I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.85/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_85/2008/ech
Arrêt du 12 juin 2008
Ire Cour de droit civil
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.
Parties
X.________,
Y.________,
recourants, tous deux représentés par Pierre Bayenet,
contre
Z.________ SA,
intimée, représentée par Me Nicolas Perret.
Objet
contrat de bail; prolongation,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève
du 14 janvier 2008.
Faits:
A.
Le 16 février 1999, X.________ et Y.________ (ci-après: les locataires) ont
pris à bail des locaux d'environ 180 mètres carrés et une surface commune
calculée au prorata d'environ 16 mètres carrés, propriétés de A.________ SA. Le
loyer annuel était fixé à 26'496 fr. Le bail était conclu pour une période
initiale allant jusqu'au 29 février 2000, soit un an et quelques jours; il
était ensuite renouvelable tacitement d'année en année, avec un préavis de
résiliation de six mois. Les locaux étaient destinés à l'exploitation de salles
de cours, de consultation internet et de bureaux. Ils ont été occupés par «
B.________ », association sans but lucratif qui dispense des cours visant à
réinsérer des personnes au chômage.
Le 31 mai 2000, A.________ SA a résilié le bail pour le 28 février 2001, au
motif que les locataires avaient rénové les locaux sans autorisation et
occupaient sans droit une surface de 28 mètres carrés sise dans l'immeuble et
précédemment loué par un tiers. Les locataires ont contesté la résiliation.
En 2002, Z.________ SA, société active dans la production, distribution,
fabrication et commercialisation d'horlogerie, qui louait également des locaux
dans l'immeuble litigieux, a acquis la totalité des actions de A.________ SA.
Elle a informé les locataires de l'acquisition et de son intention de disposer
à terme de l'ensemble de l'immeuble pour exercer son activité. Elle leur a
proposé la somme de 250'000 fr. pour qu'ils quittent les locaux, offre qui a
été refusée. Entre juillet et octobre 2003, elle a débuté la transformation de
l'immeuble en une usine horlogère pour un coût d'environ 8'000'000 francs.
Par jugement du 5 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers du canton de
Genève a annulé le congé donné par A.________ SA aux locataires le 31 mai 2000.
Il a retenu que le bail ne permettait pas aux locataires d'occuper la surface
litigieuse de 28 mètres carrés, mais que le congé donné pour ce motif était, au
vu des circonstances, contraire aux règles de la bonne foi.
Le 25 mars 2004, A.________ SA et les locataires ont conclu un accord devant la
Commision de conciliation du canton de Genève, aux termes duquel les toilettes
et le réduit sis à côté des locaux de ces derniers faisaient partie intégrante
des locaux loués.
Le 22 avril 2004, Z.________ SA a fusionné avec A.________ SA, dont elle a
repris l'actif et le passif. Le 6 juillet 2004, elle a été inscrite au registre
foncier comme propriétaire de l'immeuble litigieux.
Par avis de résiliation du 28 juillet 2004, Z.________ SA (ci-après: la
bailleresse) a résilié le bail des locataires pour le 28 février 2005, au motif
qu'à cause du développement important de ses activités, elle avait besoin
d'occuper rapidement la totalité des surfaces commerciales de l'immeuble. Selon
la bailleresse, la libération des locaux loués par les locataires devait
permettre la création d'ateliers d'horlogers pour trente nouveaux employés et
la pose d'un ascenseur. Elle alléguait notamment ne plus parvenir à satisfaire
les commandes des clients, qui se tournaient vers la concurrence.
B.
Saisie par les locataires, la Commission de conciliation en matière de baux et
loyers, par décision du 18 mai 2005, a déclaré le congé valable et accordé une
unique prolongation du bail jusqu'au 31 août 2006.
Les locataires et la bailleresse ont saisi le Tribunal des baux et loyers, les
premiers concluant à ce que le congé soit annulé, subsidiairement à ce qu'une
première prolongation de bail de six ans leur soit accordée. Par jugement du 24
mai 2007, le Tribunal a déclaré le congé valable, pris acte de ce que la
bailleresse avait accepté une unique prolongation du bail au 31 août 2006 et
débouté les parties de toutes autres conclusions.
Les locataires ont appelé de ce jugement, concluant principalement à
l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation
de bail de six ans. Par arrêt du 14 janvier 2008, la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève a partiellement admis l'appel des
locataires et leur a accordé une unique prolongation de bail, valant première
et seconde prolongation, au 29 février 2008.
C.
Les locataires (les recourants) interjettent un recours en matière civile au
Tribunal fédéral. Ils concluent à l'annulation du congé, subsidiairement à
l'octroi d'une pleine prolongation de bail jusqu'au 29 février 2011, avec suite
de dépens. La bailleresse (l'intimée) propose le rejet du recours, sous suite
de dépens.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 133 III 629 consid. 2).
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17,
consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral,
par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur
litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit
s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant
encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art.
51 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se
détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste
nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend
jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386;
plus récemment, cf. également arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ
2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p.
493, consid. 2a). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc
supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux
ne soit pas valable. Lorsque, comme en l'espèce (cf. art. 255 al. 3 CO), le
bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans
prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000,
publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in
SJ 1997 p. 493, consid. 2a).
Le loyer annuel étant en l'espèce de 26'496 fr., la valeur limite de 15'000 fr.
est clairement atteinte.
1.2 Par ailleurs exercé par les recourants qui ont succombé dans leurs
conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90
LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours en matière civile soumis à
l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé
dans le délai (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus
par la loi.
1.3 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la
base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), que le
recourant ne peut critiquer que s'ils ont été établis de façon manifestement
inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst.
(ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF
(art. 97 al. 1 LTF), ce qu'il lui appartient d'exposer et de démontrer de
manière claire et circonstanciée. La correction du vice doit en outre être
susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
En l'occurrence, les considérations d'ordre factuel contenues dans le mémoire
de recours ne répondent pas à ces exigences.
2.
Les recourants allèguent que dans son jugement du 5 novembre 2003 rendu dans la
cause les opposant à A.________ SA, le Tribunal des baux et loyers a jugé que
celle-ci n'avait pas de réel besoin de l'espace de 28 mètres carrés qu'ils
avaient occupé, que cette question ayant fait l'objet d'un jugement en force,
elle ne saurait être remise en question et que si cet espace n'était pas
indispensable, il ne saurait en aucun cas être retenu qu'un espace plus grand
le serait. Ils soutiennent que dans la présente procédure, l'intimée tente de
remettre en cause ce jugement qui n'a pas fait l'objet d'un appel.
L'arrêt attaqué ne constate pas qu'il a été jugé, le 5 novembre 2003, que
A.________ ou l'intimée n'avaient pas besoin de la surface en question. A la
lecture dudit jugement, produit le 20 juin 2005 par les recourants, il appert
que le Tribunal des baux et loyers a simplement constaté que la surface en
question n'était pas nécessaire pour relier les divers locaux loués à l'époque
par l'intimée si un escalier envisagé était construit. Ce besoin spécifique n'a
rien à voir avec celui faisant l'objet du présent litige. Au demeurant, les
besoins peuvent évoluer et ne sauraient donc être considérés comme tranchés une
fois pour toutes. En outre, le fait que l'on n'ait pas besoin d'une petite
surface déterminée ne signifie pas nécessairement que l'on ne puisse pas avoir
besoin d'une autre surface, le cas échéant plus vaste. Le grief est dénué de
fondement.
3.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 271a CO. Ils soutiennent
que la résiliation, intervenue neuf mois après l'annulation judiciaire du
premier congé donné par A.________ SA, est annulable, l'intimée n'ayant pas un
besoin urgent des locaux pour elle-même mais n'étant qu'à la recherche du plus
haut niveau de confort possible.
3.1 Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une
procédure judiciaire au sujet du bail est annulable si le bailleur y a succombé
dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO). Cette règle ne
s'applique toutefois pas si le congé est donné en raison du besoin urgent que
le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes
les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO).
Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état
de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres
raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet
loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux, concret et actuel; il
l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à l'urgence, elle doit être
examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF
118 II 50 consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les
circonstances du cas particulier. S'agissant d'une décision faisant appel au
pouvoir d'appréciation du juge, le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec
retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il
n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par
la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation ou si elle
repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle, ou encore si
elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en
considération (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55).
Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient
d'établir l'existence d'un besoin urgent (arrêt 4A_17/2006 du 27 mars 2006,
traduit in Mietrechtspraxis [mp] 2006 p. 212, consid. 3.1 p. 214, et les
références citées).
3.2 En l'espèce, la cour cantonale a admis un besoin urgent de l'intimée à
occuper l'entier du bâtiment qu'elle a acquis. Elle a en particulier relevé que
celle-ci n'arrivait plus à produire suffisamment pour honorer les commandes en
progression, que l'utilisation de toutes les surfaces de l'immeuble permettrait
d'augmenter le nombre de postes de travail et la production, que l'intimée
avait entrepris une importante transformation du bâtiment afin d'y faire
fonctionner une usine horlogère et que la plupart des travaux étaient terminés.
3.3 Les recourants reprochent aux juges cantonaux de s'être satisfaits d'une
simple vraisemblance quant à la possibilité pour l'intimée d'augmenter sa
production en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, sans
exiger qu'elle prouve l'impossibilité d'augmenter sa productivité sans utiliser
les espaces loués. Devant la cour cantonale, ils avaient en particulier soutenu
que l'intimée n'arrivait pas à satisfaire les commandes en partie parce qu'elle
était confrontée à une pénurie de main-d'oeuvre qualifiée. Les juges cantonaux,
considérant que cela était possible, a ajouté qu'il n'en demeurait « pas moins
qu'en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, elle parviendra,
selon toute vraisemblance, à augmenter ses forces de production ». Or, il n'est
pas contestable que l'utilisation de tout le bâtiment permettrait de créer des
postes de travail supplémentaires et donc d'augmenter la production. La réserve
faite par la cour cantonale, qui tient de la clause de style, fait référence
aux difficultés à recruter des ouvriers qualifiés, mais il ne fait
raisonnablement pas de doute que l'intimée parviendrait à plus ou moins brève
échéance à résoudre ce problème au demeurant commun à beaucoup d'entreprises.
Quoi qu'il en soit, le besoin de l'intimée à pouvoir disposer de plus de
surface pour être en mesure de créer des postes de travail supplémentaires
n'est pas contestable, et l'on ne saurait aller jusqu'à attendre qu'elle ait
trouvé et engagé le personnel supplémentaire avant de la laisser disposer des
locaux nécessaires pour permettre à ce personnel de travailler.
Les recourants objectent par ailleurs que l'intimée a aménagé un espace destiné
à recevoir clients et partenaires, qui est peu utilisé. Pour une entreprise
active dans l'horlogerie haut de gamme, il est cependant manifestement adéquat,
voire nécessaire, de disposer de locaux pour recevoir ses clients de manière
appropriée.
Les recourants soutiennent également que l'intimée a délibérément abandonné des
locaux sis à proximité où elle aurait provisoirement pu installer des espaces
artisanaux ou administratifs. Ne serait-ce qu'à cause des frais supplémentaires
et des inconvénients que cela occasionnerait, l'on ne saurait toutefois exiger
de l'intimée qu'elle installe ses ateliers d'abord hors de son immeuble avant
de les y transférer plus tard. Les recourants se méprennent sur la notion de
besoin urgent; toute solution alternative, peu importe ses désagréments et ses
coûts, ne suffit en effet pas à exclure un besoin urgent.
Les recourants se prévalent enfin de l'accord du 25 mars 2004 qui, selon eux,
démontre que l'intimée n'a pas de besoin urgent de locaux supplémentaires. Cet
accord, selon lequel des toilettes et un réduit étaient réputés faire partie
intégrante des locaux loués, ne faisait cependant que préciser l'objet du bail,
et l'on ne saurait en déduire quoi que ce soit au sujet du besoin de l'intimée
à pouvoir disposer des locaux loués.
En résumé, les objections des recourants ne sont pas pertinentes. Il n'existe
pas de motif pour s'écarter de l'appréciation faite par les autorités
cantonales. Le recours est ainsi infondé dans la mesure où il conteste la
validité du congé.
4.
Les recourants se plaignent d'une violation des art. 272 et 272b CO. Pour le
cas où le congé ne serait pas annulé, ils estiment avoir droit à une
prolongation de bail de six ans, au lieu de celle de trois ans que leur a
accordée la cour cantonale.
4.1 Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée
des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances
de la conclusion du bail et le contenu du contrat (al. 2 let. a), la durée du
bail (al. 2 let. b), la situation personnelle, familiale et financière des
parties ainsi que leur comportement (al. 2 let. c), le besoin que le bailleur
ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux
ainsi que l'urgence de ce besoin (al. 2 let. d), et la situation sur le marché
local du logement et des locaux commerciaux (al. 2 let. e). L'art. 272b al. 1
CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au
maximum.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge
dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le
cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est
de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et
procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le
droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le
droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se
laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable,
s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire
des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus de
pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b).
4.2 En l'occurrence, les recourants invoquent essentiellement les circonstances
de la conclusion du bail. Ils allèguent n'avoir accepté de limiter la durée du
bail à un an et de signer une clause de renonciation à toute indemnité pour une
plus-value consécutive à des travaux de modification ou rénovation uniquement
dans la perspective de la conclusion ultérieure d'un bail de plus longue durée
portant sur la totalité de l'étage, perspective sur laquelle les deux parties
étaient d'accord. Or, ces faits ne ressortent pas de l'arrêt attaqué, de sorte
qu'il ne peut pas en être tenu compte.
Les recourants invoquent aussi le fait qu'ils auraient investis plus de 100'000
fr. dans la mise en état des locaux. La cour cantonale n'a pas constaté le
montant des investissements réalisés par ceux-ci. Quoi qu'il en soit, dans ce
contexte, il faut également tenir compte du fait que les recourants ont
bénéficié d'un loyer avantageux durant neuf ans et qu'en 2003, l'intimée leur a
offert 250'000 fr. pour qu'ils quittent les lieux, offre que ceux-ci ont
refusée. Dans ces circonstances, l'investissement fait par les recourants
n'exige pas de prolongation particulière du bail.
Les juges cantonaux ont accordé une prolongation de trois ans, soit la moitié
du maximum légal. Ce faisant, elle n'a pas abusé du large pouvoir
d'appréciation dont elle dispose en la matière; il peut être renvoyé aux
considérants de l'arrêt attaqué. Le recours est également infondé sur la
question de la prolongation, d'où son rejet.
5.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens sont mis solidairement à
la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi que 68 al.
1, 4 et 5 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'500 fr. sont mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
3.
Une indemnité de 5'500 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à
la charge des recourants, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 12 juin 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:
Corboz Cornaz