I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.551/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_551/2008
Urteil vom 12. Mai 2009
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Hurni.
Parteien
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thomas Hiestand,
gegen
A.________,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietvertrag; Verlängerungsoption,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz,
Zivilkammer, vom 12. August 2008.
Sachverhalt:
A.
Am 23. November 1979 schloss die X.________ (Beschwerdeführerin) mit dem Vater
von A.________ (Beschwerdegegner) einen Mietvertrag über eine Landparzelle von
2'496 m² in B.________ (SZ). Nach dem Tod des Vaters ging das Mietverhältnis
auf den Beschwerdegegner über. Gemäss Ziff. 2 Abs. 1 der Vertragsurkunde ist
der Vertrag auf eine feste Dauer vom 1. Januar 1980 bis 31. Dezember 2009
abgeschlossen. Ziff. 2 Abs. 2 lautet wie folgt:
"Bei Ablauf der festen Vertragsdauer steht dem Mieter ein einmaliges
Optionsrecht für einen neuen Mietvertrag für eine Dauer von max. 30 Jahren zu.
Bei Ausübung der Option muss der Mietzins bezahlt werden, der am Ort für
gleichartige Parzellen üblich ist. (...)."
Mit Schreiben vom 11. September 2006 erklärte der Beschwerdegegner gegenüber
der Beschwerdeführerin, von diesem Optionsrecht Gebrauch machen zu wollen;
gleichzeitig bekundete er sein Interesse an einer Ablöseofferte seitens der
Beschwerdeführerin, worauf diese dem Beschwerdegegner die vorzeitige
Vertragsauflösung gegen Zahlung einer Ablösesumme von Fr. 700'000.-- durch
einen Dritten vorschlug. Für den Fall einer Weiterführung des Vertrags stellte
sie einen indexierten Mietzins von Fr. 17.08 pro Quadratmeter per 1. Januar
2010 in Aussicht.
B.
B.a Am 25. Mai 2007 erhob der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegner
Klage beim Bezirksgericht Höfe, u.a. mit folgendem Rechtsbegehren:
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, einen entsprechenden Vertrag
auszustellen, wie dies dem Optionsrecht des Mietvertrags vom 23. November 1979
entspricht. (...)"
Die Beschwerdeführerin entgegnete, dass der Vertrag ihr das Recht einräume, bei
Ausübung der Option einen ortsüblichen Mietzins zu verlangen. Auszugehen sei
damit von einer sog. unechten Option, die eine Einigung der Vertragsparteien
über den Mietzins voraussetze. Bei Annahme einer echten Option wäre eine
Vertragsverlängerung um dreissig Jahre ohne Möglichkeit einer Mietzinsanpassung
zudem übermässig bindend. Weiter wäre für die Bestimmung des Mietzinses auf die
ortsüblichen Baurechtszinsen abzustellen, da vor Ort keine aktuellen
Mietverträge mehr existierten. Auf das Leistungsbegehren, mit welchem
sinngemäss der Abschluss eines neuen Vertrags gefordert werde, sei im Übrigen
nicht einzutreten, da im Falle der Ausübung einer echten Option bereits ein
neuer Mietvertrag zustande gekommen wäre. Das klägerische Rechtsbegehren lasse
sich nicht in ein Feststellungsbegehren umdeuten.
B.b Das Bezirksgericht Höfe wies die Klage mit Urteil vom 14. März 2008 ab. Es
hielt dafür, dass der Mietzins für den Fall der Optionsausübung nicht
hinreichend bestimmt sei, weshalb eine unechte Option vorliege; eine
Vertragsverlängerung sei daher nicht zustande gekommen. Selbst bei einer echten
Option wäre auf die Klage nicht einzutreten, da diesfalls ein Vertrag im
Klagezeitpunkt bereits bestanden habe.
B.c Gegen dieses Urteil erhob der Beschwerdegegner am 4. April 2008 Berufung an
das Kantonsgericht Schwyz und stellte sinngemäss das Begehren, das angefochtene
Urteil sei aufzuheben und die Klage gutzuheissen. Mit Urteil vom 12. August
2008 hiess das Kantonsgericht die Berufung teilweise gut und stellte fest, dass
der Mietvertrag zwischen den Parteien durch Optionsausübung bis zum 31.
Dezember 2039 verlängert wurde. In prozessualer Hinsicht kam es zum Schluss,
dass dem klägerischen Rechtsbegehren a maiore minus ein Antrag auf Feststellung
der rechtsgültigen Ausübung der Vertragsverlängerungsoption entnommen werden
könne. Betreffend das materielle Recht führte es aus, dass der Mietzins
entgegen der Auffassung des Bezirksgerichts ausreichend bestimmbar sei, erkläre
doch der Mietvertrag ausdrücklich den "am Ort für gleichartige Parzellen üblich
[en]" Mietzins für verbindlich. Zum Begriff der "Ortsüblichkeit" bestehe z.B.
im Zusammenhang mit Art. 269a OR eine reiche Praxis.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 12. August 2008 sei
aufzuheben und die Klage abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur weiteren
Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeschrift die Abweisung der
Beschwerde. Das Kantonsgericht beantragt ebenfalls Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei.
Erwägungen:
1.
1.1 Gegenstand des Verfahrens bildet eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG); die
Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid einer
kantonalen Letztinstanz (Art. 75 Abs. 1 i.V.m. Art. 90 BGG); die Rechtsbegehren
der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden
(Art. 76 Abs. 1 BGG); der massgebende Streitwert beträgt weit mehr als Fr.
15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist
ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG).
1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Soweit das
Bundesgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 106 BGG), ist zwar eine
ausdrückliche Nennung bestimmter Gesetzesartikel nicht erforderlich, falls aus
den Vorbringen hervorgeht, gegen welche Regeln des Bundesrechts die Vorinstanz
verstossen haben soll. Unerlässlich ist aber, dass auf die Begründung des
angefochtenen Urteils eingegangen und im Einzelnen dargetan wird, worin eine
Verletzung von Bundesrecht liegen soll (BGE 134 V 53 E. 3.3 S. 60; 133 IV 286
E. 1.4; 116 II 745 E. 3 S. 748 f.). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt
hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und
interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern,
als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art.
106 Abs. 2 BGG).
1.3 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Der Beschwerdeführer, der die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit
begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen
gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu
würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen,
inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen
offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE
133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Zu beachten
ist, dass dem Sachgericht im Bereich der Beweiswürdigung ein erheblicher
Ermessensspielraum zusteht (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Das Bundesgericht
greift auf Beschwerde hin nur ein, wenn das Sachgericht sein Ermessen
missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche
Beweise übersieht oder solche willkürlich ausser Acht lässt (vgl. BGE 132 III
209 E. 2.1; 129 I 8 E. 2.1).
2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe kantonales
Verfahrensrecht willkürlich angewandt, indem sie entgegen der
Dispositionsmaxime gemäss § 50 Abs. 2 ZPO/SZ, wonach einer Partei nicht mehr
oder anderes als das Anbegehrte zugesprochen werden darf, das Leistungsbegehren
des Beschwerdegegners als Feststellungsbegehren entgegengenommen habe. Zudem
ergebe sich aus der Entscheidbegründung nicht hinreichend, inwiefern das
klägerische Rechtsbegehren im Lichte der Klage- bzw. Berufungsbegründung als
Feststellungsbegehren ausgelegt werden könne; die Vorinstanz habe damit auch
ihr rechtliches Gehör verletzt.
2.1 Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass ein
Entscheid so begründet wird, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein ausreichendes
Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich das Gericht leiten liess und auf welche sich
sein Entscheid stützt. Dabei muss sich die Begründung nicht mit jeder
tatsächlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand ausdrücklich auseinander
setzen. Es genügt vielmehr, wenn die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte genannt werden (BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f.; 124 II 146 E. 2a
S. 149; je mit Hinweisen).
Willkür im Sinne von Art. 9 BV liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon
dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen
Willkür nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgrundsatz zuwiderläuft. Willkür liegt zudem nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist
(BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133 mit Hinweisen).
2.2 Aufgrund der Bindung des Gerichts an den Parteiantrag und der Bestimmung
des Rechtskraftumfangs muss aus dem Rechtsbegehren ersichtlich sein, ob
Leistung, Feststellung oder Gestaltung verlangt wird. Wie alle
Prozesshandlungen sind Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen,
insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung (BGE 105 II 149 E. 2a;
ferner: BGE 125 III 412 E. 1b S. 414; 123 IV 125 E. 1). Soweit die Auslegung
von Prozesshandlungen in kantonalen Zivilprozessen das kantonale
Verfahrensrecht beschlägt, kann sie vom Bundesgericht grundsätzlich nur unter
dem Blickwinkel der Willkür (Art. 9 BV) überprüft werden.
2.3 Die Vorinstanz führte aus, dass sich aus der Formulierung, wonach ein
"entsprechende[r] Vertrag auszustellen" sei, "wie dies dem Optionsrecht des
Mietvertrags vom 23.11.1979 entspricht", "a maiore minus" ein Begehren um
Feststellung des durch Optionsausübung verlängerten Mietverhältnisses ableiten
lasse. Aus diesen Ausführungen lässt sich entnehmen, dass das klägerische
Rechtsbegehren - obwohl vordergründig auf Rechtsschutz durch Leistung
anspielend - aus Sicht der Vorinstanz auch sämtliche Elemente eines
Feststellungsbegehrens mitenthielt und daher nach Treu und Glauben als solches
gedeutet bzw. zumindest in ein solches umgedeutet werden konnte. Entgegen dem
Einwand der Beschwerdeführerin ist aus der Urteilsbegründung somit durchaus
erkennbar, von welcher Überlegung sich die Vorinstanz leiten liess. Die
Gehörsrüge erweist sich als unbegründet. Die Auslegung der Vorinstanz ist zudem
auch inhaltlich vertretbar; dies umso mehr, als der nicht anwaltschaftlich
vertretene Kläger das Rechtsbegehren als Laie selbst redigiert hat, was bei der
Auslegung nach Treu und Glauben mitberücksichtigt werden darf. Die Auslegung
des Rechtsbegehrens als Feststellungsbegehren ist somit nicht willkürlich,
woraus sich von selbst ergibt, dass der angefochtene Entscheid auch die
Dispositionsmaxime wahrt.
3.
Unter welchen Voraussetzungen die gerichtliche Feststellung des Bestehens oder
Nichtbestehens bundesrechtlicher Ansprüche verlangt werden kann, ist eine Frage
des einfachen Bundesrechts (BGE 131 III 319 E. 3.5 S. 324; 129 III 295 E. 2.2
S. 299 mit Hinweisen). Dieses wendet das Bundesgericht im Beschwerdeverfahren
von Amtes wegen an, ohne an die Vorbringen der Parteien gebunden zu sein (BGE
131 III 319 E. 3.5 S. 324; 130 III 136 E. 1.4).
3.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Feststellungsklage
zuzulassen, wenn der Kläger an der sofortigen Feststellung ein erhebliches
schutzwürdiges Interesse hat, welches kein rechtliches zu sein braucht, sondern
auch bloss tatsächlicher Natur sein kann. Diese Voraussetzung ist namentlich
gegeben, wenn die Rechtsbeziehungen der Parteien ungewiss sind und die
Ungewissheit durch die richterliche Feststellung behoben werden kann (BGE 133
III 282 E. 3.5 S. 287 f.). Dabei genügt nicht jede Ungewissheit; erforderlich
ist vielmehr, dass ihre Fortdauer dem Kläger nicht mehr zugemutet werden darf,
weil sie ihn in seiner Bewegungsfreiheit behindert (BGE 131 III 319 E. 3.5 S.
325; 123 III 414 E. 7b S. 429; 120 II 20 E. 3a S. 22; je mit Hinweisen).
Ein Feststellungsinteresse fehlt in der Regel, wenn eine Leistungsklage zur
Verfügung steht, mit der ein vollstreckbares Urteil erwirkt werden kann (BGE
123 III 49 E. 1a S. 52). Die Feststellungsklage ist aber nicht schlechthin als
der Leistungsklage nachgehend zu betrachten, so dass sie immer ausgeschlossen
wäre, wenn auf Leistung geklagt werden kann (BGE 84 II 685 E. 2 S. 692).
Vielmehr kann sich auch bei Möglichkeit der Leistungsklage ein selbständiges
Interesse an gerichtlicher Feststellung ergeben. Dies ist namentlich der Fall,
wenn es darum geht, nicht nur die fällige Leistung zu erhalten, sondern die
Gültigkeit des ihr zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses auch für dessen
künftige Abwicklung feststellen zu lassen (BGE 84 II 685 E. 2 S. 692 mit
Hinweisen).
3.2 Zwischen den Parteien ist umstritten, ob das Mietverhältnis durch die
Optionsausübung bereits wirksam verlängert wurde oder die Verlängerung noch von
einer Einigung über den Mietzins abhängig ist. Der Beschwerdegegner, der sich
nach wie vor im Besitz der Liegenschaft befindet, hat damit kein Interesse an
der Durchsetzung seines Gebrauchsüberlassungsanspruchs, sondern vielmehr an der
Klärung der Gültigkeit des diesem zugrunde liegenden Mietverhältnisses. Sein
Interesse geht also auf die autoritative Klärung einer Rechtslage und nicht auf
die Verschaffung eines vollstreckbaren Leistungstitels. Dadurch, dass die
Beschwerdeführerin die Verlängerung des Mietverhältnisses von weiteren
Verhandlungen abhängig machen will, deren Ausgang unsicher ist, wird der
Beschwerdegegner in seiner Bewegungsfreiheit gehindert. Es liegt somit ein
genügendes Feststellungsinteresse vor, weshalb das Feststellungsbegehren des
Beschwerdeführers bundesrechtlich zulässig ist.
4.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe die
Auslegungsgrundsätze gemäss Art. 18 OR verletzt. Entgegen der Auffassung der
Vorinstanz hätten sich die Parteien darüber geeinigt, dass die Konditionen der
Vertragsverlängerung Gegenstand von Verhandlungen seien, der Beschwerdegegner
mithin kein Gestaltungsrecht habe, den Mietvertrag ohne Zustimmung der
Beschwerdeführerin zu verlängern. Dies ergebe sich unter anderem aus der
Tatsache, dass der Beschwerdegegner die vorzeitige Vertragsauflösung angeboten
habe.
4.1 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des
mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 132 III
24 E. 4 S. 27 f.; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2). Das
Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen
als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die
äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich
gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67 mit
Hinweisen).
4.2 Gemäss der tatsächlichen Feststellung der Vorinstanz ist zwischen den
Parteien kein tatsächlicher Konsens darüber zustande gekommen, dass die
Konditionen der Vertragsverlängerung auszuhandeln seien. Die Rüge der
Beschwerdeführerin erweist sich demnach sinngemäss als Vorwurf, die Vorinstanz
habe eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung getroffen. Dabei
begnügt sich die Beschwerdeführerin jedoch damit, der Beweiswürdigung der
Vorinstanz eine eigene entgegenzustellen, ohne aufzuzeigen, inwiefern die
Feststellung des Dissenses willkürlich ist. Darauf ist nicht einzutreten. Eine
Verletzung von Art. 18 OR ist nicht ersichtlich.
5.
Schliesslich bestreitet die Beschwerdeführerin, dass die Klausel in Ziff. 2
Abs. 2 des Mietvertrages dem Beschwerdegegner ein Gestaltungsrecht zu
einseitiger Vertragsverlängerung verschaffe, da sich der Mietzins für den
verlängerten Vertrag daraus nicht mit genügender Bestimmtheit ableiten lasse.
Die Vorinstanz habe das Zustandekommen einer Vertragsverlängerung zu Unrecht
bejaht.
5.1 Ein Optionsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, durch einseitige
Willenserklärung ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis
herbeizuführen oder zu verlängern (BGE 122 III 10 E. 4b S. 15; 113 II 31 E. 2a
S. 34 f. mit Hinweisen). Ein Vertrag, der durch Optionsausübung zustandekommt,
ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Die Geltung eines solchen
Vertrages hängt von der blossen, später erfolgenden Gestaltungserklärung der
optionsberechtigten Partei ab, ihn gelten lassen zu wollen (vgl. BGE 122 III 10
E. 4b S. 15 mit Hinweisen). Daraus ergibt sich, dass der künftige Vertrag
bereits vor Ausübung des Optionsrechts hinsichtlich aller objektiv und
subjektiv wesentlicher Vertragspunkte hinreichend bestimmt sein muss (vgl. auch
MATTHIAS CASPER, Der Optionsvertrag, Tübingen 2005, S. 105). Nicht erforderlich
ist jedoch, dass das Schuldverhältnis selber von Anfang an die Leistung genau
umschreibt; vielmehr genügt Bestimmbarkeit der zu erbringenden Leistung (BGE 84
II 266 E. 2 S. 273), wobei der Verweis auf ein objektives Kriterium, nach
welchem sich der Leistungsumfang bestimmen lässt, ausreichend ist (ALFRED
KOLLER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 3. Auflage 2009, §
6 N. 35; GAUCH ET AL., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9.
Aufl. 2008, Rz. 344 f.; ERNST KRAMER, in: Berner Kommentar, 1986, N. 170 zu
Art. 1 OR; ferner: BGE 106 II 146 E. 1 S. 148 f.). Bezieht sich die Option auf
den Abschluss oder die Verlängerung eines Mietvertrags, muss somit im Zeitpunkt
der Ausübung des Optionsrechts wenigstens bestimmbar sein, welche Mietsache der
Vermieter dem Mieter zu welchem Mietzins überlässt. Sehen die Parteien indessen
vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach Ausübung der eingeräumten Befugnis
erst verhandelt wird, liegt keine Option im dargelegten Sinne vor, da die
einseitige Erklärung nicht bereits Vereinbartes in Gang setzt.
5.2 Gemäss Ziff. 2 Abs. 2 des Mietvertrags gilt für den verlängerten Vertrag
der Mietzins, "der am Ort für gleichartige Parzellen üblich ist". Die
Vorinstanz hat keinen vom übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen getragenen
Inhalt dieser Klausel festgestellt. Es ist daher auf den nach dem
Vertrauensprinzip zu ermittelnden mutmasslichen Parteiwillen abzustellen.
Der insoweit klare Wortlaut der Klausel gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass
der Mietzins nach der Optionsausübung Gegenstand von Verhandlungen oder
einseitiger Anpassung bilden, also vom Willen einer oder beider Parteien
abhängig sein soll. Vielmehr ist die Höhe des Mietzinses allein durch das
objektive Kriterium der Ortsüblichkeit bestimmt. Nach Treu und Glauben sind als
am Ort gleichartige Parzellen zunächst tatsächlich vermietete Grundstücke zu
verstehen, die hinsichtlich Art, Grösse, Erschliessung, Beschaffenheit und Lage
vergleichbar sind. Lässt sich dadurch eine tatsächliche Vergleichsbasis
ermitteln, ist der Mietzins ohne weiteres bestimmbar und der Vertragsinhalt im
Moment der Optionsausübung hinreichend fixiert. Besteht keine solche
Vergleichsbasis, lässt der im Lichte des favor negotii ausgelegte Wortlaut der
Klausel jedoch auch ein Abstellen auf eine hypothetische Vergleichsbasis zu,
mithin auf einen ortsüblichen Mietzins, der gestützt auf statistische
Erhebungen oder eine nach anerkannten Methoden der Immobilienbewertung
durchgeführte Ertragswertschätzung zu ermitteln ist. Somit ist auch bei Fehlen
einer tatsächlichen Vergleichsbasis von einer hinreichenden Bestimmbarkeit des
Mietzinses auszugehen. Die Vorinstanz hat daher das Zustandekommen einer
Vertragsverlängerung zu Recht bejaht.
6.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66
Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegner ist nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihm
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 133
III 439 E. 4 S. 446 mit Hinweis).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Mai 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Hurni