I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.576/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_576/2008 ajp
Arrêt du 19 février 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente,
Corboz et Kiss.
Greffière: Mme Crittin.
Parties
Messieurs X.________, Y.________ et Z.________,
recourants, représentés par Me Pascal Pétroz, avocat,
contre
A.________ et B.________,
intimés, représentés par Me Pierre Stastny, avocat,
Objet
bail à loyer,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 3 novembre 2008.
Faits:
A.
Le 16 mars 2004, C.________, alors propriétaire de l'immeuble, a donné à bail à
B.________ et A.________ une arcade d'environ 80 m2 au rez-de-chaussée d'un
bâtiment sis XX, rue D.________ à Genève. Le contrat indiquait que les locaux
étaient destinés exclusivement à l'exploitation d'un laboratoire et qu'il était
interdit de les utiliser pour faire de la cuisine. Le bail a été conclu pour
une durée initiale de cinq ans, du 1er avril 2004 au 31 mars 2009, étant
précisé qu'il était ensuite renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer
annuel, charges non comprises, a été fixé à 16'800 francs.
Par lettre du 21 avril 2004, les locataires ont été informés que l'immeuble
avait été acquis par X.________, Y.________ et Z.________.
En date des 11 et 26 octobre 2004, les acquéreurs de l'immeuble ont signé avec
B.________ et A.________ un "avenant" prévoyant que l'affectation des locaux
était modifiée en café-restaurant et que le loyer serait porté à 20'400 fr. par
an dès le 1er janvier 2005, tous les travaux étant à la charge des locataires,
lesquels renonçaient à toute indemnité de plus-value.
B.
Par requête du 16 novembre 2004, les locataires ont déclaré contester le loyer
initial, demandant que le loyer soit ramené à 16'800 fr. conformément au
contrat précédent (sous réserve de l'indexation convenue) et que le trop-perçu
soit restitué.
Par jugement du 22 août 2006, le Tribunal des baux et loyers du canton de
Genève a fait droit à la demande, en considérant qu'il se trouvait en présence
d'une augmentation de loyer qui était nulle pour n'avoir pas été notifiée sur
la formule officielle.
Statuant sur recours des bailleurs le 22 juin 2007, la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers a considéré que l'avenant donnait lieu à un loyer
initial et elle a renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour examiner
le problème sous cet angle.
Statuant à nouveau le 13 mars 2008, le Tribunal des baux et loyers a constaté
que les bailleurs ont refusé de produire les pièces utiles permettant un calcul
de rendement dont le Tribunal avait pourtant ordonné l'apport, ce dont on
pouvait déduire qu'ils cachaient un rendement abusif. Estimant que rien ne
justifiait que le loyer soit fixé à un montant différent de celui convenu dans
le bail du 16 mars 2004, il a, pour la seconde fois, fait droit aux conclusions
des locataires.
Par arrêt du 3 novembre 2008, la Chambre d'appel a rejeté le recours formé
contre cette décision par les bailleurs. Tout en relevant que la surface louée
avait été augmentée d'une manière négligeable (de 1 m2 selon les locataires ou
de 2,7 m2 selon les bailleurs), la cour cantonale, en soulignant que les
bailleurs avaient refusé de produire les documents requis permettant un calcul
de rendement, a estimé que rien n'avait été apporté qui puisse justifier un
changement de loyer de 21,43 % entre le contrat du 16 mars 2004 et l'avenant
des 11 et 26 octobre 2004.
C.
Ayant reçu cet arrêt le 6 novembre 2008, les bailleurs ont déposé dans un
bureau de poste suisse, le lundi 8 décembre 2008, un recours en matière civile
auprès du Tribunal fédéral. Invoquant un état de fait manifestement inexact,
une appréciation arbitraire des preuves, une qualification juridique inexacte
de l'avenant, un renversement du fardeau de la preuve, ainsi qu'une violation
des règles en matière de contestation du loyer initial et de loyer abusif, ils
concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué, à l'irrecevabilité de la requête
en contestation du loyer initial et à la constatation de la validité de
l'avenant, sous suite de dépens.
Les locataires intimés ont conclu au rejet du recours dans la mesure de sa
recevabilité avec suite de dépens.
Considérant en droit:
1.
1.1 Le litige porte sur une différence de loyer de 3'600 fr. par an (20'400 fr.
- 16'800 fr.). S'agissant d'un bail de durée indéterminée, il faut multiplier
ce montant par vingt, conformément à l'art. 51 al. 4 LTF, pour déterminer la
valeur litigieuse (ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399). Ainsi, la valeur
litigieuse minimale de 15'000 fr. exigée en matière de bail à loyer est
manifestement atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF).
1.2 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions sur le montant
du loyer dû (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90
LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 LTF), le recours en matière civile est donc
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1 et 100 al. 1
LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.3 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut entrer en matière
sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du
droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de
manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62 - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p.
140). Une modification de l'état de fait ne peut cependant être demandée que si
elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter
de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
1.5 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
2.1 Sur deux points, les recourants se plaignent d'un état de fait
manifestement inexact (art. 97 al. 1 LTF), puis reprennent les mêmes arguments
en invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves. Ces
deux griefs se confondent et doivent être examinés simultanément.
Il faut préalablement rappeler qu'une modification de l'état de fait ne peut
être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause
(art. 97 al. 1 LTF). Quant à l'arbitraire dans l'appréciation des preuves, il
n'est réalisé que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée
d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un
moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la
base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I
8 consid. 2.1 p. 9). Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire,
il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore
que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 134 I 263 consid.
3.1 p. 266).
L'art. 270 al. 1 CO permet la contestation du loyer initial dans les conditions
prévues à l'art. 270 al. 1 let. a CO et également dans les conditions prévues à
l'art. 270 al. 1 let. b CO. Ces deux hypothèses sont alternatives et il suffit
que les conditions de l'une des deux lettres de l'art. 270 al. 1 CO soient
réunies pour que la contestation du loyer initial soit admissible (arrêt 4C.169
/2002 du 16 octobre 2002, publié in Praxis 2003 n° 124 p. 661 consid. 2.1;
arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002, publié in SJ 2002 I p. 589 consid. 3a). En
l'espèce, la cour cantonale a admis à la fois que les locataires se trouvaient
en situation de contrainte au sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO (arrêt attaqué
p. 7) et qu'il y avait une sensible augmentation du loyer par rapport au
précédent loyer au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (arrêt attaqué p. 8 ch.
5.2.2). L'entrée en matière repose donc sur deux motivations alternatives dont
chacune est suffisante. Dans une telle situation, les recourants auraient dû
attaquer chacune des deux motivations (ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.).
Ils ne l'ont pas fait. Il subsiste donc la seconde motivation fondée sur l'art.
270 al. 1 let. b CO, entièrement convaincante, qui suffit pour justifier
l'entrée en matière. La discussion sur l'état de contrainte des locataires au
sens de l'art. 270 al. 1 let. a CO est donc impropre à influencer le résultat
de la cause (art. 97 al. 1 LTF) ou à faire apparaître la décision attaquée
comme arbitraire dans son résultat. Il n'y a donc pas lieu d'examiner le
premier point de fait soulevé par les recourants.
Au demeurant, la cour cantonale a constaté que les recourants n'avaient pas
discuté les circonstances de la contrainte "dans le cadre du présent appel"
(arrêt attaqué p. 7 consid. 5.1); les recourants font valoir qu'ils les ont
contestées lors de leur premier appel; cette argumentation est impropre à
démontrer qu'il était arbitraire de retenir que ce point n'était pas contesté
"dans le cadre du présent appel", c'est-à-dire lors du second appel.
Invoquant les mêmes principes juridiques, les recourants se plaignent que la
cour cantonale n'a pas tenu compte d'un témoignage selon lequel les locataires
auraient accepté le loyer en échange du changement d'affectation. Le propre de
l'art. 270 al. 1 CO est précisément de permettre aux locataires, dans le délai
et les conditions prévus par la loi, de revenir sur un loyer qu'ils ont
pourtant accepté en concluant le contrat. Il est donc absolument sans
pertinence de démontrer que les locataires ont, dans un premier temps, accepté
le document qui a été signé les 11 et 26 octobre 2004, le fait n'étant
d'ailleurs même pas contesté. Dès lors, le point soulevé n'est pas propre à
influer sur le sort de la cause et l'omission de ce témoignage ne peut faire
apparaître la décision attaquée comme arbitraire dans son résultat. Au
demeurant, il n'y a rien d'arbitraire à ne pas mentionner un témoignage sans
pertinence.
2.2 Les recourants contestent que l'avenant signé les 11 et 26 octobre 2004
puisse être considéré comme un nouveau bail, ouvrant la voie d'une contestation
du loyer initial.
Cette question a déjà été tranchée dans le premier arrêt de la Chambre d'appel
qui a renvoyé la cause à l'autorité inférieure. Il s'agissait cependant d'une
décision incidente qui n'était pas susceptible de recours au Tribunal fédéral
(art. 93 al. 1 LTF), ce qui implique qu'elle peut être examinée dans le cadre
du présent recours (art. 93 al. 3 LTF).
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage
d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La prestation du
bailleur ne se caractérise donc pas seulement par la chose louée, mais aussi
par l'usage pour lequel elle est louée. L'usage cédé est un point essentiel du
contrat au sens de l'art. 2 al. 1 CO.
En l'espèce, le contrat du 16 mars 2004 prévoyait que les locaux pouvaient être
utilisés exclusivement pour un laboratoire et qu'il était interdit d'y faire de
la cuisine. Dans le document signé les 11 et 26 octobre 2004, les locaux sont
cédés pour en faire un café-restaurant. On se trouve donc en présence d'un
changement essentiel.
Si l'on compare le contrat du 16 mars 2004 avec le document signé les 11 et 26
octobre 2004, on constate de nombreuses et importantes différences: les parties
ne sont plus les mêmes, l'usage de la chose louée n'est plus le même, les
locaux loués ne sont plus exactement les mêmes en raison de l'adjonction d'une
petite surface, le loyer est sensiblement différent et on peut encore observer
que le contrat du 16 mars 2004 ne permettait pas de modifier ainsi le loyer dès
le 1er janvier 2005, comme le prévoit le document des 11 et 26 octobre 2004.
Les changements sont si importants que la cour cantonale n'a pas violé le droit
fédéral en considérant que le document des 11 et 26 octobre 2004 constituait un
nouveau bail.
Comme le changement d'affectation était manifestement souhaité par les
locataires, on doit supposer que ce sont eux qui ont pris l'initiative de la
négociation. On ne se trouve donc pas dans l'hypothèse où un bailleur
essayerait de déguiser une hausse de loyer en la faisant apparaître comme un
pseudo nouveau contrat de bail. Comme l'usage de la chose est profondément
modifié, il ne s'agit pas non plus - contrairement à ce que soutiennent les
recourants - d'une convention passée en cours de bail qui porterait seulement
sur une modification du loyer.
En qualifiant l'accord passé les 11 et 26 octobre 2004 comme un nouveau contrat
de bail, la cour cantonale a appliqué correctement l'art. 253 CO et on ne
discerne à cet égard aucune violation des art. 2 CC ou 18 CO.
2.3 Il est constant que les locataires ont saisi la commission de conciliation
en temps utile (art. 270 al. 1 CO) et que le loyer fixé dans le nouveau bail
(20'400 fr.) est de 3'600 fr. plus élevé que celui du bail précédent (16'800
fr.), ce qui représente une hausse de 21,43 %. Il s'agit là d'une augmentation
sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO, puisque la jurisprudence a
admis qu'une variation de l'ordre de 10 % correspondait déjà à cette
qualification (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, publié in Praxis 2003 n°
124 p. 661 consid. 3.1).
Les conditions d'une contestation du loyer initial étaient donc remplies, sans
qu'il y ait à se demander si elles le seraient également sous l'angle des
conditions alternatives posées par l'art. 270 al. 1 let. a CO.
C'est donc à juste titre que la cour cantonale est entrée en matière sur la
contestation du loyer initial et on ne discerne à cet égard aucune violation de
l'art. 270 al. 1 CO.
2.4 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles auxquelles est
subordonnée la recevabilité d'une demande de diminution du loyer initial; ce
sont les art. 269 et 269a CO exclusivement qui fournissent les critères
matériels permettant de juger du bien-fondé d'une telle demande (ATF 120 II 240
consid. 2 p. 243).
Lors d'une contestation du loyer initial, le locataire doit être admis à
apporter la preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le loyer
convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (ATF
124 III 310 consid. 2).
Certes, le fardeau de la preuve incombe au locataire, mais cela n'exclut pas
que sa partie adverse doive contribuer loyalement à l'administration des
preuves (Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n°s 79 et 80 ad art. 270 CO; Weber, in
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4e éd. 2007, n° 8 art. 270 CO; Lachat,
Le bail à loyer, 2008, p. 394 no 2.3.3; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008,
n° 47 ad art. 270 CO). Selon les principes généraux tirés des règles de la
bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve doit néanmoins
collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments
qu'elle est seule à détenir (ATF 115 II 1 consid. 4 p. 2; arrêt 4P.196/2005 du
10 février 2006 consid. 5.2). Ce principe est affirmé de manière expresse en
droit du bail à l'art. 274d al. 3 CO. Dès lors que le bailleur détient seul les
documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les
produise (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, publié in SJ 2006 I p. 34 consid.
4.3.2).
En conséquence, le juge n'a pas violé les règles sur le fardeau de la preuve -
en particulier l'art. 8 CC invoqué par les recourants - en ordonnant aux
bailleurs de produire les pièces qu'ils étaient seuls à détenir et qui étaient
nécessaires pour le calcul de rendement que les locataires étaient en droit
d'exiger.
Les recourants s'y sont refusés. C'est une pure question d'appréciation des
preuves de dire quelles conclusions on peut tirer d'une telle attitude (arrêt
4A_345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; arrêt 4P.196/2005 du 10 février
2006 consid. 5.2; Higi, Zürcher Kommentar, 1996, n° 93 ad art. 274d CO; Lachat,
op. cit., p. 427 s. no 2.5 ; SVIT-Kommentar, op. cit., n° 22 ad art. 274d CO).
Le Tribunal fédéral ne peut examiner l'appréciation des preuves que sous
l'angle restreint de l'arbitraire. Il n'y a rien d'arbitraire à conclure qu'une
partie se refuse à produire des documents qu'elle détient parce que ceux-ci
mettraient à néant sa position dans la procédure. Il n'est donc pas arbitraire
de déduire du refus des recourants que le loyer demandé dans le nouveau bail
est entièrement abusif par rapport à celui prévu dans le bail précédent, qui
est admis par les intimés pour le nouveau bail.
2.5 Il reste à se demander s'il n'y aurait pas des indices qui devraient
ébranler cette conviction.
Les recourants évoquent les loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a
CO), mais ils n'ont apporté aucun des cinq éléments de comparaison exigés par
la jurisprudence (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêt 4C.19/1997 du 19
août 1997, publié in SJ 1998 I p. 218 consid. 4a), de sorte qu'ils n'ont fourni
aucun élément qui puisse ébranler la conviction résultant de leur attitude de
refus.
Ils se prévalent certes des statistiques genevoises sur les loyers, mais il a
déjà été jugé qu'elles étaient trop imprécises pour être utilisées en vue de
fixer des loyers et qu'elles ne correspondent pas aux statistiques officielles
envisagées à l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc p. 324 s.;
arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4). Il n'y a pas lieu d'y revenir.
En l'absence de tout autre élément, le juge a fait un raisonnement fondé sur le
loyer précédent, ce qui est en principe admissible (arrêt 4C.274/1997 du 27
avril 1998, publié in SJ 1998 I p. 718 consid. 4b/aa). On ne voit pas que le
changement d'affectation puisse avoir des répercussions sur le rendement ou les
coûts des bailleurs (tous les frais étant à la charge des locataires), alors
qu'il s'agit d'éléments déterminants pour apprécier le loyer au regard des art.
269 et 269a CO. Le nouveau bail a été conclu très peu de temps après le
précédent et l'augmentation de surface est dérisoire. On peut raisonnablement
admettre que si la production des pièces permettant un calcul de rendement
aurait conduit à justifier au moins partiellement la différence de loyer, les
recourants n'auraient pas manqué de les produire. Au vu de l'ensemble de ces
éléments, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que
le loyer non abusif correspondait au loyer précédent. L'arrêt attaqué ne viole
donc pas non plus les art. 269, 269a CO et 11 OBLF.
3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des
recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, fixés à 3'500 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourants.
3.
Les recourants sont tenus solidairement de verser aux intimés une indemnité de
4'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 19 février 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Crittin