I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.575/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_575/2008
Arrêt du 19 février 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Piaget.
Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Pascal Pétroz,
contre
F.Y.________,
intimée, représentée par Me Karin Grobet Thorens.
Objet
contrat de bail; résiliation,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 3 novembre 2008.
Faits:
A.
Par contrat de bail à loyer du 8 janvier 1973, A.________, alors propriétaire,
a loué à H.Y.________, un appartement dans un immeuble à Genève. Ce contrat a
été conclu pour une durée initiale de 5 ans, commençant à courir le 1er mars
1973 pour se terminer le 28 février 1978. Comportant une clause de reconduction
tacite d'année en année après son échéance initiale, il est poursuivi dès le
1er mars 1979, aucune des parties ne l'ayant dénoncé. Le loyer mensuel a été
fixé à 750 fr. par mois. Il a cependant été augmenté régulièrement pour
s'établir, en dernier lieu à 1'680 fr., charges non comprises.
F.Y.________ était l'épouse de H.Y.________, décédé le 27 novembre 1997. Au
décès de ce dernier, le bail a passé à F.Y.________.
Le 29 février 2004, F.Y.________ et X.________, lequel avait hérité le logement
de sa grand-mère A.________ décédée au début des années 2000, ont signé
formellement un avenant au bail disposant que la première est locataire et que
le second est lié en qualité de bailleur.
Par avis de résiliation du 6 juin 2005, le bailleur a résilié le bail pour le
28 février 2006, au motif qu'il entendait récupérer l'appartement pour
s'établir à Genève avec son épouse et ses trois enfants.
L'instruction a montré que, fin septembre 2005, le bailleur, alors employé à
Singapour, s'est installé en Inde où il a débuté un nouvel emploi le 3 octobre
2005 pour une durée de 3 ans. Le bailleur a allégué avoir renoncé à un emploi à
Genève en raison du fait qu'il ne disposait d'aucun logement dans cette ville.
Les témoins cités par le bailleur ont reconnu que celui-ci ne leur avait fait
part de son intention de s'établir à Genève qu'après l'engagement de la
procédure et ajouté qu'il ne s'agissait là que d'une possibilité parmi
d'autres, puisque le bailleur envisageait également de travailler à Londres ou
à Paris.
B.
Le 21 juin 2005, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière
de baux et loyers, concluant principalement à l'annulation du congé et
subsidiairement à une prolongation de bail. Elle soutient en substance que le
congé n'est qu'un prétexte et que le besoin du bailleur n'est pas établi.
Par décision du 26 mars 2006, la Commission de conciliation a admis la validité
du congé, mais accordé une première prolongation de bail jusqu'au 28 février
2008.
La locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève,
concluant principalement à l'annulation de la résiliation de son bail et,
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation d'une durée de 4 ans.
Lors de son inspection locale du 29 mars 2007, le Tribunal des baux et loyers a
constaté que la réfection du logement avait été effectuée il y a une
quarantaine d'années, en grande partie à la charge des locataires. Il a en
outre remarqué que certains travaux d'aménagement avaient été exécutés par ces
derniers qui, en plus, avaient installé un meuble sur mesure dans l'une des
pièces du logement.
La locataire a expliqué devant le Tribunal des baux et loyers qu'elle était
âgée de 73 ans, qu'elle occupe son logement depuis 20 ans, qu'elle a entretenu
et aménagé à ses frais, et qu'elle est très attachée au quartier où elle a
toutes ses habitudes, ses amis et ses repères.
Le bailleur conclut au rejet des conclusions de la locataire.
Par jugement du 13 mars 2008, le Tribunal des baux et loyers a annulé la
résiliation de bail litigieuse. Il a estimé qu'au jour de la résiliation du
bail, le motif du congé n'était pas réel, le comportement du bailleur
démontrant qu'il n'avait pas l'intention, alors, de s'établir à Genève.
Saisie d'un appel du bailleur, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers
du canton de Genève a confirmé ce jugement par arrêt du 3 novembre 2008.
C.
Le bailleur a déposé un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral
contre l'arrêt du 3 novembre 2008. Il reproche à la cour cantonale d'avoir fait
preuve d'arbitraire dans la constatation et l'appréciation des faits et des
preuves, de ne pas avoir appliqué correctement les règles sur le fardeau de la
preuve (art. 8 CC) et d'avoir violé l'art. 271 CO. Le recourant conclut à
l'annulation de la décision attaquée et invite le Tribunal fédéral à constater
la validité du congé contesté.
L'intimée a conclu principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à
l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans.
Considérant en droit:
1.
1.1 La valeur litigieuse est déterminée, en cas de recours contre une décision
finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente
(art. 51 al. 1 let. a LTF). En l'espèce, la conclusion principale prise devant
la Chambre d'appel portait sur l'annulation du congé. En raison du délai de
protection prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas
de contestation d'un congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt 4C.155
/2000 du 30 août 2000 consid. 1a publié in SJ 2001 I p. 17; ATF 119 II 147
consid. 1 p. 149; ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il en résulte que la valeur
litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail (art. 74
al. 1 let. a LTF) est ici atteinte.
1.2 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en validation
du congé (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF)
rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable,
puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la
forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
1.3 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont
été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation
différente de celle de l'autorité précédente (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p.
104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2
LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 105). Il ne peut pas entrer en
matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question
relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et
motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
1.4 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62 - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4 p.
140). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107
al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).
2.
En l'espèce, le recourant invoque à deux égards une constatation arbitraire des
faits.
Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire, au sens de l'art. 9 Cst.,
lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un
principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le
sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution
paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée,
encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dans ses motifs,
mais aussi dans son résultat, ce qu'il appartient au recourant de démontrer en
vertu de l'art. 106 al. 2 LTF (134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.; 133 I 149
consid. 3.1 p. 153). Dans la mesure où l'arbitraire est invoqué en relation
avec l'établissement des faits, il faut rappeler que le juge dispose d'un large
pouvoir d'appréciation lorsqu'il apprécie les preuves (ATF 120 Ia 31 consid. 4b
p. 40). Le recourant doit ainsi expliquer dans quelle mesure le juge a abusé de
son pouvoir d'appréciation et, plus particulièrement, montrer qu'il a omis,
sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à
modifier la décision attaquée, qu'il s'est manifestement trompé sur son sens et
sa portée ou encore que, en se fondant sur les éléments recueillis, il en a
tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.1 Premièrement, le recourant se plaint que la cour cantonale n'a pas
mentionné la lettre de V.________, qui est son employeur depuis le 3 octobre
2005, selon laquelle il a émis le désir d'être muté à Genève et a reçu le
soutien de sa direction en ce sens.
Le contenu de ce courrier ne modifie en rien la constatation effectuée par la
cour cantonale, d'après laquelle le recourant n'avait effectivement pas
d'emploi à Genève au moment de la résiliation du bail. Il ne permet pas non
plus de retenir que le recourant aurait dû renoncer à un emploi dans cette
ville. D'ailleurs, on soulignera que cette attestation date du 16 février 2007,
soit plus de 20 mois après l'envoi de la résiliation, alors que les parties
étaient opposées depuis une durée équivalente dans le cadre de la procédure. Au
surplus, l'attestation en question ne permet nullement de savoir si son
signataire, B.________ "Head of Business Transformation Unit", avait
effectivement la compétence de soutenir l'éventuelle demande de mutation du
recourant. Ainsi, le contenu de ce courrier n'oblige pas à effectuer une
lecture des faits différente de celle entreprise par la cour cantonale. Le
grief d'arbitraire est dénué de fondement.
2.2 Deuxièmement, le recourant reproche à la cour cantonale de ne pas avoir
suffisamment tenu compte des multiples propositions de relogement adressées par
le recourant à l'intimée.
La validité d'un congé n'est pas déterminée en procédant à la simple pesée des
intérêts du bailleur (intérêt à disposer du logement pour lui-même ou ses
proches) et de la locataire (intérêt à demeurer dans l'appartement). La
comparaison entre les conséquences pénibles de la fin du contrat pour le
locataire et le besoin du bailleur ou celui de ses proches parents d'utiliser
les locaux n'a lieu d'être - sous réserve d'un examen dans la perspective bien
spécifique de l'abus de droit entrepris plus loin - que dans le cadre d'une
requête en prolongation de bail (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid 3.b;
HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 80 ad art. 271 CO; WEBER, Basler
Kommentar, Obligationenrecht, 4e éd. 2007, n° 6 ad art. 271 CO). C'est donc en
cas de prolongation de bail que les propositions de relogement doivent
notamment être prises en considération. Comme on le verra ci-dessous, cette
problématique n'a pas à être traitée en l'occurrence.
Ainsi, la cour cantonale n'est pas tombée dans l'arbitraire en admettant, sur
la base des preuves apportées par les parties, que le recourant n'avait pas
d'emploi à Genève, qu'aucune preuve ou indice n'a été fourni permettant de
retenir qu'il avait renoncé à un emploi dans cette ville en raison du fait
qu'il ne disposait d'aucun logement et que la possibilité de travailler à
Genève n'était qu'une possibilité parmi d'autres, puisqu'il envisageait
également de travailler à Londres ou à Paris.
3.
Invoquant l'art. 8 CC, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir
renversé le fardeau de la preuve en lui faisant supporter la preuve complète du
motif du congé invoqué, alors qu'il a suffi à l'intimée de rendre vraisemblable
la mauvaise foi du recourant.
3.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la preuve
d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au destinataire du
congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la
manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession
nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque (arrêt 4A.345/2007 du 8
janvier 2008 consid. 2.4.3; ATF 120 II 105, consid. 3c p. 111). Celui qui donne
le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêt
4A.345/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.4.3; arrêt 4C.170/2004 du 27 août 2004,
consid. 2.1).
3.2 Il a été constaté qu'en septembre 2005 - donc plus de 3 mois après avoir
donné le congé (6 juin 2005), mais 5 mois avant l'échéance de la résiliation
(28 février 2006) - le bailleur s'est installé en Inde, alors même qu'il
prétendait avoir besoin de son appartement pour travailler à Genève. Sur cette
base, la cour cantonale a donc retenu en fait que le recourant n'avait pas
établi avoir un emploi à Genève, mais uniquement un projet hypothétique de s'y
rendre et qu'il pouvait également se rendre à Londres ou à Paris. Elle a encore
admis que le recourant n'a, de son côté, pas rendu vraisemblable qu'il avait
fait des démarches pour trouver un emploi à Genève, ni qu'il avait dû renoncer
à son emploi, justement parce qu'il ne pouvait disposer de son appartement dans
cette ville. L'appréciation des preuves apportées au cours de l'instruction a
permis aux juges genevois de parvenir à une conviction. La répartition du
fardeau de la preuve n'a donc, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, plus
d'objet (ATF 130 III 591, consid. 5.4 p. 601 s.). La violation de l'art. 8 CC
ne peut donc être retenue.
4.
Le recourant se plaint encore d'une transgression de l'art. 271 CO.
4.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède
à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de
l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), le choix du terme utilisé à l'art. 271 al. 1
CO ("bonne foi") ne trahissant aucune intention particulière de la part du
législateur (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32; 120 II 105 consid. 3a p. 108).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4A.399/2008 du 12 novembre 2008
consid. 4.1; arrêt 4C. 61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1; arrêt 4C.267/2002 du
18 novembre 2002 consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss; WEBER, Basler
Kommentar, Obligationenrecht, 4e éd. 2007, n° 4 ad art. 271 CO). Les cas
typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion
évidente des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement,
attitude contradictoire) répondent à cette définition et justifient donc
l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que
l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108).
4.2 En l'espèce, les constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF) permettent
de nier l'existence d'un intérêt digne de protection sur lequel reposerait la
résiliation. Cette dernière a été donnée le 6 juin 2005, pour le 28 février
2006. Or, en septembre 2005, le recourant s'établit en Inde pour une période de
3 ans. Avec l'art. 271 CO, le législateur n'a certes pas voulu donner au
locataire un droit inaliénable à son bail, en limitant la faculté du
propriétaire de disposer de son bien (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e
éd. 2009, n° 2709). Est ainsi en principe admissible le congé donné par le
bailleur qui a l'intention de vendre un immeuble et qui estime qu'il peut le
faire dans de meilleures conditions s'il n'est pas occupé par des locataires
(arrêt 4C.267/2002 consid. 2.3; LACHAT, Commentaire romand, 2003, n° 8 ad art.
271 CO) ou le congé donné en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus
élevé, mais non abusif (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1; ATF 120 II
31 consid. 4a p. 32; 120 II 105 consid 3a p. 108). Par contre, le bailleur ne
saurait exercer son droit en l'absence d'intérêt digne de protection. L'intérêt
doit être effectif (cf. dans le contexte général de l'abus de droit: STEINAUER,
Le Titre préliminaire du Code civil, TDPS vol. II/1, 2009, n° 576). En
l'espèce, il n'a pas été établi que le recourant a effectué le moindre
préparatif pour se domicilier effectivement à Genève, ni qu'il aurait dû
renoncer à un emploi dans cette ville.
4.3 A cela s'ajoute qu'il y a dans le cas présent une disproportion évidente
entre les intérêts des parties.
L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui consacre une attitude déloyale
résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts en présence (cf.
Message du 27 mars 1985 concernant la révision du bail à loyer et du bail à
ferme, FF 1985 I 1439 ch. 421.21; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II
31 consid. 4a p. 33; HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 78 ss ad art. 271
CO; LACHAT, Commentaire romand, 2003, n° 6 ad art. 271 CO).
En l'espèce, ce déséquilibre est patent. D'un côté, la locataire est une
personne âgée, domiciliée dans cet appartement - qu'elle a entretenu et aménagé
à ses frais - depuis plus de 20 ans. D'un autre côté, le bailleur a notifié la
résiliation du contrat de bail pour le seul motif qu'il avait conçu le vague
projet de venir travailler à Genève. Projet d'autant plus vague, qu'il
s'agissait d'une possibilité parmi d'autres (apparemment abandonnée à la
première difficulté) et que le recourant n'est pas parvenu à établir avoir
effectué le moindre préparatif pour se domicilier effectivement dans cette
ville. Peu après avoir notifié le congé, mais avant l'échéance de la
résiliation, il s'est installé en Inde pour une période de trois ans. Ainsi,
comparés à la situation personnelle de l'intimée, les intérêts du recourant
apparaissent manifestement de peu de poids. L'annulation du congé en
application de l'art. 271 CO est justifiée et on ne peut par conséquent
reprocher aucune violation du droit fédéral à la cour cantonale.
4.4 Il est retenu que l'argumentation des juges cantonaux relatives à
l'annulation du congé ne viole pas le droit fédéral. La question du congé de
représailles et celle de la prolongation du bail, également discutées dans le
présent recours, deviennent sans pertinence.
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 19 février 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:
Klett Piaget