricorso si avvera in ogni caso infondato.
2.
Come già esposto, il Tribunale d'appello ha respinto la domanda di sfratto per
il motivo che dinanzi all'ufficio di conciliazione in materia di locazione è
pendente una domanda di seconda protrazione; sintanto che questa istanza non
verrà decisa, il giudice dello sfratto, non può statuire, visto il tenore
dell'art. 27 della Legge cantonale di applicazione in materia di locazione.
A mente della ricorrente, questa decisione è lesiva dell'art. 272 CO, dell'art.
274a CO così come del divieto dell'arbitrio sancito dall'art. 9 Cost.
2.1 Ora, giusta l'art. 272 CO il conduttore può, a determinate condizioni,
esigere la protrazione di rapporto di locazione di durata determinata o
indeterminata. La protrazione è esclusa, precisa l'art. 272a CO, quando la
disdetta è stata data per uno dei motivi (straordinari) ivi elencati. L'art.
274g cpv. 1 CO riconosce poi al giudice dello sfratto la competenza di statuire
anche sulla validità della disdetta quando il conduttore contesta una disdetta
straordinaria; e se il locatore ha disdetto anticipatamente il contratto per
motivi gravi (art. 266g CO), l'autorità competente in materia di sfratto
esamina anche la protrazione del rapporto di locazione (art. 274g cpv. 2 CO).
Solo in questi casi l'autorità di conciliazione è tenuta a trasmettere le
richieste del conduttore all'autorità competente qualora sia pendente una
domanda di sfratto, in virtù dell'art. 274a cpv. 1 lett. d CO (DTF 117 II 554
consid. 2). Contrariamente a quanto sembra voler sostenere la ricorrente, dalla
DTF 132 III 747 non si può desumere che lo stesso vale per una domanda di
protrazione successiva a una fine ordinaria del rapporto di locazione .
In concreto, è stato accertato che il rapporto di locazione fra le parti non è
stato disdetto anticipatamente, per motivi straordinari. Ne discende che il
giudice dello sfratto non è competente a statuire sulla validità della disdetta
né sulla protrazione (cfr. DTF 133 III 175). La censura concernente la
violazione di norme federali sulla competenza è quindi infondata.
2.2 La locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni (art.
272b cpv. 1 CO). La procedura di contestazione della disdetta e protrazione
della locazione è disciplinata dall'art. 273 CO; questa norma stabilisce che la
seconda protrazione dev'essere richiesta all'autorità di conciliazione al più
tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale (art. 273 cpv.
3 CO).
Secondo la ricorrente, l'autorità cantonale avrebbe violato il divieto
dell'arbitrio trattando la protrazione di fatto - di cui ha beneficiato la
conduttrice a causa della durata della procedura giudiziaria - alla stessa
stregua della protrazione iniziale menzionata nella citata norma. Precisa poi
che la decisione pretorile del 20 novembre 2006, con la quale è stata respinta
la domanda di protrazione, è passata in giudicato e che comunque durante la
procedura di sfratto non vi erano elementi inibitori, dato che il Tribunale
federale non aveva concesso effetto sospensivo al ricorso della conduttrice.
2.2.1 Ora, dal tenore dell'art. 273 cpv. 3 CO si evince che una prima domanda
di protrazione costituisce il presupposto per una seconda. La dottrina
maggioritaria reputa inoltre necessario inoltrare una nuova domanda
all'autorità di conciliazione entro il termine legale anche qualora la
procedura concernente la prima domanda di protrazione sia ancora pendente (Higi
in: Zürcher Kommentar, n. 107 ad art. 273 combinato con n. 41 ad art. 272b CO;
Weber in: Basler Kommentar, n. 3d ad art. 273 CO; Lachat in: Commentaire
romand, n. 9 ad art. 273 CO). Nello stesso senso il Tribunale federale, che in
una sentenza riferita all'art. 267a vCO, ha stabilito che il termine per
depositare la seconda richiesta di protrazione deve essere osservato anche se
la decisione sulla prima richiesta non è ancora stata emanata (DTF 101 II 86
consid. 3 pag. 89).
2.2.2 La domanda tendente a una seconda protrazione può dunque senz'altro venir
validamente presentata all'autorità di conciliazione entro il termine previsto
dalla legge, quando è già stata introdotta una (prima) domanda per una
determinata durata - inferiore a quella massima prevista dallart. 272b cpv. 1
CO - che al momento della scadenza del termine legale posto dall'art. 273 cpv.
3 CO non è ancora stata decisa. In una simile evenienza, il successivo giudizio
che esclude in maniera assoluta la prima protrazione rende il secondo
procedimento privo d'oggetto (DTF 101 II 86 consid. 3 pag. 89). Ma è anche
possibile stralciare dai ruoli il procedimento concernente la prima
protrazione, una volta trascorso il periodo per il quale essa era stata
richiesta, così che rimane pendente solo quello relativo alla seconda
protrazione (DTF 102 II 252, in particolare pag. 254). Anche se questa
eventualità dovrebbe rimanere l'eccezione, per evitare un eccessivo ritardo
nella procedura, essa non è esclusa.
2.2.3 Nella fattispecie in esame, si rammenta che con il decreto del 7
settembre 2007 il ricorso della conduttrice è stato stralciato dai ruoli
siccome divenuto privo d'oggetto, perché la proroga richiesta era giunta a
scadenza il 30 agosto 2007, senza che vi fosse alcuna indicazione in merito a
una domanda di seconda protrazione.
Di per sé la ricorrente ha ragione quando afferma che, di principio, lo
stralcio di un rimedio giuridico - a differenza dello stralcio di un intero
procedimento - comporta la crescita in giudicato della decisione contestata con
il rimedio divenuto privo d'oggetto. Nella fattispecie in esame questa
eventualità non si è tuttavia realizzata. Dalla motivazione del decreto del 7
settembre 2007 si evince infatti che il Tribunale federale non ha inteso
stralciare solo la procedura ricorsuale contro la decisione cantonale bensì il
procedimento concernente la protrazione, giacché ha precisato che se non fosse
divenuto privo d'oggetto il ricorso sarebbe stato accolto, con conseguente
rinvio dell'incarto all'autorità cantonale per nuovo giudizio.
2.2.4 La ricorrente non può dunque essere seguita laddove sostiene che la
decisione emanata il 20 novembre 2006 dal Pretore, con la quale la domanda di
(prima) protrazione era stata respinta nel merito, avrebbe acquisito forza di
cosa giudicata materiale (sulla nozione di forza di cosa giudicata formale e
materiale cfr. Fabienne Hohl, Procédure civile, vol. I, n. 1269 segg. e 1289
segg.).
L'opponente ha infatti validamente impugnato la pronunzia pretorile dinanzi al
Tribunale d'appello, che nella sentenza del 21 giugno 2007 ha confermato la
decisione di respingere la domanda di protrazione ma per ragioni diverse da
quelle addotte dalla prima istanza. Questa sentenza è stata a sua volta
impugnata dinanzi al Tribunale federale con l'esito conosciuto, ciò che ha
(nuovamente) impedito alla pronunzia pretorile sulla protrazione di acquisire
forza di cosa giudicata materiale.
Contrariamente a quanto ritenuto dalla ricorrente, la questione di sapere se a
tale rimedio fosse stato concesso effetto sospensivo oppure no non è decisiva
ai fini della valutazione sulla forza di cosa giudicata. Il fatto che a un
rimedio venga concesso l'effetto sospensivo o che la decisione impugnata possa
essere posta immediatamente in esecuzione non influisce sulla forza di cosa
giudicata materiale (cfr. Berger/Güngerich, Zivilprozessrecht. Berna 2008, n.
1035 a pag. 293; Fabienne Hohl, op. cit., n. 1282 segg.).
2.2.5 L'art. 27 della Legge cantonale di applicazione in materia di locazione
stabilisce che lo sfratto non può essere pronunciato sintanto che è pendente un
procedimento di protrazione e che il giudice dello sfratto non può giudicare la
protrazione a titolo pregiudiziale. Questa norma - la cui applicazione non è
comunque stata censurata conformemente alle esigenze di legge (cfr. art. 106
cpv. 2 LTF) - appare giustificata dalla considerazione che prima di poter
eseguire lo sfratto dev'essere fatta chiarezza sul diritto controverso. Tale
disciplina procedurale non configura un formalismo eccessivo. Nulla muta il
fatto che questo tipo di procedimento può durare a lungo e ch'esso può essere
utilizzato in maniera abusiva. Non v'è comunque motivo di ritenere che in
concreto l'opponente abbia formulato la seconda domanda di protrazione in
maniera abusiva. Come da lei osservato nella risposta al ricorso, né il
Tribunale d'appello né il Tribunale federale si sono espressi sulla questione
di sapere se i motivi che hanno indotto il Pretore a rifiutare la (prima)
protrazione potevano essere condivisi. La ricorrente nemmeno spiega, d'altro
canto, per quale motivo l'inoltro di una domanda di seconda protrazione da
parte dell'opponente dovrebbe essere ritenuto abusivo. Contrariamente a quanto
da lei asserito, una simile conclusione non può essere tratta dall'impugnativa
inoltrata dall'opponente contro il giudizio sull'ammontare delle ripetibili
concesse in sede cantonale.
3.
Tenuto conto di tutto quanto esposto, il ricorso deve essere respinto nella
misura in cui è ammissibile.
Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e
68 cpv. 1 LTF).
Il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la
quale rifonderà all'opponente fr. 5'000.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 30 aprile 2008
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera:
Corboz Gianinazzi