I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.570/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_570/2008
Arrêt du 19 mai 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.
Parties
A.________,
B.________,
C.________,
recourants, tous trois représentés par Me Dominique Burger,
contre
H.X.________ et F.X.________,
intimés, représentés par Me Christophe A. Gal.
Objet
bail à loyer; congé,
recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 3 novembre 2008.
Faits:
A.
Par contrat des 9 et 27 janvier 1997, Z.________ a remis à bail à H.X.________
et F.X.________ (ci-après: les locataires), un appartement de cinq pièces au
cinquième étage d'un immeuble sis quai V.________ à Genève. Conclu pour une
durée d'une année du 1er février 1997 au 31 janvier 1998, le contrat se
renouvelait ensuite tacitement, sauf congé donné avec un préavis de trois mois
pour la fin d'un mois, à l'exception du mois de décembre. Le 16 juin 1997,
A.________, C.________ et B.________ (ci-après: les bailleurs) ont acquis la
propriété de l'immeuble. A l'occasion d'une majoration de loyer au 1er mars
2002, une nouvelle échéance de bail a été fixée au 28 février 2007, selon avis
du 18 janvier 2002. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 29'976 fr.
(soit un loyer mensuel de 2'498 fr.) dès le 1er mars 2005, les provisions pour
charges étant de 1'620 fr. par an (soit 135 fr. par mois).
Le 4 mai 2005, les locataires ont présenté une demande de location pour un
appartement de sept pièces et demie au troisième étage d'un immeuble sis avenue
W.________ à Genève. Ils ont indiqué comme motifs que leur appartement était
trop petit et que leurs deux enfants avaient besoin de chambres plus grandes.
Le 15 mai 2005, ils ont conclu pour cet appartement un contrat de bail de cinq
ans, prenant effet au 1er juin 2005 avec échéance au 31 mai 2010, renouvelable
ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le loyer initial, charges non
comprises, a été fixé à 36'000 fr. par an (soit 3'000 fr. par mois).
Le 8 juin 2005, les locataires ont sous-loué, à compter du 15 juin 2005,
l'appartement du quai V.________ à H.Y.________ et F.Y.________ (ci-après: les
sous-locataires). Le bail a été conclu pour une durée d'un an, huit mois et
quinze jours, avec échéance au 28 février 2007. Il était ensuite renouvelable
tacitement d'année en année. Le loyer mensuel a été convenu au même montant
(soit 2'498 fr.) que celui du bail principal. Aux provisions pour charges de
1'620 fr. par an (soit 135 fr. par mois) a été ajoutée une somme de 120 fr. par
an (soit 10 fr. par mois) sous une rubrique "électricité". Les sous-locataires
se sont engagés à fournir une garantie de 7'929 fr. correspondant à trois mois
de loyer et de charges (soit 2'498 fr. + 135 fr. + 10 fr. = 2'643 fr. x 3).
Par courrier daté du 10 juin 2005 et remis à la Poste le 13 juin 2005, les
locataires ont informé les bailleurs qu'ils entendaient sous-louer
l'appartement du quai V.________ et ont sollicité leur "accord de principe" à
la sous-location. Ils ont joint en annexe une copie du contrat de
sous-location, accompagnée de la formule officielle d'avis de fixation de
loyer, ainsi que des copies des dernières fiches de salaire des sous-locataires
et des attestations de l'office des poursuites les concernant. Par lettre du 16
juin 2005, les bailleurs ont requis des locataires qu'ils leur indiquent la
période pour laquelle ils souhaitaient obtenir l'autorisation de sous-louer
ainsi que le motif de la demande de sous-location et qu'ils confirment que le
bail du 8 juin 2005 était le seul document contractuel qui les liaient aux
sous-locataires. En réponse, le 30 juin 2005, les locataires ont précisé que le
but de la sous-location était "de répondre à des impératifs familiaux
temporaires" et qu'ils comptaient, à terme, emménager à nouveau dans
l'appartement du quai V.________. Une première période de sous-location avait
été fixée à l'échéance du bail, soit le 28 février 2007, avec la possibilité
envisagée de la prolonger d'une année supplémentaire, le temps pour les
sous-locataires de trouver et faire construire l'objet immobilier qu'ils
souhaitaient acquérir. Les locataires ont confirmé que le bail de sous-location
constituait le seul document contractuel entre les parties. Par courrier du 20
juillet 2005 adressé au quai V.________, les bailleurs ont prié les locataires
de préciser quels étaient les "impératifs familiaux" qui motivaient la demande
de sous-location et à expliquer en quoi ils se modifieraient de manière à leur
permettre de réintégrer l'appartement. Les bailleurs souhaitaient connaître la
date du réemménagement. Par lettres du 17 octobre 2005 adressée au quai
V.________ - que les locataires ont allégué ne pas avoir reçue - et du 26
octobre 2005 adressée à l'avenue W.________, les bailleurs, se référant à leur
courrier du 20 juillet 2005 resté sans réponse, ont fait savoir aux locataires
que les "impératifs familiaux temporaires" ne constituaient pas une motivation
satisfaisante et les ont invités à transmettre toutes les informations/
précisions utiles à l'appréciation du cas. Par réponse du 7 novembre 2005 - que
les bailleurs allèguent ne pas avoir reçue -, les locataires ont expliqué avoir
pris à bail un appartement plus spacieux pour répondre aux besoins de leurs
enfants, âgés de huit et dix ans. Ils ont estimé le délai pour réintégrer
l'appartement à cinq ans environ; ils envisageaient en effet à cette date
d'envoyer les enfants au collège en Allemagne. Ils emménageraient à ce moment à
nouveau dans l'appartement, dont le loyer était moins cher, qu'ils appréciaient
en raison de la vue et de sa proximité du centre ville.
Par courrier du 15 décembre 2005, les bailleurs, faisant état des lettres des
20 juillet et 17 octobre 2005 demeurées sans réponse, ont refusé l'autorisation
de sous-location aux motifs qu'ils avaient été mis devant le fait accompli et
que la sous-location revenait à un transfert déguisé de bail. En conséquence,
ils résiliaient le bail pour son échéance contractuelle du 28 février 2007.
B.
Le 13 janvier 2006, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en constatation du
caractère injustifié du refus d'autorisation de sous-location et en
contestation du congé, dans laquelle ils concluaient à l'annulation de la
résiliation, subsidiairement à la prolongation du bail. Par décision du 26 juin
2006, cette autorité a validé le congé et refusé une prolongation de bail.
Saisi par les locataires et statuant par jugement du 24 janvier 2008, le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré valable la
résiliation du bail au 28 février 2007 de l'appartement sis V.________ et
débouté les parties de toutes autres conclusions. En bref, il a considéré que
dans le cas particulier, la résiliation du contrat de bail n'apparaissait pas
contraire aux règles de la bonne foi pour être fondée sur la violation par les
locataires de leur obligation de solliciter l'accord préalable du bailleur à la
sous-location. Les locataires n'avaient pour leur part pas fait valoir leur
droit à la sous-location de bonne foi, lorsqu'ils avaient mis les bailleurs
devant le fait accompli. Enfin, le Tribunal a refusé une prolongation aux
locataires qui n'avaient pas démontré en quoi la fin du bail pouvait avoir des
conséquences pénibles pour eux et leur famille.
Statuant sur appel des locataires par arrêt du 3 novembre 2008, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement
du 24 janvier 2008 et, partant, le congé notifié le 15 décembre 2005 avec effet
au 28 février 2007. En substance, elle a retenu que le congé avait été
clairement donné en relation avec la sous-location, ce que les bailleurs
avaient du reste expressément admis. Ceux-ci ne prétendaient nullement que les
conditions de la sous-location n'étaient pas réunies, mais reprochaient
uniquement aux locataires de les avoir placés devant le fait accompli,
rappelant la teneur de l'art. 8 du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre
2000 (ci-après: le contrat-cadre romand), et d'avoir opéré un transfert déguisé
du bail; par là, ils entendaient que les locataires n'avaient pas agi de bonne
foi en exerçant les droits découlant de la sous-location. Du rappel de la
chronologie et des éléments du dossier, on ne discernait pas que les locataires
aient agi de manière contraire à la bonne foi; ils n'avaient en effet disposé
que d'un délai d'un mois pour chercher des sous-locataires solvables qui
puissent être agréés par les bailleurs. L'art. 8 du contrat-cadre romand ne
faisait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il
prévoyait le consentement préalable écrit du bailleur et lui imposait un délai
de réponse de trente jours, mais ne remettait pas en cause le fondement
matériel de cette disposition; l'absence de consentement préalable écrit ne
permettait ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du
locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Par rapport au transfert
déguisé du bail, on avait retenu que les sous-locataires avaient le projet de
retourner dans le logement sous-loué; ils n'avaient ainsi pas définitivement
renoncé à disposer de leur droit d'usage sur la chose, ce qui excluait dans le
cas particulier qu'ils aient cherché à se libérer de leur bail, en procédant,
par le biais de la sous-location, à un transfert de locataires. Pour le reste,
les bailleurs n'avaient fait état d'aucun élément permettant de conclure que
les locataires auraient émis des prétentions issues de la sous-location de
façon abusive. En définitive, les conditions de la sous-location de
l'appartement du quai V.________ aux sous-locataires étaient bien réunies et
l'on ne discernait pas d'obstacle empêchant les locataires de se prévaloir de
l'art. 271a al. 1 let. a CO.
C.
Les bailleurs (les recourants) interjettent un recours en matière civile au
Tribunal fédéral. Invoquant les art. 262 - en relation avec l'art. 8 du
contrat-cadre romand -, 266a, 271 ainsi que 271a al. 1 let. a CO et l'art. 8
CC, de même que la liberté contractuelle garantie par l'art. 27 Cst. et la
garantie de la propriété découlant de l'art. 26 Cst., ils concluent à ce que
celui-ci annule l'arrêt du 3 novembre 2008 et dise que le congé notifié le 15
décembre 2005 avec effet au 28 février 2007 est valable, avec suite de dépens.
Les locataires (les intimés) proposent le déboutement de leurs adverses parties
de toutes leurs conclusions, sous suite de dépens.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 134 III 379 consid. 1).
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17),
de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du
recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse
prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à
au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore
litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1
let. a LTF).
Le bail litigieux, qui se renouvelle tacitement s'il n'est pas résilié, est
réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). En cas de litige
portant sur la validité de la résiliation d'un tel bail, la valeur litigieuse
se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat
subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui
s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou
l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p.
386; plus récemment, cf. également arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid.
1a, in SJ 2001 I p. 17; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2a, in SJ 1997 p.
493). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que
l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas
valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art.
271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période
de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30
août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid.
2a, in SJ 1997 p. 493).
En l'occurrence, le loyer annuel ayant été fixé en dernier lieu à 29'976 fr.,
la valeur litigieuse ouvrant la voie du recours en matière civile est largement
atteinte.
1.2 Par ailleurs interjeté par les recourants qui ont succombé dans leurs
conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90
LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours présentement soumis à
l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé
dans le délai (art. 45 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF)
prévus par la loi.
1.3 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134
III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) sur la base des faits établis
par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que
s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour
autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui entend contester les
constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée
en quoi les conditions de l'exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont
réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de
fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 III 462
consid. 2.4 p. 466 s.).
En l'espèce, les recourants entreprennent de "préciser (...) quelques points
indispensables pour la bonne compréhension du présent recours" et de "mettre
mieux en lumière certains éléments du dossier qui ressortent des pièces et qui
sont particulièrement pertinents". Dans la mesure où leurs critiques ne
satisfont pas aux exigences susmentionnées, le recours doit toutefois être
examiné sur la base des seuls faits ressortant de l'arrêt attaqué.
1.4 Le Tribunal fédéral n'est lié ni par les moyens invoqués par les parties,
ni par l'argumentation juridique retenue par la juridiction cantonale; il peut
dès lors admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la
partie recourante, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de
motifs (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104).
2.
L'art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il est
donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des
prétentions découlant du bail. Le droit de sous-louer aux conditions de l'art.
262 CO compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a
al. 1 let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un
rapport de cause à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation
(arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a, in SJ 2001 I p. 17). Le motif
pour lequel le bail a été résilié relève du fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p.
486).
En l'occurrence, les recourants ont admis avoir donné le congé en relation avec
la sous-location; il y a donc lieu d'examiner si les intimés avaient le droit
de sous-louer et, dans l'affirmative, s'ils ont exercé leur droit conformément
aux règles de la bonne foi. Les recourants estiment que tel n'est pas le cas,
dès lors d'une part que les intimés les auraient mis devant le fait accompli et
auraient refusé de leur communiquer les informations demandées, d'autre part
qu'ils auraient procédé à un transfert de bail déguisé, puisqu'ils n'avaient
pas d'intérêt à conserver le logement litigieux, ayant déménagé dans un
appartement plus grand sis à quelques centaines de mètres de là.
3.
L'art. 262 CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la
chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son
consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la
sous-location (al. 2 let. a), si ces conditions, comparées à celles du contrat
de bail principal, sont abusives (al. 2 let. b) ou si la sous-location présente
pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2 let. c).
3.1 En l'espèce, il apparaît que les conditions de la sous-location ne sont pas
abusives, et les recourants ne le prétendent à juste titre pas, de sorte que
l'hypothèse visée par l'art. 262 al. 2 let. b CO n'entre manifestement pas en
ligne de compte.
3.2 Les recourants estiment que l'on serait en présence d'un transfert de bail
déguisé, "car l'on ne voit pas très bien pourquoi un locataire aurait besoin de
se garder deux appartements sis à quelques centaines de mètres l'un de l'autre;
(...) ils n'ont plus besoin de cet appartement et (...) invoquer leur droit de
sous-louer constitue un usage abusif de ce droit". Il y a donc lieu d'examiner
si la sous-location présente pour les recourants des inconvénients majeurs. A
cet égard, il a été constaté en fait que les intimés voulaient réintégrer
l'appartement litigieux une fois que leurs enfants seraient scolarisés en
Allemagne. Leur intérêt à retourner, dans un délai certes éloigné mais
néanmoins prévisible et définissable, dans les locaux en question, est ainsi
établi. Conformément à la jurisprudence, ils ne sauraient donc avoir fait
montre de mauvaise foi en utilisant la sous-location dans un but étranger (cf.
ATF 134 III 446 consid. 2.4 et 2.5; arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid.
2c, in SJ 2001 I p. 17). Pour le surplus, les recourants plaident en vain le
défaut de nécessité, le fait que les intimés occupent, pendant la durée de la
sous-location, un appartement sis non loin du logement litigieux ne changeant
rien à cet égard et ne dénotant nullement d'une absence de bonne foi de la part
des intimés. Au demeurant, les bailleurs ne démontrent pas quels inconvénients
majeurs la sous-location leur causerait, respectivement quel intérêt ils
auraient à ce que celle-ci n'ait pas lieu. En définitive, il n'y a donc pas non
plus motif de refus du consentement au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO.
3.3 Invoquant les art. 262 - al. 2 let. a - CO et 8 du contrat-cadre romand,
les recourants soutiennent que les intimés avaient une obligation légale et
contractuelle de demander leur consentement préalable à la sous-location en
leur fournissant tous les éléments dont ils avaient besoin pour prendre une
décision en connaissance de cause; faute pour les locataires de s'y être
conformés, les bailleurs étaient fondés à leur signifier leur congé pour
l'échéance.
3.3.1 L'art. 8 du contrat-cadre romand dispose que lorsque le locataire veut
sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le
consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location
et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO
(al. 1). Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de
la demande (al. 2).
3.3.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de
locataires peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la
conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de
locaux commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les
contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire
générale [RS 221.213.15; ci-après: LCBD]). Le contrat-cadre peut également
contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et
locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour
le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au
moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let.
a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil
fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives
du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux
locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire
contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les
résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple le domaine
de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 101). En
outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être déclaré de
force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions sont alors de
droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et de la matière
(art. 5 al. 1 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons,
la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil
fédéral (art. 7 al. 1 LCBD).
Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a déclaré les dispositions
du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force obligatoire
générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Jura et les
sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al. 1 de
l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force
obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]),
avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5; depuis le 1er juillet 2008, cf.
arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à la déclaration de force obligatoire
générale du contrat-cadre romand de baux à loyer et à la dérogation aux
dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5289]). Cette force
obligatoire vaut en particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires
romandes (cf. art. 1 al. 2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été
tacitement admises avant le 1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales
du contrat-cadre romand).
Par arrêté fédéral du même jour, le Conseil fédéral a en outre donné aux art. 2
al. 6 et 9 al. 2 du contrat-cadre de baux à loyer conclu le 18 décembre 2000
l'autorisation de déroger aux dispositions impératives du CO (art. 1 let. a et
b de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à l'autorisation de
dérogation à des dispositions impératives du droit du bail [FF 2001 4704];
depuis le 1er juillet 2008, cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à la
déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à
loyer et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008
5289]).
3.3.3 Contrairement à ce que prévoit le CO, qui ne soumet l'autorisation du
bailleur de sous-louer à aucune forme, le contrat-cadre romand prévoit que
celui-ci doit être donné en la forme écrite. Cela étant, si le Conseil fédéral
a certes déclaré le contrat-cadre romand, dont l'art. 8, de force obligatoire
générale, il n'a en revanche pas donné à ce dernier article l'autorisation de
déroger aux dispositions impératives du CO, auxquelles appartient l'art. 262 CO
(AF 134 III 300 consid. 3). Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer
que l'art. 8 du contrat-cadre romand ne change rien aux conditions de validité
de la sous-location telles qu'elles résultent de l'art. 262 CO, mais ne fait
que préciser des exigences de forme, dans le but de permettre de clarifier les
rapports entre les parties et de faciliter la preuve qu'une sous-location est
régulière, ce tant dans l'intérêt du bailleur, du sous-bailleur que du
sous-locataire. Interpellé par le locataire, le bailleur devra se déterminer
sur la demande de sous-location dans un délai de trente jours; le non-respect
du délai de réponse comme le silence du bailleur n'équivalent pas à une
autorisation tacite de sous-louer, puisque celle-ci doit être écrite. Le
preneur devra alors exercer son droit à la sous-location en saisissant la
commission de conciliation puis, le cas échéant, le juge (cf. Roncoroni, Zu den
zwei ersten allgemeinverbindlich erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz,
Mietrechtpraxis [mp] 2004 p. 1 ss, p. 9 n° 10 et p. 22 n° 2; Sulliger/Ansermet,
Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes
et règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p.
97 ss, p. 107 n° 1.34). L'art. 8 du contrat-cadre romand implique ainsi que si
les conditions légales de la sous-location sont réalisées, le bailleur doit
l'autoriser par écrit dans un délai de trente jours à dater de la demande (cf.
Lachat, Nouveautés en droit du bail: Les contrats-cadres; le montant du loyer,
in SJ 2003 II p. 153 ss, spéc. p. 162).
Ainsi, l'omission de demander préalablement le consentement écrit du bailleur
n'a pas d'incidence sur la validité de la sous-location; elle n'empêche pas que
le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du
bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art.
262 CO (à titre de comparaison, cf. la jurisprudence rendue en application des
art. 257f et 262 CO en matière de sous-location et de résiliation anticipée du
bail: ATF 134 III 446 consid. 2.2; cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1).
3.3.4 C'est le lieu de relever que la situation dans le canton de Genève
diffère de celle qui se présente dans le canton de Vaud, lequel a adopté des
dispositions paritaires cantonales (Règles et usages locatifs du canton de
Vaud, RULV) dont le Conseil fédéral a approuvé la déclaration de force
obligatoire, en particulier un art. 22 RULV qui dispose que lorsque le
locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement
demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de
sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de
l'art. 262 CO (al. 1) et que le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la
chose pour une durée indéterminée; il est possible de déroger à ce principe
moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2). Ainsi, dans le canton de Vaud,
dès lors que le Conseil fédéral a autorisé qu'il soit dérogé à la disposition
impérative qu'est l'art. 262 CO et que le Conseil d'Etat vaudois a déclaré de
force obligatoire générale l'art. 22 RULV, cette dernière disposition prévaut
sur l'art. 262 CO auquel elle déroge, et prévoit des conditions plus strictes
pour la sous-location (sur ces questions, cf. arrêt 4A_487/2008 du 10 mars 2009
consid. 2).
3.3.5 En l'espèce, les locataires n'ont pas purement et simplement négligé de
solliciter le consentement des bailleurs, mais l'ont fait quelques jours
seulement après avoir conclu le contrat de sous-location. Ainsi, si elle n'a
certes pas été préalable, la demande des intimés n'en a pas moins été
spontanée. A cet égard, la cour cantonale a relevé que ceux-ci n'avaient
disposé que d'un mois pour chercher des sous-locataires solvables qui puissent
être agréés par les bailleurs. Pour le surplus, il a été retenu en fait que
dans leur lettre du 10 juin 2005 remise à la Poste le 13 juin 2005, les
locataires avaient transmis d'office aux bailleurs une copie du contrat de
sous-location, de la formule officielle d'avis de fixation de loyer, des
dernières fiches de salaire des sous-locataires et d'attestations de l'office
des poursuites les concernant. Par ailleurs, par lettre du 30 juin 2005, les
intimés ont répondu aux recourants que le but de la sous-location était de
"répondre à des impératifs familiaux temporaires" et qu'une première période de
sous-location avait été fixée à l'échéance du bail, soit le 28 février 2007,
avec la possibilité envisagée de la prolonger d'une année supplémentaire, le
temps pour les sous-locataires de trouver et faire construire l'objet
immobilier qu'ils souhaitaient acquérir. Il apparaît que ces éléments étaient
suffisants pour permettre aux bailleurs de se déterminer conformément à l'art.
262 CO, et le fait que ceux-ci n'aient obtenu que plus tard, le cas échéant par
leurs propres moyens - étant précisé à cet égard qu'il semble y avoir eu de
part et d'autre des problèmes de notification des lettres respectives -, les
informations plus précises qu'ils souhaitaient, ne permettaient en l'occurrence
objectivement pas aux bailleurs de refuser leur consentement à la sous-location
en se fondant sur l'art. 262 al. 2 let. a CO.
En définitive, la cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en
considérant que l'absence de consentement préalable écrit ne permettait
nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi des locataires au
sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
3.4 Il appert ainsi que les intimés ont fait valoir de bonne foi leur droit de
sous-louer le logement litigieux. Le rapport de causalité entre l'exercice de
leur prétention et le congé est au demeurant donné, les recourants ayant
expressément allégué que le motif de la résiliation résidait en l'absence de
demande de consentement (fait accompli) et l'absence de tout besoin des intimés
de l'appartement en cause puisqu'ils étaient logés à coté. Par conséquent,
l'art. 271a al. 1 let. a CO est applicable et le congé annulable.
4.
Le caractère abusif du congé ayant été établi, le grief de violation de l'art.
8 CC, relatif au fardeau de la preuve, tombe à faux, de même que celui tiré
d'une mauvaise application de l'art. 271 CO, clause générale en matière
d'annulabilité du congé. Pour le surplus, l'on ne voit pas en quoi résiderait
la violation de l'art. 266a CO, concernant les délais et termes de congé, la
liberté de résilier dont les recourants semblent vouloir se prévaloir en
rapport avec cette disposition étant précisément limitée dans les cas visés par
les dispositions sur le congé abusif. Enfin, les griefs fondés sur les art. 26
et 27 Cst., à supposer que les recourants aient entendu leur donner une portée
propre, sont irrecevables, à défaut de toute motivation (cf. art. 106 al. 2
LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.2.; 134 V 138 consid. 2.1).
5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de
sa recevabilité.
6.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens des intimés,
créanciers solidaires, sont mis à la charge des recourants, débiteurs
solidaires, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4
LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des
recourants, débiteurs solidaires.
3.
Une indemnité de 5'000 fr., à payer aux intimés, créanciers solidaires, à titre
de dépens, est mise à la charge des recourants, débiteurs solidaires.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 19 mai 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Cornaz